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■ 진행 : 김선영 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 주택 공급 활성화 방안 후속 조치로전국 5개 지역에8만 가구 규모의 신규 택지 후보지를 선정했죠. 침체된 부동산 시장에 활기가 생길지 주목되고 있는데요. 전문가와 짚어드리겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나와 계십니다. 어서 오세요. 후보지 5곳이 발표됐는데 어떤 기준으로 선정됐다고 보세요?
[김인만]
일단 9월달이죠. 9.26 공급대책이 발표가 되면서 12만 호 정도 추가 택지를 하겠다고 했는데 그 일환으로 보이고요. 8만 호인데 수도권이 3곳, 지방이 2곳이 들어왔습니다. 이번에는 지방도 포함된 점이 눈에 띄고요. 수도권 지역을 보면 어떤 기준이라고 한다면 일단 서울 접근성하고 일자리에 초점을 맞춘 것 같습니다. 너무 외곽에 떨어지면 결국에는 베드타운으로 전락할 수도 있기 때문에 일자리에 초점을 맞췄다고 보이고요.
한곳한곳 살펴보면 제일 눈에 띄는 게 구리입니다. 구리 토평2지구인데 서울에서 제일 가깝습니다. 광진구 바로 옆에 있으니까 거의 서울권이라고 봐도 손색이 없고요. 최근에 논란이 있었잖아요. 메가시티. 구리시 같은 경우는 사실 서울에 편입이 돼도 크게 이상하지 않을 정도로 그 정도 규모의 입지가 굉장히 큰데 1만 8500가구 정도가 나옵니다. 1만 8500가구 정도면 판교신도시 가면 동판교, 서판교로 나눠지거든요. 동판교 정도의 크기라고 보면 될 것 같습니다.
신도시 치고는 작지만 그래도 적은 규모는 아니고요. 입지가 워낙 좋기 때문에 아마 가장 높은 인기를 끌 것 같습니다. 지금 3기 신도시 추진하고 있는데 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양이 있는데 굳이 따지자면 구리 토평의 입지는 훨씬 더 우수하기 때문에 아마 가장 선호도 높은 지역으로 인기를 끌 것 같고요. 나머지 지역은 오산입니다. 오산 세교3지구인데 여기가 어디냐면 동탄신도시 있죠. 동탄신도시 남쪽으로 내려오다 보면 오산역이 있는데 그 서쪽에 위치하고 있는데요.
지금 또 1지구, 2지구는 이미 개발이 완료됐습니다. 이제 3지구를 한다는데 3지구 규모가 꽤 커요. 3만 1000호 정도 됩니다. 3만 1000호 정도면 판교신도시 규모로 보시면 될 것 같고. 여기는 위치는 서울하고 거리가 조금 떨져 있습니다. 동탄신도시에서 한 10km 정도 떨어져 있는데 삼성 반도체 클러스트에 그래도 접근성이 좋다라는 점 때문에 아마 선택이 된 것 같고요. 또 하나 지역은 용인입니다. 용인 처인구에 이동면이라고 있는데 더 남쪽으로 내려옵니다. 더 남동쪽으로 내려오다 보면 저도 몇 년 전에 여기 가봤는데 지금은 저수지 있고 그냥 시골 동네인데 이 동네가 언제 개발이 될까 저도 참 궁금했는데 드디어 이게 나왔네요.
그래서 여기도 1만 6000세대 정도, 동판교 정도 규모로 개발이 되기 때문에 최근에 삼성에서 반도체 클러스터 300조 투자한다고 나왔잖아요. 그 근처입니다. 그렇기 때문에 결국에는 중장기적으로 양질의 일자리 공급이 가능하다는 면에서 충분히 관심을 가질 수 있을 것 같고요. 나머지 2개 지역은 지방인데 청주입니다. 분평2지구인데 여기도 일자리가 괜찮습니다.
여기 오송이라고 바이오 산업단지들이 있는데 일자리에 초점을 맞춘 것 같고요. 저는 반가운 곳이 제주도입니다. 그동안 사실 제주도는 공급에서 소외됐거든요. 계속 새로운 택지개발 발표가 되더라도 제주도는 나오지 않았고. 제주도 가보면 새 아파트가 상당히 희소성이 있거든요. 땅이 부족하기 때문에. 그나마 5500가구 정도 공급을 한다라고 하니 제주도에 새 아파트 숨통을 틔워주지 않을까 내심 기대가 됩니다.
[앵커]
지금 하나하나 자세히 잘 설명을 해 주셨는데 일자리에 초점이 맞춰진 것 같다. 그래서 이번 택지개발 발표를 보면 산업단지 개발이 연계돼 있고 그리고 교통망 개발이 같이 발표가 됐다는 점이 굉장히 이례적이라는 분석이 많더라고요.
[김인만]
사실 이게 당연합니다. 원래 이렇게 해야 되는데 그동안에는 먼저 아파트부터 짓고 교통망이 10년 후에 이렇게 연결이 되다 보니 베드타운 논란도 나오고요. 출퇴근 문제가 나오는데, 당연히 이렇게 해야 됩니다. 그리고 이렇게 할 수밖에 없는 이유는 이미 발표된 신도시에 GTX망 연결이 되거든요. GTX A, C가 연장되는데 그 연장노선에 오산 세교라든지이동면이 포함될 수 있기 때문에 기존에 있는 라인을 위주로 해서 일자리와 결합을 해서 아마 이 자리를 찾은 것 같습니다.
그래서 저는 주민들 입장에서는 이게 금방 될 것 같아도 사실 지금 준비를 하면 15년 정도 걸리거든요. 빨라야 10년이고 15년 정도면 2035년 정도에 입주 가능하리라고 보는데. 그 정도면 아마 GTX도 같이 연결이 돼서 GTX C 노선도 연결됩니다. 그러면 전체적으로는 입주하는 시점에는 불편함이 없이 매끄럽게 진행이 될 수 있기 때문에 굉장히 바람직하다는 생각이 듭니다.
[앵커]
일단 긍정적인 부분을 얘기를 해 주셨고 그러면 이 발표 이후에 지금 주택이 풀릴 것이다, 이런 시그널을 주는 신호는 될 수 있을까요?
[김인만]
일단 시그널이라고 한다면 긍정의 의미를 굳이 찾자면 그런 시그널은 될 수가 있죠. 우리 집값 막 올라갔을 때도 결국에는 불안한 심리잖아요. 지금 내가 집을 사지 않으면 내집마련의 기회를 영원히 놓쳐버릴 것 같다는 불안한 마음. 우리 이걸 포모 현상이라고 하는데 나 혼자 뒤떨어질 것 같은 두려움인데. 이렇게 계속 공급이 된다면, 3기 신도시 발표가 됐고요.
또 최근에 여기 발표되기 전에도 평택이라든지 김포 한강이라든지 작년에도 계속 발표가 되고 있거든요. 이렇게 되면 그런 마음이 들죠. 기다리면 충분히 내집마련할 수 있겠구나. 주택은 풀린다. 그리고 공공분양이잖아요. 아무래도 주변 시세보다 저렴하게 나옵니다. 그러니까 기다리면 저렴하게 내집마련을 할 수 있다는 심리적 안정을 줄 수 있기 때문에 그런 점은 충분히 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.
[앵커]
그런데 조금 전에도 짚어주셨지만 입주까지 따져보면 2035년은 돼야 되니까 지금 10년 넘게 기다려야 되는 거잖아요. 지금 당장 주택공급 부족해서 대책을 내놓는 건데 2035년 입주 가능하면 이게 단비가 될 수 있는 거냐, 이런 회의적인 시각도 많은 것 같습니다.
[김인만]
불만의 목소리가 있죠. 심리적 안정에는 도움이 되지만 지금 당장 주택시장 안정에는 실질적인 도움은 되지 않습니다. 지금 주택이 부족하다고 하는데 15년 후 되면 사실 우리 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지도 모르겠고 인구구조라든지 지금 출산율이 줄어들고 있는데 15년 후가 되면 아마 주택 구매 연령도 지금보다는 줄어들 가능성이 높습니다. 거기에 혹시라도 주택시장이 침체가 됐을 때 이런 입주물량이 나오게 되면 공급 과잉으로 집값 하락을 부추기는 요인이 될 수도 있기 때문에 우려스러운 점은 있으나 아마 정부는 이 점에서는 확고한 의지가 있는 것 같습니다. 제가 작년에도 간담회 가서 한번 질문을 했는데요.
이렇게 공급이 되다가 나중에 주택시장 침체가 됐을 때 공급 과잉 우려가 없냐라고 질문을 하니, 국토부 차관님께서 그런 말씀을 하셨습니다. 일관성 있게 무조건 공급은 하겠다. 이것은 정부의 강력한 의지다라는 말씀을 하셨기 때문에 그런 거 아랑곳 없이 공급 부족하다는 입장은 변함이 없는 것 같습니다. 아마 이런 정부 정책의 추이는 당분간 계속 이어질 것 같습니다.
[앵커]
그런데 당장 내년입니다. 내년 상황을 보면 입주 예정 물량이 예년에 비해서 턱없이 부족하다고 그러더라고요. 얼마나 떨어지는 건가요?
[김인만]
내년에는 입주 물량이 많이 부족합니다. 지금 올해 반토막 정도 난다는 이야기가, 그렇게 이야기가 나오는데 사실 그럴 수밖에 없는 게 아파트는 타성 기간이라는 게 있거든요. 아파트가 빵공장처럼 짓는다고 해서 금방금방 되는 게 아니고 기본적으로 민간 아파트라도 5년 정도 준비기간이 필요하고요. 이렇게 어제 발표된 신도시 같은 경우는 최소 10년이 필요하거든요. 준비기간이 상당히 길기 때문에 거슬러 올라가게 되면 3년, 5년 후에 뭔가 추진됐어야 되는데 저는 앞으로가 걱정인 게 작년, 재작년에 금리가 많이 올라서 굉장히 주춤대고 인허가 물량이 많이 줄었단 말이에요.
그러면 3년, 5년 후에 입주 물량이 줄어들 수도 있기 때문에 지금 발표되는 물량들은 10년 후 이야기고요. 앞으로가 내년부터 시작해서 3~5년 정도 후에 입주 물량이 부족할 수도 있기 때문에 최근 주택시장이 안정은 되고 있습니다마는 이게 다시 또 불안의 요인으로 작용하지 않을까 싶어서 정부도 예의주시를 해야 될 것 같고요. 당국자들도 신경을 써야 될 것 같습니다.
[앵커]
반토막난다고 그러니까 걱정은 되는데 이런 상황 되면 보통 어떤 현상이 나타납니까? 전세가가 많이 오르는 건가요?
[김인만]
전세, 매매를 분리해서 생각해야 되는데 전세는 올라갈 것 같습니다. 작년 같은 경우는 매매, 전세가 동반 하락을 했는데요. 굉장히 이례적인 현상이라는 우리가 판단을 하고 있고, 최근에 보면 전세가격이 계속 올라가고 있거든요. 왜 올라가냐라고 본다면 매매 시장이 상반기 1월 많이 떨어졌다가 상반기 반등을 하고 하반기 되면서 사람들이 관망세로 돌아섰습니다. 지금 들어가도 될까? 추가 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 금리가 안 떨어지고 있잖아요. 그래서 나는 좀 기다려볼래. 지금 굳이 사야 될까라는 생각을 가지고 있기 때문에 이런 매매 대기 수요자들이 전세 시장으로 유입됩니다.
그래서 전세 수요는 늘어나고요. 최근 빌라, 오피스텔 시장이 깡통전세, 전세사기가 여전히 진행 중이기 때문에 불안한 수요자들이 아파트 시장으로 옵니다. 그러면 아파트는 수요가 늘어나는데 입주 물량이 줄어든다는 얘기는 직접적으로 전세의 공급물량이 줄어든다는 이야기입니다. 그러니까 내년에는 아마 올해와 다르게 전세가격은 꾸준히 올라갈 가능성이 상당히 높고요. 매매 같은 경우는 하나의 요인은 될 수 있습니다. 공급물량이 줄어든다. 절대적인 입주물량이 줄어들면 집값 상승의 하나의 요인이 될 수 있는데 이게 절대적인 기준이 될 수가 없는 게 우리 2018년, 2019년 문재인 정부 시절 생각해보면 그때 서울 입주물량이 10년 내 최대였거든요.
가장 많은 입주물량이 나왔음에도 집값은 오히려 더 많이 올랐습니다. 그 이야기는 단순히 입주물량이 모든 것을 결정하지 않고 심리라고 하죠. 집주인이 불안한 마음에 매물을 회수하게 되면 오히려 공급물량이 더 줄어듭니다. 가격이 올라가고요. 집주인이 집값 떨어질 것 같아서 매물을 많이 내놓으면 오히려 집값이 또 내려갈 수도 있습니다. 그래서 매매는 복잡한 여러 가지 메커니즘이 있기 때문에 단순히 앞으로 입주물량이 부족하다고 해서 무조건 집값 올라간다, 이렇게 단정짓기는 어려움이 있을 것 같습니다.
[앵커]
정부의 공급계획, 이런 것도 심리에 반영이 될 것 같고요. 1기 신도시 얘기를 해 보면 특별법이 지금 속도를 낼 것 같거든요. 그러면 당장 어떤 변화가 생기는 건가요?
[김인만]
일단 특별법을 속도를 낸다라고 합니다. 특별법 내용을 간단하게 살펴보면 우리가 재건축 사업인데, 재건축을 하게 되면 가장 초기 단계가 안전진단입니다. 안전진단을 통과해야 구획지정을 하고 추진위 만들고 조합 설립하고 단계별로 밟아가거든요. 사업시행계획, 이렇게 가는데. 안전진단이 1기 신도시 같은 경우는 기존에 70년대, 80년대 지은 아파트보다는 잘 지었단 말이에요. 그냥 하면 아마 안전진단 통과는 불가가 거의 나오지 않을 겁니다. 그래서 안전진단을 면제하거나 상당히 완화하시켜주겠다는 내용이 들어가 있고요.
또 사업성이 중요한데 1기 신도시 같은 경우는 보통 용적률이 200% 됩니다. 단지에 따라서 150%도 있지만 200% 넘는 단지들도 상당히 많이 있거든요. 200% 정도면 지금 상태에서 재건축하게 되면 용적률을 250% 받으면 50%포인트 정도 늘어나기 때문에 조합원들이 추가 분담금, 돈을 많이 내야 됩니다. 결국에는 사업이 안 된다는 이야기죠. 그래서 용적률을 최대 500%까지 올려주겠다는 내용이 들어가 있고요. 또 리모델링 추진하는 단지들은 3배수 늘릴 수 있게 해 주겠다, 이런 내용들이 들어가 있습니다.
[앵커]
이렇게 되다 보니까 벌써부터 기사 보니까 분당 들썩인다. 지금 분당 쪽에 뭐 하나 사둬야 되나? 또 이런 분들 나올 것 같거든요. 그런 분들을 위해서 조언을 해 주신다면 어떤 게 있을까요?
[김인만]
충분히 그런 생각을 가질 수 있는데 물론 준비하는 것은 맞습니다. 제가 앞서서 택지개발, 신규택지가 10~15년 걸린다고 했거든요. 재건축은 더 오래 걸립니다. 15~20년 잡아야 되거든요. 그리고 지금까지 1기 신도시처럼 분당이 9만7000호 정도 되거든요. 이런 규모를 일괄적으로 재건축한 사례가 없습니다. 이주 수요들, 여러 가지 문제들이 생기기 때문에 블록을 정해서 순환개발을 하게 되거든요. 그러면 한쪽이 개발되면 나머지는 기다렸다가 진행을 해야 되는데 순서에서 밀리는 단지들은 아마 30년, 40년이 걸릴 수도 있습니다. 시간이 상당히 오래 걸릴 수 있기 때문에 혹시라도 지금 사서 뭔가 빨리 결과물을 얻을 것 같은 그런 기대감을 가진다면 저는 굉장히 조심해야 된다, 주의가 필요할 것 같고, 어차피 오래 걸린다. 이제 첫 시동을 건다 정도만 생각을 하면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
20년이면 20년 후에 부동산 시장이 어떨지는 또 예측하기 힘든 거잖아요.
[김인만]
아무도 예측할 수 없고요. 20년도 빨리 잡은 겁니다.
[앵커]
20년도 빨리 잡으신 건가요?
[김인만] 전
체적으로 보면 블록별로 한다고 했잖아요. 가장 먼저 추진되는 단지들은 한 20년 안에 입주할 수 있겠으나 순서가 밀리는 단지들은 제 생각에는 제 생에 보지 못할 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 속도를 낸다고는 하는데 절차는 또 있는 거니까.
[김인만]
절차는 있는 거고요. 이게 정부가 또 정치권에서 여당, 야당 마찬가지입니다마는 이게 자꾸 뭔가 기대감을 주거든요. 특별법을 만들면 만능열쇠처럼 된다고 생각하는데 특별법은 그냥 인센티브 정도를 주는 거고요. 결국에는 진행하다 보면 조합원들 간의 이견, 시공사 간의 이견, 또 지자체와의 이견 때문에 소송이 걸릴 수도 있고요. 여러 가지 문제들이 있기 때문에 시간이 상당히 오래 걸립니다. 만능열쇠는 아닙니다.
[앵커]
재건축까지 갈 길은 멀다, 이걸 참고하셔야 될 것 같고요. 끝으로 집값을 짚어볼게요. 지금 2차 하락이요. 그런 얘기 있던데 계속 떨어지는 겁니까, 어떻게 되는 겁니까?
[김인만]
저는 아직 2차 하락이라고 보지 않고요. 이건 정상적인 흐름이라고 보입니다. 작년에 패닉 때문에 금리가 너무 많이 올랐기 때문에 떨어졌는데. 조금 더 냉정하게 보면 떨어질 때가 됐습니다. 2015년부터 2021년까지 폭등 수준의 굉장히 오랜 시간 동안 많이 올랐기 때문에 당연히 조정돼야 되는데 작년에 금리가 오르면서 꺾인 거고요. 올 초 같은 경우는 기술적 반등을 했습니다. 너무 많이 떨어졌으니까요.
10억 기준에서 한 70% 정도 수준, 7억 정도로 떨어졌기 때문에 그 정도면 가격 조건이 좋거든요. 매수자들이 들어오는데, 최근에는 한 8억 5000, 9억까지는 회복을 했습니다. 예를 들자면. 그러니까 매수자들이 주춤하게 되죠. 이 정도 따라가려면 추가 상승에 대한 기대감이 있어야 되는데 금리는 언제 내릴지도 모르겠고, 경기도 어떻게 될지도 모르겠고 잘 모르겠으니까 관망으로 돌아서는데 당분간은 조금 더 하락을 할 수는 있는데요. 하락을 하게 되면 매수 대기자들이 들어옵니다. 그러면 반등을 하게 되고요.
[앵커]
지금 그래픽이 나오고 있지만 노도강도 수요가 몰렸었는데 노원, 도봉, 강북을 얘기합니다. 이 지역도 지금 집값 하락세가 심상치 않고 잠실도 지금 거의 급감하고 있다, 이런 얘기가 있더라고요.
[김인만]
이게 제가 정상적인 흐름이라고 말씀드리는 게 과거도 그렇고 올라갈 때도 계속 올라가지 않고 내려갈 때도 흐름이 있는데, 작년에 많이 떨어졌다가 기술적 반등을 했다가 다시 꺾인 거고요. 또 하락폭이 커지게 되면 또 대기자들이 들어오기 때문에 또 살짝 반등을 하는데, 추세를 보면 지금이 상승장이 아니라 조정장은 맞습니다. 그래서 2차 하락이 올 수도 있는데 제가 볼 때는 단기간에 오지는 않고요. 이런 등락을 거듭하는 시간이 한 1~2년 정도 더 지난 다음에 2차 하락 후에 다시 상승으로 전환되기 때문에 불안해하지는 마시고 이런 흐름 자체를 차분하게 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
장기적으로는 보합세 정도, 이렇게.
[김인만]
2~3년 정도는 보합세 정도로 보시면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 줄이겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 주택 공급 활성화 방안 후속 조치로전국 5개 지역에8만 가구 규모의 신규 택지 후보지를 선정했죠. 침체된 부동산 시장에 활기가 생길지 주목되고 있는데요. 전문가와 짚어드리겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나와 계십니다. 어서 오세요. 후보지 5곳이 발표됐는데 어떤 기준으로 선정됐다고 보세요?
[김인만]
일단 9월달이죠. 9.26 공급대책이 발표가 되면서 12만 호 정도 추가 택지를 하겠다고 했는데 그 일환으로 보이고요. 8만 호인데 수도권이 3곳, 지방이 2곳이 들어왔습니다. 이번에는 지방도 포함된 점이 눈에 띄고요. 수도권 지역을 보면 어떤 기준이라고 한다면 일단 서울 접근성하고 일자리에 초점을 맞춘 것 같습니다. 너무 외곽에 떨어지면 결국에는 베드타운으로 전락할 수도 있기 때문에 일자리에 초점을 맞췄다고 보이고요.
한곳한곳 살펴보면 제일 눈에 띄는 게 구리입니다. 구리 토평2지구인데 서울에서 제일 가깝습니다. 광진구 바로 옆에 있으니까 거의 서울권이라고 봐도 손색이 없고요. 최근에 논란이 있었잖아요. 메가시티. 구리시 같은 경우는 사실 서울에 편입이 돼도 크게 이상하지 않을 정도로 그 정도 규모의 입지가 굉장히 큰데 1만 8500가구 정도가 나옵니다. 1만 8500가구 정도면 판교신도시 가면 동판교, 서판교로 나눠지거든요. 동판교 정도의 크기라고 보면 될 것 같습니다.
신도시 치고는 작지만 그래도 적은 규모는 아니고요. 입지가 워낙 좋기 때문에 아마 가장 높은 인기를 끌 것 같습니다. 지금 3기 신도시 추진하고 있는데 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양이 있는데 굳이 따지자면 구리 토평의 입지는 훨씬 더 우수하기 때문에 아마 가장 선호도 높은 지역으로 인기를 끌 것 같고요. 나머지 지역은 오산입니다. 오산 세교3지구인데 여기가 어디냐면 동탄신도시 있죠. 동탄신도시 남쪽으로 내려오다 보면 오산역이 있는데 그 서쪽에 위치하고 있는데요.
지금 또 1지구, 2지구는 이미 개발이 완료됐습니다. 이제 3지구를 한다는데 3지구 규모가 꽤 커요. 3만 1000호 정도 됩니다. 3만 1000호 정도면 판교신도시 규모로 보시면 될 것 같고. 여기는 위치는 서울하고 거리가 조금 떨져 있습니다. 동탄신도시에서 한 10km 정도 떨어져 있는데 삼성 반도체 클러스트에 그래도 접근성이 좋다라는 점 때문에 아마 선택이 된 것 같고요. 또 하나 지역은 용인입니다. 용인 처인구에 이동면이라고 있는데 더 남쪽으로 내려옵니다. 더 남동쪽으로 내려오다 보면 저도 몇 년 전에 여기 가봤는데 지금은 저수지 있고 그냥 시골 동네인데 이 동네가 언제 개발이 될까 저도 참 궁금했는데 드디어 이게 나왔네요.
그래서 여기도 1만 6000세대 정도, 동판교 정도 규모로 개발이 되기 때문에 최근에 삼성에서 반도체 클러스터 300조 투자한다고 나왔잖아요. 그 근처입니다. 그렇기 때문에 결국에는 중장기적으로 양질의 일자리 공급이 가능하다는 면에서 충분히 관심을 가질 수 있을 것 같고요. 나머지 2개 지역은 지방인데 청주입니다. 분평2지구인데 여기도 일자리가 괜찮습니다.
여기 오송이라고 바이오 산업단지들이 있는데 일자리에 초점을 맞춘 것 같고요. 저는 반가운 곳이 제주도입니다. 그동안 사실 제주도는 공급에서 소외됐거든요. 계속 새로운 택지개발 발표가 되더라도 제주도는 나오지 않았고. 제주도 가보면 새 아파트가 상당히 희소성이 있거든요. 땅이 부족하기 때문에. 그나마 5500가구 정도 공급을 한다라고 하니 제주도에 새 아파트 숨통을 틔워주지 않을까 내심 기대가 됩니다.
[앵커]
지금 하나하나 자세히 잘 설명을 해 주셨는데 일자리에 초점이 맞춰진 것 같다. 그래서 이번 택지개발 발표를 보면 산업단지 개발이 연계돼 있고 그리고 교통망 개발이 같이 발표가 됐다는 점이 굉장히 이례적이라는 분석이 많더라고요.
[김인만]
사실 이게 당연합니다. 원래 이렇게 해야 되는데 그동안에는 먼저 아파트부터 짓고 교통망이 10년 후에 이렇게 연결이 되다 보니 베드타운 논란도 나오고요. 출퇴근 문제가 나오는데, 당연히 이렇게 해야 됩니다. 그리고 이렇게 할 수밖에 없는 이유는 이미 발표된 신도시에 GTX망 연결이 되거든요. GTX A, C가 연장되는데 그 연장노선에 오산 세교라든지이동면이 포함될 수 있기 때문에 기존에 있는 라인을 위주로 해서 일자리와 결합을 해서 아마 이 자리를 찾은 것 같습니다.
그래서 저는 주민들 입장에서는 이게 금방 될 것 같아도 사실 지금 준비를 하면 15년 정도 걸리거든요. 빨라야 10년이고 15년 정도면 2035년 정도에 입주 가능하리라고 보는데. 그 정도면 아마 GTX도 같이 연결이 돼서 GTX C 노선도 연결됩니다. 그러면 전체적으로는 입주하는 시점에는 불편함이 없이 매끄럽게 진행이 될 수 있기 때문에 굉장히 바람직하다는 생각이 듭니다.
[앵커]
일단 긍정적인 부분을 얘기를 해 주셨고 그러면 이 발표 이후에 지금 주택이 풀릴 것이다, 이런 시그널을 주는 신호는 될 수 있을까요?
[김인만]
일단 시그널이라고 한다면 긍정의 의미를 굳이 찾자면 그런 시그널은 될 수가 있죠. 우리 집값 막 올라갔을 때도 결국에는 불안한 심리잖아요. 지금 내가 집을 사지 않으면 내집마련의 기회를 영원히 놓쳐버릴 것 같다는 불안한 마음. 우리 이걸 포모 현상이라고 하는데 나 혼자 뒤떨어질 것 같은 두려움인데. 이렇게 계속 공급이 된다면, 3기 신도시 발표가 됐고요.
또 최근에 여기 발표되기 전에도 평택이라든지 김포 한강이라든지 작년에도 계속 발표가 되고 있거든요. 이렇게 되면 그런 마음이 들죠. 기다리면 충분히 내집마련할 수 있겠구나. 주택은 풀린다. 그리고 공공분양이잖아요. 아무래도 주변 시세보다 저렴하게 나옵니다. 그러니까 기다리면 저렴하게 내집마련을 할 수 있다는 심리적 안정을 줄 수 있기 때문에 그런 점은 충분히 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.
[앵커]
그런데 조금 전에도 짚어주셨지만 입주까지 따져보면 2035년은 돼야 되니까 지금 10년 넘게 기다려야 되는 거잖아요. 지금 당장 주택공급 부족해서 대책을 내놓는 건데 2035년 입주 가능하면 이게 단비가 될 수 있는 거냐, 이런 회의적인 시각도 많은 것 같습니다.
[김인만]
불만의 목소리가 있죠. 심리적 안정에는 도움이 되지만 지금 당장 주택시장 안정에는 실질적인 도움은 되지 않습니다. 지금 주택이 부족하다고 하는데 15년 후 되면 사실 우리 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지도 모르겠고 인구구조라든지 지금 출산율이 줄어들고 있는데 15년 후가 되면 아마 주택 구매 연령도 지금보다는 줄어들 가능성이 높습니다. 거기에 혹시라도 주택시장이 침체가 됐을 때 이런 입주물량이 나오게 되면 공급 과잉으로 집값 하락을 부추기는 요인이 될 수도 있기 때문에 우려스러운 점은 있으나 아마 정부는 이 점에서는 확고한 의지가 있는 것 같습니다. 제가 작년에도 간담회 가서 한번 질문을 했는데요.
이렇게 공급이 되다가 나중에 주택시장 침체가 됐을 때 공급 과잉 우려가 없냐라고 질문을 하니, 국토부 차관님께서 그런 말씀을 하셨습니다. 일관성 있게 무조건 공급은 하겠다. 이것은 정부의 강력한 의지다라는 말씀을 하셨기 때문에 그런 거 아랑곳 없이 공급 부족하다는 입장은 변함이 없는 것 같습니다. 아마 이런 정부 정책의 추이는 당분간 계속 이어질 것 같습니다.
[앵커]
그런데 당장 내년입니다. 내년 상황을 보면 입주 예정 물량이 예년에 비해서 턱없이 부족하다고 그러더라고요. 얼마나 떨어지는 건가요?
[김인만]
내년에는 입주 물량이 많이 부족합니다. 지금 올해 반토막 정도 난다는 이야기가, 그렇게 이야기가 나오는데 사실 그럴 수밖에 없는 게 아파트는 타성 기간이라는 게 있거든요. 아파트가 빵공장처럼 짓는다고 해서 금방금방 되는 게 아니고 기본적으로 민간 아파트라도 5년 정도 준비기간이 필요하고요. 이렇게 어제 발표된 신도시 같은 경우는 최소 10년이 필요하거든요. 준비기간이 상당히 길기 때문에 거슬러 올라가게 되면 3년, 5년 후에 뭔가 추진됐어야 되는데 저는 앞으로가 걱정인 게 작년, 재작년에 금리가 많이 올라서 굉장히 주춤대고 인허가 물량이 많이 줄었단 말이에요.
그러면 3년, 5년 후에 입주 물량이 줄어들 수도 있기 때문에 지금 발표되는 물량들은 10년 후 이야기고요. 앞으로가 내년부터 시작해서 3~5년 정도 후에 입주 물량이 부족할 수도 있기 때문에 최근 주택시장이 안정은 되고 있습니다마는 이게 다시 또 불안의 요인으로 작용하지 않을까 싶어서 정부도 예의주시를 해야 될 것 같고요. 당국자들도 신경을 써야 될 것 같습니다.
[앵커]
반토막난다고 그러니까 걱정은 되는데 이런 상황 되면 보통 어떤 현상이 나타납니까? 전세가가 많이 오르는 건가요?
[김인만]
전세, 매매를 분리해서 생각해야 되는데 전세는 올라갈 것 같습니다. 작년 같은 경우는 매매, 전세가 동반 하락을 했는데요. 굉장히 이례적인 현상이라는 우리가 판단을 하고 있고, 최근에 보면 전세가격이 계속 올라가고 있거든요. 왜 올라가냐라고 본다면 매매 시장이 상반기 1월 많이 떨어졌다가 상반기 반등을 하고 하반기 되면서 사람들이 관망세로 돌아섰습니다. 지금 들어가도 될까? 추가 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 금리가 안 떨어지고 있잖아요. 그래서 나는 좀 기다려볼래. 지금 굳이 사야 될까라는 생각을 가지고 있기 때문에 이런 매매 대기 수요자들이 전세 시장으로 유입됩니다.
그래서 전세 수요는 늘어나고요. 최근 빌라, 오피스텔 시장이 깡통전세, 전세사기가 여전히 진행 중이기 때문에 불안한 수요자들이 아파트 시장으로 옵니다. 그러면 아파트는 수요가 늘어나는데 입주 물량이 줄어든다는 얘기는 직접적으로 전세의 공급물량이 줄어든다는 이야기입니다. 그러니까 내년에는 아마 올해와 다르게 전세가격은 꾸준히 올라갈 가능성이 상당히 높고요. 매매 같은 경우는 하나의 요인은 될 수 있습니다. 공급물량이 줄어든다. 절대적인 입주물량이 줄어들면 집값 상승의 하나의 요인이 될 수 있는데 이게 절대적인 기준이 될 수가 없는 게 우리 2018년, 2019년 문재인 정부 시절 생각해보면 그때 서울 입주물량이 10년 내 최대였거든요.
가장 많은 입주물량이 나왔음에도 집값은 오히려 더 많이 올랐습니다. 그 이야기는 단순히 입주물량이 모든 것을 결정하지 않고 심리라고 하죠. 집주인이 불안한 마음에 매물을 회수하게 되면 오히려 공급물량이 더 줄어듭니다. 가격이 올라가고요. 집주인이 집값 떨어질 것 같아서 매물을 많이 내놓으면 오히려 집값이 또 내려갈 수도 있습니다. 그래서 매매는 복잡한 여러 가지 메커니즘이 있기 때문에 단순히 앞으로 입주물량이 부족하다고 해서 무조건 집값 올라간다, 이렇게 단정짓기는 어려움이 있을 것 같습니다.
[앵커]
정부의 공급계획, 이런 것도 심리에 반영이 될 것 같고요. 1기 신도시 얘기를 해 보면 특별법이 지금 속도를 낼 것 같거든요. 그러면 당장 어떤 변화가 생기는 건가요?
[김인만]
일단 특별법을 속도를 낸다라고 합니다. 특별법 내용을 간단하게 살펴보면 우리가 재건축 사업인데, 재건축을 하게 되면 가장 초기 단계가 안전진단입니다. 안전진단을 통과해야 구획지정을 하고 추진위 만들고 조합 설립하고 단계별로 밟아가거든요. 사업시행계획, 이렇게 가는데. 안전진단이 1기 신도시 같은 경우는 기존에 70년대, 80년대 지은 아파트보다는 잘 지었단 말이에요. 그냥 하면 아마 안전진단 통과는 불가가 거의 나오지 않을 겁니다. 그래서 안전진단을 면제하거나 상당히 완화하시켜주겠다는 내용이 들어가 있고요.
또 사업성이 중요한데 1기 신도시 같은 경우는 보통 용적률이 200% 됩니다. 단지에 따라서 150%도 있지만 200% 넘는 단지들도 상당히 많이 있거든요. 200% 정도면 지금 상태에서 재건축하게 되면 용적률을 250% 받으면 50%포인트 정도 늘어나기 때문에 조합원들이 추가 분담금, 돈을 많이 내야 됩니다. 결국에는 사업이 안 된다는 이야기죠. 그래서 용적률을 최대 500%까지 올려주겠다는 내용이 들어가 있고요. 또 리모델링 추진하는 단지들은 3배수 늘릴 수 있게 해 주겠다, 이런 내용들이 들어가 있습니다.
[앵커]
이렇게 되다 보니까 벌써부터 기사 보니까 분당 들썩인다. 지금 분당 쪽에 뭐 하나 사둬야 되나? 또 이런 분들 나올 것 같거든요. 그런 분들을 위해서 조언을 해 주신다면 어떤 게 있을까요?
[김인만]
충분히 그런 생각을 가질 수 있는데 물론 준비하는 것은 맞습니다. 제가 앞서서 택지개발, 신규택지가 10~15년 걸린다고 했거든요. 재건축은 더 오래 걸립니다. 15~20년 잡아야 되거든요. 그리고 지금까지 1기 신도시처럼 분당이 9만7000호 정도 되거든요. 이런 규모를 일괄적으로 재건축한 사례가 없습니다. 이주 수요들, 여러 가지 문제들이 생기기 때문에 블록을 정해서 순환개발을 하게 되거든요. 그러면 한쪽이 개발되면 나머지는 기다렸다가 진행을 해야 되는데 순서에서 밀리는 단지들은 아마 30년, 40년이 걸릴 수도 있습니다. 시간이 상당히 오래 걸릴 수 있기 때문에 혹시라도 지금 사서 뭔가 빨리 결과물을 얻을 것 같은 그런 기대감을 가진다면 저는 굉장히 조심해야 된다, 주의가 필요할 것 같고, 어차피 오래 걸린다. 이제 첫 시동을 건다 정도만 생각을 하면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
20년이면 20년 후에 부동산 시장이 어떨지는 또 예측하기 힘든 거잖아요.
[김인만]
아무도 예측할 수 없고요. 20년도 빨리 잡은 겁니다.
[앵커]
20년도 빨리 잡으신 건가요?
[김인만] 전
체적으로 보면 블록별로 한다고 했잖아요. 가장 먼저 추진되는 단지들은 한 20년 안에 입주할 수 있겠으나 순서가 밀리는 단지들은 제 생각에는 제 생에 보지 못할 수도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 속도를 낸다고는 하는데 절차는 또 있는 거니까.
[김인만]
절차는 있는 거고요. 이게 정부가 또 정치권에서 여당, 야당 마찬가지입니다마는 이게 자꾸 뭔가 기대감을 주거든요. 특별법을 만들면 만능열쇠처럼 된다고 생각하는데 특별법은 그냥 인센티브 정도를 주는 거고요. 결국에는 진행하다 보면 조합원들 간의 이견, 시공사 간의 이견, 또 지자체와의 이견 때문에 소송이 걸릴 수도 있고요. 여러 가지 문제들이 있기 때문에 시간이 상당히 오래 걸립니다. 만능열쇠는 아닙니다.
[앵커]
재건축까지 갈 길은 멀다, 이걸 참고하셔야 될 것 같고요. 끝으로 집값을 짚어볼게요. 지금 2차 하락이요. 그런 얘기 있던데 계속 떨어지는 겁니까, 어떻게 되는 겁니까?
[김인만]
저는 아직 2차 하락이라고 보지 않고요. 이건 정상적인 흐름이라고 보입니다. 작년에 패닉 때문에 금리가 너무 많이 올랐기 때문에 떨어졌는데. 조금 더 냉정하게 보면 떨어질 때가 됐습니다. 2015년부터 2021년까지 폭등 수준의 굉장히 오랜 시간 동안 많이 올랐기 때문에 당연히 조정돼야 되는데 작년에 금리가 오르면서 꺾인 거고요. 올 초 같은 경우는 기술적 반등을 했습니다. 너무 많이 떨어졌으니까요.
10억 기준에서 한 70% 정도 수준, 7억 정도로 떨어졌기 때문에 그 정도면 가격 조건이 좋거든요. 매수자들이 들어오는데, 최근에는 한 8억 5000, 9억까지는 회복을 했습니다. 예를 들자면. 그러니까 매수자들이 주춤하게 되죠. 이 정도 따라가려면 추가 상승에 대한 기대감이 있어야 되는데 금리는 언제 내릴지도 모르겠고, 경기도 어떻게 될지도 모르겠고 잘 모르겠으니까 관망으로 돌아서는데 당분간은 조금 더 하락을 할 수는 있는데요. 하락을 하게 되면 매수 대기자들이 들어옵니다. 그러면 반등을 하게 되고요.
[앵커]
지금 그래픽이 나오고 있지만 노도강도 수요가 몰렸었는데 노원, 도봉, 강북을 얘기합니다. 이 지역도 지금 집값 하락세가 심상치 않고 잠실도 지금 거의 급감하고 있다, 이런 얘기가 있더라고요.
[김인만]
이게 제가 정상적인 흐름이라고 말씀드리는 게 과거도 그렇고 올라갈 때도 계속 올라가지 않고 내려갈 때도 흐름이 있는데, 작년에 많이 떨어졌다가 기술적 반등을 했다가 다시 꺾인 거고요. 또 하락폭이 커지게 되면 또 대기자들이 들어오기 때문에 또 살짝 반등을 하는데, 추세를 보면 지금이 상승장이 아니라 조정장은 맞습니다. 그래서 2차 하락이 올 수도 있는데 제가 볼 때는 단기간에 오지는 않고요. 이런 등락을 거듭하는 시간이 한 1~2년 정도 더 지난 다음에 2차 하락 후에 다시 상승으로 전환되기 때문에 불안해하지는 마시고 이런 흐름 자체를 차분하게 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
장기적으로는 보합세 정도, 이렇게.
[김인만]
2~3년 정도는 보합세 정도로 보시면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 줄이겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
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