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■ 진행 : 김대근 앵커
■ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산팀장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 기준 금리가 3차례 연속 동결되고 부동산 시장 상황이 개선되면서 10명 중 6명은 1년 안에 집을 살 계획이 있다는 설문조사 결과가 나와 눈길을 끌고 있습니다. 그렇다면 내 집 마련하기 적절한 타이밍은 언제일까요? 궁금한 분들 많으시죠. 우병탁 신한은행 부동산팀장과 함께 현재 부동산 시장 상황 어떤지 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 본격적으로 얘기 나누기 전에 먼저 말씀드렸던 이 설문조사 결과부터 보면서 얘기 나누도록 하겠습니다. 보여주시죠. 부동산 플랫폼 직방이 앱 이용자들을 대상으로 진행한 설문조사 결과입니다. 1년 안에 주택을 매입할 계획이 있느냐 이렇게 물어봤더니 있다고 응답한 경우가 68.7%인 것으로 나타났습니다. 아직 계획 없다라고 응답한 경우가 31.3%였습니다. 그렇다면 1년 안에 주택을 매입할 계획이 있는 경우에 그 이유가 뭔지도 물어봤는데요. 그랬더니 전월세에서 자가로 내 집을 마련하기 위해서다라는 응답이 47.4%로 가장 높게 나타났습니다. 팀장님, 지금 조사 결과를 쭉 보면 일단 무주택자들이 실거주용으로 내 집을 사야겠다, 이렇게 생각하는 경우가 늘어난 것으로 보이는데 이게 보니까 이렇게 1년 안에 주택 매입 계획이 있다고 응답한 경우가 지금 2년 만에 가장 높은 수치를 나타냈다고 하더라고요. 그러니까 내 집 사야겠다. 실제 내가 살 집 사야겠다고 생각하는 경우가 늘어난 것으로 보이는데 어떻게 보세요?
[우병탁]
우선 최근에 반등 거래가 서울 그리고 지방의 일부 지역을 중심으로 나타나고 있다라는 것. 그 부분은 그 자체로 팩트이기 때문에 이걸 부인할 필요는 없을 것 같습니다. 최근에 서울 아파트 거래량 같은 경우에도 조금씩 증가하고 있어서 실수요자 중심으로 매수심리는 회복되고 있는 것으로 보여지고요. 다만 그 거래량은 아직 종전 대비해서는 충분한 양까지는 아닌 것으로 보여지기는 합니다. 관건은 지금 조사에서도 나왔던 것처럼 전월세에 대한 부분들에 대한 부담을 분명히 무주택자, 사이드에서는 느끼고 있는 부분이 있는 것 같고요. 전세를 살 때 발생하는 최근에 있었던 일련의 전세사기라든지 기타 이런 것들에 대한 불안감. 그리고 월세로 전환했을 경우에도 최근에 역시 마찬가지로 지역적으로는 전세에 대한 이슈들이 발화점이 되면서 월세 가격이 또 같이 동반 상승하는 상황, 이런 것들이 지속이 되면서 이런 불안요소들도 역시 내 집 마련에 무주택자들이 조금 더 이전보다 적극적으로 나서게 되는 계기가 된 것으로 보입니다.
[앵커]
집값이 많이 떨어졌다고 느끼기도 하고 동시에 최근에 전세사기라든가 그리고 또 월세로 많이 옮기면서 월세 가격도 오르는 것이 부담이 돼서 이럴 바에야 내 집 사야겠다, 이런 경우도 많아 보인다고 설명해 주셨는데 그런데 1년 안에 주택 매입 계획이 없는 경우도 있잖아요. 그분들한테 이유가 뭐냐고 물어봤더니 주택 가격이 너무 비싸서 아직 집 살 계획이 없다고 응답한 경우가 31.1%로 가장 높게 나타났습니다. 그러니까 아직 집 사기에는 비싸다, 이렇게 느끼는 경우도 많아 보이거든요. 이건 왜 그런 겁니까?
[우병탁]
사실은 매 시기별로 이런 시장에 대한 판단은 개인적으로 각자 다르실 수밖에 없을 것 같고요. 다만 방금 말씀해 주신 조사에서도 향후 가격이 더 떨어질 것 같아서 안 산다라고 하는 게 원래는 더 많은 비중이었습니다. 그런데 그 비중은 결국 순위가, 물론 여전히 높은 비중이기는 하지만 순위는 좀 떨어져 있는 부분들이 있고요. 최근 상황을 보면 어찌 됐든 앞으로 집값이 더 떨어질 것 같다라고 생각하는 사람들이 여전히 좀 있기는 하지만 그 비중이 줄었다라는 부분을 놓고 보면 이러한 인식이 생기게 된 데는 역설적이게도 이전에 고점 대비에서보다는 가격이 오히려 떨어졌기 때문입니다. 그러니까 가격이 떨어졌기 때문에 이 정도만큼 떨어졌다라고 한다면 향후에 추가적으로 좀 더 조정이 있을 수는 있다고 하더라도 떨어져 있는 가격을 기준으로 내가 감당할 수 있는 가격에서는 사도 좋겠다라는 인식이 좀 더 생겼다고 보는 것이 맞겠습니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 실제로 수치를 통해 볼 때는 어떤지 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다. 최근에 집값이 반등 흐름을 보이고 있다, 이런 얘기들을 하기도 하는데 실제 통계를 보면 최근 반등 거래 같은 경우에 어떻습니까?
[우병탁]
최근 반등 거래 같은 경우에 특례보금자리론과 함께 15억 초과 대출에 대해서 규제가 풀렸습니다. 그러니까 양쪽 사이드로 다 규제 부분이 풀렸다고 볼 수 있거든요. 특례보금자리론을 중심으로 해서는 9억 이하의 주택에 대한 종전의 만기 기간보다 좀 넓게. 만기 기간을 넓게 해 준다라는 것은 상환할 부담이 적더라도 기간이 늘어난 만큼 상환할 수 있는 기간이 늘어난 것만큼 좀 더 자기 여력보다 큰 집을 살 수 있거든요. 그래서 예를 들면 6억짜리, 7억짜리 집을 사려고 했던 분들이 특례보금자리론의 혜택에 힘입어서 8억, 9억짜리 살 수 있는 상황이 됐다라는 것. 그래서 그 금액대 이하의 물건들이 서울에서도 거래가 강남 지역을 중심으로도 늘었다는 거고요. 그다음에 15억 초과, 가격이 떨어져 있던 부분들로 인해서 15억 초과는 아예 대출이 안 됐었던 부분인데 실수요라고 하더라도 대출이 전혀 안 되다 보니까 그야말로 극소수 현금을 그대로 다 갖고 있는 사람들에 한해서만 종전에는 거래가 됐었던 것이고요. 이제는 15억 초과 고가 주택의 경우에도 일부는 대출을 받을 수 있는 형태가 됐기 때문에 역시 실수요자를 중심으로 해서는 매수세가 회복되고 있는 상황이 나타나고 있는 상황으로 보입니다.
[앵커]
그건 규제 지역 같은 경우에도 그런 거예요?
[우병탁]
마찬가지입니다. 다만 아직 투자, 투기적 수요까지 따라서 움직이는 상황, 그러니까 실수요자가 아니라 다주택 스탠스에서도 추가적으로 매입하는 비중이 늘어나고 있느냐? 이 부분은 아니라는 점은 선을 그으셔야 될 것 같습니다. 예를 들어서 실수요자는 분명하게 움직이고 있는 상황으로 보이지만 직전의 외지인 거래 비중, 그러니까 서울에 있는 아파트들을, 집들을 얼마나 많이 사느냐, 외부에 있던 사람. 서울이 아닌 곳에 거주하는 사람들이. 이 통계가 원래 나오거든요. 작년 말 기준으로 3명 중에 1명 정도가 서울이 아닌 곳에 있는 사람이 서울에 있는 집을 샀던 것. 30%가 넘었었고요. 이 비중은 오히려 최근 들어서는 4명 중 1명, 그러니까 25% 수준으로 오히려 좀 줄었습니다. 결국 전체 거래량이 종전보다 늘었는데 외지인 거래 매입 비율이 줄었다고 하는 것은 실수요자가 더 나서서 샀다라고 판단할 수 있겠습니다.
[앵커]
지금 서울의 아파트값 관련해서 상승세를 보이고 있다. 저희가 그래픽으로도 보여드렸는데 이건 한국부동산원 자료더라고요. 그런데 저희가 집값 얘기할 때 KB부동산시세도 인용을 하잖아요. 그런데 이 2개를 비교를 해봤더니 KB부동산시세 같은 경우에는 하락하는 추세로 보이더라고요. 같은 기간에 대한 통계를 분석한 건데 왜 이렇게 기관마다 수치가 다르게 나타나는 겁니까? 흐름이 아예 정반대잖아요.
[우병탁]
우선 지수 같은 경우에는 표본조사를 기준으로 하고 있기 때문에 어떤 표본을 얼마만큼 많이 사용했느냐에 따라서 당연히 2개의 값은 다르게 나올 수밖에 없다라고 생각이 되고요. 특히 이 중에서도 그건 KB 쪽에서도 이전에 몇 차례에 걸쳐서 밝힌 바가 있습니다마는 시차가 KB 쪽이 반영되는 속도는 좀 일반적인, 실제 거래되는 시세보다는 늦은 편이다라고 밝힌 부분이 있습니다. 그래서 결국에는 추세 자체가 2개가 완전히 다른 얘기를 하는 것은 아니고 다만 세부적인 수치에 있어서는 조금씩 차이가 날 수는 있겠다. 표본의 차이에 의해서.
[앵커]
그러면 시청자 여러분들 궁금하실 것 같아요. 아파트 값, 집값이 오르는 거야, 떨어지는 거야? 어떤 통계를 봐야 되는 거야? 이것도 궁금할 수 있잖아요.
[우병탁]
실제로는 통계, 양쪽 어느 쪽의 통계이든지 간에 어떤 통계 자체를 부인하고 나서는 앞으로의 전망에 대한 판단 자체를 할 수가 없는 것이기 때문에 2개의 수치가 다소 결이 다르게 나온다고 하더라도 결국은 2개 다 보시는 수밖에는 없다. 여기에 더해서 사실은 통계만을 볼 것이 아니고 집값의 전망을 하기 위해서는 실제 거래가 일어나는 것들, 그러니까 실거래가를 베이스로 한, 예를 들면 각 개별 단지에서 종전에는 저가가 얼마였는데 지금 최근에 거래된 것은 얼마만큼 높게 됐는지 혹은 낮게 됐는지 이 요소까지 같이 봐야 되는 거죠. 그러니까 통계라는 것 자체가 애초에 평균을 함축하고 있는 것이기 때문에 실제 평균은 떨어졌는데 내가 사고자 하는 집 자체는 또 올라가는 경우도 있고요. 그 반대의 경우도 있을 수 있어서 결국 다 보는 수밖에는 없겠습니다.
[앵커]
그러면 지금 전체적으로 볼 때는 집값이 떨어지다가 지금 반등하는 흐름을 보이고 있다, 이건 맞다는 말씀이시죠?
[우병탁]
정확히 맞습니다.
[앵커]
그런데 이게 특정 지역에 국한된 겁니까? 아니면 전국적으로 이런 흐름을 보이고 있다고 볼 수 있나요?
[우병탁]
전국적으로 흐름 자체는 비슷하다고 봐도 무방할 것 같고요. 다만 그 강도에 있어서는 차이가 있는 것 같습니다. 예를 들면 지금의 전반적인 반등세는 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 서울이 좀 더 강하게 나타나고 있는 상황이고요. 지방에서는 일부 특정 지역들, 예를 들면 세종과 같은 지역들, 여러 가지 호재들이 있는 이런 지역. 그리고 낙폭이 상대적으로 컸던 세종과 같은 지역들 일부에 한해서만 나타나고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 이렇게 집값이 반등하는 흐름을 보인다. 그건 집을 사려는 사람이 늘었기 때문일 텐데 그 이유 중의 하나는 금리 인상이 없거나 아니면 금리가 낮아질 걸 기대하는 그런 작용했을 것 같아요.
[우병탁]
금리에 대한 부분은 저뿐만 아니더라도 대부분 시장에서 동결, 향후에도 금리 추가적인 결정이 있게 될 텐데요. 미국도 그렇고요. 이 부분이 동결될 가능성이 좀 더 높다라고 보는 게 우세한 전망인 것 같습니다. 지켜봐야 되겠지만. 또 한 가지는 금리 부분들이 혹은 이번에 변경이 있다고 하더라도 추세적으로 직전처럼 상승하는 추세로 가기는 어렵지 않겠냐라고 하는 인식이 더 핵심적인 것 같고요. 상대적으로 미국에 대한 금리 부분들이 동결이 아니라 일부 상승하는 쪽으로 만에 하나 간다고 하더라도 그렇게 되면 많은 분들이 한국에서의 기준금리하고의 갭차이가 더 벌어지게 되니까. 만약에 한국은행은 기존과 같이 동결을 하거나 이런 상황이 된다면. 지금도 금리 갭은 있는 상황이고요. 다만 지금 추세로 놓고 보면 미국 혹은 글로벌에서의 사정과는 조금 다르게 국내는 금리 갭이 현재처럼 있는 상황에서도 환율이 굉장히 안정적으로 흘러가고 있습니다. 제가 어제 기준으로는 1200원 밑으로 떨어진 것으로 알고 있어요. 이런 금리 갭에도 불구하고 자금의 유출이, 달러의 유출이 국내에서 일어나고 있지 않다는 점을 감안하면 미국에서의 금리가 아직 좀 불안한 요소가 있다고 하더라도 국내 금리가 급격하게 올라갈 가능성은 그렇게 커 보이지는 않다고 시장은 인식하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
그러면 여기에서 가장 중요한 질문이 되겠습니다. 지금 집을 살 때입니까? 아닙니까? 아니면 이사를 고민하시는 분들은 집을 옮길 때입니까, 아닙니까?
[우병탁]
우선 나눠서 말씀을 드리고 싶은데요. 이사를 고민하시는 분들 입장에서는 예를 들면 자가 주택이라든지 팔고 가야 된다라는 전제하에서는 결국 지금 사야 되는 타이밍, 혹은 팔아야 되는 타이밍이 같은 것이거든요. 그러니까 결국은 가격에 대한 혹은 타이밍에 대한 고민을 하실 필요가 이 케이스에서는 없다고 생각합니다.
[앵커]
전체적으로 떨어졌기 때문인가요, 집값이?
[우병탁]
아니죠. 내가 옮겨가고자 하는 곳들, 좀 더 좋은 집, 좀 더 비싼 집이라고 한다면 그건 싸게 사고 싶겠지만 실제로 내가 파고자 하는 집이든 사고자 하는 집이든 같은 시장 환경에서 팔고 사야 되는 것이기 때문에 이 타이밍을 잰다라는 것 자체가 무의미하다라는 말씀을 드리는 거고요.
[앵커]
무주택자는 어떤가요?
[우병탁]
무주택자들 같은 경우에는 두 가지로 다시 나눠볼 수 있을 것 같은데요. 최근에 1순위 청약 경쟁률이 종전의 5:1 정도 수준에서, 전국적으로 평균이. 12:1까지 올라갔습니다. 청약으로 무주택자들은 아직 많이 바라보고 있다라고 하는 것이 늘어났습니다. 그래서 그 청약 가점이나 이런 가능성이 조금 더 있으신 분들이라면 그걸 노리고 계속 대기를 하시는 것은 방법일 수 있을 것 같고요. 청약에 대한 가능성이 그렇게 없다든지 그냥 일반 매매로써 사실 분들이라면 역시 타이밍을 재시기보다는 지금 현 시점에서는 아까 금리가 추세적으로 상승하기는 어렵다고 말씀을 드리기는 했습니다마는 아직 낮은 금리 수준인 건 아니기 때문에 본인의 대출 상환 여력을 감안하셔서 그 여지가 부담이 되지 않는 수준에서라면 역시 타이밍을 재시기보다는 지금 내 집 마련에 나서시는 것이 맞겠다라고 생각이 듭니다.
[앵커]
그러면 시점을 얘기한다면 지금도 나쁘지 않아 보인다. 그런데 다만 본인이 대출을 받아야 되는 경우에 이걸 내가 상환할 능력이 되는지를 좀 따져봐라. 그런데 또 변수로 지적되는 것 중의 하나가 역전세난이지 않습니까? 올해 9월쯤 되면 역전세난이 가장 심각해질 거다, 이런 전망도 있더라고요. 그러니까 2년 전 9월쯤이 전셋값이나 집값이 이제 최고점을 찍었고 그러니까 2년 지났으니까 이제 새로운 세입자를 맞이해야 되는 경우에 이거 전셋값 못 맞춰줄 수도 있으니까 역전세난 심각해질 수 있다, 이런 전망도 있는데 이건 맞다고 보세요?
[우병탁]
역전세 문제는 우리가 지금 직관적으로 이해하고 있는 것보다 좀 더 심각한 상황이 분명히 될 거라고 저는 생각하고 있고요. 지금 말씀하신 것처럼 종전 전세 가격의 고점이 21년도 하반기, 그러면 9월을 포함하게 되겠죠. 이 시기를 전후한 상황이 되기 때문에 논리적으로 당연한 귀결일 수밖에 없습니다. 23년도 9월을 전후한 하반기 앞뒤의 시점이 가장 역전세 문제가 심각해지는 상황이 될 것이고 결국 이 과정 중에서 일부는 감당하지 못하는 소유자들은 예를 들면 급매 형태로 다시. 지금 급매는 많이 없어진 상황입니다마는 다시 급매로 내놓는 상황도 일부 있을 수 있을 것이고요. 그다음에 그게 아니라고 하더라도 임차인과 임대인 간에 보증금을 돌려달라라고 하는데 그걸 못 돌려주는 상황이 되게 되면 분쟁이 생기게 되면서 그 과정에서의 사회적인 소요들, 그리고 전체적으로 전세 가격이 전세가율이나 이런 것들이 하방 압력, 종전보다는 떨어질 수밖에 없는 구조를 띨 것이고 전세가율이 전체적으로 하방 압력을 받는다면 결국 매매 가격도 그거에 맞춰서 지금 추세적으로 조금 반등을 보이고 있지만 다시 그것을 끌어당길 가능성도, 우려도 분명히 있기는 합니다.
[앵커]
그런 점도 고려를 해 봐야겠군요. 그런데 지금 전세가 같은 경우에는 계속 하락 추세를 보이고 있는 거예요? 집값은 반등 추세를 보이고 있고요?
[우병탁]
직전까지 전세 가격은 계속 하락 추세를. 동반해서 하락했었죠. 매매 가격도 하락했고 전세 가격은 그것보다 좀 더 큰 폭으로 하락해오고 있었습니다마는 근래에 들어서는 역시 지역적으로 다시 세분화되기 시작했습니다. 그러니까 수요가 월세로, 전세에서 빠져서 월세로 옮겨가는 과정 중에 월세가 다시 많이 올라갔거든요. 이게 일정 기간 반복되다 보니까 이번에는 월세에서 다시 전세로 옮겨가는 수요가 생기면서 일부 지역은 전세가도 조금씩 오르고 있는 모습도 보이고 있습니다.
[앵커]
내가 가려는 지역의 상황이 어떤지 따져봐야 될 것 같은데. 정부에서는 이거 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들이 생길 것을 우려해서, 역전세난을 우려해서 그런 경우에 대출 규제를 완화해 주는 대책을 내놓겠다고 했잖아요. 이건 효과가 있을 것으로 보세요?
[우병탁]
저는 어느 정도 효과가 있을 거라고 생각합니다. 결국은 임차인에게 보증금을 당장 돌려줘야 되는데 그게 차액이 됐든 부족한 금액이 얼마이든지 간에 못 돌려주게 되면 일단 분쟁이 발생하게 되고요. 그 분쟁 과정 중에서 예를 들면 일부는 정말 불필요할 정도로 급매 가격, 심각한 상태는 일부 그런 것들이 늘어날 수 있기 때문에 그렇게 되면 지금 다시 반등하고 있어서 집값 상승에 대한 우려가 있다고 하지만 전체적으로 보면 하락하는 쪽의 경착륙이 아직은 더 우려되는 상황이기 때문에 이 부분을 막는다는 측면에서는 DSR을 일부 이거에 한해서는 풀어주는 것을 통해서 이런 문제들, 심각해지는 역전세 문제들을 줄일 수 있는 여지는 있다고 생각이 듭니다.
[앵커]
그러니까 집을 살지 말지 고민하시는 분들 경우에는 지금 집값이 상승세를 보이고 있지만 금리가 어떻게 되는지도 봐야 되고 동시에 이제 역전세난이 심각해질 수 있기 때문에 이거 정부 대책이 효과가 있는지 이것도 봐야 된다, 이런 말씀이시군요?
[우병탁]
네. 다만 역전세 문제는 아주 길게 이어질 것 같지는 않은 것이 보통 전세 만기가 3개월, 6개월 뒤에 있게 되면 그것보다 빨리 움직이거든요. 그래서 내년까지 계속될 문제는 아니고 올해 하반기 어느 시점, 그러니까 말쯤 시점에서는 어느 순간 갑자기 싹 다 해소가 되는 정도로 느껴지실 수는 있겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 내 집 마련 시점을 고민하시는 분들에게 도움이 되셨기를 바라겠습니다. 지금까지 우병탁 신한은행 부동산팀장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산팀장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 기준 금리가 3차례 연속 동결되고 부동산 시장 상황이 개선되면서 10명 중 6명은 1년 안에 집을 살 계획이 있다는 설문조사 결과가 나와 눈길을 끌고 있습니다. 그렇다면 내 집 마련하기 적절한 타이밍은 언제일까요? 궁금한 분들 많으시죠. 우병탁 신한은행 부동산팀장과 함께 현재 부동산 시장 상황 어떤지 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 본격적으로 얘기 나누기 전에 먼저 말씀드렸던 이 설문조사 결과부터 보면서 얘기 나누도록 하겠습니다. 보여주시죠. 부동산 플랫폼 직방이 앱 이용자들을 대상으로 진행한 설문조사 결과입니다. 1년 안에 주택을 매입할 계획이 있느냐 이렇게 물어봤더니 있다고 응답한 경우가 68.7%인 것으로 나타났습니다. 아직 계획 없다라고 응답한 경우가 31.3%였습니다. 그렇다면 1년 안에 주택을 매입할 계획이 있는 경우에 그 이유가 뭔지도 물어봤는데요. 그랬더니 전월세에서 자가로 내 집을 마련하기 위해서다라는 응답이 47.4%로 가장 높게 나타났습니다. 팀장님, 지금 조사 결과를 쭉 보면 일단 무주택자들이 실거주용으로 내 집을 사야겠다, 이렇게 생각하는 경우가 늘어난 것으로 보이는데 이게 보니까 이렇게 1년 안에 주택 매입 계획이 있다고 응답한 경우가 지금 2년 만에 가장 높은 수치를 나타냈다고 하더라고요. 그러니까 내 집 사야겠다. 실제 내가 살 집 사야겠다고 생각하는 경우가 늘어난 것으로 보이는데 어떻게 보세요?
[우병탁]
우선 최근에 반등 거래가 서울 그리고 지방의 일부 지역을 중심으로 나타나고 있다라는 것. 그 부분은 그 자체로 팩트이기 때문에 이걸 부인할 필요는 없을 것 같습니다. 최근에 서울 아파트 거래량 같은 경우에도 조금씩 증가하고 있어서 실수요자 중심으로 매수심리는 회복되고 있는 것으로 보여지고요. 다만 그 거래량은 아직 종전 대비해서는 충분한 양까지는 아닌 것으로 보여지기는 합니다. 관건은 지금 조사에서도 나왔던 것처럼 전월세에 대한 부분들에 대한 부담을 분명히 무주택자, 사이드에서는 느끼고 있는 부분이 있는 것 같고요. 전세를 살 때 발생하는 최근에 있었던 일련의 전세사기라든지 기타 이런 것들에 대한 불안감. 그리고 월세로 전환했을 경우에도 최근에 역시 마찬가지로 지역적으로는 전세에 대한 이슈들이 발화점이 되면서 월세 가격이 또 같이 동반 상승하는 상황, 이런 것들이 지속이 되면서 이런 불안요소들도 역시 내 집 마련에 무주택자들이 조금 더 이전보다 적극적으로 나서게 되는 계기가 된 것으로 보입니다.
[앵커]
집값이 많이 떨어졌다고 느끼기도 하고 동시에 최근에 전세사기라든가 그리고 또 월세로 많이 옮기면서 월세 가격도 오르는 것이 부담이 돼서 이럴 바에야 내 집 사야겠다, 이런 경우도 많아 보인다고 설명해 주셨는데 그런데 1년 안에 주택 매입 계획이 없는 경우도 있잖아요. 그분들한테 이유가 뭐냐고 물어봤더니 주택 가격이 너무 비싸서 아직 집 살 계획이 없다고 응답한 경우가 31.1%로 가장 높게 나타났습니다. 그러니까 아직 집 사기에는 비싸다, 이렇게 느끼는 경우도 많아 보이거든요. 이건 왜 그런 겁니까?
[우병탁]
사실은 매 시기별로 이런 시장에 대한 판단은 개인적으로 각자 다르실 수밖에 없을 것 같고요. 다만 방금 말씀해 주신 조사에서도 향후 가격이 더 떨어질 것 같아서 안 산다라고 하는 게 원래는 더 많은 비중이었습니다. 그런데 그 비중은 결국 순위가, 물론 여전히 높은 비중이기는 하지만 순위는 좀 떨어져 있는 부분들이 있고요. 최근 상황을 보면 어찌 됐든 앞으로 집값이 더 떨어질 것 같다라고 생각하는 사람들이 여전히 좀 있기는 하지만 그 비중이 줄었다라는 부분을 놓고 보면 이러한 인식이 생기게 된 데는 역설적이게도 이전에 고점 대비에서보다는 가격이 오히려 떨어졌기 때문입니다. 그러니까 가격이 떨어졌기 때문에 이 정도만큼 떨어졌다라고 한다면 향후에 추가적으로 좀 더 조정이 있을 수는 있다고 하더라도 떨어져 있는 가격을 기준으로 내가 감당할 수 있는 가격에서는 사도 좋겠다라는 인식이 좀 더 생겼다고 보는 것이 맞겠습니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 실제로 수치를 통해 볼 때는 어떤지 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다. 최근에 집값이 반등 흐름을 보이고 있다, 이런 얘기들을 하기도 하는데 실제 통계를 보면 최근 반등 거래 같은 경우에 어떻습니까?
[우병탁]
최근 반등 거래 같은 경우에 특례보금자리론과 함께 15억 초과 대출에 대해서 규제가 풀렸습니다. 그러니까 양쪽 사이드로 다 규제 부분이 풀렸다고 볼 수 있거든요. 특례보금자리론을 중심으로 해서는 9억 이하의 주택에 대한 종전의 만기 기간보다 좀 넓게. 만기 기간을 넓게 해 준다라는 것은 상환할 부담이 적더라도 기간이 늘어난 만큼 상환할 수 있는 기간이 늘어난 것만큼 좀 더 자기 여력보다 큰 집을 살 수 있거든요. 그래서 예를 들면 6억짜리, 7억짜리 집을 사려고 했던 분들이 특례보금자리론의 혜택에 힘입어서 8억, 9억짜리 살 수 있는 상황이 됐다라는 것. 그래서 그 금액대 이하의 물건들이 서울에서도 거래가 강남 지역을 중심으로도 늘었다는 거고요. 그다음에 15억 초과, 가격이 떨어져 있던 부분들로 인해서 15억 초과는 아예 대출이 안 됐었던 부분인데 실수요라고 하더라도 대출이 전혀 안 되다 보니까 그야말로 극소수 현금을 그대로 다 갖고 있는 사람들에 한해서만 종전에는 거래가 됐었던 것이고요. 이제는 15억 초과 고가 주택의 경우에도 일부는 대출을 받을 수 있는 형태가 됐기 때문에 역시 실수요자를 중심으로 해서는 매수세가 회복되고 있는 상황이 나타나고 있는 상황으로 보입니다.
[앵커]
그건 규제 지역 같은 경우에도 그런 거예요?
[우병탁]
마찬가지입니다. 다만 아직 투자, 투기적 수요까지 따라서 움직이는 상황, 그러니까 실수요자가 아니라 다주택 스탠스에서도 추가적으로 매입하는 비중이 늘어나고 있느냐? 이 부분은 아니라는 점은 선을 그으셔야 될 것 같습니다. 예를 들어서 실수요자는 분명하게 움직이고 있는 상황으로 보이지만 직전의 외지인 거래 비중, 그러니까 서울에 있는 아파트들을, 집들을 얼마나 많이 사느냐, 외부에 있던 사람. 서울이 아닌 곳에 거주하는 사람들이. 이 통계가 원래 나오거든요. 작년 말 기준으로 3명 중에 1명 정도가 서울이 아닌 곳에 있는 사람이 서울에 있는 집을 샀던 것. 30%가 넘었었고요. 이 비중은 오히려 최근 들어서는 4명 중 1명, 그러니까 25% 수준으로 오히려 좀 줄었습니다. 결국 전체 거래량이 종전보다 늘었는데 외지인 거래 매입 비율이 줄었다고 하는 것은 실수요자가 더 나서서 샀다라고 판단할 수 있겠습니다.
[앵커]
지금 서울의 아파트값 관련해서 상승세를 보이고 있다. 저희가 그래픽으로도 보여드렸는데 이건 한국부동산원 자료더라고요. 그런데 저희가 집값 얘기할 때 KB부동산시세도 인용을 하잖아요. 그런데 이 2개를 비교를 해봤더니 KB부동산시세 같은 경우에는 하락하는 추세로 보이더라고요. 같은 기간에 대한 통계를 분석한 건데 왜 이렇게 기관마다 수치가 다르게 나타나는 겁니까? 흐름이 아예 정반대잖아요.
[우병탁]
우선 지수 같은 경우에는 표본조사를 기준으로 하고 있기 때문에 어떤 표본을 얼마만큼 많이 사용했느냐에 따라서 당연히 2개의 값은 다르게 나올 수밖에 없다라고 생각이 되고요. 특히 이 중에서도 그건 KB 쪽에서도 이전에 몇 차례에 걸쳐서 밝힌 바가 있습니다마는 시차가 KB 쪽이 반영되는 속도는 좀 일반적인, 실제 거래되는 시세보다는 늦은 편이다라고 밝힌 부분이 있습니다. 그래서 결국에는 추세 자체가 2개가 완전히 다른 얘기를 하는 것은 아니고 다만 세부적인 수치에 있어서는 조금씩 차이가 날 수는 있겠다. 표본의 차이에 의해서.
[앵커]
그러면 시청자 여러분들 궁금하실 것 같아요. 아파트 값, 집값이 오르는 거야, 떨어지는 거야? 어떤 통계를 봐야 되는 거야? 이것도 궁금할 수 있잖아요.
[우병탁]
실제로는 통계, 양쪽 어느 쪽의 통계이든지 간에 어떤 통계 자체를 부인하고 나서는 앞으로의 전망에 대한 판단 자체를 할 수가 없는 것이기 때문에 2개의 수치가 다소 결이 다르게 나온다고 하더라도 결국은 2개 다 보시는 수밖에는 없다. 여기에 더해서 사실은 통계만을 볼 것이 아니고 집값의 전망을 하기 위해서는 실제 거래가 일어나는 것들, 그러니까 실거래가를 베이스로 한, 예를 들면 각 개별 단지에서 종전에는 저가가 얼마였는데 지금 최근에 거래된 것은 얼마만큼 높게 됐는지 혹은 낮게 됐는지 이 요소까지 같이 봐야 되는 거죠. 그러니까 통계라는 것 자체가 애초에 평균을 함축하고 있는 것이기 때문에 실제 평균은 떨어졌는데 내가 사고자 하는 집 자체는 또 올라가는 경우도 있고요. 그 반대의 경우도 있을 수 있어서 결국 다 보는 수밖에는 없겠습니다.
[앵커]
그러면 지금 전체적으로 볼 때는 집값이 떨어지다가 지금 반등하는 흐름을 보이고 있다, 이건 맞다는 말씀이시죠?
[우병탁]
정확히 맞습니다.
[앵커]
그런데 이게 특정 지역에 국한된 겁니까? 아니면 전국적으로 이런 흐름을 보이고 있다고 볼 수 있나요?
[우병탁]
전국적으로 흐름 자체는 비슷하다고 봐도 무방할 것 같고요. 다만 그 강도에 있어서는 차이가 있는 것 같습니다. 예를 들면 지금의 전반적인 반등세는 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 서울이 좀 더 강하게 나타나고 있는 상황이고요. 지방에서는 일부 특정 지역들, 예를 들면 세종과 같은 지역들, 여러 가지 호재들이 있는 이런 지역. 그리고 낙폭이 상대적으로 컸던 세종과 같은 지역들 일부에 한해서만 나타나고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 이렇게 집값이 반등하는 흐름을 보인다. 그건 집을 사려는 사람이 늘었기 때문일 텐데 그 이유 중의 하나는 금리 인상이 없거나 아니면 금리가 낮아질 걸 기대하는 그런 작용했을 것 같아요.
[우병탁]
금리에 대한 부분은 저뿐만 아니더라도 대부분 시장에서 동결, 향후에도 금리 추가적인 결정이 있게 될 텐데요. 미국도 그렇고요. 이 부분이 동결될 가능성이 좀 더 높다라고 보는 게 우세한 전망인 것 같습니다. 지켜봐야 되겠지만. 또 한 가지는 금리 부분들이 혹은 이번에 변경이 있다고 하더라도 추세적으로 직전처럼 상승하는 추세로 가기는 어렵지 않겠냐라고 하는 인식이 더 핵심적인 것 같고요. 상대적으로 미국에 대한 금리 부분들이 동결이 아니라 일부 상승하는 쪽으로 만에 하나 간다고 하더라도 그렇게 되면 많은 분들이 한국에서의 기준금리하고의 갭차이가 더 벌어지게 되니까. 만약에 한국은행은 기존과 같이 동결을 하거나 이런 상황이 된다면. 지금도 금리 갭은 있는 상황이고요. 다만 지금 추세로 놓고 보면 미국 혹은 글로벌에서의 사정과는 조금 다르게 국내는 금리 갭이 현재처럼 있는 상황에서도 환율이 굉장히 안정적으로 흘러가고 있습니다. 제가 어제 기준으로는 1200원 밑으로 떨어진 것으로 알고 있어요. 이런 금리 갭에도 불구하고 자금의 유출이, 달러의 유출이 국내에서 일어나고 있지 않다는 점을 감안하면 미국에서의 금리가 아직 좀 불안한 요소가 있다고 하더라도 국내 금리가 급격하게 올라갈 가능성은 그렇게 커 보이지는 않다고 시장은 인식하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
그러면 여기에서 가장 중요한 질문이 되겠습니다. 지금 집을 살 때입니까? 아닙니까? 아니면 이사를 고민하시는 분들은 집을 옮길 때입니까, 아닙니까?
[우병탁]
우선 나눠서 말씀을 드리고 싶은데요. 이사를 고민하시는 분들 입장에서는 예를 들면 자가 주택이라든지 팔고 가야 된다라는 전제하에서는 결국 지금 사야 되는 타이밍, 혹은 팔아야 되는 타이밍이 같은 것이거든요. 그러니까 결국은 가격에 대한 혹은 타이밍에 대한 고민을 하실 필요가 이 케이스에서는 없다고 생각합니다.
[앵커]
전체적으로 떨어졌기 때문인가요, 집값이?
[우병탁]
아니죠. 내가 옮겨가고자 하는 곳들, 좀 더 좋은 집, 좀 더 비싼 집이라고 한다면 그건 싸게 사고 싶겠지만 실제로 내가 파고자 하는 집이든 사고자 하는 집이든 같은 시장 환경에서 팔고 사야 되는 것이기 때문에 이 타이밍을 잰다라는 것 자체가 무의미하다라는 말씀을 드리는 거고요.
[앵커]
무주택자는 어떤가요?
[우병탁]
무주택자들 같은 경우에는 두 가지로 다시 나눠볼 수 있을 것 같은데요. 최근에 1순위 청약 경쟁률이 종전의 5:1 정도 수준에서, 전국적으로 평균이. 12:1까지 올라갔습니다. 청약으로 무주택자들은 아직 많이 바라보고 있다라고 하는 것이 늘어났습니다. 그래서 그 청약 가점이나 이런 가능성이 조금 더 있으신 분들이라면 그걸 노리고 계속 대기를 하시는 것은 방법일 수 있을 것 같고요. 청약에 대한 가능성이 그렇게 없다든지 그냥 일반 매매로써 사실 분들이라면 역시 타이밍을 재시기보다는 지금 현 시점에서는 아까 금리가 추세적으로 상승하기는 어렵다고 말씀을 드리기는 했습니다마는 아직 낮은 금리 수준인 건 아니기 때문에 본인의 대출 상환 여력을 감안하셔서 그 여지가 부담이 되지 않는 수준에서라면 역시 타이밍을 재시기보다는 지금 내 집 마련에 나서시는 것이 맞겠다라고 생각이 듭니다.
[앵커]
그러면 시점을 얘기한다면 지금도 나쁘지 않아 보인다. 그런데 다만 본인이 대출을 받아야 되는 경우에 이걸 내가 상환할 능력이 되는지를 좀 따져봐라. 그런데 또 변수로 지적되는 것 중의 하나가 역전세난이지 않습니까? 올해 9월쯤 되면 역전세난이 가장 심각해질 거다, 이런 전망도 있더라고요. 그러니까 2년 전 9월쯤이 전셋값이나 집값이 이제 최고점을 찍었고 그러니까 2년 지났으니까 이제 새로운 세입자를 맞이해야 되는 경우에 이거 전셋값 못 맞춰줄 수도 있으니까 역전세난 심각해질 수 있다, 이런 전망도 있는데 이건 맞다고 보세요?
[우병탁]
역전세 문제는 우리가 지금 직관적으로 이해하고 있는 것보다 좀 더 심각한 상황이 분명히 될 거라고 저는 생각하고 있고요. 지금 말씀하신 것처럼 종전 전세 가격의 고점이 21년도 하반기, 그러면 9월을 포함하게 되겠죠. 이 시기를 전후한 상황이 되기 때문에 논리적으로 당연한 귀결일 수밖에 없습니다. 23년도 9월을 전후한 하반기 앞뒤의 시점이 가장 역전세 문제가 심각해지는 상황이 될 것이고 결국 이 과정 중에서 일부는 감당하지 못하는 소유자들은 예를 들면 급매 형태로 다시. 지금 급매는 많이 없어진 상황입니다마는 다시 급매로 내놓는 상황도 일부 있을 수 있을 것이고요. 그다음에 그게 아니라고 하더라도 임차인과 임대인 간에 보증금을 돌려달라라고 하는데 그걸 못 돌려주는 상황이 되게 되면 분쟁이 생기게 되면서 그 과정에서의 사회적인 소요들, 그리고 전체적으로 전세 가격이 전세가율이나 이런 것들이 하방 압력, 종전보다는 떨어질 수밖에 없는 구조를 띨 것이고 전세가율이 전체적으로 하방 압력을 받는다면 결국 매매 가격도 그거에 맞춰서 지금 추세적으로 조금 반등을 보이고 있지만 다시 그것을 끌어당길 가능성도, 우려도 분명히 있기는 합니다.
[앵커]
그런 점도 고려를 해 봐야겠군요. 그런데 지금 전세가 같은 경우에는 계속 하락 추세를 보이고 있는 거예요? 집값은 반등 추세를 보이고 있고요?
[우병탁]
직전까지 전세 가격은 계속 하락 추세를. 동반해서 하락했었죠. 매매 가격도 하락했고 전세 가격은 그것보다 좀 더 큰 폭으로 하락해오고 있었습니다마는 근래에 들어서는 역시 지역적으로 다시 세분화되기 시작했습니다. 그러니까 수요가 월세로, 전세에서 빠져서 월세로 옮겨가는 과정 중에 월세가 다시 많이 올라갔거든요. 이게 일정 기간 반복되다 보니까 이번에는 월세에서 다시 전세로 옮겨가는 수요가 생기면서 일부 지역은 전세가도 조금씩 오르고 있는 모습도 보이고 있습니다.
[앵커]
내가 가려는 지역의 상황이 어떤지 따져봐야 될 것 같은데. 정부에서는 이거 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들이 생길 것을 우려해서, 역전세난을 우려해서 그런 경우에 대출 규제를 완화해 주는 대책을 내놓겠다고 했잖아요. 이건 효과가 있을 것으로 보세요?
[우병탁]
저는 어느 정도 효과가 있을 거라고 생각합니다. 결국은 임차인에게 보증금을 당장 돌려줘야 되는데 그게 차액이 됐든 부족한 금액이 얼마이든지 간에 못 돌려주게 되면 일단 분쟁이 발생하게 되고요. 그 분쟁 과정 중에서 예를 들면 일부는 정말 불필요할 정도로 급매 가격, 심각한 상태는 일부 그런 것들이 늘어날 수 있기 때문에 그렇게 되면 지금 다시 반등하고 있어서 집값 상승에 대한 우려가 있다고 하지만 전체적으로 보면 하락하는 쪽의 경착륙이 아직은 더 우려되는 상황이기 때문에 이 부분을 막는다는 측면에서는 DSR을 일부 이거에 한해서는 풀어주는 것을 통해서 이런 문제들, 심각해지는 역전세 문제들을 줄일 수 있는 여지는 있다고 생각이 듭니다.
[앵커]
그러니까 집을 살지 말지 고민하시는 분들 경우에는 지금 집값이 상승세를 보이고 있지만 금리가 어떻게 되는지도 봐야 되고 동시에 이제 역전세난이 심각해질 수 있기 때문에 이거 정부 대책이 효과가 있는지 이것도 봐야 된다, 이런 말씀이시군요?
[우병탁]
네. 다만 역전세 문제는 아주 길게 이어질 것 같지는 않은 것이 보통 전세 만기가 3개월, 6개월 뒤에 있게 되면 그것보다 빨리 움직이거든요. 그래서 내년까지 계속될 문제는 아니고 올해 하반기 어느 시점, 그러니까 말쯤 시점에서는 어느 순간 갑자기 싹 다 해소가 되는 정도로 느껴지실 수는 있겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 내 집 마련 시점을 고민하시는 분들에게 도움이 되셨기를 바라겠습니다. 지금까지 우병탁 신한은행 부동산팀장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
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