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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 9일 화요일
■ 대담 : 남혁우 우리은행 부동산연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부자가 되는 대세 정보를 살펴보는 시간입니다. 부자 대세 시간이고요. 오늘은 우리은행 남혁우 부동산 전문가와 함께하도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
◇ 남혁우 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 여기서 굉장히 오랜만에 뵙는 듯한 기분이 드네요. 그런데 굉장히 중요한 뉴스가 있는 상황에서 나와 주셨어요. 정부가 엊그제 발표한 주택 공급 확대 방안 먼저 총점을 주신다면 몇 점이나 주시겠어요?
◇ 남혁우 : 일단 총점으로는 10점 만점에 8점 정도
◆ 조태현 : 알겠습니다. 굉장히 후한 점수를 주셨는데 전반적인 내용부터 한번 정리해 보도록
◇ 남혁우 : 이번 대책은 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. 하나는 LH 등 공공이 직접 시행하는 수도권 신규택지공급 확대, 또 하나는 구도심 개발을 통한 공급, 즉 도심 유휴 부지를 활용하고, 정비사업 속도를 제고하겠다는 거예요. 여기에 더해서 부동산 시장에서 공급은 비탄력적이라 단기 효과를 확인할 수는 없으니, 대출규제를 강화해서 수요 억제를 병행한다는 점입니다. 30년까지 수도권에서 매년 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하겠다고 밝혔습니다. 실질적인 착공물량을 기준으로 목표를 제시했다는 점에서 정부의 강력한 주택 공급 의지를 확인할 수 있었고요.
◆ 조태현 : 굉장히 큰 규모의 공급 대책이라고 볼 수가 있겠는데 말씀하신 것처럼 이번 대책 나오고 가장 관심이 쏠렸던 거는 공공 주도다 이 부분인 것 같아요. 어떤 식으로 하겠다는 건가요?
◇ 남혁우 : 첫째, LH 직접 시행입니다. LH 등 공공 주도의 수도권 주택공급을 확대해 공급 속도를 늘리겠다는 전략으로 풀이됩니다. 향후 분양가 상한제가 적용될 것이기 때문에 고분양가 문제가 어느 정도 해소되고, 건설경기 위축으로 민간 건설사 공급공백을 어느 정도 보완할 수 있습니다. 다만, 현실적인 공사비 급등 문제, LH 재무건전성 등 앞으로 어떻게 해결해 나갈지가 중요합니다. 둘째, 비주택 용도의 토지 전환입니다. 예를 들어 LH가 소유한 미분양에 시달리는 지식산업센터부지나 상업용지를 주거용으로 바꾸는 것을 정례화해, 가용 택지를 늘리겠다는 겁니다. 셋째, 도심 유휴 부지 개발입니다. 노후 공공임대단지, 청사, 학교부지, 철도역 주변 같은 부지를 활용하면, 단순히 집만 짓는 게 아니라 생활 인프라 개선 효과까지 동시에 기대할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 정비 사업 부분 한번 볼까요? 정비사업, 특히 1기 신도시 재건축 관련해서는 어떤 변화가 있을까요?
◇ 남혁우 : 공모 방식에서 주민제안방식으로 전환된 것이죠. 기본계획 물량에 맞추어 선도지구도 지정되었었는데, 이주 물량을 초과해서 지정될 수도 있게 변할 예정이구요. 선도지구에만 적용하던 계획수립패스트 트랙 인센티브를 미선정 지역까지 적용 가능토록 했고, 지자체별 정비 예정 물량을 초과해도 사업 추진이 가능하도록 했습니다. 이로써 재건축 초기 단계 단지들의 사업 의지가 강화될 것으로 보입니다. 다만, 이주 수요의 총량에 따라 관리처분 인가 물량이 통제될 예정이어서, 정비 사업지 간 경쟁은 치열해질 가능성이 큽니다. 사업이 1년만 지연돼도 금융비용이 크게 늘기 때문에, 주민 동의 확보와 신속한 추진이 관건이 될 전망입니다.
◆ 조태현 : 이번 공급대책이 주택시장 안정에 어떤 긍정적인 효과를 줄 수 있을까요?
◇ 남혁우 : 우선, 실제 착공 중심의 공급 관리는 수요자의 공급 착시현상이 줄어들 것으로 예상됩니다. 공급을 인허가 기준으로 발표하던 과거와 달리, 계획과 준공의 괴리를 줄여 정책 신뢰도를 높인 겁니다. 또한, 공공이 주도해서 수도권 주택공급 속도를 제고하겠다는 점에서, 중장기적으로 정부의 강력한 주택공급의지가 보였다는 점에서 실수요자분들이 어느 정도 내 집 마련에 불안감을 다독일 수 있지 않았나 생각됩니다. 또한, 토지거래허가제 지정 권한을 확대하고, 1 주택자의 전세 대출을 2억 원으로 제한하는 등일부 규제정책을 통해 투기수요를 줄였다는 점에서 긍정적입니다. 여기에 불법·탈법 행위 근절대책까지 포함돼 있어, 거래 시장에 대한 불신 해소와 투명성 제고에 기여할 것으로 보입니다. 결과적으로 실수요자 중심의 안정적 거래 환경이 조성될 수 있다는 점이 긍정적입니다.
◆ 조태현 : 하지만 우려되는 부분도 있을 것 같습니다. 어떤 점이 걱정되나요?
◇ 남혁우 : 향후 가장 큰 우려는 공공 주도로 공급 시 발생되는 공급물량에서 분양물량과 임대 물량의 균형여부 입니다. 공급 물량의 상당 부분이 임대로 전환되면, 분양을 기다리던 수요자들이 매매시장으로 몰리면서 특정 지역의 수급 불균형을 심화시킬 수 있습니다. 매매시장에 수요가 증가한다면, 공급은 더욱 부족해지고 향후 공급 지연에 따른 불확실성으로 인기지역 내 수급 불균형이 심화됨에 따라 국지적인 가격 불안정을 초래할 가능성도 상존합니다.1주택자 전세대출 2억 원 제한으로 인해 임대차 시장은 전세 매물 감소와 월세화 가속이 예상됩니다. 집주인이 직접 거주를 선택하면서 전·월세 매물이 줄어드는 모습도 나타날 수 있습니다. 임대차시장에 불안으로 이어질 수 있고요.
◆ 조태현 : 향후 규제지역 LTV 한도를 40%로 줄였는데요. 시장에 영향이 있을거라 보시나요?
◇ 남혁우 : 이미 서울에서 6억대출 제한이라는 강력한 대출규제가 시행 중에 있어 사실상 LTV 한도축소효과는 현재 시장에 이미 반영되어 있다고 보여집니다. 다만, LTV 40% 축소가 규제지역 외 수도권으로 확장되어 시행된다면 일부 경기지역, 서울 외곽 지역의 경우 이미 시행중인 정책대출금액 축소와 맞물려 매수수요가 감소할 것으로 예상됩니다.
◆ 조태현 : 이번 공급대책, 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보시나요?
◇ 남혁우 : 정책 효과로 인해 거래가 진정되면서, 가을 이사철 수도권 매매가 상승 움직임이 일정 부분 억제될 수 있습니다. 다만, 금리 인하 기대감, 매물 부족, 전월세 시장 불안 같은 상방 요인도 상존하고 있어서 전반적인 가격 하락으로까지 이어지는 것은 제한적일 것이라 생각됩니다. 특히 강남 등 인기 지역은 토지거래허가제와 대출 규제로 거래량이 늘기 어렵지만, 잠재적 매수자들이 매매시장으로 유입될 경우 경기 일부지역과 서울 외곽지역은 상대적으로 규제 부담이 덜하기 때문에 거래가 증가할 수 있습니다
◆ 조태현 : 참 부동산 정책은 언제 들어도 어려울 것 같습니다. 오늘은 우리은행 남혁우 부동산 연구원과 함께 부동산 정책에 대한 평가해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다. 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 9일 화요일
■ 대담 : 남혁우 우리은행 부동산연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부자가 되는 대세 정보를 살펴보는 시간입니다. 부자 대세 시간이고요. 오늘은 우리은행 남혁우 부동산 전문가와 함께하도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
◇ 남혁우 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 여기서 굉장히 오랜만에 뵙는 듯한 기분이 드네요. 그런데 굉장히 중요한 뉴스가 있는 상황에서 나와 주셨어요. 정부가 엊그제 발표한 주택 공급 확대 방안 먼저 총점을 주신다면 몇 점이나 주시겠어요?
◇ 남혁우 : 일단 총점으로는 10점 만점에 8점 정도
◆ 조태현 : 알겠습니다. 굉장히 후한 점수를 주셨는데 전반적인 내용부터 한번 정리해 보도록
◇ 남혁우 : 이번 대책은 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. 하나는 LH 등 공공이 직접 시행하는 수도권 신규택지공급 확대, 또 하나는 구도심 개발을 통한 공급, 즉 도심 유휴 부지를 활용하고, 정비사업 속도를 제고하겠다는 거예요. 여기에 더해서 부동산 시장에서 공급은 비탄력적이라 단기 효과를 확인할 수는 없으니, 대출규제를 강화해서 수요 억제를 병행한다는 점입니다. 30년까지 수도권에서 매년 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하겠다고 밝혔습니다. 실질적인 착공물량을 기준으로 목표를 제시했다는 점에서 정부의 강력한 주택 공급 의지를 확인할 수 있었고요.
◆ 조태현 : 굉장히 큰 규모의 공급 대책이라고 볼 수가 있겠는데 말씀하신 것처럼 이번 대책 나오고 가장 관심이 쏠렸던 거는 공공 주도다 이 부분인 것 같아요. 어떤 식으로 하겠다는 건가요?
◇ 남혁우 : 첫째, LH 직접 시행입니다. LH 등 공공 주도의 수도권 주택공급을 확대해 공급 속도를 늘리겠다는 전략으로 풀이됩니다. 향후 분양가 상한제가 적용될 것이기 때문에 고분양가 문제가 어느 정도 해소되고, 건설경기 위축으로 민간 건설사 공급공백을 어느 정도 보완할 수 있습니다. 다만, 현실적인 공사비 급등 문제, LH 재무건전성 등 앞으로 어떻게 해결해 나갈지가 중요합니다. 둘째, 비주택 용도의 토지 전환입니다. 예를 들어 LH가 소유한 미분양에 시달리는 지식산업센터부지나 상업용지를 주거용으로 바꾸는 것을 정례화해, 가용 택지를 늘리겠다는 겁니다. 셋째, 도심 유휴 부지 개발입니다. 노후 공공임대단지, 청사, 학교부지, 철도역 주변 같은 부지를 활용하면, 단순히 집만 짓는 게 아니라 생활 인프라 개선 효과까지 동시에 기대할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 정비 사업 부분 한번 볼까요? 정비사업, 특히 1기 신도시 재건축 관련해서는 어떤 변화가 있을까요?
◇ 남혁우 : 공모 방식에서 주민제안방식으로 전환된 것이죠. 기본계획 물량에 맞추어 선도지구도 지정되었었는데, 이주 물량을 초과해서 지정될 수도 있게 변할 예정이구요. 선도지구에만 적용하던 계획수립패스트 트랙 인센티브를 미선정 지역까지 적용 가능토록 했고, 지자체별 정비 예정 물량을 초과해도 사업 추진이 가능하도록 했습니다. 이로써 재건축 초기 단계 단지들의 사업 의지가 강화될 것으로 보입니다. 다만, 이주 수요의 총량에 따라 관리처분 인가 물량이 통제될 예정이어서, 정비 사업지 간 경쟁은 치열해질 가능성이 큽니다. 사업이 1년만 지연돼도 금융비용이 크게 늘기 때문에, 주민 동의 확보와 신속한 추진이 관건이 될 전망입니다.
◆ 조태현 : 이번 공급대책이 주택시장 안정에 어떤 긍정적인 효과를 줄 수 있을까요?
◇ 남혁우 : 우선, 실제 착공 중심의 공급 관리는 수요자의 공급 착시현상이 줄어들 것으로 예상됩니다. 공급을 인허가 기준으로 발표하던 과거와 달리, 계획과 준공의 괴리를 줄여 정책 신뢰도를 높인 겁니다. 또한, 공공이 주도해서 수도권 주택공급 속도를 제고하겠다는 점에서, 중장기적으로 정부의 강력한 주택공급의지가 보였다는 점에서 실수요자분들이 어느 정도 내 집 마련에 불안감을 다독일 수 있지 않았나 생각됩니다. 또한, 토지거래허가제 지정 권한을 확대하고, 1 주택자의 전세 대출을 2억 원으로 제한하는 등일부 규제정책을 통해 투기수요를 줄였다는 점에서 긍정적입니다. 여기에 불법·탈법 행위 근절대책까지 포함돼 있어, 거래 시장에 대한 불신 해소와 투명성 제고에 기여할 것으로 보입니다. 결과적으로 실수요자 중심의 안정적 거래 환경이 조성될 수 있다는 점이 긍정적입니다.
◆ 조태현 : 하지만 우려되는 부분도 있을 것 같습니다. 어떤 점이 걱정되나요?
◇ 남혁우 : 향후 가장 큰 우려는 공공 주도로 공급 시 발생되는 공급물량에서 분양물량과 임대 물량의 균형여부 입니다. 공급 물량의 상당 부분이 임대로 전환되면, 분양을 기다리던 수요자들이 매매시장으로 몰리면서 특정 지역의 수급 불균형을 심화시킬 수 있습니다. 매매시장에 수요가 증가한다면, 공급은 더욱 부족해지고 향후 공급 지연에 따른 불확실성으로 인기지역 내 수급 불균형이 심화됨에 따라 국지적인 가격 불안정을 초래할 가능성도 상존합니다.1주택자 전세대출 2억 원 제한으로 인해 임대차 시장은 전세 매물 감소와 월세화 가속이 예상됩니다. 집주인이 직접 거주를 선택하면서 전·월세 매물이 줄어드는 모습도 나타날 수 있습니다. 임대차시장에 불안으로 이어질 수 있고요.
◆ 조태현 : 향후 규제지역 LTV 한도를 40%로 줄였는데요. 시장에 영향이 있을거라 보시나요?
◇ 남혁우 : 이미 서울에서 6억대출 제한이라는 강력한 대출규제가 시행 중에 있어 사실상 LTV 한도축소효과는 현재 시장에 이미 반영되어 있다고 보여집니다. 다만, LTV 40% 축소가 규제지역 외 수도권으로 확장되어 시행된다면 일부 경기지역, 서울 외곽 지역의 경우 이미 시행중인 정책대출금액 축소와 맞물려 매수수요가 감소할 것으로 예상됩니다.
◆ 조태현 : 이번 공급대책, 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보시나요?
◇ 남혁우 : 정책 효과로 인해 거래가 진정되면서, 가을 이사철 수도권 매매가 상승 움직임이 일정 부분 억제될 수 있습니다. 다만, 금리 인하 기대감, 매물 부족, 전월세 시장 불안 같은 상방 요인도 상존하고 있어서 전반적인 가격 하락으로까지 이어지는 것은 제한적일 것이라 생각됩니다. 특히 강남 등 인기 지역은 토지거래허가제와 대출 규제로 거래량이 늘기 어렵지만, 잠재적 매수자들이 매매시장으로 유입될 경우 경기 일부지역과 서울 외곽지역은 상대적으로 규제 부담이 덜하기 때문에 거래가 증가할 수 있습니다
◆ 조태현 : 참 부동산 정책은 언제 들어도 어려울 것 같습니다. 오늘은 우리은행 남혁우 부동산 연구원과 함께 부동산 정책에 대한 평가해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다. 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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