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■ 진행 : 김선영 앵커
■ 출연 : 김규정 한국투자증권자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 전세사기 대책으로 경매 유예를 추진하고 있지만 당장의 해결책은 되지 못한다는 우려가 나오고 있습니다. 전국적으로 확산하고 있는전세사기 피해 상황과 부동산 전문가와 짚어보는 시간 마련했습니다. 김규정 한국투자증권자산승계연구소 소장나와 계십니다. 어서 오세요.
전세사기 피해가 심각하고 전국적인 현상이기는 한데 먼저 인천 미추홀구 상황이 워낙 심각해서요. 이 지역부터 살펴보도록 하겠습니다. 벌써 안타깝게도 세 분이 극단적인 선택을 할 정도로 피해 상황이 막심한 상황인데 피해 규모부터 구체적으로 짚어볼까요.
[김규정]
일단 피해신고센터와 대책위 등을 통해서 집계된 사기 피해 규모가 총 3000가구에 이르는 것으로 집계가 되고 있습니다. 그중에서 말씀하신 미추홀구 쪽의 피해 사례가 비중이 커서 2500가구 정도에 이르고 있는 상황인데요. 이런 내용들이 추가적으로 신고나 확인에 따라서 더 늘어날 가능성도 있어 보입니다.
[앵커]
수천 가구가 피해를 본 그런 상황이고. 더 심각한 건 그 피해가구 중의 절반 이상이 지금 경매로 넘어간 거죠?
[김규정]
맞습니다. 미추홀구 피해가구 중에 한 1500여 가구 정도가 이미 경매에 넘어가고 있는 상황이고. 그중에 87채는 이미 매각이 실행된 것으로 조사되고 있습니다. 미추홀구의 전세사기 피해사건이 사회적으로 부각된 것이 꽤 됐음에도 불구하고 이런 경매 진행 건이나 매각 건에 대해서 사후 조치가 뒤늦은 것이 아닌가라는 지적들이 피해자들을 통해서 특히 많이 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
소장님, 그러면 피해자 입장에서는 경매에 이미 넘어간 경우는 어떻게 되는 거예요? 그건 구제 방법이 없는 겁니까?
[김규정]
권리관계 순위에 따라서 매각된 금액에서 순서에 따라서 비용을 회수하시는 구조가 되기 때문에 만약에 선순위에 은행대출이라든가 사업비용 대출이라든가 이런 것들이 앞에 많이 있을 경우, 그리고 경매가액이 그것을 넘지 않는 경우에는 후순위에 있는 세입자들이 사실상 보증금을 거의 돌려받지 못하는 구조가 발생할 수 있습니다.
그러다 보니까 지금 정부가 경매에 넘어가거나 혹은 매각 진행 중인 건들에 대해서 자율적으로 금융권 협조와 함께 유예를 하겠다는 방안을 내놓기는 했지만 그에 대해서도 한시적인 조치일 뿐이다라는 의견들이 있습니다.
[앵커]
그러니까 지금 정부가 어쨌든 피해자가 속출하고 굉장히 다급한 상황이다 보니까 일단 경매를 몇 달 정도 유예해 달라, 이렇게 요청한 상황이고 원천적으로 금지할 수 있는 방안은 없는 거잖아요.
[김규정]
그렇죠. 개인적인 채권이나 이런 것들을 은행들에서 재산권을 가지고 있는 거기 때문에 사실 은행의 입장에서는 대출에 대해서 연체율이 높아지고 이자 회수가 되지 않으면 채권을 실행해서 경매를 통해서 자금을 회수해야 되는 기업적인 이익방어가 필요한 상황이기 때문에 이것을 무작정 정부가 경매를 넘기지 않도록 강제하거나 이럴 수 있는 방법은 없습니다.
그래서 최소한 세입자들이 상황을 판단하고 경매로 넘어간 주택에 대해서 거주권을 대신 마련하거나 혹은 경매로 넘어간 물건들을 낙찰이라도 받을 수 있도록 대비를 할 수 있는 최소한의 시간이라도 주기 위해서 유예조치를 하는 것에 불과하긴 한데요. 일단 최대한 6개월 정도 유예를 한다고 해도 다시 경매가 실행돼서 후순위 세입자들이 보증금을 전액은 거의 쉽지 않을 것 같고 너무 적게 돌려받게 되면 결국에는 거주 공간을 확보하기 위한 자금이나 이런 것들이 부족하게 돼서 세입자들이 유예와 함께 최소한 낙찰을 받을 수 있도록 우선매수권을 준다든가 아니면 그런 자금을 저금리로 대출을 장기간 해서 주택을 확보할 수 있게 한다든가 이런 부분들도 현재 요구하고 있는 상황입니다.
[앵커]
소장님이 지금 언급해 주신 우선매수권이요, 그거 오늘 당정에서 전세사기 피해자들에 대한 대책 마련의 일환으로 언급을 했는데 우선매수권이 추진되면 피해자들에게는 숨통이 트일 수 있는 구조가 되는 겁니까?
[김규정]
아무래도 경매로 넘어가는 것들을 미리 자금이나 이런 것들을 확보할 수 있는 분들에 대해서는 살 수 있는 권한이 특별법에 따라서 생기기 때문에 말씀하신 부분일 수 있으나 상대적으로 경매해서 치르게 되는 비용보다는 우선매수권으로 사야 하는 금액이 높을 수가 있고요.
[앵커]
절차가 어떻게 되나요, 우선 매수권을 행사한다는 건?
[김규정]
현재 세입자들에게 특별법을 통해서 경매로 넘어가는 그런 낙찰 구조보다 먼저 매수할 수 있는 권리를 주는 건데 그러다 보니까 확정적이지는 않지만 경매가로 낙찰받는 것보다는 조금 더 높은 가격에 살 수 있고. 이것도 결국에는 정부의 저리대출 이용이든 이런 것들이 가능한 가구에서만 실행할 수 있는 방법이기 때문에 제한적일 수 있는 부분들이 있습니다.
그리고 우선매수권 자체도 개인 재산권에 대해서 특별법을 만들어야 되는 부분이기 때문에 그런 입법제도상에서의 약간 부담도 있을 수 있습니다. 이런 것들을 통해서 구제하거나 이런 방식들이 혹여 범죄 악용이나 이런 것들의 임대인이나 혹은 일부 대출을 무리하게 쓴 임차인들의 입장에서는 사회적 도덕적 해이 부분도 지적을 받을 수 있는 부분도 있거든요. 그래서 여러 가지로 실행에 있어서 조심스러운 부분도 있습니다.
[앵커]
워낙 미추홀구 같은 경우에는 절박한 피해자들이 많기 때문에 시급하게 여러 가지 대책을 논의해야 되는 상황인 것 같고 말씀해 주신 것처럼 우선매수권을 추진하더라도 또 자금을 확보할 수 있는 그런 기반을 마련해 줄 수 있는 지원이 같이 돼야지 실효성이 있겠군요.
[김규정]
맞습니다. 지금 실행되고 있는 전세사기 피해자들에 대한 지원이나 대책이 없는 건 아닌데 현실성이나 실효성이 떨어진다는 지적들이 많은 거잖아요. 예를 들면 임시거주 공간이나 월세비용 치르는 것에 대해서도 그런 자금조차 없어서 지금 이런 사고가 나는 분들에 대해서는 사실 충분한 지원이 되지 않는다는 지적들이 있고. 이런 우선매수권 역시 말씀하신 것처럼 저리대출을 이용해서라도 집을 살 수 있는 상황들이 안 되시는 분들에 대해서는 소위 실질적으로 사용하지 못하는 지원일 수 있고.
[앵커]
권리만 주는 게 아니라 자금 확보 차원이 제일 시급할 텐데요.
[김규정]
맞습니다. 실제로 이게 전세사기들이 깡통전세와 결부돼 있는 경우들이 많다 보니까 이미 전세 시세보다 높은 전세계약으로 손실을 보신 부분. 그리고 향후에 그 가치를 갖고 있지 않은 주택을 어쩔 수 없이 매수를 해야 되는 이런 재산상의 미래이익 손실에 대해서도 계속 고민들이 많으신 상황입니다.
그 주택을 사고 싶지 않아도 사기사건의 피해 때문에 어쩔 수 없이 낙찰을 받으셔야 되는 경우들도 있기 때문에 그런 부분까지 폭넓게 피해를 보고 계신 상황입니다.
[앵커]
여러 가지 피해 대책 마련하기도 쉽지가 않은 그런 상황인 것 같은데. 미추홀구 같은 경우에는 물론 전세사기 수법이 지역마다 조금씩 다른 것 같은데요. 경매로 넘어간 주택이 다른 데보다 훨씬 많다고 그러거든요. 이게 건축왕 남 모 씨 사건수법 때문이라고 그러는데 어떤 차이 때문에 그런 거예요?
[김규정]
간단히 말씀드리면 규모가 적은 기존 주택 매입 전세사기 건에 대해서는 과도한 갭투자, 본인 자금을 거의 투입하지 않고 보증금으로 다수의 주택을 사들여서 사업을 확장했다가... [앵커] 차익을 얻으려고 했던 거죠?
[김규정]
계속적으로 보증금으로 새집을 사지만 돌려줄 전세금에 대해서는 관리를 하지 않고 계속적으로 임대를 놓고 비용을 받는 이런 구조는 집주인들이 의도적으로 파산을 하거나 잠적을 하면서 경매로 넘어가서 문제로 보이는 경우들이 있었고요.
이번 인천 건의 경우에는 은행대출이나 전세보증금을 통해서 계속적으로 신축 건축을 했던 케이스입니다. 그래서 실제로 건축왕 케이스에서는 2700실 정도까지 오피스텔과 아파트가 피해 규모가 늘어나 있는 상황이다 보니까 실제로 피해를 보신 가구수 규모도 상당히 크고 여기서 나타나게 되는 재산상의 피해나 전세계약 종료된 후에 반환보증이든 연결돼 있는 재정적인 손실이 눈덩이 불어나듯이 커지고 있는 상황입니다.
[앵커]
그러니까 이런 전세사기를 은행돈 끌어서 대규모로 하다 보니까 피해자 입장에서는 더 큰 피해가 발생할 수밖에 없는 구조가 된 거군요.
[김규정]
그런 부분도 있습니다. 실제로 건축을 하거나 매입을 하는 임대인들이 본인 자본 거의 없이 전세입자들의 보증금과 은행권의 대출만으로 계속 구입하면서 사업을 계속 확장하는 과정에서 어느 정도 전세금을 반환할 여력들은 계속 관리해야 되는데 그 부분을 의도적으로 관리하지 않고 사기수법으로 활용한 부분들이 있었던 거고요.
세입자들의 입장에서도 한동안 저금리 대출이 손쉽게 일어났었기 때문에 그런 것들을 계속 대출을 통해서 깡통전세 보증금을 올려주는 이런 구조가 되다 보니까 상호 피해가 커진 상황이라고 볼 수 있습니다.
[앵커]
지금도 심각한데 앞으로가 더 문제인 것 같습니다. 원희룡 장관이 하반기에 전세사기 피해가 정점을 찍을 것이다, 이런 얘기를 했는데요. 먼저 그 내용부터 듣고 오겠습니다. 원희룡 장관 설명은 그러니까 2년 전, 4년 전 사들인 게 지금 와서 터지고 있는 거다라고 했는데. 그전에 그러니까 매입시기는 어떤 특징이 있었다고 보는 거예요?
[김규정]
지금 대표적으로 22년에 전국적으로 도처에 빌라왕 사건들이 사회적으로 표출이 됐는데. 주로 사기 사건들의 매입과 전세계약이 이루어진 시점이 21년도가 많습니다. 그래서 21년도에 집값과 전세금, 물가 등이 오르는 구조에서 깡통전세 같은 것들을 범죄 형태로, 사기 형태로 계약하고 판매한 악성임대인들이 많이 있었던 것으로 보이고. 특히 당시 세입자들이 저금리대출을 통해서 요구하는 전세금액을 시세보다 높은 경우에 올려줄 수 있는 이런 환경들이 있었고 또 전세보증보험의 경우에도 전세가율이 100%까지 모두 보증되는 이런 구조였었기 때문에 이런 것들이 악의적으로 맞물리면서 범죄적으로 활용돼서 계약건수가 많았던 것으로 집계가 되고 있습니다.
그런데 21년에 계약하셨다면 2년 전세계약이 끝나는 것이 올해 23년이기 때문에 올해 문제가 더 두드러질 것이라고 우려를 하고 있는 것이고요. 실제로 허그의 전세보증보험 실태를 보면 신고돼 있는 건수들을 보면 대략 평균적으로 전세가액을 산출해 봤을 때 올해 최고 한 2조 정도까지도 사기 액수가 불거질 수 있을 것 같아서 그런 것들은 결국에 허그에서 미리 돌려주고 나중에 구상권으로 받아야 되는 이런 재정적인 부담들도 안고 있고. 이 과정에서 실제로 보증금을 전액 회수하지 못하는 세입자들도 양산될 것이기 때문에 여기에 대한 대처가 굉장히 중요한 상황입니다.
[앵커]
곳곳에서 올 하반기까지 터져나올 것이다, 이렇게 전망을 해 주셨는데. 여러 대책 중에 공공매입 얘기도 있는데. 원희룡 장관이 이렇게 되면 선순위 채권자한테만 유리한 거다. 국민 세금 들어가는 건데 그렇게 하는 거는 좋지 못한 방향인 것 같다라고 분석을 했거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
그런 부분도 어느 정도 이해가 가는 부분들은 있습니다. 실제로 구조적으로 보면 정부가 예산을 투입해서 공공매입을 해서 사용한다고 해도 선순위 권리 하에서 앞선에 있는 선순위 채권자들 은행이나 대출을 해 준 곳에서 받아가게 되면 실제로 세입자들을 지원하기 위한 대책이지만 후순위 세입자들이 받아가는 보증금 회수액 비율이 그렇게 높지 않을 수 있다는 지적인 거거든요.
충분히 가능성은 있는 얘기입니다. 다만 그럼에도 불구하고 공공매입을 통해서 보증금 전액 회수는 되지 않더라도 임대주택에 저금리로 비용을 빌려서 거주할 수 있거나 월세를 치를 수 있는 이런 지원구조까지 포함해서 지원하는 프로그램은 필요해 보이고요. 다만 말씀하신 것처럼 세금이 필요한 문제이기 때문에 사회적인 합의나 협의는 선행돼야 될 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
전세사기가 일파만파입니다. 앞서 저희가 보도를 통해 전해드렸지만 경기 동탄신도시도 전세사기 피해신고가 50여 차례나 접수됐다고 해요. 지금 보니까 부부가 오피스텔을 상당히 많이 소유하고 있던데요.
[김규정]
맞습니다. 이번 속칭이 동탄오피스텔왕 이렇게 사기 사건으로 지칭되고 있는데 부부가 200실 전후의 오피스텔을 대량으로 구입해서 사실상 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 되지 않음에도 계속 월세를 징수받으면서 관리를 하다가 파산신청을 하고 소유권을 가져가라, 이렇게 통보를 한 상황입니다.
그리고 이 오피스텔 다수를 대리관리하던 중개업자도 이미 사업을 철회하고 거의 잠적한 수준으로 확인되고 있어서 이 부분도 범죄형 사기일 가능성이 높아지고 있는 것이 아닌가 싶습니다.
[앵커]
전세사기 수법이 여러 가지 있고 그리고 저는 부동산 지식이 높지 않지만 복잡하게 이뤄지는 경우가 많다 보니까 이게 부동산 경기 타서 어쩔 수 없이 그렇게 된 경우도 있다. 그러니까 어디까지를 전세사기로 봐야 되느냐 이것도 상당히 애매하지 않나 이런 시각도 있는 것 같습니다.
[김규정]
맞습니다. 그게 불분명한 것이 실제로 범죄적인 목적으로 조직적으로 사기를 친 대형 케이스들도 있지만 소위 한 채 정도를 그냥 매입해서 전세를 놓으셨다가 집값과 전세금이 같이 떨어지면서 세입자를 구하지 못해서 대출을 받아서 반환하고 계신 고통을 받는 범죄형 이런 목적이 아닌 집주인들도 계시고 이런 부분들도 같이 섞여져 있다 보니까 어떤 것들을 조직적으로 악용한 전세사기로 규정해서 처벌을 하고 지원할 것인가. 이런 것들을 따지고 갈라내는 것이 상당히 어려운 실정입니다.
그러다 보니 지원이 필요한 세입자들의 경우에도 사각지대에 방치되는 경우들도 나올 수 있을 것 같아서 기준이나 이런 것들을 개인의 상황이 워낙 다 다른 것으로 지금 파악되고 있어서 일률적인 기준보다는 각 케이스에 맞춰서 유연한 지원 결정이나 피해 지원 방식들이 논의가 돼야지 실질적으로 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
전세사기 구조를 보면 상당수가 바지사장을 내세우는 경우가 많다고 하던데 이거는 어떻게 이루어지는 수법입니까?
[김규정]
지난해 밝혀졌던 강서구의 빌라왕 이런 케이스들이 사실 조직적으로 시세보다 높은 전세금을 시세가 불분명하다는 그런 것들을 악용해서 중개업자나 신축 빌라 건축자들 그리고 감평사들, 이런 조직적인 네트워크를 형성해서 사기를 친 케이스인데 여기서 임대인으로 등록돼 있는 분이 사실상 그 사기 사건을 주도했다기보다는 소위 바지사장이었다는 겁니다.
그런데 이런 대형 케이스들, 지방에서 나타나는 경우에 바지임대인들이 노숙인이라든가 신원정보가 불분명한 악용되고 이용당했을 수 있는 사람들인 경우들도 발견되고 있어서 조직적인 대형 범죄 안에서 임대인들이 불분명한 경우들이 나타나고 있다 보니까 결국에는 세입자들이 임대인 정보를 확인하는 부분들도 굉장히 중요하게 부각되고 있습니다.
[앵커]
그래서 오늘 가장 중요한 질문 중의 하나 같은데요. 이제 명의만 빌려오는 사기라든지 이런 거 집 계약 처음 해보는 신혼부부 같은 경우, 상당히 가려내기가 어렵거든요. 어떤 부분을 꼼꼼하게 봐야 됩니까?
[김규정]
일단 정부가 그래서 2월 대책에서 안심전세 앱 같은 것도 만들어서 임대인 정보나 이런 것들도 계속 공개하고 시세도 확충하고 이런 과정이 있기는 하지만 여전히 정보가 부족하기는 하고요. 그럼에도 불구하고 따져보셔야 될 기본 체크리스트리 체크하시는 게 중요한데. 일단 임대인 정보에서는 임대인 신분 확인을 계약 당사자가 직접 하시는 것이 가장 안전하고 그런 정보나 이런 것들을 확인하고 책임을 질 중개업자들에 대한 정보를 확인하시는 것도 중요합니다.
혹시 해당 중개법인이나 중개사업자가 이런 범죄에 연루돼 있는 케이스가 있다든지 이런 것들도 확인하셔야 되고요. 깡통전세를 피하시려면 정확한 집값과 전세가가 적정한지를 판단하시는 게 중요한데.
[앵커]
그게 참 어렵더라고요.
[김규정]
신축 빌라나 이런 경우에는 정확한 집값 시세도 없고 그러다 보니까 따지시지만 사기를 당하는 경우들도 있어서 계속해서 정부가 신축 빌라에 대해서도 사전에 가격을 조사해서 올리겠다는 건데 최근에 전세안심 앱의 시세가 불분명하다는 지적들이나 볼멘소리들도 나오고 있어서...
[앵커]
부동산을 여러 군데 돌아다녀보는 것도 도움이 되겠네요.
[김규정]
그렇죠. 그런 발품을 파는 것도 도움이 되고요. 그리고 계약하시면서 당일에 추가적인 근저당 대출 발생이라든가 임대인이 혹시 모르는 사이에 다시 바뀌지 않는가, 이런 것들을 확인하시고 전입신고랑 이런 걸로 대항력을 마련하시는 절차까지 관리를 하시는 건데 이걸 알고 계셔도 혹시 갭투자를 하려는 목적이라고 하면서 전세계약 당일에 임대계약까지 하시는 임대인을 확인하기가 어려운 구조를 요구하시는 경우들도 있고. 또 임대인이 나도 모르게 바뀌거나 이런 경우들도 있기 때문에 이런 부분에 대해서 계속적으로 유의하실 필요가 있습니다.
[앵커]
이렇게 하다 보니까 전세 너무 겁난다. 그냥 월세가 낫겠다. 그래서 월세 선호 현상이 요즘 뚜렷하다고 하더라고요.
[김규정]
맞습니다. 실제로 전세사기 사건에 대한 불안감이나 부담감이 크게 작동하고 있는 것으로 보여지는데요. 1분기 연초의 통계들을 보면 빌라 전세계약 건수가 확연히 줄어든 것 같습니다. 아무리 개인들이 조심을 해도 범죄적인 사기 사건이라면 피하기가 어려울 수 있기 때문에 아예 전세를 고사하는 상황들이 벌어지고 있는 것 같은데요.
실제로 전세대출금리도 많이 올라서 그냥 차라리 사기 피하고 월세를 하겠다, 이런 분들도 있는 것 같은데. 그럼에도 결국 월세 비용 지불이나 이런 것들이 자산 형성에는 좀 도움이 안 되는 경우들이 많잖아요. 여전히 전세나 월세 같은 것들을 놓고 고민을 하시는 세입자분들이 많은 것 같습니다.
[앵커]
집주인도 전세 놓기가 요즘 부담스러워지는 상황인 거고.
[김규정]
아무래도 전세금 반환이나 이런 것들에 대한 고충을 겪고 계신 일반적인 선한 임대인들도 계시기 때문에 그런 분들의 경우에 월세로 전환이나 이런 것들도 많이 희망을 하시는데. 세입자와의 현재 상황에 따라서 의견 합치가 잘 안 되는 경우들도 많아서 최근에 이런 사기 사건이 아니어도 전세금 하락이나 전세금 반환 때문에 고충을 겪는 분들은 늘어날 것으로 보입니다.
[앵커]
정부 대책도 중요하지만 피해 입기 전에 전세계약할 때 꼼꼼하게 따져봐야 된다는 걸 기억해 주셔야 될 것 같습니다. 김규정 한국투자증권자산승계연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김규정 한국투자증권자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 전세사기 대책으로 경매 유예를 추진하고 있지만 당장의 해결책은 되지 못한다는 우려가 나오고 있습니다. 전국적으로 확산하고 있는전세사기 피해 상황과 부동산 전문가와 짚어보는 시간 마련했습니다. 김규정 한국투자증권자산승계연구소 소장나와 계십니다. 어서 오세요.
전세사기 피해가 심각하고 전국적인 현상이기는 한데 먼저 인천 미추홀구 상황이 워낙 심각해서요. 이 지역부터 살펴보도록 하겠습니다. 벌써 안타깝게도 세 분이 극단적인 선택을 할 정도로 피해 상황이 막심한 상황인데 피해 규모부터 구체적으로 짚어볼까요.
[김규정]
일단 피해신고센터와 대책위 등을 통해서 집계된 사기 피해 규모가 총 3000가구에 이르는 것으로 집계가 되고 있습니다. 그중에서 말씀하신 미추홀구 쪽의 피해 사례가 비중이 커서 2500가구 정도에 이르고 있는 상황인데요. 이런 내용들이 추가적으로 신고나 확인에 따라서 더 늘어날 가능성도 있어 보입니다.
[앵커]
수천 가구가 피해를 본 그런 상황이고. 더 심각한 건 그 피해가구 중의 절반 이상이 지금 경매로 넘어간 거죠?
[김규정]
맞습니다. 미추홀구 피해가구 중에 한 1500여 가구 정도가 이미 경매에 넘어가고 있는 상황이고. 그중에 87채는 이미 매각이 실행된 것으로 조사되고 있습니다. 미추홀구의 전세사기 피해사건이 사회적으로 부각된 것이 꽤 됐음에도 불구하고 이런 경매 진행 건이나 매각 건에 대해서 사후 조치가 뒤늦은 것이 아닌가라는 지적들이 피해자들을 통해서 특히 많이 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
소장님, 그러면 피해자 입장에서는 경매에 이미 넘어간 경우는 어떻게 되는 거예요? 그건 구제 방법이 없는 겁니까?
[김규정]
권리관계 순위에 따라서 매각된 금액에서 순서에 따라서 비용을 회수하시는 구조가 되기 때문에 만약에 선순위에 은행대출이라든가 사업비용 대출이라든가 이런 것들이 앞에 많이 있을 경우, 그리고 경매가액이 그것을 넘지 않는 경우에는 후순위에 있는 세입자들이 사실상 보증금을 거의 돌려받지 못하는 구조가 발생할 수 있습니다.
그러다 보니까 지금 정부가 경매에 넘어가거나 혹은 매각 진행 중인 건들에 대해서 자율적으로 금융권 협조와 함께 유예를 하겠다는 방안을 내놓기는 했지만 그에 대해서도 한시적인 조치일 뿐이다라는 의견들이 있습니다.
[앵커]
그러니까 지금 정부가 어쨌든 피해자가 속출하고 굉장히 다급한 상황이다 보니까 일단 경매를 몇 달 정도 유예해 달라, 이렇게 요청한 상황이고 원천적으로 금지할 수 있는 방안은 없는 거잖아요.
[김규정]
그렇죠. 개인적인 채권이나 이런 것들을 은행들에서 재산권을 가지고 있는 거기 때문에 사실 은행의 입장에서는 대출에 대해서 연체율이 높아지고 이자 회수가 되지 않으면 채권을 실행해서 경매를 통해서 자금을 회수해야 되는 기업적인 이익방어가 필요한 상황이기 때문에 이것을 무작정 정부가 경매를 넘기지 않도록 강제하거나 이럴 수 있는 방법은 없습니다.
그래서 최소한 세입자들이 상황을 판단하고 경매로 넘어간 주택에 대해서 거주권을 대신 마련하거나 혹은 경매로 넘어간 물건들을 낙찰이라도 받을 수 있도록 대비를 할 수 있는 최소한의 시간이라도 주기 위해서 유예조치를 하는 것에 불과하긴 한데요. 일단 최대한 6개월 정도 유예를 한다고 해도 다시 경매가 실행돼서 후순위 세입자들이 보증금을 전액은 거의 쉽지 않을 것 같고 너무 적게 돌려받게 되면 결국에는 거주 공간을 확보하기 위한 자금이나 이런 것들이 부족하게 돼서 세입자들이 유예와 함께 최소한 낙찰을 받을 수 있도록 우선매수권을 준다든가 아니면 그런 자금을 저금리로 대출을 장기간 해서 주택을 확보할 수 있게 한다든가 이런 부분들도 현재 요구하고 있는 상황입니다.
[앵커]
소장님이 지금 언급해 주신 우선매수권이요, 그거 오늘 당정에서 전세사기 피해자들에 대한 대책 마련의 일환으로 언급을 했는데 우선매수권이 추진되면 피해자들에게는 숨통이 트일 수 있는 구조가 되는 겁니까?
[김규정]
아무래도 경매로 넘어가는 것들을 미리 자금이나 이런 것들을 확보할 수 있는 분들에 대해서는 살 수 있는 권한이 특별법에 따라서 생기기 때문에 말씀하신 부분일 수 있으나 상대적으로 경매해서 치르게 되는 비용보다는 우선매수권으로 사야 하는 금액이 높을 수가 있고요.
[앵커]
절차가 어떻게 되나요, 우선 매수권을 행사한다는 건?
[김규정]
현재 세입자들에게 특별법을 통해서 경매로 넘어가는 그런 낙찰 구조보다 먼저 매수할 수 있는 권리를 주는 건데 그러다 보니까 확정적이지는 않지만 경매가로 낙찰받는 것보다는 조금 더 높은 가격에 살 수 있고. 이것도 결국에는 정부의 저리대출 이용이든 이런 것들이 가능한 가구에서만 실행할 수 있는 방법이기 때문에 제한적일 수 있는 부분들이 있습니다.
그리고 우선매수권 자체도 개인 재산권에 대해서 특별법을 만들어야 되는 부분이기 때문에 그런 입법제도상에서의 약간 부담도 있을 수 있습니다. 이런 것들을 통해서 구제하거나 이런 방식들이 혹여 범죄 악용이나 이런 것들의 임대인이나 혹은 일부 대출을 무리하게 쓴 임차인들의 입장에서는 사회적 도덕적 해이 부분도 지적을 받을 수 있는 부분도 있거든요. 그래서 여러 가지로 실행에 있어서 조심스러운 부분도 있습니다.
[앵커]
워낙 미추홀구 같은 경우에는 절박한 피해자들이 많기 때문에 시급하게 여러 가지 대책을 논의해야 되는 상황인 것 같고 말씀해 주신 것처럼 우선매수권을 추진하더라도 또 자금을 확보할 수 있는 그런 기반을 마련해 줄 수 있는 지원이 같이 돼야지 실효성이 있겠군요.
[김규정]
맞습니다. 지금 실행되고 있는 전세사기 피해자들에 대한 지원이나 대책이 없는 건 아닌데 현실성이나 실효성이 떨어진다는 지적들이 많은 거잖아요. 예를 들면 임시거주 공간이나 월세비용 치르는 것에 대해서도 그런 자금조차 없어서 지금 이런 사고가 나는 분들에 대해서는 사실 충분한 지원이 되지 않는다는 지적들이 있고. 이런 우선매수권 역시 말씀하신 것처럼 저리대출을 이용해서라도 집을 살 수 있는 상황들이 안 되시는 분들에 대해서는 소위 실질적으로 사용하지 못하는 지원일 수 있고.
[앵커]
권리만 주는 게 아니라 자금 확보 차원이 제일 시급할 텐데요.
[김규정]
맞습니다. 실제로 이게 전세사기들이 깡통전세와 결부돼 있는 경우들이 많다 보니까 이미 전세 시세보다 높은 전세계약으로 손실을 보신 부분. 그리고 향후에 그 가치를 갖고 있지 않은 주택을 어쩔 수 없이 매수를 해야 되는 이런 재산상의 미래이익 손실에 대해서도 계속 고민들이 많으신 상황입니다.
그 주택을 사고 싶지 않아도 사기사건의 피해 때문에 어쩔 수 없이 낙찰을 받으셔야 되는 경우들도 있기 때문에 그런 부분까지 폭넓게 피해를 보고 계신 상황입니다.
[앵커]
여러 가지 피해 대책 마련하기도 쉽지가 않은 그런 상황인 것 같은데. 미추홀구 같은 경우에는 물론 전세사기 수법이 지역마다 조금씩 다른 것 같은데요. 경매로 넘어간 주택이 다른 데보다 훨씬 많다고 그러거든요. 이게 건축왕 남 모 씨 사건수법 때문이라고 그러는데 어떤 차이 때문에 그런 거예요?
[김규정]
간단히 말씀드리면 규모가 적은 기존 주택 매입 전세사기 건에 대해서는 과도한 갭투자, 본인 자금을 거의 투입하지 않고 보증금으로 다수의 주택을 사들여서 사업을 확장했다가... [앵커] 차익을 얻으려고 했던 거죠?
[김규정]
계속적으로 보증금으로 새집을 사지만 돌려줄 전세금에 대해서는 관리를 하지 않고 계속적으로 임대를 놓고 비용을 받는 이런 구조는 집주인들이 의도적으로 파산을 하거나 잠적을 하면서 경매로 넘어가서 문제로 보이는 경우들이 있었고요.
이번 인천 건의 경우에는 은행대출이나 전세보증금을 통해서 계속적으로 신축 건축을 했던 케이스입니다. 그래서 실제로 건축왕 케이스에서는 2700실 정도까지 오피스텔과 아파트가 피해 규모가 늘어나 있는 상황이다 보니까 실제로 피해를 보신 가구수 규모도 상당히 크고 여기서 나타나게 되는 재산상의 피해나 전세계약 종료된 후에 반환보증이든 연결돼 있는 재정적인 손실이 눈덩이 불어나듯이 커지고 있는 상황입니다.
[앵커]
그러니까 이런 전세사기를 은행돈 끌어서 대규모로 하다 보니까 피해자 입장에서는 더 큰 피해가 발생할 수밖에 없는 구조가 된 거군요.
[김규정]
그런 부분도 있습니다. 실제로 건축을 하거나 매입을 하는 임대인들이 본인 자본 거의 없이 전세입자들의 보증금과 은행권의 대출만으로 계속 구입하면서 사업을 계속 확장하는 과정에서 어느 정도 전세금을 반환할 여력들은 계속 관리해야 되는데 그 부분을 의도적으로 관리하지 않고 사기수법으로 활용한 부분들이 있었던 거고요.
세입자들의 입장에서도 한동안 저금리 대출이 손쉽게 일어났었기 때문에 그런 것들을 계속 대출을 통해서 깡통전세 보증금을 올려주는 이런 구조가 되다 보니까 상호 피해가 커진 상황이라고 볼 수 있습니다.
[앵커]
지금도 심각한데 앞으로가 더 문제인 것 같습니다. 원희룡 장관이 하반기에 전세사기 피해가 정점을 찍을 것이다, 이런 얘기를 했는데요. 먼저 그 내용부터 듣고 오겠습니다. 원희룡 장관 설명은 그러니까 2년 전, 4년 전 사들인 게 지금 와서 터지고 있는 거다라고 했는데. 그전에 그러니까 매입시기는 어떤 특징이 있었다고 보는 거예요?
[김규정]
지금 대표적으로 22년에 전국적으로 도처에 빌라왕 사건들이 사회적으로 표출이 됐는데. 주로 사기 사건들의 매입과 전세계약이 이루어진 시점이 21년도가 많습니다. 그래서 21년도에 집값과 전세금, 물가 등이 오르는 구조에서 깡통전세 같은 것들을 범죄 형태로, 사기 형태로 계약하고 판매한 악성임대인들이 많이 있었던 것으로 보이고. 특히 당시 세입자들이 저금리대출을 통해서 요구하는 전세금액을 시세보다 높은 경우에 올려줄 수 있는 이런 환경들이 있었고 또 전세보증보험의 경우에도 전세가율이 100%까지 모두 보증되는 이런 구조였었기 때문에 이런 것들이 악의적으로 맞물리면서 범죄적으로 활용돼서 계약건수가 많았던 것으로 집계가 되고 있습니다.
그런데 21년에 계약하셨다면 2년 전세계약이 끝나는 것이 올해 23년이기 때문에 올해 문제가 더 두드러질 것이라고 우려를 하고 있는 것이고요. 실제로 허그의 전세보증보험 실태를 보면 신고돼 있는 건수들을 보면 대략 평균적으로 전세가액을 산출해 봤을 때 올해 최고 한 2조 정도까지도 사기 액수가 불거질 수 있을 것 같아서 그런 것들은 결국에 허그에서 미리 돌려주고 나중에 구상권으로 받아야 되는 이런 재정적인 부담들도 안고 있고. 이 과정에서 실제로 보증금을 전액 회수하지 못하는 세입자들도 양산될 것이기 때문에 여기에 대한 대처가 굉장히 중요한 상황입니다.
[앵커]
곳곳에서 올 하반기까지 터져나올 것이다, 이렇게 전망을 해 주셨는데. 여러 대책 중에 공공매입 얘기도 있는데. 원희룡 장관이 이렇게 되면 선순위 채권자한테만 유리한 거다. 국민 세금 들어가는 건데 그렇게 하는 거는 좋지 못한 방향인 것 같다라고 분석을 했거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
그런 부분도 어느 정도 이해가 가는 부분들은 있습니다. 실제로 구조적으로 보면 정부가 예산을 투입해서 공공매입을 해서 사용한다고 해도 선순위 권리 하에서 앞선에 있는 선순위 채권자들 은행이나 대출을 해 준 곳에서 받아가게 되면 실제로 세입자들을 지원하기 위한 대책이지만 후순위 세입자들이 받아가는 보증금 회수액 비율이 그렇게 높지 않을 수 있다는 지적인 거거든요.
충분히 가능성은 있는 얘기입니다. 다만 그럼에도 불구하고 공공매입을 통해서 보증금 전액 회수는 되지 않더라도 임대주택에 저금리로 비용을 빌려서 거주할 수 있거나 월세를 치를 수 있는 이런 지원구조까지 포함해서 지원하는 프로그램은 필요해 보이고요. 다만 말씀하신 것처럼 세금이 필요한 문제이기 때문에 사회적인 합의나 협의는 선행돼야 될 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
전세사기가 일파만파입니다. 앞서 저희가 보도를 통해 전해드렸지만 경기 동탄신도시도 전세사기 피해신고가 50여 차례나 접수됐다고 해요. 지금 보니까 부부가 오피스텔을 상당히 많이 소유하고 있던데요.
[김규정]
맞습니다. 이번 속칭이 동탄오피스텔왕 이렇게 사기 사건으로 지칭되고 있는데 부부가 200실 전후의 오피스텔을 대량으로 구입해서 사실상 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 되지 않음에도 계속 월세를 징수받으면서 관리를 하다가 파산신청을 하고 소유권을 가져가라, 이렇게 통보를 한 상황입니다.
그리고 이 오피스텔 다수를 대리관리하던 중개업자도 이미 사업을 철회하고 거의 잠적한 수준으로 확인되고 있어서 이 부분도 범죄형 사기일 가능성이 높아지고 있는 것이 아닌가 싶습니다.
[앵커]
전세사기 수법이 여러 가지 있고 그리고 저는 부동산 지식이 높지 않지만 복잡하게 이뤄지는 경우가 많다 보니까 이게 부동산 경기 타서 어쩔 수 없이 그렇게 된 경우도 있다. 그러니까 어디까지를 전세사기로 봐야 되느냐 이것도 상당히 애매하지 않나 이런 시각도 있는 것 같습니다.
[김규정]
맞습니다. 그게 불분명한 것이 실제로 범죄적인 목적으로 조직적으로 사기를 친 대형 케이스들도 있지만 소위 한 채 정도를 그냥 매입해서 전세를 놓으셨다가 집값과 전세금이 같이 떨어지면서 세입자를 구하지 못해서 대출을 받아서 반환하고 계신 고통을 받는 범죄형 이런 목적이 아닌 집주인들도 계시고 이런 부분들도 같이 섞여져 있다 보니까 어떤 것들을 조직적으로 악용한 전세사기로 규정해서 처벌을 하고 지원할 것인가. 이런 것들을 따지고 갈라내는 것이 상당히 어려운 실정입니다.
그러다 보니 지원이 필요한 세입자들의 경우에도 사각지대에 방치되는 경우들도 나올 수 있을 것 같아서 기준이나 이런 것들을 개인의 상황이 워낙 다 다른 것으로 지금 파악되고 있어서 일률적인 기준보다는 각 케이스에 맞춰서 유연한 지원 결정이나 피해 지원 방식들이 논의가 돼야지 실질적으로 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
전세사기 구조를 보면 상당수가 바지사장을 내세우는 경우가 많다고 하던데 이거는 어떻게 이루어지는 수법입니까?
[김규정]
지난해 밝혀졌던 강서구의 빌라왕 이런 케이스들이 사실 조직적으로 시세보다 높은 전세금을 시세가 불분명하다는 그런 것들을 악용해서 중개업자나 신축 빌라 건축자들 그리고 감평사들, 이런 조직적인 네트워크를 형성해서 사기를 친 케이스인데 여기서 임대인으로 등록돼 있는 분이 사실상 그 사기 사건을 주도했다기보다는 소위 바지사장이었다는 겁니다.
그런데 이런 대형 케이스들, 지방에서 나타나는 경우에 바지임대인들이 노숙인이라든가 신원정보가 불분명한 악용되고 이용당했을 수 있는 사람들인 경우들도 발견되고 있어서 조직적인 대형 범죄 안에서 임대인들이 불분명한 경우들이 나타나고 있다 보니까 결국에는 세입자들이 임대인 정보를 확인하는 부분들도 굉장히 중요하게 부각되고 있습니다.
[앵커]
그래서 오늘 가장 중요한 질문 중의 하나 같은데요. 이제 명의만 빌려오는 사기라든지 이런 거 집 계약 처음 해보는 신혼부부 같은 경우, 상당히 가려내기가 어렵거든요. 어떤 부분을 꼼꼼하게 봐야 됩니까?
[김규정]
일단 정부가 그래서 2월 대책에서 안심전세 앱 같은 것도 만들어서 임대인 정보나 이런 것들도 계속 공개하고 시세도 확충하고 이런 과정이 있기는 하지만 여전히 정보가 부족하기는 하고요. 그럼에도 불구하고 따져보셔야 될 기본 체크리스트리 체크하시는 게 중요한데. 일단 임대인 정보에서는 임대인 신분 확인을 계약 당사자가 직접 하시는 것이 가장 안전하고 그런 정보나 이런 것들을 확인하고 책임을 질 중개업자들에 대한 정보를 확인하시는 것도 중요합니다.
혹시 해당 중개법인이나 중개사업자가 이런 범죄에 연루돼 있는 케이스가 있다든지 이런 것들도 확인하셔야 되고요. 깡통전세를 피하시려면 정확한 집값과 전세가가 적정한지를 판단하시는 게 중요한데.
[앵커]
그게 참 어렵더라고요.
[김규정]
신축 빌라나 이런 경우에는 정확한 집값 시세도 없고 그러다 보니까 따지시지만 사기를 당하는 경우들도 있어서 계속해서 정부가 신축 빌라에 대해서도 사전에 가격을 조사해서 올리겠다는 건데 최근에 전세안심 앱의 시세가 불분명하다는 지적들이나 볼멘소리들도 나오고 있어서...
[앵커]
부동산을 여러 군데 돌아다녀보는 것도 도움이 되겠네요.
[김규정]
그렇죠. 그런 발품을 파는 것도 도움이 되고요. 그리고 계약하시면서 당일에 추가적인 근저당 대출 발생이라든가 임대인이 혹시 모르는 사이에 다시 바뀌지 않는가, 이런 것들을 확인하시고 전입신고랑 이런 걸로 대항력을 마련하시는 절차까지 관리를 하시는 건데 이걸 알고 계셔도 혹시 갭투자를 하려는 목적이라고 하면서 전세계약 당일에 임대계약까지 하시는 임대인을 확인하기가 어려운 구조를 요구하시는 경우들도 있고. 또 임대인이 나도 모르게 바뀌거나 이런 경우들도 있기 때문에 이런 부분에 대해서 계속적으로 유의하실 필요가 있습니다.
[앵커]
이렇게 하다 보니까 전세 너무 겁난다. 그냥 월세가 낫겠다. 그래서 월세 선호 현상이 요즘 뚜렷하다고 하더라고요.
[김규정]
맞습니다. 실제로 전세사기 사건에 대한 불안감이나 부담감이 크게 작동하고 있는 것으로 보여지는데요. 1분기 연초의 통계들을 보면 빌라 전세계약 건수가 확연히 줄어든 것 같습니다. 아무리 개인들이 조심을 해도 범죄적인 사기 사건이라면 피하기가 어려울 수 있기 때문에 아예 전세를 고사하는 상황들이 벌어지고 있는 것 같은데요.
실제로 전세대출금리도 많이 올라서 그냥 차라리 사기 피하고 월세를 하겠다, 이런 분들도 있는 것 같은데. 그럼에도 결국 월세 비용 지불이나 이런 것들이 자산 형성에는 좀 도움이 안 되는 경우들이 많잖아요. 여전히 전세나 월세 같은 것들을 놓고 고민을 하시는 세입자분들이 많은 것 같습니다.
[앵커]
집주인도 전세 놓기가 요즘 부담스러워지는 상황인 거고.
[김규정]
아무래도 전세금 반환이나 이런 것들에 대한 고충을 겪고 계신 일반적인 선한 임대인들도 계시기 때문에 그런 분들의 경우에 월세로 전환이나 이런 것들도 많이 희망을 하시는데. 세입자와의 현재 상황에 따라서 의견 합치가 잘 안 되는 경우들도 많아서 최근에 이런 사기 사건이 아니어도 전세금 하락이나 전세금 반환 때문에 고충을 겪는 분들은 늘어날 것으로 보입니다.
[앵커]
정부 대책도 중요하지만 피해 입기 전에 전세계약할 때 꼼꼼하게 따져봐야 된다는 걸 기억해 주셔야 될 것 같습니다. 김규정 한국투자증권자산승계연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.
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