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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 8월 6일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈죠 노래처럼 핫한 이슈 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 안녕하십니까? 위원님 요즘 부동산 시장 분위기는 확실히 많이 달라진 것 같아요. 맞습니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 6.27 대책으로 대출 규제가 대폭 강화된 이후에 거래량이 확실히 급감한 상황입니다. 매수자분들이 아무래도 집값이 떨어지지 않을까 기다리시는 양상이어서 관망세가 확산되면서 대표적으로 서울 아파트 거래량이 지난 6월에 비해서는 7월에 거의 한 73% 정도 전월 대비 줄어든 상황이에요. 그래서 지금 8월 6일 현재 서울 부동산 정보광장 통계 기준으로 보자면 7월에 신고돼 있는 아파트 실거래 건수가 3287건 밖에 되지 않습니다. 거래 신고 기간 남아 있는 일수를 고려해도 5천 건 전후 정도에서 크게 줄어들 걸로 보이고 그러다 보니까 주간 단위 월간 단위 계속해서 오르던 아파트 가격 상승 폭도 조금 둔화되어 있는 상황이고 여름 비수기까지 겹쳐 있다 보니까 8월 초 현재는 거의 거래 건수 찾아보기가 쉽지 않은 상황입니다.
◆ 조태현 : 6월이 너무 거래가 많았던 건가요? 7월이 거래 절벽인 건가요?
◇ 김규정 : 일단 올해의 추세로 보자면 3월하고 6월 1분기 말마다 거래 피크 기록을 했었는데요. 3월에도 1만 건 이상 거래가 됐었죠. 그때는 토허제 이슈가 있었고요. 6월 말에는 대출 규제 강화 전에 받으시는 수요분들에다가 가격 상승세에 추격 매수하시는 분들까지 겹쳐서 거래가 급증했었던 건데 일단 거래량이 대폭 줄어들면서 시장에 누르는 효과는 대출 규제로 있었다고 봐야 할 것이고요. 특히 2분기에 추격 매수 풍선 효과 같은 것들로 뒤이어서 오르던 마포나 성동구 같은 강남권을 제외한 한강변이라든가 양천 영등포 같은 재건축 지역의 상승세나 거래량도 일단 7월 8월로 넘어오면서는 크게 줄어들어서 진정세가 전반적으로 나타나는 것은 맞는 것 같고요. 다만 수치상으로 보자면 하락하고 있다고 보기는 아직 어렵습니다.
◆ 조태현 : 그래서 둔화하고 있다.
◇ 김규정 : 네 서울 아파트 가격 주간 변동률도 여전히 0.12%대로 오름세는 이어가고 있고요. 상승 폭만 둔화된 상황이고 특히 6.27 대책 이후에 한 달간의 서울 구별로 누적 상승률을 분석을 해보면 한국부동산원 통계 기준으로 강남권이나 서울의 한강변 재건축 지역 주요 지역들이 여전히 1% 이상 한 달간 오른 곳들이 적지 않고 그래서 6.27 대책 효과가 계속될지 그리고 확실한 가격 하락 안정 효과까지 날지는 이번 여름 시즌을 조금 더 지켜봐야 한다는 분위기고 시장에서는 이 효과가 뚜렷하게 드러나려면 정부가 예고한 공급 확대 정책이라든가 후속 방안이 빨리 나와줘야 된다라는 지적들이 계속 나오고 있는 이유입니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때는 그러면 급한 불만 껐다 이렇게 볼 수도 있을 것 같은데 임대차 시장은 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네 매매 가격 상승세가 둔화된 만큼 아파트 전세가격 수도권 지역을 중심으로 나타나던 오름세도 조금 둔화되는 양상이기는 합니다. 그런데 아시는 것처럼 매매 거래 시장의 수요 관망세로 거래가 부진한 상황이다 보니까 오히려 전월세 시장에서는 수요가 반대로 늘어날 수 있겠다라는 예측이 있는 상황이고요. 특히 아파트 전세 시장에서는 하반기 내년까지 이어지는 신축 준공 아파트의 수급 불균형 문제 때문에 오를 수도 있다라는 불안감들도 여전히 시장에는 남아 있다 보니까 아직 매매 가격 평균 거래 가격이 조금 눌리는 거에 비해서는 전세 아파트 가격 조정이 크게 나타나고 있지는 않은 상황이고요. 실제로 전세 시장의 경우 상승세는 둔화됐다고는 하지만 실제로 임대료 오름세는 계속되고 있는 상황이고 오히려 전세대출 등이 어려워지고 전세 수요 교체 등이 어려워지면서 월세라든가 반전세로 전환되는 흐름은 더 확대되고 있다라고 보여집니다. 그래서 시장에서 여전히 임대료 시장의 불안에 대한 우려나 실질적인 가격 불안 요소들은 남아 있다라고 봐야 되겠고요. 이런 것들에 영향을 미치는 공급이나 대출 규제 같은 것들이 계속 영향력을 확대해 나가고 있는 중이기 때문에 마찬가지로 시장 양상들을 지켜봐야 되고 특히 아파트 외에 중산층이나 서민들이 많이 찾는 비아파트 전월세 물량들의 신축 공급 같은 것들이 최근 몇 년간 계속 줄어들고 있는 상황이기 때문에 아시는 것처럼 다세대라든가 연립 빌라 같은 것들의 신축 공급이나 가격 안정 효과가 뚜렷하지 못하기 때문에 매매만큼이나 임대 시장의 불안 요소들도 저희가 지켜볼 부분이라고 판단됩니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 요약을 하자면은 급한 불은 껐지만은 전체적인 시장의 불안은 이어지고 있다 이렇게도 볼 수가 있겠어요. 그래서 정부에서 어떻게 나설 것인가 이 부분이 중요할 것 같은데 6.27 대책이 나오고 나서 이재명 대통령께서 했던 이야기가 이거는 맛보기다 이런 이야기를 했었거든요. 지금까지 상황을 봤을 때는 이 6.27 대책은 그렇게 장기적인 효과를 주지 못할 것 같다라는 분석도 나온 것 같아요. 대출 규제 여파 얼마나 갈 걸로 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 과거에 시장의 영향력을 뚜렷하게 미쳤던 대출 규제 강화 요소들의 영향력이 보통 한 2,3개월 정도가 피크였다라고 판단을 하면 6.27 대책 이후에 3분기에 영향력을 미칠 것으로 개인적으로는 판단을 하고 있고요. 만약에 그것과 병합해서 시장에 실질적인 수요 진정 효과나 가격 조정 효과를 줄 만한 대책들이 빠르게 나오지 못한다면 계속해서 영향력을 미치기는 어렵지 않나라고 보고 있는 부분이고 실제로 그런 우려에 뒷받침을 하는 것이 앞서도 말씀드렸지만 매수자 관망세가 확산되면서 거래량이 줄고 상승세가 둔화된 건 맞지만 어떻게 보면 매물을 내놓는 매도자들 역시 버티고 있는 양상이거든요. 호가 조정을 하면서 매물 가격이 내려가고 거래 가격이 낮아진다라기보다는 일단 거래를 멈추고 지켜보는 상황이어서 실제로 거래 가격은 보합 양상에 그치고 있는 실질적인 가격 하락 안정 효과까지는 가지 못한 상황이기 때문에 이후에 계속해서 영향력이 지속되고 확대되려면 추가 대책이 그만큼 중요하다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이 시점을 봤을 때 아무리 늦더라도 연내에는 뭔가가 나와줘야 이런 부동산 시장의 안정세가 이어질 수 있다라고 볼 수가 있을 것 같아요. 당장으로서는 공급 확대 이 부분이 굉장히 중요할 것 같은데 정부가 지금 상황에서 안정세를 유지하기 위해서 우선적으로 챙겨야 할 공급 대책 라고 봐야 될까요?
◇ 김규정 : 일단은 실질적으로 수요자들한테 공급이 확실히 늘어날 것이다라는 신호를 주는 게 신뢰감을 주는 게 중요한데 현재로서는 크게 공급이 수도권 중심으로 아파트 유형들의 공급이 확실하게 지금 얼마큼 늘어날 것이다라는 예측을 하기가 어려운 상황이죠. 실제로 국토교통부의 장관이 취임 일성으로 공급 확대가 중요하고 공급을 통해서 집값 안정을 유도하겠다라는 이런 의향을 계속해서 내비치고는 있지만 아직은 공급 확대를 어떤 식으로 할 건지에 대해서는 구체적인 안이 나오지 못하고 있는 상황이고 예고되고 있는 예측되고 있는 방안들도 기존과는 크게 다르지 않을 걸로 우려되고 있는 상황입니다. 현재 국토교통부 쪽에서 내놓을 수 있는 방안으로 시장에서 예상을 하고 있는 부분이 아시는 것처럼 일단 최근에 계속 지연되고 있는 3기 신도시 본청약부터 빠르게 진행을 해서 실질적으로 예고됐던 준공 입주 시기를 원래 원안 계획대로 맞추는 속도를 개선하겠다라는 방안이 대표적으로 꼽히고요. 그다음에 LH 등이 기존에 택지 조성을 해서 공급하겠다라고 했던 예고했던 신규 택지 중에서 아직 보상이 마무리되지 않았거나 공급 계획들로 넘어가지 못한 부분들 최근에 해제됐던 강남권의 그린벨트 해제 지역도 포함이겠고요. 그런 지역들의 공급 계획들을 어떻게 어느 정도 분량 공급하겠는지 이런 계획들이 나올 거다라고 예측을 하고 있고 잘 아시는 것처럼 재개발이나 재건축 지체되고 있는 부분들을 세대수도 조금 용적률 개선으로 늘리고 속도도 늘리겠다 이런 정도 방편이 예측되고 있는데 들으시면 생각되시겠지만 이미 나왔었던 부분들이다 보니까 새롭게 공급이 얼마나 늘어나서 집값이 떨어질 거다라는 예측 혹은 기다려도 되겠다라는 신뢰를 갖기가 어렵다는 상황들이 있습니다. 그래서 실제로 일단은 공급 대책을 빨리 내놓는 게 중요하겠고 단편적으로는 실질적으로 수요자들이 공급이 나오고 있다라는 것들을 체감할 수 있도록 하는 소규모 국공유지 유휴 부지 같은 것들의 공급 계획 이런 것들을 빠르게 정비해서 실질적인 공급으로 내놓는 것들이 중요하지 않을까 생각이 드는데 저희가 한 22년 이때쯤에도 공급 계획들을 계속 정부가 내놓으면서 정부가 가지고 있는 국공유지라든가 유휴부지 아니면 시설 이전 부지 같은 것들에 계속 뉴홈이라든가 공공 분양 신혼 홈타운 이런 것들을 공급하겠다는 계획은 계속 많이 나왔었는데 실제로 계획으로 이어진 것들이 많지 않기는 합니다. 대표적으로 태릉부지 같은 것들은 거의 쟁점이 되다가 보류가 되고 있고 실제로 공급돼서 효과를 냈었던 걸로 기억이 나는 부지는 성동구치소 이전 부지나 동작구의 수방사부지 공공주택 이런 정도가 기억이 되는데 아무래도 실질적으로 그런 몇 백 가구 정도 규모의 분량이라도 실질적으로 시장에 내놓는 실적을 낼 수 있는 공급 계획들을 먼저 추진하는 것들이 중요하지 않을까라고 판단이 되고 3기 신도시는 지금 남양주 왕숙지구부터 본청약이 다시 재개되고 있는 상황이고 하반기까지 과천이나 주요 신도시 본청약들이 LH 중심으로 공급 계획이 예고되고 있는 상황이라 관심이 모여 있기는 한데 여전히 속도나 물량 면에서 지지부진한 부분들이 있습니다. 그래서 이런 것들을 실질적으로 속도를 낼 수 있을 방안이 나올 것이냐 이런 것들이 중요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말로만 심리를 안정시키는 데는 확실히 한계가 있으니까 빨리 서둘러서 뭔가 구체적인 안이 나오든 성과가 나오든 해야 될 것 같습니다. 이재명 정부가 그러다 보니까 분양가 상한제 이 부분을 다음 규제 대상으로 보고 있다라는 이야기도 나오는 것 같아요. 연결되는 이야기긴 한데 뭘 어떻게 하겠다는 겁니까?
◇ 김규정 : 아시는 것처럼 분양가 상한제가 근본 제도는 굉장히 서민들에게 도움이 되는 제도이기는 하죠. 토지 비용하고 정부가 정해놓은 표준 건축비를 기준으로 분양가를 산정해서 상한가를 정하는 제도인 거잖아요. 그래서 주변의 기존 아파트 시세에 비해서는 한 70~80% 정도 수준으로 저렴하게 아파트를 공급하는 제도인데 현재는 분양가 상한제가 정부가 공급하는 공공택지 그리고 규제 지역으로 지정되어 있는 강남과 용산 등 민간 택지 일부 지역에서만 적용이 되고 있는데 그러다 보니까 상한제로 공급되는 물량들이 제한적인 수량으로 공급이 되고 있고 실질적으로 안정 효과가 부족하다는 지적들이 계속 있습니다. 부작용도 있고요. 아시는 것처럼 일부 주변보다 저렴한 분양가에 민간 분양에만 수요가 몰리는 로또 청약 과열 양상들이 있어서 당첨이 되는 일부 분들에게만 혜택이 간다라는 이런 부작용 지적들도 계속 있었고 공급 측면에서도 상한제를 맞추는데 너무 사업 수익성에 맞추기가 어렵다라고 해서 공급하는 주체들이 공급을 포기하는 사례들도 그동안 최근 늘어나는 상황이거든요. 그래서 공급에도 조금 안 좋은 영향을 미치고 실질적인 가격 안정 효과를 평가하기보다는 부작용들이 더 눈에 띈다 이런 지적들이 있었던 건데 그래서 이 상한제를 보완할 필요가 있다라는 지적이 나온 걸로 이해가 되고 그래서 시장에서는 과거 판교 신도시 분양할 때 적용됐던 채권 입찰제 같은 걸로 주변보다 저렴하게 상한제가 공급되는 대신 일정 수익 차액을 채권을 구입하도록 하는 채권 입찰제를 다시 적용을 해서 균형을 맞추던가 아니면 주변 시세에 비해서 저렴하게 공급된 상한제 주택들이 결국 공급된 이후에는 그 차액만큼 시세에 따라가면서 가격이 다 올라버렸거든요. 그래서 이 주변 시세 대비 분양 가격 비율, 분양가율 자체를 조금 적정하게 끌어올려서 상향 조정을 해야 되는 게 아니냐 이런 얘기들도 나오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 참 부동산은 언제 들어도 어려운 이슈이기는 해요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 한번 정리해 볼까요?
◇ 김규정 : 추가 부동산 공급 대책에 지금 다 촉각이 쏠려 있는 상황이라 한시라도 빨리 공급 대책이 나와야 된다라는 부분이고요. 7월 지금 6.27 대책 대출 규제 때문에 조금 분위기가 꺾일 수도 있기는 한데 7월 8월에도 상반기 연초보다는 괜찮은 살펴볼 만한 분양 사업장들이 있습니다. 서울을 포함해서 그래서 유망 분양 사업장들의 청약 전략을 점검해 보는 것으로 이번 한 주는 준비를 해 보시면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 추가 대책을 서둘러서 하되 그렇다고 어설프고 일관성 없게 하지 않는 어려운 숙제가 던져진 상황입니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 8월 6일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈죠 노래처럼 핫한 이슈 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 안녕하십니까? 위원님 요즘 부동산 시장 분위기는 확실히 많이 달라진 것 같아요. 맞습니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 6.27 대책으로 대출 규제가 대폭 강화된 이후에 거래량이 확실히 급감한 상황입니다. 매수자분들이 아무래도 집값이 떨어지지 않을까 기다리시는 양상이어서 관망세가 확산되면서 대표적으로 서울 아파트 거래량이 지난 6월에 비해서는 7월에 거의 한 73% 정도 전월 대비 줄어든 상황이에요. 그래서 지금 8월 6일 현재 서울 부동산 정보광장 통계 기준으로 보자면 7월에 신고돼 있는 아파트 실거래 건수가 3287건 밖에 되지 않습니다. 거래 신고 기간 남아 있는 일수를 고려해도 5천 건 전후 정도에서 크게 줄어들 걸로 보이고 그러다 보니까 주간 단위 월간 단위 계속해서 오르던 아파트 가격 상승 폭도 조금 둔화되어 있는 상황이고 여름 비수기까지 겹쳐 있다 보니까 8월 초 현재는 거의 거래 건수 찾아보기가 쉽지 않은 상황입니다.
◆ 조태현 : 6월이 너무 거래가 많았던 건가요? 7월이 거래 절벽인 건가요?
◇ 김규정 : 일단 올해의 추세로 보자면 3월하고 6월 1분기 말마다 거래 피크 기록을 했었는데요. 3월에도 1만 건 이상 거래가 됐었죠. 그때는 토허제 이슈가 있었고요. 6월 말에는 대출 규제 강화 전에 받으시는 수요분들에다가 가격 상승세에 추격 매수하시는 분들까지 겹쳐서 거래가 급증했었던 건데 일단 거래량이 대폭 줄어들면서 시장에 누르는 효과는 대출 규제로 있었다고 봐야 할 것이고요. 특히 2분기에 추격 매수 풍선 효과 같은 것들로 뒤이어서 오르던 마포나 성동구 같은 강남권을 제외한 한강변이라든가 양천 영등포 같은 재건축 지역의 상승세나 거래량도 일단 7월 8월로 넘어오면서는 크게 줄어들어서 진정세가 전반적으로 나타나는 것은 맞는 것 같고요. 다만 수치상으로 보자면 하락하고 있다고 보기는 아직 어렵습니다.
◆ 조태현 : 그래서 둔화하고 있다.
◇ 김규정 : 네 서울 아파트 가격 주간 변동률도 여전히 0.12%대로 오름세는 이어가고 있고요. 상승 폭만 둔화된 상황이고 특히 6.27 대책 이후에 한 달간의 서울 구별로 누적 상승률을 분석을 해보면 한국부동산원 통계 기준으로 강남권이나 서울의 한강변 재건축 지역 주요 지역들이 여전히 1% 이상 한 달간 오른 곳들이 적지 않고 그래서 6.27 대책 효과가 계속될지 그리고 확실한 가격 하락 안정 효과까지 날지는 이번 여름 시즌을 조금 더 지켜봐야 한다는 분위기고 시장에서는 이 효과가 뚜렷하게 드러나려면 정부가 예고한 공급 확대 정책이라든가 후속 방안이 빨리 나와줘야 된다라는 지적들이 계속 나오고 있는 이유입니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때는 그러면 급한 불만 껐다 이렇게 볼 수도 있을 것 같은데 임대차 시장은 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네 매매 가격 상승세가 둔화된 만큼 아파트 전세가격 수도권 지역을 중심으로 나타나던 오름세도 조금 둔화되는 양상이기는 합니다. 그런데 아시는 것처럼 매매 거래 시장의 수요 관망세로 거래가 부진한 상황이다 보니까 오히려 전월세 시장에서는 수요가 반대로 늘어날 수 있겠다라는 예측이 있는 상황이고요. 특히 아파트 전세 시장에서는 하반기 내년까지 이어지는 신축 준공 아파트의 수급 불균형 문제 때문에 오를 수도 있다라는 불안감들도 여전히 시장에는 남아 있다 보니까 아직 매매 가격 평균 거래 가격이 조금 눌리는 거에 비해서는 전세 아파트 가격 조정이 크게 나타나고 있지는 않은 상황이고요. 실제로 전세 시장의 경우 상승세는 둔화됐다고는 하지만 실제로 임대료 오름세는 계속되고 있는 상황이고 오히려 전세대출 등이 어려워지고 전세 수요 교체 등이 어려워지면서 월세라든가 반전세로 전환되는 흐름은 더 확대되고 있다라고 보여집니다. 그래서 시장에서 여전히 임대료 시장의 불안에 대한 우려나 실질적인 가격 불안 요소들은 남아 있다라고 봐야 되겠고요. 이런 것들에 영향을 미치는 공급이나 대출 규제 같은 것들이 계속 영향력을 확대해 나가고 있는 중이기 때문에 마찬가지로 시장 양상들을 지켜봐야 되고 특히 아파트 외에 중산층이나 서민들이 많이 찾는 비아파트 전월세 물량들의 신축 공급 같은 것들이 최근 몇 년간 계속 줄어들고 있는 상황이기 때문에 아시는 것처럼 다세대라든가 연립 빌라 같은 것들의 신축 공급이나 가격 안정 효과가 뚜렷하지 못하기 때문에 매매만큼이나 임대 시장의 불안 요소들도 저희가 지켜볼 부분이라고 판단됩니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 요약을 하자면은 급한 불은 껐지만은 전체적인 시장의 불안은 이어지고 있다 이렇게도 볼 수가 있겠어요. 그래서 정부에서 어떻게 나설 것인가 이 부분이 중요할 것 같은데 6.27 대책이 나오고 나서 이재명 대통령께서 했던 이야기가 이거는 맛보기다 이런 이야기를 했었거든요. 지금까지 상황을 봤을 때는 이 6.27 대책은 그렇게 장기적인 효과를 주지 못할 것 같다라는 분석도 나온 것 같아요. 대출 규제 여파 얼마나 갈 걸로 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 과거에 시장의 영향력을 뚜렷하게 미쳤던 대출 규제 강화 요소들의 영향력이 보통 한 2,3개월 정도가 피크였다라고 판단을 하면 6.27 대책 이후에 3분기에 영향력을 미칠 것으로 개인적으로는 판단을 하고 있고요. 만약에 그것과 병합해서 시장에 실질적인 수요 진정 효과나 가격 조정 효과를 줄 만한 대책들이 빠르게 나오지 못한다면 계속해서 영향력을 미치기는 어렵지 않나라고 보고 있는 부분이고 실제로 그런 우려에 뒷받침을 하는 것이 앞서도 말씀드렸지만 매수자 관망세가 확산되면서 거래량이 줄고 상승세가 둔화된 건 맞지만 어떻게 보면 매물을 내놓는 매도자들 역시 버티고 있는 양상이거든요. 호가 조정을 하면서 매물 가격이 내려가고 거래 가격이 낮아진다라기보다는 일단 거래를 멈추고 지켜보는 상황이어서 실제로 거래 가격은 보합 양상에 그치고 있는 실질적인 가격 하락 안정 효과까지는 가지 못한 상황이기 때문에 이후에 계속해서 영향력이 지속되고 확대되려면 추가 대책이 그만큼 중요하다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이 시점을 봤을 때 아무리 늦더라도 연내에는 뭔가가 나와줘야 이런 부동산 시장의 안정세가 이어질 수 있다라고 볼 수가 있을 것 같아요. 당장으로서는 공급 확대 이 부분이 굉장히 중요할 것 같은데 정부가 지금 상황에서 안정세를 유지하기 위해서 우선적으로 챙겨야 할 공급 대책 라고 봐야 될까요?
◇ 김규정 : 일단은 실질적으로 수요자들한테 공급이 확실히 늘어날 것이다라는 신호를 주는 게 신뢰감을 주는 게 중요한데 현재로서는 크게 공급이 수도권 중심으로 아파트 유형들의 공급이 확실하게 지금 얼마큼 늘어날 것이다라는 예측을 하기가 어려운 상황이죠. 실제로 국토교통부의 장관이 취임 일성으로 공급 확대가 중요하고 공급을 통해서 집값 안정을 유도하겠다라는 이런 의향을 계속해서 내비치고는 있지만 아직은 공급 확대를 어떤 식으로 할 건지에 대해서는 구체적인 안이 나오지 못하고 있는 상황이고 예고되고 있는 예측되고 있는 방안들도 기존과는 크게 다르지 않을 걸로 우려되고 있는 상황입니다. 현재 국토교통부 쪽에서 내놓을 수 있는 방안으로 시장에서 예상을 하고 있는 부분이 아시는 것처럼 일단 최근에 계속 지연되고 있는 3기 신도시 본청약부터 빠르게 진행을 해서 실질적으로 예고됐던 준공 입주 시기를 원래 원안 계획대로 맞추는 속도를 개선하겠다라는 방안이 대표적으로 꼽히고요. 그다음에 LH 등이 기존에 택지 조성을 해서 공급하겠다라고 했던 예고했던 신규 택지 중에서 아직 보상이 마무리되지 않았거나 공급 계획들로 넘어가지 못한 부분들 최근에 해제됐던 강남권의 그린벨트 해제 지역도 포함이겠고요. 그런 지역들의 공급 계획들을 어떻게 어느 정도 분량 공급하겠는지 이런 계획들이 나올 거다라고 예측을 하고 있고 잘 아시는 것처럼 재개발이나 재건축 지체되고 있는 부분들을 세대수도 조금 용적률 개선으로 늘리고 속도도 늘리겠다 이런 정도 방편이 예측되고 있는데 들으시면 생각되시겠지만 이미 나왔었던 부분들이다 보니까 새롭게 공급이 얼마나 늘어나서 집값이 떨어질 거다라는 예측 혹은 기다려도 되겠다라는 신뢰를 갖기가 어렵다는 상황들이 있습니다. 그래서 실제로 일단은 공급 대책을 빨리 내놓는 게 중요하겠고 단편적으로는 실질적으로 수요자들이 공급이 나오고 있다라는 것들을 체감할 수 있도록 하는 소규모 국공유지 유휴 부지 같은 것들의 공급 계획 이런 것들을 빠르게 정비해서 실질적인 공급으로 내놓는 것들이 중요하지 않을까 생각이 드는데 저희가 한 22년 이때쯤에도 공급 계획들을 계속 정부가 내놓으면서 정부가 가지고 있는 국공유지라든가 유휴부지 아니면 시설 이전 부지 같은 것들에 계속 뉴홈이라든가 공공 분양 신혼 홈타운 이런 것들을 공급하겠다는 계획은 계속 많이 나왔었는데 실제로 계획으로 이어진 것들이 많지 않기는 합니다. 대표적으로 태릉부지 같은 것들은 거의 쟁점이 되다가 보류가 되고 있고 실제로 공급돼서 효과를 냈었던 걸로 기억이 나는 부지는 성동구치소 이전 부지나 동작구의 수방사부지 공공주택 이런 정도가 기억이 되는데 아무래도 실질적으로 그런 몇 백 가구 정도 규모의 분량이라도 실질적으로 시장에 내놓는 실적을 낼 수 있는 공급 계획들을 먼저 추진하는 것들이 중요하지 않을까라고 판단이 되고 3기 신도시는 지금 남양주 왕숙지구부터 본청약이 다시 재개되고 있는 상황이고 하반기까지 과천이나 주요 신도시 본청약들이 LH 중심으로 공급 계획이 예고되고 있는 상황이라 관심이 모여 있기는 한데 여전히 속도나 물량 면에서 지지부진한 부분들이 있습니다. 그래서 이런 것들을 실질적으로 속도를 낼 수 있을 방안이 나올 것이냐 이런 것들이 중요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말로만 심리를 안정시키는 데는 확실히 한계가 있으니까 빨리 서둘러서 뭔가 구체적인 안이 나오든 성과가 나오든 해야 될 것 같습니다. 이재명 정부가 그러다 보니까 분양가 상한제 이 부분을 다음 규제 대상으로 보고 있다라는 이야기도 나오는 것 같아요. 연결되는 이야기긴 한데 뭘 어떻게 하겠다는 겁니까?
◇ 김규정 : 아시는 것처럼 분양가 상한제가 근본 제도는 굉장히 서민들에게 도움이 되는 제도이기는 하죠. 토지 비용하고 정부가 정해놓은 표준 건축비를 기준으로 분양가를 산정해서 상한가를 정하는 제도인 거잖아요. 그래서 주변의 기존 아파트 시세에 비해서는 한 70~80% 정도 수준으로 저렴하게 아파트를 공급하는 제도인데 현재는 분양가 상한제가 정부가 공급하는 공공택지 그리고 규제 지역으로 지정되어 있는 강남과 용산 등 민간 택지 일부 지역에서만 적용이 되고 있는데 그러다 보니까 상한제로 공급되는 물량들이 제한적인 수량으로 공급이 되고 있고 실질적으로 안정 효과가 부족하다는 지적들이 계속 있습니다. 부작용도 있고요. 아시는 것처럼 일부 주변보다 저렴한 분양가에 민간 분양에만 수요가 몰리는 로또 청약 과열 양상들이 있어서 당첨이 되는 일부 분들에게만 혜택이 간다라는 이런 부작용 지적들도 계속 있었고 공급 측면에서도 상한제를 맞추는데 너무 사업 수익성에 맞추기가 어렵다라고 해서 공급하는 주체들이 공급을 포기하는 사례들도 그동안 최근 늘어나는 상황이거든요. 그래서 공급에도 조금 안 좋은 영향을 미치고 실질적인 가격 안정 효과를 평가하기보다는 부작용들이 더 눈에 띈다 이런 지적들이 있었던 건데 그래서 이 상한제를 보완할 필요가 있다라는 지적이 나온 걸로 이해가 되고 그래서 시장에서는 과거 판교 신도시 분양할 때 적용됐던 채권 입찰제 같은 걸로 주변보다 저렴하게 상한제가 공급되는 대신 일정 수익 차액을 채권을 구입하도록 하는 채권 입찰제를 다시 적용을 해서 균형을 맞추던가 아니면 주변 시세에 비해서 저렴하게 공급된 상한제 주택들이 결국 공급된 이후에는 그 차액만큼 시세에 따라가면서 가격이 다 올라버렸거든요. 그래서 이 주변 시세 대비 분양 가격 비율, 분양가율 자체를 조금 적정하게 끌어올려서 상향 조정을 해야 되는 게 아니냐 이런 얘기들도 나오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 참 부동산은 언제 들어도 어려운 이슈이기는 해요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 한번 정리해 볼까요?
◇ 김규정 : 추가 부동산 공급 대책에 지금 다 촉각이 쏠려 있는 상황이라 한시라도 빨리 공급 대책이 나와야 된다라는 부분이고요. 7월 지금 6.27 대책 대출 규제 때문에 조금 분위기가 꺾일 수도 있기는 한데 7월 8월에도 상반기 연초보다는 괜찮은 살펴볼 만한 분양 사업장들이 있습니다. 서울을 포함해서 그래서 유망 분양 사업장들의 청약 전략을 점검해 보는 것으로 이번 한 주는 준비를 해 보시면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 추가 대책을 서둘러서 하되 그렇다고 어설프고 일관성 없게 하지 않는 어려운 숙제가 던져진 상황입니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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