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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 4일 (수요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 이번에는 부동산 시장 점검해 보고 전망까지 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 어서 오십시오.
◇김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 네 안녕하세요.
◆조태현: 오랜만에 스튜디오에서 뵙는 것 같은 기분이 드네요. 21대 대선이 마무리가 됐어요. 저희도 방송 시간에 여러 차례 다뤘는데 이런 식으로 공약을 낼 거면 그냥 공약 내지 마시라 이런 얘기도 여러 번 했거든요. 어찌 됐든 간에 일단 당선이 됐고 대통령으로 임기를 시작을 했으니까 진단을 해 봐야겠죠. 공약 뭐 총평으로 한다면?
◇김규정: 일단 평가할 만한 구체적인 정책 방향이나 주요한 시도할 아젠다들이 제시되지 못했다는 의견들이 그동안 많았잖아요. 그래서 사실은 조기 대선이었던 만큼 준비가 좀 어려웠을 것 같다는 이유와 함께 시작하면서 검토하고 빠르게 내놨으면 하는 바람이 좀 있는 상황이고요. 알고 계신 것처럼 공급을 좀 늘려야 된다. 특정 수급이 좀 불안정한 지역에 늘려야 된다는 데는 이해를 같이 하고 있고 세제도 조금 종전 보다는 이런 조정의 가능성이 열려 있다고 정책들을 이해하시는 것 같고요. 좀 장기적인 대책들 이어서 당장 시장에 영향력은 없을 것 같지만 GTX 확대 같은 교통망 인프라 개발 사업들도 이후에 어떤 구체적인 내용이 나온다면 좀 관심 있게 봐야겠다는 생각들을 하고 계신 것 같아요.그래서 이런 내용들을 이제 앞으로 어떻게 빨리 내놓느냐가 중요한 것 같고 다만 이게 조기 대선으로 바로 뭐 별 준비 없이 행정 입법 같은 것들이 시작이 되고 아무래도 좀 임기 기간도 짧고 하다 보니까 종전에 진행하던 것들 중에서 좀 빠르게 계속 추진할 것들을 걸러서 가는 모양새가 아니겠냐는 추측들을 좀 해보고있습니다.
◆조태현: 갑자기 그 말씀을 듣고 나니까 걱정이 되는 게 19대 대선이 지금과 비슷하게 치뤄졌고요. 당시에 문재인 대통령이 당선이 돼서 임기를 시작하면서 뭔가 급조되고 제대로 정제되지 않은 정책들이 나오고 부동산 시장이 굉장히 크게 흔들렸던 적이 있잖아요. 이번 정부에는 어떤 점을 조언 하시겠습니까?
◇김규정: 일단 전반적으로 부동산을 어떻게 끌고 갈 건지 그리고 지금 장기간 침체가 계속되고 있는 건설업 시장을 어떻게 좀 다시 회복시킬 것인지 이런 내용들이 전혀 나오지 않은 상황인데 실제로 제일 시장에서 걱정하시는 것들은 양극화 문제잖아요. 6월에 한국부동산원 등에서 나온 통계를 보면 전국 아파트 매매 가격은 지방을 중심으로 오히려 하락 전환이 되거나 약세가 좀 이어지고 있는데 서울은 특히 동남권 아파트 시장 중심으로 거래도 3월에 이어서 4월 5월 계속 물론 이제 4월에 토허제 재지정 확대 이후에 잠깐 주춤하긴 했습니다만 5월에도 여전히 거래량이 좀 이어지고 있는 상황이고 가격이 서울 같은 경우는 아파트 기준으로 매매 전세 월세 모두 상승세를 보이고 있어서 양극화 속에서도 특히 수급 불안정이 좀 심한 투자 수요가 집중돼 있는 특정 시장에서는 가격이 굉장히 좀 불안정해서 이런 지역을 좀 어떻게 좀 관리를 할 것이냐 전체 건설 주택 시장은 정상화 회복 시키면서도 또 특정 지역은 조금 눌러줘야 하는 이런 상황들이 벌어져서 이런 것들을 어떻게 할 것이라고 계획을 내놓느냐 이것들에 다들 좀 관심이 모여져 있는 상황입니다.
◆조태현: 난제도 이런 난제가 없네요. 다른 지역은 살리면서 특정 지역은 눌러야 된다. 그런데 소위 말하는 그 특정 지역 공급을 늘려서 억누르려고 해도 공급을 늘릴 공간 자체가 없잖아요. 그쪽은.
◇김규정: 네 그래서 공약에서도 보셨겠지만 대부분 이제 재건축 재개발 정비 사업 등에서는 규제를 완화해서 활성화 하겠다는 내용들이 나왔는데 공약이 그렇게 많이 발표되지는 않았지만 내용에 보면 경기권에서는 1기 신도시 포함해서 기존에 좀 노후화 돼 있는 계획 신도시들을 어떻게 정비할 것인지 좀 지원하는 정책을 내놓겠다는 부분들하고 도심의 재건축 등을 활성화하기 위해서 용적률을 조금 계속 높여주는 이런 내용들 그리고 구체화되지는 않았지만 이 부담금 제도 같은 것들도 조금 완화를 해서 속도를 낼 수 있도록 해주겠다는 부분인데 다만 지적하신 것처럼 재건축 사업들이 사실 최근에 서울 같은 경우는 신통 기획 등을 통해서 초기에 정비구역 지정이라든가 조합 설립까지 가는 단계 같은 것들이 굉장히 좀 빨라지긴 했음에도 불구하고 전반적인 사업성 개선이 되지 않으면서 여전히 좀 지지부진한 상황들이다 보니까 이런 용적률 상향 조정이나 부담금의 완화 이런 조정 정도로 빨리 공급이 좀 해결이 될 수 있겠느냐는 데는 다들 좀 걱정이 많은 상황입니다. 그래서 최근에 시장에서 보면 재건축이 거의 지금 확정돼서 중반 이후로 넘어가서 그래도 조만간 착공과 완공이 좀 예측할 수 있는 단지들에 투자자들이 좀 계속 몰리고 있는 상황이거든요. 그래서 이번에는 조금 더 빨리 이제 이 정비 사업들을 활성화할 수 있는 방안들이 모색됐으면 좋겠는데 사실 이전 20대 국회에서 뭐 재초환 폐지 같은 것들은 여전히 좀 대립이 되면서 방향을 못 잡고 이래서 그래서 이런 것들이 어떻게 좀 방향을 바꿔갈 것인가에 대해서 좀 관심이 모여지는 상황입니다. 그런데 아무래도 종전에 그렇다고 정책 방향을 이런 방향성을 손바닥 뒤집듯이 바꾸지는 않을 것 같아서 규제 완화가 얼마나 시장에서 이제 좀 효과를 볼 수 있을 정도로 아니면 이제 체감할 수 있을 정도로 빠르게 조금 완화가 돼서 속도를 낼 수 있을 것인가에 대해서는 여전히 좀 지켜볼 부분인 것 같습니다.
◆조태현: 괜히 잘못 꺼냈다가 여당 내부에서 막 난리가 나면 그것도 또 다른 악재가 될 테니까요. 선거 과정에서는 이렇게 약간 부실한 그런 공약이라도 문제가 없었을 수 있지만 실제로 정책 추진 과정에서도 이렇게 하면 그건 실력이 될 수밖에 없어 그런 부분도 좀 꼼꼼하게 잘 준비를 해 줬으면 좋겠습니다. 하나만 더 짚어볼까요? 4기 신도시 문제는 나왔다 들어갔다 해가지고 끝까지 좀 잘 모르겠더라고요. 4기 신도시 이게 가능한 정책이라고 보세요?
◇김규정: 이후에 계속적으로 점검될 내용이기는 한데 저희가 수급 문제를 얘기하면서 여전히 이제 수도권 쪽에서는 노후 아파트들을 대신할 일정량의 신축 아파트 공동 주택들의 공급이 필요하다 그리고 약간 가격이나 이런 수익성을 맞춘 청년층을 지원할 수 있는 그런 공급은 계속 필요하다는 얘기가 있기 때문에 계속적인 지구 지정에 대한 검토나 개발 계획 등 검토가 필요하긴 한데 이번에 공약에서도 사실상 4기 신도시 개발 계획 정도로만 언급이 됐다가 조금 거의 부동산 얘기가 수면 위로 올라오지 않은 상태에서 유야무야된 상태인데 알고 계시는 것처럼 시장에서 2기 신도시도 아직 마무리가 안 됐고 3기 신도시가 이제 막 본 분양을 시작하고 있는 이런 상황들이다 보니까 사실상 4기 신도시 대상 지역의 검토라든가 지정 같은 것들이 시장에서는 단기적으로 그렇게 뭔가 영향을 미칠 만한 정책은 아니라는 얘기들이 많이 있었어요. 그래서 이 부분보다는 일단은 기존에 진행되고 있던 지지부진한 신도시 문제들을 먼저 조금 정리를 하는 것들이 우선이 될 것 같고요. 그동안 시장에서 인프라나 이런 것들을 새로 설비해야 되는 신도시들의 경쟁력이나 사업성에 대해서 여전히 좀 논란이 있기 때문에 현재로서는 좀 분위기가 조성된 도심 정비 사업 등을 통한 신축의 빠른 공급 같은 것들을 어떻게 좀 이뤄낼 것이냐에 초점을 좀 더 맞추는 것들이 효율적일것 같습니다.
◆조태현: 알겠습니다. 여러 가지 좀 고민해야 될 방향성들이 많은 것 같은데요. 지금 전반적인 시장 상황 한번 살펴보도록 하죠. 일단은 말씀하신 것처럼 양극화 그다음에 약간은 지금은 수면 아래에 가라앉아 있는 듯한 관망세 이런 것들이 있었고요. 그렇다면 대선이 끝나고 자금이 움직일 수가 있고요. 그 과정에 금리 인하가 있었고 반대로 DSR 스트레스 DSR 3단계가 또 있었어요.대선 이후에 부동산 시장의 흐름 어떻게 전망할 수 있을까요?
◇김규정: 일단 최근에 수도권 시장에서는 서울 아파트를 중심으로 거래가 3월부터 꾸준히 수요자들이 움직이고 있는 상태고 또 기준금리 인하 속도가 계속 조절이 되고 있기는 하지만 인하 방향에 맞춰서 좀 투자를 해야 되나라는 조바심을 느끼는 수요자들도 조금씩 다시 생기는 양상인 것 같습니다. 그리고 지적하신 것처럼 저희가 스트레스 DSR 3단계가 7월 1일부터 시행이 되다 보니까 실제로 최근에 은행권에서는 4월 5월 가계부채 가계 대출이 계속 급증하고 그중에서 주택담보대출 비중이 계속 늘어나고 있는 상황이죠. 오히려 규제가 강화되면서 대출 액수가 줄어들까 봐 사전에 대출을 하려는 수요자들이 생각보다 좀 작년 9월에 그랬던 것처럼 많은 것으로 시장에서 분석을 하고 있어서 그런 흐름들을 좀 지켜봐야 되는데 다만 실제로 은행권의 주택담보 대출 금리는 그렇게 많이 내렸다고 느끼시지 못할 것 같아요. 실제로 잠깐 시중 5대 은행들의 주담대 신규 이제 금리 하단이 4% 아래로 잠깐 내려가는 듯하다가 가계부채가 다시 급증하는 양상들을 보이고 대출 억제 시도를 하면서 오히려 5월 말 6월 초에는 시중은행들이 주담대 금리를 다시 올리는 양상들이거든요. 그래서 개인분들이 느낄 때는 기준금리는 내려갔는데 내 주담대 금리는 알아봤더니 오히려 더 올라가 있는 그리고 7월이 되면 대출 액수도 줄어들 수 있는 이런 좀 문제에 처한 상황이라서 사실은 6월까지는 DSR 3단계 진입을 앞두고 일부 수요자들이 막바지 움직임을 좀 빠르게 하실 걸로 보이지만 7월 이후부터는 금리 인하 방향성에도 불구하고 대출 환경 등의 억제 때문에 약간 대출 의존도가 높은 일반 수요자들이 몰려 있는 그런 주택시장에서는 거래나 대출 이런 거래 결정 의사 움직임이 조금 둔화될 가능성도 있다고 보여집니다. 그런데 다만 양극화는 더 극심해 질 것 같은 게 오히려 그런 대출이나 금리 환경이 오히려 상반기에 영향을 덜 받는 것으로 보여졌던 고가 시장이나 특히 서울에서는 동남권 아파트 시장이나 이런 데서는 또 한강면 재건축 투자까지 포함해서 여전히 좀 투자를 하려는 움직임들이 있고 속설일 수도 있겠지만.
◆조태현: 진보 정권 때마다 가격이 오른다?
◇김규정: 네 가격이 올랐었던 걸 경험했던 분들이 또 우스갯소리 비슷하게 올해 또 다시 가격이 오를 것 같다라는 이런 걱정과 함께 실제로 2분기부터 거래량이 늘어나고 있는 상황이다 보니까 이런 양상들이 조금 하반기까지도 굳어질 가능성이 있고요. 그런데 다만 정책 같은 것들이 아직 좀 정확히 제시되지 않은 부분들이 있기도 해서 지켜보셔야 될 부분이고 실제 시장에서는 좀 단편적인 정책들보다는 오히려 현재 전체적인 경제 저성장 문제들 올해 한국 경제 성장률 전망치가 지금 1% 아래로 내려와 있는 상황이잖아요. 그래서 그런 전반적인 거시 경제 상황들의 악화 문제라든가 전반적인 금리의 흐름이라든가 이런 것들에 더 대세적인 영향을 많이 받을 것 같다고 생각들을 하셔서 그런 부분들의 흐름에 조금 더 초점을 맞추면서 올해 하반기는 좀 대비를 하시는 게 맞을 수도 있겠습니다.
◆조태현: 어떻게 대비를 해야 될지 모르겠습니다. 말씀을 듣고 나니까 굉장히 많은 변수들도 있고요. 말씀하신 것처럼 노무현 문재인 두 전 정권에서 부동산 정책에 실패한 것도 어떤 헛된 희망 같은 것들을 주는 것 같기도 하고요. 그런데 말씀하신 것처럼 양극화가 이렇게 큰 문제가 되고 있어요. 그렇다면 건설 경기 문제 부동산 경기 문제 또 지방 경기 문제 여러 것들이 다 복합적으로 작용을 하는 건데 결국에는 지방 부동산을 살려야 된다는 과제를 떠안게 되는 거 잖아요. 방법은 있습니까?
◇김규정: 직접적인 부양책이 좀 필요하다는 얘기를 다시 드려야 될 것 같습니다. 사실 지금 준공 후 미분양이 2만 5천 가구를 지금 넘어서고 있는 상황이고.
◆조태현: 그 정도 수준이면 어느 정도로 봐야하죠?
◇김규정: 거의 최대 수준이라고 보셔도 될 것 같아요. 최근에 통계 수치 같은 것들이 좀 현실적으로 정비가 되면서 현재 지금 계속 늘어나고 있는 지방 중심의 중공업 미분양 악재가 해결될 가능성이 직접적으로 지역의 개별적인 개선 노력이나 건설업계의 노력으로는 조금 어려워 보이는 상황이고요. 실제로 지방 시장의 경우에는 아시는 것처럼 전국 단위로도 그렇지만 지금 하나 착공 준공 모든 건설 기성 수치들이 다 지금 2년 이상 약세를 보이고 있는 상황이고 PF 시장이 정상화되지 못하면서 계속적으로 자금 흐름이 어려운 상황에서 시공 능력 100위권의 중견사들은 물론이고 지방의 조그만 건설업체들이나 시행사들은 지금 계속 파산 신고를 하고 있는 상황이니까요. 그런데 아시는 것처럼 국내 우리나라의 GDP의 한 15% 전후를 건설업에서 계속 충당을 하고 있는 상황이기 때문에 건설업 시장이 계속 이렇게 회복 기미를 보이지 못하고 계속 악화되는 것들이 연관된 산업뿐만 아니라 뭐 이런 일반
◆조태현: 그렇죠 파급 효과가 워낙 큰 산업이니까.
◇김규정: 그렇죠 이제 건설 인력 시장 이런 것들까지 포함해서 전반적으로 상당히 영향력이 큰 산업 시장이기 때문에 좀 회복할 수 있는 구체적인 방안을 모색해야 한다는 것이고 직접적으로 중공업 미분양 악재를 조금 어쨌든 개선할 뭔가 영향을 미치려면 실제로 이 부분은 20대 국회에서도 논의가 조금 된 바가 있기는 합니다. 인구가 줄고 있는 지방 시장이라든가 아니면 준공 후 악성 미분양에 대해서는 세제 혜택을 준다든가 이런 직접적인 구제 노력들을 좀 하자라는 입법 제안들이 올라오기도 했었는데 뭐 구체적인 논의가 되거나 통과가 되지는 못했지만요. 그래서 그런 부분들은 빠르게 조금 합을 맞춰서 제시를 해서 지방 시장에서 살아날 수 있는 이런 변수들을 좀 던져주는 것들이 필요하다고 생각이 됩니다. 물론 스트레스 DSR 스트레스 금리 등의 차별 적용 이런 것들 소소하게 나오긴 했지만 지방 시장에서 요구하는 수준보다는 현재는 턱없이 좀 미치지 못하는 상황이어서 그런 실질적인 보안 부양책이 조금 지방 시장에는 제시가 돼야겠다는 생각입니다.
◆조태현: 이념도 좋고 정쟁도 좋은데 이렇게 정말 시급한 거는 좀 그러지 말고 서둘러 입을 모아서 대책도 내놓고 국회에서도 빨리빨리 논의를 좀 해서 이런 문제를 해결했으면 좋겠습니다. 임대차 시장도 한번 보도록 할까요? 지금 월세 쏠림 현상 계속적으로 나타나고 있다. 전세의 월세화 현상도 가속화하고 있다. 이거는 좀 어쩔 수 없는 상황이라고 봐야 됩니까? 그냥 일반 실수요자들이 받아들여야 되는 거예요 아니면 정책적으로 이걸 어떻게 늦추거나 할 수 있는 방안이 있는 거예요?
◇김규정: 제 개인적으로는 사실 전세시장이 가져왔던 부작용들도 꽤 있기 때문에 자연스럽게 월세로 넘어가는 것이 나쁘지는 않다고 생각하는데 최근에 월세와 바람에는 아시다시피 전세 사기 같은 이슈 때문에 불안감에 월세로 가고 있는 이런 좀 새로운 트렌드도 있었고 갑작스레 월세가 늘고 전세가 줄고 하면서 그래도 좀 전세를 선호하는 세입자분들이 좀 급작스러운 시장 변화에 적응하기가 굉장히 어렵다는 문제들이 있는 것 같습니다.
◆조태현: 아무래도 세입자한테 굉장히 유리한 제도니까.
◇김규정: 그렇죠 그래서 실제로 지금 전월세 임대료가 주택 가격과 거의 동조화 돼서 움직이고 있기 때문에 특히 또 매매 가격 집값이 급격하게 움직이는 곳에서는 전월세 가격이 동시에 많이 좀 상승을 하고 있어서 그런 지역에서 임대를 구하고 있는 세입자들이 느끼는 급작스러운 시장의 변화나 급격한 가격 상승 이런 것들이 좀 문제가 되고 있는 건데요. 이거를 근데 지금 계속 부추기고 있는 게 시중은행의 전세대출 같은 것들이 좀 어려워지거나 금리가 오르는 부분들 그리고 여전히 전세 사기 문제들을 해결할 후속 정책이나 제도 보완 지원 같은 것들이 좀 계속 지지부진해 왔던 것들이 여전히 조금 월세를 선택할 수밖에 없게 만드는 상황인 것 같습니다. 그래서 이 부분에 대해서는 세입자분들이 혜택을 받으실 수 있는 세금에 대한 공제 같은 것들이 여러 가지 소소한 것들이 있긴 하지만 실질적으로 늘어나는 월 주거 비용 부담을 어떻게 해결할 것인가 이런 것들에 대해서는 조금 소득 구간에 따라서 지원하는 부분들도 조금 논의가 있어야 되는 게 아닌가 싶습니다. 특히 최근에 수도권에서 월세 가격이 굉장히 급격하게 오르고 있어서 그런 지역에서 이제 생활을 하고 있는 세입자분들에게 어느 정도 그래도 기본적으로 지원할 수 있는 대책 같은 것들도 조금 복지 차원에서 모색이 되어야 되지 않나 싶습니다.
◆조태현: 이 부분에서도 정책이 필요하겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 짧게 한번 들어볼까요?
◇김규정: 네 21대 이제 입법과 행정이 시작이 되는데요. 새 정부에서 추진할 부동산 방향성 제도 정책들이 조금 빨리 정비돼서시장에서 조금 발표가 되고 그것들이 시장에서 도움이 되기를 기대해 보겠습니다.
◆조태현: 궐의 뒤에 탄생하는 정부는 정말 바쁩니다. 할 일이 많고 시간도 없어요. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 4일 (수요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 이번에는 부동산 시장 점검해 보고 전망까지 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 어서 오십시오.
◇김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 네 안녕하세요.
◆조태현: 오랜만에 스튜디오에서 뵙는 것 같은 기분이 드네요. 21대 대선이 마무리가 됐어요. 저희도 방송 시간에 여러 차례 다뤘는데 이런 식으로 공약을 낼 거면 그냥 공약 내지 마시라 이런 얘기도 여러 번 했거든요. 어찌 됐든 간에 일단 당선이 됐고 대통령으로 임기를 시작을 했으니까 진단을 해 봐야겠죠. 공약 뭐 총평으로 한다면?
◇김규정: 일단 평가할 만한 구체적인 정책 방향이나 주요한 시도할 아젠다들이 제시되지 못했다는 의견들이 그동안 많았잖아요. 그래서 사실은 조기 대선이었던 만큼 준비가 좀 어려웠을 것 같다는 이유와 함께 시작하면서 검토하고 빠르게 내놨으면 하는 바람이 좀 있는 상황이고요. 알고 계신 것처럼 공급을 좀 늘려야 된다. 특정 수급이 좀 불안정한 지역에 늘려야 된다는 데는 이해를 같이 하고 있고 세제도 조금 종전 보다는 이런 조정의 가능성이 열려 있다고 정책들을 이해하시는 것 같고요. 좀 장기적인 대책들 이어서 당장 시장에 영향력은 없을 것 같지만 GTX 확대 같은 교통망 인프라 개발 사업들도 이후에 어떤 구체적인 내용이 나온다면 좀 관심 있게 봐야겠다는 생각들을 하고 계신 것 같아요.그래서 이런 내용들을 이제 앞으로 어떻게 빨리 내놓느냐가 중요한 것 같고 다만 이게 조기 대선으로 바로 뭐 별 준비 없이 행정 입법 같은 것들이 시작이 되고 아무래도 좀 임기 기간도 짧고 하다 보니까 종전에 진행하던 것들 중에서 좀 빠르게 계속 추진할 것들을 걸러서 가는 모양새가 아니겠냐는 추측들을 좀 해보고있습니다.
◆조태현: 갑자기 그 말씀을 듣고 나니까 걱정이 되는 게 19대 대선이 지금과 비슷하게 치뤄졌고요. 당시에 문재인 대통령이 당선이 돼서 임기를 시작하면서 뭔가 급조되고 제대로 정제되지 않은 정책들이 나오고 부동산 시장이 굉장히 크게 흔들렸던 적이 있잖아요. 이번 정부에는 어떤 점을 조언 하시겠습니까?
◇김규정: 일단 전반적으로 부동산을 어떻게 끌고 갈 건지 그리고 지금 장기간 침체가 계속되고 있는 건설업 시장을 어떻게 좀 다시 회복시킬 것인지 이런 내용들이 전혀 나오지 않은 상황인데 실제로 제일 시장에서 걱정하시는 것들은 양극화 문제잖아요. 6월에 한국부동산원 등에서 나온 통계를 보면 전국 아파트 매매 가격은 지방을 중심으로 오히려 하락 전환이 되거나 약세가 좀 이어지고 있는데 서울은 특히 동남권 아파트 시장 중심으로 거래도 3월에 이어서 4월 5월 계속 물론 이제 4월에 토허제 재지정 확대 이후에 잠깐 주춤하긴 했습니다만 5월에도 여전히 거래량이 좀 이어지고 있는 상황이고 가격이 서울 같은 경우는 아파트 기준으로 매매 전세 월세 모두 상승세를 보이고 있어서 양극화 속에서도 특히 수급 불안정이 좀 심한 투자 수요가 집중돼 있는 특정 시장에서는 가격이 굉장히 좀 불안정해서 이런 지역을 좀 어떻게 좀 관리를 할 것이냐 전체 건설 주택 시장은 정상화 회복 시키면서도 또 특정 지역은 조금 눌러줘야 하는 이런 상황들이 벌어져서 이런 것들을 어떻게 할 것이라고 계획을 내놓느냐 이것들에 다들 좀 관심이 모여져 있는 상황입니다.
◆조태현: 난제도 이런 난제가 없네요. 다른 지역은 살리면서 특정 지역은 눌러야 된다. 그런데 소위 말하는 그 특정 지역 공급을 늘려서 억누르려고 해도 공급을 늘릴 공간 자체가 없잖아요. 그쪽은.
◇김규정: 네 그래서 공약에서도 보셨겠지만 대부분 이제 재건축 재개발 정비 사업 등에서는 규제를 완화해서 활성화 하겠다는 내용들이 나왔는데 공약이 그렇게 많이 발표되지는 않았지만 내용에 보면 경기권에서는 1기 신도시 포함해서 기존에 좀 노후화 돼 있는 계획 신도시들을 어떻게 정비할 것인지 좀 지원하는 정책을 내놓겠다는 부분들하고 도심의 재건축 등을 활성화하기 위해서 용적률을 조금 계속 높여주는 이런 내용들 그리고 구체화되지는 않았지만 이 부담금 제도 같은 것들도 조금 완화를 해서 속도를 낼 수 있도록 해주겠다는 부분인데 다만 지적하신 것처럼 재건축 사업들이 사실 최근에 서울 같은 경우는 신통 기획 등을 통해서 초기에 정비구역 지정이라든가 조합 설립까지 가는 단계 같은 것들이 굉장히 좀 빨라지긴 했음에도 불구하고 전반적인 사업성 개선이 되지 않으면서 여전히 좀 지지부진한 상황들이다 보니까 이런 용적률 상향 조정이나 부담금의 완화 이런 조정 정도로 빨리 공급이 좀 해결이 될 수 있겠느냐는 데는 다들 좀 걱정이 많은 상황입니다. 그래서 최근에 시장에서 보면 재건축이 거의 지금 확정돼서 중반 이후로 넘어가서 그래도 조만간 착공과 완공이 좀 예측할 수 있는 단지들에 투자자들이 좀 계속 몰리고 있는 상황이거든요. 그래서 이번에는 조금 더 빨리 이제 이 정비 사업들을 활성화할 수 있는 방안들이 모색됐으면 좋겠는데 사실 이전 20대 국회에서 뭐 재초환 폐지 같은 것들은 여전히 좀 대립이 되면서 방향을 못 잡고 이래서 그래서 이런 것들이 어떻게 좀 방향을 바꿔갈 것인가에 대해서 좀 관심이 모여지는 상황입니다. 그런데 아무래도 종전에 그렇다고 정책 방향을 이런 방향성을 손바닥 뒤집듯이 바꾸지는 않을 것 같아서 규제 완화가 얼마나 시장에서 이제 좀 효과를 볼 수 있을 정도로 아니면 이제 체감할 수 있을 정도로 빠르게 조금 완화가 돼서 속도를 낼 수 있을 것인가에 대해서는 여전히 좀 지켜볼 부분인 것 같습니다.
◆조태현: 괜히 잘못 꺼냈다가 여당 내부에서 막 난리가 나면 그것도 또 다른 악재가 될 테니까요. 선거 과정에서는 이렇게 약간 부실한 그런 공약이라도 문제가 없었을 수 있지만 실제로 정책 추진 과정에서도 이렇게 하면 그건 실력이 될 수밖에 없어 그런 부분도 좀 꼼꼼하게 잘 준비를 해 줬으면 좋겠습니다. 하나만 더 짚어볼까요? 4기 신도시 문제는 나왔다 들어갔다 해가지고 끝까지 좀 잘 모르겠더라고요. 4기 신도시 이게 가능한 정책이라고 보세요?
◇김규정: 이후에 계속적으로 점검될 내용이기는 한데 저희가 수급 문제를 얘기하면서 여전히 이제 수도권 쪽에서는 노후 아파트들을 대신할 일정량의 신축 아파트 공동 주택들의 공급이 필요하다 그리고 약간 가격이나 이런 수익성을 맞춘 청년층을 지원할 수 있는 그런 공급은 계속 필요하다는 얘기가 있기 때문에 계속적인 지구 지정에 대한 검토나 개발 계획 등 검토가 필요하긴 한데 이번에 공약에서도 사실상 4기 신도시 개발 계획 정도로만 언급이 됐다가 조금 거의 부동산 얘기가 수면 위로 올라오지 않은 상태에서 유야무야된 상태인데 알고 계시는 것처럼 시장에서 2기 신도시도 아직 마무리가 안 됐고 3기 신도시가 이제 막 본 분양을 시작하고 있는 이런 상황들이다 보니까 사실상 4기 신도시 대상 지역의 검토라든가 지정 같은 것들이 시장에서는 단기적으로 그렇게 뭔가 영향을 미칠 만한 정책은 아니라는 얘기들이 많이 있었어요. 그래서 이 부분보다는 일단은 기존에 진행되고 있던 지지부진한 신도시 문제들을 먼저 조금 정리를 하는 것들이 우선이 될 것 같고요. 그동안 시장에서 인프라나 이런 것들을 새로 설비해야 되는 신도시들의 경쟁력이나 사업성에 대해서 여전히 좀 논란이 있기 때문에 현재로서는 좀 분위기가 조성된 도심 정비 사업 등을 통한 신축의 빠른 공급 같은 것들을 어떻게 좀 이뤄낼 것이냐에 초점을 좀 더 맞추는 것들이 효율적일것 같습니다.
◆조태현: 알겠습니다. 여러 가지 좀 고민해야 될 방향성들이 많은 것 같은데요. 지금 전반적인 시장 상황 한번 살펴보도록 하죠. 일단은 말씀하신 것처럼 양극화 그다음에 약간은 지금은 수면 아래에 가라앉아 있는 듯한 관망세 이런 것들이 있었고요. 그렇다면 대선이 끝나고 자금이 움직일 수가 있고요. 그 과정에 금리 인하가 있었고 반대로 DSR 스트레스 DSR 3단계가 또 있었어요.대선 이후에 부동산 시장의 흐름 어떻게 전망할 수 있을까요?
◇김규정: 일단 최근에 수도권 시장에서는 서울 아파트를 중심으로 거래가 3월부터 꾸준히 수요자들이 움직이고 있는 상태고 또 기준금리 인하 속도가 계속 조절이 되고 있기는 하지만 인하 방향에 맞춰서 좀 투자를 해야 되나라는 조바심을 느끼는 수요자들도 조금씩 다시 생기는 양상인 것 같습니다. 그리고 지적하신 것처럼 저희가 스트레스 DSR 3단계가 7월 1일부터 시행이 되다 보니까 실제로 최근에 은행권에서는 4월 5월 가계부채 가계 대출이 계속 급증하고 그중에서 주택담보대출 비중이 계속 늘어나고 있는 상황이죠. 오히려 규제가 강화되면서 대출 액수가 줄어들까 봐 사전에 대출을 하려는 수요자들이 생각보다 좀 작년 9월에 그랬던 것처럼 많은 것으로 시장에서 분석을 하고 있어서 그런 흐름들을 좀 지켜봐야 되는데 다만 실제로 은행권의 주택담보 대출 금리는 그렇게 많이 내렸다고 느끼시지 못할 것 같아요. 실제로 잠깐 시중 5대 은행들의 주담대 신규 이제 금리 하단이 4% 아래로 잠깐 내려가는 듯하다가 가계부채가 다시 급증하는 양상들을 보이고 대출 억제 시도를 하면서 오히려 5월 말 6월 초에는 시중은행들이 주담대 금리를 다시 올리는 양상들이거든요. 그래서 개인분들이 느낄 때는 기준금리는 내려갔는데 내 주담대 금리는 알아봤더니 오히려 더 올라가 있는 그리고 7월이 되면 대출 액수도 줄어들 수 있는 이런 좀 문제에 처한 상황이라서 사실은 6월까지는 DSR 3단계 진입을 앞두고 일부 수요자들이 막바지 움직임을 좀 빠르게 하실 걸로 보이지만 7월 이후부터는 금리 인하 방향성에도 불구하고 대출 환경 등의 억제 때문에 약간 대출 의존도가 높은 일반 수요자들이 몰려 있는 그런 주택시장에서는 거래나 대출 이런 거래 결정 의사 움직임이 조금 둔화될 가능성도 있다고 보여집니다. 그런데 다만 양극화는 더 극심해 질 것 같은 게 오히려 그런 대출이나 금리 환경이 오히려 상반기에 영향을 덜 받는 것으로 보여졌던 고가 시장이나 특히 서울에서는 동남권 아파트 시장이나 이런 데서는 또 한강면 재건축 투자까지 포함해서 여전히 좀 투자를 하려는 움직임들이 있고 속설일 수도 있겠지만.
◆조태현: 진보 정권 때마다 가격이 오른다?
◇김규정: 네 가격이 올랐었던 걸 경험했던 분들이 또 우스갯소리 비슷하게 올해 또 다시 가격이 오를 것 같다라는 이런 걱정과 함께 실제로 2분기부터 거래량이 늘어나고 있는 상황이다 보니까 이런 양상들이 조금 하반기까지도 굳어질 가능성이 있고요. 그런데 다만 정책 같은 것들이 아직 좀 정확히 제시되지 않은 부분들이 있기도 해서 지켜보셔야 될 부분이고 실제 시장에서는 좀 단편적인 정책들보다는 오히려 현재 전체적인 경제 저성장 문제들 올해 한국 경제 성장률 전망치가 지금 1% 아래로 내려와 있는 상황이잖아요. 그래서 그런 전반적인 거시 경제 상황들의 악화 문제라든가 전반적인 금리의 흐름이라든가 이런 것들에 더 대세적인 영향을 많이 받을 것 같다고 생각들을 하셔서 그런 부분들의 흐름에 조금 더 초점을 맞추면서 올해 하반기는 좀 대비를 하시는 게 맞을 수도 있겠습니다.
◆조태현: 어떻게 대비를 해야 될지 모르겠습니다. 말씀을 듣고 나니까 굉장히 많은 변수들도 있고요. 말씀하신 것처럼 노무현 문재인 두 전 정권에서 부동산 정책에 실패한 것도 어떤 헛된 희망 같은 것들을 주는 것 같기도 하고요. 그런데 말씀하신 것처럼 양극화가 이렇게 큰 문제가 되고 있어요. 그렇다면 건설 경기 문제 부동산 경기 문제 또 지방 경기 문제 여러 것들이 다 복합적으로 작용을 하는 건데 결국에는 지방 부동산을 살려야 된다는 과제를 떠안게 되는 거 잖아요. 방법은 있습니까?
◇김규정: 직접적인 부양책이 좀 필요하다는 얘기를 다시 드려야 될 것 같습니다. 사실 지금 준공 후 미분양이 2만 5천 가구를 지금 넘어서고 있는 상황이고.
◆조태현: 그 정도 수준이면 어느 정도로 봐야하죠?
◇김규정: 거의 최대 수준이라고 보셔도 될 것 같아요. 최근에 통계 수치 같은 것들이 좀 현실적으로 정비가 되면서 현재 지금 계속 늘어나고 있는 지방 중심의 중공업 미분양 악재가 해결될 가능성이 직접적으로 지역의 개별적인 개선 노력이나 건설업계의 노력으로는 조금 어려워 보이는 상황이고요. 실제로 지방 시장의 경우에는 아시는 것처럼 전국 단위로도 그렇지만 지금 하나 착공 준공 모든 건설 기성 수치들이 다 지금 2년 이상 약세를 보이고 있는 상황이고 PF 시장이 정상화되지 못하면서 계속적으로 자금 흐름이 어려운 상황에서 시공 능력 100위권의 중견사들은 물론이고 지방의 조그만 건설업체들이나 시행사들은 지금 계속 파산 신고를 하고 있는 상황이니까요. 그런데 아시는 것처럼 국내 우리나라의 GDP의 한 15% 전후를 건설업에서 계속 충당을 하고 있는 상황이기 때문에 건설업 시장이 계속 이렇게 회복 기미를 보이지 못하고 계속 악화되는 것들이 연관된 산업뿐만 아니라 뭐 이런 일반
◆조태현: 그렇죠 파급 효과가 워낙 큰 산업이니까.
◇김규정: 그렇죠 이제 건설 인력 시장 이런 것들까지 포함해서 전반적으로 상당히 영향력이 큰 산업 시장이기 때문에 좀 회복할 수 있는 구체적인 방안을 모색해야 한다는 것이고 직접적으로 중공업 미분양 악재를 조금 어쨌든 개선할 뭔가 영향을 미치려면 실제로 이 부분은 20대 국회에서도 논의가 조금 된 바가 있기는 합니다. 인구가 줄고 있는 지방 시장이라든가 아니면 준공 후 악성 미분양에 대해서는 세제 혜택을 준다든가 이런 직접적인 구제 노력들을 좀 하자라는 입법 제안들이 올라오기도 했었는데 뭐 구체적인 논의가 되거나 통과가 되지는 못했지만요. 그래서 그런 부분들은 빠르게 조금 합을 맞춰서 제시를 해서 지방 시장에서 살아날 수 있는 이런 변수들을 좀 던져주는 것들이 필요하다고 생각이 됩니다. 물론 스트레스 DSR 스트레스 금리 등의 차별 적용 이런 것들 소소하게 나오긴 했지만 지방 시장에서 요구하는 수준보다는 현재는 턱없이 좀 미치지 못하는 상황이어서 그런 실질적인 보안 부양책이 조금 지방 시장에는 제시가 돼야겠다는 생각입니다.
◆조태현: 이념도 좋고 정쟁도 좋은데 이렇게 정말 시급한 거는 좀 그러지 말고 서둘러 입을 모아서 대책도 내놓고 국회에서도 빨리빨리 논의를 좀 해서 이런 문제를 해결했으면 좋겠습니다. 임대차 시장도 한번 보도록 할까요? 지금 월세 쏠림 현상 계속적으로 나타나고 있다. 전세의 월세화 현상도 가속화하고 있다. 이거는 좀 어쩔 수 없는 상황이라고 봐야 됩니까? 그냥 일반 실수요자들이 받아들여야 되는 거예요 아니면 정책적으로 이걸 어떻게 늦추거나 할 수 있는 방안이 있는 거예요?
◇김규정: 제 개인적으로는 사실 전세시장이 가져왔던 부작용들도 꽤 있기 때문에 자연스럽게 월세로 넘어가는 것이 나쁘지는 않다고 생각하는데 최근에 월세와 바람에는 아시다시피 전세 사기 같은 이슈 때문에 불안감에 월세로 가고 있는 이런 좀 새로운 트렌드도 있었고 갑작스레 월세가 늘고 전세가 줄고 하면서 그래도 좀 전세를 선호하는 세입자분들이 좀 급작스러운 시장 변화에 적응하기가 굉장히 어렵다는 문제들이 있는 것 같습니다.
◆조태현: 아무래도 세입자한테 굉장히 유리한 제도니까.
◇김규정: 그렇죠 그래서 실제로 지금 전월세 임대료가 주택 가격과 거의 동조화 돼서 움직이고 있기 때문에 특히 또 매매 가격 집값이 급격하게 움직이는 곳에서는 전월세 가격이 동시에 많이 좀 상승을 하고 있어서 그런 지역에서 임대를 구하고 있는 세입자들이 느끼는 급작스러운 시장의 변화나 급격한 가격 상승 이런 것들이 좀 문제가 되고 있는 건데요. 이거를 근데 지금 계속 부추기고 있는 게 시중은행의 전세대출 같은 것들이 좀 어려워지거나 금리가 오르는 부분들 그리고 여전히 전세 사기 문제들을 해결할 후속 정책이나 제도 보완 지원 같은 것들이 좀 계속 지지부진해 왔던 것들이 여전히 조금 월세를 선택할 수밖에 없게 만드는 상황인 것 같습니다. 그래서 이 부분에 대해서는 세입자분들이 혜택을 받으실 수 있는 세금에 대한 공제 같은 것들이 여러 가지 소소한 것들이 있긴 하지만 실질적으로 늘어나는 월 주거 비용 부담을 어떻게 해결할 것인가 이런 것들에 대해서는 조금 소득 구간에 따라서 지원하는 부분들도 조금 논의가 있어야 되는 게 아닌가 싶습니다. 특히 최근에 수도권에서 월세 가격이 굉장히 급격하게 오르고 있어서 그런 지역에서 이제 생활을 하고 있는 세입자분들에게 어느 정도 그래도 기본적으로 지원할 수 있는 대책 같은 것들도 조금 복지 차원에서 모색이 되어야 되지 않나 싶습니다.
◆조태현: 이 부분에서도 정책이 필요하겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 짧게 한번 들어볼까요?
◇김규정: 네 21대 이제 입법과 행정이 시작이 되는데요. 새 정부에서 추진할 부동산 방향성 제도 정책들이 조금 빨리 정비돼서시장에서 조금 발표가 되고 그것들이 시장에서 도움이 되기를 기대해 보겠습니다.
◆조태현: 궐의 뒤에 탄생하는 정부는 정말 바쁩니다. 할 일이 많고 시간도 없어요. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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