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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 03일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역, 핫한 이슈 <핫플 거기 어때?> 시간입니다. 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 오늘은 김효선 NH 농협 부동산 수석위원 함께 하도록 하겠습니다. 오랜만에 스튜디오에 모셨습니다. 어서 오십시오. 설 연휴 잘 보내셨습니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원(이하 김효선): 네, 잘 보냈습니다.
◆ 조태현: 설 연휴 동안에 많은 분들 이야기했던 그런 주제들. 물론 정치 정국 상황도 있겠지만 딥시크도 있고 여러 가지 이유가 있겠지만은 부동산 이야기도 많이 하셨을 것 같아요. 설 연휴 전후로 주목하시는 부동산 이슈 어떤 게 있습니까?
◇ 김효선: 아무래도 최근에 집값이 많이 하락했다고 하니까 이 기회에 매수를 하려는 그런 분들도 좀 많아서 부동산 가격에 대한 이야기를 좀 많이 하셨을 텐데요. 사실 거래가 되어야 이게 가격이라는 게 형성이 될 텐데 최근에는 거래량이 굉장히 급감한 상태라서 개인적으로는 매매나 전월세를 포함한 전체 거래량이 어떻게 되는지 그리고 실제 거래된 금액에 따라서 상승 또는 하락을 하기 때문에 그런 금액들을 좀 눈여겨보고 있었습니다.
◆ 조태현: 그럼 일단 거래량을 많이 봐야 된다고 이해를 하면 되겠습니까?
◇ 김효선: 네. 맞습니다.
◆ 조태현: 거래량이 얼마나 줄었습니까?
◇ 김효선: 거래량이 지난해 7월이 서울 아파트가 한 9천 대 넘게 거래가 됐었는데 9월부터 12월까지 연속 4개월 동안 3천 건대로 줄었어요.
◆ 조태현: 절반 이하네요. 그러면?
◇ 김효선: 그렇죠. 근데 지금 1월은 아직 집계 중이긴 하지만 천 건대 정도로 예상이 됩니다. 그러니까 한참 때에 비해서는 거의 거래 단절로 볼 수 있을 만큼 굉장히 크게 줄어드는 상황이죠.
◆ 조태현: 1월 거래가 이번 달 말까지 집계가 되나요?
◇ 김효선: 한 달 정도 텀을 두고 집계가 됩니다.
◆ 조태현: 좀 봐야겠지만 좋은 신호가 나올 것 같지는 않습니다. 가격도 그래요. 전국 아파트값이 벌써 10주 연속 하락 중인데 한국은행에서도 주택 가격이 더 떨어질 것이다 이런 전망을 내놨더라고요. 그렇다면 실제로 지금 상황이 대세 하락장의 초입 정도는 된다, 이렇게 봐도 되는 건가요?
◇ 김효선: 사실상 전국의 주택 가격은 2023년 11월 말부터 한 번도 상승한 적이 없습니다. 중간에 보합은 있었지만. 그러니까 전국으로 봤을 때는 오히려 하락 장세가 굉장히 길어지고 있는 상황이고요. 아마도 서울이나 수도권 중심으로 좀 말씀을 드리는 게 많으니까 작년에 한 5월부터는 계속해 그래서 가격이 오르다가 작년 7월을 기점으로 해서 가격이 많이 떨어졌잖아요. 근데 서울 안에서도 올해는 서울이 서울만 보합을 계속 연속 3주 동안 하고 있는데 25개의 자치구 중에서 14개 지역이 하락한 지역이고 11개 지역은 여전히 상승을 하고 있는 그런 상황입니다. 그래서 전국적으로는 하락 장세에 들어선 상황에서 서울 안에서도 초미세 양극화가 진행되고 있다고 봐야 될 것 같아요.
◆ 조태현: 그러니까 서울에서도 전반적인 집값 상승세는 멈췄지만 일부 잘 되는 곳 이런 곳만 계속 가고 있다?
◇ 김효선: 맞습니다. 지난해도 누적으로 보면요. 서울 강남 3구와 마용성이라고 불리는 지역들이 6% 이상 상승을 했어요. 가장 크게 뚜렷하게 상승을 했는데 올해도 마찬가지로 11개 지역 중에서 여전히 크게 상승하고 있는 지역들이 언급한 지역들이거든요.
◆ 조태현: 역시 여전히 올해도 양극화라는 이슈는 계속 이어지지 않을까라고 생각이 드는 그런 분위기입니다. 그런데 영끌족들 상황을 보면은 지금 매물을 계속 내놓고 있다고 하잖아요. 이런 것들이 전반적으로 봤을 때는 어떤 시장에 굉장히 안 좋은 분위기를 반영한다고 볼 수 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선: 맞습니다. 영끌족들은 지난해 내내 매물을 계속해서 내놓으면서 거래가 많이 됐을 때조차도 매물은 뭐 잠깐 감소한 적은 있었지만 계속해서 증가를 하고 있는 상황이고요. 또 이러한 것들이 구축뿐만 아니라 경매 시장에도 매물들이 많이 나오고 있는 상황이라 아무래도 이자 부담이 가장 컸던 2022년도를 조금 견디긴 했으나 앞으로도 전망이 좀 좋지는 않다고 판단하기 때문에
◆ 조태현: 그렇죠. 금리 내려가는 속도도 생각처럼은 잘 안 되고.
◇ 김효선: 그래서 급매 수준까지는 아니지만 팔릴 수 있을 때 좀 빨리 팔자는 이런 움직임이 많은 것 같습니다.
◆ 조태현: 그렇기 때문에 뭐 영끌족들도 이제는 계속 내놓고 경매도 많이 하는 것 같은 그런 상황이더라고요. 신규 경매 물건수가 12만 건으로 1년 전보다 18% 늘었다 굉장히 많이 늘어나는 그런 분위기인 것 같습니다.주택연금에 새로 가입하는 사람도 늘고 중도 이탈자도 줄었다 이거는 무슨 이유입니까?
◇ 김효선: 주택연금도 사실 집값이 하락하는 식의 단골 뉴스로 나오는 그런 부분인데 주택을 이제 맡겨가지고 그걸 통해서 연금을 받는거잖아요.
◆ 조태현: 그렇죠.
◇ 김효선: 근데 그런 것들이 집값이 올라갈 때는 사실상 주택연금에 그 당시에 시세를 가지고 평가를 받기 때문에 사실상 손해라고 많이 판단을 하지만 지금처럼 집값이 올라가지 않을 거라고 예상을 하면은 많이들 가입을 하게 되거든요. 그래서 그런 이유 때문에 많이 가입을 하고 있는 것 같고 또 하나 바뀐 부분이 올해 실버타운에 입주를 하더라도 주택연금을 유지시켜주는 쪽으로 제도가 변동이 됐어요. 그러니까 그렇게 되면 비어 있는 집을 임대 소득까지도 발생할 수 있는 그런 용도로도 활용이 되기 때문에 아마도 더 인기가 많아질 것 같습니다.
◆ 조태현: 그러면 이런 전반적인 상황을 봤을 때 지금 부동산 시장은 굉장히 찬 바람이 불고 있다는 걸 보여주는 것들이 많은데 그럼에도 불구하고 상저하고 그러니까 하반기에는 집값이 좀 오를 것이다 이런 전망이 많더라고요. 이거는 왜 이렇게 보는 겁니까?
◇ 김효선: 사실 경제 저성장이 완전히 고착화되고 있고 관련된 부동산 제도도 생각보다 완화가 이번 정권에서 많이 되지 못했잖아요.
◆ 조태현: 하려다가 지금 정권이 스스로 무너져 버렸기 때문에 그런 것도 있죠.
◇ 김효선: 그리고 관련된 이런 기본적인 구조 같은 경우는 집값이 하락할 수밖에 없는 상황에서 말씀하신 정치적인 변수까지 있다 보니 불확실성이 자산 시장의 가장 큰 적이라는 말처럼 아예 거래를 멈춘 상황이잖아요. 그래서 상저 자체는 이제는 거의 팩트라고 보여지고요. 다만 하고까지 전망을 하는 이유에는 몇 가지 단서가 필요한 것 같아요. 저도 사실 작년 말에는 하고를 예상을 하긴 했었는데 그렇게 되려면 사실 금리 인하가 좀 빨리 돼야 되고 왜냐하면 7월에는 DSR도 3단계까지 완전히 되기 때문에 금리가 인하되지 않으면 대출받는 금액이 크게 줄잖아요. 그래서 금리 인하가 돼야 되고 정치적인 부분들이 좀 해결이 돼야 되는데 사실상 최근의 움직임을 보면 생각보다 빨리 이게 해결되지 않을 수도 있다고 보여지거든요. 그래서 금리 인하와 정치적인 불확실성이 해결이 되는 이런 부분들이 맞물리면서 작년처럼 공급 부족이 패닉 수준까지 오게 됐을 때 하고까지 갈 수는 있지만 사실상 지금으로서는 이제 정치적인 불확실성과 공급 부족도 어느 정도는 약간 좀 우리가 여기에 대해서 무감각해지는 부분들이 있어요.
◆ 조태현: 내성이 생긴 것 같아요.
◇김효선: 그래서 작년처럼의 임팩트는 좀 없을 수 있기 때문에 ‘상저하중’ 정도 예상을 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 그러니까 전반적으로 하고까지 가려면 조건이 많아서 금리 인하라든지 정치적 불확실성이라든지 공급 부족 우려까지 이런 것들이 많아서 하고까지 가기는 좀 쉽지 않을 것이다 이렇게 보면 될 것 같은데 만약에 그렇게 됐을 때도 하고에 갈 수 있는 어떤 모멘텀이 있다면은 어떤 게 또 있을까요? 이 세 가지 말고요.
◇ 김효선: 일단은 거래가 늘어나야 되거든요. 그러니까 거래가 늘면 말씀드린 것처럼 이게 호가로 거래가 되는 지역들은 가격이 빠르게 상승할 거고 그렇지 않은 지역들은 여전히 지난해처럼 가격은 하락을 유지하게 될 수 있습니다. 그래서 거래량이 늘어나야 되는데 그러려면 말씀드린 대로 이제 정책이 어떻게 바뀔 것이다, 예를 들어 정권이 바뀌게 되면 과거에 했던 이런 여러 가지 정책들을 미리 예상을 하고 거래를 시작하게 될 거거든요. 그래서 일단 정권이 어느 방향으로 가는지에 대한 좀 윤곽이 보여야 되는 게 첫 번째인 것 같습니다.
◆ 조태현: 이 윤곽은 언제쯤 보일지 모르기 때문에 넘어가도록 하겠습니다. 그런데 서울 부동산에 대한 수요는 높은 상황인 것 같아요. 집값 상승세가 멈춘 상황이라면 거래가 활발해져야 될 텐데 집을 살 생각이 있는 분들 부동산 정책 흐름 이런 부분에도 관심을 가지시는 게 좋을 것 같아요. 당장 이번 달부터 바뀌는 정책들은 어떤 게 있죠?
◇ 김효선: 소위 무순위 청약 조건, ‘줍줍’이라고 하는 부분들이 과거에는 통장이 없어도 되고 만 19세 이상만 되면은 어느 지역에 살든 유주택자까지도 넣을 수 있었기 때문에 인기 있는 지역들은 정말 많아요.
◆ 조태현: 맞아요. 몇 백 대 이런.. 뭐예요 저건?
◇ 김효선: 그게 너무 과열이 되다 보니까 거기에 대한 게 조금 변화가 무주택자 조건이 있어야 되고요. 거주지에 대해서는 아직 제도 개선 방안을 논의 중이라 이런 것들을 해결하고 2월이나 3월 안에는 조금 강화가 되는 방향으로 바뀔 수 있을 것 같고요. 올해는 사실 근데 주택 시장에 큰 영향을 줄 만한 제도 변화가 많지는 않습니다. 청년이라든가 신혼부부들 위주의 지원책이 좀 많이 나온 상황입니다.
◆ 조태현: 어떤 게 있습니까?
◇ 김효선: 일단 청년 주택 드림 대출이라는 게 출시가 되는데요. 청년들에 한해서 내 집 마련을 위해 금리 2%대의 그런 분양가의 80%까지 대출을 해 주는 상품이 나오게 됩니다. 그럼 아무래도 금액이 자산 아니 연봉 같은 것들이 7천만 원 이하인 청년들은 누구나 가입을 할 수 있거든요. 그래서 내 집 마련에 도움이 될 수 있는 그런 부분들이 나오고 또 비슷한 걸로는 청년 희망 드림 주택이 공급이 됩니다. 좀 입지가 비교적 우수한 지역들 국공유지라든가 노후 청사를 활용한 이런 지역들을 분양가 시세 대비 80% 수준으로 저렴하게 공급해 주는 그런 부분도 생기고요. 지난해 많이 활용을 했던 신생아 특례 대출론이 올해 부부 합산 연소득 2억 5천만 원까지 가능할 수 있도록 바뀝니다. 사실상 2억 5천만 원은 너무 큰 금액이기 때문에 거의 소득 조건 없이 아이만 출산하면은 신생아 특례대출 DSR에서도 제외가 될 수 있는 그런 것들을 활용할 수 있게 여러 가지 금융 관련 지원책이 생깁니다.
◆ 조태현: 저 때도 이런 것 좀 있었으면 좋았을 것 같은데 꼭 제가 다 지난 다음에 이런 것들이 생긴단 말이죠. 좀 개인적으로 아쉬운 부분인데요. 그런데 이렇게 대출에 대한 어떤 우대가 시작이 되고 여러 가지 지원책이 생긴다 그래도 집을 사는 거는 만만치 않은 일인 것 같아요. 특히 어떤 강남 같은 데 집을 사겠다 그러면은 뭐 꿈도 못 꿀 것 같은데 최근에 3.3제곱미터당 2억 원이 넘는 거래, 이러면 뭐 거의 3.3제곱미터가 집 한 채 값이 될 수도 있는 거네요. 어딥니까? 여기는?
◇ 김효선: 그렇죠 지금 작년과 마찬가지로 반포동이 여전히 강세를 보이는데 래미안원베일리 133제곱미터. 그러니까 40평형대의 아파트가 무려 106억 원에 거래가 됐어요.
◆ 조태현: 106억 원으로 집을 한 채 산다고요?
◇ 김효선: 네. 예전에도 200억 원대도 거래가 된 적은 있었지만 그런 것들은 대형 평형 이 아니었는데, 지금은 그렇지 않은 대단지에서 나온 그런 최초의 사례고요. 래미안 원베일리 같은 경우는 101제곱미터면 30평형대인데 지금 올해 1월에 61억 5천만 원에 거래된 사례도 있어요. 그래서 지난해 거래 금액과 비교해 봤을 때도 떨어지지 않은 비슷한 수준의 그런 거래거든요. 그래서 여전히 이 거래는 호가로 되고 있다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 난리네요. 그런데 이 소식이 크게 와 닿는 게 서울 내에서도 집값 양극화가 워낙 극심하기 때문에 이런 이야기가 더 나오는 것 같아요. 도봉구 아파트 한 채가 5억인데 강남 아파트에서는 25억이다. 이렇게 강남의 수요가 굳이 몰리는 이유 뭐 복잡하고 막 별로 안 좋을 것 같은데 이렇게 몰리는 이유는 뭘까요?
◇ 김효선: 이게 주택도 지금 의식주 중에서 사실 의나 식 같은 경우도 굉장히 고가의 프리미엄 시장이 형성되어 있잖아요. 한참 때 오마카세 같은 거 유행하기도 했고 옷은 말할 것도 없고요. 근데 주택에 있어서도 이제 명품의 가치를 부여를 하는 것 같아요. 그러니까 우리가 거주 요건 자산의 가치 여러 가지 얘기를 하지만 약간 상징적인 가치를 부여하게 되는 것 같습니다 .그래서 상속을 받거나 크게 성공을 한 분들이 금액에 상관없이 살고 싶은 주택을 사게 되는 경우들이 많이 생기고 그런 지역들은 매물도 굉장히 희소하고 굳이 파는 사람도 저가로 싸게 내놓을 이유가 없기 때문에 호가로 유지를 하고 있기 때문에 이게 거래가 되는 순간 이렇게 뉴스에 많이 나올 만큼 큰 금액으로 거래되는 것 같습니다.
◆ 조태현: 강북 쪽에도 핫플레이스가 있는 것 같아요. 한남 2, 3구역 살펴보라라는 이야기를 하는데 강북권 최대 재개발 구역이다 보니까 실제로 문의가 많이 들어온다고 해요. 여기는 왜 그렇게 인기가 많다고 보십니까?
◇ 김효선: 한남동은 말할 것도 없이 입지는 서울 안에 가장 코어에 있는 곳이고 그리고 이게 뉴타운이거든요. 그래서 한강변 라인을 따라서 이제 2, 3, 4구역, 5구역까지 지금 진행이 되고 있습니다. 1구역은 해제가 됐고요. 3구역 같은 경우는 속도가 제일 빨라서 관리 처분까지 나와서 이주를 하고 있는 상황이라 매일을 하지 못하는 상황이고 2구역 같은 경우도 지금 속도가 꽤 많이 난 상황이거든요. 그래서 최근에는 2구역과 4구역에 대한 문의가 좀 많은 상황입니다. 아무래도 입지가 워낙에 훌륭하고 그 지역 쪽에 있는 고급 주택들이 이미 100억 원, 200억 원 이렇게 거래가 된다는 얘기들도 많이 나오고 또 일반 분양 물량도 4구역 같은 경우에는 꽤 많이 나올 예정이라서 굉장히 좀 인기가 많은 상황입니다.
◆ 조태현: 역시 지금 주택도 전반적으로 어떤 고급화 이런 것들이 트렌드 대세가 됐다 이렇게도 볼 수 있는 건가요? 좀 예전이랑 많이 분위기가 바뀐 것 같아요.
◇ 김효선: 이 지역들도 지금 30평일 때 50평일 때 받을 수 있는 물량들이 정해져 있거든요. 근데 그런 것들은 매물이 막 60억 그래요. 근데 가서 보면은 굉장히 정말 허름한 빌라 상가 이런 것들이거든요.
◆ 조태현: 그럼에도 불구하고 나중을 기대를 하고요. 알겠습니다. 근데 재건축 재개발할 때 구역 내에 초등학교 신설을 두고도 갈등이 많은 것 같아요. 이런 학교 유무가 아파트 가격에도 영향을 미치나요?
◇ 김효선: 그렇죠. 실제로 이제 거래가 이제 완전하게 되고 있는 구축들을 살펴봐도 초등학교가 있는 지역들과 없는 지역들은 가격 차이가 좀 크고요.
◆ 조태현: 있는 데가 더 높아요?
◇ 김효선: 있는 데가 굉장히 높습니다. 아무래도 40대 자녀 있는 가정들이 모여 사는 곳들이 가격 형성이 좀 빠르게 올라가고 이런 투자성이 좀 크거든요. 그리고 최근에는 또 초등학교 인구들이 줄어들기 때문에 지금 올림픽파크 포레온 진행할 때도 그 안에 초등학교가 원래 신설이 되기로 되어 있었는데 그거를 뭐 분교로 바꾼다, 캠퍼스형으로 바꾼다 얘기가 많았어요. 교육청 입장에서 봤을 때는 이제 따져보면 그만큼 초등학생이 부족하니까. 그러니까 당장은 많을 수 있지만 시간이 지나면 어쨌든 절대적인 숫자가 줄어들기 때문에 지금 통폐합을 하고 있는 상황에서 신설을 한다는 게 굉장히 부담일 수 있거든요. 그래서 지금 점점 더 어떻게 보면은 희소성이 커지는 거죠. 초등학교가 멀면은 맞벌이하는 부부나 아이 키우는 입장에서는 사실 초등학교가 단지 안에 있는 게 중요하잖아요. 그렇기 때문에 많은 금액을 주고도 아파트 전세나 매매로 이전을 하는 거거든요. 그렇기 때문에 지금도 희소성이 크고 이게 여러 가지 집을 택하는 하나의 조건이 되지만 앞으로도 희소성 때문에 더 그런 가치는 커질 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 원래 둔촌주공 일대 그 안에 초등학교가 하나 있지 않았나요?
◇ 김효선: 네 있었습니다. 인근에도 있고요.
◆ 조태현: 다시 갖다 놓으면 되지 왜 아무튼 임대차 시장도 한번 살펴보도록 하겠습니다. 매매가 지금 굉장히 찬 바람이 불고 조금 싸늘해졌는데 전세 가격도 보합세라고 해요. 얼마나 뭐 별로 안 오르고 있습니까?
◇ 김효선: 하락을 하고 있는 상황입니다. 오히려. 수치로 봤을 때도 전국적으로는 0.01% 정도 하락을 했고요. 수도권 안에서도 동일하게 하락 폭을 유지하고 있는 상황입니다. 서울만 이제 겨우 보합세를 유지하고 있는 그런 상황이라서 전셋 값이 한참 많이 오르다가 최근 들어서는 조금 주춤하는 모습입니다.
◆ 조태현: 그럼 앞에 그 매매 시장과 연결해서 생각을 해보면 전세 시장의 이런 흐름도 당분간은 유지될 가능성이 크다 이렇게 봐야 되는 겁니까?
◇ 김효선: 그럴 가능성이 좀 클 것 같아요. 근데 좀 눈여겨봐야 될 거는 전세 가격과 매매 가격이 지금 이제 동조화 현상을 보이고 있는데 월세 가격은 굉장히 크게 오르고 있단 말이에요. 특히 아파트 같은 경우에도 전세에서 월세로 많이 전환을 하고 있고 주변에서도 요즘에 많이 문의를 하는 게 월세 가격을 조금 올리는 거에 대한 임대인과 임차인의 이런 분쟁 요인들로 문의를 많이 하세요. 그래서 이게 전월세는 좀 올해는 전체적으로 봐야 되지 않냐는 생각이 좀 들더라고요. 그러니까 전세 가격이 떨어지는 여러 가지 이유가 있겠죠. 그냥 전세 가격 자체가 떨어지는 부분도 있을 있고 반면에 전세가 월세화가 되면 그게 떨어지는 것처럼 보일 수가 있거든요. 그래서 그것도 지역에 따라서 조금 달리 그 원인을 찾을 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 이것도 그럼 지역별로 봐야 된다는 거네요. 전세의 월세화 이런 부분도 조금 지켜봐야 될 것 같습니다. 그런데 전세 사기 불안 이 부분도 계속 남아 있어 가지고 월세 쪽에 조금 더 사람들의 시선이 많이 가는 거 아닌가 이런 분석도 나오는 것 같아요. 이 부분에 있어서는 대안이라든지 어떤 대책 같은 거 마련될 수 있다고 보십니까?
◇ 김효선: 지금 국토부에서 굉장히 노력을 많이 하고는 있습니다. 그래서 관련돼서 사전에 좀 방지할 수 있도록 여러 가지 어플도 개발을 하고 있고 공인중개사들 이거에 관련된 강화책들도 마련을 하고 있어서 이게 그래도 올해 안에는 어느 정도 조금 해결을 할 수 있지 않을까라는 생각은 들거든요. 그렇지만 사람들의 인식을 바꾸는 게 사실은 굉장히 가장 좀 오래 걸리는 부분이라서 그냥 작년에는 우리가 아파트 비아파트에 전세를 비선호하기 때문에 아파트로 몰린다 여기에만 집중을 했지만 그동안 이 빌라 시장의 월세가 굉장히 급격하게 오르고 있던 거를 좀 간파를 못하고 있었던 것 같아요. 근데 그런 부분들이 번지다 보니 이제 빌라나 그쪽도 월세 가격이 너무 치솟았고 그게 이제 아파트까지로 번지는 그런 상황이 된 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이런 부분들을 해결하려면 지금처럼 솜방망이 처벌 말고 좀 제대로 좀 도깨비 방망이로 두들겨 패는 그런 것도 필요할 것 같습니다. 분양 시장 한번 살펴보고 갈게요. 올해 강남권의 첫 분양, 이번 달에 예정돼 있다고 하는데 여기에 또 로또라는 이야기가 붙는 것 같더라고요.어딥니까?
◇ 김효선: 지금 방배 재건축 구역 안에 있는 래미안원페를라 라는 아파트인데요. 분양가 상한제 적용받는 지역이기 때문에 시세 대비해서는 저렴하게 또 나올 수밖에 없는 상황입니다. 그렇지만 작년에 많이 분양했던 곳들보다는 조금 고분양가 논란이 있긴 하거든요. 그러니까 그게 하나의 분상제 적용되는 지역에서는 시세 대비해서 저렴하게 분양할수록 실거주 의무가 적용이 됩니다. 그게 2년에서 5년까지 적용이 되는데 여기 같은 경우에는 그게 적용이 안 돼요. 실거주 의무가 없습니다. 그 얘기는 거의 시세에 준하게 가격이 나왔다라는 얘기거든요. 그 시세 대비해서 그렇게 많이 저렴하지 않다는 거죠.
◆ 조태현: 로또는 아니네요.
◇ 김효선: 어느 정도 보장은 될 수 있겠지만 그렇게 과거처럼 바로 수십억이 보장되는 정도 수준은 아니기 때문에 지금 수요자들도 여러 가지 앞으로도 분양하는 강남권에 여러 가지가 남아 있기 때문에요. 일단은 좀 고민은 필요할 것 같아서 청약은 성공적으로 되긴 하겠지만 작년처럼의 그렇게 큰 경쟁률을 기대하기는 조금 어렵지 않을까.
◆ 조태현: 그래도 어느 정도는 되지 않을까. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김효선: 최근에 초미세 양극화로 이제 월세는 고공행진을 하고 있는 이런 시안으로 평가를 할 수 있을 것 같은데 이럴 때는 사실 우리가 굉장히 합리적인 판단을 하기보다는 생존을 위한 전략으로 패닉 바잉을 선택할 때가 많거든요. 근데 그렇게 하지 마시고 올해는 사실 변수도 굉장히 많고 전체적인 그 개인의 자산이나 여러 가지 현금 흐름은 굉장히 좋지 않을 거기 때문에 이런 상황에서 또 한꺼번에 수요가 몰릴 수 있는 부분들이 있습니다. 그래서 여러 가지 금리 인하라든가 DSR 3단계 같은 것들을 염두에 두시고 패닉 바잉을 하지 않도록 사전에 대비를 하시기를 부탁을 드리겠습니다.
◆ 조태현: 항상 패닉 바잉 이런 것들 남들에 휩쓸려 가는 것들은 어느 자산 시장에서나 굉장히 위험한 행위인데 하지 말라고 말씀을 드려도 잘 안 망가지는 것 같아요. 지금까지 김효선 NH 농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 03일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역, 핫한 이슈 <핫플 거기 어때?> 시간입니다. 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 오늘은 김효선 NH 농협 부동산 수석위원 함께 하도록 하겠습니다. 오랜만에 스튜디오에 모셨습니다. 어서 오십시오. 설 연휴 잘 보내셨습니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원(이하 김효선): 네, 잘 보냈습니다.
◆ 조태현: 설 연휴 동안에 많은 분들 이야기했던 그런 주제들. 물론 정치 정국 상황도 있겠지만 딥시크도 있고 여러 가지 이유가 있겠지만은 부동산 이야기도 많이 하셨을 것 같아요. 설 연휴 전후로 주목하시는 부동산 이슈 어떤 게 있습니까?
◇ 김효선: 아무래도 최근에 집값이 많이 하락했다고 하니까 이 기회에 매수를 하려는 그런 분들도 좀 많아서 부동산 가격에 대한 이야기를 좀 많이 하셨을 텐데요. 사실 거래가 되어야 이게 가격이라는 게 형성이 될 텐데 최근에는 거래량이 굉장히 급감한 상태라서 개인적으로는 매매나 전월세를 포함한 전체 거래량이 어떻게 되는지 그리고 실제 거래된 금액에 따라서 상승 또는 하락을 하기 때문에 그런 금액들을 좀 눈여겨보고 있었습니다.
◆ 조태현: 그럼 일단 거래량을 많이 봐야 된다고 이해를 하면 되겠습니까?
◇ 김효선: 네. 맞습니다.
◆ 조태현: 거래량이 얼마나 줄었습니까?
◇ 김효선: 거래량이 지난해 7월이 서울 아파트가 한 9천 대 넘게 거래가 됐었는데 9월부터 12월까지 연속 4개월 동안 3천 건대로 줄었어요.
◆ 조태현: 절반 이하네요. 그러면?
◇ 김효선: 그렇죠. 근데 지금 1월은 아직 집계 중이긴 하지만 천 건대 정도로 예상이 됩니다. 그러니까 한참 때에 비해서는 거의 거래 단절로 볼 수 있을 만큼 굉장히 크게 줄어드는 상황이죠.
◆ 조태현: 1월 거래가 이번 달 말까지 집계가 되나요?
◇ 김효선: 한 달 정도 텀을 두고 집계가 됩니다.
◆ 조태현: 좀 봐야겠지만 좋은 신호가 나올 것 같지는 않습니다. 가격도 그래요. 전국 아파트값이 벌써 10주 연속 하락 중인데 한국은행에서도 주택 가격이 더 떨어질 것이다 이런 전망을 내놨더라고요. 그렇다면 실제로 지금 상황이 대세 하락장의 초입 정도는 된다, 이렇게 봐도 되는 건가요?
◇ 김효선: 사실상 전국의 주택 가격은 2023년 11월 말부터 한 번도 상승한 적이 없습니다. 중간에 보합은 있었지만. 그러니까 전국으로 봤을 때는 오히려 하락 장세가 굉장히 길어지고 있는 상황이고요. 아마도 서울이나 수도권 중심으로 좀 말씀을 드리는 게 많으니까 작년에 한 5월부터는 계속해 그래서 가격이 오르다가 작년 7월을 기점으로 해서 가격이 많이 떨어졌잖아요. 근데 서울 안에서도 올해는 서울이 서울만 보합을 계속 연속 3주 동안 하고 있는데 25개의 자치구 중에서 14개 지역이 하락한 지역이고 11개 지역은 여전히 상승을 하고 있는 그런 상황입니다. 그래서 전국적으로는 하락 장세에 들어선 상황에서 서울 안에서도 초미세 양극화가 진행되고 있다고 봐야 될 것 같아요.
◆ 조태현: 그러니까 서울에서도 전반적인 집값 상승세는 멈췄지만 일부 잘 되는 곳 이런 곳만 계속 가고 있다?
◇ 김효선: 맞습니다. 지난해도 누적으로 보면요. 서울 강남 3구와 마용성이라고 불리는 지역들이 6% 이상 상승을 했어요. 가장 크게 뚜렷하게 상승을 했는데 올해도 마찬가지로 11개 지역 중에서 여전히 크게 상승하고 있는 지역들이 언급한 지역들이거든요.
◆ 조태현: 역시 여전히 올해도 양극화라는 이슈는 계속 이어지지 않을까라고 생각이 드는 그런 분위기입니다. 그런데 영끌족들 상황을 보면은 지금 매물을 계속 내놓고 있다고 하잖아요. 이런 것들이 전반적으로 봤을 때는 어떤 시장에 굉장히 안 좋은 분위기를 반영한다고 볼 수 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선: 맞습니다. 영끌족들은 지난해 내내 매물을 계속해서 내놓으면서 거래가 많이 됐을 때조차도 매물은 뭐 잠깐 감소한 적은 있었지만 계속해서 증가를 하고 있는 상황이고요. 또 이러한 것들이 구축뿐만 아니라 경매 시장에도 매물들이 많이 나오고 있는 상황이라 아무래도 이자 부담이 가장 컸던 2022년도를 조금 견디긴 했으나 앞으로도 전망이 좀 좋지는 않다고 판단하기 때문에
◆ 조태현: 그렇죠. 금리 내려가는 속도도 생각처럼은 잘 안 되고.
◇ 김효선: 그래서 급매 수준까지는 아니지만 팔릴 수 있을 때 좀 빨리 팔자는 이런 움직임이 많은 것 같습니다.
◆ 조태현: 그렇기 때문에 뭐 영끌족들도 이제는 계속 내놓고 경매도 많이 하는 것 같은 그런 상황이더라고요. 신규 경매 물건수가 12만 건으로 1년 전보다 18% 늘었다 굉장히 많이 늘어나는 그런 분위기인 것 같습니다.주택연금에 새로 가입하는 사람도 늘고 중도 이탈자도 줄었다 이거는 무슨 이유입니까?
◇ 김효선: 주택연금도 사실 집값이 하락하는 식의 단골 뉴스로 나오는 그런 부분인데 주택을 이제 맡겨가지고 그걸 통해서 연금을 받는거잖아요.
◆ 조태현: 그렇죠.
◇ 김효선: 근데 그런 것들이 집값이 올라갈 때는 사실상 주택연금에 그 당시에 시세를 가지고 평가를 받기 때문에 사실상 손해라고 많이 판단을 하지만 지금처럼 집값이 올라가지 않을 거라고 예상을 하면은 많이들 가입을 하게 되거든요. 그래서 그런 이유 때문에 많이 가입을 하고 있는 것 같고 또 하나 바뀐 부분이 올해 실버타운에 입주를 하더라도 주택연금을 유지시켜주는 쪽으로 제도가 변동이 됐어요. 그러니까 그렇게 되면 비어 있는 집을 임대 소득까지도 발생할 수 있는 그런 용도로도 활용이 되기 때문에 아마도 더 인기가 많아질 것 같습니다.
◆ 조태현: 그러면 이런 전반적인 상황을 봤을 때 지금 부동산 시장은 굉장히 찬 바람이 불고 있다는 걸 보여주는 것들이 많은데 그럼에도 불구하고 상저하고 그러니까 하반기에는 집값이 좀 오를 것이다 이런 전망이 많더라고요. 이거는 왜 이렇게 보는 겁니까?
◇ 김효선: 사실 경제 저성장이 완전히 고착화되고 있고 관련된 부동산 제도도 생각보다 완화가 이번 정권에서 많이 되지 못했잖아요.
◆ 조태현: 하려다가 지금 정권이 스스로 무너져 버렸기 때문에 그런 것도 있죠.
◇ 김효선: 그리고 관련된 이런 기본적인 구조 같은 경우는 집값이 하락할 수밖에 없는 상황에서 말씀하신 정치적인 변수까지 있다 보니 불확실성이 자산 시장의 가장 큰 적이라는 말처럼 아예 거래를 멈춘 상황이잖아요. 그래서 상저 자체는 이제는 거의 팩트라고 보여지고요. 다만 하고까지 전망을 하는 이유에는 몇 가지 단서가 필요한 것 같아요. 저도 사실 작년 말에는 하고를 예상을 하긴 했었는데 그렇게 되려면 사실 금리 인하가 좀 빨리 돼야 되고 왜냐하면 7월에는 DSR도 3단계까지 완전히 되기 때문에 금리가 인하되지 않으면 대출받는 금액이 크게 줄잖아요. 그래서 금리 인하가 돼야 되고 정치적인 부분들이 좀 해결이 돼야 되는데 사실상 최근의 움직임을 보면 생각보다 빨리 이게 해결되지 않을 수도 있다고 보여지거든요. 그래서 금리 인하와 정치적인 불확실성이 해결이 되는 이런 부분들이 맞물리면서 작년처럼 공급 부족이 패닉 수준까지 오게 됐을 때 하고까지 갈 수는 있지만 사실상 지금으로서는 이제 정치적인 불확실성과 공급 부족도 어느 정도는 약간 좀 우리가 여기에 대해서 무감각해지는 부분들이 있어요.
◆ 조태현: 내성이 생긴 것 같아요.
◇김효선: 그래서 작년처럼의 임팩트는 좀 없을 수 있기 때문에 ‘상저하중’ 정도 예상을 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현: 그러니까 전반적으로 하고까지 가려면 조건이 많아서 금리 인하라든지 정치적 불확실성이라든지 공급 부족 우려까지 이런 것들이 많아서 하고까지 가기는 좀 쉽지 않을 것이다 이렇게 보면 될 것 같은데 만약에 그렇게 됐을 때도 하고에 갈 수 있는 어떤 모멘텀이 있다면은 어떤 게 또 있을까요? 이 세 가지 말고요.
◇ 김효선: 일단은 거래가 늘어나야 되거든요. 그러니까 거래가 늘면 말씀드린 것처럼 이게 호가로 거래가 되는 지역들은 가격이 빠르게 상승할 거고 그렇지 않은 지역들은 여전히 지난해처럼 가격은 하락을 유지하게 될 수 있습니다. 그래서 거래량이 늘어나야 되는데 그러려면 말씀드린 대로 이제 정책이 어떻게 바뀔 것이다, 예를 들어 정권이 바뀌게 되면 과거에 했던 이런 여러 가지 정책들을 미리 예상을 하고 거래를 시작하게 될 거거든요. 그래서 일단 정권이 어느 방향으로 가는지에 대한 좀 윤곽이 보여야 되는 게 첫 번째인 것 같습니다.
◆ 조태현: 이 윤곽은 언제쯤 보일지 모르기 때문에 넘어가도록 하겠습니다. 그런데 서울 부동산에 대한 수요는 높은 상황인 것 같아요. 집값 상승세가 멈춘 상황이라면 거래가 활발해져야 될 텐데 집을 살 생각이 있는 분들 부동산 정책 흐름 이런 부분에도 관심을 가지시는 게 좋을 것 같아요. 당장 이번 달부터 바뀌는 정책들은 어떤 게 있죠?
◇ 김효선: 소위 무순위 청약 조건, ‘줍줍’이라고 하는 부분들이 과거에는 통장이 없어도 되고 만 19세 이상만 되면은 어느 지역에 살든 유주택자까지도 넣을 수 있었기 때문에 인기 있는 지역들은 정말 많아요.
◆ 조태현: 맞아요. 몇 백 대 이런.. 뭐예요 저건?
◇ 김효선: 그게 너무 과열이 되다 보니까 거기에 대한 게 조금 변화가 무주택자 조건이 있어야 되고요. 거주지에 대해서는 아직 제도 개선 방안을 논의 중이라 이런 것들을 해결하고 2월이나 3월 안에는 조금 강화가 되는 방향으로 바뀔 수 있을 것 같고요. 올해는 사실 근데 주택 시장에 큰 영향을 줄 만한 제도 변화가 많지는 않습니다. 청년이라든가 신혼부부들 위주의 지원책이 좀 많이 나온 상황입니다.
◆ 조태현: 어떤 게 있습니까?
◇ 김효선: 일단 청년 주택 드림 대출이라는 게 출시가 되는데요. 청년들에 한해서 내 집 마련을 위해 금리 2%대의 그런 분양가의 80%까지 대출을 해 주는 상품이 나오게 됩니다. 그럼 아무래도 금액이 자산 아니 연봉 같은 것들이 7천만 원 이하인 청년들은 누구나 가입을 할 수 있거든요. 그래서 내 집 마련에 도움이 될 수 있는 그런 부분들이 나오고 또 비슷한 걸로는 청년 희망 드림 주택이 공급이 됩니다. 좀 입지가 비교적 우수한 지역들 국공유지라든가 노후 청사를 활용한 이런 지역들을 분양가 시세 대비 80% 수준으로 저렴하게 공급해 주는 그런 부분도 생기고요. 지난해 많이 활용을 했던 신생아 특례 대출론이 올해 부부 합산 연소득 2억 5천만 원까지 가능할 수 있도록 바뀝니다. 사실상 2억 5천만 원은 너무 큰 금액이기 때문에 거의 소득 조건 없이 아이만 출산하면은 신생아 특례대출 DSR에서도 제외가 될 수 있는 그런 것들을 활용할 수 있게 여러 가지 금융 관련 지원책이 생깁니다.
◆ 조태현: 저 때도 이런 것 좀 있었으면 좋았을 것 같은데 꼭 제가 다 지난 다음에 이런 것들이 생긴단 말이죠. 좀 개인적으로 아쉬운 부분인데요. 그런데 이렇게 대출에 대한 어떤 우대가 시작이 되고 여러 가지 지원책이 생긴다 그래도 집을 사는 거는 만만치 않은 일인 것 같아요. 특히 어떤 강남 같은 데 집을 사겠다 그러면은 뭐 꿈도 못 꿀 것 같은데 최근에 3.3제곱미터당 2억 원이 넘는 거래, 이러면 뭐 거의 3.3제곱미터가 집 한 채 값이 될 수도 있는 거네요. 어딥니까? 여기는?
◇ 김효선: 그렇죠 지금 작년과 마찬가지로 반포동이 여전히 강세를 보이는데 래미안원베일리 133제곱미터. 그러니까 40평형대의 아파트가 무려 106억 원에 거래가 됐어요.
◆ 조태현: 106억 원으로 집을 한 채 산다고요?
◇ 김효선: 네. 예전에도 200억 원대도 거래가 된 적은 있었지만 그런 것들은 대형 평형 이 아니었는데, 지금은 그렇지 않은 대단지에서 나온 그런 최초의 사례고요. 래미안 원베일리 같은 경우는 101제곱미터면 30평형대인데 지금 올해 1월에 61억 5천만 원에 거래된 사례도 있어요. 그래서 지난해 거래 금액과 비교해 봤을 때도 떨어지지 않은 비슷한 수준의 그런 거래거든요. 그래서 여전히 이 거래는 호가로 되고 있다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 난리네요. 그런데 이 소식이 크게 와 닿는 게 서울 내에서도 집값 양극화가 워낙 극심하기 때문에 이런 이야기가 더 나오는 것 같아요. 도봉구 아파트 한 채가 5억인데 강남 아파트에서는 25억이다. 이렇게 강남의 수요가 굳이 몰리는 이유 뭐 복잡하고 막 별로 안 좋을 것 같은데 이렇게 몰리는 이유는 뭘까요?
◇ 김효선: 이게 주택도 지금 의식주 중에서 사실 의나 식 같은 경우도 굉장히 고가의 프리미엄 시장이 형성되어 있잖아요. 한참 때 오마카세 같은 거 유행하기도 했고 옷은 말할 것도 없고요. 근데 주택에 있어서도 이제 명품의 가치를 부여를 하는 것 같아요. 그러니까 우리가 거주 요건 자산의 가치 여러 가지 얘기를 하지만 약간 상징적인 가치를 부여하게 되는 것 같습니다 .그래서 상속을 받거나 크게 성공을 한 분들이 금액에 상관없이 살고 싶은 주택을 사게 되는 경우들이 많이 생기고 그런 지역들은 매물도 굉장히 희소하고 굳이 파는 사람도 저가로 싸게 내놓을 이유가 없기 때문에 호가로 유지를 하고 있기 때문에 이게 거래가 되는 순간 이렇게 뉴스에 많이 나올 만큼 큰 금액으로 거래되는 것 같습니다.
◆ 조태현: 강북 쪽에도 핫플레이스가 있는 것 같아요. 한남 2, 3구역 살펴보라라는 이야기를 하는데 강북권 최대 재개발 구역이다 보니까 실제로 문의가 많이 들어온다고 해요. 여기는 왜 그렇게 인기가 많다고 보십니까?
◇ 김효선: 한남동은 말할 것도 없이 입지는 서울 안에 가장 코어에 있는 곳이고 그리고 이게 뉴타운이거든요. 그래서 한강변 라인을 따라서 이제 2, 3, 4구역, 5구역까지 지금 진행이 되고 있습니다. 1구역은 해제가 됐고요. 3구역 같은 경우는 속도가 제일 빨라서 관리 처분까지 나와서 이주를 하고 있는 상황이라 매일을 하지 못하는 상황이고 2구역 같은 경우도 지금 속도가 꽤 많이 난 상황이거든요. 그래서 최근에는 2구역과 4구역에 대한 문의가 좀 많은 상황입니다. 아무래도 입지가 워낙에 훌륭하고 그 지역 쪽에 있는 고급 주택들이 이미 100억 원, 200억 원 이렇게 거래가 된다는 얘기들도 많이 나오고 또 일반 분양 물량도 4구역 같은 경우에는 꽤 많이 나올 예정이라서 굉장히 좀 인기가 많은 상황입니다.
◆ 조태현: 역시 지금 주택도 전반적으로 어떤 고급화 이런 것들이 트렌드 대세가 됐다 이렇게도 볼 수 있는 건가요? 좀 예전이랑 많이 분위기가 바뀐 것 같아요.
◇ 김효선: 이 지역들도 지금 30평일 때 50평일 때 받을 수 있는 물량들이 정해져 있거든요. 근데 그런 것들은 매물이 막 60억 그래요. 근데 가서 보면은 굉장히 정말 허름한 빌라 상가 이런 것들이거든요.
◆ 조태현: 그럼에도 불구하고 나중을 기대를 하고요. 알겠습니다. 근데 재건축 재개발할 때 구역 내에 초등학교 신설을 두고도 갈등이 많은 것 같아요. 이런 학교 유무가 아파트 가격에도 영향을 미치나요?
◇ 김효선: 그렇죠. 실제로 이제 거래가 이제 완전하게 되고 있는 구축들을 살펴봐도 초등학교가 있는 지역들과 없는 지역들은 가격 차이가 좀 크고요.
◆ 조태현: 있는 데가 더 높아요?
◇ 김효선: 있는 데가 굉장히 높습니다. 아무래도 40대 자녀 있는 가정들이 모여 사는 곳들이 가격 형성이 좀 빠르게 올라가고 이런 투자성이 좀 크거든요. 그리고 최근에는 또 초등학교 인구들이 줄어들기 때문에 지금 올림픽파크 포레온 진행할 때도 그 안에 초등학교가 원래 신설이 되기로 되어 있었는데 그거를 뭐 분교로 바꾼다, 캠퍼스형으로 바꾼다 얘기가 많았어요. 교육청 입장에서 봤을 때는 이제 따져보면 그만큼 초등학생이 부족하니까. 그러니까 당장은 많을 수 있지만 시간이 지나면 어쨌든 절대적인 숫자가 줄어들기 때문에 지금 통폐합을 하고 있는 상황에서 신설을 한다는 게 굉장히 부담일 수 있거든요. 그래서 지금 점점 더 어떻게 보면은 희소성이 커지는 거죠. 초등학교가 멀면은 맞벌이하는 부부나 아이 키우는 입장에서는 사실 초등학교가 단지 안에 있는 게 중요하잖아요. 그렇기 때문에 많은 금액을 주고도 아파트 전세나 매매로 이전을 하는 거거든요. 그렇기 때문에 지금도 희소성이 크고 이게 여러 가지 집을 택하는 하나의 조건이 되지만 앞으로도 희소성 때문에 더 그런 가치는 커질 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 원래 둔촌주공 일대 그 안에 초등학교가 하나 있지 않았나요?
◇ 김효선: 네 있었습니다. 인근에도 있고요.
◆ 조태현: 다시 갖다 놓으면 되지 왜 아무튼 임대차 시장도 한번 살펴보도록 하겠습니다. 매매가 지금 굉장히 찬 바람이 불고 조금 싸늘해졌는데 전세 가격도 보합세라고 해요. 얼마나 뭐 별로 안 오르고 있습니까?
◇ 김효선: 하락을 하고 있는 상황입니다. 오히려. 수치로 봤을 때도 전국적으로는 0.01% 정도 하락을 했고요. 수도권 안에서도 동일하게 하락 폭을 유지하고 있는 상황입니다. 서울만 이제 겨우 보합세를 유지하고 있는 그런 상황이라서 전셋 값이 한참 많이 오르다가 최근 들어서는 조금 주춤하는 모습입니다.
◆ 조태현: 그럼 앞에 그 매매 시장과 연결해서 생각을 해보면 전세 시장의 이런 흐름도 당분간은 유지될 가능성이 크다 이렇게 봐야 되는 겁니까?
◇ 김효선: 그럴 가능성이 좀 클 것 같아요. 근데 좀 눈여겨봐야 될 거는 전세 가격과 매매 가격이 지금 이제 동조화 현상을 보이고 있는데 월세 가격은 굉장히 크게 오르고 있단 말이에요. 특히 아파트 같은 경우에도 전세에서 월세로 많이 전환을 하고 있고 주변에서도 요즘에 많이 문의를 하는 게 월세 가격을 조금 올리는 거에 대한 임대인과 임차인의 이런 분쟁 요인들로 문의를 많이 하세요. 그래서 이게 전월세는 좀 올해는 전체적으로 봐야 되지 않냐는 생각이 좀 들더라고요. 그러니까 전세 가격이 떨어지는 여러 가지 이유가 있겠죠. 그냥 전세 가격 자체가 떨어지는 부분도 있을 있고 반면에 전세가 월세화가 되면 그게 떨어지는 것처럼 보일 수가 있거든요. 그래서 그것도 지역에 따라서 조금 달리 그 원인을 찾을 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현: 이것도 그럼 지역별로 봐야 된다는 거네요. 전세의 월세화 이런 부분도 조금 지켜봐야 될 것 같습니다. 그런데 전세 사기 불안 이 부분도 계속 남아 있어 가지고 월세 쪽에 조금 더 사람들의 시선이 많이 가는 거 아닌가 이런 분석도 나오는 것 같아요. 이 부분에 있어서는 대안이라든지 어떤 대책 같은 거 마련될 수 있다고 보십니까?
◇ 김효선: 지금 국토부에서 굉장히 노력을 많이 하고는 있습니다. 그래서 관련돼서 사전에 좀 방지할 수 있도록 여러 가지 어플도 개발을 하고 있고 공인중개사들 이거에 관련된 강화책들도 마련을 하고 있어서 이게 그래도 올해 안에는 어느 정도 조금 해결을 할 수 있지 않을까라는 생각은 들거든요. 그렇지만 사람들의 인식을 바꾸는 게 사실은 굉장히 가장 좀 오래 걸리는 부분이라서 그냥 작년에는 우리가 아파트 비아파트에 전세를 비선호하기 때문에 아파트로 몰린다 여기에만 집중을 했지만 그동안 이 빌라 시장의 월세가 굉장히 급격하게 오르고 있던 거를 좀 간파를 못하고 있었던 것 같아요. 근데 그런 부분들이 번지다 보니 이제 빌라나 그쪽도 월세 가격이 너무 치솟았고 그게 이제 아파트까지로 번지는 그런 상황이 된 것 같습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이런 부분들을 해결하려면 지금처럼 솜방망이 처벌 말고 좀 제대로 좀 도깨비 방망이로 두들겨 패는 그런 것도 필요할 것 같습니다. 분양 시장 한번 살펴보고 갈게요. 올해 강남권의 첫 분양, 이번 달에 예정돼 있다고 하는데 여기에 또 로또라는 이야기가 붙는 것 같더라고요.어딥니까?
◇ 김효선: 지금 방배 재건축 구역 안에 있는 래미안원페를라 라는 아파트인데요. 분양가 상한제 적용받는 지역이기 때문에 시세 대비해서는 저렴하게 또 나올 수밖에 없는 상황입니다. 그렇지만 작년에 많이 분양했던 곳들보다는 조금 고분양가 논란이 있긴 하거든요. 그러니까 그게 하나의 분상제 적용되는 지역에서는 시세 대비해서 저렴하게 분양할수록 실거주 의무가 적용이 됩니다. 그게 2년에서 5년까지 적용이 되는데 여기 같은 경우에는 그게 적용이 안 돼요. 실거주 의무가 없습니다. 그 얘기는 거의 시세에 준하게 가격이 나왔다라는 얘기거든요. 그 시세 대비해서 그렇게 많이 저렴하지 않다는 거죠.
◆ 조태현: 로또는 아니네요.
◇ 김효선: 어느 정도 보장은 될 수 있겠지만 그렇게 과거처럼 바로 수십억이 보장되는 정도 수준은 아니기 때문에 지금 수요자들도 여러 가지 앞으로도 분양하는 강남권에 여러 가지가 남아 있기 때문에요. 일단은 좀 고민은 필요할 것 같아서 청약은 성공적으로 되긴 하겠지만 작년처럼의 그렇게 큰 경쟁률을 기대하기는 조금 어렵지 않을까.
◆ 조태현: 그래도 어느 정도는 되지 않을까. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김효선: 최근에 초미세 양극화로 이제 월세는 고공행진을 하고 있는 이런 시안으로 평가를 할 수 있을 것 같은데 이럴 때는 사실 우리가 굉장히 합리적인 판단을 하기보다는 생존을 위한 전략으로 패닉 바잉을 선택할 때가 많거든요. 근데 그렇게 하지 마시고 올해는 사실 변수도 굉장히 많고 전체적인 그 개인의 자산이나 여러 가지 현금 흐름은 굉장히 좋지 않을 거기 때문에 이런 상황에서 또 한꺼번에 수요가 몰릴 수 있는 부분들이 있습니다. 그래서 여러 가지 금리 인하라든가 DSR 3단계 같은 것들을 염두에 두시고 패닉 바잉을 하지 않도록 사전에 대비를 하시기를 부탁을 드리겠습니다.
◆ 조태현: 항상 패닉 바잉 이런 것들 남들에 휩쓸려 가는 것들은 어느 자산 시장에서나 굉장히 위험한 행위인데 하지 말라고 말씀을 드려도 잘 안 망가지는 것 같아요. 지금까지 김효선 NH 농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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