AD
■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산 경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 오전, 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶고, 대출 등 금융 규제도 대폭 강화했는데요. 부동산 시장에 미칠 영향에 대해김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 오늘 대책 발표 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
일단 국토교통부가 할 수 있는 최선의 카드는 나왔다고 생각을 합니다마는 일단 단기적으로는 거래량도 줄어들고 상승률을 안정시키는 효과가 있겠습니다마는 근본적인 문제, 한마디로 집값을 잡을 수 있을까? 이 문제에 대해서는 근본적인 문제를 해결하기는 수요와 공급의 밸런스가 맞지 않고요. 지금 주식, 코인, 골드, 집값 다 오르는 상황에서 현금 가진 분들이 벼락거지가 될 것 같은 불안한 마음에 안전자산을 하나 사자는 건데 이걸 이렇게 규제지역으로 묶는다고 해서 이 흐름 자체가 바뀌지는 않을 것 같습니다.
[앵커]
단기적인 대책에 불과할 것이다라고 해석을 해 주셨는데 새 정부 들어서 출범 4개월 만에 부동산 대책이 또 나온 거거든요. 이렇게 되면 정부가 들어서서 어느 정도 수준으로 집값이 올랐기에 이렇게까지 된 걸까요?
[김인만]
일단 세 번 대책이 발표가 됐습니다. 4개월 만에 세 번의 대책이 발표됐는데요. 지금 그래프 보시다시피 KB 아파트 상승률인데 굉장히 가파르게 오르고 있습니다. 2020년부터 2025년까지 상승률인데 이 그래프 자체가 가파르지만 6월, 그러니까 대통령께서 취임하시고 6월부터 서울 아파트 거래량 또 상승률이 급증가를 하고 있거든요. 그래서 6.27 초강력 대출 규제가 발표되고 두 달은 상승률이 안정이 됐었어요. 그러다가 9월 9.7 공급 대책이 발표되고 한국부동산원 통계를 보자면 서울 아파트 값이 평균 0.08%까지 안정이 됐다가 다시 0.27%까지 올라간 상태이기 때문에 이대로 내버려두게 되면 전역으로 확산될 우려가 있죠. 그래서 부랴부랴 급하게 세 번째 대책을 발표를 하게 되었습니다.
[앵커]
그렇다면 지금까지 이 세 가지 대책이 효과가 없었던 이유는 어떻게 진단하세요?
[김인만]
일단 첫 번째 6.27 대책은 나름 획기적인, 지금까지 보지 못한 패턴으로. 왜냐하면 대출 규제라면 LTV 대출 한도를 정하고 소득 대비 DSR 규제. 이 두 가지 규제를 했었는데 6억이라는 상한선을 정했거든요. 굉장히 신선했기 때문에 적어도 3~6개월 정도는 가리라고 생각을 했는데 지금 2개월 정도밖에는 실질적으로 가지 않았고요. 결정적으로 9.7 공급 대책이 발표가 됐는데 수도권 지역에 135만 호를 착공하겠다고 하니까 135만 호라는 큰 숫자에 대해서 시장의 수요자들이 공감을 하지 못한 것 같습니다. 그리고 2026년부터 2030년까지는 착공이지 입주는 아니지 않냐. 근본적으로 입주 물량이 부족하다라는 데 공감을 하고 있고요. 또 하나는 9.7 공급 대책에서 마지막 내용 중에 국토부가 토지거래허가구역을 지정할 수가 있다. 그리고 규제지역으로 지정이 되면 LTV을 40%로 내리겠다는 문구가 들어가다 보니까 빨리 움직이자. 규제 지역 지정되기 전에 빨리 움직이자는 심리가 강화되면서 집값이 급등했고요. 결국에는 정부 말대로 규제가 나올 수밖에 없는 상황이 된 것 같습니다.
[앵커]
규제 지역으로 규정이 되기 전에 빨리 움직이자라는 심리가 작동했다고 말씀해 주셨는데 이번에 투기과열지구가 확대가 됐습니다. 서울시 전 자치구 그리고 경기도도 12개 지역을 추가로 지정했는데 이렇게 되면 어떤 효과 있을까요?
[김인만]
일단 투기과열지구 조정대상지역은 기본적으로 설정이 되고요. 투기과열지구로 조정이 되면 양도소득세도, 취득세도 중과세가 적용이 되고요. 대출도 2주택 이상은 대출이 전면 금지가 되고 15억 넘어가는 주택들도 대출이 금지가 됩니다. 그래서 굉장히 강한 규제들이 들어가고 있는데 예상을 깨고 서울 전역과 경기도도 12개 지역이 포함이 됐어요. 그래서 정부는 풍선효과를 차단하기 위해서 극단의 조치를 했다라고 얘기를 하고 있습니다마는 또 빠진 지역들이 있거든요. 그래서 이 빠진 지역들로 풍선효과가 생길 가능성도 충분히 가능성은 있는데 일단 기존에 문재인 정부를 보게 되면 조금씩 조금씩 핀셋 규제를 했거든요. 풍선 효과가 지정되면 구별로 적용을 했는데 이번에는 구별로 적용하니까 풍선효과가 생기니까 서울 전체와 경기도 주요 지역을 다 묶어버리자라는 파격적인 규제를 한 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 되면 사실상 실거주 목적 거래만 가능해지는 건데 매매 거래가 크게 줄어들까요?
[김인만]
거래는 줄어들죠. 왜냐하면 토지거래허가구역도 같이 지정이 됐거든요. 토지거래허가구역이 지정이 되면 내가 입주할 수 있는 사람, 실거주자들만 구매를 할 수가 있기 때문에 거래량 자체는 줄어드는데 문제는 소위 말해서 집값 잡을 수 있을까. 집값 잡는다는 의미가 집값이 떨어질 수 있을까를 얘기를 하는데 그러면 집값이 떨어지려면 집주인들이 급매로 내놓아야 되는데 집주인 입장에서는 급매로 내놓을 가능성은 없습니다. 왜? 입주물량은 여전히 5년 동안 부족하다는 것은 입증이 된 사실이고요. 기준금리는 11월에 또 내려갈 것 같고 여러 가지 상황을 봤을 때 토지거래허가구역 투기과열지구로 지정된다고 해서 내가 굳이 급하게 급매로 팔 필요는 없겠다는 판단을 하고 있기 때문에 급매물은 나오지 않고, 그러면 매수자들이 이제 규제가 나왔으니까 그래, 화폐 가치 내가 충분히 인플레이션 방어 안 해도 돼. 그냥 참고 투기 방지를 위해서 내가 잘살 거야라는 마음이 들지 않는다는 거죠. 여전히 불안하기 때문에 피해서, 규제지역이 아닌 곳들이라든지 또 대출 한도가 금액대별로 15억 이하는 6억 그대로 유지가 되거든요. 그러다 보니까 금액을 찾아서 15억 이하 아파트로 수요가 이동하는 현상이 발생할 수도 있습니다.
[앵커]
짚어주신 것처럼 시가 15억 이상 주택에 대해서 대출 규제가 강화가 된 거잖아요. 집값에 따라서 대출금이 차등 규제가 되는데 이렇게 되면 현금부자만 집을 살 수 있는 것 아니냐, 이런 문제 우려도 계속 제기되고 있죠.
[김인만]
그렇습니다. 15억 이하 아파트에 대해서는 여전히 6억, 6.27 대책이 그대로 유지가 되는 것이고요. 15~25억 사이는 4억, 25억이 초과가 되면 대출이 2억밖에 안 나옵니다. 그러면 50억 아파트를 사는 데 대출이 2억밖에 안 나온다는 얘기는 실제 로 현금 부자들만 살 수 있기 때문에 현금 부자들은 아무런 타격감이 없고요. 소위 말해서 어중간한 부자, 대출을 좀 받아서 27억 정도 아파트를 사시려고 하시는 분들은 자금 계획에 차질이 생기기 때문에 그렇다면 25억 아래로 내려오는 아파트를 선택을 할 수밖에 없기 때문에 결국에는 타깃을 좀 더 상급지가 아닌 하급지 정도로 다시 수요 이동이 되겠죠. 그래서 여러 가지 계산, 셈법이 복잡해지고 있는 상황입니다.
[앵커]
이렇게 매매에 대한 규제가 많아지니까 이렇게 되면 전세가가 오르는 것 아니냐, 이런 목소리도 있어요.
[김인만]
전세가격도 올라갑니다. 올라가는데 전세대출에 대해서 DSR을 적용을 했죠. 그러면 대출을 많이 받지 못합니다. 왜? 서민들이 소득이 많지 않은데 대출을 못 받게 되면 전세금이 많이 못 올리게 되면 집주인이 대출이 안 나오니까 안 올리고 가만히 있을게라는 집주인이 없잖아요. 결국에는 반전세가 활성화됩니다. 그러면 올리지 못하는 돈을 월세로 또 받게 되고요. 집주인들이 실거주를 해야 되잖아요. 또 토지거래허가구역에 지정된 곳들은 집주인이 거주하게 되면 좋은 입지에 인프라가 좋은 것들은 전세 매물이 안 나오다 보니까 전세 매물 품귀 현상이 생기고 월세 가격 올라가는, 서민들은 이중고를 겪을 가능성이 높습니다.
[앵커]
이런 상황 속에서 정부는 보유세나 거래세 강화가 아니라 조정이라는 표현을 썼거든요. 이 부분은 어떻게 해석해봐야 될까요?
[김인만]
정부도 고민이 굉장히 많습니다. 부동산 규제는 세 가지가 있거든요. 금융 규제, 그러니까 대출 규제가 있고요. 그다음에 허가제, 이런 토지거래허가구역 이런 규제 지역이 있고 세 번째는 세금 규제가 있는데 세금 규제를 사용해야 될 때가 왔습니다. 왔는데 대통령께서도 세금 규제는 하지 않겠다고 말씀하신 부분도 있고, 문재인 정부의 정책 실패를 반면교사해보면 세금 규제를 너무 무리하게 적용을 해서 조세 저항이 생기고 표심을 잃어버렸기 때문에 조심하는 부분이 있습니다. 특히 내년 6월에 지방선거가 있기 때문에 세금 규제는 두 가지가 있거든요. 종합부동산세 같은 보유세를 올리는 방법이 있고, 그다음에 양도세, 취득세 같은 거래세를 올리거나 내리는 두 가지 방법이 있는데 효과를 보려면 보유세를 올리고 양도세를 내려주면 매물이 나오게 되는데 이렇게 되면 또 서울의 평균 이상 아파트를 가지신 분들은 기분 나쁘죠. 내가 뭘 했다고 세금 부담을 늘리는 거야? 집 가진 사람들의 조세저항이 일어나게 되고요. 양도세를 내리게 되면 무주택자들이 부자 논란, 부자 감세. 내 친구 부동산으로 돈 벌었는데 왜 세금을 깎아주는 거야라는 반발이 있기 때문에 정부 입장에서는 고민입니다. 그러면 거래세를 올리게 되면 또 매물 잠김 현상이 생겨서 집값이 더 올라갑니다. 안 건드릴 수는 없는데, 지금 대출 규제로 안정을 시키고 싶은데 안정이 안 될 때는 결국에는 세금 규제 카드를 끄집어내야 되기 때문에 그 부분에 대해서 우리가 좀 더 고민해볼게. 일단 시간을 좀 줘라는 메시지를 던져주고 있습니다.
[앵커]
그런데 어쨌거나 지금 서울에서는 공급이 수요를 못 따라가는 상황이 가장 큰 문제인 거잖아요. 그런 만큼 정부가 추가 공급 대책도 내놓지 않을까요?
[김인만]
이번 대책 내용을 보게 되면 9.7 대책 열심히 하겠다는 얘기를 했거든요. 그래서 추가 공급 대책을 아무리 끄집어내도 지금 시장에서는 입주 물량이 부족해라고 하는데 입주 물량을 알라딘의 램프도 아니고 갑자기 만들 수는 없기 때문에 현실적으로 공급 부족 문제를 해결하기는 어렵고요. 결국에는 집주인이 가지고 있는 매물을 시장에 내놓을 수 있는 그런 뭔가의 정책이 필요한데 앞서서 제가 말씀드린 것처럼 또 다른 정치적인 문제, 여러 가지 경제적인 문제가 있기 때문에 여러 가지가 쉽지 않습니다. 지금 유동성이 너무 많거든요. 그래서 유동성을 제거해 줘야 되는데 기준금리를 올리자고 하니 경기침체에 주식도 떨어질 수 있으니까 그것도 못하겠고, 못하는 부분이 많다 보니까 실제로 할 수 있는 부분에 대해서 집중을 했습니다마는 시장에서는 문재인 정부 때 많이 보던 정책의 반복이 아닌가라는 실망감도 보여주고 있고요. 일부에서는 그래도 토지거래허가구역 지정이 됐는데 기대를 해야 되지 않냐라는 기대감이 있기 때문에 제가 앞서서 말씀드렸듯이 2~3개월 정도는 숨고르기하면서, 눈치도 좀 보면서 거래량이 줄어드는 그런 상황이 될 것 같습니다.
[앵커]
시장에서는 규제책이 나올수록 집값은 더 오를 거다, 이런 말이 계속 나오잖아요. 이 부분 어떻게 생각하시는지 짧게 들어볼게요.
[김인만]
이게 학습효과가 있어서 그렇거든요. 노무현 정부 시절, 문재인 정부 시절에도 수많은 규제를 했음에도 집값이 올라갔다. 결국에는 나는 인플레이션 방어를 위해서, 벼락거지를 피하기 위해서 집을 사고 싶은 구매 욕구가 있는데 사지 말라는 시장 억제를 해서는 시장을 컨트롤할 수 없다는 게 지금까지의 답이었는데 이번에도 똑같이 반복을 하고 있기 때문에 그 부분에 대해서는 많은 우려를 하고 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다'
[카카오톡] YTN 검색해 채널 추가
[전화] 02-398-8585
[메일] social@ytn.co.kr
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 김인만 부동산 경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 오전, 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶고, 대출 등 금융 규제도 대폭 강화했는데요. 부동산 시장에 미칠 영향에 대해김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 오늘 대책 발표 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
일단 국토교통부가 할 수 있는 최선의 카드는 나왔다고 생각을 합니다마는 일단 단기적으로는 거래량도 줄어들고 상승률을 안정시키는 효과가 있겠습니다마는 근본적인 문제, 한마디로 집값을 잡을 수 있을까? 이 문제에 대해서는 근본적인 문제를 해결하기는 수요와 공급의 밸런스가 맞지 않고요. 지금 주식, 코인, 골드, 집값 다 오르는 상황에서 현금 가진 분들이 벼락거지가 될 것 같은 불안한 마음에 안전자산을 하나 사자는 건데 이걸 이렇게 규제지역으로 묶는다고 해서 이 흐름 자체가 바뀌지는 않을 것 같습니다.
[앵커]
단기적인 대책에 불과할 것이다라고 해석을 해 주셨는데 새 정부 들어서 출범 4개월 만에 부동산 대책이 또 나온 거거든요. 이렇게 되면 정부가 들어서서 어느 정도 수준으로 집값이 올랐기에 이렇게까지 된 걸까요?
[김인만]
일단 세 번 대책이 발표가 됐습니다. 4개월 만에 세 번의 대책이 발표됐는데요. 지금 그래프 보시다시피 KB 아파트 상승률인데 굉장히 가파르게 오르고 있습니다. 2020년부터 2025년까지 상승률인데 이 그래프 자체가 가파르지만 6월, 그러니까 대통령께서 취임하시고 6월부터 서울 아파트 거래량 또 상승률이 급증가를 하고 있거든요. 그래서 6.27 초강력 대출 규제가 발표되고 두 달은 상승률이 안정이 됐었어요. 그러다가 9월 9.7 공급 대책이 발표되고 한국부동산원 통계를 보자면 서울 아파트 값이 평균 0.08%까지 안정이 됐다가 다시 0.27%까지 올라간 상태이기 때문에 이대로 내버려두게 되면 전역으로 확산될 우려가 있죠. 그래서 부랴부랴 급하게 세 번째 대책을 발표를 하게 되었습니다.
[앵커]
그렇다면 지금까지 이 세 가지 대책이 효과가 없었던 이유는 어떻게 진단하세요?
[김인만]
일단 첫 번째 6.27 대책은 나름 획기적인, 지금까지 보지 못한 패턴으로. 왜냐하면 대출 규제라면 LTV 대출 한도를 정하고 소득 대비 DSR 규제. 이 두 가지 규제를 했었는데 6억이라는 상한선을 정했거든요. 굉장히 신선했기 때문에 적어도 3~6개월 정도는 가리라고 생각을 했는데 지금 2개월 정도밖에는 실질적으로 가지 않았고요. 결정적으로 9.7 공급 대책이 발표가 됐는데 수도권 지역에 135만 호를 착공하겠다고 하니까 135만 호라는 큰 숫자에 대해서 시장의 수요자들이 공감을 하지 못한 것 같습니다. 그리고 2026년부터 2030년까지는 착공이지 입주는 아니지 않냐. 근본적으로 입주 물량이 부족하다라는 데 공감을 하고 있고요. 또 하나는 9.7 공급 대책에서 마지막 내용 중에 국토부가 토지거래허가구역을 지정할 수가 있다. 그리고 규제지역으로 지정이 되면 LTV을 40%로 내리겠다는 문구가 들어가다 보니까 빨리 움직이자. 규제 지역 지정되기 전에 빨리 움직이자는 심리가 강화되면서 집값이 급등했고요. 결국에는 정부 말대로 규제가 나올 수밖에 없는 상황이 된 것 같습니다.
[앵커]
규제 지역으로 규정이 되기 전에 빨리 움직이자라는 심리가 작동했다고 말씀해 주셨는데 이번에 투기과열지구가 확대가 됐습니다. 서울시 전 자치구 그리고 경기도도 12개 지역을 추가로 지정했는데 이렇게 되면 어떤 효과 있을까요?
[김인만]
일단 투기과열지구 조정대상지역은 기본적으로 설정이 되고요. 투기과열지구로 조정이 되면 양도소득세도, 취득세도 중과세가 적용이 되고요. 대출도 2주택 이상은 대출이 전면 금지가 되고 15억 넘어가는 주택들도 대출이 금지가 됩니다. 그래서 굉장히 강한 규제들이 들어가고 있는데 예상을 깨고 서울 전역과 경기도도 12개 지역이 포함이 됐어요. 그래서 정부는 풍선효과를 차단하기 위해서 극단의 조치를 했다라고 얘기를 하고 있습니다마는 또 빠진 지역들이 있거든요. 그래서 이 빠진 지역들로 풍선효과가 생길 가능성도 충분히 가능성은 있는데 일단 기존에 문재인 정부를 보게 되면 조금씩 조금씩 핀셋 규제를 했거든요. 풍선 효과가 지정되면 구별로 적용을 했는데 이번에는 구별로 적용하니까 풍선효과가 생기니까 서울 전체와 경기도 주요 지역을 다 묶어버리자라는 파격적인 규제를 한 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 되면 사실상 실거주 목적 거래만 가능해지는 건데 매매 거래가 크게 줄어들까요?
[김인만]
거래는 줄어들죠. 왜냐하면 토지거래허가구역도 같이 지정이 됐거든요. 토지거래허가구역이 지정이 되면 내가 입주할 수 있는 사람, 실거주자들만 구매를 할 수가 있기 때문에 거래량 자체는 줄어드는데 문제는 소위 말해서 집값 잡을 수 있을까. 집값 잡는다는 의미가 집값이 떨어질 수 있을까를 얘기를 하는데 그러면 집값이 떨어지려면 집주인들이 급매로 내놓아야 되는데 집주인 입장에서는 급매로 내놓을 가능성은 없습니다. 왜? 입주물량은 여전히 5년 동안 부족하다는 것은 입증이 된 사실이고요. 기준금리는 11월에 또 내려갈 것 같고 여러 가지 상황을 봤을 때 토지거래허가구역 투기과열지구로 지정된다고 해서 내가 굳이 급하게 급매로 팔 필요는 없겠다는 판단을 하고 있기 때문에 급매물은 나오지 않고, 그러면 매수자들이 이제 규제가 나왔으니까 그래, 화폐 가치 내가 충분히 인플레이션 방어 안 해도 돼. 그냥 참고 투기 방지를 위해서 내가 잘살 거야라는 마음이 들지 않는다는 거죠. 여전히 불안하기 때문에 피해서, 규제지역이 아닌 곳들이라든지 또 대출 한도가 금액대별로 15억 이하는 6억 그대로 유지가 되거든요. 그러다 보니까 금액을 찾아서 15억 이하 아파트로 수요가 이동하는 현상이 발생할 수도 있습니다.
[앵커]
짚어주신 것처럼 시가 15억 이상 주택에 대해서 대출 규제가 강화가 된 거잖아요. 집값에 따라서 대출금이 차등 규제가 되는데 이렇게 되면 현금부자만 집을 살 수 있는 것 아니냐, 이런 문제 우려도 계속 제기되고 있죠.
[김인만]
그렇습니다. 15억 이하 아파트에 대해서는 여전히 6억, 6.27 대책이 그대로 유지가 되는 것이고요. 15~25억 사이는 4억, 25억이 초과가 되면 대출이 2억밖에 안 나옵니다. 그러면 50억 아파트를 사는 데 대출이 2억밖에 안 나온다는 얘기는 실제 로 현금 부자들만 살 수 있기 때문에 현금 부자들은 아무런 타격감이 없고요. 소위 말해서 어중간한 부자, 대출을 좀 받아서 27억 정도 아파트를 사시려고 하시는 분들은 자금 계획에 차질이 생기기 때문에 그렇다면 25억 아래로 내려오는 아파트를 선택을 할 수밖에 없기 때문에 결국에는 타깃을 좀 더 상급지가 아닌 하급지 정도로 다시 수요 이동이 되겠죠. 그래서 여러 가지 계산, 셈법이 복잡해지고 있는 상황입니다.
[앵커]
이렇게 매매에 대한 규제가 많아지니까 이렇게 되면 전세가가 오르는 것 아니냐, 이런 목소리도 있어요.
[김인만]
전세가격도 올라갑니다. 올라가는데 전세대출에 대해서 DSR을 적용을 했죠. 그러면 대출을 많이 받지 못합니다. 왜? 서민들이 소득이 많지 않은데 대출을 못 받게 되면 전세금이 많이 못 올리게 되면 집주인이 대출이 안 나오니까 안 올리고 가만히 있을게라는 집주인이 없잖아요. 결국에는 반전세가 활성화됩니다. 그러면 올리지 못하는 돈을 월세로 또 받게 되고요. 집주인들이 실거주를 해야 되잖아요. 또 토지거래허가구역에 지정된 곳들은 집주인이 거주하게 되면 좋은 입지에 인프라가 좋은 것들은 전세 매물이 안 나오다 보니까 전세 매물 품귀 현상이 생기고 월세 가격 올라가는, 서민들은 이중고를 겪을 가능성이 높습니다.
[앵커]
이런 상황 속에서 정부는 보유세나 거래세 강화가 아니라 조정이라는 표현을 썼거든요. 이 부분은 어떻게 해석해봐야 될까요?
[김인만]
정부도 고민이 굉장히 많습니다. 부동산 규제는 세 가지가 있거든요. 금융 규제, 그러니까 대출 규제가 있고요. 그다음에 허가제, 이런 토지거래허가구역 이런 규제 지역이 있고 세 번째는 세금 규제가 있는데 세금 규제를 사용해야 될 때가 왔습니다. 왔는데 대통령께서도 세금 규제는 하지 않겠다고 말씀하신 부분도 있고, 문재인 정부의 정책 실패를 반면교사해보면 세금 규제를 너무 무리하게 적용을 해서 조세 저항이 생기고 표심을 잃어버렸기 때문에 조심하는 부분이 있습니다. 특히 내년 6월에 지방선거가 있기 때문에 세금 규제는 두 가지가 있거든요. 종합부동산세 같은 보유세를 올리는 방법이 있고, 그다음에 양도세, 취득세 같은 거래세를 올리거나 내리는 두 가지 방법이 있는데 효과를 보려면 보유세를 올리고 양도세를 내려주면 매물이 나오게 되는데 이렇게 되면 또 서울의 평균 이상 아파트를 가지신 분들은 기분 나쁘죠. 내가 뭘 했다고 세금 부담을 늘리는 거야? 집 가진 사람들의 조세저항이 일어나게 되고요. 양도세를 내리게 되면 무주택자들이 부자 논란, 부자 감세. 내 친구 부동산으로 돈 벌었는데 왜 세금을 깎아주는 거야라는 반발이 있기 때문에 정부 입장에서는 고민입니다. 그러면 거래세를 올리게 되면 또 매물 잠김 현상이 생겨서 집값이 더 올라갑니다. 안 건드릴 수는 없는데, 지금 대출 규제로 안정을 시키고 싶은데 안정이 안 될 때는 결국에는 세금 규제 카드를 끄집어내야 되기 때문에 그 부분에 대해서 우리가 좀 더 고민해볼게. 일단 시간을 좀 줘라는 메시지를 던져주고 있습니다.
[앵커]
그런데 어쨌거나 지금 서울에서는 공급이 수요를 못 따라가는 상황이 가장 큰 문제인 거잖아요. 그런 만큼 정부가 추가 공급 대책도 내놓지 않을까요?
[김인만]
이번 대책 내용을 보게 되면 9.7 대책 열심히 하겠다는 얘기를 했거든요. 그래서 추가 공급 대책을 아무리 끄집어내도 지금 시장에서는 입주 물량이 부족해라고 하는데 입주 물량을 알라딘의 램프도 아니고 갑자기 만들 수는 없기 때문에 현실적으로 공급 부족 문제를 해결하기는 어렵고요. 결국에는 집주인이 가지고 있는 매물을 시장에 내놓을 수 있는 그런 뭔가의 정책이 필요한데 앞서서 제가 말씀드린 것처럼 또 다른 정치적인 문제, 여러 가지 경제적인 문제가 있기 때문에 여러 가지가 쉽지 않습니다. 지금 유동성이 너무 많거든요. 그래서 유동성을 제거해 줘야 되는데 기준금리를 올리자고 하니 경기침체에 주식도 떨어질 수 있으니까 그것도 못하겠고, 못하는 부분이 많다 보니까 실제로 할 수 있는 부분에 대해서 집중을 했습니다마는 시장에서는 문재인 정부 때 많이 보던 정책의 반복이 아닌가라는 실망감도 보여주고 있고요. 일부에서는 그래도 토지거래허가구역 지정이 됐는데 기대를 해야 되지 않냐라는 기대감이 있기 때문에 제가 앞서서 말씀드렸듯이 2~3개월 정도는 숨고르기하면서, 눈치도 좀 보면서 거래량이 줄어드는 그런 상황이 될 것 같습니다.
[앵커]
시장에서는 규제책이 나올수록 집값은 더 오를 거다, 이런 말이 계속 나오잖아요. 이 부분 어떻게 생각하시는지 짧게 들어볼게요.
[김인만]
이게 학습효과가 있어서 그렇거든요. 노무현 정부 시절, 문재인 정부 시절에도 수많은 규제를 했음에도 집값이 올라갔다. 결국에는 나는 인플레이션 방어를 위해서, 벼락거지를 피하기 위해서 집을 사고 싶은 구매 욕구가 있는데 사지 말라는 시장 억제를 해서는 시장을 컨트롤할 수 없다는 게 지금까지의 답이었는데 이번에도 똑같이 반복을 하고 있기 때문에 그 부분에 대해서는 많은 우려를 하고 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다'
[카카오톡] YTN 검색해 채널 추가
[전화] 02-398-8585
[메일] social@ytn.co.kr
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]