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■ 진행 : 이광연 앵커, 나경철 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
안전진단과 노후도 규제 완화 등 정부가 주택공급 활성화 대책을 내놓고 있지만, 사업성 악화 등의 요인으로 인해 실효성에 대한 의문도 이어지고 있는 겁니다. 올 한해, 부동산 시장에 대한 전망까지 이인철 참조은경제연구소장과 이야기 나눠 보겠습니다. 어서 오십시오.
그러니까 크게만 보면 전반적으로는 시장은 침체돼 있고 정부는 규제를 풀어서 지난해 정책부터 계속 규제를 풀어서 공급을 늘리겠다고 하고 있는데 또 금융시장 대출은 아직 갸우뚱하는 그런 상황입니다. 일단 지난해 어떤 지표가 있었냐면 아파트 착공 실적이 통계 작성 이래 최저치다. 이건 어떤 걸 의미하는 걸까요?
[이인철]
착공이라는 게 부동산 경기의 선행 지표입니다. 지금 착공이 미뤄졌다라고 하면 2~3년 후 입주할 아파트가 줄어들 수 있다라고 해서 선행지표이고, 또 착공 이외에도 분양과 준공까지도 상당히 좋지 않은데요. 실제로 인허가 물량은 4분의 1토막이 났고요. 착공은 거의 반토막이 났습니다. 그리고 분양은 33% 이상 줄었고 준공도 24% 줄었는데 이게 왜 중요하냐. 건설 산업은 노동집약형 산업입니다.
그래서 지금 착공이 줄었다라는 얘기는 일일 노동자들, 건설 노동자들의 일자리가 그만큼 없어졌다, 사라졌다라는 얘기고요. 여기에다가 준공 물량도 줄었다라는 얘기는 완성된 아파트는 있지만 그게 분양이 안 됐다는 겁니다. 그렇게 되면 입주하는 사람이 줄어들고 미분양으로 남게 되면 관련 인테리어 사업을 한다든지 이사 사업을 한다든가 동네 음식 장사를 한다든가 이런 분들이 굉장히 고통을 받고 있다는 얘기거든요. 그래서 건설의 주요 지표라고 하는 선행 지표, 동행 지표, 후행 지표가 모두 동시에 꺾인 건데 이런 상황은 쉽지 않습니다.
거의 글로벌 금융 위기 이후에 처음이라고 할 정도로 상당히 지금 좋지 않습니다. 특히 아파트 착공 실적은 지방 건설사들이 PF위기로 건설이 올스톱 된 상태이기 때문에 지방보다도 오히려 수도권에서 착공 실적이 더 급감한 것으로 나타나고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 이 착공 물량이 왜 감소했냐라는 것을 보니까 업계에서는 공사비 인상과 크게 연관이 있을 거다, 이런 분석인데 구체적으로 어떤 내용인가요?
[이인철]
우리가 지난해 내내 얘기했던 단군 이래 최대 개발사업이라고 하는 둔촌주공 개발 사업. 그 가장 큰 사업이 중단됐던 이유가 바로 공사비 갈등입니다. 2~3년 전 공사비 계약할 때는 조합원과 분명히 3.3제곱미터당 이 가격에 하겠다라고 정해놨는데 그 사이에 우크라이나 전쟁이 일어났고요. 시멘트, 레미콘, 인건비 모두 올랐습니다. 지금 현재 서울 시내 평균 분양가가 3.3제곱미터당 3400만 원을 웃돕니다.
그러니까 국민 평형이라고 하는 34평형의 분양가가 12억 원을 넘어섰다는 얘기입니다. 하물며 서울의 입지뿐만 아니라 경기 광명에도 국민 평형이 12억 원을 넘어서는 곳들이 나타나다 보니 이럴 바에는 주변 아파트보다도 굉장히 비싼 가격에 분양되다 보니까 분양을 아예 당첨된다 하더라도 포기하는 그런 사례가 늘고 있는데요. 이렇게 아파트 착공 실적이 줄어든 데는 가장 큰 게 원자재 가격이 많이 올랐고요. 인건비가 많이 상승을 했습니다.
이러다 보니까 시공사, 지자체 그리고 조합 간 사이의 갈등이 계속 일어나고 있는데 가장 상징적으로 둔촌주공이 압도적으로 많이 언론에 비춰졌지만 전국적으로 이렇게 공사를 하다가 중단된 사업장이 상당히 많습니다. 이게 결국은 뭐로 연결되느냐. 결국 입주 시기 지연으로 연결되고요. 그리고 아마 분양받으셨던 분들은 이 입주 기간에 맞춰서 전세를 살거든요. 그런데 이 분양 계약 기간이 계속해서 늘어나고 입주 시기가 늘어나게 되면 그만큼 전세 기간을 더 늘려야 하거나 아니면 금융비용 부담이 더 늘어날 수 있습니다.
[앵커]
아까 앞서 소장님께서 선행, 동행, 후행 모두 나쁘다고 이례적이라고 말씀하셨는데 지금 공사비 인상 등과 관련이 있다면 올해는 더 줄 수 있을 거라는 관측이 제기되고 있고, 그렇다 보면 또 말씀하신 미분양 물량도 줄어들 거고 그러면 몇 년 뒤에는 집값 급등으로 이어지는 것 아닌가 싶기도 하거든요.
[이인철]
맞습니다. 아마 올해 집값 상승을 전망하기는 쉽지 않지만 그러나 2~3년 후 인허가 물량 급감에 따른 입주 물량 감소는 예고된 악재라고 할 수 있는데요. 실제로 태영건설 사건에서 보듯이 대형 건설사의 부동산PF조차도 지금 부실에 따라서 워크아웃이 진행 중에 있습니다. 중소형 건설사들은 신용등급이 강등되고 있고요. 지방 건설사들은 지금 하루가 다르게 부도나는 사태가 많아지다 보니까 착공 실적이 올해 과연 개선될 거냐에 대해서는 회의적입니다. 이렇게 착공이 줄어들게 되면 2~3년 후부터 시작을 해서 지난해 착공이 줄었고 올해까지 착공이 줄게 되면 그 단기 공급 기간이 늘어날 수 있다는 거거든요, 2년 이상, 3년 이상 이렇게 늘어나고 특히나 지금 분양도 안 되는데 미분양은 악성 미분양이 쌓이고 있거든요.
다 만들어졌는데 너무 비싸서, 또 혹은 대출이나 이런 게 막혀 있어서 지금 다 지어졌는데 불 켜져 있는 아파트도 많이 있는데 지난 12월 기준 전국적으로 미분양 주택이 6만 2000여 가구를 넘어섰는데 한 달여 만에 8% 넘게 증가하고 있는데 이게 과연 지방의 얘기냐? 지방의 얘기가 아니라. 지방은 아예 공사 자체가 스톱됐기 때문에 분양이 없는 거고. 준공 후 미분양 아파트 역시 수도권으로 보면 12월에만 1만 가구 이상 늘었습니다. 한 달 전에 비해서 43% 이상 증가하고 있는 상황이고요. 거래는 급감한 가운데 고금리가 장기화되고 집값 하락 전망이 우세하니까 차라리 집 사지 말고 거래하지 말고 전세로 눌러살자라는 수요만 늘어나고 있는 상황입니다.
[앵커]
늘 금융시장 뇌관을 꼽으라면 부동산 PF를 언급을 해 주셨었는데 이와 관련해서 어제 이복현 금융감독원장이 질서 있는 연착륙 가능성을 언급하기도 했습니다.어떻게 해석해야 합니까?
[이인철]
아마 정부가 우리가 누누이 올해 총선 이후에 가장 큰 변수가 뭐냐, 부동산 PF를 과연 털고 갈 것인가. 지금처럼 공적 자금을 투입해서 안정화시킬 것인가에 쏠려 있거든요. 어쨌든 단기적으로 금융시장이니까 시장에 미치는 파장을 감안해서 연착륙되도록 노력하겠다라는 건데 실제로 PF 안정화에 85조 원 공적 자금을 투입하고요. 이게 부족하니까 100조 원으로 확대하는 방향을 추진하고 있고 또 사업성은 있지만 일시적으로 자금 경색이 있는 어려운 사업장은 LH가 그 사업장을 매입을 해서 아예 직접 사업을 추진하거나 아니면 다른 시행사한테 파는 방법도 추진하고 있고요.
그리고 사업성이 부족한 것. 사실 이것은 부실 처리해야 하거든요. 이건 우리가 부실 자산 처리 공공기관이 있습니다. 캠코, 캠코와 민간이 공동 출자한 PF 정상화 펀드를 통해서 이것을 정상화시키겠다는 거예요. 그러다 보니까 이 펀드를 통해서 부동산을 매입하게 되면 내년까지 한시적으로 절반까지 깎아주겠다는 건데 그런데 이렇게 미봉책으로 계속해서 PF 리스크를 털지 않고 계속 갖고 가게 되면 안이한 게 아니냐. 여기에다 건설사들이 사실 그동안 너무 PF 시장에서 손쉽게 돈을 벌어왔기 때문에 탐욕이 낳은 결과이기 때문에 결국 공적 자금으로 만기를 연장해 주는 것은 미봉책이라는 건데요.
어쨌든 지금 당장 급한 것은 이런 건설사들의 부실이 금융사의 시스템 리스크로 전이되지 않도록 차단하는 게 중요한데 지금 사실 돈을 빌려준 금융사들 가운데 제1금융권은 대손충당금을 많이 쌓아놨어요. 그런데도 지금 2금융권, 증권사, 저축은행, 상호금교, 투자신탁 이런 데는 지금 불안불안하거든요. 워낙 연체율도 높기 때문에. 전이되지 않도록 대손충당금을 쌓도록 유대하는 게 필요하고요. 또 하나는 앞서 얘기했습니다마는 회생 불가능한 사업장까지 끌고 간다? 이건 이런 과정이 늦어지게 되면 특히나 대마불사라는 이유로 부실기업에 대한 무차별 지원은 공적 자금 투입에 대한 도덕적 해이에 대한 우려도 있고요. 또 하나 모럴해저드를 차단하기 위해서라도 반드시 이 사태를 초래한 경영진한테 책임을 물어서 부실 기업의 구조조정은 자기 책임과 희생을 전제로 해서 이루어져야 한다라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
지금까지 한 이야기는 착공 물량 감소로 인한 공급 감소. 그래서 큰 틀에서 집값 급등을 한번 전망해 봤는데 조금 결이 다른 얘기로, 정부는 지금 당장 시장이 침체돼 있으니까 각종 규제를 풀어서 공급을 늘리겠다는 정책들을 내놓고 있거든요. 그중 하나가 일시 주택 대책이었고 그 후속 대책으로 4월부터 시행할 예정인 것을 한 달 앞당겨서 정부가 후속 조치에 들어간다고 내일부터 입법 예고하겠다고 밝혔거든요. 정부의 어떤 의지가 담긴 정책인 건가요?
[이인철]
맞습니다. 순차적으로 아마 1월 10일 부동산 관련 대책의 후속 조치입니다. 골자가 준공 후 30년 지난 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 규제 완화했고요. 빌라나 오피스텔 같은 비아파트 세금 감면을 중심으로 해서 대책을 발표했는데 도시정비법 개정에 따라서 재개발 사업의 노후도가 기존에는 3분의 2 충족하면, 그러니까 66.7%를 충족해야만 재개발이 가능했다면 3월부터는 이것을 60%로, 여기다 특히나 재정비촉진지구로 지정이 되면 그것을 더 낮춥니다.
50%까지 완화하기로 했고요. 또 하나, 도시형 생활주택의 경우에는 이제 방 설치 제한을 폐지하겠다는 겁니다. 도시형 생활주택의 전용면적이 30제곱미터 미만이면 지금은 방 설치가 불가능합니다. 원룸형으로만 구성해야 되는데 방 설치 제한을 없애게 되면 거의 7~8평 규모 내에서도 주방과 거실을 분리하는 1.5룸이라든가 투룸이라든가 다양한 형태의 방을 구성할 수가 있고, 또 3월부터는 오피스텔 건축 기준도 완화가 됩니다. 오피스텔의 단점이 전용면적이 작다.
테라스와 같은 서비스 면적이 적다라는 불만이 있어왔는데 건물 간, 동 간 간격이 좁아서 그동안에는 발코니 설치를 제한해 왔지만 앞으로는 발코니를 허용하겠다라는 것인데요. 그동안 사실 전세사기 여파가 주로 오피스텔이나 이런 빌라에서 일어났거든요. 그러다 보니까 빌라 포비아 현상으로 인해서 오히려 아파트로만 쏠림 현상이 나타나니까 아파트는 사실 착공해서 공급하는 데는 3년에서 5년 걸리거든요.
그러나 이런 도시형 생활주택의 경우에는 단기간 제공이 가능하다 보니까 이런 도시형 생활주택을 활성화해서 주택 공급의 사다리를 완성하겠다라는 게 정부의 의도입니다.
[앵커]
이제 청약 관련 이야기도 해보겠습니다. 지난해 분양시장의 큰 특징 중 하나가 이른바 청약시장의 양극화, 그러니까 올해도 그런데 이런 기조가 유지될 거다라는 게 전문가들의 대체적 관측인 것 같습니다.
[이인철]
맞습니다. 미분양이 남는 가장 큰 이유는 분양가가 너무 많이 올랐다는 겁니다. 앞서 제가 서울 지역의 평균 분양가가 3.3제곱미터당 3400만 원 올라갔다고 했는데 거의 1년 전에 비하면 2배 가까이 오른 수준이거든요. 그러다 보니까 지금 시세 대비 가격이 좀 저렴하다, 이런 곳에 몰리고 있습니다. 그런데 주변 시세에 비해서 가격이 좀 비싸다, 분양가가 비싸다고 소문이 나면 청약자 제로인 곳도 나타나고 있어요.
그런데 가격은 불문입니다. 청약 접수가 제로인 단지가 있는 반면에 거의 분양가 160억 원짜리 아파트 한 가구 분양에 16건이 청약이 됐어요. 그러니까 돈이 있는 분들은 여전히 양극화가 진행이 되고 있다라는 것인데요. 아마 지금 지방이나 중견 건설사들이 시공한 아파트는 대부분 미분양이 날 만큼 찾는 사람이 없지만 그러나 입지가 좋고 향후 가격 상승 가능성이 있다라는 곳에 대해서는 아마 틈틈이 이런 청약하는 수요가 늘고 있어서 아마도 이러한 양극화 현상은 굉장히 좀 더 이어질 가능성이 높습니다.
[앵커]
아까 고분양가 말씀하셨는데 최근에는 청약통장이 없어서 못 사는 것보다는, 집을. 오히려 분양가가 너무 비싸다 보니까 엄두를 내지 못한다, 이런 말이 나올 정도거든요. 고분양가 상황인데 그러다 보니까 청약통장 무용론도 확산되고 있습니다. 한때는 시장이 좋을 때는 2030세대가 이른바 영끌족이라고 해서 시장을 주도하기도 했었는데 지금은 아예 청약통장까지 해지하는 상황이라고 하더라고요.
[이인철]
맞습니다. 고금리가 지속이 되고 고분양가로 인해서 청약에 대한 메리트가 상당히 희석이 되고 있습니다. 그러다 보니까 2030세대 10명 중 7명은 청약통장은 보유하고 있는데 한 4명 정도가 이거 별로 쓸모가 없다. 실효성이 없다라고 인식을 하고 있다라는 얘기인데요.
[앵커]
왜냐하면 아까 말씀하신 미분양 줍줍도 있거든요.
[이인철]
맞습니다. 구태여 청약통장을 쓰지 않더라도 실거래가가 오히려 가격협상력을 통해서 더 떨어진 것들이 있기 때문에 구태여 새 집으로 가서 높은 분양가의 꼭지를 잡을 수 있다라는 우려를 반영하는 거거든요. 그러다 보니 지금 청약제도 그러면 통장은 갖고 있는데 해지하지 않고 있는 분들은 어떤 마음을 갖고 있느냐? 적어도 1인 가구나 청년을 위해서 특별공급분을 늘려달라는 거예요.
그러면 손쉽게 청약도 되고 그리고 청약 당첨자들이 가장 또 우려하고 있는 게 대출 규제입니다. 대출 규제를 지원을 강화해 달라. 그리고 청약 자격과 요건을 완화해달라는 건데 2030세대는 결혼을 안 한 경우도 많고요. 그러다 보니까 가점에서 밀리거든요. 그런 부분들이 굉장히 불만이어서 또 하나가 특징적인 것이 청약통장을 한 번도 만들지 않았거나 중도 해지 또는 해지할 예정이라고 답한 응답자가 전체 4명 가운데 1명꼴이었는데 아마도 이런 것들이 당첨 이후에도 분양가가 계속 높아서 입주하기가 어렵다는 인식이 뿌리 깊게 작용한 것으로 보입니다.
[앵커]
사실 이 부분은 저도 개인적으로 궁금한 건데 현실적으로 그러면 청약 전략을 어떻게 세워야 됩니까?
[이인철]
저는 사실 무주택자라면 청약통장은 갖고 있는 게 낫다라고 보거든요. 왜냐하면 지금은 조금 분양가가 너무 급속도로 빨리 올랐기 때문에 지금 무용론이 나오고 있겠지만 그러나 이게 정상적인 상황으로 가게 되면 분양가하고 고금리가 조금 희석이 되면 분명히 청약통장을 가지고서 저렴한 가격에, 예를 들어서 3기 신도시라든가 아파트를 살 수 있는 기회가 오거든요. 특히 다음 달부터 청년한테는 청년주택드림 청약통장이 출시가 됩니다.
19세부터 만 39세까지예요.
가입하는 것이 상당히 유리할 수 있거든요. 이것은 사실 그동안은 청약통장에 대한 이자율도 별로였고요. 특혜도 별로 없었습니다. 그럼에도 불구하고 지금 이 상품의 경우에는 주택 가격의 80%까지 그리고 이자도 4.4%까지 주거든요. 그러니까 다른 적금 금리보다도 이자는 높고 상대적으로 대출 한도는 더 높고 그리고 고정금리로 장기간 대출을 받을 수 있기 때문에 아마 청년주택드림 청약통장에 내가 가입 요건이 된다, 내가 해당 사항이 된다라고 하면 가입하시는 것이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
고금리 시대, 고분양가 시대, 어느 때보다 내 집 마련 전략을 짜기에 고심이 많은 시점인데 사실 쭉 얘기를 했습니다마는 아마 채널 고정하신 분들은 마지막 질문이 가장 듣고 싶으실 텐데 2024년 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까?
[이인철]
사실은 부동산 시장의 경우에는 지난 2년 연속 하락을 했어요. 올해까지 떨어지면 3년 연속인데, 불확실한 게 너무 많다. 일단 앞서 얘기한 가장 큰 것은 고금리가 얼마나 지속될지 예단하기 힘들고요. 어제도 한은이 금리인하 시점 빨라질 거라고 기대하지 말아라. 왜냐하면 자칫하다 물가 관리의 마지막 단계에서 실수하게 되면 오히려 역효과를 부를 수 있다고 얘기하고 있기 때문에 금리 인하 시점을 가늠하기가 어려워졌고요. 또 PF 부실 문제가 일단락되어야지만 사업이 정상화되거든요.
특히나 대외적으로 보게 되면 지금 미국의 금리부터 시작을 해서 총선이 있죠. 이런 것들이 다 변수거든요. 특히나 최근 들어서는 중동지역의 긴장감까지 고조되다 보니까 국제유가까지 들썩이는 양상을 보이고 있어서 아마 저는 물론 상저하고로 해서 설이나 수도권으로 해서 결국 전세 가격 상승이 매매가로 이어지지 않겠느냐라는 조심스러운 전망이 이어지지만 그럼에도 불구하고 고금리가 많이 희석되지 않는 한 의미 있는 반등을 기대하기는 상당히 어려워보입니다.
다만 전세시장은 굉장히 불안할 수 있다. 지금도 보면 전국적으로 27주 연속, 거의 6~7개월 연속 전세 가격이 오르고 있다는 건 언젠간 매매가격은 내리고 전세 가격이 오르면 그 갭이 줄어들게 되거든요. 그러면 다시 내가 전세 살 바에는 차라리 매매로 돌아서. 이런 수요로 나타날 수 있기 때문에 전세가 매매를 끌어내리는 그런 부작용을 어떻게 차단하느냐가 관건입니다.
[앵커]
달라지는 부동산 정책 그리고 올해 부동산 전망까지 이야기 들어봤습니다. 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
안전진단과 노후도 규제 완화 등 정부가 주택공급 활성화 대책을 내놓고 있지만, 사업성 악화 등의 요인으로 인해 실효성에 대한 의문도 이어지고 있는 겁니다. 올 한해, 부동산 시장에 대한 전망까지 이인철 참조은경제연구소장과 이야기 나눠 보겠습니다. 어서 오십시오.
그러니까 크게만 보면 전반적으로는 시장은 침체돼 있고 정부는 규제를 풀어서 지난해 정책부터 계속 규제를 풀어서 공급을 늘리겠다고 하고 있는데 또 금융시장 대출은 아직 갸우뚱하는 그런 상황입니다. 일단 지난해 어떤 지표가 있었냐면 아파트 착공 실적이 통계 작성 이래 최저치다. 이건 어떤 걸 의미하는 걸까요?
[이인철]
착공이라는 게 부동산 경기의 선행 지표입니다. 지금 착공이 미뤄졌다라고 하면 2~3년 후 입주할 아파트가 줄어들 수 있다라고 해서 선행지표이고, 또 착공 이외에도 분양과 준공까지도 상당히 좋지 않은데요. 실제로 인허가 물량은 4분의 1토막이 났고요. 착공은 거의 반토막이 났습니다. 그리고 분양은 33% 이상 줄었고 준공도 24% 줄었는데 이게 왜 중요하냐. 건설 산업은 노동집약형 산업입니다.
그래서 지금 착공이 줄었다라는 얘기는 일일 노동자들, 건설 노동자들의 일자리가 그만큼 없어졌다, 사라졌다라는 얘기고요. 여기에다가 준공 물량도 줄었다라는 얘기는 완성된 아파트는 있지만 그게 분양이 안 됐다는 겁니다. 그렇게 되면 입주하는 사람이 줄어들고 미분양으로 남게 되면 관련 인테리어 사업을 한다든지 이사 사업을 한다든가 동네 음식 장사를 한다든가 이런 분들이 굉장히 고통을 받고 있다는 얘기거든요. 그래서 건설의 주요 지표라고 하는 선행 지표, 동행 지표, 후행 지표가 모두 동시에 꺾인 건데 이런 상황은 쉽지 않습니다.
거의 글로벌 금융 위기 이후에 처음이라고 할 정도로 상당히 지금 좋지 않습니다. 특히 아파트 착공 실적은 지방 건설사들이 PF위기로 건설이 올스톱 된 상태이기 때문에 지방보다도 오히려 수도권에서 착공 실적이 더 급감한 것으로 나타나고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 이 착공 물량이 왜 감소했냐라는 것을 보니까 업계에서는 공사비 인상과 크게 연관이 있을 거다, 이런 분석인데 구체적으로 어떤 내용인가요?
[이인철]
우리가 지난해 내내 얘기했던 단군 이래 최대 개발사업이라고 하는 둔촌주공 개발 사업. 그 가장 큰 사업이 중단됐던 이유가 바로 공사비 갈등입니다. 2~3년 전 공사비 계약할 때는 조합원과 분명히 3.3제곱미터당 이 가격에 하겠다라고 정해놨는데 그 사이에 우크라이나 전쟁이 일어났고요. 시멘트, 레미콘, 인건비 모두 올랐습니다. 지금 현재 서울 시내 평균 분양가가 3.3제곱미터당 3400만 원을 웃돕니다.
그러니까 국민 평형이라고 하는 34평형의 분양가가 12억 원을 넘어섰다는 얘기입니다. 하물며 서울의 입지뿐만 아니라 경기 광명에도 국민 평형이 12억 원을 넘어서는 곳들이 나타나다 보니 이럴 바에는 주변 아파트보다도 굉장히 비싼 가격에 분양되다 보니까 분양을 아예 당첨된다 하더라도 포기하는 그런 사례가 늘고 있는데요. 이렇게 아파트 착공 실적이 줄어든 데는 가장 큰 게 원자재 가격이 많이 올랐고요. 인건비가 많이 상승을 했습니다.
이러다 보니까 시공사, 지자체 그리고 조합 간 사이의 갈등이 계속 일어나고 있는데 가장 상징적으로 둔촌주공이 압도적으로 많이 언론에 비춰졌지만 전국적으로 이렇게 공사를 하다가 중단된 사업장이 상당히 많습니다. 이게 결국은 뭐로 연결되느냐. 결국 입주 시기 지연으로 연결되고요. 그리고 아마 분양받으셨던 분들은 이 입주 기간에 맞춰서 전세를 살거든요. 그런데 이 분양 계약 기간이 계속해서 늘어나고 입주 시기가 늘어나게 되면 그만큼 전세 기간을 더 늘려야 하거나 아니면 금융비용 부담이 더 늘어날 수 있습니다.
[앵커]
아까 앞서 소장님께서 선행, 동행, 후행 모두 나쁘다고 이례적이라고 말씀하셨는데 지금 공사비 인상 등과 관련이 있다면 올해는 더 줄 수 있을 거라는 관측이 제기되고 있고, 그렇다 보면 또 말씀하신 미분양 물량도 줄어들 거고 그러면 몇 년 뒤에는 집값 급등으로 이어지는 것 아닌가 싶기도 하거든요.
[이인철]
맞습니다. 아마 올해 집값 상승을 전망하기는 쉽지 않지만 그러나 2~3년 후 인허가 물량 급감에 따른 입주 물량 감소는 예고된 악재라고 할 수 있는데요. 실제로 태영건설 사건에서 보듯이 대형 건설사의 부동산PF조차도 지금 부실에 따라서 워크아웃이 진행 중에 있습니다. 중소형 건설사들은 신용등급이 강등되고 있고요. 지방 건설사들은 지금 하루가 다르게 부도나는 사태가 많아지다 보니까 착공 실적이 올해 과연 개선될 거냐에 대해서는 회의적입니다. 이렇게 착공이 줄어들게 되면 2~3년 후부터 시작을 해서 지난해 착공이 줄었고 올해까지 착공이 줄게 되면 그 단기 공급 기간이 늘어날 수 있다는 거거든요, 2년 이상, 3년 이상 이렇게 늘어나고 특히나 지금 분양도 안 되는데 미분양은 악성 미분양이 쌓이고 있거든요.
다 만들어졌는데 너무 비싸서, 또 혹은 대출이나 이런 게 막혀 있어서 지금 다 지어졌는데 불 켜져 있는 아파트도 많이 있는데 지난 12월 기준 전국적으로 미분양 주택이 6만 2000여 가구를 넘어섰는데 한 달여 만에 8% 넘게 증가하고 있는데 이게 과연 지방의 얘기냐? 지방의 얘기가 아니라. 지방은 아예 공사 자체가 스톱됐기 때문에 분양이 없는 거고. 준공 후 미분양 아파트 역시 수도권으로 보면 12월에만 1만 가구 이상 늘었습니다. 한 달 전에 비해서 43% 이상 증가하고 있는 상황이고요. 거래는 급감한 가운데 고금리가 장기화되고 집값 하락 전망이 우세하니까 차라리 집 사지 말고 거래하지 말고 전세로 눌러살자라는 수요만 늘어나고 있는 상황입니다.
[앵커]
늘 금융시장 뇌관을 꼽으라면 부동산 PF를 언급을 해 주셨었는데 이와 관련해서 어제 이복현 금융감독원장이 질서 있는 연착륙 가능성을 언급하기도 했습니다.어떻게 해석해야 합니까?
[이인철]
아마 정부가 우리가 누누이 올해 총선 이후에 가장 큰 변수가 뭐냐, 부동산 PF를 과연 털고 갈 것인가. 지금처럼 공적 자금을 투입해서 안정화시킬 것인가에 쏠려 있거든요. 어쨌든 단기적으로 금융시장이니까 시장에 미치는 파장을 감안해서 연착륙되도록 노력하겠다라는 건데 실제로 PF 안정화에 85조 원 공적 자금을 투입하고요. 이게 부족하니까 100조 원으로 확대하는 방향을 추진하고 있고 또 사업성은 있지만 일시적으로 자금 경색이 있는 어려운 사업장은 LH가 그 사업장을 매입을 해서 아예 직접 사업을 추진하거나 아니면 다른 시행사한테 파는 방법도 추진하고 있고요.
그리고 사업성이 부족한 것. 사실 이것은 부실 처리해야 하거든요. 이건 우리가 부실 자산 처리 공공기관이 있습니다. 캠코, 캠코와 민간이 공동 출자한 PF 정상화 펀드를 통해서 이것을 정상화시키겠다는 거예요. 그러다 보니까 이 펀드를 통해서 부동산을 매입하게 되면 내년까지 한시적으로 절반까지 깎아주겠다는 건데 그런데 이렇게 미봉책으로 계속해서 PF 리스크를 털지 않고 계속 갖고 가게 되면 안이한 게 아니냐. 여기에다 건설사들이 사실 그동안 너무 PF 시장에서 손쉽게 돈을 벌어왔기 때문에 탐욕이 낳은 결과이기 때문에 결국 공적 자금으로 만기를 연장해 주는 것은 미봉책이라는 건데요.
어쨌든 지금 당장 급한 것은 이런 건설사들의 부실이 금융사의 시스템 리스크로 전이되지 않도록 차단하는 게 중요한데 지금 사실 돈을 빌려준 금융사들 가운데 제1금융권은 대손충당금을 많이 쌓아놨어요. 그런데도 지금 2금융권, 증권사, 저축은행, 상호금교, 투자신탁 이런 데는 지금 불안불안하거든요. 워낙 연체율도 높기 때문에. 전이되지 않도록 대손충당금을 쌓도록 유대하는 게 필요하고요. 또 하나는 앞서 얘기했습니다마는 회생 불가능한 사업장까지 끌고 간다? 이건 이런 과정이 늦어지게 되면 특히나 대마불사라는 이유로 부실기업에 대한 무차별 지원은 공적 자금 투입에 대한 도덕적 해이에 대한 우려도 있고요. 또 하나 모럴해저드를 차단하기 위해서라도 반드시 이 사태를 초래한 경영진한테 책임을 물어서 부실 기업의 구조조정은 자기 책임과 희생을 전제로 해서 이루어져야 한다라는 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
지금까지 한 이야기는 착공 물량 감소로 인한 공급 감소. 그래서 큰 틀에서 집값 급등을 한번 전망해 봤는데 조금 결이 다른 얘기로, 정부는 지금 당장 시장이 침체돼 있으니까 각종 규제를 풀어서 공급을 늘리겠다는 정책들을 내놓고 있거든요. 그중 하나가 일시 주택 대책이었고 그 후속 대책으로 4월부터 시행할 예정인 것을 한 달 앞당겨서 정부가 후속 조치에 들어간다고 내일부터 입법 예고하겠다고 밝혔거든요. 정부의 어떤 의지가 담긴 정책인 건가요?
[이인철]
맞습니다. 순차적으로 아마 1월 10일 부동산 관련 대책의 후속 조치입니다. 골자가 준공 후 30년 지난 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 규제 완화했고요. 빌라나 오피스텔 같은 비아파트 세금 감면을 중심으로 해서 대책을 발표했는데 도시정비법 개정에 따라서 재개발 사업의 노후도가 기존에는 3분의 2 충족하면, 그러니까 66.7%를 충족해야만 재개발이 가능했다면 3월부터는 이것을 60%로, 여기다 특히나 재정비촉진지구로 지정이 되면 그것을 더 낮춥니다.
50%까지 완화하기로 했고요. 또 하나, 도시형 생활주택의 경우에는 이제 방 설치 제한을 폐지하겠다는 겁니다. 도시형 생활주택의 전용면적이 30제곱미터 미만이면 지금은 방 설치가 불가능합니다. 원룸형으로만 구성해야 되는데 방 설치 제한을 없애게 되면 거의 7~8평 규모 내에서도 주방과 거실을 분리하는 1.5룸이라든가 투룸이라든가 다양한 형태의 방을 구성할 수가 있고, 또 3월부터는 오피스텔 건축 기준도 완화가 됩니다. 오피스텔의 단점이 전용면적이 작다.
테라스와 같은 서비스 면적이 적다라는 불만이 있어왔는데 건물 간, 동 간 간격이 좁아서 그동안에는 발코니 설치를 제한해 왔지만 앞으로는 발코니를 허용하겠다라는 것인데요. 그동안 사실 전세사기 여파가 주로 오피스텔이나 이런 빌라에서 일어났거든요. 그러다 보니까 빌라 포비아 현상으로 인해서 오히려 아파트로만 쏠림 현상이 나타나니까 아파트는 사실 착공해서 공급하는 데는 3년에서 5년 걸리거든요.
그러나 이런 도시형 생활주택의 경우에는 단기간 제공이 가능하다 보니까 이런 도시형 생활주택을 활성화해서 주택 공급의 사다리를 완성하겠다라는 게 정부의 의도입니다.
[앵커]
이제 청약 관련 이야기도 해보겠습니다. 지난해 분양시장의 큰 특징 중 하나가 이른바 청약시장의 양극화, 그러니까 올해도 그런데 이런 기조가 유지될 거다라는 게 전문가들의 대체적 관측인 것 같습니다.
[이인철]
맞습니다. 미분양이 남는 가장 큰 이유는 분양가가 너무 많이 올랐다는 겁니다. 앞서 제가 서울 지역의 평균 분양가가 3.3제곱미터당 3400만 원 올라갔다고 했는데 거의 1년 전에 비하면 2배 가까이 오른 수준이거든요. 그러다 보니까 지금 시세 대비 가격이 좀 저렴하다, 이런 곳에 몰리고 있습니다. 그런데 주변 시세에 비해서 가격이 좀 비싸다, 분양가가 비싸다고 소문이 나면 청약자 제로인 곳도 나타나고 있어요.
그런데 가격은 불문입니다. 청약 접수가 제로인 단지가 있는 반면에 거의 분양가 160억 원짜리 아파트 한 가구 분양에 16건이 청약이 됐어요. 그러니까 돈이 있는 분들은 여전히 양극화가 진행이 되고 있다라는 것인데요. 아마 지금 지방이나 중견 건설사들이 시공한 아파트는 대부분 미분양이 날 만큼 찾는 사람이 없지만 그러나 입지가 좋고 향후 가격 상승 가능성이 있다라는 곳에 대해서는 아마 틈틈이 이런 청약하는 수요가 늘고 있어서 아마도 이러한 양극화 현상은 굉장히 좀 더 이어질 가능성이 높습니다.
[앵커]
아까 고분양가 말씀하셨는데 최근에는 청약통장이 없어서 못 사는 것보다는, 집을. 오히려 분양가가 너무 비싸다 보니까 엄두를 내지 못한다, 이런 말이 나올 정도거든요. 고분양가 상황인데 그러다 보니까 청약통장 무용론도 확산되고 있습니다. 한때는 시장이 좋을 때는 2030세대가 이른바 영끌족이라고 해서 시장을 주도하기도 했었는데 지금은 아예 청약통장까지 해지하는 상황이라고 하더라고요.
[이인철]
맞습니다. 고금리가 지속이 되고 고분양가로 인해서 청약에 대한 메리트가 상당히 희석이 되고 있습니다. 그러다 보니까 2030세대 10명 중 7명은 청약통장은 보유하고 있는데 한 4명 정도가 이거 별로 쓸모가 없다. 실효성이 없다라고 인식을 하고 있다라는 얘기인데요.
[앵커]
왜냐하면 아까 말씀하신 미분양 줍줍도 있거든요.
[이인철]
맞습니다. 구태여 청약통장을 쓰지 않더라도 실거래가가 오히려 가격협상력을 통해서 더 떨어진 것들이 있기 때문에 구태여 새 집으로 가서 높은 분양가의 꼭지를 잡을 수 있다라는 우려를 반영하는 거거든요. 그러다 보니 지금 청약제도 그러면 통장은 갖고 있는데 해지하지 않고 있는 분들은 어떤 마음을 갖고 있느냐? 적어도 1인 가구나 청년을 위해서 특별공급분을 늘려달라는 거예요.
그러면 손쉽게 청약도 되고 그리고 청약 당첨자들이 가장 또 우려하고 있는 게 대출 규제입니다. 대출 규제를 지원을 강화해 달라. 그리고 청약 자격과 요건을 완화해달라는 건데 2030세대는 결혼을 안 한 경우도 많고요. 그러다 보니까 가점에서 밀리거든요. 그런 부분들이 굉장히 불만이어서 또 하나가 특징적인 것이 청약통장을 한 번도 만들지 않았거나 중도 해지 또는 해지할 예정이라고 답한 응답자가 전체 4명 가운데 1명꼴이었는데 아마도 이런 것들이 당첨 이후에도 분양가가 계속 높아서 입주하기가 어렵다는 인식이 뿌리 깊게 작용한 것으로 보입니다.
[앵커]
사실 이 부분은 저도 개인적으로 궁금한 건데 현실적으로 그러면 청약 전략을 어떻게 세워야 됩니까?
[이인철]
저는 사실 무주택자라면 청약통장은 갖고 있는 게 낫다라고 보거든요. 왜냐하면 지금은 조금 분양가가 너무 급속도로 빨리 올랐기 때문에 지금 무용론이 나오고 있겠지만 그러나 이게 정상적인 상황으로 가게 되면 분양가하고 고금리가 조금 희석이 되면 분명히 청약통장을 가지고서 저렴한 가격에, 예를 들어서 3기 신도시라든가 아파트를 살 수 있는 기회가 오거든요. 특히 다음 달부터 청년한테는 청년주택드림 청약통장이 출시가 됩니다.
19세부터 만 39세까지예요.
가입하는 것이 상당히 유리할 수 있거든요. 이것은 사실 그동안은 청약통장에 대한 이자율도 별로였고요. 특혜도 별로 없었습니다. 그럼에도 불구하고 지금 이 상품의 경우에는 주택 가격의 80%까지 그리고 이자도 4.4%까지 주거든요. 그러니까 다른 적금 금리보다도 이자는 높고 상대적으로 대출 한도는 더 높고 그리고 고정금리로 장기간 대출을 받을 수 있기 때문에 아마 청년주택드림 청약통장에 내가 가입 요건이 된다, 내가 해당 사항이 된다라고 하면 가입하시는 것이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
고금리 시대, 고분양가 시대, 어느 때보다 내 집 마련 전략을 짜기에 고심이 많은 시점인데 사실 쭉 얘기를 했습니다마는 아마 채널 고정하신 분들은 마지막 질문이 가장 듣고 싶으실 텐데 2024년 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까?
[이인철]
사실은 부동산 시장의 경우에는 지난 2년 연속 하락을 했어요. 올해까지 떨어지면 3년 연속인데, 불확실한 게 너무 많다. 일단 앞서 얘기한 가장 큰 것은 고금리가 얼마나 지속될지 예단하기 힘들고요. 어제도 한은이 금리인하 시점 빨라질 거라고 기대하지 말아라. 왜냐하면 자칫하다 물가 관리의 마지막 단계에서 실수하게 되면 오히려 역효과를 부를 수 있다고 얘기하고 있기 때문에 금리 인하 시점을 가늠하기가 어려워졌고요. 또 PF 부실 문제가 일단락되어야지만 사업이 정상화되거든요.
특히나 대외적으로 보게 되면 지금 미국의 금리부터 시작을 해서 총선이 있죠. 이런 것들이 다 변수거든요. 특히나 최근 들어서는 중동지역의 긴장감까지 고조되다 보니까 국제유가까지 들썩이는 양상을 보이고 있어서 아마 저는 물론 상저하고로 해서 설이나 수도권으로 해서 결국 전세 가격 상승이 매매가로 이어지지 않겠느냐라는 조심스러운 전망이 이어지지만 그럼에도 불구하고 고금리가 많이 희석되지 않는 한 의미 있는 반등을 기대하기는 상당히 어려워보입니다.
다만 전세시장은 굉장히 불안할 수 있다. 지금도 보면 전국적으로 27주 연속, 거의 6~7개월 연속 전세 가격이 오르고 있다는 건 언젠간 매매가격은 내리고 전세 가격이 오르면 그 갭이 줄어들게 되거든요. 그러면 다시 내가 전세 살 바에는 차라리 매매로 돌아서. 이런 수요로 나타날 수 있기 때문에 전세가 매매를 끌어내리는 그런 부작용을 어떻게 차단하느냐가 관건입니다.
[앵커]
달라지는 부동산 정책 그리고 올해 부동산 전망까지 이야기 들어봤습니다. 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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