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■ 진행 : 정지웅 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝 경제는석병훈 이화여대 교수와 함께합니다.
어서 오세요. 어제 미 연준이 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 빅스텝을 단행했습니다. 그럼에도 불구하고 적어도 내년에는 흔들림 없는 금리인상 기조, 긴축 기조를 유지할 것이라는 의지가 재확인되면서 시장에서는 실망하는 분위기가 보이는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 일단 금리인상 속도를 자이언트스텝 0.75%에서 빅스텝 0.5%포인트로 늦출 것이라는 것은 이미 기정사실화되어 있었기 때문에 기존의 시장의 주가에 반영이 돼 있었습니다. 그런데 어제 안 좋은 소식은 뭐냐 하면 최종 금리 수준, 터미널 레잇이라고 하는데 기존에 예측했던 것보다 더 높은, 상단 수준으로는 5.25%까지 올라갈 것으로. 왜냐하면 중간값이 5.1%였으니까요, 경제전망 점도표에 따르면. 그런 것으로 예측해서 최종금리 수준이 더 올라갔고요.
또 중요한 것은 뭐냐 하면 연준의 긴축적 통화정책 기조가 완화적으로 바뀌는 것이 내년 중으로 가능하지 않나, 이렇게 시장에서 예측하고 있었는데요. 그 가능성이 상당히 낮아졌습니다. 그 근거가 뭐냐 하면 연준에서 점도표를 공개했는데 그 중간값 기준으로 봤을 때 2023년에 개인소비지출 물가지수 상승률에 대한 전망이 3.1%가 됐습니다.
이게 2%로 맞추는 것이 연준의 목표인데요. 원래 2% 후반대까지 갔을 때 완화적인 통화정책기조로 전환할 것이다, 이렇게 누차 연준의 고위 관계자들이 밝혀왔었는데 이게 기존의 전망 2.8%에서 3.1%로 2% 후반대를 넘어버렸기 때문에 내년 중으로 통화정책 기조가 완화적으로 전환될 가능성이 거의 사라져버리지 않았나, 사실상. 이래서 지금 이게 주식시장에 반영돼서 주가가 많이 떨어졌습니다.
[앵커]
미 연준에 이어서 또 유럽 중앙은행과 영국 중앙은행도 기준금리를 0.5%포인트 인상했잖아요. 속도는 조절해서 완화했지만 인상기조는 계속 유지하겠다는 거 아닌가요?
[석병훈]
맞습니다. 지금 영국 중앙은행하고 간밤에 유럽 중앙은행도 금리인상 속도는 일단 어느 정도 금리가 그동안 꾸준히 올라왔기 때문에 충분히 긴축적인 수준에 도달했다. 그리고 중요한 것은 금리인상의 속도가 아니고 최종 금리 수준과 얼마나 긴축적인 통화정책의 기조를 오랫동안 가져가느냐이다, 이런 것이 확산이 된 것이고요, 다른 나라에서도. 그리고 중요한 것은 뭐냐 하면 유럽 증시가 이번에 하락한 이유 중 하나인데 유럽중앙은행 같은 경우도 내년 물가상승률 전망치가 6.3%로 상향 조정됐습니다.
그 말인 즉슨 내년에도 긴축적인 통화정책 기조를 계속 가져갈 것이다라는 것. 그래서 완화적 정책기조로 전환할 가능성이 낮아졌다, 이런 것을 시장에서는 안 좋은 뉴스로 받아들여서 유럽의 증시도 지금 하락한 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
증시 관련해서 말씀을 해 주셨는데 하나하나 자세하게 짚어보도록 하겠습니다. 증시 같은 경우에 아까 말씀해 주신 악재 때문인지 몰라도 하락폭이 많이 커지는 것 같아요.
[석병훈]
특히 미국 같은 경우는 지금 최근에 또 어제 간밤에 나온 자료인데요. 소매 판매가 하락을 했습니다. 그래서 이 말인 즉슨 미국의 소비, 내수 소비가 많이 둔화될 것이라는 건데요. 미국 경제 같은 경우는 내수시장도 상당히 크고 이래서 소비가 GDP에서 차지하는 비중이 다른 나라보다 큽니다. 3분의 2 정도 차지하는데요.
소비가 둔화된다는 것은 결국 국내총생산의 성장률이 낮아진다는 것이다. 그래서 경기침체 우려가 현실화된다는 것이 주가에 이 돼서 주가가 더 크게 하락한 것으로 보입니다. [앵커]
그중에서도 기술주 중심의 나스닥지수가 3% 넘게 폭락을 했고 여기서 애플, 구글 주가는 4%를 넘겼습니다. 이건 또 어떤 영향이었던 건가요?
[석병훈]
기술주, 특히 구글, 애플 이런 곳은 우리나라의 서학개미 분들도 많이 가지고 있는 주식 종목인데요. 이게 큰 폭으로 하락했는데요. 원래 기술주라는 것은 금리인상과 경기에 상당히 민감하게 움직입니다, 기술주 주가는. 그 이유는 뭐냐 하면 기술주는 현재 당장 벌어들이는 기업의 수익보다 앞으로 미래에 신기술을 개발해서 그 회사가 더 많은 돈을 벌어들일 것이라는 기대가 현재 주가에 반영이 되어 있거든요.
그런데 지금 금리가 올라가게 되면 내 입장에서는 당장 있는 돈이 미래의 나한테 줄 돈보다 더 중요한 거죠. 당장 있는 돈을 가지고 높은 금리를 활용해서 은행 예금을 맡겨놓으면 저한테는 더 좋은 거니까요. 그래서 금리가 상승하면 이렇게 미래에 높은 수익을 벌어들일 것으로 예측되는 기술주 회사들의 주가는 미래 수익보다 현재 수익이 당장 더 중요하니까요, 투자자 입장에서는. 기술주 회사들의 주가는 더 큰 폭으로 떨어질 수밖에 없는 것입니다.
[앵커]
우리 경제 얘기도 좀 해 보겠습니다. 지금 세계적인 고금리 기조 속에서 우리나라 금리도 꾸준한 추가 인상이 불가피한 상황인데 직격탄을 맞은 게 바로 부동산 시장입니다. 은행 주택담보대출 변동금리가 지금 8%에 육박하죠.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는, 그다음에 이건 전세자금대출 금리에도 기준이 되는데요. 코픽스라고 합니다. 그래서 시중 8개 은행이 자금을 조달하는 방식이 사실 은행채를 발행하거나 예금 적금을 통해서 대출 자금이나 투자 자금을 조달하는데요. 이런 자금 조달하는 비용에 가중평가를 한 것이 코픽스가 되겠습니다.
그런데 이 코픽스가 지금 큰 폭으로 상승을 해서 지금 코픽스가 4%, 신규 취급액 기준으로 11월에 4%를 넘었습니다.
사상 최고치고요. 그런데 이 이유는 사실 예측이 돼 있었습니다. 왜냐하면 최근에 레고랜드 사태 이후로 채권시장의 자금 경색이 심해지면서 은행에서 주로 자금을 조달하는 방식이었던 은행채 발행을 금융당국에서 자제해라, 회사들한테 회사채 발행이 어려워지니까 은행채 발행을 자제하라고 지했었습니다.
그러면 은행 입장에서는 은행채를 발행하거나 예적금을 끌어모아서 자금을 조달해야 되는데 은행채 발행을 자제하라고 하니까 예금, 적금을 통해서 자금을 조달할 수밖에 없었던 것이죠. 그러다 보니까 최근에 은행들 간에 예금, 적금 금리 인상 경쟁이 붙어서 불과 한 달 전만 해도 예금 금리가 5% 초반대가 나오고 이랬었습니다.
그래서 이 자금조달 방식 중에서 은행채보다 예금의 비중이 무려 88%까지 늘어났었거든요. 예금금리가 코픽스의 비중의 가중치가 88%가 된 것이죠. 기존에 80%였는데요. 그래서 예금금리가 상승을 하면 당연히 코픽스 금리가 올라갈 것은 예측됐던 것이고요.
코픽스가 상승하니까 지금 변동금리 주택담보대출, 우리나라는 주택담보대출의 변동금리 비중이 큰데요. 변동금리 주택담보대출이 주요 은행 기준으로 봤을 때 5% 하단, 신용이 우량한 고객들은 5% 후반부에서 7%대 초반이었는데요. 이제는 이게 오늘부터 반영되는데요. 그러면 이게 6% 초반에서 7% 후반, 그러니까 8%의 상단 기준을 육박하는 이런 수준으로 올라가게 되었습니다.
그리고 더 걱정되는 부분들은 전세자금대출을 활용해서 전세 사시는 분들인데요. 이분들의 재산은 전세보증금이 가장 큰 재산인데 전세보증금이 현금이라서 지금처럼 물가가 급격하게 상승하는 상황에서 현금의 가치는 급격하게 떨어지거든요. 더 큰 걱정입니다, 전세자금대출을 받으신 분들.
[앵커]
여기에다 지금 집값도 하락하면서 부동산 시장 경착륙 우려도 커지고 있는데 국제통화기금 IMF가 큰 폭의 하락을 나타낼 수 있다, 이렇게 경고하지 않았나요?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 IMF 보고서가 나왔는데요. 한국이랑 호주, 아시아 지역의 주택 상황을 봤습니다. 그래서 IMF에서 보기에는 한국이 작년 4분기 주택 가격이 2019년 4분기에 비해서 무려 18%나 상승을 했고요. 그런데 이 18% 상승의 주요 원인이 주택의 신규 공급이 부족한 거 그다음에 더하기 가격 상승에 대한 과도한 기대가 반영된 것이 주 원인으로 보인다, 이건데요.
경제학자들이 보기에 주택시장의 거품이라고 하면 우리가 현실에서 보고 있는 주택가격은 사실은 주택의 내재가치, 펀더멘털이라고 하죠. 펀더멘털에 거품이 더해진 것이 현재 우리가 관찰하는 주택 가격이 되겠습니다. 그런데 이 거품이라는 것은 주택의 내재가치에 영향을 미치지 않는 다른 요인으로 인해서 생성이 되는 건데요.
IMF가 지적한 신규주택 공급부족은 내재가치에 영향을 미치는 거고요, 주택가격의 펀더멘털. 거품에 영향을 미치는 것은 가격상승에 대한 과도한 기대가 되겠습니다.
그러니까 앞으로 최근에 지난 코로나 이전부터 해서 2017년 이후부터 우리나라 주택 가격이 상당히 빠르게 상승하니까 계속 오를 것이다 해서 영끌족들이 당장 사지 않으면 더 비싸진다고 생각해서 많이 샀잖아요. 이게 가격 상승에 대한 과도한 기대고 이 부분이 거품이 생성됐다고 보는 것이고요.
그 근거는 과거에 소득 대비 주택가격의 추세에 비해서 우리나라의 소득 대비 주택가격 추세가 코로나 이전인 2019년 4분기부터 더 크게 올라갔다는 거죠. 과거 추세를 벗어나면 이걸 거품이라고 보는 근거로 경제학자들이 활용을 하는데, 그래서 나름 타당한 지적이라고 보고요, 보고서에서 제시한 근거가. 그리고 IMF에서 보기에는 향후에 한국의 주택가격이 2019년 4분기부터 상승률 18%에 비해서 10%포인트 하락할 수가 있다, 향후 1년간. 이렇게 예측을 했습니다.
그런데 여기에는 놀랍게도 기준금리 인상의 효과가 빠져 있는데요. 기준금리가 인상되면 3%포인트 인상을 하게 되면 향후 1년간 주택가격은 2% 추가 하락을 할 수 있다고 얘기를 했거든요. 그런데 우리나라는 작년 8월부터 선제적으로 기준금리를 올리기 시작했는데요. 원래 0.5%였습니다.
그런데 지금 한국은행에서 얘기한 최종 금리는 3.5%고 이번에 미국에서 최종 금리 수준이 올라갔기 때문에 저는 최소 3.75%까지 올라가지 않을까, 한국 은행의 최종금리도 역시. 이렇게 생각하는데요. 3.5%만 된다 하더라도 0.5%, 작년 8월. 거기서 3%포인트가 올라간 거죠. 그러면 IMF의 예측에 의하면 주택가격이 2% 추가 하락할 요인이 되기 때문에 부동산 시장의 경착륙 우려는 커질 수밖에 없는 것이다, 이렇게 생각하고 있습니다.
[앵커]
지금 정부도 이 상황을 심각하게 보고 있는 것 같은데 어제 국정과제 점검회의에서 구체적인 부동산 대출규제 완화 방침이 나왔습니다. 이 부분이 실질적인 효과가 있을까요?
[석병훈]
저는 두 가지를 크게 언급했는데요. 다주택자에 대해서 그동안에는 다주택자가 특히 규제지역에서 추가로 주택을 구매하려고 할 경우에는 주택담보대출이 금지돼 있었습니다. 그런데 그 부분을 완화해 주겠다, 풀어주겠다는 거하고요. 또 다른 것은 다주택자가 보유세라든지 취득세 이런 것에 대해서 중과세를 하고 있었는데요. 그 중과세를 없앤다, 이런 두 가지 얘기를 했었습니다.
그런데 제가 그동안 썼던 논문에서 입증을 했듯이 금리가 상승할 경우에는 금융자산을 많이 가지고 있는 사람들의 경우에는 이자 소득이 증가하니까요. 그 늘어난 이자 소득으로 내가 대체 투자 자산을 찾다 보면 부동산 가격이 하락을 했으니까 부동산은 이제 매력적인 대체투자자산이 돼서 입지가 좋은 곳에 그 사람들이 추가로 투자할 요인이 있어서 부동산 가격 하락을 막아줄 수가 있거든요.
그런데 정부에서 보기에는 아무래도 다주택자들이 상대적으로 고자산가들이니까 이 사람들에게 대출규제도 풀어주고 그다음에 중과세도 낮춰주면 이 사람들이 늘어난 그 당시의 금융소득, 금리인상을 바탕으로. 그걸 바탕으로 추가적으로 매수 수요로 들어오지 않을까, 그래서 부동산 가격 하락을 막아주지 않나, 이런 식의 아이디어로 이런 정책을 제시한 것으로 보이고요.
그다음에 저도 작년 8월에 발표한 제 연구에서 중요한 정책이 일단 과세, 취득세나 보유세가 아주 상당히 중요하다, 주택 수요에. 이런 연구결과를 발표했는데요. 특히 저는 다주택자에 대한 중과세 경감 효과가 다주택자의 수요 증가를 유발하는 데 되게 효과적이라고 보고 있습니다.
[앵커]
마지막으로 중국 소식 짧게 살펴보겠습니다. 지금 중국에서 코로나 환자가 급증하고 있는데 그래서 소비와 생산이 좀 고전하고 있습니다. 우리 경제에도 내년에 영향이 불가피할 것 같은데요.
[석병훈]
당연히 영향은 불가피합니다. 왜냐하면 우리나라는 수출로 먹고 사는 나라고요. 그다음에 우리나라가 수출하는 나라 중에서 중국이 우리나라의 최대 수출국입니다. 그런데 지금 중국이 최근에 제로 코로나 방역정책을 포기 선언을 하면서 중국으로 외국의 투자자금도 나가고 위안화 강세가 되면서 위안화와 동조화 현상을 보이는 원달러 현상도 약간 안정세를 보였던 거거든요.
그런데 지금 중국이 코로나방역을 낮추니까 당연히 그렇게 되지 않겠습니까? 소비도 줄어들고 코로나가 다시 확산돼서 생산도 줄어들게 돼서 중국에서 최근에 발표한 소매 판매, 그다음에 산업생산이 다 시장의 예측보다 훨씬 낮아졌거든요.
그래서 중국의 경기침체 우려가 커지면 당연히 위안화는 다시 약세로 돌아설 가능성이 커지고요. 그러면 한미 금리차도 벌어지고 있지 않습니까? 그러면 다시 원달러 환율도 상승할 가능성이 커지게 돼서 우리나라도 내년에 물가도 더 올라가고 수출도 부진해질 가능성도 커지고 이래서 한국 경제도 상당히 어려워질 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 교수와 함께했습니다.
고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝 경제는석병훈 이화여대 교수와 함께합니다.
어서 오세요. 어제 미 연준이 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 빅스텝을 단행했습니다. 그럼에도 불구하고 적어도 내년에는 흔들림 없는 금리인상 기조, 긴축 기조를 유지할 것이라는 의지가 재확인되면서 시장에서는 실망하는 분위기가 보이는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 일단 금리인상 속도를 자이언트스텝 0.75%에서 빅스텝 0.5%포인트로 늦출 것이라는 것은 이미 기정사실화되어 있었기 때문에 기존의 시장의 주가에 반영이 돼 있었습니다. 그런데 어제 안 좋은 소식은 뭐냐 하면 최종 금리 수준, 터미널 레잇이라고 하는데 기존에 예측했던 것보다 더 높은, 상단 수준으로는 5.25%까지 올라갈 것으로. 왜냐하면 중간값이 5.1%였으니까요, 경제전망 점도표에 따르면. 그런 것으로 예측해서 최종금리 수준이 더 올라갔고요.
또 중요한 것은 뭐냐 하면 연준의 긴축적 통화정책 기조가 완화적으로 바뀌는 것이 내년 중으로 가능하지 않나, 이렇게 시장에서 예측하고 있었는데요. 그 가능성이 상당히 낮아졌습니다. 그 근거가 뭐냐 하면 연준에서 점도표를 공개했는데 그 중간값 기준으로 봤을 때 2023년에 개인소비지출 물가지수 상승률에 대한 전망이 3.1%가 됐습니다.
이게 2%로 맞추는 것이 연준의 목표인데요. 원래 2% 후반대까지 갔을 때 완화적인 통화정책기조로 전환할 것이다, 이렇게 누차 연준의 고위 관계자들이 밝혀왔었는데 이게 기존의 전망 2.8%에서 3.1%로 2% 후반대를 넘어버렸기 때문에 내년 중으로 통화정책 기조가 완화적으로 전환될 가능성이 거의 사라져버리지 않았나, 사실상. 이래서 지금 이게 주식시장에 반영돼서 주가가 많이 떨어졌습니다.
[앵커]
미 연준에 이어서 또 유럽 중앙은행과 영국 중앙은행도 기준금리를 0.5%포인트 인상했잖아요. 속도는 조절해서 완화했지만 인상기조는 계속 유지하겠다는 거 아닌가요?
[석병훈]
맞습니다. 지금 영국 중앙은행하고 간밤에 유럽 중앙은행도 금리인상 속도는 일단 어느 정도 금리가 그동안 꾸준히 올라왔기 때문에 충분히 긴축적인 수준에 도달했다. 그리고 중요한 것은 금리인상의 속도가 아니고 최종 금리 수준과 얼마나 긴축적인 통화정책의 기조를 오랫동안 가져가느냐이다, 이런 것이 확산이 된 것이고요, 다른 나라에서도. 그리고 중요한 것은 뭐냐 하면 유럽 증시가 이번에 하락한 이유 중 하나인데 유럽중앙은행 같은 경우도 내년 물가상승률 전망치가 6.3%로 상향 조정됐습니다.
그 말인 즉슨 내년에도 긴축적인 통화정책 기조를 계속 가져갈 것이다라는 것. 그래서 완화적 정책기조로 전환할 가능성이 낮아졌다, 이런 것을 시장에서는 안 좋은 뉴스로 받아들여서 유럽의 증시도 지금 하락한 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
증시 관련해서 말씀을 해 주셨는데 하나하나 자세하게 짚어보도록 하겠습니다. 증시 같은 경우에 아까 말씀해 주신 악재 때문인지 몰라도 하락폭이 많이 커지는 것 같아요.
[석병훈]
특히 미국 같은 경우는 지금 최근에 또 어제 간밤에 나온 자료인데요. 소매 판매가 하락을 했습니다. 그래서 이 말인 즉슨 미국의 소비, 내수 소비가 많이 둔화될 것이라는 건데요. 미국 경제 같은 경우는 내수시장도 상당히 크고 이래서 소비가 GDP에서 차지하는 비중이 다른 나라보다 큽니다. 3분의 2 정도 차지하는데요.
소비가 둔화된다는 것은 결국 국내총생산의 성장률이 낮아진다는 것이다. 그래서 경기침체 우려가 현실화된다는 것이 주가에 이 돼서 주가가 더 크게 하락한 것으로 보입니다. [앵커]
그중에서도 기술주 중심의 나스닥지수가 3% 넘게 폭락을 했고 여기서 애플, 구글 주가는 4%를 넘겼습니다. 이건 또 어떤 영향이었던 건가요?
[석병훈]
기술주, 특히 구글, 애플 이런 곳은 우리나라의 서학개미 분들도 많이 가지고 있는 주식 종목인데요. 이게 큰 폭으로 하락했는데요. 원래 기술주라는 것은 금리인상과 경기에 상당히 민감하게 움직입니다, 기술주 주가는. 그 이유는 뭐냐 하면 기술주는 현재 당장 벌어들이는 기업의 수익보다 앞으로 미래에 신기술을 개발해서 그 회사가 더 많은 돈을 벌어들일 것이라는 기대가 현재 주가에 반영이 되어 있거든요.
그런데 지금 금리가 올라가게 되면 내 입장에서는 당장 있는 돈이 미래의 나한테 줄 돈보다 더 중요한 거죠. 당장 있는 돈을 가지고 높은 금리를 활용해서 은행 예금을 맡겨놓으면 저한테는 더 좋은 거니까요. 그래서 금리가 상승하면 이렇게 미래에 높은 수익을 벌어들일 것으로 예측되는 기술주 회사들의 주가는 미래 수익보다 현재 수익이 당장 더 중요하니까요, 투자자 입장에서는. 기술주 회사들의 주가는 더 큰 폭으로 떨어질 수밖에 없는 것입니다.
[앵커]
우리 경제 얘기도 좀 해 보겠습니다. 지금 세계적인 고금리 기조 속에서 우리나라 금리도 꾸준한 추가 인상이 불가피한 상황인데 직격탄을 맞은 게 바로 부동산 시장입니다. 은행 주택담보대출 변동금리가 지금 8%에 육박하죠.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는, 그다음에 이건 전세자금대출 금리에도 기준이 되는데요. 코픽스라고 합니다. 그래서 시중 8개 은행이 자금을 조달하는 방식이 사실 은행채를 발행하거나 예금 적금을 통해서 대출 자금이나 투자 자금을 조달하는데요. 이런 자금 조달하는 비용에 가중평가를 한 것이 코픽스가 되겠습니다.
그런데 이 코픽스가 지금 큰 폭으로 상승을 해서 지금 코픽스가 4%, 신규 취급액 기준으로 11월에 4%를 넘었습니다.
사상 최고치고요. 그런데 이 이유는 사실 예측이 돼 있었습니다. 왜냐하면 최근에 레고랜드 사태 이후로 채권시장의 자금 경색이 심해지면서 은행에서 주로 자금을 조달하는 방식이었던 은행채 발행을 금융당국에서 자제해라, 회사들한테 회사채 발행이 어려워지니까 은행채 발행을 자제하라고 지했었습니다.
그러면 은행 입장에서는 은행채를 발행하거나 예적금을 끌어모아서 자금을 조달해야 되는데 은행채 발행을 자제하라고 하니까 예금, 적금을 통해서 자금을 조달할 수밖에 없었던 것이죠. 그러다 보니까 최근에 은행들 간에 예금, 적금 금리 인상 경쟁이 붙어서 불과 한 달 전만 해도 예금 금리가 5% 초반대가 나오고 이랬었습니다.
그래서 이 자금조달 방식 중에서 은행채보다 예금의 비중이 무려 88%까지 늘어났었거든요. 예금금리가 코픽스의 비중의 가중치가 88%가 된 것이죠. 기존에 80%였는데요. 그래서 예금금리가 상승을 하면 당연히 코픽스 금리가 올라갈 것은 예측됐던 것이고요.
코픽스가 상승하니까 지금 변동금리 주택담보대출, 우리나라는 주택담보대출의 변동금리 비중이 큰데요. 변동금리 주택담보대출이 주요 은행 기준으로 봤을 때 5% 하단, 신용이 우량한 고객들은 5% 후반부에서 7%대 초반이었는데요. 이제는 이게 오늘부터 반영되는데요. 그러면 이게 6% 초반에서 7% 후반, 그러니까 8%의 상단 기준을 육박하는 이런 수준으로 올라가게 되었습니다.
그리고 더 걱정되는 부분들은 전세자금대출을 활용해서 전세 사시는 분들인데요. 이분들의 재산은 전세보증금이 가장 큰 재산인데 전세보증금이 현금이라서 지금처럼 물가가 급격하게 상승하는 상황에서 현금의 가치는 급격하게 떨어지거든요. 더 큰 걱정입니다, 전세자금대출을 받으신 분들.
[앵커]
여기에다 지금 집값도 하락하면서 부동산 시장 경착륙 우려도 커지고 있는데 국제통화기금 IMF가 큰 폭의 하락을 나타낼 수 있다, 이렇게 경고하지 않았나요?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 IMF 보고서가 나왔는데요. 한국이랑 호주, 아시아 지역의 주택 상황을 봤습니다. 그래서 IMF에서 보기에는 한국이 작년 4분기 주택 가격이 2019년 4분기에 비해서 무려 18%나 상승을 했고요. 그런데 이 18% 상승의 주요 원인이 주택의 신규 공급이 부족한 거 그다음에 더하기 가격 상승에 대한 과도한 기대가 반영된 것이 주 원인으로 보인다, 이건데요.
경제학자들이 보기에 주택시장의 거품이라고 하면 우리가 현실에서 보고 있는 주택가격은 사실은 주택의 내재가치, 펀더멘털이라고 하죠. 펀더멘털에 거품이 더해진 것이 현재 우리가 관찰하는 주택 가격이 되겠습니다. 그런데 이 거품이라는 것은 주택의 내재가치에 영향을 미치지 않는 다른 요인으로 인해서 생성이 되는 건데요.
IMF가 지적한 신규주택 공급부족은 내재가치에 영향을 미치는 거고요, 주택가격의 펀더멘털. 거품에 영향을 미치는 것은 가격상승에 대한 과도한 기대가 되겠습니다.
그러니까 앞으로 최근에 지난 코로나 이전부터 해서 2017년 이후부터 우리나라 주택 가격이 상당히 빠르게 상승하니까 계속 오를 것이다 해서 영끌족들이 당장 사지 않으면 더 비싸진다고 생각해서 많이 샀잖아요. 이게 가격 상승에 대한 과도한 기대고 이 부분이 거품이 생성됐다고 보는 것이고요.
그 근거는 과거에 소득 대비 주택가격의 추세에 비해서 우리나라의 소득 대비 주택가격 추세가 코로나 이전인 2019년 4분기부터 더 크게 올라갔다는 거죠. 과거 추세를 벗어나면 이걸 거품이라고 보는 근거로 경제학자들이 활용을 하는데, 그래서 나름 타당한 지적이라고 보고요, 보고서에서 제시한 근거가. 그리고 IMF에서 보기에는 향후에 한국의 주택가격이 2019년 4분기부터 상승률 18%에 비해서 10%포인트 하락할 수가 있다, 향후 1년간. 이렇게 예측을 했습니다.
그런데 여기에는 놀랍게도 기준금리 인상의 효과가 빠져 있는데요. 기준금리가 인상되면 3%포인트 인상을 하게 되면 향후 1년간 주택가격은 2% 추가 하락을 할 수 있다고 얘기를 했거든요. 그런데 우리나라는 작년 8월부터 선제적으로 기준금리를 올리기 시작했는데요. 원래 0.5%였습니다.
그런데 지금 한국은행에서 얘기한 최종 금리는 3.5%고 이번에 미국에서 최종 금리 수준이 올라갔기 때문에 저는 최소 3.75%까지 올라가지 않을까, 한국 은행의 최종금리도 역시. 이렇게 생각하는데요. 3.5%만 된다 하더라도 0.5%, 작년 8월. 거기서 3%포인트가 올라간 거죠. 그러면 IMF의 예측에 의하면 주택가격이 2% 추가 하락할 요인이 되기 때문에 부동산 시장의 경착륙 우려는 커질 수밖에 없는 것이다, 이렇게 생각하고 있습니다.
[앵커]
지금 정부도 이 상황을 심각하게 보고 있는 것 같은데 어제 국정과제 점검회의에서 구체적인 부동산 대출규제 완화 방침이 나왔습니다. 이 부분이 실질적인 효과가 있을까요?
[석병훈]
저는 두 가지를 크게 언급했는데요. 다주택자에 대해서 그동안에는 다주택자가 특히 규제지역에서 추가로 주택을 구매하려고 할 경우에는 주택담보대출이 금지돼 있었습니다. 그런데 그 부분을 완화해 주겠다, 풀어주겠다는 거하고요. 또 다른 것은 다주택자가 보유세라든지 취득세 이런 것에 대해서 중과세를 하고 있었는데요. 그 중과세를 없앤다, 이런 두 가지 얘기를 했었습니다.
그런데 제가 그동안 썼던 논문에서 입증을 했듯이 금리가 상승할 경우에는 금융자산을 많이 가지고 있는 사람들의 경우에는 이자 소득이 증가하니까요. 그 늘어난 이자 소득으로 내가 대체 투자 자산을 찾다 보면 부동산 가격이 하락을 했으니까 부동산은 이제 매력적인 대체투자자산이 돼서 입지가 좋은 곳에 그 사람들이 추가로 투자할 요인이 있어서 부동산 가격 하락을 막아줄 수가 있거든요.
그런데 정부에서 보기에는 아무래도 다주택자들이 상대적으로 고자산가들이니까 이 사람들에게 대출규제도 풀어주고 그다음에 중과세도 낮춰주면 이 사람들이 늘어난 그 당시의 금융소득, 금리인상을 바탕으로. 그걸 바탕으로 추가적으로 매수 수요로 들어오지 않을까, 그래서 부동산 가격 하락을 막아주지 않나, 이런 식의 아이디어로 이런 정책을 제시한 것으로 보이고요.
그다음에 저도 작년 8월에 발표한 제 연구에서 중요한 정책이 일단 과세, 취득세나 보유세가 아주 상당히 중요하다, 주택 수요에. 이런 연구결과를 발표했는데요. 특히 저는 다주택자에 대한 중과세 경감 효과가 다주택자의 수요 증가를 유발하는 데 되게 효과적이라고 보고 있습니다.
[앵커]
마지막으로 중국 소식 짧게 살펴보겠습니다. 지금 중국에서 코로나 환자가 급증하고 있는데 그래서 소비와 생산이 좀 고전하고 있습니다. 우리 경제에도 내년에 영향이 불가피할 것 같은데요.
[석병훈]
당연히 영향은 불가피합니다. 왜냐하면 우리나라는 수출로 먹고 사는 나라고요. 그다음에 우리나라가 수출하는 나라 중에서 중국이 우리나라의 최대 수출국입니다. 그런데 지금 중국이 최근에 제로 코로나 방역정책을 포기 선언을 하면서 중국으로 외국의 투자자금도 나가고 위안화 강세가 되면서 위안화와 동조화 현상을 보이는 원달러 현상도 약간 안정세를 보였던 거거든요.
그런데 지금 중국이 코로나방역을 낮추니까 당연히 그렇게 되지 않겠습니까? 소비도 줄어들고 코로나가 다시 확산돼서 생산도 줄어들게 돼서 중국에서 최근에 발표한 소매 판매, 그다음에 산업생산이 다 시장의 예측보다 훨씬 낮아졌거든요.
그래서 중국의 경기침체 우려가 커지면 당연히 위안화는 다시 약세로 돌아설 가능성이 커지고요. 그러면 한미 금리차도 벌어지고 있지 않습니까? 그러면 다시 원달러 환율도 상승할 가능성이 커지게 돼서 우리나라도 내년에 물가도 더 올라가고 수출도 부진해질 가능성도 커지고 이래서 한국 경제도 상당히 어려워질 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 교수와 함께했습니다.
고맙습니다.
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