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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 15일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 신탁부 신관식 신탁전문가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 이번 주에도 부자가 되는 대세 정보 살펴봐야 하겠죠. 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간, <부자대세>입니다. 오늘은 우리은행 신탁부에 신관식 전문가와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
◇ 우리은행 신탁부 신관식 신탁전문가 (이하 신관식) : 예, 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 오늘은 상속세 절세랑 관련된 부분을 가지고 오셨어요. 현명한 절세, 세금 줄여보도록 하겠습니다. 똘똘한 한 채를 갖고 있는 것이 절세에 유리하다는 이야기를 많이 들어보셨을 텐데 1주택자 부모가 사망하면서 자녀에게 물려줄 때 이때도 절세 효과가 있습니까?
◇ 신관식 : 예, 그렇습니다. 요즘에 재산세, 종부세 또 양도세까지, 이런 것 때문에 똘똘한 한 주택을 가지려고 하는 게 요즘에 트렌드거든요. 일정 요건을 충족하면 절세할 수 있는데요. 그게 바로 ‘동거주택 상속공제’라고 하는 겁니다. 상속세를 계산할 때 돌아가신 분의 재산 총액을 가지고 바로 세금을 계산하는 것이 아니라 연말정산할 때처럼 소득공제처럼 상속 재산에서도 공제를 해 주거든요. 그 대표적인 게 가장 많은 것은 가업 상속공제 그다음에 배우자 상속공제 그다음이 바로 동거주택 상속공제입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실 우리나라 부동산 세금이 너무 과하고 너무 복잡해 가지고 부작용들이 많이 생기는데 정리가 됐으면 좋겠다는 말씀과 함께, 동거주택 상속공제. 저는 사실 들어본 기억이 없거든요.
◇ 신관식 : 동거주택 상속공제는 부모님 또는 아버지 어머니가 한 세대를 이루면서 1주택자일 때 그 부모님과 함께 10년 동안 계속해서 부모님 돌아가실 때 기준으로 10년 동안 소급해서 계속해서 같이 산 자녀, 돌아가신 날 기준으로 10년 동안 계속해서 같이 산 자녀에게 돌아가신 부모님의 주택 1세대 1주택을 물려받게 되면 최대 아파트 가액에서 6억 원을 빼주게 됩니다. 최근 주택 가격이 예를 들어서 20억 원 정도라고 하면 6억 원을 공제하고 14억 원에 대해서 상속세 계산이 되는 부분이 있고요. 또 참고할 사항이 있는데요. 꼭 20억 원 정도의 아파트가 있다 하더라도 거기에 대출이 껴 있는 경우가 있잖아요. 그러면 20억 원에 예를 들어서 한 8억이 대출이 껴 있다고 하면 20억 원 빼기 8억 그리고 6억까지 빼서 실제로는 순 6억 원에 대해서 상속세가 계산되는 그런 구조의 동거주택 상속공제입니다.
◆ 조태현 : 꽤 많이 줄어들 것 같은데, 10년이라고 말씀해 주셨는데 10년이 연속되지는 않아도 되는 거예요?
◇ 신관식 : 연속돼야 됩니다.
◆ 조태현 : 만만치 않네요. 그래도 잘 알아두면 도움이 될 것 같은데 구체적인 요건들 말씀하신 거 보면 조금 까다로울 것 같기도 해요. 어떻습니까?
◇ 신관식 : 그렇습니다. 세 가지 요건을 원칙적으로 만족해야 되는데요. 예를 들면 피상속인과 상속인 중에 자녀가 부모님 돌아가신 날로부터 10년 이상 계속해서 한 번이라도 세대 분리하면 안 되거든요.
◆ 조태현 : 이게 제일 힘들다.
◇ 신관식 : 상속인이 미성년자인 기간은 또 제외하고요. 그래서 계속해서 한 주택에서 동거해야 됩니다. 실제 동거했는지가 중요한데 실제 동거했는지를 증빙하는 게 어렵긴 하잖아요. 그러면 주민등록 등본상, 초본상 같은 세대를 이루어서 같이 살고 있는가를 기준으로 다 보기 때문에 위장전입 안 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 만만치 않은데 또 다른 기준들도 있을 거 아니에요.
◇ 신관식 : 또 10년 이상 1세대 1주택자여야 하거든요. 부모님이 무주택인 기간도 포함돼요. 예를 들면 1세대 1주택이 10년 이상인데 이럴 수 있죠. 부모님과 함께 전월세를 한 8년 동안 사시다가 부모님이 나중에 나는 집 한 채 갖고 싶다고 해가지고 집을 산 다음에 한 2년 이상 갖고 계시다가 돌아가셨어요. 그럴 경우에 전월세를 산 무주택 기간도 같이 살고 있었다면 포함돼서 10년 이상 해서 동거주택 상속공제를 받을 수 있고요. 세 번째는 물려받는 자녀가 무주택자가 좋겠죠. 최근에 부모님과 함께 공동 지분으로 사는 경우도 있잖아요. 부모님이 80%, 본인이 20%. 과거에는 이렇게 될 경우에는 안 됐으나 2019년 이후 2020년도 상속분부터는 소수 지분을 갖고 있는 자녀가 다수 지분을 갖고 있는 부모님으로부터 물려받아도 괜찮다. 그래서 그 상속인이 무주택자이거나 1주택자인데, 그 1주택자는 부모님이 물려주신 상속 주택의 지분자여야 한다 그것만 유지하면 가능하다는 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 그럼 이렇게 아주 적어서 5% 이렇게 돼서 상관없습니까?
◇ 신관식 : 상관없습니다. 부모님 95%를 물려받으면 거기에서 최대 6억 원까지 빠질 수 있으니까요, 가능합니다.
◆ 조태현 : 이거는 알아두시면 도움이 될 것 같습니다. 절세는 할 수 있으면 하는 게 좋은 거니까. 자녀 2명 이상을 둔 부모가 사망한다, 이렇게 되면 부모의 주택을 상속받을 때 합의해서 분할하게 되잖아요. 이런 경우는 어떻게 되는 거예요?
◇ 신관식 : 무주택자 자녀, 유주택자 자녀라고 있다 하더라도 부모님의 어떤 아파트가 가액이 높으면 유주택자 자녀도 일정 부분 받고 싶어 하잖아요. 그런 부분 때문에 협의 분할하게 되면 온전히 무주택자인 자녀가 동거주택 상속공제를 받을 수 없는 그런 조건이 있어요. 왜냐하면 분할해야 되니까. 그 주택을. 그런 부분에서 보면 최근에는 무주택자 자녀한테 물려주고 싶은 분들은 유언이나 또는 유언대용 신탁을 해서 지정해서 물려줄 수 있도록 그렇게 하는 절차를 활용하시기도 합니다.
◆ 조태현 : 아 그렇게 해야지 세금을 줄일 수 있으니까. 알겠습니다. 1세대 1주택자인 부모의 주택을 무주택자인 자녀가 물려받을 때, 이런 경우에는 사실은 상식적으로 생각했을 때 세금을 조금 많이 줄여주긴 해야 될 것 같은데 절세할 수 있는 방법들 어떤 게 또 있을까요?
◇ 신관식 : 지금까지는 부모님의 총 유산 상속 재산을 받을 때 상속세라는 거에 대해서 공제가 들어간다는 말씀을 드렸잖아요. 금융재산, 현금이나 예적금이나 또는 주식이나 것들과 달리 부동산을 상속받게 되면 상속세와는 별개로 취득 관련된 세금이 발생하잖아요. 자동차 살 때도 그렇고 부동산 살 때도 그렇고 부동산 살 때도 앵커님께서도 알고 계시지만 이 매각 가액뿐만 아니라 중개사비도 들어갈 수도 있고 취등록세 들어갈 수도 있고 각종 등기 수수료도 들어갈 수 있잖아요. 그런 것처럼 부모님의 주택을 물려받게 되면 취득세와 더불어서 취득 세금 등이 발생하거든요. 우리나라 같은 경우에는 1세대 1주택자한테는 이 취득세도 혜택을 줘요. 예를 들면 부모님의 1주택을 받으면서 내가 1주택이 되는, 무주택자가 받으면서 1주택이 되는 분은 우리는 주택 취득세가 원래 조금 높은데, 1세대 물려받으면서 1주택자가 되는 사람한테는 취득세 포함해서 0.96% 정도 취등록세가 나오거든요. 유주택자 자녀가 받을 경우에는 1주택이 아니잖아요. 물려받으면서. 이런 분들은 상속 취득세로 3.16%를 내거든요. 예를 들어서 10억 원짜리의 아파트를 물려받을 때 유주택자가 물려받으면 3160만 원 정도의 취득세 비용이 나오는데 물려받으면서 1주택이 되는 사람은 960만 원 정도가 되니까 한 2200만 원 정도가 차이가 나고 20억 원짜리를 물려받게 되면 2.2%가 4천만 원 정도가 차이가 나거든요. 이런 부분에서 보면 부모님이 1세대 1주택이면서 자식한테 물려주려고 할 때는 무주택자인 자녀한테 이렇게 물려주면서 동거주택 상속 공제도 아끼면서 주택은 상속세뿐만 아니라 무주택자가 물려받으면 취득세도 아낄 수 있는 그런 부분이 있기 때문에 1세대 1주택의 부모님은 무주택자인 자녀한테 주택을 물려주는 게 좋다. 상속세 취득세 모두.
◆ 조태현 : 이런 것들 상담받으려면 은행가서 어디에 물어봐야 돼요?
◇ 신관식 : 은행가서 그 지점이나 영업점이나 또는 고객센터를 통해서 세금이나 또는 여러 가지 부동산 관련 부분에서 재산 승계와 관련된 부분을 물어보시면 전문가들 또는 영업점에 계시는 분들, PB·FA 분들이 자세히 설명해 주십니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실 절세 기술 같은 거는 일반인들이 다 기억하고 있기에는 무리가 있는 것 같습니다. 상담 한번 받아보시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 우리은행신탁부 신관식 전문가와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 신관식 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
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■ 대담 : 우리은행 신탁부 신관식 신탁전문가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 이번 주에도 부자가 되는 대세 정보 살펴봐야 하겠죠. 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간, <부자대세>입니다. 오늘은 우리은행 신탁부에 신관식 전문가와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
◇ 우리은행 신탁부 신관식 신탁전문가 (이하 신관식) : 예, 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 오늘은 상속세 절세랑 관련된 부분을 가지고 오셨어요. 현명한 절세, 세금 줄여보도록 하겠습니다. 똘똘한 한 채를 갖고 있는 것이 절세에 유리하다는 이야기를 많이 들어보셨을 텐데 1주택자 부모가 사망하면서 자녀에게 물려줄 때 이때도 절세 효과가 있습니까?
◇ 신관식 : 예, 그렇습니다. 요즘에 재산세, 종부세 또 양도세까지, 이런 것 때문에 똘똘한 한 주택을 가지려고 하는 게 요즘에 트렌드거든요. 일정 요건을 충족하면 절세할 수 있는데요. 그게 바로 ‘동거주택 상속공제’라고 하는 겁니다. 상속세를 계산할 때 돌아가신 분의 재산 총액을 가지고 바로 세금을 계산하는 것이 아니라 연말정산할 때처럼 소득공제처럼 상속 재산에서도 공제를 해 주거든요. 그 대표적인 게 가장 많은 것은 가업 상속공제 그다음에 배우자 상속공제 그다음이 바로 동거주택 상속공제입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실 우리나라 부동산 세금이 너무 과하고 너무 복잡해 가지고 부작용들이 많이 생기는데 정리가 됐으면 좋겠다는 말씀과 함께, 동거주택 상속공제. 저는 사실 들어본 기억이 없거든요.
◇ 신관식 : 동거주택 상속공제는 부모님 또는 아버지 어머니가 한 세대를 이루면서 1주택자일 때 그 부모님과 함께 10년 동안 계속해서 부모님 돌아가실 때 기준으로 10년 동안 소급해서 계속해서 같이 산 자녀, 돌아가신 날 기준으로 10년 동안 계속해서 같이 산 자녀에게 돌아가신 부모님의 주택 1세대 1주택을 물려받게 되면 최대 아파트 가액에서 6억 원을 빼주게 됩니다. 최근 주택 가격이 예를 들어서 20억 원 정도라고 하면 6억 원을 공제하고 14억 원에 대해서 상속세 계산이 되는 부분이 있고요. 또 참고할 사항이 있는데요. 꼭 20억 원 정도의 아파트가 있다 하더라도 거기에 대출이 껴 있는 경우가 있잖아요. 그러면 20억 원에 예를 들어서 한 8억이 대출이 껴 있다고 하면 20억 원 빼기 8억 그리고 6억까지 빼서 실제로는 순 6억 원에 대해서 상속세가 계산되는 그런 구조의 동거주택 상속공제입니다.
◆ 조태현 : 꽤 많이 줄어들 것 같은데, 10년이라고 말씀해 주셨는데 10년이 연속되지는 않아도 되는 거예요?
◇ 신관식 : 연속돼야 됩니다.
◆ 조태현 : 만만치 않네요. 그래도 잘 알아두면 도움이 될 것 같은데 구체적인 요건들 말씀하신 거 보면 조금 까다로울 것 같기도 해요. 어떻습니까?
◇ 신관식 : 그렇습니다. 세 가지 요건을 원칙적으로 만족해야 되는데요. 예를 들면 피상속인과 상속인 중에 자녀가 부모님 돌아가신 날로부터 10년 이상 계속해서 한 번이라도 세대 분리하면 안 되거든요.
◆ 조태현 : 이게 제일 힘들다.
◇ 신관식 : 상속인이 미성년자인 기간은 또 제외하고요. 그래서 계속해서 한 주택에서 동거해야 됩니다. 실제 동거했는지가 중요한데 실제 동거했는지를 증빙하는 게 어렵긴 하잖아요. 그러면 주민등록 등본상, 초본상 같은 세대를 이루어서 같이 살고 있는가를 기준으로 다 보기 때문에 위장전입 안 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 만만치 않은데 또 다른 기준들도 있을 거 아니에요.
◇ 신관식 : 또 10년 이상 1세대 1주택자여야 하거든요. 부모님이 무주택인 기간도 포함돼요. 예를 들면 1세대 1주택이 10년 이상인데 이럴 수 있죠. 부모님과 함께 전월세를 한 8년 동안 사시다가 부모님이 나중에 나는 집 한 채 갖고 싶다고 해가지고 집을 산 다음에 한 2년 이상 갖고 계시다가 돌아가셨어요. 그럴 경우에 전월세를 산 무주택 기간도 같이 살고 있었다면 포함돼서 10년 이상 해서 동거주택 상속공제를 받을 수 있고요. 세 번째는 물려받는 자녀가 무주택자가 좋겠죠. 최근에 부모님과 함께 공동 지분으로 사는 경우도 있잖아요. 부모님이 80%, 본인이 20%. 과거에는 이렇게 될 경우에는 안 됐으나 2019년 이후 2020년도 상속분부터는 소수 지분을 갖고 있는 자녀가 다수 지분을 갖고 있는 부모님으로부터 물려받아도 괜찮다. 그래서 그 상속인이 무주택자이거나 1주택자인데, 그 1주택자는 부모님이 물려주신 상속 주택의 지분자여야 한다 그것만 유지하면 가능하다는 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 그럼 이렇게 아주 적어서 5% 이렇게 돼서 상관없습니까?
◇ 신관식 : 상관없습니다. 부모님 95%를 물려받으면 거기에서 최대 6억 원까지 빠질 수 있으니까요, 가능합니다.
◆ 조태현 : 이거는 알아두시면 도움이 될 것 같습니다. 절세는 할 수 있으면 하는 게 좋은 거니까. 자녀 2명 이상을 둔 부모가 사망한다, 이렇게 되면 부모의 주택을 상속받을 때 합의해서 분할하게 되잖아요. 이런 경우는 어떻게 되는 거예요?
◇ 신관식 : 무주택자 자녀, 유주택자 자녀라고 있다 하더라도 부모님의 어떤 아파트가 가액이 높으면 유주택자 자녀도 일정 부분 받고 싶어 하잖아요. 그런 부분 때문에 협의 분할하게 되면 온전히 무주택자인 자녀가 동거주택 상속공제를 받을 수 없는 그런 조건이 있어요. 왜냐하면 분할해야 되니까. 그 주택을. 그런 부분에서 보면 최근에는 무주택자 자녀한테 물려주고 싶은 분들은 유언이나 또는 유언대용 신탁을 해서 지정해서 물려줄 수 있도록 그렇게 하는 절차를 활용하시기도 합니다.
◆ 조태현 : 아 그렇게 해야지 세금을 줄일 수 있으니까. 알겠습니다. 1세대 1주택자인 부모의 주택을 무주택자인 자녀가 물려받을 때, 이런 경우에는 사실은 상식적으로 생각했을 때 세금을 조금 많이 줄여주긴 해야 될 것 같은데 절세할 수 있는 방법들 어떤 게 또 있을까요?
◇ 신관식 : 지금까지는 부모님의 총 유산 상속 재산을 받을 때 상속세라는 거에 대해서 공제가 들어간다는 말씀을 드렸잖아요. 금융재산, 현금이나 예적금이나 또는 주식이나 것들과 달리 부동산을 상속받게 되면 상속세와는 별개로 취득 관련된 세금이 발생하잖아요. 자동차 살 때도 그렇고 부동산 살 때도 그렇고 부동산 살 때도 앵커님께서도 알고 계시지만 이 매각 가액뿐만 아니라 중개사비도 들어갈 수도 있고 취등록세 들어갈 수도 있고 각종 등기 수수료도 들어갈 수 있잖아요. 그런 것처럼 부모님의 주택을 물려받게 되면 취득세와 더불어서 취득 세금 등이 발생하거든요. 우리나라 같은 경우에는 1세대 1주택자한테는 이 취득세도 혜택을 줘요. 예를 들면 부모님의 1주택을 받으면서 내가 1주택이 되는, 무주택자가 받으면서 1주택이 되는 분은 우리는 주택 취득세가 원래 조금 높은데, 1세대 물려받으면서 1주택자가 되는 사람한테는 취득세 포함해서 0.96% 정도 취등록세가 나오거든요. 유주택자 자녀가 받을 경우에는 1주택이 아니잖아요. 물려받으면서. 이런 분들은 상속 취득세로 3.16%를 내거든요. 예를 들어서 10억 원짜리의 아파트를 물려받을 때 유주택자가 물려받으면 3160만 원 정도의 취득세 비용이 나오는데 물려받으면서 1주택이 되는 사람은 960만 원 정도가 되니까 한 2200만 원 정도가 차이가 나고 20억 원짜리를 물려받게 되면 2.2%가 4천만 원 정도가 차이가 나거든요. 이런 부분에서 보면 부모님이 1세대 1주택이면서 자식한테 물려주려고 할 때는 무주택자인 자녀한테 이렇게 물려주면서 동거주택 상속 공제도 아끼면서 주택은 상속세뿐만 아니라 무주택자가 물려받으면 취득세도 아낄 수 있는 그런 부분이 있기 때문에 1세대 1주택의 부모님은 무주택자인 자녀한테 주택을 물려주는 게 좋다. 상속세 취득세 모두.
◆ 조태현 : 이런 것들 상담받으려면 은행가서 어디에 물어봐야 돼요?
◇ 신관식 : 은행가서 그 지점이나 영업점이나 또는 고객센터를 통해서 세금이나 또는 여러 가지 부동산 관련 부분에서 재산 승계와 관련된 부분을 물어보시면 전문가들 또는 영업점에 계시는 분들, PB·FA 분들이 자세히 설명해 주십니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 사실 절세 기술 같은 거는 일반인들이 다 기억하고 있기에는 무리가 있는 것 같습니다. 상담 한번 받아보시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 우리은행신탁부 신관식 전문가와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 신관식 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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