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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 8일 월요일
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 리서치랩장
- 주택담보인정비율 LTV 50-40% 하향, 강남3구·용산구에서 끝나지 않을 듯
- 오늘부터 주택임대사업자 LTV 0%, 대출 유동성 완전히 막혀..급격한 월세화·전세 보증금 반환 문제 가능성
- 대출관리·임대사업자 대출 '0', 가을 이사철 시장 전월세시장 문제점 유발할 것
- 당장 1-2년내 준공 물량은...시장에선 여전히 '물음표'
- 전문가 "135만호 공급대책, 70점 준다" 인허가 아닌 착공 분양중심 계획..실행력 높아져
- 尹정부 대책과 비교, 민간 아닌 LH 공공주도로..분양착공 물량 중심, 실행력 높아져
- LH가 필지 시행 · 민간 건설사는 단순 시공만..개발이익 환수로 민간건설사 수익 떨어져 자금력에 문제 생길 수도
- 수요자 입장에선 사업 안정성 확보
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 그동안 이야기만 나왔던 정부의 공급 대책 어제 나왔습니다. 어떤 내용이 있고, 효과는 어느 정도 기대할 수 있을지 윤지해 동산R114 리서치랩장과 알아보도록 하겠습니다. 랩장님 나와 계십니까?
◇ 윤지해 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 먼저 총평부터 해볼까요? 10점 만점에 몇 점 주시게요?
◇ 윤지해 : 10점 만점에 한 7점 정도는 줄 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 까칠한 랩장님께서 굉장히 관대한 점수를 주셨습니다. 세부 내용 한번 보도록 할까요? 상당히 대대적인 공급 대책이라고 볼 수가 있겠는데, 2030년까지 135만 가구 수도권에 이 정도면 규모가 꽤 크다고 봐야 되죠?
◇ 윤지해 : 예 사실상 지난 정부 혹은 지지난 정부에서의 공급 계획들 기반 위에서 오다 보니까 수도권 중심의 공급 계획을 한 부분들이 있긴 합니다만 전체적으로 135만 호 그리고 5년 동안 매년 27만 호를 착공하는 서울 기준으로 보시게 되면 6.7만 호 정도가 됩니다. 이게 정부 계획상에서 보시면 2022년부터 2024년과 비교를 해 놨는데 그래서 2026년부터 2030년까지 이때까지 매년 한 11만 호 정도의 순증을 하겠다 이렇게 목표로 삼고 있고요. 그래서 큰 줄기를 우선 보시면 차별점을 봐야 되겠죠. 그래서 아마 지난 정부는 기억하시기로 민간 주도의 공급 계획을 세웠습니다. 그런데 이재명 정부에서는 LH가 시행에 나서면서 공공 주도로 사업을 끌고 가는 형태가 되고요. 여기에 지난 정부는 270만 호 플러스 알파 계획을 세울 때 인허가 중심으로 세웠습니다. 그러다 보니까 이게 실현 가능하냐는 의문점이 제기가 됐었는데 이번 대책은 착공 혹은 분양을 중심으로 계획을 하고 있어 실행력은 높아졌다 이렇게 볼 수가 있어
◆ 조태현 : 알겠습니다. LH 주도 이게 핵심이라고 봐야 되니까요. 이거 이야기 해보도록 할게요. LH 공공이 주도한다 이렇게 이야기를 했을 때 몇 가지 의문점이 드는 게 있어요. 먼저 LH가 주도를 한다고 했을 때 민간은 어떤 역할을 하게 되는 겁니까?
◇ 윤지해 : 일반적으로 LH는 신도시 같은 곳들을 택지 개발하겠다 하면 수용을 합니다. 그래서 기존에 있던 토지들을 수용을 하고 그걸 필지별로 분할을 해서 각각의 시공사에게 필지를 매각합니다. 그러면 건설사가 자체적으로 공사를 해서 수익을 남겨서 민간 쪽 일반 분양을 하는 형태가 되는데요. 지금의 형태는 LH가 필지 매각을 하지 않고요. 이 필지에 대한 시행 부분들을 직접 하면서 민간 건설사는 단순 시공으로 들어오기 때문에 거기서 개발 이익이 발생되는 부분들을 대책 내용에 보시면 적극적으로 환수하겠다 이렇게 평가가 돼 있습니다. 그러다 보니까 민간 건설사 입장에서는 수익성 부분들이 기존보다는 아무래도 떨어질 가능성이 큰 거고요. 다만 일반 분양자 입장에서 보면 LH가 토지 주인이 되기 때문에 사업의 안정성은 확실히 담보가 된다 정도에서 평가를 할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 크게 벌진 못해도 안정적으로 벌 수 있다 이렇게 보면 되는 건가요?
◇ 윤지해 : 건설사 입장에서는 원래 공공 쪽에서 필지를 받고 거기에 건설을 하게 되면 사실은 사업성에는 크게 문제가 없었습니다. 왜냐하면 신도시 규모다 보니까 수요자도 분양가 상한제 주택에 대한 부분들이 그렇게 거부감이 크지는 않습니다. 그러다 보니까 경쟁률 자체는 높은 편이었고요. 다만 특징은 LH가 필지 매각을 안 한다는 얘기는 자금이 필지에 묶이는 겁니다. 기존 사업에서는 안정성이 확보가 되는데 향후에 새로운 사업을 할 때의 자금 여력이 묶여 있는 상태에서 회전을 안 하다 보니까 신규 사업 부분들에서는 아무래도 자금에 한계가 있지 않을까 이렇게 평가하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 걱정되는 부분도 있고요. 괜찮은 것 같기도 하고 듣기에는 좋아 보이는데 진행돼 봐야 알 것 같기도 하고요. 그러면 거기서 만들어지는 아파트들 지금까지 LH의 브랜드들 그린빌, 뜨란채, 휴먼시아, 안단테 이런 것들이 있었지만 사실 다 실패했다고 봐야 되잖아요. 이런 브랜드들은 안 쓰는 겁니까?
◇ 윤지해 : 그 브랜드에 대한 쓰인 부분은 사실은 이미 최근 들어서 많이 변경이 돼 있습니다. 저희가 9.7 공급대책 사항에서 브랜드를 쓴다, 안 쓴다 명시가 돼 있지는 않고요. 다만 이미 이 대책이 나오기 전부터 LH 차원에서의 브랜드들은 민간 쪽 브랜드와 콜라보에서 쓰는 형태가 많았습니다. 그러다 보니까 실제로는 현장에서는 아무래도 선호도가 민간 쪽 브랜드를 선호하다 보니까 브랜드 중심으로 공급을 이미 하고 있었다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 하긴 썩 좋아하지는 않을 것 같기는 해요. 그러면 여기서 또 여쭤봐야 될 게 LH가 할 수 있냐 이 부분이 될 것 같아요. LH의 지금 재무 상황이라든지 인력 상황이라든지 이런 걸 봤을 때 이 부분에 우려가 있거든요. 어떻게 보세요?
◇ 윤지해 : 이 부분은 할 수 있다의 문제가 아니고요. 정부에서 아무래도 9.7 공급 대책에서 이 부분들을 아예 규정화하겠다고 명시를 해놨습니다. 그렇다는 얘기는 사실은 LH라는 조직 자체가 필지들을 일일이 관리해야 되는 인력들을 새로 뽑아야 될 수 있는 상황이 되는 거고요. 그 과정에서 조직을 오히려 더 키워야 되는 상황에 직면했다 이렇게 평가할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 이것도 나중에 어떻게 될지 봐야 될 것 같은데 그러다 보니까 땅 장사를 넘어서 집 장사를 하냐 왜 이런 얘기가 나오냐면요. 2021년도에 직원들의 부동산 투기 사건이 있었잖아요. 이렇기 때문에 이런 비판들이 나오는 것 같은데 어떻게 보세요? 이거 괜찮겠습니까?
◇ 윤지해 : 그때 당시에 2사 공급 대책을 발표하면서 그때 당시에는 변창흠 장관이었고요. 그게 문제가 돼서 장관께서 몇 개월 만에 물러나고 그런 이슈들이 있었고, 그리고 현재 한 3-4년 정도가 흐르면서 LH 조직에 대한 부분들은 이미 사실은 정비를 해 놓은 상황이에요. 그러면서 LH 직원들 혹은 가족까지 사실은 토지 소유에 대한 부동산 소유에 대한 부분들을 전수 조사를 한 바 있기 때문에 그 부분에 대한 이슈는 앞으로도 계속적으로 조사하는 것으로 알고 있습니다. 그러다 보니까 과거에 발생했던 비리적인 그런 문제들은 일부 직원들에서는 발생을 했으나 전체 전수 조사했을 때는 그 비중이 그렇게 크지는 않았다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분에 대한 걱정은 약간 접어놔도 될 것 같고요. 그런데 이번에 어느 지역에 몇 가구 공급하겠다. 이런 구체적인 내용은 빠져 있다. 너무 백화점식으로 나열만 해놨다는 평가도 나오거든요. 이런 부분은 부족했다. 이런 평가에는 동의하십니까?
◇ 윤지해 : 아무래도 구체적인 지역들이 거론되는 거는 서울 혹은 수도권 위주로 거론이 돼 있고요. 예를 들어서 구체적인 내용들을 보시면 LH 쪽이 직접 시행하는 게 한 7만 5천 호 정도 계획이 돼 있고요. 그리고 1기 신도시라고 돼 있는 곳들이 6만 3천 호, 정비 사업 활성화하겠다는 게 23만 호, 그리고 공공 쪽에서 도심 복합 사업하겠다는 게 5만 호에요. 양이 많은 순서대로 제가 조금씩 설명을 드리고 있는 거고요. 그리고 공공택지 사업 속도를 개선하겠다는 게 4만 6천호, 서울 쪽에서 서리풀, 과천 이런 지구가 있습니다. 3기 신도시 관련된 거 해서 한 3-4만 호, 그리고 신규 공공택지 발굴하는 게 3만 호 대부분 서울과 수도권 얘기입니다. 그러다 보니까 구체적으로 시군구 단위까지 일일이 거론할 필요는 없었던 걸로 보이고요.그리고 노후 공공임대주택을 용적률을 상향하는 게 2만 3천호, 노후 공공청사가 2만 8천호, 학교용지 3천호, 도심 내 유휴부지 4천호 이렇게 해서 각각의 사업들에 대한 특징들 위주로 거론이 돼 있고요.
여기서 우리가 특징적으로 봐야 되는 건 지난 윤석열 전 정부에서의 270만 호 공급 계획과 차별점은 뭐냐, 차별적인 공급 계획이 뭐냐 봤을 때는 일단 공공 임대주택에 대한 전면 재건축 부분들이 특징적으로 조금 다르고요. 그리고 학교 용지, 폐교 부지 이런 것들을 활용하겠다는 부분들이 특징적으로 다르고, 공실 상가 혹은 생활용 숙박시설, 오피스텔 전용 이런 부분들에 있어서의 비아파트 공급 이 부분이 조금 다르고요. 그리고 빈집들이 늘어가니까 빈집 정비 활성화하겠다는 부분도 지난 정부에서 안 나왔던 내용들에서는 이 정도 위주로 보시면 조금 다르구나 이렇게 인식하실 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀 들어보니까 끌어들일 수 있는 거는 전부 다 동원했다 이런 느낌도 드는데 정비 사업 말씀을 해 주셨는데요. 이 정비 사업이 문재인 정부 때도 이야기가 나왔었는데 실질적으로 이게 된 곳이 한 군데도 없잖아요. 이거는 잘될 거라고 보십니까?
◇ 윤지해 : 한 군데도 없다는 그 부분은 아마 공공 도심 복합 사업을 얘기하시는 것 같고요.서울시 차원에서 신통기획 혹은 모아주택 이런 형태들로 지속적으로 정비 사업을 활성화하고 있으니까 재건축 중심으로는 일단 활발하게 지금 진행은 되고 있고요. 다만 도심 공공복합 사업과 관련된 부분은 아무래도 기부체납이라든지 용적률 상향에 따른 임대주택에 대한 부분들, 환수 이런 부분들에 있어서 시장에서의 혹은 일반 조합에서의 반발이 있었습니다. 그러다 보니까 활성화되지 못한 부분들이 있었는데 이참에 이 부분들도 개선을 하겠다는 내용들이 있으니까 거기에 따라서 기부 체납 정도를 완화하거나 혹은 용적률을 더 상향하거나 이런 혜택들을 부여할 걸로 보입니다.
◆ 조태현 : 공공이 한다는데 제가 약간의 의구심이 들어서 몇 가지 여쭤봤습니다. 어제 나온 대책 가운데는 수요 억제 대책도 있었어요. 수요 억제 대책 보니까 일단은 LTV 상한 요거를 강화하는 부분들이 있는데 여기에다가 전세 대출 여러 가지가 포함이 됐습니다. 전반적으로 어떻게 보세요?
◇ 윤지해 : 아무래도 공급 대책이 활발하게 시장에서 적용이 되려면 수요 억제가 같이 연계돼야 된다고 정부 입장에서 생각하는 것 같고요. 그래서 내용을 보시면 규제 지역에서의 LTV 주택담보 인정 비율을 50%에서 40%를 낮추고, 주택 담보 인정 비율을 낮추는 이유는 규제 지역을 지금 확장하려는 의지치가 지금 대책상에서 나와 있습니다. 토지거래 허가 구역을 포함해서 조정 대상 지역, 투기과열지구 이런 부분들의 확대 의지치가 있기 때문에 지금 시장에서 인식하셔야 되는 부분은 LTV 40%로 낮춘 부분들이 단순하게 강남 3구와 용산구 이 4개 구로 끝날 이슈는 아니라고 인식하실 필요가 있고요. 그리고 주택 매매 임대 사업자에 대한 대출 한도를 LTV 0% 즉 대출을 안 해주는 쪽으로 완전히 바꿨습니다. 그래서 오늘부터 시행이기 때문에 당장 임대 사업을 하시는 분들의 유동성이 오늘부터 완전히 막혔다 정도에서 보시면 향후에 시장 내에서의 급격한 월세화라든지, 전세 쪽에서의 보증금 반환을 못하는 임대인들이 늘어나는 부분이라든지 이런 쪽에서 문제를 일으킬 수 있고요. 그리고 1주택자가 자기 집이 있는 상태에서 타 지역에 가서 전세 대출을 받았을 때 그 한도가 2억 원에서 한 3억 원 사이였습니다. 이거를 2억 원으로 일원화하고요.
◆ 조태현 : 이건 갭투자하지 말라는 거예요?
◇ 윤지해 : 그거랑 조금 개념이 다릅니다. 예를 들어서 교육 목적으로 우리가 전세를 살거나 다른 지역에 전세를 거주하는 경우들이 꽤 많습니다 서울에서는 사건지 쪽으로 넘어가서. 그런 경우에 아무래도 전세 대출을 내주지 않는 부분들을 1순위로 삼는 것 같고요. 말씀하신 갭투자와 관련된 부분들은 정부가 나서서 갭 투자 자체를 하지 말라는 식으로 표현하지는 않습니다만 그동안에 내용들을 뜯어보면 갭 투자 자체를 원천 차단하려는 목적으로 보입니다. 그 관점에서 보시면 좋고요. 그리고 은행권 중심으로 주택 담보 대출을 많이 내주면 은행권의 출연요율이라고 그래서 채권을 매입하게 하는 게 있습니다. 그것도 한도를 채권 요율을 높여서 은행권 대출 관리를 할 예정에 있다 보니까. 시장에서 지금 가장 큰 부분들은 임대 사업자 혹은 매매 사업자에 대한 대출을 아예 제로로 묶었다는 부분이 향후에 한 2-3개월 사이에 가을 이사철 맞이하면서 다소 간에 시장에서의 문제점들을 유발하지 않을까 이렇게 봅니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 걱정되는 부분도 분명히 존재하는데요. 총평으로 가보겠습니다. 10점 중에 7점을 주셨고요. 그렇다면 이번 대책을 통해서 당분간 지금 같은 관망세가 이어진다고 봐야 될까요? 아니면 완전히 안정세로 접어들 계기가 될 거라고 봐야 될까요?
◇ 윤지해 : 일단 근본 대책을 뜯어보면서 의문점이 드는 부분들은 우리가 문재인 정부 그리고 윤석열 정부로 확장하면서 왔던 270만 호 플러스 알파의 인허가 계획들이 있었습니다.
◆ 조태현 : 네
◇ 윤지해 : 그걸 근본 대책에서 착공 계획으로 하다 보니까 어떤 의미에서는 지난 정책은 전국구 단위의 계획이었으니까 조금 다르긴 합니다만 수도권 계획으로 오면서 135만 호 착공 계획으로 변경이 됐는데, 제가 체감상 느끼는 부분들은 270만 호 플러스 알파 계획을 착공 계획으로 재정비한 게 아닌가 라는 생각이 들고요. 거기에 일부 아까 설명드린 것처럼 특수성을 지니는 특징들을 가지고 있는 대책들, 공공임대 재건축, 유휴부지 이런 것들이 있는데 그게 차지하는 비중이 그렇게 크지는 않습니다. 그 관점에서 총평을 해 보자면 지금 공급 대책의 효과라는 부분들은 결국은 시장 수요층들이 설득력을 지니고 수요가 실제 공급이 많이 나올 거니까 대기 수요로 전환할까, 말까에 대한 판단을 해야 되는데, 지금은 공급 대책 우리가 기존에 270만 호도 봤었는데 지금 135만 호를 착공하겠다는 계획으로 수요층이 대기 수요로 전환을 시키려면 이 착공 계획은 사실은 전월세 시장과는 관련이 없습니다. 전월세는 입주 물량과 준공 물량과 관련이 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 윤지해 : 그러다 보니까 당장 시장에서는 전월세 쪽에서 문제가 생기고 있는데, 그 부분들에 대한 해소 계획은 당장 1-2년 내에 준공 물량에 대한 이슈입니다. 착공 물량을 관점으로 해서 수요층들이 난 대기 수요로 전환하겠다고 하기에는 전월세 시장에서의 문제점들 해소가 어렵기 때문에 사실은 시장 내에서 수요층들이 무비판적으로 수용할 가능성은 높지 않다 이렇게 판단하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 참 쉽지 않은 것 같습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 리서치랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 네 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 8일 월요일
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 리서치랩장
- 주택담보인정비율 LTV 50-40% 하향, 강남3구·용산구에서 끝나지 않을 듯
- 오늘부터 주택임대사업자 LTV 0%, 대출 유동성 완전히 막혀..급격한 월세화·전세 보증금 반환 문제 가능성
- 대출관리·임대사업자 대출 '0', 가을 이사철 시장 전월세시장 문제점 유발할 것
- 당장 1-2년내 준공 물량은...시장에선 여전히 '물음표'
- 전문가 "135만호 공급대책, 70점 준다" 인허가 아닌 착공 분양중심 계획..실행력 높아져
- 尹정부 대책과 비교, 민간 아닌 LH 공공주도로..분양착공 물량 중심, 실행력 높아져
- LH가 필지 시행 · 민간 건설사는 단순 시공만..개발이익 환수로 민간건설사 수익 떨어져 자금력에 문제 생길 수도
- 수요자 입장에선 사업 안정성 확보
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 그동안 이야기만 나왔던 정부의 공급 대책 어제 나왔습니다. 어떤 내용이 있고, 효과는 어느 정도 기대할 수 있을지 윤지해 동산R114 리서치랩장과 알아보도록 하겠습니다. 랩장님 나와 계십니까?
◇ 윤지해 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 먼저 총평부터 해볼까요? 10점 만점에 몇 점 주시게요?
◇ 윤지해 : 10점 만점에 한 7점 정도는 줄 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 까칠한 랩장님께서 굉장히 관대한 점수를 주셨습니다. 세부 내용 한번 보도록 할까요? 상당히 대대적인 공급 대책이라고 볼 수가 있겠는데, 2030년까지 135만 가구 수도권에 이 정도면 규모가 꽤 크다고 봐야 되죠?
◇ 윤지해 : 예 사실상 지난 정부 혹은 지지난 정부에서의 공급 계획들 기반 위에서 오다 보니까 수도권 중심의 공급 계획을 한 부분들이 있긴 합니다만 전체적으로 135만 호 그리고 5년 동안 매년 27만 호를 착공하는 서울 기준으로 보시게 되면 6.7만 호 정도가 됩니다. 이게 정부 계획상에서 보시면 2022년부터 2024년과 비교를 해 놨는데 그래서 2026년부터 2030년까지 이때까지 매년 한 11만 호 정도의 순증을 하겠다 이렇게 목표로 삼고 있고요. 그래서 큰 줄기를 우선 보시면 차별점을 봐야 되겠죠. 그래서 아마 지난 정부는 기억하시기로 민간 주도의 공급 계획을 세웠습니다. 그런데 이재명 정부에서는 LH가 시행에 나서면서 공공 주도로 사업을 끌고 가는 형태가 되고요. 여기에 지난 정부는 270만 호 플러스 알파 계획을 세울 때 인허가 중심으로 세웠습니다. 그러다 보니까 이게 실현 가능하냐는 의문점이 제기가 됐었는데 이번 대책은 착공 혹은 분양을 중심으로 계획을 하고 있어 실행력은 높아졌다 이렇게 볼 수가 있어
◆ 조태현 : 알겠습니다. LH 주도 이게 핵심이라고 봐야 되니까요. 이거 이야기 해보도록 할게요. LH 공공이 주도한다 이렇게 이야기를 했을 때 몇 가지 의문점이 드는 게 있어요. 먼저 LH가 주도를 한다고 했을 때 민간은 어떤 역할을 하게 되는 겁니까?
◇ 윤지해 : 일반적으로 LH는 신도시 같은 곳들을 택지 개발하겠다 하면 수용을 합니다. 그래서 기존에 있던 토지들을 수용을 하고 그걸 필지별로 분할을 해서 각각의 시공사에게 필지를 매각합니다. 그러면 건설사가 자체적으로 공사를 해서 수익을 남겨서 민간 쪽 일반 분양을 하는 형태가 되는데요. 지금의 형태는 LH가 필지 매각을 하지 않고요. 이 필지에 대한 시행 부분들을 직접 하면서 민간 건설사는 단순 시공으로 들어오기 때문에 거기서 개발 이익이 발생되는 부분들을 대책 내용에 보시면 적극적으로 환수하겠다 이렇게 평가가 돼 있습니다. 그러다 보니까 민간 건설사 입장에서는 수익성 부분들이 기존보다는 아무래도 떨어질 가능성이 큰 거고요. 다만 일반 분양자 입장에서 보면 LH가 토지 주인이 되기 때문에 사업의 안정성은 확실히 담보가 된다 정도에서 평가를 할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 크게 벌진 못해도 안정적으로 벌 수 있다 이렇게 보면 되는 건가요?
◇ 윤지해 : 건설사 입장에서는 원래 공공 쪽에서 필지를 받고 거기에 건설을 하게 되면 사실은 사업성에는 크게 문제가 없었습니다. 왜냐하면 신도시 규모다 보니까 수요자도 분양가 상한제 주택에 대한 부분들이 그렇게 거부감이 크지는 않습니다. 그러다 보니까 경쟁률 자체는 높은 편이었고요. 다만 특징은 LH가 필지 매각을 안 한다는 얘기는 자금이 필지에 묶이는 겁니다. 기존 사업에서는 안정성이 확보가 되는데 향후에 새로운 사업을 할 때의 자금 여력이 묶여 있는 상태에서 회전을 안 하다 보니까 신규 사업 부분들에서는 아무래도 자금에 한계가 있지 않을까 이렇게 평가하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 걱정되는 부분도 있고요. 괜찮은 것 같기도 하고 듣기에는 좋아 보이는데 진행돼 봐야 알 것 같기도 하고요. 그러면 거기서 만들어지는 아파트들 지금까지 LH의 브랜드들 그린빌, 뜨란채, 휴먼시아, 안단테 이런 것들이 있었지만 사실 다 실패했다고 봐야 되잖아요. 이런 브랜드들은 안 쓰는 겁니까?
◇ 윤지해 : 그 브랜드에 대한 쓰인 부분은 사실은 이미 최근 들어서 많이 변경이 돼 있습니다. 저희가 9.7 공급대책 사항에서 브랜드를 쓴다, 안 쓴다 명시가 돼 있지는 않고요. 다만 이미 이 대책이 나오기 전부터 LH 차원에서의 브랜드들은 민간 쪽 브랜드와 콜라보에서 쓰는 형태가 많았습니다. 그러다 보니까 실제로는 현장에서는 아무래도 선호도가 민간 쪽 브랜드를 선호하다 보니까 브랜드 중심으로 공급을 이미 하고 있었다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 하긴 썩 좋아하지는 않을 것 같기는 해요. 그러면 여기서 또 여쭤봐야 될 게 LH가 할 수 있냐 이 부분이 될 것 같아요. LH의 지금 재무 상황이라든지 인력 상황이라든지 이런 걸 봤을 때 이 부분에 우려가 있거든요. 어떻게 보세요?
◇ 윤지해 : 이 부분은 할 수 있다의 문제가 아니고요. 정부에서 아무래도 9.7 공급 대책에서 이 부분들을 아예 규정화하겠다고 명시를 해놨습니다. 그렇다는 얘기는 사실은 LH라는 조직 자체가 필지들을 일일이 관리해야 되는 인력들을 새로 뽑아야 될 수 있는 상황이 되는 거고요. 그 과정에서 조직을 오히려 더 키워야 되는 상황에 직면했다 이렇게 평가할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 이것도 나중에 어떻게 될지 봐야 될 것 같은데 그러다 보니까 땅 장사를 넘어서 집 장사를 하냐 왜 이런 얘기가 나오냐면요. 2021년도에 직원들의 부동산 투기 사건이 있었잖아요. 이렇기 때문에 이런 비판들이 나오는 것 같은데 어떻게 보세요? 이거 괜찮겠습니까?
◇ 윤지해 : 그때 당시에 2사 공급 대책을 발표하면서 그때 당시에는 변창흠 장관이었고요. 그게 문제가 돼서 장관께서 몇 개월 만에 물러나고 그런 이슈들이 있었고, 그리고 현재 한 3-4년 정도가 흐르면서 LH 조직에 대한 부분들은 이미 사실은 정비를 해 놓은 상황이에요. 그러면서 LH 직원들 혹은 가족까지 사실은 토지 소유에 대한 부동산 소유에 대한 부분들을 전수 조사를 한 바 있기 때문에 그 부분에 대한 이슈는 앞으로도 계속적으로 조사하는 것으로 알고 있습니다. 그러다 보니까 과거에 발생했던 비리적인 그런 문제들은 일부 직원들에서는 발생을 했으나 전체 전수 조사했을 때는 그 비중이 그렇게 크지는 않았다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분에 대한 걱정은 약간 접어놔도 될 것 같고요. 그런데 이번에 어느 지역에 몇 가구 공급하겠다. 이런 구체적인 내용은 빠져 있다. 너무 백화점식으로 나열만 해놨다는 평가도 나오거든요. 이런 부분은 부족했다. 이런 평가에는 동의하십니까?
◇ 윤지해 : 아무래도 구체적인 지역들이 거론되는 거는 서울 혹은 수도권 위주로 거론이 돼 있고요. 예를 들어서 구체적인 내용들을 보시면 LH 쪽이 직접 시행하는 게 한 7만 5천 호 정도 계획이 돼 있고요. 그리고 1기 신도시라고 돼 있는 곳들이 6만 3천 호, 정비 사업 활성화하겠다는 게 23만 호, 그리고 공공 쪽에서 도심 복합 사업하겠다는 게 5만 호에요. 양이 많은 순서대로 제가 조금씩 설명을 드리고 있는 거고요. 그리고 공공택지 사업 속도를 개선하겠다는 게 4만 6천호, 서울 쪽에서 서리풀, 과천 이런 지구가 있습니다. 3기 신도시 관련된 거 해서 한 3-4만 호, 그리고 신규 공공택지 발굴하는 게 3만 호 대부분 서울과 수도권 얘기입니다. 그러다 보니까 구체적으로 시군구 단위까지 일일이 거론할 필요는 없었던 걸로 보이고요.그리고 노후 공공임대주택을 용적률을 상향하는 게 2만 3천호, 노후 공공청사가 2만 8천호, 학교용지 3천호, 도심 내 유휴부지 4천호 이렇게 해서 각각의 사업들에 대한 특징들 위주로 거론이 돼 있고요.
여기서 우리가 특징적으로 봐야 되는 건 지난 윤석열 전 정부에서의 270만 호 공급 계획과 차별점은 뭐냐, 차별적인 공급 계획이 뭐냐 봤을 때는 일단 공공 임대주택에 대한 전면 재건축 부분들이 특징적으로 조금 다르고요. 그리고 학교 용지, 폐교 부지 이런 것들을 활용하겠다는 부분들이 특징적으로 다르고, 공실 상가 혹은 생활용 숙박시설, 오피스텔 전용 이런 부분들에 있어서의 비아파트 공급 이 부분이 조금 다르고요. 그리고 빈집들이 늘어가니까 빈집 정비 활성화하겠다는 부분도 지난 정부에서 안 나왔던 내용들에서는 이 정도 위주로 보시면 조금 다르구나 이렇게 인식하실 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀 들어보니까 끌어들일 수 있는 거는 전부 다 동원했다 이런 느낌도 드는데 정비 사업 말씀을 해 주셨는데요. 이 정비 사업이 문재인 정부 때도 이야기가 나왔었는데 실질적으로 이게 된 곳이 한 군데도 없잖아요. 이거는 잘될 거라고 보십니까?
◇ 윤지해 : 한 군데도 없다는 그 부분은 아마 공공 도심 복합 사업을 얘기하시는 것 같고요.서울시 차원에서 신통기획 혹은 모아주택 이런 형태들로 지속적으로 정비 사업을 활성화하고 있으니까 재건축 중심으로는 일단 활발하게 지금 진행은 되고 있고요. 다만 도심 공공복합 사업과 관련된 부분은 아무래도 기부체납이라든지 용적률 상향에 따른 임대주택에 대한 부분들, 환수 이런 부분들에 있어서 시장에서의 혹은 일반 조합에서의 반발이 있었습니다. 그러다 보니까 활성화되지 못한 부분들이 있었는데 이참에 이 부분들도 개선을 하겠다는 내용들이 있으니까 거기에 따라서 기부 체납 정도를 완화하거나 혹은 용적률을 더 상향하거나 이런 혜택들을 부여할 걸로 보입니다.
◆ 조태현 : 공공이 한다는데 제가 약간의 의구심이 들어서 몇 가지 여쭤봤습니다. 어제 나온 대책 가운데는 수요 억제 대책도 있었어요. 수요 억제 대책 보니까 일단은 LTV 상한 요거를 강화하는 부분들이 있는데 여기에다가 전세 대출 여러 가지가 포함이 됐습니다. 전반적으로 어떻게 보세요?
◇ 윤지해 : 아무래도 공급 대책이 활발하게 시장에서 적용이 되려면 수요 억제가 같이 연계돼야 된다고 정부 입장에서 생각하는 것 같고요. 그래서 내용을 보시면 규제 지역에서의 LTV 주택담보 인정 비율을 50%에서 40%를 낮추고, 주택 담보 인정 비율을 낮추는 이유는 규제 지역을 지금 확장하려는 의지치가 지금 대책상에서 나와 있습니다. 토지거래 허가 구역을 포함해서 조정 대상 지역, 투기과열지구 이런 부분들의 확대 의지치가 있기 때문에 지금 시장에서 인식하셔야 되는 부분은 LTV 40%로 낮춘 부분들이 단순하게 강남 3구와 용산구 이 4개 구로 끝날 이슈는 아니라고 인식하실 필요가 있고요. 그리고 주택 매매 임대 사업자에 대한 대출 한도를 LTV 0% 즉 대출을 안 해주는 쪽으로 완전히 바꿨습니다. 그래서 오늘부터 시행이기 때문에 당장 임대 사업을 하시는 분들의 유동성이 오늘부터 완전히 막혔다 정도에서 보시면 향후에 시장 내에서의 급격한 월세화라든지, 전세 쪽에서의 보증금 반환을 못하는 임대인들이 늘어나는 부분이라든지 이런 쪽에서 문제를 일으킬 수 있고요. 그리고 1주택자가 자기 집이 있는 상태에서 타 지역에 가서 전세 대출을 받았을 때 그 한도가 2억 원에서 한 3억 원 사이였습니다. 이거를 2억 원으로 일원화하고요.
◆ 조태현 : 이건 갭투자하지 말라는 거예요?
◇ 윤지해 : 그거랑 조금 개념이 다릅니다. 예를 들어서 교육 목적으로 우리가 전세를 살거나 다른 지역에 전세를 거주하는 경우들이 꽤 많습니다 서울에서는 사건지 쪽으로 넘어가서. 그런 경우에 아무래도 전세 대출을 내주지 않는 부분들을 1순위로 삼는 것 같고요. 말씀하신 갭투자와 관련된 부분들은 정부가 나서서 갭 투자 자체를 하지 말라는 식으로 표현하지는 않습니다만 그동안에 내용들을 뜯어보면 갭 투자 자체를 원천 차단하려는 목적으로 보입니다. 그 관점에서 보시면 좋고요. 그리고 은행권 중심으로 주택 담보 대출을 많이 내주면 은행권의 출연요율이라고 그래서 채권을 매입하게 하는 게 있습니다. 그것도 한도를 채권 요율을 높여서 은행권 대출 관리를 할 예정에 있다 보니까. 시장에서 지금 가장 큰 부분들은 임대 사업자 혹은 매매 사업자에 대한 대출을 아예 제로로 묶었다는 부분이 향후에 한 2-3개월 사이에 가을 이사철 맞이하면서 다소 간에 시장에서의 문제점들을 유발하지 않을까 이렇게 봅니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 걱정되는 부분도 분명히 존재하는데요. 총평으로 가보겠습니다. 10점 중에 7점을 주셨고요. 그렇다면 이번 대책을 통해서 당분간 지금 같은 관망세가 이어진다고 봐야 될까요? 아니면 완전히 안정세로 접어들 계기가 될 거라고 봐야 될까요?
◇ 윤지해 : 일단 근본 대책을 뜯어보면서 의문점이 드는 부분들은 우리가 문재인 정부 그리고 윤석열 정부로 확장하면서 왔던 270만 호 플러스 알파의 인허가 계획들이 있었습니다.
◆ 조태현 : 네
◇ 윤지해 : 그걸 근본 대책에서 착공 계획으로 하다 보니까 어떤 의미에서는 지난 정책은 전국구 단위의 계획이었으니까 조금 다르긴 합니다만 수도권 계획으로 오면서 135만 호 착공 계획으로 변경이 됐는데, 제가 체감상 느끼는 부분들은 270만 호 플러스 알파 계획을 착공 계획으로 재정비한 게 아닌가 라는 생각이 들고요. 거기에 일부 아까 설명드린 것처럼 특수성을 지니는 특징들을 가지고 있는 대책들, 공공임대 재건축, 유휴부지 이런 것들이 있는데 그게 차지하는 비중이 그렇게 크지는 않습니다. 그 관점에서 총평을 해 보자면 지금 공급 대책의 효과라는 부분들은 결국은 시장 수요층들이 설득력을 지니고 수요가 실제 공급이 많이 나올 거니까 대기 수요로 전환할까, 말까에 대한 판단을 해야 되는데, 지금은 공급 대책 우리가 기존에 270만 호도 봤었는데 지금 135만 호를 착공하겠다는 계획으로 수요층이 대기 수요로 전환을 시키려면 이 착공 계획은 사실은 전월세 시장과는 관련이 없습니다. 전월세는 입주 물량과 준공 물량과 관련이 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 윤지해 : 그러다 보니까 당장 시장에서는 전월세 쪽에서 문제가 생기고 있는데, 그 부분들에 대한 해소 계획은 당장 1-2년 내에 준공 물량에 대한 이슈입니다. 착공 물량을 관점으로 해서 수요층들이 난 대기 수요로 전환하겠다고 하기에는 전월세 시장에서의 문제점들 해소가 어렵기 때문에 사실은 시장 내에서 수요층들이 무비판적으로 수용할 가능성은 높지 않다 이렇게 판단하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 참 쉽지 않은 것 같습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 리서치랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 네 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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