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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 9일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 뜨거웠던 부동산 시장, 지금 상황은 어떨지 한번 살펴봐야겠죠. 핫플, 거기 어때? 시간이고요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 예 안녕하십니까? 6.27 대출규제, 예상보다 강했던 규제가 나오고 2주 가까이 시간이 지났는데 언론상에서 나오는 보도 같은 것들을 보면 그동안 과열됐던 지역들 쪽에서는 매수 문의가 줄어들고 약간 잦아드는 분위기가 있다고 해요. 실제 현장 분위기는 어떻습니까?
◇ 김규정 : 실제로 과열 양상을 보였던 강남권 아파트 시장이나 한강변 마용성 지역 등의 수요 문의나 이런 것들은 거의 크게 줄어든 상태고요. 전체적으로 계약 건수도 손에 꼽을 정도로 6월 27일 대출 규제 발표 이후에 크게 줄어든 것으로 나타났습니다. 계약 자체가 줄어드니까 실제로 주요 조사 기관의 주간 단위 가격 상승률 변동폭 이런 것들도 진정되는 모양새인데요. 한국부동산원 통계로 봐도 6월 마지막 주에 강남권이나 마용성 지역 등의 변동률이 조금 둔화되는 이런 조짐들이 있었고 부동산R114 등의 조사에 따르면 7월 첫 주에 아주 미세하지만 마이너스로 전환되는 분위기도 조금 조사가 돼서 일단 일시적으로 과열된 분위기를 진정시키는 데는 성공했다라고 보여지는 부분입니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 6월 30일 기준 한국부동산원 자료인데 이거는 이 대책의 효과가 전부 다 반영됐던 그런 지표는 아니죠?
◇ 김규정 : 그렇죠. 아무래도 발표 직후에 이 이전의 조사 기간까지 포함되어 있으니까 실질적으로 대출 규제 효과가 조금 더 가시화돼서 구체적으로 나타나는 거는 몇 주 지켜봐야 되는 상태고, 과거에 강력한 대출 규제를 썼을 때도 효과가 시기를 두고 한 분기 정도는 계속해서 나타나는 양상들이 있었기 때문에 앞으로 상승 폭이 진정되고 거래 가격도 일부 급매물이나 이런 걸 중심으로 내려가는 효과도 나타날 것으로 전망이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 당장 목요일, 내일 나오는 지표도 있으니까 한번 지켜보기로 하고요. 당시에 걱정이 됐던 것 가운데 하나가 풍선 효과인데요. 일단은 노원이라든지 도봉, 강북이라든지 이쪽으로 가는 풍선 효과는 그렇게 크지 않았다. 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네 실제로 노원이나 도봉 같은 비강남권 서울의 외곽 지역에서도 거래 건수가 그렇게 크게 늘거나 하지는 않았습니다. 일단 이런 직접 타깃 대상이 아니었던 중저가 아파트 시장의 경우에도 주택 거래를 하실 실수요자분들이 어쨌든 대출 규제가 나왔기 때문에 이후에 가격 변동이 있을 수 있다라는 생각들도 하시는 것 같고요. 혹은 중저가 시장에서도 자금 계획에 변동성이 생기면서 상황을 지켜보자는 관망세가 일단 나타나고 있는 것으 보여요. 그런데 다만 이런 풍선 효과가 없다라고 예단을 하기에는 아직 효과가 조금 더 나타날 것으로 보여지기 때문에 당분간은 지켜봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 실제로 그런데 과천이나 분당 쪽은 한 주 만에 1% 넘게 오르고 이랬던데 이거는 풍선 효과라고 안 봐도 되는 거예요?
◇ 김규정 : 직접적인 대출 규제의 풍선 효과라기보다는 예를 들어 분당 신도시 같은 경우에는 지난 연말에 지정됐던 1차 선도지구 재건축 대상 지역들에 최근에 공급 확대 정책에 대한 기대감 같은 것들로 지지부진했던 재건축 사업 속도나 행정 절차 속도 완화, 이런 것들에 대한 기대감이 형성된 것으로 분석이 되고 있습니다. 그래서 풍선 효과라기보다는 자체 지역의 가치 상승이나 인프라 투자나 재건축 속도 개선 같은 정부의 정책 후선 효과들 이런 것들에 대한 기대 심리가 나타나고 있어서 여전히 시장에서 대출 규제만의 효과가 있는 지역과 그것과 별개로 공급 확대 정책이나 이런 것들에 대한 기대감이 여전히 요동치고 있는 지역들이 있다 보니까 이후에 근본적인 대책 공급 대책 같은 것들에 효과 같은 것들이 더 더해져야 실질적으로 시장의 안정 효과가 완연하게 나타난 것인지 볼 수 있는 상황으로 분석이 됩니다. 그래서 다들 시장에서 이후에 시장 안정 대책의 근원적인 것이 뭐가 나올 것이냐 이런 것들에 관심이 쏠리고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 아직도 그렇다면 조금 이르긴 하지만 평가를 한번 해보도록 할게요. 이번 대책 적절한 타이밍에 적절한 수준으로 나왔다. 지금까지 흐름으로서는 그렇게 볼 수 있는 겁니까? 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 과열됐던 수요 시장의 투자 심리라든가 추격 매수나 가격 급등세가 진정이 되기는 했기 때문에 일단 단기적인 효과는 확실히 있었다라고 보여지고요. 예상보다 대출 규제가 강력하고 시기적으로도 조금 예측하지 못했던 시점이 빨리 나왔었던 측면이 있잖아요. 그래서 그런 효과들이 일단 있다고 보여지고, 다만 예를 들면 이전에 문재인 정부 때도 초반에 대출 규제가 나와서 효과가 나는 듯하다가 이듬해에 나왔던 공급 대책이나 이런 것들의 효과가 조금 지지부진하면서 다시 가격이 오른 전례들도 있고 하다 보니까 이 대출 규제만으로 시장이 계속 안정될 거다라고 보는 시선은 많지는 않고요. 일시적으로 대출 규제가 수요 억제 효과를 내는 동안 근본적인 공급 대책 책이나 수요 분산책이나 이런 것들이 조금 구체적으로 더 나와줘야 된다라는 요구가 현재는 많은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 내용을 들어보면 일단은 지금 대책은 단기 열기를 잡기 위한 일종의 극약 처방이다라고 봐야 될 것 같고요. 그렇다면은 어떤 추세적인 변환, 이런 계기도 필요할 것 같은데 일단은 시장에서는 여전히 하반기에 집값 상승을 예측하는 시선이 훨씬 더 많은 것 같고요. 그렇기 때문에 관심이 가는 게 대통령실에서 이재명 대통령이 지난번에 직접 이야기했던 이번 대출 규제는 맛보기에 불과하다 이 말에 시선이 많이 쏠리거든요. 어떤 내용들 어떤 내용을 검토하는 것으로 지금 보이십니까?
◇ 김규정 : 네 일단 말씀하신 것처럼 6.27 대책 외에도 공급을 확대하는 정책이라든가 수요 억제하는 정책들 많이 준비하고 있다라는 얘기들이 나왔기 때문에 계속해서 수요를 억제하는 규제 대책과 공급 확대 대책이 같이 나올 걸로 예상이 되는데 일단은 공급 확대 쪽은 몇 가지 언급된 부분들이 있잖아요. 새로운 신도시 지정보다는 이미 지정되어 있는 택지들이나 혹은 1기 신도시 같은 이미 발표된 계획 지역들의 속도를 빨리 내서 공급을 구체화하겠다라는 내용들과 함께 어쨌든 서울 도심에 주택 공급 아파트를 대체할 이런 상품들의 빠른 공급이 필요하기 때문에 빨리 지을 수 있는 도심의 용도 전환 부지들을 이용해서 공동주택을 공급하는 이런 내용 혹은 건축 허가 인허가라든가 아니면 자금을 지원하는 이런 내용들이 나올 걸로 예측이 되고 있는 상황이고요. 대출 쪽에서는 이번 대출 이후에도 계속적으로 검토하고 있는 전세 대출 규제 확대라든가 이런 것들도 구상이 되고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
◆ 조태현 : 도심 용도 전환 부지 이거는 어떤 거를 예상해 볼 수 있을까요?
◇ 김규정 : 일단은 현재는 비주거용 상품으로 쓰이고 있는 부지들 건물들 같은 것을 용도 전환해서 약간 비아파트 상품 중에 쓸 수 있는 주거용 상품으로 리모델링을 한다든가 이런 방식들도 검토를 하고 있는 것으로 알려지고요. 물론 그런데 이런 방식은 이전에도 없었던 것은 아닙니다. 발표는 됐었으나 구체적으로 물량 확보가 잘 실행되지 않았었던 방식들인데 현재 대형 아파트를 지을 수 있는 부지들은 한정되어 있기 때문에 아무래도 이런 유휴 부지들이나 기관 이전 부지들이나 혹은 비주거용으로 전환할 수 있는 건물들을 활용하는 방식들 예측이 되고 있고요. 일부지만 이미 확보되어 있는 주택을 공급하기로 했던 그린벨트 해제 지역이나 이런 데들의 실행 계획들을 구체화하는 내용들도 현재는 기대 심리가 올라오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 굉장히 필요한 정책이라고 생각은 드는데 3기 신도시나 용도 전환이나 하기 싫어서 이렇게 속도를 안 냈던 건 아니잖아요. 이렇게 속도를 낸다는 거 실제로 시장에 안정감을 줄 수 있을 정도로 속도를 낼 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 네 지적하신 것처럼 다들 걱정하는 부분이기도 한데요. 종전에도 그런 방식으로 주택 공급을 확보해야 된다는 얘기는 있었지만 사실상 토지 보상 등의 지연이나 부지 매입 확보 혹은 이 사업성 예측 등에서 난항을 보이면서 실질 공급으로 이어지지 않았었던 경우들이 많아서 이런 부분들을 어떻게 이번에는 해결할 수 있을 것이냐에 관심이 모여지고 있는 상황이기는 합니다. 다만 종전보다는 실질적으로 부지 확보나 정비 계획 수립이나 혹은 공급 계획 등의 행정 절차나 이런 것들은 더 빨라질 수 있겠다라는 기대는 조금 있는 것 같고요. 일부에서는 어쨌든 서울에서 중저가의 아파트 공급 확보가 일단 필요하기 때문에 현재 아파트를 지을 수 있는 정비 사업들에서 사업 속도를 낼 수 있는 추가 규제 완화나 현실적인 조치들도 기대를 하는 목소리들이 있고 신규 택지 확보나 이런 것들에 대한 가능성이 상대적으로 높지는 않지만 추가적인 그린벨트 해제나 이런 서울이나 수도권 주요 지역에서 대량 공급을 할 수 있는 부지 이런 것들에 대한 추가 발표도 현재는 관심을 갖고 기다리고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급 대책에 대한 이야기 계속 나누고 있는데요. 수요 억제책 하나만 더 살펴볼까요? 전세 대출 이 부분에 대한 금지라든지 여러 가지 대책들도 이야기가 나오고 있는데 전세 대출이라는 게 건드리기가 어렵잖아요. 이게 서민 생활이랑 직접 연관이 되다 보니까 부작용은 없을까요? 효과는 있을 텐데 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 전세 대출이 계속 늘어나는 부분이 결국에는 전세가격 상승이나 그에 따른 매매 전환, 주택 가격 상승 지원 이런 영향이 있기 때문에 대출 규제가 어느 정도 필요하다라는 의견들도 여전히 있지만 말씀하신 것처럼 전세 자금 마련이 서민의 주거 안정과 직결되는 부분이 있다 보니까 실질적으로는 전세금 대출이나 이런 것들을 과도하게 기계적으로 억제하면서 수요자들이 월세 시장으로 내몰린다든가 결과적으로 주거비 부담이 증가하는 데 내몰릴 수 있다는 지적은 피하기 어려운 상황인 것 같습니다. 그래서 조심스러운 부분이 있긴 하지만 어쨌든 이번 대책에서도 전세금의 보증 비율을 더 낮춘 다가 조건부 전세 대출 같은 것들을 제한해서 갭투자를 막는다든가 이런 것들은 이미 포함이 된 상황이고요. 현재 1주택자 분들이 갭투자를 하고 본인은 다른 데에 전세를 얻어서 거주하는 방식들로 주택 구입을 하시는 경우들도 많잖아요 그래서 1주택자 이상 주택 보유자들의 전세 자금을 일시적으로 대출 제한을 한다든가 전세 대출의 상환 이자를 DSR 규제에 포함시켜서 전체적으로 대출 총액을 관리한다든가 이런 것들도 추가적으로 검토하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산 정책이라는 게 보면 볼수록 참 어려운 정책이라는 생각은 들어요. 지금까지 수요 억제나 공급 확대나 여러 가지 측면에서 말씀을 드렸는데 이렇게 우려되는 부분을 계속 말씀을 드렸던 게 문재인 정부 때도 20차례 이상 부동산 대책이 나오고 특히 수요 억제 쪽에 많이 집중을 했었던 그런 것들이 효과가 없었잖아요. 최근에 연구 결과를 보니까 주담대를 규제하는 직접적인 유효기간 이거는 6개월이면 끝난다라는 연구 결과도 있는데 이거는 어떤 걸 근거로 해서 이렇게 평가를 하는 겁니까?
◇ 김규정 : 실질적으로 당시에 주담대 규제 이후에 영향력이나 가격 안정 효과 실제로 갭투자 비율이라든가 여러 가지를 분석을 해서 연구 결과가 KDI에서 나온 게 있더라고요. 그래서 실제로 과거의 대출 규제 이후에 시장이 어느 정도 안정적인 영향 효과가 있었느냐 이런 것들을 분석한 것이라서 이후에 효과가 딱 그렇게 동일할 거다라고 예단할 필요는 없는데 다만 현재 시장에서 단기적으로 예상보다 강력한 대출 규제로 관망세도 있고 수요자들이 조금 대기하는 모양새이기는 하지만 여전히 근원적인 대책이 나오지 않았을 경우에 예를 들어 서울의 아파트 시장 같은 경우에 최근에 계속해서 착공도 줄어들어 있는 상태고 아파트 외에 비아파트 유형들의 공급도 지지부진했고 아파트 입주나 분양 같은 것들도 올해 하반기부터 내년 내후년까지 부족하다는 분석 들이 있고 하다 보니까 지금처럼 여전히 기준금리 인하 방향에서 시중의 유동성은 여전히 조금 풍부해서 투자할 데를 찾는 유휴 자금들이 많은 것으로 분석이 되는 상황에서는 계속적인 안정 대책이 꼼꼼하게 짜여지지 않으면 충격 효과가 길지 않을 거다라는 예측이 있는 것이죠. 그래서 비단 KDI의 연구 분석 결과 때문이 아니더라도 실제로 시중에 유동성이 풍부하고 금리가 인하되는 시장에서는 투자 심리가 계속 조금 언제라도 다시 들끓으면서 집값 상승세로 이어진 전례들이 많이 있다 보니까 이런 것들에 대한 계속적인 관리 대책이 확실하게 필요한 상황이기는 합니다.
◆ 조태현 : 하긴 기준금리도 이번에는 아마 동결을 택하겠지만 내일이네요 동결을 택할 가능성이 크겠지만 지금은 낮출 수밖에 없는 상황이니까 그전에 촘촘한 대책 같은 것들은 분명히 있어야 될 것 같습니다. 그런데 이렇게 수요 억제를 하고 있는데 이게 내국인들을 대상으로 하는 거잖아요 그러다 보니까 외국인들은 이거 규제 완전히 사각지대 아니냐 이런 불만도 있는 것 같아요. 정부 쪽의 반응은 없습니까?
◇ 김규정 : 일단은 최근에 강남권이라든가 대출 규제 영향이 직접적으로 나타난 지역을 중심으로 해서 정부 서울시가 현장 조사도 확대를 하고 있잖아요. 그래서 불법적인 증여 사례를 조금 찾아낸다든가 투기성 거래로 의심되는 불법 거래 현황들을 체크한다든가 이런 현장 조사들을 하고 있는데 실제로 이런 현장 조사를 하는 와중에 외국인들의 거래에 대해서도 해외 자금을 불법적으로 반입을 했다든가 이런 것들에 대한 기획 조사를 같이 추진하고 있다라고 합니다. 그래서 아예 손을 놓고 있는 상황들은 아닌데 그럼에도 불구하고 국내 대출 규제에서 직접 영향을 받는 내국인들에 비해서는 외국인들의 규제 거래에 대한 규제나 제한을 새롭게 법적으로 정비하지 않으면 여전히 형평성 문제는 계속해서 제기될 수밖에 없는 상황이라서 일본 등 외국 사례처럼 외국인들의 거래에 개별적으로 허가를 내주는 방식 같은 외국 사례들처럼 그런 것들을 도입을 한다든가 직접적으로 거래 관리를 하는 법적 절차들이 정비돼야 된다라는 지적들은 계속 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 토지나 부동산은 워낙 공공성이 강한 자산이니까 역차별 논란이 없도록 해야 되겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김규정 : 네 지금 저희가 계속 검토를 했는데 6월 27일 발표된 대출 규제 영향이 일단 나타나고 있고 이 효과들이 당분간은 확대 지속이 될 걸로 보여 져서 영향이 얼마나 가시화되는지 보셔야 되는 상황이고요. 이게 더 지속성을 가지려면 이르면 7월로 기대하고 있는 공급 대책이라든가 이 근원적인 대책 이 필요한 상황이어서 그것까지 살펴보시고 나면 이후에 시장 안정 효과에 대해서 가늠이 되실 걸로 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 다양한 부동산 시장의 이슈들 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
#부동산 #대출규제 #집값 #매매 #수요 #영끌 #주담대 #전월세
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 9일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 뜨거웠던 부동산 시장, 지금 상황은 어떨지 한번 살펴봐야겠죠. 핫플, 거기 어때? 시간이고요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 예 안녕하십니까? 6.27 대출규제, 예상보다 강했던 규제가 나오고 2주 가까이 시간이 지났는데 언론상에서 나오는 보도 같은 것들을 보면 그동안 과열됐던 지역들 쪽에서는 매수 문의가 줄어들고 약간 잦아드는 분위기가 있다고 해요. 실제 현장 분위기는 어떻습니까?
◇ 김규정 : 실제로 과열 양상을 보였던 강남권 아파트 시장이나 한강변 마용성 지역 등의 수요 문의나 이런 것들은 거의 크게 줄어든 상태고요. 전체적으로 계약 건수도 손에 꼽을 정도로 6월 27일 대출 규제 발표 이후에 크게 줄어든 것으로 나타났습니다. 계약 자체가 줄어드니까 실제로 주요 조사 기관의 주간 단위 가격 상승률 변동폭 이런 것들도 진정되는 모양새인데요. 한국부동산원 통계로 봐도 6월 마지막 주에 강남권이나 마용성 지역 등의 변동률이 조금 둔화되는 이런 조짐들이 있었고 부동산R114 등의 조사에 따르면 7월 첫 주에 아주 미세하지만 마이너스로 전환되는 분위기도 조금 조사가 돼서 일단 일시적으로 과열된 분위기를 진정시키는 데는 성공했다라고 보여지는 부분입니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 6월 30일 기준 한국부동산원 자료인데 이거는 이 대책의 효과가 전부 다 반영됐던 그런 지표는 아니죠?
◇ 김규정 : 그렇죠. 아무래도 발표 직후에 이 이전의 조사 기간까지 포함되어 있으니까 실질적으로 대출 규제 효과가 조금 더 가시화돼서 구체적으로 나타나는 거는 몇 주 지켜봐야 되는 상태고, 과거에 강력한 대출 규제를 썼을 때도 효과가 시기를 두고 한 분기 정도는 계속해서 나타나는 양상들이 있었기 때문에 앞으로 상승 폭이 진정되고 거래 가격도 일부 급매물이나 이런 걸 중심으로 내려가는 효과도 나타날 것으로 전망이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 당장 목요일, 내일 나오는 지표도 있으니까 한번 지켜보기로 하고요. 당시에 걱정이 됐던 것 가운데 하나가 풍선 효과인데요. 일단은 노원이라든지 도봉, 강북이라든지 이쪽으로 가는 풍선 효과는 그렇게 크지 않았다. 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네 실제로 노원이나 도봉 같은 비강남권 서울의 외곽 지역에서도 거래 건수가 그렇게 크게 늘거나 하지는 않았습니다. 일단 이런 직접 타깃 대상이 아니었던 중저가 아파트 시장의 경우에도 주택 거래를 하실 실수요자분들이 어쨌든 대출 규제가 나왔기 때문에 이후에 가격 변동이 있을 수 있다라는 생각들도 하시는 것 같고요. 혹은 중저가 시장에서도 자금 계획에 변동성이 생기면서 상황을 지켜보자는 관망세가 일단 나타나고 있는 것으 보여요. 그런데 다만 이런 풍선 효과가 없다라고 예단을 하기에는 아직 효과가 조금 더 나타날 것으로 보여지기 때문에 당분간은 지켜봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 실제로 그런데 과천이나 분당 쪽은 한 주 만에 1% 넘게 오르고 이랬던데 이거는 풍선 효과라고 안 봐도 되는 거예요?
◇ 김규정 : 직접적인 대출 규제의 풍선 효과라기보다는 예를 들어 분당 신도시 같은 경우에는 지난 연말에 지정됐던 1차 선도지구 재건축 대상 지역들에 최근에 공급 확대 정책에 대한 기대감 같은 것들로 지지부진했던 재건축 사업 속도나 행정 절차 속도 완화, 이런 것들에 대한 기대감이 형성된 것으로 분석이 되고 있습니다. 그래서 풍선 효과라기보다는 자체 지역의 가치 상승이나 인프라 투자나 재건축 속도 개선 같은 정부의 정책 후선 효과들 이런 것들에 대한 기대 심리가 나타나고 있어서 여전히 시장에서 대출 규제만의 효과가 있는 지역과 그것과 별개로 공급 확대 정책이나 이런 것들에 대한 기대감이 여전히 요동치고 있는 지역들이 있다 보니까 이후에 근본적인 대책 공급 대책 같은 것들에 효과 같은 것들이 더 더해져야 실질적으로 시장의 안정 효과가 완연하게 나타난 것인지 볼 수 있는 상황으로 분석이 됩니다. 그래서 다들 시장에서 이후에 시장 안정 대책의 근원적인 것이 뭐가 나올 것이냐 이런 것들에 관심이 쏠리고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 아직도 그렇다면 조금 이르긴 하지만 평가를 한번 해보도록 할게요. 이번 대책 적절한 타이밍에 적절한 수준으로 나왔다. 지금까지 흐름으로서는 그렇게 볼 수 있는 겁니까? 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 과열됐던 수요 시장의 투자 심리라든가 추격 매수나 가격 급등세가 진정이 되기는 했기 때문에 일단 단기적인 효과는 확실히 있었다라고 보여지고요. 예상보다 대출 규제가 강력하고 시기적으로도 조금 예측하지 못했던 시점이 빨리 나왔었던 측면이 있잖아요. 그래서 그런 효과들이 일단 있다고 보여지고, 다만 예를 들면 이전에 문재인 정부 때도 초반에 대출 규제가 나와서 효과가 나는 듯하다가 이듬해에 나왔던 공급 대책이나 이런 것들의 효과가 조금 지지부진하면서 다시 가격이 오른 전례들도 있고 하다 보니까 이 대출 규제만으로 시장이 계속 안정될 거다라고 보는 시선은 많지는 않고요. 일시적으로 대출 규제가 수요 억제 효과를 내는 동안 근본적인 공급 대책 책이나 수요 분산책이나 이런 것들이 조금 구체적으로 더 나와줘야 된다라는 요구가 현재는 많은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 내용을 들어보면 일단은 지금 대책은 단기 열기를 잡기 위한 일종의 극약 처방이다라고 봐야 될 것 같고요. 그렇다면은 어떤 추세적인 변환, 이런 계기도 필요할 것 같은데 일단은 시장에서는 여전히 하반기에 집값 상승을 예측하는 시선이 훨씬 더 많은 것 같고요. 그렇기 때문에 관심이 가는 게 대통령실에서 이재명 대통령이 지난번에 직접 이야기했던 이번 대출 규제는 맛보기에 불과하다 이 말에 시선이 많이 쏠리거든요. 어떤 내용들 어떤 내용을 검토하는 것으로 지금 보이십니까?
◇ 김규정 : 네 일단 말씀하신 것처럼 6.27 대책 외에도 공급을 확대하는 정책이라든가 수요 억제하는 정책들 많이 준비하고 있다라는 얘기들이 나왔기 때문에 계속해서 수요를 억제하는 규제 대책과 공급 확대 대책이 같이 나올 걸로 예상이 되는데 일단은 공급 확대 쪽은 몇 가지 언급된 부분들이 있잖아요. 새로운 신도시 지정보다는 이미 지정되어 있는 택지들이나 혹은 1기 신도시 같은 이미 발표된 계획 지역들의 속도를 빨리 내서 공급을 구체화하겠다라는 내용들과 함께 어쨌든 서울 도심에 주택 공급 아파트를 대체할 이런 상품들의 빠른 공급이 필요하기 때문에 빨리 지을 수 있는 도심의 용도 전환 부지들을 이용해서 공동주택을 공급하는 이런 내용 혹은 건축 허가 인허가라든가 아니면 자금을 지원하는 이런 내용들이 나올 걸로 예측이 되고 있는 상황이고요. 대출 쪽에서는 이번 대출 이후에도 계속적으로 검토하고 있는 전세 대출 규제 확대라든가 이런 것들도 구상이 되고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
◆ 조태현 : 도심 용도 전환 부지 이거는 어떤 거를 예상해 볼 수 있을까요?
◇ 김규정 : 일단은 현재는 비주거용 상품으로 쓰이고 있는 부지들 건물들 같은 것을 용도 전환해서 약간 비아파트 상품 중에 쓸 수 있는 주거용 상품으로 리모델링을 한다든가 이런 방식들도 검토를 하고 있는 것으로 알려지고요. 물론 그런데 이런 방식은 이전에도 없었던 것은 아닙니다. 발표는 됐었으나 구체적으로 물량 확보가 잘 실행되지 않았었던 방식들인데 현재 대형 아파트를 지을 수 있는 부지들은 한정되어 있기 때문에 아무래도 이런 유휴 부지들이나 기관 이전 부지들이나 혹은 비주거용으로 전환할 수 있는 건물들을 활용하는 방식들 예측이 되고 있고요. 일부지만 이미 확보되어 있는 주택을 공급하기로 했던 그린벨트 해제 지역이나 이런 데들의 실행 계획들을 구체화하는 내용들도 현재는 기대 심리가 올라오고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 굉장히 필요한 정책이라고 생각은 드는데 3기 신도시나 용도 전환이나 하기 싫어서 이렇게 속도를 안 냈던 건 아니잖아요. 이렇게 속도를 낸다는 거 실제로 시장에 안정감을 줄 수 있을 정도로 속도를 낼 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 네 지적하신 것처럼 다들 걱정하는 부분이기도 한데요. 종전에도 그런 방식으로 주택 공급을 확보해야 된다는 얘기는 있었지만 사실상 토지 보상 등의 지연이나 부지 매입 확보 혹은 이 사업성 예측 등에서 난항을 보이면서 실질 공급으로 이어지지 않았었던 경우들이 많아서 이런 부분들을 어떻게 이번에는 해결할 수 있을 것이냐에 관심이 모여지고 있는 상황이기는 합니다. 다만 종전보다는 실질적으로 부지 확보나 정비 계획 수립이나 혹은 공급 계획 등의 행정 절차나 이런 것들은 더 빨라질 수 있겠다라는 기대는 조금 있는 것 같고요. 일부에서는 어쨌든 서울에서 중저가의 아파트 공급 확보가 일단 필요하기 때문에 현재 아파트를 지을 수 있는 정비 사업들에서 사업 속도를 낼 수 있는 추가 규제 완화나 현실적인 조치들도 기대를 하는 목소리들이 있고 신규 택지 확보나 이런 것들에 대한 가능성이 상대적으로 높지는 않지만 추가적인 그린벨트 해제나 이런 서울이나 수도권 주요 지역에서 대량 공급을 할 수 있는 부지 이런 것들에 대한 추가 발표도 현재는 관심을 갖고 기다리고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급 대책에 대한 이야기 계속 나누고 있는데요. 수요 억제책 하나만 더 살펴볼까요? 전세 대출 이 부분에 대한 금지라든지 여러 가지 대책들도 이야기가 나오고 있는데 전세 대출이라는 게 건드리기가 어렵잖아요. 이게 서민 생활이랑 직접 연관이 되다 보니까 부작용은 없을까요? 효과는 있을 텐데 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 전세 대출이 계속 늘어나는 부분이 결국에는 전세가격 상승이나 그에 따른 매매 전환, 주택 가격 상승 지원 이런 영향이 있기 때문에 대출 규제가 어느 정도 필요하다라는 의견들도 여전히 있지만 말씀하신 것처럼 전세 자금 마련이 서민의 주거 안정과 직결되는 부분이 있다 보니까 실질적으로는 전세금 대출이나 이런 것들을 과도하게 기계적으로 억제하면서 수요자들이 월세 시장으로 내몰린다든가 결과적으로 주거비 부담이 증가하는 데 내몰릴 수 있다는 지적은 피하기 어려운 상황인 것 같습니다. 그래서 조심스러운 부분이 있긴 하지만 어쨌든 이번 대책에서도 전세금의 보증 비율을 더 낮춘 다가 조건부 전세 대출 같은 것들을 제한해서 갭투자를 막는다든가 이런 것들은 이미 포함이 된 상황이고요. 현재 1주택자 분들이 갭투자를 하고 본인은 다른 데에 전세를 얻어서 거주하는 방식들로 주택 구입을 하시는 경우들도 많잖아요 그래서 1주택자 이상 주택 보유자들의 전세 자금을 일시적으로 대출 제한을 한다든가 전세 대출의 상환 이자를 DSR 규제에 포함시켜서 전체적으로 대출 총액을 관리한다든가 이런 것들도 추가적으로 검토하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
◆ 조태현 : 부동산 정책이라는 게 보면 볼수록 참 어려운 정책이라는 생각은 들어요. 지금까지 수요 억제나 공급 확대나 여러 가지 측면에서 말씀을 드렸는데 이렇게 우려되는 부분을 계속 말씀을 드렸던 게 문재인 정부 때도 20차례 이상 부동산 대책이 나오고 특히 수요 억제 쪽에 많이 집중을 했었던 그런 것들이 효과가 없었잖아요. 최근에 연구 결과를 보니까 주담대를 규제하는 직접적인 유효기간 이거는 6개월이면 끝난다라는 연구 결과도 있는데 이거는 어떤 걸 근거로 해서 이렇게 평가를 하는 겁니까?
◇ 김규정 : 실질적으로 당시에 주담대 규제 이후에 영향력이나 가격 안정 효과 실제로 갭투자 비율이라든가 여러 가지를 분석을 해서 연구 결과가 KDI에서 나온 게 있더라고요. 그래서 실제로 과거의 대출 규제 이후에 시장이 어느 정도 안정적인 영향 효과가 있었느냐 이런 것들을 분석한 것이라서 이후에 효과가 딱 그렇게 동일할 거다라고 예단할 필요는 없는데 다만 현재 시장에서 단기적으로 예상보다 강력한 대출 규제로 관망세도 있고 수요자들이 조금 대기하는 모양새이기는 하지만 여전히 근원적인 대책이 나오지 않았을 경우에 예를 들어 서울의 아파트 시장 같은 경우에 최근에 계속해서 착공도 줄어들어 있는 상태고 아파트 외에 비아파트 유형들의 공급도 지지부진했고 아파트 입주나 분양 같은 것들도 올해 하반기부터 내년 내후년까지 부족하다는 분석 들이 있고 하다 보니까 지금처럼 여전히 기준금리 인하 방향에서 시중의 유동성은 여전히 조금 풍부해서 투자할 데를 찾는 유휴 자금들이 많은 것으로 분석이 되는 상황에서는 계속적인 안정 대책이 꼼꼼하게 짜여지지 않으면 충격 효과가 길지 않을 거다라는 예측이 있는 것이죠. 그래서 비단 KDI의 연구 분석 결과 때문이 아니더라도 실제로 시중에 유동성이 풍부하고 금리가 인하되는 시장에서는 투자 심리가 계속 조금 언제라도 다시 들끓으면서 집값 상승세로 이어진 전례들이 많이 있다 보니까 이런 것들에 대한 계속적인 관리 대책이 확실하게 필요한 상황이기는 합니다.
◆ 조태현 : 하긴 기준금리도 이번에는 아마 동결을 택하겠지만 내일이네요 동결을 택할 가능성이 크겠지만 지금은 낮출 수밖에 없는 상황이니까 그전에 촘촘한 대책 같은 것들은 분명히 있어야 될 것 같습니다. 그런데 이렇게 수요 억제를 하고 있는데 이게 내국인들을 대상으로 하는 거잖아요 그러다 보니까 외국인들은 이거 규제 완전히 사각지대 아니냐 이런 불만도 있는 것 같아요. 정부 쪽의 반응은 없습니까?
◇ 김규정 : 일단은 최근에 강남권이라든가 대출 규제 영향이 직접적으로 나타난 지역을 중심으로 해서 정부 서울시가 현장 조사도 확대를 하고 있잖아요. 그래서 불법적인 증여 사례를 조금 찾아낸다든가 투기성 거래로 의심되는 불법 거래 현황들을 체크한다든가 이런 현장 조사들을 하고 있는데 실제로 이런 현장 조사를 하는 와중에 외국인들의 거래에 대해서도 해외 자금을 불법적으로 반입을 했다든가 이런 것들에 대한 기획 조사를 같이 추진하고 있다라고 합니다. 그래서 아예 손을 놓고 있는 상황들은 아닌데 그럼에도 불구하고 국내 대출 규제에서 직접 영향을 받는 내국인들에 비해서는 외국인들의 규제 거래에 대한 규제나 제한을 새롭게 법적으로 정비하지 않으면 여전히 형평성 문제는 계속해서 제기될 수밖에 없는 상황이라서 일본 등 외국 사례처럼 외국인들의 거래에 개별적으로 허가를 내주는 방식 같은 외국 사례들처럼 그런 것들을 도입을 한다든가 직접적으로 거래 관리를 하는 법적 절차들이 정비돼야 된다라는 지적들은 계속 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 토지나 부동산은 워낙 공공성이 강한 자산이니까 역차별 논란이 없도록 해야 되겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김규정 : 네 지금 저희가 계속 검토를 했는데 6월 27일 발표된 대출 규제 영향이 일단 나타나고 있고 이 효과들이 당분간은 확대 지속이 될 걸로 보여 져서 영향이 얼마나 가시화되는지 보셔야 되는 상황이고요. 이게 더 지속성을 가지려면 이르면 7월로 기대하고 있는 공급 대책이라든가 이 근원적인 대책 이 필요한 상황이어서 그것까지 살펴보시고 나면 이후에 시장 안정 효과에 대해서 가늠이 되실 걸로 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 다양한 부동산 시장의 이슈들 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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