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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 10일 (월요일)
■ 대담 : 김인만 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈죠. 부동산은 언제나 핫한 뜨거운 감자 같은 소식입니다. 오늘은 김인만 김인만 부동산경제연구소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만): 안녕하세요.
◆ 조태현: 아파트 가격 흐름부터 살펴보려고 하는데요. 주간 아파트 가격, 꼭 맞다고 볼 수는 없겠지만 그래도 지금까지는 상승세가 조금 멈춰 있었잖아요. 그런데 지금 보니까 서울 아파트 값이 다시 올랐네요. 어느 지역에서 이 상승세를 견인했습니까?
◇ 김인만: 설 연휴 기간에는 주간 통계가 좀 쉬었고요. 2주 만에 통계가 나왔는데 서울이 상승으로 전환됐습니다. 4주 연속 0% 보합을 유지하고 있었는데요. 설 지나고 0.02%. 사실 0.02%가 이게 좀 크다, 크게 반전이 됐다라고 보기는 좀 어려운 부분은 있습니다만 항상 주간 통계를 볼 때에는 이게 흐름이 중요하거든요. 흐름 자체가 설 지나고 꺾이지 않고 상승으로 전환됐다는 부분은 분명히 좀 의미가 있는 숫자인 것 같고요. 수도권 지역도 –0.03%에서 -0.02%, 지방도 –0.07%에서 -0.06%. 모두 다 하락세가 약간 둔화됐습니다. 내막을 좀 살펴보게 되면 사실 이게 바람직한 현상은 아닌 것 같은데요. 왜냐하면 강남, 서초, 송파. 우리가 익히 알고 있는 강남 3구요.
◆ 조태현: 또 이쪽이에요.
◇ 김인만: 이 지역들이 크게 올랐습니다. 이게 핵심 지역들이 많이 오르다 보니까 전체적인 서울 통계를 끌어 올린 거고요. 핵심 지역을 제외한 나머지 지역들은 그렇게 좋은 상황은 아니다. 그렇게 본다면 양극화가 더 심해졌다라고 해석할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 양극화가 더 심해졌다. 그런데 전반적인 상황을 보면요. 일단 강남권, 강남 3구 말씀을 해 주셨는데 이쪽은 아파트값이 지금도 엄청 비싸잖아요. 이런 상황 속에서도 대형 가구 중심으로 거래가 활발하다고 볼 수가 있는 건데 좀 이상하거든요. 이렇게 되는 배경은 뭘로 보십니까?
◇ 김인만: 잘 이해가 안 되죠. 집값도 많이 비싸고 분위기가 안 좋아지면 좀 저렴한 곳들이 좀 거래가 많이 늘어나고 비싼 집은 거래가 안 되는 게 정상인데 지금은 반대로 가고 있습니다. 최근의 수요 양상을 보게 되면 다주택자들 투기수요들이 이렇게 집을 사는 것이 아니라 1주택자가 자기 집을 팔고 갈아타거나 돈은 있는데 그동안 무주택으로 이제 유지하던 분들이 큰 마음먹고 집을 삽니다. 그러면 이분들이 자금력이 되시는 분들이에요. 그래서 마음먹고 집을 하나 사는데 어떤 집을 사느냐 불안하니까 똘똘한 지역에 똘똘한 한 채 그래도 똘똘한 지역은 가지 않겠느냐 라는 심리로 사고 있습니다. 그래서 강남의 대형 평형들도 지금 신고가가 나오고 있고요. 중소형 구분 없이 전체적으로 오르고 있는데 이게 더 심리를 자극하는 것 같습니다. 이 지역은 안 떨어지네, 다른 지역은 떨어져도 여기는 안 떨어진다는 심리 때문에 더욱더 몰리면서 이런 양극화 쏠림 현상이 더 심해지고 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 서울이 전반적으로 반등을 했다라고 하더라도 이게 전체적인 흐름이 아니라 강남권에 쏠려 있는 흐름이라고 봐야 되는 거잖아요. 그런데 깜짝 반등의 원인으로 토지거래허가 해제에 대한 기대감도 작용을 했다 이런 평가도 나오거든요. 실제로 영향을 미친 걸로 보십니까?
◇ 김인만: 저는 굉장히 크게 영향을 미치고 있다고 생각하는데요. 토지거래허가 구역이 아직 풀린 것도 아닙니다. 서울 시장이 해제할 수 있다는 이야기를 했는데 토지거래 허가구역이 이게 어떤 규제냐면 실거주하는 분들 아니면 살 수 없는 규제. 한마디로 전세를 끼고 갭 투자를 할 수 없는 겁니다. 그런데 이게 분리되면 이제 전세 끼고 갭 투자가 가능하기 때문에 이 기대감으로. 주식도 마찬가지고요. 부동산 시장도 이제 기대감에 먹고산다고 하는데 이 기대감 때문에 지금 천정부지 올라가고 있는데. 잠실 송파구에 잠실에 엘스, 리센츠 아파트 같은 경우 작년 초만 하더라도 한 22억, 23억 정도 했거든요. 근데 최근에 28억 3천만 원 전용 84가 28억까지 올랐고요. 호가는 30억을 부르고 있습니다. 그러면 1년 만에 8억 정도의 호가 상승을 기록을 하고 있고요. 대치동도 마찬가지고 청담동도 그렇고 지금 부르는 게 값이기 때문에 토지거래 허가구역 풀리기도 전에 이렇게 난리가 친다면 서울시가 지금 면밀히 모니터링을 하고 있거든요. 그래서 어떤 결과가 나올지 가만히 있으면 풀릴 것 같은데 이게 지금 이렇게 올라가게 되면서 여러 가지 문제가 생길 것 같습니다.
◆ 조태현: 찬바람이 분다고 말씀을 드렸는데 강남 3구는 완전히 딴 세상 같습니다. 그런데 말씀을 하신 것처럼 지금 강남 3구가 그거의 영향으로 이렇게 시장이 뜨겁게 반응을 하고 있다고 얘기를 한다면 이 토지거래 허가제, 해제하는 게 더 어려워진 거 아닙니까?
◇ 김인만: 사실은 시장이 좀 조용했으면 당연히 해제가 됐을 텐데요. 왜냐하면 토지 거래가 구역이 최대 그 규제 기간은 5년입니다. 그래서 올해가 한 4년 차 정도 되기 때문에요. 그리고 이게 토지거래허가 구역을 지정을 한다고 해서 집값이 안정되냐고 그러면 사실 강남 압구정이라든지 강남 집값도 계속 올랐거든요. 그래서 실제로 집값 잡는 효과는 약하고 부작용들이 생기기 때문에 서울시장 입장에서는 풀겠다고 생각을 했는데 시장이 이렇게 반응을 하게 되면 사실 집값 올라가는데 이게 백약이 무효잖아요. 과연 풀어줄 수 있을까에 대해서 아마 지금 조마조마한 마음으로 4월부터 6월이 토지 거래가고요. 해제 기간인데 2월, 3월이 굉장히 중요한 시점인데요. 여기서 좀 멈춰주면 해제는 저는 거의 될 것 같은데 이 상태로 계속 올라간다면 사실 해제하기는 어렵지 않나 싶습니다.
◆ 조태현: 오히려 이런 기대감이 정책의 발목을 잡는 그런 상황도 될 수 있을 것 같고요. 지금까지 살펴본 것처럼 서울 아파트 가격이 5주만에 반등을 했어요. 그런데 일부 지역이 주도를 한 상황이고요. 추세적인 상승세로 이어지기는 어렵다. 전반적인 해석도 이렇게 나오고 있습니다. 소장님께서는 1분기 집값 전망, 어떻게 하고 계십니까?
◇ 김인만: 1분기 집값은 사실 강남 빼고는 지금도 똑같습니다. 그렇게 좋은 분위기 아니고요. 하락 상태를 유지하고 있는데요. 이 하락을 전환할 만한 모멘텀이 사실상 없습니다. 금리가 내린다든지 대출 금리가 내리고 트럼프 정책에 대한 불확실성, 국내 정치에 대한 불확실성이 제거가 돼야 되는데 지금 뭐 제거될 기미는 보이지 않고 트럼프 보니까 무섭더라고요. 지금 철강 관세도요. 사실 강남의 반등을 가지고 우리가 전체 부동산 시장에 대입하면 좀 곤란할 것 같고요. 1분기 강남을 제외하고는 전체적으로 약세 흐름 유지될 가능성이 높습니다.
◆ 조태현: 계기라고 말씀을 해 주셨는데 지금 금리 인하 가능성도 그렇게 크지 않게 보고 계시는 겁니까?
◇ 김인만: 금리 인하도 트럼프가 결국에는 칼자루를 쥐고 있는데요. 트럼프 주요 정책이 관세 정책, 감세 정책, 이민자 정책이 모두 다 물가를 자극하고 올리는 정책입니다. 그래서 미국 FRB도 지금 올해 첫 FOMC에서 동결을 했거든요. 한국은행도 1월은 동결 2월을 지금 고민하고 있는 상황인데 당초 예상은 기준금리 3번 정도 내리는 걸 예상을 했는데 지금 상황을 보니까 세 번은 어렵겠다는 분위기고요. 잘해야 두 번 정도인데 또 대출 금리도 내려가야 됩니다. 대출 금리도 3% 중반까지는 어찌어찌 내려갈 수도 있을 것 같은데 그 이하로 내려가기에는 사실 정부나 금융권 입장에서도 또다시 투자 심리 자극할 수도 있기 때문에 내려도 3% 중반 정도. 실수요자들이 그냥 마음먹고 살 수 있는 수준 정도만 내려갈 것 같습니다.
◆ 조태현: 미국 내 여론도 보면은 관세, 그리고 물가 관리에 대해서는 굉장히 불안하게 보는 시선이 많은 것 같던데 좀 적당히 했으면 좋겠습니다. 그게 우리에게도 영향을 미칠 테니까. 다음은 앞에서 언급했던 양극화에 대한 문제 한번 짚어보도록 할게요. 양극화는 저희도 작년부터 굉장히 자주 다룬 주제인데 시간이 흐를수록 이 양극화가 해소되는 게 아니라 더 심해지는 것 같아요. 최근에 전국 대장 아파트 취합해서 조사를 했는데 지방 아파트는 아예 빠졌다라고 하더라고요. 이게 무슨 말입니까?
◇ 김인만: 이게 일부러 뺀 건 아닌 것 같고요. KB 선도지구라고 해서 상위 50개 단지를 선정해서 이렇게 조사 결과를 발표하는데 저는 뭐 당연한 결과인 것 같습니다. 지방에서 볼 때는 서울쏠림 현상이고요. 수도권 지역에서 볼 때는 강남쏠림 현상인데 이게 너무 심하다 보니까 지금 준공 후 미분양 무덤에서 지금 헤어나오지 못하는 상황이죠. 아마 2025년 우리가 상저하고 이야기를 많이 하는데 그것도 서울 얘기고요. 지방은 상저하저가 될 가능성이 높기 때문에 그냥 빠지는 게 일부러 뺐다기보다는 결과 자체가 집값이 워낙 약세이기 때문에 빠진 거고요. 오히려 강남 지역들은 우리 앞서서도 얘기를 했지만 반포의 모 아파트 같은 경우는 3.3제곱미터당 우리가 평당이라고 하죠. 2억이 거래가 되기도 했습니다. 이게 한 평에 2억 입니다. 집 한 채도 아니고 한 평에 2억이 도무지 체감되지도 않는데요. 그런 이상한 현상들이 지금 강남 쪽에는 일어나고 있고 지방에서는 있는 집도 안 팔리는 상황 이게 극심한 양극화인 것 같습니다.
◆ 조태현: 그런데 상위 50개 아파트 이걸 살펴보니까 3분의 2가 규제 지역 그래서 대출에 제한이 있는 규제 지역이었고요. 사실 강남에서 말씀해 주신 그 정도 가격이 되는 아파트 살 수 있는 사람은 많지 않잖아요. 그렇다면 현금 부자들 위주로 시장이 이렇게 굴러가고 있는 그런 상황이라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◇ 김인만: 아무래도 그렇습니다. 현금 부자들, 원래 현금을 가지고 있던 분들 최근 주식이나 코인으로 자금력이 확보되신 분들, 또 부모님한테 상속이나 증여를 받으신 분들이 움직이고 있는데 이분들이 실제로 살 수 있는 지역이 딱 제한되어 있다는 거죠. 똘똘한 지역, 똘똘한 한 채인데 이게 정부는 작년 여름에 집값이 많이 올랐기 때문에 대출 규제를 시행했는데요. 대출 규제 효과가 반대로 나타나고 있습니다. 강남 쪽은 굳이 대출을 받지 않아도 살 수 있는 지역이고요. 사실 한 30억, 40억 정도 되면 이거를 대출을 40% 받더라도 50%만 받아도 우리 일반인들이 감당하기 힘들어요. 그런데 이런 지역들이 산단 말입니다. 그래서 제가 한 두 달 전에 노원구 상계동에 임장을 갔을 때 인천도 마찬가지고요. 대출 규제를 했는데 강남은 꼼짝도 하지 않는데 이렇게 외곽 지역들은 직격탄을 맞고 있다. 우리 서민들은 자금력이 부족하기 때문에 대출을 받아서 내 집 마련해야 되는데 대출 규제를 하게 되니까 직접적인 영향을 받게 되면서 오히려 대출 규제가 양극화를 더 자극하고 있다는 이야기가 나오고 있습니다.
◆ 조태현: 대출 규제가 양극화를 자극하는 부작용이 지금 불거진 상태다. 말씀하신 것처럼 지방은 상황이 완전히 다릅니다. 악성 미분양, 그러니까 준공 뒤 미분양을 말하는 거죠. 이게 11년 만에 최대치까지 올랐다고 하는데 얼마나 심각한 상황입니까?
◇ 김인만: 우리가 미분양은 두 종류가 있습니다. 일반 미분양이 있고요. 악성 미분양이 있는데 둘 다 늘어나긴 했습니다. 전체 미분양은 7만호 정도 되고요. 지방의 한 75% 정도를 차지하고 있는데 악성 미분양이라고 한다면 준공 후 미분양입니다. 우리가 보통 미분양이 발생하게 되면 건설회사들이 요즘은 골드바를 많이 주더라고요. 골드바도 주고 확장비도 무료로 해주고 막 이렇게 선물을 주는데도 불구하고 공사 기간 3년 동안 팔리지 않고요. 다 지어도 빈집으로 남아 있는 게 악성 미분양입니다. 이 악성 미분양이 전국적으로 2만 1,480가구. 2만 가구 정도면 우리가 미니 신도시, 부천 대장신도시 정도의 규모 정도 되는데 2만 신도시나 2만 가구 정도나 이게 빈집으로 남아 있다는 건데 이게 악성 미분양은 어떤 의미냐 하면 사업이 끝났잖아요. 프로젝트 파이낸싱을 받았는데 이 프로젝트가 종료가 되지 않은 겁니다. 그러면 대출 상환을 못하게 되고 금융권에도 이게 부실 확산이 되고 있기 때문에 악성 미분양이 지속적으로 늘어나고 있다는 점은 굉장히 부담스러운 부분이고요. 지금 같은 분위기라면 아마 악성 미분양이 계속 늘어날 것 같습니다. 그러면 지방 건설사들 금융사들까지 불똥이 튀면서 내수 경기 침체까지도 이어질 수 있는 상황이죠.
◆ 조태현: 이게 제품으로 치면 창고에 쌓여 있어 가지고 물류비용만 잡아먹는 악성 재고들. 이렇게 볼 수가 있는데요. 실제로 작년에 폐업한 건설사가 600곳이 넘는다고 하잖아요. 그러면 뭐 지방 경기에도 이게 타격을 주겠어요?
◇ 김인만: 직격탄을 주고 있는 거고요. 이제 여러 가지 영향을 줍니다. 앞서서 지방이 선도지구 50에서 빠졌다고 했는데 지방 수요자들 입장에서 우리가 생각을 해 보게 되면 미분양도 많죠. 준공 후 미분양 다 지어져도 빈집이 많이 있는 상황에서 굳이 기존 주택을 살 이유가 없습니다. 그러니까 사람 마음이 뭔가 희소성이 있고 부족하면 빨리 좀 사볼까 하는 마음이 드는데 이렇게 물량이 많을 때에는 사지 않거든요. 그러면 미분양도 증가하게 되고 건설사 부도나게 되고 더욱더 문제는 이런 상황이 몇 년 지속되게 되면 또 공급 물량이 감소해요. 그러면 한 5년 후가 되면 또 공급 물량 감소하고 또 집값이 올라갈 수도 있는 이런 부작용이 나올 수도 있기 때문에 안정적인 꾸준한 공급이 중요한데 사실 그게 참 어려운 것 같습니다.
◆ 조태현: 하긴 상황이 안 좋아지면 공급이 몇 년 뒤에 줄어들 수밖에 없는 그렇게 될 것이고요. 그래서 여당이 금융위 국토부에 비수도권 미분양 주택에 대한 DSR 한시적 완화를 요청했는데 이게 대안이 될까요?
◇ 김인만: 저는 대안이 안 될 것 같습니다. 왜냐하면 생각을 해 보게 되면요. 실수요자들도 마찬가지고 투자 수요도 마찬가지인데 아나운서님이나 저도 마찬가지일 겁니다. 만약에 필요해서 집을 사더라도 올라가는 집을 사고 싶지 굳이 오르지 않을 것 같으면 그냥 전세나 월세 들어가면 되잖아요. 그러면 지방 미분양도 안 오를 것 같으니까 사람들이 수요 선택을 안 하는 건데 대출을 더 해주겠다는 거잖아요. DSR을 완화해 주겠다. 대출해 줄 테니까 사라. 나는 살 마음이 없는데 굳이 이자 내는 대출을 더 받아서 사야 된다? 저는 공감하지는 못할 겁니다. 그래서 뭔가 사고 싶은 마음이 있을 때 대출을 풀어주면 효과가 나오는데 지방 같은 경우는 구매 욕구가 떨어져 있고요. 워낙 물량이 많기 때문에 DSR 한시적 완화는 오히려 언 발의 오줌 누기다. 그리고 잘못하면 또 부작용만 대출을 풀어주는 잘못된 시그널을 줄 수도 있기 때문에 저는 이런 정책은 좀 바람직하지 않은 것 같고요. 종합적으로 미분양 원인이 뭔지 지방의 문제가 뭔지를 종합적으로 좀 고민을 해서 토탈 패키지처럼 제대로 된 대책이 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 제대로 된 대책 가이드를 주신다면은 어떤 방향이 좋을 걸로 보십니까?
◇ 김인만: 장기적으로는 지방 경쟁력을 좀 살려야 될 것 같고요. 사실 양질의 일자리가 부족하거든요. 서울은 사실 집값이 공급이 부족하다는 얘기를 하는데요. 공급이 부족한 게 아니라 수요가 너무 많은 겁니다. 지방에 계시는 분들도 일자리 때문에 좋은 대학교 때문에 서울로 오기 때문에 지방의 양질의 일자리 좋은 대학교를 좀 만들어주는 그런 노력이 필요할 것 같고요. 단기적으로는 정책적으로, 이 정책도 잘못된 게 대출 규제도 마찬가지고요. 대출 규제를 하게 되니까 서울로 더 쏠림 현상이 생기게 되고요. 청약시장도 이제 뭐 로또 뭐 이런 게 서울에 분양가 상한제가 적용이 돼서 나오다 보니까 저는 정책도 너무 서울 중심으로 규제만 하면 잡을 수 있다라는 관념을 깨야 될 것 같고요. 전체적으로 좀 큰 그림을 보고 밸런스를 맞추는 정책이 좀 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현: 당국자들이 지금 말씀을 잘 듣고 귀를 담아서 들었으면 좋겠습니다. 다음 이슈로 한번 가보도록 할게요. 전세의 월세화가 가속화하고 있다, 이런 소식 저희도 여러 차례 전해드렸는데 이거는 조금 의외라고도 볼 수 있을 것 같아요. 초호화 아파트 이런 곳에서 월세 천만 원 이상의 거래가 많아지고 있다. 이럴 거면 그냥 집을 사시는 게 나을 것 같은데 이런 초고가 월세 시장 커지는 배경 뭘로 보십니까?
◇ 김인만: 초고가 월 1천만 원 정도 내시는 분들은 일반적인 분들이 아니라 이 사업을 하거나 현금 유동성이 굉장히 많은 좋은 분들입니다. 우리가 한 10년, 15년 전만 하더라도 이제 친구들끼리 또 어린 학생들이 그런 얘기를 합니다. 너 어디 살아? 그러면 우리 집 자가 살아 그러면 잘 사는구나. 전세 산다고 하면 좀 사네. 월세 산다고 하면 돈이 좀 없구나. 이런 편견이 있었는데 요즘은 한다고 하면 아유 돈이 없어서 은행에 대출받아서 전세 사는구나. 월세 산다고 하면 돈 많네, 월세 낼 돈이 있구나라는 트렌드 자체가 완전히 바뀌어 버렸는데요. 월세가 저는 이게 월세 시대로 가는 열차는 이미 시작이 됐고 월세가 이제 주력 상품이 된 것 같습니다. 자금력이 되시는 분들은 어차피 전세도 이게 현금 유동성이고요. 이자도 내야 되고 내 돈이라면 다른 사업이나 다른 데 투자해야 될 돈을 주거비로 사용하는 거잖아요. 그래서 월세로 사용하게 되면 특히 사업 법인을 가지고 있는 분들은 또 뭐 여러 가지 공제 혜택들도 볼 수가 있기 때문에 월세가 일반화되어 있고 사회적 편견도 없어졌기 때문에 그리고 대출이 잘 안 나오잖아요. 올해도 지금도 대출 규제를 계속 강화하고 있는 분위기 전세 대출도 이제 강화하는 분위기이기 때문에 월세는 더 많이 더 많이 늘어날 것 같습니다.
◆ 조태현: 전세 대출 규제 말씀을 해 주셨는데 그 영향도 좀 받았다고 봐야 되는 겁니까?
◇ 김인만: 영향을 받고 있습니다. 최근에 제 주변에도 전세가 1억이 오릅니다. 올라가면 1억을 올려 받아야 되는데 세입자가 대출이 잘 안 나오다 보니까 올려 받지 못하고요. 그 인상분만큼 10만원, 20만원 이렇게 받는 반전세가 더 확산되고 있거든요. 그래서 완전 월세도 늘어나고 있으나 반전세도 늘어나고 있습니다. 그 얘기는 대출 규제 영향으로 부족분에 대해서는 그냥 월세로 전환되는 속도가 빨라지고 있다 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 짚어보도록 할게요. 임대차 2법. 굉장히 뭐 말도 많고 탈도 많았던 임대차 2법, 임대차 3법 이 제도 개선안 이야기가 나오고 있는데요. 일단 지금 시점에서는 폐지보다는 개선 쪽에 의견이 쏠리는 것 같아요. 왜 그렇다고 보십니까?
◇ 김인만: 이게 사실 임대차 2법이 저도 불만이 좀 있었고요. 좀 잘못된 정책인 건 맞습니다만 이미 시행이 됐습니다. 악법도 법이라고 4년 동안 시행이 됐으면 지금 와서 폐지를 하게 되면 또 사회적인 엄청난 혼란, 또 왜곡이 발생하게 되면서 전세, 월세 가격이 또다시 올라갈 수도 있습니다. 그래서 문제가 있다면 이미 시행을 했기 때문에 보완을 하는 게 중요하지 전체적인 폐지는 바람직하지도 않다. 그리고 이게 국회에 법 통과를 해야 되는데요. 180석을 가진 야당이 아마 폐지에 동의할 가능성은 0%인 것 같습니다. 결국에는 저는 좀 보완을 해야 되는데 상한요율, 그러니까 갱신할 때 5%밖에 못 올리는 걸 한 10% 정도 좀 맡겨둔다면 왜곡도 줄이고 부작용도 좀 감소하지 않을까 싶어서 저는 완만한 보완 정도가 가장 현실적인 대안이라고 생각을 합니다.
◆ 조태현: 그러니까 말이죠. 이런 정책 같은 거 한 번 할 때 제대로 해야 되는데 당장 이거 했을 때 2020년 7월이었나요? 부작용이 어마어마했었잖아요. 그렇다면 소장님 보시기에는 요율을 높이는 정도가 제일 적합할 것이다, 이렇게 보면 되겠습니까?
◇ 김인만: 현실적으로는 그렇습니다. 처음부터 4년 전으로 돌아가게 되면 좀 더 면밀하게 여러 가지를 해야 되겠으나 지금 상황에서는 요율을 살짝 올리고요. 또 하나 제가 당부드리고 싶은 건 임대인, 임차인 합의해서 이제 계약서를 쓰게 되면 그 계약 내용에 대해서는 보장을 해 주는 지금은 계약을 합의를 하더라도 법에 따라서 나중에 또 말로 뒤엎어 버리는 경우들이 번번히 발생하고 있기 때문에 합의에 대한 계약 내용에 대해서는 계약이 우선하는 그런 내용들도 보완을 해 주면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 한 번 정책을 만들 때는 잘 만들어야 되는데 잘 못 만들었으니까 보안이라도 제대로 된 방향으로 했으면 좋겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장과 함께 다양한 부동산 시장의 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
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■ 대담 : 김인만 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈죠. 부동산은 언제나 핫한 뜨거운 감자 같은 소식입니다. 오늘은 김인만 김인만 부동산경제연구소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만): 안녕하세요.
◆ 조태현: 아파트 가격 흐름부터 살펴보려고 하는데요. 주간 아파트 가격, 꼭 맞다고 볼 수는 없겠지만 그래도 지금까지는 상승세가 조금 멈춰 있었잖아요. 그런데 지금 보니까 서울 아파트 값이 다시 올랐네요. 어느 지역에서 이 상승세를 견인했습니까?
◇ 김인만: 설 연휴 기간에는 주간 통계가 좀 쉬었고요. 2주 만에 통계가 나왔는데 서울이 상승으로 전환됐습니다. 4주 연속 0% 보합을 유지하고 있었는데요. 설 지나고 0.02%. 사실 0.02%가 이게 좀 크다, 크게 반전이 됐다라고 보기는 좀 어려운 부분은 있습니다만 항상 주간 통계를 볼 때에는 이게 흐름이 중요하거든요. 흐름 자체가 설 지나고 꺾이지 않고 상승으로 전환됐다는 부분은 분명히 좀 의미가 있는 숫자인 것 같고요. 수도권 지역도 –0.03%에서 -0.02%, 지방도 –0.07%에서 -0.06%. 모두 다 하락세가 약간 둔화됐습니다. 내막을 좀 살펴보게 되면 사실 이게 바람직한 현상은 아닌 것 같은데요. 왜냐하면 강남, 서초, 송파. 우리가 익히 알고 있는 강남 3구요.
◆ 조태현: 또 이쪽이에요.
◇ 김인만: 이 지역들이 크게 올랐습니다. 이게 핵심 지역들이 많이 오르다 보니까 전체적인 서울 통계를 끌어 올린 거고요. 핵심 지역을 제외한 나머지 지역들은 그렇게 좋은 상황은 아니다. 그렇게 본다면 양극화가 더 심해졌다라고 해석할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 양극화가 더 심해졌다. 그런데 전반적인 상황을 보면요. 일단 강남권, 강남 3구 말씀을 해 주셨는데 이쪽은 아파트값이 지금도 엄청 비싸잖아요. 이런 상황 속에서도 대형 가구 중심으로 거래가 활발하다고 볼 수가 있는 건데 좀 이상하거든요. 이렇게 되는 배경은 뭘로 보십니까?
◇ 김인만: 잘 이해가 안 되죠. 집값도 많이 비싸고 분위기가 안 좋아지면 좀 저렴한 곳들이 좀 거래가 많이 늘어나고 비싼 집은 거래가 안 되는 게 정상인데 지금은 반대로 가고 있습니다. 최근의 수요 양상을 보게 되면 다주택자들 투기수요들이 이렇게 집을 사는 것이 아니라 1주택자가 자기 집을 팔고 갈아타거나 돈은 있는데 그동안 무주택으로 이제 유지하던 분들이 큰 마음먹고 집을 삽니다. 그러면 이분들이 자금력이 되시는 분들이에요. 그래서 마음먹고 집을 하나 사는데 어떤 집을 사느냐 불안하니까 똘똘한 지역에 똘똘한 한 채 그래도 똘똘한 지역은 가지 않겠느냐 라는 심리로 사고 있습니다. 그래서 강남의 대형 평형들도 지금 신고가가 나오고 있고요. 중소형 구분 없이 전체적으로 오르고 있는데 이게 더 심리를 자극하는 것 같습니다. 이 지역은 안 떨어지네, 다른 지역은 떨어져도 여기는 안 떨어진다는 심리 때문에 더욱더 몰리면서 이런 양극화 쏠림 현상이 더 심해지고 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 서울이 전반적으로 반등을 했다라고 하더라도 이게 전체적인 흐름이 아니라 강남권에 쏠려 있는 흐름이라고 봐야 되는 거잖아요. 그런데 깜짝 반등의 원인으로 토지거래허가 해제에 대한 기대감도 작용을 했다 이런 평가도 나오거든요. 실제로 영향을 미친 걸로 보십니까?
◇ 김인만: 저는 굉장히 크게 영향을 미치고 있다고 생각하는데요. 토지거래허가 구역이 아직 풀린 것도 아닙니다. 서울 시장이 해제할 수 있다는 이야기를 했는데 토지거래 허가구역이 이게 어떤 규제냐면 실거주하는 분들 아니면 살 수 없는 규제. 한마디로 전세를 끼고 갭 투자를 할 수 없는 겁니다. 그런데 이게 분리되면 이제 전세 끼고 갭 투자가 가능하기 때문에 이 기대감으로. 주식도 마찬가지고요. 부동산 시장도 이제 기대감에 먹고산다고 하는데 이 기대감 때문에 지금 천정부지 올라가고 있는데. 잠실 송파구에 잠실에 엘스, 리센츠 아파트 같은 경우 작년 초만 하더라도 한 22억, 23억 정도 했거든요. 근데 최근에 28억 3천만 원 전용 84가 28억까지 올랐고요. 호가는 30억을 부르고 있습니다. 그러면 1년 만에 8억 정도의 호가 상승을 기록을 하고 있고요. 대치동도 마찬가지고 청담동도 그렇고 지금 부르는 게 값이기 때문에 토지거래 허가구역 풀리기도 전에 이렇게 난리가 친다면 서울시가 지금 면밀히 모니터링을 하고 있거든요. 그래서 어떤 결과가 나올지 가만히 있으면 풀릴 것 같은데 이게 지금 이렇게 올라가게 되면서 여러 가지 문제가 생길 것 같습니다.
◆ 조태현: 찬바람이 분다고 말씀을 드렸는데 강남 3구는 완전히 딴 세상 같습니다. 그런데 말씀을 하신 것처럼 지금 강남 3구가 그거의 영향으로 이렇게 시장이 뜨겁게 반응을 하고 있다고 얘기를 한다면 이 토지거래 허가제, 해제하는 게 더 어려워진 거 아닙니까?
◇ 김인만: 사실은 시장이 좀 조용했으면 당연히 해제가 됐을 텐데요. 왜냐하면 토지 거래가 구역이 최대 그 규제 기간은 5년입니다. 그래서 올해가 한 4년 차 정도 되기 때문에요. 그리고 이게 토지거래허가 구역을 지정을 한다고 해서 집값이 안정되냐고 그러면 사실 강남 압구정이라든지 강남 집값도 계속 올랐거든요. 그래서 실제로 집값 잡는 효과는 약하고 부작용들이 생기기 때문에 서울시장 입장에서는 풀겠다고 생각을 했는데 시장이 이렇게 반응을 하게 되면 사실 집값 올라가는데 이게 백약이 무효잖아요. 과연 풀어줄 수 있을까에 대해서 아마 지금 조마조마한 마음으로 4월부터 6월이 토지 거래가고요. 해제 기간인데 2월, 3월이 굉장히 중요한 시점인데요. 여기서 좀 멈춰주면 해제는 저는 거의 될 것 같은데 이 상태로 계속 올라간다면 사실 해제하기는 어렵지 않나 싶습니다.
◆ 조태현: 오히려 이런 기대감이 정책의 발목을 잡는 그런 상황도 될 수 있을 것 같고요. 지금까지 살펴본 것처럼 서울 아파트 가격이 5주만에 반등을 했어요. 그런데 일부 지역이 주도를 한 상황이고요. 추세적인 상승세로 이어지기는 어렵다. 전반적인 해석도 이렇게 나오고 있습니다. 소장님께서는 1분기 집값 전망, 어떻게 하고 계십니까?
◇ 김인만: 1분기 집값은 사실 강남 빼고는 지금도 똑같습니다. 그렇게 좋은 분위기 아니고요. 하락 상태를 유지하고 있는데요. 이 하락을 전환할 만한 모멘텀이 사실상 없습니다. 금리가 내린다든지 대출 금리가 내리고 트럼프 정책에 대한 불확실성, 국내 정치에 대한 불확실성이 제거가 돼야 되는데 지금 뭐 제거될 기미는 보이지 않고 트럼프 보니까 무섭더라고요. 지금 철강 관세도요. 사실 강남의 반등을 가지고 우리가 전체 부동산 시장에 대입하면 좀 곤란할 것 같고요. 1분기 강남을 제외하고는 전체적으로 약세 흐름 유지될 가능성이 높습니다.
◆ 조태현: 계기라고 말씀을 해 주셨는데 지금 금리 인하 가능성도 그렇게 크지 않게 보고 계시는 겁니까?
◇ 김인만: 금리 인하도 트럼프가 결국에는 칼자루를 쥐고 있는데요. 트럼프 주요 정책이 관세 정책, 감세 정책, 이민자 정책이 모두 다 물가를 자극하고 올리는 정책입니다. 그래서 미국 FRB도 지금 올해 첫 FOMC에서 동결을 했거든요. 한국은행도 1월은 동결 2월을 지금 고민하고 있는 상황인데 당초 예상은 기준금리 3번 정도 내리는 걸 예상을 했는데 지금 상황을 보니까 세 번은 어렵겠다는 분위기고요. 잘해야 두 번 정도인데 또 대출 금리도 내려가야 됩니다. 대출 금리도 3% 중반까지는 어찌어찌 내려갈 수도 있을 것 같은데 그 이하로 내려가기에는 사실 정부나 금융권 입장에서도 또다시 투자 심리 자극할 수도 있기 때문에 내려도 3% 중반 정도. 실수요자들이 그냥 마음먹고 살 수 있는 수준 정도만 내려갈 것 같습니다.
◆ 조태현: 미국 내 여론도 보면은 관세, 그리고 물가 관리에 대해서는 굉장히 불안하게 보는 시선이 많은 것 같던데 좀 적당히 했으면 좋겠습니다. 그게 우리에게도 영향을 미칠 테니까. 다음은 앞에서 언급했던 양극화에 대한 문제 한번 짚어보도록 할게요. 양극화는 저희도 작년부터 굉장히 자주 다룬 주제인데 시간이 흐를수록 이 양극화가 해소되는 게 아니라 더 심해지는 것 같아요. 최근에 전국 대장 아파트 취합해서 조사를 했는데 지방 아파트는 아예 빠졌다라고 하더라고요. 이게 무슨 말입니까?
◇ 김인만: 이게 일부러 뺀 건 아닌 것 같고요. KB 선도지구라고 해서 상위 50개 단지를 선정해서 이렇게 조사 결과를 발표하는데 저는 뭐 당연한 결과인 것 같습니다. 지방에서 볼 때는 서울쏠림 현상이고요. 수도권 지역에서 볼 때는 강남쏠림 현상인데 이게 너무 심하다 보니까 지금 준공 후 미분양 무덤에서 지금 헤어나오지 못하는 상황이죠. 아마 2025년 우리가 상저하고 이야기를 많이 하는데 그것도 서울 얘기고요. 지방은 상저하저가 될 가능성이 높기 때문에 그냥 빠지는 게 일부러 뺐다기보다는 결과 자체가 집값이 워낙 약세이기 때문에 빠진 거고요. 오히려 강남 지역들은 우리 앞서서도 얘기를 했지만 반포의 모 아파트 같은 경우는 3.3제곱미터당 우리가 평당이라고 하죠. 2억이 거래가 되기도 했습니다. 이게 한 평에 2억 입니다. 집 한 채도 아니고 한 평에 2억이 도무지 체감되지도 않는데요. 그런 이상한 현상들이 지금 강남 쪽에는 일어나고 있고 지방에서는 있는 집도 안 팔리는 상황 이게 극심한 양극화인 것 같습니다.
◆ 조태현: 그런데 상위 50개 아파트 이걸 살펴보니까 3분의 2가 규제 지역 그래서 대출에 제한이 있는 규제 지역이었고요. 사실 강남에서 말씀해 주신 그 정도 가격이 되는 아파트 살 수 있는 사람은 많지 않잖아요. 그렇다면 현금 부자들 위주로 시장이 이렇게 굴러가고 있는 그런 상황이라고 봐야 되는 거 아닙니까?
◇ 김인만: 아무래도 그렇습니다. 현금 부자들, 원래 현금을 가지고 있던 분들 최근 주식이나 코인으로 자금력이 확보되신 분들, 또 부모님한테 상속이나 증여를 받으신 분들이 움직이고 있는데 이분들이 실제로 살 수 있는 지역이 딱 제한되어 있다는 거죠. 똘똘한 지역, 똘똘한 한 채인데 이게 정부는 작년 여름에 집값이 많이 올랐기 때문에 대출 규제를 시행했는데요. 대출 규제 효과가 반대로 나타나고 있습니다. 강남 쪽은 굳이 대출을 받지 않아도 살 수 있는 지역이고요. 사실 한 30억, 40억 정도 되면 이거를 대출을 40% 받더라도 50%만 받아도 우리 일반인들이 감당하기 힘들어요. 그런데 이런 지역들이 산단 말입니다. 그래서 제가 한 두 달 전에 노원구 상계동에 임장을 갔을 때 인천도 마찬가지고요. 대출 규제를 했는데 강남은 꼼짝도 하지 않는데 이렇게 외곽 지역들은 직격탄을 맞고 있다. 우리 서민들은 자금력이 부족하기 때문에 대출을 받아서 내 집 마련해야 되는데 대출 규제를 하게 되니까 직접적인 영향을 받게 되면서 오히려 대출 규제가 양극화를 더 자극하고 있다는 이야기가 나오고 있습니다.
◆ 조태현: 대출 규제가 양극화를 자극하는 부작용이 지금 불거진 상태다. 말씀하신 것처럼 지방은 상황이 완전히 다릅니다. 악성 미분양, 그러니까 준공 뒤 미분양을 말하는 거죠. 이게 11년 만에 최대치까지 올랐다고 하는데 얼마나 심각한 상황입니까?
◇ 김인만: 우리가 미분양은 두 종류가 있습니다. 일반 미분양이 있고요. 악성 미분양이 있는데 둘 다 늘어나긴 했습니다. 전체 미분양은 7만호 정도 되고요. 지방의 한 75% 정도를 차지하고 있는데 악성 미분양이라고 한다면 준공 후 미분양입니다. 우리가 보통 미분양이 발생하게 되면 건설회사들이 요즘은 골드바를 많이 주더라고요. 골드바도 주고 확장비도 무료로 해주고 막 이렇게 선물을 주는데도 불구하고 공사 기간 3년 동안 팔리지 않고요. 다 지어도 빈집으로 남아 있는 게 악성 미분양입니다. 이 악성 미분양이 전국적으로 2만 1,480가구. 2만 가구 정도면 우리가 미니 신도시, 부천 대장신도시 정도의 규모 정도 되는데 2만 신도시나 2만 가구 정도나 이게 빈집으로 남아 있다는 건데 이게 악성 미분양은 어떤 의미냐 하면 사업이 끝났잖아요. 프로젝트 파이낸싱을 받았는데 이 프로젝트가 종료가 되지 않은 겁니다. 그러면 대출 상환을 못하게 되고 금융권에도 이게 부실 확산이 되고 있기 때문에 악성 미분양이 지속적으로 늘어나고 있다는 점은 굉장히 부담스러운 부분이고요. 지금 같은 분위기라면 아마 악성 미분양이 계속 늘어날 것 같습니다. 그러면 지방 건설사들 금융사들까지 불똥이 튀면서 내수 경기 침체까지도 이어질 수 있는 상황이죠.
◆ 조태현: 이게 제품으로 치면 창고에 쌓여 있어 가지고 물류비용만 잡아먹는 악성 재고들. 이렇게 볼 수가 있는데요. 실제로 작년에 폐업한 건설사가 600곳이 넘는다고 하잖아요. 그러면 뭐 지방 경기에도 이게 타격을 주겠어요?
◇ 김인만: 직격탄을 주고 있는 거고요. 이제 여러 가지 영향을 줍니다. 앞서서 지방이 선도지구 50에서 빠졌다고 했는데 지방 수요자들 입장에서 우리가 생각을 해 보게 되면 미분양도 많죠. 준공 후 미분양 다 지어져도 빈집이 많이 있는 상황에서 굳이 기존 주택을 살 이유가 없습니다. 그러니까 사람 마음이 뭔가 희소성이 있고 부족하면 빨리 좀 사볼까 하는 마음이 드는데 이렇게 물량이 많을 때에는 사지 않거든요. 그러면 미분양도 증가하게 되고 건설사 부도나게 되고 더욱더 문제는 이런 상황이 몇 년 지속되게 되면 또 공급 물량이 감소해요. 그러면 한 5년 후가 되면 또 공급 물량 감소하고 또 집값이 올라갈 수도 있는 이런 부작용이 나올 수도 있기 때문에 안정적인 꾸준한 공급이 중요한데 사실 그게 참 어려운 것 같습니다.
◆ 조태현: 하긴 상황이 안 좋아지면 공급이 몇 년 뒤에 줄어들 수밖에 없는 그렇게 될 것이고요. 그래서 여당이 금융위 국토부에 비수도권 미분양 주택에 대한 DSR 한시적 완화를 요청했는데 이게 대안이 될까요?
◇ 김인만: 저는 대안이 안 될 것 같습니다. 왜냐하면 생각을 해 보게 되면요. 실수요자들도 마찬가지고 투자 수요도 마찬가지인데 아나운서님이나 저도 마찬가지일 겁니다. 만약에 필요해서 집을 사더라도 올라가는 집을 사고 싶지 굳이 오르지 않을 것 같으면 그냥 전세나 월세 들어가면 되잖아요. 그러면 지방 미분양도 안 오를 것 같으니까 사람들이 수요 선택을 안 하는 건데 대출을 더 해주겠다는 거잖아요. DSR을 완화해 주겠다. 대출해 줄 테니까 사라. 나는 살 마음이 없는데 굳이 이자 내는 대출을 더 받아서 사야 된다? 저는 공감하지는 못할 겁니다. 그래서 뭔가 사고 싶은 마음이 있을 때 대출을 풀어주면 효과가 나오는데 지방 같은 경우는 구매 욕구가 떨어져 있고요. 워낙 물량이 많기 때문에 DSR 한시적 완화는 오히려 언 발의 오줌 누기다. 그리고 잘못하면 또 부작용만 대출을 풀어주는 잘못된 시그널을 줄 수도 있기 때문에 저는 이런 정책은 좀 바람직하지 않은 것 같고요. 종합적으로 미분양 원인이 뭔지 지방의 문제가 뭔지를 종합적으로 좀 고민을 해서 토탈 패키지처럼 제대로 된 대책이 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 제대로 된 대책 가이드를 주신다면은 어떤 방향이 좋을 걸로 보십니까?
◇ 김인만: 장기적으로는 지방 경쟁력을 좀 살려야 될 것 같고요. 사실 양질의 일자리가 부족하거든요. 서울은 사실 집값이 공급이 부족하다는 얘기를 하는데요. 공급이 부족한 게 아니라 수요가 너무 많은 겁니다. 지방에 계시는 분들도 일자리 때문에 좋은 대학교 때문에 서울로 오기 때문에 지방의 양질의 일자리 좋은 대학교를 좀 만들어주는 그런 노력이 필요할 것 같고요. 단기적으로는 정책적으로, 이 정책도 잘못된 게 대출 규제도 마찬가지고요. 대출 규제를 하게 되니까 서울로 더 쏠림 현상이 생기게 되고요. 청약시장도 이제 뭐 로또 뭐 이런 게 서울에 분양가 상한제가 적용이 돼서 나오다 보니까 저는 정책도 너무 서울 중심으로 규제만 하면 잡을 수 있다라는 관념을 깨야 될 것 같고요. 전체적으로 좀 큰 그림을 보고 밸런스를 맞추는 정책이 좀 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현: 당국자들이 지금 말씀을 잘 듣고 귀를 담아서 들었으면 좋겠습니다. 다음 이슈로 한번 가보도록 할게요. 전세의 월세화가 가속화하고 있다, 이런 소식 저희도 여러 차례 전해드렸는데 이거는 조금 의외라고도 볼 수 있을 것 같아요. 초호화 아파트 이런 곳에서 월세 천만 원 이상의 거래가 많아지고 있다. 이럴 거면 그냥 집을 사시는 게 나을 것 같은데 이런 초고가 월세 시장 커지는 배경 뭘로 보십니까?
◇ 김인만: 초고가 월 1천만 원 정도 내시는 분들은 일반적인 분들이 아니라 이 사업을 하거나 현금 유동성이 굉장히 많은 좋은 분들입니다. 우리가 한 10년, 15년 전만 하더라도 이제 친구들끼리 또 어린 학생들이 그런 얘기를 합니다. 너 어디 살아? 그러면 우리 집 자가 살아 그러면 잘 사는구나. 전세 산다고 하면 좀 사네. 월세 산다고 하면 돈이 좀 없구나. 이런 편견이 있었는데 요즘은 한다고 하면 아유 돈이 없어서 은행에 대출받아서 전세 사는구나. 월세 산다고 하면 돈 많네, 월세 낼 돈이 있구나라는 트렌드 자체가 완전히 바뀌어 버렸는데요. 월세가 저는 이게 월세 시대로 가는 열차는 이미 시작이 됐고 월세가 이제 주력 상품이 된 것 같습니다. 자금력이 되시는 분들은 어차피 전세도 이게 현금 유동성이고요. 이자도 내야 되고 내 돈이라면 다른 사업이나 다른 데 투자해야 될 돈을 주거비로 사용하는 거잖아요. 그래서 월세로 사용하게 되면 특히 사업 법인을 가지고 있는 분들은 또 뭐 여러 가지 공제 혜택들도 볼 수가 있기 때문에 월세가 일반화되어 있고 사회적 편견도 없어졌기 때문에 그리고 대출이 잘 안 나오잖아요. 올해도 지금도 대출 규제를 계속 강화하고 있는 분위기 전세 대출도 이제 강화하는 분위기이기 때문에 월세는 더 많이 더 많이 늘어날 것 같습니다.
◆ 조태현: 전세 대출 규제 말씀을 해 주셨는데 그 영향도 좀 받았다고 봐야 되는 겁니까?
◇ 김인만: 영향을 받고 있습니다. 최근에 제 주변에도 전세가 1억이 오릅니다. 올라가면 1억을 올려 받아야 되는데 세입자가 대출이 잘 안 나오다 보니까 올려 받지 못하고요. 그 인상분만큼 10만원, 20만원 이렇게 받는 반전세가 더 확산되고 있거든요. 그래서 완전 월세도 늘어나고 있으나 반전세도 늘어나고 있습니다. 그 얘기는 대출 규제 영향으로 부족분에 대해서는 그냥 월세로 전환되는 속도가 빨라지고 있다 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 짚어보도록 할게요. 임대차 2법. 굉장히 뭐 말도 많고 탈도 많았던 임대차 2법, 임대차 3법 이 제도 개선안 이야기가 나오고 있는데요. 일단 지금 시점에서는 폐지보다는 개선 쪽에 의견이 쏠리는 것 같아요. 왜 그렇다고 보십니까?
◇ 김인만: 이게 사실 임대차 2법이 저도 불만이 좀 있었고요. 좀 잘못된 정책인 건 맞습니다만 이미 시행이 됐습니다. 악법도 법이라고 4년 동안 시행이 됐으면 지금 와서 폐지를 하게 되면 또 사회적인 엄청난 혼란, 또 왜곡이 발생하게 되면서 전세, 월세 가격이 또다시 올라갈 수도 있습니다. 그래서 문제가 있다면 이미 시행을 했기 때문에 보완을 하는 게 중요하지 전체적인 폐지는 바람직하지도 않다. 그리고 이게 국회에 법 통과를 해야 되는데요. 180석을 가진 야당이 아마 폐지에 동의할 가능성은 0%인 것 같습니다. 결국에는 저는 좀 보완을 해야 되는데 상한요율, 그러니까 갱신할 때 5%밖에 못 올리는 걸 한 10% 정도 좀 맡겨둔다면 왜곡도 줄이고 부작용도 좀 감소하지 않을까 싶어서 저는 완만한 보완 정도가 가장 현실적인 대안이라고 생각을 합니다.
◆ 조태현: 그러니까 말이죠. 이런 정책 같은 거 한 번 할 때 제대로 해야 되는데 당장 이거 했을 때 2020년 7월이었나요? 부작용이 어마어마했었잖아요. 그렇다면 소장님 보시기에는 요율을 높이는 정도가 제일 적합할 것이다, 이렇게 보면 되겠습니까?
◇ 김인만: 현실적으로는 그렇습니다. 처음부터 4년 전으로 돌아가게 되면 좀 더 면밀하게 여러 가지를 해야 되겠으나 지금 상황에서는 요율을 살짝 올리고요. 또 하나 제가 당부드리고 싶은 건 임대인, 임차인 합의해서 이제 계약서를 쓰게 되면 그 계약 내용에 대해서는 보장을 해 주는 지금은 계약을 합의를 하더라도 법에 따라서 나중에 또 말로 뒤엎어 버리는 경우들이 번번히 발생하고 있기 때문에 합의에 대한 계약 내용에 대해서는 계약이 우선하는 그런 내용들도 보완을 해 주면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 한 번 정책을 만들 때는 잘 만들어야 되는데 잘 못 만들었으니까 보안이라도 제대로 된 방향으로 했으면 좋겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장과 함께 다양한 부동산 시장의 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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