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■ 진행 : 김영수 앵커, 이세나 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 시장 살펴보는 시간입니다. 지난 총선 과정에서 다양한 부동산 공약을 쏟아냈던 정치권, 이제 약속의 시간이 다가왔고요. 부동산 시장에 미칠 영향도 궁금합니다.
야당 압승, 여당 참패로 끝나면서 22대 국회에서도 정부의 정책 추진에 제동이 걸릴 거란 관측 나오고 있습니다. 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 부동산 이슈들 정리해 보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
최근에 보니까 전셋값이 계속 오르고 있다고 하고 그런데 집값은 떨어지고 있다고 하고요. 부동산 시장 전체적으로 흐름이 어떻습니까?
[윤지해]
전국적으로 주간 단위 정리해 보자면 한 0.03% 정도 하락했습니다. 그 부분들은 지방 쪽에서 대부분 하락을 하고 있고요. 서울 쪽은 5주 연속 상승을 했고, 더불어서 수도권은 보합 수준으로 머물러 있습니다. 그 과정에서 문제가 되는 부분들은 거의 1년 가까이 오르고 있는 전세 가격이라고 볼 수가 있고요. 그 부분들에 사실은 수요자가 굉장히 민감합니다. 전월세 가격이 오르게 되면 아무래도 시차를 두고 우리가 시장에서 선행지표로 보거든요. 그러다 보니까 매매 쪽에도 영향을 미치는 거고요. 더불어서 서울 쪽에서 아무래도 최근 들어서는 매매 거래량도 2년 7개월 만에 4000건을 돌파하면서 아파트 매매시장 쪽도 점진적으로 개선은 되고 있는데 아무래도 서울 중심으로만 일부 개선이 되면서 현재는 아직 양극화돼 있다는 평가가 우세합니다.
[앵커]
저희가 그래픽을 준비했는데요. 매매 가격이 일단 우리나라 전국 매매가격이 0.02% 하락. 그리고 전세 가격은 0.02% 상승 이렇게 나타났는데 저 0.02%가 상당히 작게 보이지만 실제로는 굉장히 크죠?
[윤지해]
아닙니다. 아직까지는 상승폭이 그렇게 크다라고 평가되는 수준은 아니고요.
[앵커]
저게 얼마 정도 반영되는 겁니까?
[윤지해]
저게 0.02%이니까 우리가 주간을 월간으로 했을 때 5주다. 그러면 0.1% 정도 오르는 수준이 되는 거죠. 그러면 연간으로 누적해서 보게 되면 우리가 12개월 정도 누적을 하더라도 사실 1%가 조금 넘는 상승률이 되는 거죠.
[앵커]
그런데 보통 1% 가격이 올랐다 떨어졌다고 하면 실제로 아파트 가격을 확인하러 가면 1000만 원, 2000만 원 되는 곳도 많더라고요.
[윤지해]
맞습니다. 덩어리 가격에 대한 부분이고요. 우리가 변동률로 보게 되면 시장에 대한 해석 부분들이 조금 달라지는데 개별 지역에 가서 현장에 가서 보시게 되면 사실 10억 원 하는 물건도 있고 강남에 가시면 30억, 40억 하는 물건도 있지 않습니까? 그러면 1%만 올라도 4000만 원, 5000만 원이 오르게 됩니다. 그래서 체감하는 상승폭과 우리가 전국 혹은 수도권을 평균했을 때의 변동률은 체감하는 수준이 조금 다른 거죠.
[앵커]
어쨌든 0.02%, 아직은 좀 낮은 수준이지만 앞으로 어떻게 될 것인지가 궁금한데요. 한국은행이 발표한 주택 가격 전망 발표 보면 소비자들은 1년 뒤에 집값이 오를 것으로 전망하고 있더라고요. 약간 경기가 풀릴 것이다 이렇게 다들 기대하고 있는 것 같죠?
[윤지해]
우리가 CSI, 주택 가격과 관련한 소비자 전망지수를 매달 합니다, 한국은행에서. 사실 이 부분은 2500가구에 대한 표본을 중심으로 조사를 하는 거고요. 다만 소비자에 대해서 우리가 왜 조사를 하냐면 우리가 일반적으로 공급 사이드 쪽에서는 인허가 물량이 있지 않습니까? 그래서 몇 년 뒤에 얼마나 공급될 거다라는 것을 예측할 수 있는 반면에 소비자들은 심리지표를 통해서 해석하는 수밖에 없습니다. 한국은행에서 최근에 4월 기준으로 101 정도니까 주택 가격에 대해서 1년 뒤에 오를 거다 전망하는 가구가 늘었다 정도 해석이고요. 다만 이게 그러면 이렇게 됐으니까 앞으로 오를 거냐 하는 부분들은 이건 참고지표로 보시는 겁니다.
그래서 이 분위기가 조금 개선되고 있구나 정도의 해석을 하시면서 한국은행에도 이런 지표 조사를 합니다마는 부동산원 쪽에서는 수급지수라는 것들을 조사를 하고요. KB 쪽에서는 1년 뒤 집값 전망하는 지수가 있고 마찬가지로 저희 부동산114 쪽에서도 6개월, 1년 뒤에 대한 소비자 전망들을 합니다. 다만 이 부분들을 종합해서 봤을 때 전반적으로 수요자 인식이 개선이 되면 그때는 시장에 대한 분위기가 많이 바뀌었구나 해석을 할 수 있는데 아직까지는 경계점에서 조금 높아진 수준이니까 그래서 그걸 가지고 1년 뒤에 오르겠구나라고 하기에는 아직은 좀 무리다라고 볼 수 있습니다.
[앵커]
저게 그러면 선행지표긴 한데 1년 정도 후를 예측해야 되는 것이고 101이기 때문에 좀 더 봐야 된다.
[윤지해]
그렇습니다. 저게 정말 높았을 때가 126 정도 갔었거든요. 그 수준까지는, 그때는 과열기였고요. 현재는 국지적으로는 여전히 하락하는 지역들이 많으니까 저 해석 부분들은 그냥 중립적인 시각에서 참고지표로써 보실 필요가 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 전체적으로 전세 가격이 오르고 있고 전세 가격이 오르면 장기적으로 보면 매매 가격에 영향을 줄 수밖에 없잖아요. 그런데 매매를 하고 싶고 사고 싶어도 금리가 너무 높아서 주택담보대출 받기가 어렵잖아요. 그런데 지금 그래도 고금리 상황이 계속되고 있는 것 아닙니까? 금리가 어떻게 될까요?
[윤지해]
일단 시장 상황을 보자면 최근 1~2년 사이는 금리에 의해서 모든 의사결정들이 이루어졌다고 봐도 무리가 아닙니다. 왜냐하면 도대체 어느 정도 수준까지 오를지에 대한 불확실성이 컸거든요. 미래가 불확실해지면 소비자는 선택을 안 합니다. 뒤로 늦추죠. 그러면 지금의 금리 수준은 물론 과거보다는 높아져 있기는 합니다마는 지금보다 더 높아질 거다라는 전망은 아니죠. 더불어서 앞으로 급격히 내려갈 거다라는 전망도 아닙니다. 그렇다 보니까 기준금리 수준인 3.5% 정도의 금리는 앞으로도 동결 기조가 굉장히 우세하다는 거죠.
그래서 오르지도 않고 떨어지지 않는다고 하면 이 중에서 의사결정 하실 수 있는 분들이 있습니다. 자금 여력이 좀 되시는 분들, 혹은 소득이 좀 되시는 분들은 금리 요소만을 가지고 의사결정하지 않습니다. 그래서 주택과 관련된 의사결정은 기존 1~2년은 금리가 다였다라고 해석해도 무리가 없습니다마는 현재는 금리만을 가지고 의사결정을 하고 있지는 않다, 이렇게 해석하셔도 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 부동산 시장에서는 지금 기준금리가 3.5%인데 내년에는 3.5% 아래로 떨어질 것으로 보고 있나요?
[윤지해]
맞습니다. 그래서 하반기 정도 되면 한두 차례 정도, 내년 정도 되면 한 차례 정도. 이런 시각들은 있습니다. 다만 그렇다고 해도 시중금리가 그게 급격히 떨어지는 것을 말해 주는 것을 말해 주지 않습니다. 기준금리와 은행권의 가산금리가 붙는 건 또 다른 얘기거든요. 그래서 각각의 신용도에 따라서 지금 주택담보대출 금리가 한 4% 초반, 중반 정도에 형성돼 있는데 이게 기준금리가 2.8% 정도가 되면 과연 대출금리, 시중금리가 엄청나게 떨어지는 거냐, 또 그렇게 해석하기는 어렵습니다.
[앵커]
그렇군요. 이번에는 공시가격 이야기를 해보겠습니다. 공시가격이 재산세나 건강보험료 산정의 기준이 되기 때문에 다들 민감한 부분인데 올해 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 올랐다고 하더라고요. 이게 제도 도입 후 세 번째 낮은 변동률이라고 하는데 서울 안에서도 지역마다 차이가 크더라고요. 이건 왜 그런 건가요?
[윤지해]
사실은 작년에 2023년에 가격이 회복돌 때 굉장히 차별적으로 회복을 했습니다. 그래서 강남 3구 같은, 서울에도 고가 지역이라고 할 수 있는 곳들, 혹은 서울에서도 용산구 같은 곳들, 마포구 같은 곳들, 한강벨트 쪽에 있는 곳들은 회복이 좀 빨랐습니다. 그리고 인천 쪽에도 송도 이런 지역들이 인천의 강남이라고 불리는데 그 지역도 회복이 빨랐고요. 더불어서 경기권에서도 핵심이라고 할 수 있는 과천, 광명 혹은 동탄 혹은 성남 이런 지역들이 회복이 빨랐거든요. 그런데 문제는 그 외의 지역들은 여전히 하락세였다는 겁니다.
그러다 보면 공동주택 공시가격을 우리가 산정을 할 때 시장에서 회복된 수준에 따라서 편차가 발생하거든요. 그걸 그대로 반영했기 때문에 어떤 지역은 상승했고 서울 수도권은 상승했습니다. 서울과 근접한 지역들은. 반면에 지방에 대구 같은 지역들은 미분양이 굉장히 많죠. 그런 지역들은 여전히 4% 정도 하락으로 평가를 했고요. 그래서 대부분 보시면 지방 지역 중심으로 공동주택 공시가격도 하락한 상황이다 이렇게 평가를 하다 보니까 시장의 차별적 회복을 세금 산정을 위한 공시가격에도 그대로 반영이 돼 있다, 이렇게 해석하시면 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그렇다면 총선 결과에 따른 부동산 시장 영향을 분석해 보겠습니다. 윤석열 대통령과 정부 같은 경우에는 공시가격 현실화율 로드맵을 폐지한다는 방침을 세웠잖아요. 그런데 지금 여소야대 국면이 22대 국회에도 계속 이어질 것 같습니다. 그렇다면 이게 정부의 뜻대로 될 수 없는 상황이 오는 것 아니에요? 어떤 영향을 미칠까요?
[윤지해]
우리가 2020년에 문재인 정부 당시에 공시가격 현실화 로드맵이라는 것들을 발표를 했습니다. 그때 당시에 공동주택 그리고 단독주택들, 거기에 토지 가격 이런 부분들을 2035년까지 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 발표를 했었고요. 그 일환으로 공시가격들을 끌어올리다 보니까 세금 산정의 기준들이 건강보험료 이런 것까지 다 적용되거든요. 그런 부분들을 현 정부 들어서 지금 한 2년여 정도 지나는 기간 동안 이 공시가격에 대한 현실화율을 사실상 폐지하겠다 발표를 했습니다마는 이게 지금 여소야대 구도가 지속이 되면서 이 부분들은 협치를 통해서 해결해야 되는 국면에 가 있다, 이렇게 볼 수가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 재개발, 재건축은 어떻게 될 것 같습니까?
[윤지해]
재개발과 재건축의 최근 이슈는 결국은 건설사 이슈랑 비슷합니다. 건설사 쪽에서의 원가들이 오르다 보니까 과거에는 주택 사업을 하게 되면 원가 수준이 한 80% 중반에서 후반 수준이 됐었거든요. 그러면 투입된 자금 대비 마진이라는 게 한 10%포인트 정도가 있으니까 사업을 하기가 괜찮았습니다. 반면에 재건축 같은 경우는 공사비 이슈가 최근 들어서 계속 증대되면서 서울 같은 경우는 평당 공사비가 한 1300만 원 정도 수준까지. 과거 한 6~7년 대비 보시면 2배 이상 올라 있습니다. 그런 과정에서 재건축, 재개발 사업의 사업주체는 조합입니다. 조합이 시행을 하는 거죠. 그러면 토지주기 때문에 여기서 공사비에 대한 부담을 가져가야 됩니다. 아무래도 건설사는 단순 시공인 경우들이 많기 때문에 공사비에 의한 부분들을 본인들의 자금을 희생하려고 하지 않는다는 거죠. 그래서 이 갈등 국면들이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 강남 3구와 용산구에서 첨예하게 갈등 중이기 때문에 이게 결국은 일반 분양가를 어떻게 조정하느냐에 따른 부분들로 귀결이 되는데 아직은 갈등 해소가 쉽지 않습니다.
[앵커]
정부여당이 재건축 기준을 많이 완화하겠다라고 했잖아요. 그런데 지금 말씀하신 대로 건축 재료값이 많이 올랐기 때문에 이게 어떻게 부동산 시장에 영향을 미칠지가 주목이 돼요. 재건축 시장은 어떻게 보고 있습니까?
[윤지해]
사실상 재건축 쪽에서는 수주 기피 현상들이 있습니다, 건설사들이. 더 이상 수주를 안 하고 보수적으로 현장 관리를 하고 있죠. 그래서 기존에 원래 수주했던 곳들 위주로는 공사를 하고 있습니다마는 최근에 공사비 갈등 이슈 때문에 준공이 지연되는, 입주가 지연되는 케이스들도 많아지고 있습니다. 그러다 보니까 앞으로는 수도권 쪽의 대부분 공급량들이 정비사업이기 때문에 공급량이 줄어드는 이슈로 귀결이 될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
마지막 질문 짧게 대답 부탁드리겠습니다. 총선 이후에 PF죠, 프로젝트 파이낸싱 대출 문제 터질지도 모른다, 얘기가 있었는데요. 불씨 여전한 건가요? 어떻게 보세요?
[윤지해]
결론부터 말씀드리면 불씨는 여전합니다. PF 문제의 기본적인 주요 과제는 미분양, 안 팔리는 재고 물량을 어떻게 해소할 거냐에 관점이 있습니다. 그런데 미분양 주택이 전국적으로 6만 5000채 정도가 2월 기준으로 있거든요. 그러면 이 부분들이 또 최근 들어서 늘어나고 있습니다. 그러다 보니까 PF에서의 자금조달 이슈가 계속 불거지고 물건들은 안 팔리고 있죠. 그러면서 심지어 전국적으로는 주택 거래량도 생각보다 늘지 않습니다. 서울에 한정해서는 늘고 있습니다마는. 그러다 보니까 만든 것도 못 팔리는데 시장에서도 물건이 안 팔리면 이 PF 문제는 당분간은 요원한 문제들이 있고요. 그래서 부실사업장 위주로 관리를 하면서 이 부분들을 연착륙으로 관리해야 한다, 이런 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
부동산 시장 살펴보는 시간입니다. 지난 총선 과정에서 다양한 부동산 공약을 쏟아냈던 정치권, 이제 약속의 시간이 다가왔고요. 부동산 시장에 미칠 영향도 궁금합니다.
야당 압승, 여당 참패로 끝나면서 22대 국회에서도 정부의 정책 추진에 제동이 걸릴 거란 관측 나오고 있습니다. 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 부동산 이슈들 정리해 보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
최근에 보니까 전셋값이 계속 오르고 있다고 하고 그런데 집값은 떨어지고 있다고 하고요. 부동산 시장 전체적으로 흐름이 어떻습니까?
[윤지해]
전국적으로 주간 단위 정리해 보자면 한 0.03% 정도 하락했습니다. 그 부분들은 지방 쪽에서 대부분 하락을 하고 있고요. 서울 쪽은 5주 연속 상승을 했고, 더불어서 수도권은 보합 수준으로 머물러 있습니다. 그 과정에서 문제가 되는 부분들은 거의 1년 가까이 오르고 있는 전세 가격이라고 볼 수가 있고요. 그 부분들에 사실은 수요자가 굉장히 민감합니다. 전월세 가격이 오르게 되면 아무래도 시차를 두고 우리가 시장에서 선행지표로 보거든요. 그러다 보니까 매매 쪽에도 영향을 미치는 거고요. 더불어서 서울 쪽에서 아무래도 최근 들어서는 매매 거래량도 2년 7개월 만에 4000건을 돌파하면서 아파트 매매시장 쪽도 점진적으로 개선은 되고 있는데 아무래도 서울 중심으로만 일부 개선이 되면서 현재는 아직 양극화돼 있다는 평가가 우세합니다.
[앵커]
저희가 그래픽을 준비했는데요. 매매 가격이 일단 우리나라 전국 매매가격이 0.02% 하락. 그리고 전세 가격은 0.02% 상승 이렇게 나타났는데 저 0.02%가 상당히 작게 보이지만 실제로는 굉장히 크죠?
[윤지해]
아닙니다. 아직까지는 상승폭이 그렇게 크다라고 평가되는 수준은 아니고요.
[앵커]
저게 얼마 정도 반영되는 겁니까?
[윤지해]
저게 0.02%이니까 우리가 주간을 월간으로 했을 때 5주다. 그러면 0.1% 정도 오르는 수준이 되는 거죠. 그러면 연간으로 누적해서 보게 되면 우리가 12개월 정도 누적을 하더라도 사실 1%가 조금 넘는 상승률이 되는 거죠.
[앵커]
그런데 보통 1% 가격이 올랐다 떨어졌다고 하면 실제로 아파트 가격을 확인하러 가면 1000만 원, 2000만 원 되는 곳도 많더라고요.
[윤지해]
맞습니다. 덩어리 가격에 대한 부분이고요. 우리가 변동률로 보게 되면 시장에 대한 해석 부분들이 조금 달라지는데 개별 지역에 가서 현장에 가서 보시게 되면 사실 10억 원 하는 물건도 있고 강남에 가시면 30억, 40억 하는 물건도 있지 않습니까? 그러면 1%만 올라도 4000만 원, 5000만 원이 오르게 됩니다. 그래서 체감하는 상승폭과 우리가 전국 혹은 수도권을 평균했을 때의 변동률은 체감하는 수준이 조금 다른 거죠.
[앵커]
어쨌든 0.02%, 아직은 좀 낮은 수준이지만 앞으로 어떻게 될 것인지가 궁금한데요. 한국은행이 발표한 주택 가격 전망 발표 보면 소비자들은 1년 뒤에 집값이 오를 것으로 전망하고 있더라고요. 약간 경기가 풀릴 것이다 이렇게 다들 기대하고 있는 것 같죠?
[윤지해]
우리가 CSI, 주택 가격과 관련한 소비자 전망지수를 매달 합니다, 한국은행에서. 사실 이 부분은 2500가구에 대한 표본을 중심으로 조사를 하는 거고요. 다만 소비자에 대해서 우리가 왜 조사를 하냐면 우리가 일반적으로 공급 사이드 쪽에서는 인허가 물량이 있지 않습니까? 그래서 몇 년 뒤에 얼마나 공급될 거다라는 것을 예측할 수 있는 반면에 소비자들은 심리지표를 통해서 해석하는 수밖에 없습니다. 한국은행에서 최근에 4월 기준으로 101 정도니까 주택 가격에 대해서 1년 뒤에 오를 거다 전망하는 가구가 늘었다 정도 해석이고요. 다만 이게 그러면 이렇게 됐으니까 앞으로 오를 거냐 하는 부분들은 이건 참고지표로 보시는 겁니다.
그래서 이 분위기가 조금 개선되고 있구나 정도의 해석을 하시면서 한국은행에도 이런 지표 조사를 합니다마는 부동산원 쪽에서는 수급지수라는 것들을 조사를 하고요. KB 쪽에서는 1년 뒤 집값 전망하는 지수가 있고 마찬가지로 저희 부동산114 쪽에서도 6개월, 1년 뒤에 대한 소비자 전망들을 합니다. 다만 이 부분들을 종합해서 봤을 때 전반적으로 수요자 인식이 개선이 되면 그때는 시장에 대한 분위기가 많이 바뀌었구나 해석을 할 수 있는데 아직까지는 경계점에서 조금 높아진 수준이니까 그래서 그걸 가지고 1년 뒤에 오르겠구나라고 하기에는 아직은 좀 무리다라고 볼 수 있습니다.
[앵커]
저게 그러면 선행지표긴 한데 1년 정도 후를 예측해야 되는 것이고 101이기 때문에 좀 더 봐야 된다.
[윤지해]
그렇습니다. 저게 정말 높았을 때가 126 정도 갔었거든요. 그 수준까지는, 그때는 과열기였고요. 현재는 국지적으로는 여전히 하락하는 지역들이 많으니까 저 해석 부분들은 그냥 중립적인 시각에서 참고지표로써 보실 필요가 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금 전체적으로 전세 가격이 오르고 있고 전세 가격이 오르면 장기적으로 보면 매매 가격에 영향을 줄 수밖에 없잖아요. 그런데 매매를 하고 싶고 사고 싶어도 금리가 너무 높아서 주택담보대출 받기가 어렵잖아요. 그런데 지금 그래도 고금리 상황이 계속되고 있는 것 아닙니까? 금리가 어떻게 될까요?
[윤지해]
일단 시장 상황을 보자면 최근 1~2년 사이는 금리에 의해서 모든 의사결정들이 이루어졌다고 봐도 무리가 아닙니다. 왜냐하면 도대체 어느 정도 수준까지 오를지에 대한 불확실성이 컸거든요. 미래가 불확실해지면 소비자는 선택을 안 합니다. 뒤로 늦추죠. 그러면 지금의 금리 수준은 물론 과거보다는 높아져 있기는 합니다마는 지금보다 더 높아질 거다라는 전망은 아니죠. 더불어서 앞으로 급격히 내려갈 거다라는 전망도 아닙니다. 그렇다 보니까 기준금리 수준인 3.5% 정도의 금리는 앞으로도 동결 기조가 굉장히 우세하다는 거죠.
그래서 오르지도 않고 떨어지지 않는다고 하면 이 중에서 의사결정 하실 수 있는 분들이 있습니다. 자금 여력이 좀 되시는 분들, 혹은 소득이 좀 되시는 분들은 금리 요소만을 가지고 의사결정하지 않습니다. 그래서 주택과 관련된 의사결정은 기존 1~2년은 금리가 다였다라고 해석해도 무리가 없습니다마는 현재는 금리만을 가지고 의사결정을 하고 있지는 않다, 이렇게 해석하셔도 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 부동산 시장에서는 지금 기준금리가 3.5%인데 내년에는 3.5% 아래로 떨어질 것으로 보고 있나요?
[윤지해]
맞습니다. 그래서 하반기 정도 되면 한두 차례 정도, 내년 정도 되면 한 차례 정도. 이런 시각들은 있습니다. 다만 그렇다고 해도 시중금리가 그게 급격히 떨어지는 것을 말해 주는 것을 말해 주지 않습니다. 기준금리와 은행권의 가산금리가 붙는 건 또 다른 얘기거든요. 그래서 각각의 신용도에 따라서 지금 주택담보대출 금리가 한 4% 초반, 중반 정도에 형성돼 있는데 이게 기준금리가 2.8% 정도가 되면 과연 대출금리, 시중금리가 엄청나게 떨어지는 거냐, 또 그렇게 해석하기는 어렵습니다.
[앵커]
그렇군요. 이번에는 공시가격 이야기를 해보겠습니다. 공시가격이 재산세나 건강보험료 산정의 기준이 되기 때문에 다들 민감한 부분인데 올해 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 올랐다고 하더라고요. 이게 제도 도입 후 세 번째 낮은 변동률이라고 하는데 서울 안에서도 지역마다 차이가 크더라고요. 이건 왜 그런 건가요?
[윤지해]
사실은 작년에 2023년에 가격이 회복돌 때 굉장히 차별적으로 회복을 했습니다. 그래서 강남 3구 같은, 서울에도 고가 지역이라고 할 수 있는 곳들, 혹은 서울에서도 용산구 같은 곳들, 마포구 같은 곳들, 한강벨트 쪽에 있는 곳들은 회복이 좀 빨랐습니다. 그리고 인천 쪽에도 송도 이런 지역들이 인천의 강남이라고 불리는데 그 지역도 회복이 빨랐고요. 더불어서 경기권에서도 핵심이라고 할 수 있는 과천, 광명 혹은 동탄 혹은 성남 이런 지역들이 회복이 빨랐거든요. 그런데 문제는 그 외의 지역들은 여전히 하락세였다는 겁니다.
그러다 보면 공동주택 공시가격을 우리가 산정을 할 때 시장에서 회복된 수준에 따라서 편차가 발생하거든요. 그걸 그대로 반영했기 때문에 어떤 지역은 상승했고 서울 수도권은 상승했습니다. 서울과 근접한 지역들은. 반면에 지방에 대구 같은 지역들은 미분양이 굉장히 많죠. 그런 지역들은 여전히 4% 정도 하락으로 평가를 했고요. 그래서 대부분 보시면 지방 지역 중심으로 공동주택 공시가격도 하락한 상황이다 이렇게 평가를 하다 보니까 시장의 차별적 회복을 세금 산정을 위한 공시가격에도 그대로 반영이 돼 있다, 이렇게 해석하시면 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그렇다면 총선 결과에 따른 부동산 시장 영향을 분석해 보겠습니다. 윤석열 대통령과 정부 같은 경우에는 공시가격 현실화율 로드맵을 폐지한다는 방침을 세웠잖아요. 그런데 지금 여소야대 국면이 22대 국회에도 계속 이어질 것 같습니다. 그렇다면 이게 정부의 뜻대로 될 수 없는 상황이 오는 것 아니에요? 어떤 영향을 미칠까요?
[윤지해]
우리가 2020년에 문재인 정부 당시에 공시가격 현실화 로드맵이라는 것들을 발표를 했습니다. 그때 당시에 공동주택 그리고 단독주택들, 거기에 토지 가격 이런 부분들을 2035년까지 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 발표를 했었고요. 그 일환으로 공시가격들을 끌어올리다 보니까 세금 산정의 기준들이 건강보험료 이런 것까지 다 적용되거든요. 그런 부분들을 현 정부 들어서 지금 한 2년여 정도 지나는 기간 동안 이 공시가격에 대한 현실화율을 사실상 폐지하겠다 발표를 했습니다마는 이게 지금 여소야대 구도가 지속이 되면서 이 부분들은 협치를 통해서 해결해야 되는 국면에 가 있다, 이렇게 볼 수가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 재개발, 재건축은 어떻게 될 것 같습니까?
[윤지해]
재개발과 재건축의 최근 이슈는 결국은 건설사 이슈랑 비슷합니다. 건설사 쪽에서의 원가들이 오르다 보니까 과거에는 주택 사업을 하게 되면 원가 수준이 한 80% 중반에서 후반 수준이 됐었거든요. 그러면 투입된 자금 대비 마진이라는 게 한 10%포인트 정도가 있으니까 사업을 하기가 괜찮았습니다. 반면에 재건축 같은 경우는 공사비 이슈가 최근 들어서 계속 증대되면서 서울 같은 경우는 평당 공사비가 한 1300만 원 정도 수준까지. 과거 한 6~7년 대비 보시면 2배 이상 올라 있습니다. 그런 과정에서 재건축, 재개발 사업의 사업주체는 조합입니다. 조합이 시행을 하는 거죠. 그러면 토지주기 때문에 여기서 공사비에 대한 부담을 가져가야 됩니다. 아무래도 건설사는 단순 시공인 경우들이 많기 때문에 공사비에 의한 부분들을 본인들의 자금을 희생하려고 하지 않는다는 거죠. 그래서 이 갈등 국면들이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 강남 3구와 용산구에서 첨예하게 갈등 중이기 때문에 이게 결국은 일반 분양가를 어떻게 조정하느냐에 따른 부분들로 귀결이 되는데 아직은 갈등 해소가 쉽지 않습니다.
[앵커]
정부여당이 재건축 기준을 많이 완화하겠다라고 했잖아요. 그런데 지금 말씀하신 대로 건축 재료값이 많이 올랐기 때문에 이게 어떻게 부동산 시장에 영향을 미칠지가 주목이 돼요. 재건축 시장은 어떻게 보고 있습니까?
[윤지해]
사실상 재건축 쪽에서는 수주 기피 현상들이 있습니다, 건설사들이. 더 이상 수주를 안 하고 보수적으로 현장 관리를 하고 있죠. 그래서 기존에 원래 수주했던 곳들 위주로는 공사를 하고 있습니다마는 최근에 공사비 갈등 이슈 때문에 준공이 지연되는, 입주가 지연되는 케이스들도 많아지고 있습니다. 그러다 보니까 앞으로는 수도권 쪽의 대부분 공급량들이 정비사업이기 때문에 공급량이 줄어드는 이슈로 귀결이 될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
마지막 질문 짧게 대답 부탁드리겠습니다. 총선 이후에 PF죠, 프로젝트 파이낸싱 대출 문제 터질지도 모른다, 얘기가 있었는데요. 불씨 여전한 건가요? 어떻게 보세요?
[윤지해]
결론부터 말씀드리면 불씨는 여전합니다. PF 문제의 기본적인 주요 과제는 미분양, 안 팔리는 재고 물량을 어떻게 해소할 거냐에 관점이 있습니다. 그런데 미분양 주택이 전국적으로 6만 5000채 정도가 2월 기준으로 있거든요. 그러면 이 부분들이 또 최근 들어서 늘어나고 있습니다. 그러다 보니까 PF에서의 자금조달 이슈가 계속 불거지고 물건들은 안 팔리고 있죠. 그러면서 심지어 전국적으로는 주택 거래량도 생각보다 늘지 않습니다. 서울에 한정해서는 늘고 있습니다마는. 그러다 보니까 만든 것도 못 팔리는데 시장에서도 물건이 안 팔리면 이 PF 문제는 당분간은 요원한 문제들이 있고요. 그래서 부실사업장 위주로 관리를 하면서 이 부분들을 연착륙으로 관리해야 한다, 이런 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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