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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 30일 (월요일)
■ 대담 : ☎ 김효선 NH농협은행 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 소식부터 살펴보겠습니다. 서울의 집값 상승세 최근에 굉장히 뜨겁다고 하죠. 결국엔 정부가 대출 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 수도권의 주택 담보 대출 한도를 최대 6억 원으로 제한을 했는데요. 굉장히 강력한 규제 카드라는 평가를 받고 있습니다. 그런데 과연 이것만으로 지금의 부동산 열풍 이런 것들을 잠재울 수 있겠느냐 여기에 대해서는 의견이 갈리는 것 같아요. 자세한 내용은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 전화로 이야기 나눠보겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까. 먼저 이번 대책이 나올 수밖에 없었던 배경부터 살펴볼게요. 지금 서울의 아파트 가격 오름폭이 어마어마하네요.
◇ 김효선 : 네 맞습니다.
◆ 조태현 : 깜짝 놀랄 정도인데 문재인 정부 때 그때 이상으로 오른 것 같아요. 지금 직전주보다 더 커진 것 같은데 얼마나 올랐습니까?
◇ 김효선 : 6월 마지막 주 매매 가격이 직전주보다 0.43% 상승을 했는데요. 이거는 2018년도 9월 둘째 주 0.45% 이후에 6년 9개월 만에 최대치의 숫자입니다. 2018년도에는 강남 3구와 노도강의 주간 평균 상승률이 0.5 정도로 유사했지만 최근에는 특히 강남 4구나 마용성의 평균은 0.85 정도로 주요 입지는 더 크게 상승한 굉장히 큰 상승 폭이라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 한 주 만에 0.43%가 올랐으니까 이거 진짜 무시무시하게 오르는 건데 최근 상황을 보면 말씀하신 것처럼 한강 벨트 인근 지역 강남 3구 이런 데가 주도를 하다가 최근에는 외곽 지역으로도 이런 것들이 번져 나가는 분위기가 있는 것 같아요. 어떻습니까?
◇ 김효선 : 지금 서울 주요 입지 한강 벨트 라인 쪽으로 올랐던 그 주택 가격들이요. 최근에는 노도강까지도 상승세로 돌아섰고 강서, 은평, 관악, 구로 같은 서울 외곽까지도 번지고 있는 상황입니다. 코어 지역부터 가격이 한 달 새 수억씩 오르니까 매수세가 빠르게 확산되고 있는 모습입니다.
◆ 조태현 : 조금씩 번져나가는 조짐도 있다. 그렇다면 오름 원인도 살펴봐야겠죠. 어떤 원인을 꼽아볼 수 있을까요?
◇ 김효선 : 경제 성장률이 하향 조정되고 조기 대선으로 정책 변화와 같은 자산 시장의 불확실성으로 꼽혔던 요인들과 상관없이 서울의 주요 입지 아파트는 떨어지지 않는다는 믿음이 가장 컸던 것 같아요. 이 부분은 공급 부족으로 인한 희소성에 대비해서 수요가 굉장히 한 곳으로 쏠린 게 심화됐고요. 주요 지역들이 몇 주 사이에 수십억 원에 거래되는 건들이 많이 나오니까 지방 미분양은 적체되는 것에 비교해서 이런 부분들이 외지인들까지도 서울 쪽으로 관심을 갖다 보니까 전반적으로 가격이 많이 올랐습니다.
◆ 조태현 : 공급 부족에 대한 우려 기대감 이런 것들이 작용을 했다 정부에서 대책이 안 나오고 있으니까 이게 부동산 오름세가 이어진 것 아니냐 이런 지적도 나오는 것 같은데 여기에 대해서는 동의하십니까?
◇ 김효선 : 네 부동산 상승세가 가만두니까 올랐다는 전제가 성립되려면 그 상승세를 규제 정책으로 안정화시킬 수 있다는 것에 동의를 해야 되는데요. 이 수년간의 경험상 그렇지 않다는 것은 명백한 것 같습니다. 다만 강력한 규제 자체가 없다 보니까 단기적으로나마 이런 집값을 잡아줄 만한 그런 여지도 없었다는 것에는 동의가 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 측면들이 얽히고설킨 부동산 시장. 그래서 항상 어려운 것 같은데 그래서 어찌 됐건 금요일에 이재명 정부에서 세금으로 집값을 잡지 않을 것이다 이렇게 이야기를 하다가 일단은 대출 카드가 나왔어요. 대출 규제 어떤 내용들이 담겨 있습니까?
◇ 김효선 : 네 일단은 가계부채 관리 강화 방안이 나왔는데요. 최근 과열되고 확산되고 있는 수도권 주택 시장의 빠른 안정화를 위한 것으로 보여지고요. 전체적으로는 다주택자 대출 금지 그리고 실수요자 대출 기준 강화로 나눌 수가 있어요. 다주택자들이 대출을 금지하는 상황은 다주택자에 2주택자 이상만 갖고 있다 하더라도 대출을 전혀 받지 못하게 하는 LTV 0% 이런 대책들이 나왔고요. 실수요자들의 기준을 강화하는 대표적인 대책으로는 주담대를 최대 6억 원까지만 받을 수 있도록 금액을 제한하는 부분들 그리고 생애 최초 주택 구입 목적의 주담대도 기존 80%에서 70%로 강화하면서 6개월 내에 전입 의무를 부과하는 이런 내용들이 있습니다.
◆ 조태현 : 종합을 하자면 다주택자는 그냥 집 사지 마라 그다음에 빚내서 서울에 집 살 생각하지 마라 이렇게 요약이 되는 것 같아요. 일단 총평을 하자면 이 위원님은 몇 점이나 주시겠습니까?
◇ 김효선 : 점수로 하자면 그래도 저는 80점 이상은 주고 싶습니다. 굉장히 강력한 조치라고 해서 비판도 많긴 한데요. 이번에 같이 보여준 업권별, 유형별 가계대출 증감 추이를 보면은 4~5월이 크게 늘어났고 늘어난 대출의 유형 중에서 대부분이 주담대로 집중이 됩니다. 특히 4~5월 같은 경우에는 전체 대출의 90% 이상이 주택 담보 대출 비중이고요. 이만큼 대출을 받아서 집 사는 그런 사람들 때문에 가계대출 전체가 굉장히 빠르게 늘어나는 상황이라서 단기적으로나마 대출을 감소하는 방향으로 가야 되는 거에 굉장히 동의하기 때문에 일단은 점수를 후하게 주고 싶긴 합니다.
◆ 조태현 : 8일단 후한 점수를 주셨는데 여기 궁금한 거 몇 가지 짚고 넘어갈게요. 6억 원을 제한을 한다. 왜 6억 원이에요?
◇ 김효선 : 6억 원의 금액을 딱 이렇게 정한 거에 대해서는 예상이 되는 부분은 없긴 한데요. 일단은 취지 자체는 최근에는 아까 초반에 말씀드린 것처럼 노도강이나 외곽 지역 중저가까지 다 같이 오르기보다는 고가 주택군 위주로 주택 가격이 많이 올랐잖아요. 그래서 실수요자들 중에서도 고가 주택군을 주택을 매입할 때는 대출을 제한을 두는 그런 취지로 6억 원이라는 기준을 정한 것 같습니다. 6억 원이라고 한다면 비규제 지역 같은 경우는 지금 LTV가 70%니까 8억 정도까지 그리고 규제 지역 경우에는 12억 원 정도까지 주택을 매입할 때 최대 LTV를 사용할 수 있게 되거든요. 그래서 예를 들어서 규제 지역에서 24억 원의 아파트를 매입할 경우에 기존에는 12억까지 대출이 나오기 때문에 자기 자본이 12억 원이 필요한 상황이었는데 변경된 안에 따르면 6억까지만 대출이 가능하기 때문에 자기 자본이 18억 원이 필요하게 되는 상황이라서 실질적으로는 LTV가 25% 적용되는 꼴이 돼요. 그래서 아파트 가격이 비쌀수록 LTV가 축소되는 그런 효과를 주고 있습니다. 그래서 이 부분은 중저가에는 상대적으로는 큰 영향은 덜하고 고가 주택일수록 더 영향은 크기 때문에 그런 타깃을 정하고 금액을 정한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 기대 효과부터 한번 보도록 할까요? 강력한 대출 규제가 나왔기 때문에 단기적인 과열을 식히는 데는 효과가 있을 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 네 지금 과거에 작년 같은 경우에도 9월에 가계 대출 관련된 규제 나오고 주택 시장이 크게 감소하고 멈춘 상황이었는데 이번에도 마찬가지 상황일 것 같습니다. 무엇보다 단기적으로는 금융 관련된 규제가 가장 가시적인 효과가 클 수밖에 없거든요. 당장 주말 사이에도 27일 오전에 대책이 나오니까 28일 날 이후로 계약을 하려던 분들이 27일 오후 저녁까지도 계약을 하려고 많이 몰려들었다는 얘기를 들었습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 단기 과열을 식히는 효과는 분명히 있을 텐데 문제는 이게 중장기적인 효과로 가져갈 수 있을 것인가 중기 이상의 경우에도 시장 안정화를 가져올 수 있을 것인가 이 부분이 아닐까 싶거든요. 이건 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 대출 관련된 규제를 계속 장기화 쓸 수 있는 카드는 아니긴 해서 어느 정도 가계부채가 관리가 되면 다시 대출은 유연하게 할 수밖에 없는 상황이거든요. 그리고 지금은 올라가는 이유가 초반에 전제를 깔았던 것처럼 공급이 서울에는 굉장히 부족하다는 대전제가 있기 때문에 언제든지 규제가 완화되거나 대출 관련된 규제들이 있음에도 불구하고 무뎌지는 경우가 생기면 다시 수요가 몰릴 가능성은 큽니다. 그리고 지금도 역시 현금으로 주택을 매입하는 현금 자산 부자들은 이번 규제와 상관없이 계속해서 신고가로 주택을 살 수 있는 상황이거든요. 그래서 대출 금융 관련된 규제를 덜 받는 최고가의 아파트들 같은 경우는 이번 대책에도 불구하고 신고가로 거래될 여지가 남아 있기 때문에 계속해서 매수 심리는 강하게 작용할 것입니다. 그래서 매수 심리가 매수가 될 수 있는 상황이 됐을 때 한꺼번에 몰릴 수 있는 여지는 있기 때문에 중장기를 위한 공급 관련된 대책도 당연히 따라서 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 이것만으로는 단기 대책에 불과하고 결국에는 공급 대책 이런 것들이 뒤따라줘야 된다, 이렇게 이해를 할 수 있겠는데요. 이제는 부작용 부분, 우려되는 부분에 대한 이야기도 한번 짚어보도록 할게요. 조금 전에 현금 부자 말씀을 해 주셨는데 이렇게 대출을 다 조여버리면 현금 부자들이야 지장이 없겠지만 실수요자라든지 당장 집을 사야 되는 사람들이라든지 이런 사람들한테 어떤 의도하지 않은 타격이 갈 수 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 다주택자나 외지인 갭투자 같은 것들을 차단하는 대책들은 이견이 없을 텐데 실수요자들 특히나 정책 대출을 받는 사람들까지도 축소를 하는 상황들이기 때문에 전세 쪽도 지금 만만치 않은 상황에서 내 집 마련에 허들이 생긴 상황이라 이런 부분에 대한 부작용은 있을 수 있을 것 같습니다. 또한 지금 7월에 DSR 3단계 규제도 예정이 되어 있어서 이번에 금융 규제와 3단계 DSR이 맞물리면 대출 가능 금액은 굉장히 줄어들 수 있거든요. 따라서 지금 서울에 있는 주택을 빚내지 않고 집 살 수 있는 사람이 굉장히 극히 소수이기 때문에 어느 정도 레버리지가 감당할 수 있는 수준 안에서의 대출조차도 지연시키는 부분은 굉장히 주거 안정에 부작용으로 나타날 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그래서 우려가 됐던 게 처음에 저는 딱 보고 나서 능력 있어 갖고 성공한 흙수저들은 집을 못 사고 부모님한테 돈 물려받은 금수저들은 집을 살 수 있는 이런 환경이 만들어지는 거 아닌가라는 우려가 들었는데요. 이런 부분들은 정밀하게 점검을 한번 할 필요가 있어 보이고요. 또 하나 짚어봐야 될 게 그렇다면은 이 6억 원 한도 이게 어느 시점부터 적용이 되는가 이런 것들도 논란거리가 될 것 같거든요. 예를 들어서 가계약을 걸어놨던 사람들 이런 사람들은 어떻게 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 가계약은 완전한 계약은 아니기 때문에 실제로 계약을 해야 되는 상황이라서 이미 28일부터 시행이 되고 있잖아요. 그래서 지금까지 가계약 상태면 바뀐 대출 규제가 적용이 되게 됩니다. 그래서 이런 부분들 때문에 대출 계약의 일정들을 다 굉장히 많이 당겨서 계약을 이미 한 것으로 알고 있습니다.
◆ 조태현 : 이미 서둘러서 계약을 해버렸다 이 말씀이네요. 그렇다면은 이번 대출 규제로 영향을 받는 아파트 얼마나 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 전반적으로 서울 아파트의 74%가 직접적인 영향을 받을 것이라는 통계가 있습니다. 서울 25개 자치구 중에서는 18곳에서 기존보다는 대출 가능 금액이 줄어들 거라고 하고요. 새 규제로 최대한도를 6억 원으로 제한시키면 대출 가능 금액이 평균 4억 이상이 감소가 되고요. 이런 부분은 DSR 3단계 규제랑 맞물리면 더 크게 줄어들 수 있습니다.
◆ 조태현 : 저도 주말에 어떤 아는 지인한테 연락을 받았는데요. 자기가 지금 서울에 집을 사려고 했었던 신혼부부인데 지금 집을 못 사게 됐다고 굉장히 화가 나서 저한테 전화를 했더라고요. 굉장히 화가 나는 그런 분들 많을 것 같긴 한데 이렇게 되면은 우려되는 점들이 많이 생기는 것 같아요. 첫 번째로 제가 방금 말씀드렸던 그 지인 같은 사례 같은 경우에는 매매 수요가 결국엔 전세로 넘어가게 될 가능성이 있잖아요 그렇다면 임대차 시장이 또 한 번 불안해지지 않을까 이런 걱정이 들거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 전세 관련된 대출에서도 전세 보증 기간의 보증 비율을 90%에서 80%로 축소를 시켰거든요. 그렇게 되면 금융권 입장에서는 전세 보증을 해주는 부분이 적어졌기 때문에 전세 대출의 기준 자체를 까다롭게 할 수 있습니다. 전세 대출을 받는 금액이라든가 조건 금리 같은 것들이 불리해질 수 있는 가능성도 있기 때문에 매매 수요로 돌아서고 싶지만 매매 쪽으로도 대출이 많이 제약이 생겨서 이게 중소주택 그리고 중소득층 같은 경우일수록 더 큰 영향을 받기 때문에 가장 심각한 부작용이라고 할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 또 하나 걱정되는 거, 말씀하셨던 이런 매매가 자기가 원하는 지역에서 할 수 없게 됐다 그러면은 말씀하신 것처럼 포기하고 전세 쪽으로 다시 가는 분들도 있을 거고요. 반대쪽에서는 다른 지역을 알아보는 분들도 있을 거란 말이에요. 결국에 풍선 효과로 이어질 가능성 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 풍선 효과로 이어질 가능성은 제한적일 것 같은데요. 최근에 수요자들의 트렌드를 보면 가격이 저가라고 해서 매입하지는 않는 것 같아요. 굉장히 확실한 몇 개의 안전 자산이라고 보이는 입지 쪽으로만 수요가 쏠리는 상황이고 그간에도 중저가 지역들 같은 경우에는 매물이 적체되고 있음에도 매수세가 많이 몰리지 않았거든요. 그래서 아무래도 지금 규제라는 것이 강화되면 다시 유연해지는 시기가 있기 때문에 버티기 장세로 들어갈 가능성이 더 커 보입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 부작용들 쭉 살펴봤는데요. 기대되는 점은 단기 과열은 확실히 진정시킬 수 있을 것이라는 점이 하나 있고요. 부작용은 그 외에 상당 부분 많은 부분들 풍선 효과도 여러 가지가 우려가 되는 상황인데 그렇다면 결국에 이런 부작용들을 다 잠재울 수 있는 방법은 대출 규제는 단기화하고 공급 계획을 많이 세워줘야 된다, 이렇게 볼 수 있잖아요. 공급 계획 어떻게 해야지 시장에 안정감을 줄 수 있을까요?
◇ 김효선 : 공급 계획이 조만간 나오리라고 예상이 되는데요. 정부에서 지금 이번 대출 규제를 대통령실에서 발표한 게 아니라고 선을 그은 상황이긴 해서 이번 금융규제를 부동산 대책 1호라고 보기에는 무리가 있을 것 같습니다. 전반적인 공급이나 수요를 총망라한 부동산 관련 대책이 조만간 나오리라고 예상이 되는데 일단은 공급에 있어서는 재정비 관련된 것들을 중점으로 하겠다는 선거 때의 공약도 있었기 때문에 도심 재정비를 활성화하는 방안들이 나올 수 있을 것 같고요. 그리고 국공유지나 사용할 수 있는 유휴지들을 다 끌어와서 공공임대주택 위주로의 공급 대책이 나올 것으로 예상이 됩니다. 아무래도 지금 이 실거주 전월세 이런 쪽이 가장 부작용이라고 손꼽히는 만큼 이 부분들을 단계적으로 공급을 풀려면 당장 가용이 가능한 부지에 공공임대주택을 정부에서 주도해서 해야지 가장 빠를 수 있거든요. 그래서 그런 관련된 단기적인 공급과 장기적으로는 재정비나 지금 진도가 나가고 있는 신도시, 1기 신도시 이런 위주로 나올 것으로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 그런데 이렇게 부동산 시장을 불안하게 만드는 요인 가운데 하나 실수요자 분들을 생각을 하면은 자기 집에서 살고 싶은 거지 공공 임대주택에서 살고 싶은 게 아니잖아요. 이런 것들, 공급 확대한다고 그래서 정말로 효과가 있습니까?
◇ 김효선 : 물론 자기 집에서 살고는 싶지만 지금 당장 분양으로 공급을 하기에는 굉장히 제한적인 부분이 많잖아요. 윤 정권에서도 공급 관련된 정책을 총괄해서 다 계획이 나왔었거든요. 그럼에도 그게 빨리 진도가 나가지 않았던 것들은 사업성이 굉장히 떨어지는 부분들 때문이었는데 사업성이 개선된 것이 사실 지금 전혀 없긴 합니다. 또 다시 전쟁에 대한 위험에 노출이 되어 있고 공사비나 인건비 같은 것들이 낮춰지지 않은 상황이기 때문에 시장이 좋아지지 않는 이상은 공급이 쉽지 않은데 시장은 서울 주요 몇 개 지역을 제외하고는 계속해서 보합이나 하향 안정세라고 볼 수 있거든요. 그렇기 때문에 지금 공급이 사업성이라는 것을 해결하기 전에는 빠르지 못하기 때문에 공공 임대 쪽으로라도 빠르게 할 수 있는 부분들을 먼저 이렇게 보여주지 않을까 싶습니다.
◆ 조태현 : 끝으로 하나만 더 짚어볼까요? 조금 전에 대통령실 대책이 아니다라고 잡음이 있었다 말씀을 해 주셨는데 이거 시장이 어떻게 받아들여야 될까요?
◇ 김효선 : 금융 관련된 규제들은 작년 그리고 그 전년도 계속해서 나왔었는데요. 그때도 대통령실에서 부동산 관련된 대책을 발표한 적은 없습니다. 보통은 관련 부처에서 종합해서 대책을 발표하곤 하거든요. 근데 대출 관련된 금융 관련된 대책들은 보통은 가계부채를 관리하는 방향성으로 많이들 발표하기 때문에 주택 가격을 물론 안정화시키는 가장 단기적인 효과가 가장 크지만 아이러니하게도 이런 부분들은 가계부채 관리를 거시적인 목표로 하기 때문에 아마 이런 발언을 한 것 같고요. 부동산 자체로서의 대책들은 공급이나 그와 관련된 수요가 가장 정확하고 직관적인 부분은 맞기 때문에 국토부를 주관 부서로 해서 그런 관련된 것들이 조만간 나오리라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 기대와 우려가 교차하긴 하지만 조금 전에 위원님께서 100점 만점에 80점을 주셨기 때문에 일단 기대 쪽에 조금 더 무게추를 두고 상황을 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 이번 부동산 대책에 대한 평가 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
#부동산 #대출 #규제 #스트레스DSR #가계대출 #가계약 #서울 #한강벨트 #노도강 #양극화 #풍선효과 #공급대책
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 30일 (월요일)
■ 대담 : ☎ 김효선 NH농협은행 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 소식부터 살펴보겠습니다. 서울의 집값 상승세 최근에 굉장히 뜨겁다고 하죠. 결국엔 정부가 대출 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 수도권의 주택 담보 대출 한도를 최대 6억 원으로 제한을 했는데요. 굉장히 강력한 규제 카드라는 평가를 받고 있습니다. 그런데 과연 이것만으로 지금의 부동산 열풍 이런 것들을 잠재울 수 있겠느냐 여기에 대해서는 의견이 갈리는 것 같아요. 자세한 내용은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 전화로 이야기 나눠보겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까. 먼저 이번 대책이 나올 수밖에 없었던 배경부터 살펴볼게요. 지금 서울의 아파트 가격 오름폭이 어마어마하네요.
◇ 김효선 : 네 맞습니다.
◆ 조태현 : 깜짝 놀랄 정도인데 문재인 정부 때 그때 이상으로 오른 것 같아요. 지금 직전주보다 더 커진 것 같은데 얼마나 올랐습니까?
◇ 김효선 : 6월 마지막 주 매매 가격이 직전주보다 0.43% 상승을 했는데요. 이거는 2018년도 9월 둘째 주 0.45% 이후에 6년 9개월 만에 최대치의 숫자입니다. 2018년도에는 강남 3구와 노도강의 주간 평균 상승률이 0.5 정도로 유사했지만 최근에는 특히 강남 4구나 마용성의 평균은 0.85 정도로 주요 입지는 더 크게 상승한 굉장히 큰 상승 폭이라고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 한 주 만에 0.43%가 올랐으니까 이거 진짜 무시무시하게 오르는 건데 최근 상황을 보면 말씀하신 것처럼 한강 벨트 인근 지역 강남 3구 이런 데가 주도를 하다가 최근에는 외곽 지역으로도 이런 것들이 번져 나가는 분위기가 있는 것 같아요. 어떻습니까?
◇ 김효선 : 지금 서울 주요 입지 한강 벨트 라인 쪽으로 올랐던 그 주택 가격들이요. 최근에는 노도강까지도 상승세로 돌아섰고 강서, 은평, 관악, 구로 같은 서울 외곽까지도 번지고 있는 상황입니다. 코어 지역부터 가격이 한 달 새 수억씩 오르니까 매수세가 빠르게 확산되고 있는 모습입니다.
◆ 조태현 : 조금씩 번져나가는 조짐도 있다. 그렇다면 오름 원인도 살펴봐야겠죠. 어떤 원인을 꼽아볼 수 있을까요?
◇ 김효선 : 경제 성장률이 하향 조정되고 조기 대선으로 정책 변화와 같은 자산 시장의 불확실성으로 꼽혔던 요인들과 상관없이 서울의 주요 입지 아파트는 떨어지지 않는다는 믿음이 가장 컸던 것 같아요. 이 부분은 공급 부족으로 인한 희소성에 대비해서 수요가 굉장히 한 곳으로 쏠린 게 심화됐고요. 주요 지역들이 몇 주 사이에 수십억 원에 거래되는 건들이 많이 나오니까 지방 미분양은 적체되는 것에 비교해서 이런 부분들이 외지인들까지도 서울 쪽으로 관심을 갖다 보니까 전반적으로 가격이 많이 올랐습니다.
◆ 조태현 : 공급 부족에 대한 우려 기대감 이런 것들이 작용을 했다 정부에서 대책이 안 나오고 있으니까 이게 부동산 오름세가 이어진 것 아니냐 이런 지적도 나오는 것 같은데 여기에 대해서는 동의하십니까?
◇ 김효선 : 네 부동산 상승세가 가만두니까 올랐다는 전제가 성립되려면 그 상승세를 규제 정책으로 안정화시킬 수 있다는 것에 동의를 해야 되는데요. 이 수년간의 경험상 그렇지 않다는 것은 명백한 것 같습니다. 다만 강력한 규제 자체가 없다 보니까 단기적으로나마 이런 집값을 잡아줄 만한 그런 여지도 없었다는 것에는 동의가 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 측면들이 얽히고설킨 부동산 시장. 그래서 항상 어려운 것 같은데 그래서 어찌 됐건 금요일에 이재명 정부에서 세금으로 집값을 잡지 않을 것이다 이렇게 이야기를 하다가 일단은 대출 카드가 나왔어요. 대출 규제 어떤 내용들이 담겨 있습니까?
◇ 김효선 : 네 일단은 가계부채 관리 강화 방안이 나왔는데요. 최근 과열되고 확산되고 있는 수도권 주택 시장의 빠른 안정화를 위한 것으로 보여지고요. 전체적으로는 다주택자 대출 금지 그리고 실수요자 대출 기준 강화로 나눌 수가 있어요. 다주택자들이 대출을 금지하는 상황은 다주택자에 2주택자 이상만 갖고 있다 하더라도 대출을 전혀 받지 못하게 하는 LTV 0% 이런 대책들이 나왔고요. 실수요자들의 기준을 강화하는 대표적인 대책으로는 주담대를 최대 6억 원까지만 받을 수 있도록 금액을 제한하는 부분들 그리고 생애 최초 주택 구입 목적의 주담대도 기존 80%에서 70%로 강화하면서 6개월 내에 전입 의무를 부과하는 이런 내용들이 있습니다.
◆ 조태현 : 종합을 하자면 다주택자는 그냥 집 사지 마라 그다음에 빚내서 서울에 집 살 생각하지 마라 이렇게 요약이 되는 것 같아요. 일단 총평을 하자면 이 위원님은 몇 점이나 주시겠습니까?
◇ 김효선 : 점수로 하자면 그래도 저는 80점 이상은 주고 싶습니다. 굉장히 강력한 조치라고 해서 비판도 많긴 한데요. 이번에 같이 보여준 업권별, 유형별 가계대출 증감 추이를 보면은 4~5월이 크게 늘어났고 늘어난 대출의 유형 중에서 대부분이 주담대로 집중이 됩니다. 특히 4~5월 같은 경우에는 전체 대출의 90% 이상이 주택 담보 대출 비중이고요. 이만큼 대출을 받아서 집 사는 그런 사람들 때문에 가계대출 전체가 굉장히 빠르게 늘어나는 상황이라서 단기적으로나마 대출을 감소하는 방향으로 가야 되는 거에 굉장히 동의하기 때문에 일단은 점수를 후하게 주고 싶긴 합니다.
◆ 조태현 : 8일단 후한 점수를 주셨는데 여기 궁금한 거 몇 가지 짚고 넘어갈게요. 6억 원을 제한을 한다. 왜 6억 원이에요?
◇ 김효선 : 6억 원의 금액을 딱 이렇게 정한 거에 대해서는 예상이 되는 부분은 없긴 한데요. 일단은 취지 자체는 최근에는 아까 초반에 말씀드린 것처럼 노도강이나 외곽 지역 중저가까지 다 같이 오르기보다는 고가 주택군 위주로 주택 가격이 많이 올랐잖아요. 그래서 실수요자들 중에서도 고가 주택군을 주택을 매입할 때는 대출을 제한을 두는 그런 취지로 6억 원이라는 기준을 정한 것 같습니다. 6억 원이라고 한다면 비규제 지역 같은 경우는 지금 LTV가 70%니까 8억 정도까지 그리고 규제 지역 경우에는 12억 원 정도까지 주택을 매입할 때 최대 LTV를 사용할 수 있게 되거든요. 그래서 예를 들어서 규제 지역에서 24억 원의 아파트를 매입할 경우에 기존에는 12억까지 대출이 나오기 때문에 자기 자본이 12억 원이 필요한 상황이었는데 변경된 안에 따르면 6억까지만 대출이 가능하기 때문에 자기 자본이 18억 원이 필요하게 되는 상황이라서 실질적으로는 LTV가 25% 적용되는 꼴이 돼요. 그래서 아파트 가격이 비쌀수록 LTV가 축소되는 그런 효과를 주고 있습니다. 그래서 이 부분은 중저가에는 상대적으로는 큰 영향은 덜하고 고가 주택일수록 더 영향은 크기 때문에 그런 타깃을 정하고 금액을 정한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 기대 효과부터 한번 보도록 할까요? 강력한 대출 규제가 나왔기 때문에 단기적인 과열을 식히는 데는 효과가 있을 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 네 지금 과거에 작년 같은 경우에도 9월에 가계 대출 관련된 규제 나오고 주택 시장이 크게 감소하고 멈춘 상황이었는데 이번에도 마찬가지 상황일 것 같습니다. 무엇보다 단기적으로는 금융 관련된 규제가 가장 가시적인 효과가 클 수밖에 없거든요. 당장 주말 사이에도 27일 오전에 대책이 나오니까 28일 날 이후로 계약을 하려던 분들이 27일 오후 저녁까지도 계약을 하려고 많이 몰려들었다는 얘기를 들었습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 단기 과열을 식히는 효과는 분명히 있을 텐데 문제는 이게 중장기적인 효과로 가져갈 수 있을 것인가 중기 이상의 경우에도 시장 안정화를 가져올 수 있을 것인가 이 부분이 아닐까 싶거든요. 이건 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 대출 관련된 규제를 계속 장기화 쓸 수 있는 카드는 아니긴 해서 어느 정도 가계부채가 관리가 되면 다시 대출은 유연하게 할 수밖에 없는 상황이거든요. 그리고 지금은 올라가는 이유가 초반에 전제를 깔았던 것처럼 공급이 서울에는 굉장히 부족하다는 대전제가 있기 때문에 언제든지 규제가 완화되거나 대출 관련된 규제들이 있음에도 불구하고 무뎌지는 경우가 생기면 다시 수요가 몰릴 가능성은 큽니다. 그리고 지금도 역시 현금으로 주택을 매입하는 현금 자산 부자들은 이번 규제와 상관없이 계속해서 신고가로 주택을 살 수 있는 상황이거든요. 그래서 대출 금융 관련된 규제를 덜 받는 최고가의 아파트들 같은 경우는 이번 대책에도 불구하고 신고가로 거래될 여지가 남아 있기 때문에 계속해서 매수 심리는 강하게 작용할 것입니다. 그래서 매수 심리가 매수가 될 수 있는 상황이 됐을 때 한꺼번에 몰릴 수 있는 여지는 있기 때문에 중장기를 위한 공급 관련된 대책도 당연히 따라서 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 이것만으로는 단기 대책에 불과하고 결국에는 공급 대책 이런 것들이 뒤따라줘야 된다, 이렇게 이해를 할 수 있겠는데요. 이제는 부작용 부분, 우려되는 부분에 대한 이야기도 한번 짚어보도록 할게요. 조금 전에 현금 부자 말씀을 해 주셨는데 이렇게 대출을 다 조여버리면 현금 부자들이야 지장이 없겠지만 실수요자라든지 당장 집을 사야 되는 사람들이라든지 이런 사람들한테 어떤 의도하지 않은 타격이 갈 수 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 다주택자나 외지인 갭투자 같은 것들을 차단하는 대책들은 이견이 없을 텐데 실수요자들 특히나 정책 대출을 받는 사람들까지도 축소를 하는 상황들이기 때문에 전세 쪽도 지금 만만치 않은 상황에서 내 집 마련에 허들이 생긴 상황이라 이런 부분에 대한 부작용은 있을 수 있을 것 같습니다. 또한 지금 7월에 DSR 3단계 규제도 예정이 되어 있어서 이번에 금융 규제와 3단계 DSR이 맞물리면 대출 가능 금액은 굉장히 줄어들 수 있거든요. 따라서 지금 서울에 있는 주택을 빚내지 않고 집 살 수 있는 사람이 굉장히 극히 소수이기 때문에 어느 정도 레버리지가 감당할 수 있는 수준 안에서의 대출조차도 지연시키는 부분은 굉장히 주거 안정에 부작용으로 나타날 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그래서 우려가 됐던 게 처음에 저는 딱 보고 나서 능력 있어 갖고 성공한 흙수저들은 집을 못 사고 부모님한테 돈 물려받은 금수저들은 집을 살 수 있는 이런 환경이 만들어지는 거 아닌가라는 우려가 들었는데요. 이런 부분들은 정밀하게 점검을 한번 할 필요가 있어 보이고요. 또 하나 짚어봐야 될 게 그렇다면은 이 6억 원 한도 이게 어느 시점부터 적용이 되는가 이런 것들도 논란거리가 될 것 같거든요. 예를 들어서 가계약을 걸어놨던 사람들 이런 사람들은 어떻게 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 가계약은 완전한 계약은 아니기 때문에 실제로 계약을 해야 되는 상황이라서 이미 28일부터 시행이 되고 있잖아요. 그래서 지금까지 가계약 상태면 바뀐 대출 규제가 적용이 되게 됩니다. 그래서 이런 부분들 때문에 대출 계약의 일정들을 다 굉장히 많이 당겨서 계약을 이미 한 것으로 알고 있습니다.
◆ 조태현 : 이미 서둘러서 계약을 해버렸다 이 말씀이네요. 그렇다면은 이번 대출 규제로 영향을 받는 아파트 얼마나 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 전반적으로 서울 아파트의 74%가 직접적인 영향을 받을 것이라는 통계가 있습니다. 서울 25개 자치구 중에서는 18곳에서 기존보다는 대출 가능 금액이 줄어들 거라고 하고요. 새 규제로 최대한도를 6억 원으로 제한시키면 대출 가능 금액이 평균 4억 이상이 감소가 되고요. 이런 부분은 DSR 3단계 규제랑 맞물리면 더 크게 줄어들 수 있습니다.
◆ 조태현 : 저도 주말에 어떤 아는 지인한테 연락을 받았는데요. 자기가 지금 서울에 집을 사려고 했었던 신혼부부인데 지금 집을 못 사게 됐다고 굉장히 화가 나서 저한테 전화를 했더라고요. 굉장히 화가 나는 그런 분들 많을 것 같긴 한데 이렇게 되면은 우려되는 점들이 많이 생기는 것 같아요. 첫 번째로 제가 방금 말씀드렸던 그 지인 같은 사례 같은 경우에는 매매 수요가 결국엔 전세로 넘어가게 될 가능성이 있잖아요 그렇다면 임대차 시장이 또 한 번 불안해지지 않을까 이런 걱정이 들거든요. 어떻게 보십니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 전세 관련된 대출에서도 전세 보증 기간의 보증 비율을 90%에서 80%로 축소를 시켰거든요. 그렇게 되면 금융권 입장에서는 전세 보증을 해주는 부분이 적어졌기 때문에 전세 대출의 기준 자체를 까다롭게 할 수 있습니다. 전세 대출을 받는 금액이라든가 조건 금리 같은 것들이 불리해질 수 있는 가능성도 있기 때문에 매매 수요로 돌아서고 싶지만 매매 쪽으로도 대출이 많이 제약이 생겨서 이게 중소주택 그리고 중소득층 같은 경우일수록 더 큰 영향을 받기 때문에 가장 심각한 부작용이라고 할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 또 하나 걱정되는 거, 말씀하셨던 이런 매매가 자기가 원하는 지역에서 할 수 없게 됐다 그러면은 말씀하신 것처럼 포기하고 전세 쪽으로 다시 가는 분들도 있을 거고요. 반대쪽에서는 다른 지역을 알아보는 분들도 있을 거란 말이에요. 결국에 풍선 효과로 이어질 가능성 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 풍선 효과로 이어질 가능성은 제한적일 것 같은데요. 최근에 수요자들의 트렌드를 보면 가격이 저가라고 해서 매입하지는 않는 것 같아요. 굉장히 확실한 몇 개의 안전 자산이라고 보이는 입지 쪽으로만 수요가 쏠리는 상황이고 그간에도 중저가 지역들 같은 경우에는 매물이 적체되고 있음에도 매수세가 많이 몰리지 않았거든요. 그래서 아무래도 지금 규제라는 것이 강화되면 다시 유연해지는 시기가 있기 때문에 버티기 장세로 들어갈 가능성이 더 커 보입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 부작용들 쭉 살펴봤는데요. 기대되는 점은 단기 과열은 확실히 진정시킬 수 있을 것이라는 점이 하나 있고요. 부작용은 그 외에 상당 부분 많은 부분들 풍선 효과도 여러 가지가 우려가 되는 상황인데 그렇다면 결국에 이런 부작용들을 다 잠재울 수 있는 방법은 대출 규제는 단기화하고 공급 계획을 많이 세워줘야 된다, 이렇게 볼 수 있잖아요. 공급 계획 어떻게 해야지 시장에 안정감을 줄 수 있을까요?
◇ 김효선 : 공급 계획이 조만간 나오리라고 예상이 되는데요. 정부에서 지금 이번 대출 규제를 대통령실에서 발표한 게 아니라고 선을 그은 상황이긴 해서 이번 금융규제를 부동산 대책 1호라고 보기에는 무리가 있을 것 같습니다. 전반적인 공급이나 수요를 총망라한 부동산 관련 대책이 조만간 나오리라고 예상이 되는데 일단은 공급에 있어서는 재정비 관련된 것들을 중점으로 하겠다는 선거 때의 공약도 있었기 때문에 도심 재정비를 활성화하는 방안들이 나올 수 있을 것 같고요. 그리고 국공유지나 사용할 수 있는 유휴지들을 다 끌어와서 공공임대주택 위주로의 공급 대책이 나올 것으로 예상이 됩니다. 아무래도 지금 이 실거주 전월세 이런 쪽이 가장 부작용이라고 손꼽히는 만큼 이 부분들을 단계적으로 공급을 풀려면 당장 가용이 가능한 부지에 공공임대주택을 정부에서 주도해서 해야지 가장 빠를 수 있거든요. 그래서 그런 관련된 단기적인 공급과 장기적으로는 재정비나 지금 진도가 나가고 있는 신도시, 1기 신도시 이런 위주로 나올 것으로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 그런데 이렇게 부동산 시장을 불안하게 만드는 요인 가운데 하나 실수요자 분들을 생각을 하면은 자기 집에서 살고 싶은 거지 공공 임대주택에서 살고 싶은 게 아니잖아요. 이런 것들, 공급 확대한다고 그래서 정말로 효과가 있습니까?
◇ 김효선 : 물론 자기 집에서 살고는 싶지만 지금 당장 분양으로 공급을 하기에는 굉장히 제한적인 부분이 많잖아요. 윤 정권에서도 공급 관련된 정책을 총괄해서 다 계획이 나왔었거든요. 그럼에도 그게 빨리 진도가 나가지 않았던 것들은 사업성이 굉장히 떨어지는 부분들 때문이었는데 사업성이 개선된 것이 사실 지금 전혀 없긴 합니다. 또 다시 전쟁에 대한 위험에 노출이 되어 있고 공사비나 인건비 같은 것들이 낮춰지지 않은 상황이기 때문에 시장이 좋아지지 않는 이상은 공급이 쉽지 않은데 시장은 서울 주요 몇 개 지역을 제외하고는 계속해서 보합이나 하향 안정세라고 볼 수 있거든요. 그렇기 때문에 지금 공급이 사업성이라는 것을 해결하기 전에는 빠르지 못하기 때문에 공공 임대 쪽으로라도 빠르게 할 수 있는 부분들을 먼저 이렇게 보여주지 않을까 싶습니다.
◆ 조태현 : 끝으로 하나만 더 짚어볼까요? 조금 전에 대통령실 대책이 아니다라고 잡음이 있었다 말씀을 해 주셨는데 이거 시장이 어떻게 받아들여야 될까요?
◇ 김효선 : 금융 관련된 규제들은 작년 그리고 그 전년도 계속해서 나왔었는데요. 그때도 대통령실에서 부동산 관련된 대책을 발표한 적은 없습니다. 보통은 관련 부처에서 종합해서 대책을 발표하곤 하거든요. 근데 대출 관련된 금융 관련된 대책들은 보통은 가계부채를 관리하는 방향성으로 많이들 발표하기 때문에 주택 가격을 물론 안정화시키는 가장 단기적인 효과가 가장 크지만 아이러니하게도 이런 부분들은 가계부채 관리를 거시적인 목표로 하기 때문에 아마 이런 발언을 한 것 같고요. 부동산 자체로서의 대책들은 공급이나 그와 관련된 수요가 가장 정확하고 직관적인 부분은 맞기 때문에 국토부를 주관 부서로 해서 그런 관련된 것들이 조만간 나오리라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 기대와 우려가 교차하긴 하지만 조금 전에 위원님께서 100점 만점에 80점을 주셨기 때문에 일단 기대 쪽에 조금 더 무게추를 두고 상황을 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 이번 부동산 대책에 대한 평가 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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