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■ 진행 : 강진원 앵커
■ 출연 : 한문도 / 연세대 금융부동산학과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
각종 부동산 심리 지표가 일제히 하락하는 가운데, 집값 추이에 관심이 쏠리고 있습니다. 거래절벽 속 일시적 현상인지, 여야 대선 후보들의 관련 공약과 함께 대선 이후 부동산 분위기 어떻게 바뀔지 전문가와 함께 전망해보겠습니다. 연세대 정경대학원 금융부동산학과 한문도 겸임교수, 나오셨습니다. 교수님, 안녕하세요?
일단 부동산 시장 전반적인 현황부터 살펴봐야 될 것 같은데 제가 눈에 띈 지표가 있었어요. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 먼저 띄워주시겠습니까? 저희가 부동산원 매주 단위로 전국 주택가격 동향 조사가 나오잖아요. 그래서 주간 아파트 가격 동향 같은 건 저희가 자주 전해 드린 것 같은데 실거래가격지수가 눈에 띕니다. 지금 보시는 것처럼 서울 아파트 매매 실거래가격지수가 2개월 연속 하락했는데 이 실거래가격지수라는 건 어떤 의미가 있다고 봐야 되는 겁니까?
[한문도]
이게 기준이 2006년도 집값이 많이 오를 때 시절이죠. 노무현 정부 때. 그때 수치를 2006년 10월 정도의 지수를 100으로 잡고 그 기준 100을 통해서 2회 이상 주택이 거리가 됐을 때, 그러니까 반복 매매 모형이라 그러죠. 선진국에서 쓰는 형태인데요. 반복 매매모형으로 아파트가 주로 1, 2층 그리고 중간층, 최상층 이렇게 동일 그룹으로 구분됩니다.
그 그룹에서 2회 이상 연속 거래가 됐을 때 그 가격을 지수화해서 수치로 나타난 게 실거래가격지수입니다. 그 지수가 2006년도 100을 기준으로 해서 지금 말씀 주신 2개월 연속 하락하는 형태가 오랜만에 나왔거든요. 이 지수가 10년, 12년 만에 최대 하락 폭입니다. 그래서 기억하시겠지만 2008년도하고 2012년도 이때가 가격이 하락할 때입니다.
그때 지수 하락폭보다 큽니다. 그래서 오랜만에 나타나서 시장의 변동성이 확장됐다는 걸 우리가 알 수 있는데요. 전국적으로 0.91%가 하락을 했습니다. 177이라는 수치가 나왔는데 수도권하고 서울이 좀 더 강합니다, 폭이. 서울, 수도권의 시장 변화 움직임이 더 포착됐다는 것을 우리가 반영하는데요. 이 부분에서 특히 서북권이 -3.91을 기록했습니다.
그래서 은평구를 비롯해서 서북권의 주택가격 지수가 상당히 하락했다는 걸 알 수 있고 나머지 수도권과 서울 4개 권역도 동일하게 다 하락을 했습니다. 그래서 이런 부분이 시장에서 시사하는 바가 크다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
실거래가격지수의 의미에 대해서 시청자 여러분께서 이해를 하실 수 있도록 제가 추가로 질문을 드리면 일단 주간 단위로 아파트 가격 동이라든지 매매 가격 동향, 한국부동산원에서 내는 것도 있고 민간기구인 KB국민은행에서 내는 자료도 있잖아요.
그런데 그것 같은 경우에는 실제 거래된 가격도 있겠지만 호가라든지 또 일부 표본만 가지고 조사를 하기 때문에 어떻게 보면 조사자들의 주관적인 평가가 개입할 여지가 있는데 이와 같은 경우는 저희가 집 거래하거나 그러면 관계당국에 실제로 얼마에 거래했는지 계약서에 적힌 내용을 등록을 하는 거지 않습니까? 그걸 토대로 한 거기 때문에 실제 현장 흐름을 정확하게 파악할 수 있는 지수다, 이런 의미인 겁니까?
[한문도]
우리가 통계가 여러 가지 있는데 주로 주간 통계로 나오잖아요. 표본조사가 114나 민간업체에서는 중개업소의 호가를 기준으로 합니다. 여쭤봐서. 그리고 부동산원은 호가 플러스 실거래가를 기준으로 하는데 실거래가를 파악한 다음에 실거래 사례가 없는 경우에 부동산의 호가를 산입을 하게 되죠. 그래서 약간 부정확성이 있습니다. 그런 반면에 실거래가격지수는 실제 거래된 가격들, 그리고 아까 말씀드렸던 2회 이상 그리고 주간이라고 했었잖아요. 이 부분은 월간으로 통계를 냅니다. 주간은 거래가 없는 경우가 많으니까 월간 단위로 지수를 발표하기 때문에 실제 시장의 변화 움직임을 정확하게 포착하는 지수라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 실거래가격지수라는 게 실제 시장의 흐름을 정확하게 판단하는 지표라고 말씀을 해 주셨는데. 그런데 지금 이게 2개월 연속 하락했다는 것, 서울 같은 경우에. 나름의 의미가 있는 거죠?
[한문도]
호가나 중개업소의 말씀 주신 주관적인 감정이나 데이터가 개입이 안 됐기 때문에 실제 나타난 실증적인 거래 현황을 나타내기 때문에 이 부분에 대해서는 시장에서는 100% 받아들일 수밖에 없는 지수거든요. 그래서 시장에서 시청자분들도 지수가 하락했다는 의미에 대해서 조금 시장이 보수적으로 대처해야 된다는 것을 개인적으로 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 저희가 먼저 이 지표를 보여드린 게 이 실거래가격지수는 어떻게 보면 이미 계약이 성사가 돼서 관계당국에 보고를 마친 거지 않습니까? 그 지표인데 지금 이 지표는 추가적으로 향후 움직임과 관련 해서 참고할 만한 지표인 것 같아서요. 소비심리지수 관련된 그래픽을 띄워주시죠. 서울 주택매매시장 소비심리지수도 보시는 것처럼 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 이거는 집을 살 것인지 말 것인지 어떻게 보면 소비자의 심리가 반영된 거기 때문에 앞으로 주택시장의 흐름과 연관이 된다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[한문도]
그렇죠. 심리, 우리가 경제는 심리라는 얘기를 많이 하지 않습니까? 부동산도 사실 시청자분들도 다 아시겠지만 심리가 많이 좌우하잖아요. 이거는 국토연구원에서 데이터를 내는 지수인데요. 수치가 0에서 200까지 있는데 0에서 95까지는 하락 심리를 나타내고 95에서 114라는 수치는 보합 심리를 나타냅니다.
그리고 그 이상에서 200까지가 상승에 대한 기대감의 심리를 나타내는데 지금 지수가 말씀주신 대로 6개월 연속 계속 하락해서 드디어 108을 찍었습니다. 이 수치가 아까 말씀드린 범주 안에 들어가죠, 보합 국면에. 그렇다면 상승 국면보다는 하락과 보합 쪽으로 수요자들의 심리 상태가 돌아섰다는 것을 우리가 나타낼 수 있고 그리고 실제 거래매매지수라고 있습니다. KB에서 나타내는. 거기에서 매매지수에 대한, 이게 중요한 게 뭐냐 하면 중개업소하고 일반가구 수요자 있지 않습니까? 두 부분에 대해서 설문조사를 합니다. 그러니까 중개업소의 편향적인 답변이나 이런 것들이 치우칠 것을 대비해서 일반 가구도 또 산입을 해서 조사를 하거든요.
그러다 보니까 정확도가 높습니다, 심리에 대해서. 이 심리가 말씀드린 대로 지금 보합 국면으로 들어섰다는 것을 나타내기 때문에 조금 아까 말씀 나눈 그 지표와, 지수와 이 심리지수를 지표를 합한다라면 지금 시장이 상당히 관망세로 돌아섰다라고 우리가 판단하는 게 무방하다고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님, 지금까지 매매시장을 살펴봤는데 전월세 시장도 한번 짚어보겠습니다. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 전국 아파트 전세 거래 현황 자료입니다. 지금 어떻게 해석을 해야 될까요, 교수님?
[한문도]
일단 전세 거래가 예전과 거의 평이합니다. 문제는 그 속의 내용인데요. 내용에서 보시면 하락 거래가 좀 많이 나오고 있습니다. 우리가 전세임대차갱신권 제도가 나오면서 초기에 폭등을 겪었었는데 지금 여러 가지 시장 상황과 맞물려서 또 아파트의 전세 가격이 고점이라는 인식까지 같이 겹치면서 시장에서 실제로 수치로 나타나고 있는데 이게 김회재 의원이 부동산연구원 자료를 가지고 통계를 내서 분석한 나료인데요. 계약갱신권을 포함하지 않은 상태에서 하락 거래가 7월달에 40% 수준이었는데요. 이게 12월에 들어서는 53%까지 늘어났습니다.
사실 전세 폭등이 일어날 거라는 전세임대차기간이 5개월 정도 있으면 기간이 1차적으로 만료되는 시기인데 그럼에도 불구하고 시장이 의외로 하락 거래가 많다는 것은 이건 물론 계약갱신청구권이 포함됐기 때문에 그런데 계약갱신권을 빼고 계산한 것도 있습니다. 그 수치도 만만치 않습니다. 서울은 44%가 상승, 39%가 하락입니다. 경기도도 39.3% 하락 거래입니다.
이 얘기는 뭐냐 하면 전세 가격이 계속 오를 거다라는 시장 심리가 있다라면 하락 거래가 나올 수가 없거든요. 그렇다면 이것은 보합 국면으로 들어가는 시장의 심리 상태를 우리가 반증한다고 보면 될 것 같고요. 그러면 결론적으로 뭐냐 하면 현재 전세 가격이 부담되는 수준이다라고 우리가 시장에서 받아들이고 있다라는 것이 합리적인 판단인 것 같습니다.
그래서 당분간 7월까지 심리적으로는 전세 가격이 임대차 만료 때문에 올라갈 수도 있겠다는 심리는 있음에도 불구하고 실제 시장에서는 수요자들이 받아들이기 부담되는 수준까지 전세 가격이 올랐다. 그래서 조정 국면이 시작됐다라고 판단하는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 지금 교수님의 말씀을 쭉 정리를 해 보면 매매시장도 그렇고 전월세 시장도 그렇고 일단 매매 흐름 같은 경우에는 고점을 찍고 하락하는 움직임을 보이고 있고 매매심리 역시 어떻게 보면 위축된 상황이다라는 말씀이신 거잖아요. 그리고 관망세가 퍼져있다, 이런 말씀이신 것 같은데 일단 전월세 시장 같은 경우에 앞서 교수님께서 잠깐 언급을 하시긴 하셨지만 올해 여름부터는 계약갱신청구권을 한 번 쓰신 분들, 그러니까 2년을 사시고 2년을 더 계약갱신청구권을 써서 4년을 사신 이후에는 새로 신규 계약을 해야 되는 거지 않습니까?
전세계약을 할 경우에. 그랬을 경우에 4년 동안 집주인 입장에서는 4년 동안 못 올려받았던 전세나 전월세 가격을 한꺼번에 올려받을 수 있기 때문에 그때 올해 여름 이후에 전월세 가격이 폭등할 것이다, 그런 우려가 나오고 있는데 여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
[한문도]
일단 그렇게 보시는 분들이 많은데 우리가 전세 수요의 분산효과를 봐야 될 것 같습니다. 일단 심리적으로는 그게 타당성이 있다고 보이는데 반면에 이런 걸 말씀드릴 수 있습니다. 전세계약이 7월달에 다 같이 전세가 되는 게 아니지 않습니까? 분산되지 않습니까? 7월에 만기인 세대들만 해당이 되겠죠. 그렇다면 그 시점에서는 서울시나 일반 도시의 전세 매물 현황을 보면 되겠죠. 그런데 서울시의 전세 매물이 계속 늘어나고 있습니다. 특히 아파트, 월세도 늘어나는데 빈집이 지금 많습니다.
주인들이 가격 하락을 거부하고 버티고 있는데 지금 우리가 말씀 나눈 보합이나 하락 거래가 많이 나오다 보니까 수요자의 입장에서 선택의 폭이 넓어졌다는 얘기죠. 그러니까 그 얘기는 뭐냐 하면 가격이 수요를 받아들일 수 있는 수준을 넘어섰다라는 것으로 저는 시장을 보고 있습니다, 개인적으로. 그래서 우리가 생각하는 폭등의 폭이 예상보다는 적을 거라고 개인적으로 보고 있습니다.
그래서 만약에 이것이 지나고 나면 다시 좀 안정 국면으로 들어가겠죠. 그랬을 때 우리가 사전청약이나 여러 가지 앞으로 2~3년 뒤에 물량들이 나오는 것을 입주물량 이런 걸 연결하지만 부동산도 심리고 경제도 심리인데 심리적으로 여유를 갖게 됩니다, 수요자들이. 그러다 보니까 제가 볼 때는 또 거꾸로 소유주나 임대인 입장에서는 조급할 수 있겠죠. 왜? 연속적으로 하락하고 잘 안 나가고 이러다 보면 가격을 낮추는 수밖에 없지 않겠습니까? 그런 부분이 시장에서 어떻게 조정될지는 추후 지켜봐야겠지만 예상보다는 제한적일 것이다라고 저는 보고 있습니다.
[앵커]
교수님께서는 전월세 가격 그런 분산효과도 있기 때문에 예상보다 우려할 수준은 아닐 것이다, 이렇게 분석을 해 주셨고요. 제가 이렇게 또 어떻게 보면 계속 여러 시각을 계속 말씀을 드리는 게, 시장에서는 부동산 시장과 관련해서 다양한 전문가분들의 의견이 있기 때문에 여러 의견을 최대한 반영을 해 드리기 위해서 또 질문을 드리는 거거든요.
그래서 이번에는 매매시장 관련해서 질문을 드릴게요. 최근에 실거래가격지수라든지 매매 흐름을 봤을 때는 위축된 국면, 하락된 국면이 지표로 나타나고는 있지만 또 일각에서 이런 전문가분들도 계시더라고요. 그러니까 대출 규제가 심해지면서 빚내서 집 사기가 힘들어지지 않았습니까?
그리고 최근 수년 동안 집값이 계속 오르면서 고점을 찍었다라는 인식도, 너무 올랐다, 이런 인식도 팽배하다, 이것 때문에 1차적인 원인이고 다만 살고 싶은 아파트. 살고 싶은 집에 대한 수요는 여전한 상황에서 특히 서울 지역 같은 경우는 신규 아파트라든지 이런 입주 물량이 넉넉하지 않다, 이런 우려가 있어서 결국은 대출 규제라든지 이런 게 조금이라도 경제 흐름에 따라서 풀렸을 경우에 다시 집값을 자극할 수도 있다, 이렇게 분석을 하시는 분들도 계시던데요.
[한문도]
시장 상황을 우리가 정확히 봐야 되는데요. 일부 지금 일시적 하락이다라고 보시는 전문가들이 좀 계시거든요. 저는 일시적 하락이 아니라고 개인적으로 보고 있는데요. 그 이유는 추세입니다.
대출 규제 하나만 말씀 주셨는데 우리가 기억하시겠지만 지금 저금리기 때문에 주택 구입 부담의 부담이 좀 적지 않습니까. 그런데 금리인상으로 선회가 되다 보니까, 경제 상황이. 일단 심리적으로 부담을 느낀 것도 있고 현재 가격이 수요 공급 이론에 맞춰볼 때 우리가 수요공급의 이론이란 것은 기본 전제다른 모든 경제 상황이 정상적일 때입니다. 그럴 때는 공급이 수요보다 모자라면 당연히 가격이 오르겠죠. 그런데 지금 상황은 어떠냐 하면 그 전제와 좀 다른 상황이 나타나는 것인데 가격이 너무 높으면 수요가 줄겠죠. 역으로. 다른 이유로. 그러면 수요가 줄면 대체제가 있을 때 더 줄겠죠, 그 수요가.
그런데 그 대체제가 사전청약 물량입니다. 부동산은 심리인데 지금 당장 길바닥에 나앉는 건 아니기 때문에 2~3년 뒤에 내가 물량이 많이 나오면 전세든 매매든 갈 수 있는 곳이 많기 때문에 현재의 어떤 제품에 대해서, 상품이죠. 아파트에 대해서 과연 이 가격이 적정한 것인가, 가성비가 맞는가를 봤을 때 신규 분양이 예를 들어서 파주 운정에서 분양을 하는데 4억대에서 분양을 합니다. 그런데 그게 똑같은 평형이 현재 있는 그 지역에 있는 아파트가 10억대입니다. 그러면 신축 아파트고 차이점은 신축과 구축인데 가격은 너무 저렴하지 않습니까? 그러면 소비자 입장에서는 당연히 구축을, 기존 주택을 살 의미가 전혀 없습니다.
그렇다면 이것이 시장에 그대로 들어간다고 가정하면 대출을 받더라도 대출을 받아서 사전청약 물량에 접근하겠지 구축에 갈 수준인가를 볼 때 이 가격 수준이 주택구입부담지수가 역대 최고거든요. 그 최고라는 것이 지금 시장에서 나타나는 것이고 거래량을 봤을 때 우리가 IMF 때가 1500~2000대였고요. 글로벌 금융위기를 겪어서 2012년, 13년에도 최악일 때가 1500~2000건이었습니다. 그런데 지금 연속 9월부터, 작년 9월부터 서울 아파트 거래량이 월 평균 18년 동안 보통 6000건이었습니다. 많을 때는 1만 건을 넘어가고요.
그런데 지금 9월부터 2000대로 주저앉더니 11월, 12월이 1000건대로 내려왔어요. 이건 역대 최저치거든요. 그러면 지금 경제위기가 온 것이 아니라 위드 코로나를 거쳐서 경제 정상화하는 과정에서 이렇게 됐다는 것은 우리가 다른 요인들이 이 시장에 분명히 존재한다. 가격이 너무 고점이고 대체제가 있다라는 큰 팩트가 있기 때문에 입주물량이 부족해서 오를 것이다라는 논리는 원론적으로는 맞지만 이명박 정부 때도 2012년, 13년도에도 입주 물량이 1만 9900, 2만 수준이었습니다. 그런데 마이너스 4%였거든요. 내려갔습니다, 시장이. 그러면 결국은 뭐냐 하면 모든 것이 종합된 요인을 함께 봐야지 단지 대출규제, 입주물량 부족 이렇게 하나의 단편적인 팩트를 가지고 시장을 결정하거나 판단하는 것은 좀 성급한 겁니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 교수님께서 대체제를 말씀하셔서 자연스럽게 다음 주제로 넘어가면 될 것 같아요. 결국 그 대체재라는 게 정치권, 그리고 현 정부에서 강조하고 있는 공급 확대와 연관돼 있는 거지 않습니까? 지금 주요 대선 후보들, 어떤 부동산 공약을 냈는지 관련된 그래픽이 있는데요. 그래픽을 띄워주시겠습니까?
먼저 민주당 이재명 후보의 주택공급 계획입니다. 전국 311만 호 주택 신속 공급. 그리고 이른바 반값 아파트를 공급해겠다. 그리고 생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에게는 주택담보대출 비율을 최대 90%로 해 주겠다라는 내용 등이 있고요. 다음 그래픽 보여주시죠. 이건 국민의힘 윤석열 후보의 주택공급 계획입니다. 역시 공급에 방점이 찍혀 있습니다. 수요에 부응하는 주택 250만 호 이상을 공급하겠다. 그리고 청년 원가주택 30만 호를 공급하겠다. 그리고 역세권 첫 집 주택 20만 호를 공급하겠다. 보시면 두 양강후보 모두 결국은 집값 잡는 데는 공급만 한 게 없다라는 데는 인식을 같이하는 것 같습니다.
[한문도]
두 후보, 일단 기존 문재인 정부에서 발표했던 주거복지론의 공급확대 계획이 217만 호인데 거기에 250만 호를 똑같이 했다가 최근에 이재명 후보가 김포공항 부지, 이런 것들을 용산공원 부지를 추가해서 311만 호를 늘렸죠. 그래서 너무 공급 물량이 포퓰리즘이다라는 시장의 비판도 있습니다. 있는데 실제 기존에 217만 호에다가 추가적인 것은 만약에 누가 대통령이 되든 본인들의 의지겠지만. 제가 볼 때 차이점은 특별히 보이지는 않는데 이 공급 내용은 똑같은데 한 분은 기본주택이 좀 눈에 들어고요.
한 분은 청년원가주택이 눈에 들어옵니다. 둘 다 내용은 되게 좋은데 실제 디테일에 들어가보면 두 후보 다 재원 부분에서 문제가 있습니다. 기본주택은 ABS나 리치를 활용한다라고 하는데 명료한 디테일안이 아직 부족하게 나오지 않은 상태고 원가주택도 사실 50%에 분양하고 70%에 나중에 5년 뒤에 나가면 돈을 이익을 공유해서 제공해 준다는 계획에서 만약에 10억짜리면 5억이면 2억을 얹어서 줘야 되거든요. 30만 호면 이게 5년 뒤에 60조가 되거든요. 상당히 많은 혈세가 나가는 재원 문제가 부딪힙니다. 그래서 이 부분이 두 후보가 해결해야 될 문제고. 세제나 대출 문제는 둘 다 똑같습니다. 똑같고 조성원가제가 이재명 후보가 하나 나온 것이 눈에 띄는데요. 조성원가제가 사실은 말을 던지고 실제로 100% 실행하는 경우가 드뭅니다.
이렇게 지역별로 나누기도 하는데 이것이 어떻게 진행될지가 부분이고. 윤석열 후보는 제가 볼 때는 원래 있던 문재인 정부의 로드맵을 충실히 이행하는 상태에서 이번에 GTX 하면서 주위에다가 콤팩트시티, 조금 실현 가능성이 있는 부분을 많이 찾고 있는 상태인 것 같습니다. 둘 다 결론적으로 공급 확대에 방점이 찍혀있습니다. 그리고 생애최초나 이런 대출 부분에 있어서 무주택자가 집을 구매할 때는 대출을 확대하자, 이런 부분은 거의 대동소이하기 때문에 시장에서 이미 다 받아들여졌고 시장에서도 녹아나 있다고 보고 있습니다.
[앵커]
지금 교수님께서 GTX 말씀하셔서 자연스럽게 이야기 나눠보면 될 것 같은데 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 일단 지금 이재명 후보도 그렇고 윤석열 후보도 그렇고 두 양강후보가 내놓고 있는 것, 집값 잡기 위해서 공급을 확대하겠다는 건데 또 어떻게 보면 GTX 노선 확대도 비슷합니다. 그런데를 일각에서는 이런 얘기를 하는 것 같아요. GTX 노선 교통 기반시설을 확충한다는 게 오히려 또 집값을 자극하는 요소인 거잖아요. 그래서 공급을 확대하고 또 GTX 노선을 확대하면 상충되는 것 아니겠느냐, 이런 지적을 하시는 분들도 계시던데 교수님께서는 어떻게 생각하십니까?
[한문도]
저는 그 의견이 좀 다른 의견입니다. 왜냐하면 교통은 우리가 김포 실제로 출퇴근하시는 분들은 다 아실 겁니다, 시청자분 중에. 자제분들 통해서도 얘기를 들으실 거고. 지옥철이라는 얘기가 아직 안 없어졌거든요. 김포 노선뿐만 아니라 서울에 직주근접하시는 분들은, 경기도에 있는 분들은 교통 지옥을 느끼고 있습니다.
그래서 저는 개인적으로 이런 지금 예산이 17조에서 20조 보고 있거든요, 전체 노선 3개를 추가하는 데. 이 부분에 있어서 4대강이 20조였는데 서울, 수도권에 50% 이상이 거주하고 있고, 전 국민의. 교통편의를 제공하는 것은 정부가 할 일이라고 봅니다, 저는 개인적으로. 그래서 이 공약은 두 분 다 저는 박수 치는 공약입니다. 그래서 잘 실행만 하면 되고 세부적인 내용에 대해서 여러 가지 문제나 세세한 문제는 있지만 가는 방향은 저는 아주 옳다고 봅니다.
이것이 설치가 됐을 때 20조라는 재원과 그 지역 주민과 국민들의 편의를 생각해 보고 또 앞으로 젊은층이 계속 생산적이고 정신적으로 행복하다는 느낌이 있어야 생산적인 국가발전에 도움이 되지 않습니까? 그런 부분에서 이것은 국가가 국민들에게 제공해야 될 기본적인 책무의 하나인데 이제서야 나온 것도 저는 사실 박수 칠 일이지만 이것은 실행됐으면 좋겠고, 이건 비판보다는 시민들이나 전문가들이 마음을 합해서 잘 될 수 있도록 독려했으면 좋겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 마지막으로 잘 실행됐으면 좋겠다라고 말씀하셔서 간략하게 질문드리면 결국 지금 2기 신도시도 교통망이 확충이 안 된 곳이 아직 있지 않습니까? 그리고 3기 신도시 추진하는 것도 토지수용이 아직 제대로 안 돼서 언제 제대로 첫 삽을 뜰 수 있을지라고 우려하시는 분들도 많은데 지금 앞서 두 양강 후보들이 내놓은 주택공급 대책, 대통령 임기는 5년인 거잖아요. 5년 안에 실행은 가능할 것인지에 대해서 우려하시는 분들도 계시던데요.
[한문도]
저는 두 후보의 실현 가능성은 한 60~70%밖에 보고 있지 않습니다. 일단 현재 있는 물량도 우리가 예전을 더듬어보면 어마어마한 물량이거든요. 특히 지금은 인구가 늘지 않고 있는 시대에도 많은 물량이 과연 소화될 수 있는 수준인가도 시장 변화를 체크하면서 가야 되는데 이 물량들이 5년 안에 첫 삽은 뜰 수 있겠죠. 뜰 수 있으나 제가 볼 때는 시장 상황을 보면서. 그리고 재개발, 재건축 조합원 물량들이 한 50~80만 호가 포함돼 있습니다. 그분들은 조합원의 의사가 결정이 돼야 진행되는 것이지, 정부의 뜻과는 별개인 부분이 있거든요. 그런 부분 물량을 뺀다라면 이 물량은 정부가 공급 확대를 하겠다는 의지로 받아들이셔야지 100% 될 것이라고 믿는 것은 조금은 너무 믿음이 강한 것이고 제가 볼 때는 한 60~80% 수준에서 실현 가능성이 있는 것으로 저는 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어떻게 보면 집값이라는 게 우리 일반 시민들의 가장 중요한 삶과 직결된 부분이기 때문에 여러 후보들 공약 잘 세워서 잘 실천해 줬으면 좋겠습니다. 지금까지 연세대 정경대학원 금융부동산학과의 한문도 겸임교수와 부동산 시장에 대한 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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■ 출연 : 한문도 / 연세대 금융부동산학과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
각종 부동산 심리 지표가 일제히 하락하는 가운데, 집값 추이에 관심이 쏠리고 있습니다. 거래절벽 속 일시적 현상인지, 여야 대선 후보들의 관련 공약과 함께 대선 이후 부동산 분위기 어떻게 바뀔지 전문가와 함께 전망해보겠습니다. 연세대 정경대학원 금융부동산학과 한문도 겸임교수, 나오셨습니다. 교수님, 안녕하세요?
일단 부동산 시장 전반적인 현황부터 살펴봐야 될 것 같은데 제가 눈에 띈 지표가 있었어요. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 먼저 띄워주시겠습니까? 저희가 부동산원 매주 단위로 전국 주택가격 동향 조사가 나오잖아요. 그래서 주간 아파트 가격 동향 같은 건 저희가 자주 전해 드린 것 같은데 실거래가격지수가 눈에 띕니다. 지금 보시는 것처럼 서울 아파트 매매 실거래가격지수가 2개월 연속 하락했는데 이 실거래가격지수라는 건 어떤 의미가 있다고 봐야 되는 겁니까?
[한문도]
이게 기준이 2006년도 집값이 많이 오를 때 시절이죠. 노무현 정부 때. 그때 수치를 2006년 10월 정도의 지수를 100으로 잡고 그 기준 100을 통해서 2회 이상 주택이 거리가 됐을 때, 그러니까 반복 매매 모형이라 그러죠. 선진국에서 쓰는 형태인데요. 반복 매매모형으로 아파트가 주로 1, 2층 그리고 중간층, 최상층 이렇게 동일 그룹으로 구분됩니다.
그 그룹에서 2회 이상 연속 거래가 됐을 때 그 가격을 지수화해서 수치로 나타난 게 실거래가격지수입니다. 그 지수가 2006년도 100을 기준으로 해서 지금 말씀 주신 2개월 연속 하락하는 형태가 오랜만에 나왔거든요. 이 지수가 10년, 12년 만에 최대 하락 폭입니다. 그래서 기억하시겠지만 2008년도하고 2012년도 이때가 가격이 하락할 때입니다.
그때 지수 하락폭보다 큽니다. 그래서 오랜만에 나타나서 시장의 변동성이 확장됐다는 걸 우리가 알 수 있는데요. 전국적으로 0.91%가 하락을 했습니다. 177이라는 수치가 나왔는데 수도권하고 서울이 좀 더 강합니다, 폭이. 서울, 수도권의 시장 변화 움직임이 더 포착됐다는 것을 우리가 반영하는데요. 이 부분에서 특히 서북권이 -3.91을 기록했습니다.
그래서 은평구를 비롯해서 서북권의 주택가격 지수가 상당히 하락했다는 걸 알 수 있고 나머지 수도권과 서울 4개 권역도 동일하게 다 하락을 했습니다. 그래서 이런 부분이 시장에서 시사하는 바가 크다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
실거래가격지수의 의미에 대해서 시청자 여러분께서 이해를 하실 수 있도록 제가 추가로 질문을 드리면 일단 주간 단위로 아파트 가격 동이라든지 매매 가격 동향, 한국부동산원에서 내는 것도 있고 민간기구인 KB국민은행에서 내는 자료도 있잖아요.
그런데 그것 같은 경우에는 실제 거래된 가격도 있겠지만 호가라든지 또 일부 표본만 가지고 조사를 하기 때문에 어떻게 보면 조사자들의 주관적인 평가가 개입할 여지가 있는데 이와 같은 경우는 저희가 집 거래하거나 그러면 관계당국에 실제로 얼마에 거래했는지 계약서에 적힌 내용을 등록을 하는 거지 않습니까? 그걸 토대로 한 거기 때문에 실제 현장 흐름을 정확하게 파악할 수 있는 지수다, 이런 의미인 겁니까?
[한문도]
우리가 통계가 여러 가지 있는데 주로 주간 통계로 나오잖아요. 표본조사가 114나 민간업체에서는 중개업소의 호가를 기준으로 합니다. 여쭤봐서. 그리고 부동산원은 호가 플러스 실거래가를 기준으로 하는데 실거래가를 파악한 다음에 실거래 사례가 없는 경우에 부동산의 호가를 산입을 하게 되죠. 그래서 약간 부정확성이 있습니다. 그런 반면에 실거래가격지수는 실제 거래된 가격들, 그리고 아까 말씀드렸던 2회 이상 그리고 주간이라고 했었잖아요. 이 부분은 월간으로 통계를 냅니다. 주간은 거래가 없는 경우가 많으니까 월간 단위로 지수를 발표하기 때문에 실제 시장의 변화 움직임을 정확하게 포착하는 지수라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 실거래가격지수라는 게 실제 시장의 흐름을 정확하게 판단하는 지표라고 말씀을 해 주셨는데. 그런데 지금 이게 2개월 연속 하락했다는 것, 서울 같은 경우에. 나름의 의미가 있는 거죠?
[한문도]
호가나 중개업소의 말씀 주신 주관적인 감정이나 데이터가 개입이 안 됐기 때문에 실제 나타난 실증적인 거래 현황을 나타내기 때문에 이 부분에 대해서는 시장에서는 100% 받아들일 수밖에 없는 지수거든요. 그래서 시장에서 시청자분들도 지수가 하락했다는 의미에 대해서 조금 시장이 보수적으로 대처해야 된다는 것을 개인적으로 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 저희가 먼저 이 지표를 보여드린 게 이 실거래가격지수는 어떻게 보면 이미 계약이 성사가 돼서 관계당국에 보고를 마친 거지 않습니까? 그 지표인데 지금 이 지표는 추가적으로 향후 움직임과 관련 해서 참고할 만한 지표인 것 같아서요. 소비심리지수 관련된 그래픽을 띄워주시죠. 서울 주택매매시장 소비심리지수도 보시는 것처럼 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 이거는 집을 살 것인지 말 것인지 어떻게 보면 소비자의 심리가 반영된 거기 때문에 앞으로 주택시장의 흐름과 연관이 된다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[한문도]
그렇죠. 심리, 우리가 경제는 심리라는 얘기를 많이 하지 않습니까? 부동산도 사실 시청자분들도 다 아시겠지만 심리가 많이 좌우하잖아요. 이거는 국토연구원에서 데이터를 내는 지수인데요. 수치가 0에서 200까지 있는데 0에서 95까지는 하락 심리를 나타내고 95에서 114라는 수치는 보합 심리를 나타냅니다.
그리고 그 이상에서 200까지가 상승에 대한 기대감의 심리를 나타내는데 지금 지수가 말씀주신 대로 6개월 연속 계속 하락해서 드디어 108을 찍었습니다. 이 수치가 아까 말씀드린 범주 안에 들어가죠, 보합 국면에. 그렇다면 상승 국면보다는 하락과 보합 쪽으로 수요자들의 심리 상태가 돌아섰다는 것을 우리가 나타낼 수 있고 그리고 실제 거래매매지수라고 있습니다. KB에서 나타내는. 거기에서 매매지수에 대한, 이게 중요한 게 뭐냐 하면 중개업소하고 일반가구 수요자 있지 않습니까? 두 부분에 대해서 설문조사를 합니다. 그러니까 중개업소의 편향적인 답변이나 이런 것들이 치우칠 것을 대비해서 일반 가구도 또 산입을 해서 조사를 하거든요.
그러다 보니까 정확도가 높습니다, 심리에 대해서. 이 심리가 말씀드린 대로 지금 보합 국면으로 들어섰다는 것을 나타내기 때문에 조금 아까 말씀 나눈 그 지표와, 지수와 이 심리지수를 지표를 합한다라면 지금 시장이 상당히 관망세로 돌아섰다라고 우리가 판단하는 게 무방하다고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님, 지금까지 매매시장을 살펴봤는데 전월세 시장도 한번 짚어보겠습니다. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 전국 아파트 전세 거래 현황 자료입니다. 지금 어떻게 해석을 해야 될까요, 교수님?
[한문도]
일단 전세 거래가 예전과 거의 평이합니다. 문제는 그 속의 내용인데요. 내용에서 보시면 하락 거래가 좀 많이 나오고 있습니다. 우리가 전세임대차갱신권 제도가 나오면서 초기에 폭등을 겪었었는데 지금 여러 가지 시장 상황과 맞물려서 또 아파트의 전세 가격이 고점이라는 인식까지 같이 겹치면서 시장에서 실제로 수치로 나타나고 있는데 이게 김회재 의원이 부동산연구원 자료를 가지고 통계를 내서 분석한 나료인데요. 계약갱신권을 포함하지 않은 상태에서 하락 거래가 7월달에 40% 수준이었는데요. 이게 12월에 들어서는 53%까지 늘어났습니다.
사실 전세 폭등이 일어날 거라는 전세임대차기간이 5개월 정도 있으면 기간이 1차적으로 만료되는 시기인데 그럼에도 불구하고 시장이 의외로 하락 거래가 많다는 것은 이건 물론 계약갱신청구권이 포함됐기 때문에 그런데 계약갱신권을 빼고 계산한 것도 있습니다. 그 수치도 만만치 않습니다. 서울은 44%가 상승, 39%가 하락입니다. 경기도도 39.3% 하락 거래입니다.
이 얘기는 뭐냐 하면 전세 가격이 계속 오를 거다라는 시장 심리가 있다라면 하락 거래가 나올 수가 없거든요. 그렇다면 이것은 보합 국면으로 들어가는 시장의 심리 상태를 우리가 반증한다고 보면 될 것 같고요. 그러면 결론적으로 뭐냐 하면 현재 전세 가격이 부담되는 수준이다라고 우리가 시장에서 받아들이고 있다라는 것이 합리적인 판단인 것 같습니다.
그래서 당분간 7월까지 심리적으로는 전세 가격이 임대차 만료 때문에 올라갈 수도 있겠다는 심리는 있음에도 불구하고 실제 시장에서는 수요자들이 받아들이기 부담되는 수준까지 전세 가격이 올랐다. 그래서 조정 국면이 시작됐다라고 판단하는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 지금 교수님의 말씀을 쭉 정리를 해 보면 매매시장도 그렇고 전월세 시장도 그렇고 일단 매매 흐름 같은 경우에는 고점을 찍고 하락하는 움직임을 보이고 있고 매매심리 역시 어떻게 보면 위축된 상황이다라는 말씀이신 거잖아요. 그리고 관망세가 퍼져있다, 이런 말씀이신 것 같은데 일단 전월세 시장 같은 경우에 앞서 교수님께서 잠깐 언급을 하시긴 하셨지만 올해 여름부터는 계약갱신청구권을 한 번 쓰신 분들, 그러니까 2년을 사시고 2년을 더 계약갱신청구권을 써서 4년을 사신 이후에는 새로 신규 계약을 해야 되는 거지 않습니까?
전세계약을 할 경우에. 그랬을 경우에 4년 동안 집주인 입장에서는 4년 동안 못 올려받았던 전세나 전월세 가격을 한꺼번에 올려받을 수 있기 때문에 그때 올해 여름 이후에 전월세 가격이 폭등할 것이다, 그런 우려가 나오고 있는데 여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
[한문도]
일단 그렇게 보시는 분들이 많은데 우리가 전세 수요의 분산효과를 봐야 될 것 같습니다. 일단 심리적으로는 그게 타당성이 있다고 보이는데 반면에 이런 걸 말씀드릴 수 있습니다. 전세계약이 7월달에 다 같이 전세가 되는 게 아니지 않습니까? 분산되지 않습니까? 7월에 만기인 세대들만 해당이 되겠죠. 그렇다면 그 시점에서는 서울시나 일반 도시의 전세 매물 현황을 보면 되겠죠. 그런데 서울시의 전세 매물이 계속 늘어나고 있습니다. 특히 아파트, 월세도 늘어나는데 빈집이 지금 많습니다.
주인들이 가격 하락을 거부하고 버티고 있는데 지금 우리가 말씀 나눈 보합이나 하락 거래가 많이 나오다 보니까 수요자의 입장에서 선택의 폭이 넓어졌다는 얘기죠. 그러니까 그 얘기는 뭐냐 하면 가격이 수요를 받아들일 수 있는 수준을 넘어섰다라는 것으로 저는 시장을 보고 있습니다, 개인적으로. 그래서 우리가 생각하는 폭등의 폭이 예상보다는 적을 거라고 개인적으로 보고 있습니다.
그래서 만약에 이것이 지나고 나면 다시 좀 안정 국면으로 들어가겠죠. 그랬을 때 우리가 사전청약이나 여러 가지 앞으로 2~3년 뒤에 물량들이 나오는 것을 입주물량 이런 걸 연결하지만 부동산도 심리고 경제도 심리인데 심리적으로 여유를 갖게 됩니다, 수요자들이. 그러다 보니까 제가 볼 때는 또 거꾸로 소유주나 임대인 입장에서는 조급할 수 있겠죠. 왜? 연속적으로 하락하고 잘 안 나가고 이러다 보면 가격을 낮추는 수밖에 없지 않겠습니까? 그런 부분이 시장에서 어떻게 조정될지는 추후 지켜봐야겠지만 예상보다는 제한적일 것이다라고 저는 보고 있습니다.
[앵커]
교수님께서는 전월세 가격 그런 분산효과도 있기 때문에 예상보다 우려할 수준은 아닐 것이다, 이렇게 분석을 해 주셨고요. 제가 이렇게 또 어떻게 보면 계속 여러 시각을 계속 말씀을 드리는 게, 시장에서는 부동산 시장과 관련해서 다양한 전문가분들의 의견이 있기 때문에 여러 의견을 최대한 반영을 해 드리기 위해서 또 질문을 드리는 거거든요.
그래서 이번에는 매매시장 관련해서 질문을 드릴게요. 최근에 실거래가격지수라든지 매매 흐름을 봤을 때는 위축된 국면, 하락된 국면이 지표로 나타나고는 있지만 또 일각에서 이런 전문가분들도 계시더라고요. 그러니까 대출 규제가 심해지면서 빚내서 집 사기가 힘들어지지 않았습니까?
그리고 최근 수년 동안 집값이 계속 오르면서 고점을 찍었다라는 인식도, 너무 올랐다, 이런 인식도 팽배하다, 이것 때문에 1차적인 원인이고 다만 살고 싶은 아파트. 살고 싶은 집에 대한 수요는 여전한 상황에서 특히 서울 지역 같은 경우는 신규 아파트라든지 이런 입주 물량이 넉넉하지 않다, 이런 우려가 있어서 결국은 대출 규제라든지 이런 게 조금이라도 경제 흐름에 따라서 풀렸을 경우에 다시 집값을 자극할 수도 있다, 이렇게 분석을 하시는 분들도 계시던데요.
[한문도]
시장 상황을 우리가 정확히 봐야 되는데요. 일부 지금 일시적 하락이다라고 보시는 전문가들이 좀 계시거든요. 저는 일시적 하락이 아니라고 개인적으로 보고 있는데요. 그 이유는 추세입니다.
대출 규제 하나만 말씀 주셨는데 우리가 기억하시겠지만 지금 저금리기 때문에 주택 구입 부담의 부담이 좀 적지 않습니까. 그런데 금리인상으로 선회가 되다 보니까, 경제 상황이. 일단 심리적으로 부담을 느낀 것도 있고 현재 가격이 수요 공급 이론에 맞춰볼 때 우리가 수요공급의 이론이란 것은 기본 전제다른 모든 경제 상황이 정상적일 때입니다. 그럴 때는 공급이 수요보다 모자라면 당연히 가격이 오르겠죠. 그런데 지금 상황은 어떠냐 하면 그 전제와 좀 다른 상황이 나타나는 것인데 가격이 너무 높으면 수요가 줄겠죠. 역으로. 다른 이유로. 그러면 수요가 줄면 대체제가 있을 때 더 줄겠죠, 그 수요가.
그런데 그 대체제가 사전청약 물량입니다. 부동산은 심리인데 지금 당장 길바닥에 나앉는 건 아니기 때문에 2~3년 뒤에 내가 물량이 많이 나오면 전세든 매매든 갈 수 있는 곳이 많기 때문에 현재의 어떤 제품에 대해서, 상품이죠. 아파트에 대해서 과연 이 가격이 적정한 것인가, 가성비가 맞는가를 봤을 때 신규 분양이 예를 들어서 파주 운정에서 분양을 하는데 4억대에서 분양을 합니다. 그런데 그게 똑같은 평형이 현재 있는 그 지역에 있는 아파트가 10억대입니다. 그러면 신축 아파트고 차이점은 신축과 구축인데 가격은 너무 저렴하지 않습니까? 그러면 소비자 입장에서는 당연히 구축을, 기존 주택을 살 의미가 전혀 없습니다.
그렇다면 이것이 시장에 그대로 들어간다고 가정하면 대출을 받더라도 대출을 받아서 사전청약 물량에 접근하겠지 구축에 갈 수준인가를 볼 때 이 가격 수준이 주택구입부담지수가 역대 최고거든요. 그 최고라는 것이 지금 시장에서 나타나는 것이고 거래량을 봤을 때 우리가 IMF 때가 1500~2000대였고요. 글로벌 금융위기를 겪어서 2012년, 13년에도 최악일 때가 1500~2000건이었습니다. 그런데 지금 연속 9월부터, 작년 9월부터 서울 아파트 거래량이 월 평균 18년 동안 보통 6000건이었습니다. 많을 때는 1만 건을 넘어가고요.
그런데 지금 9월부터 2000대로 주저앉더니 11월, 12월이 1000건대로 내려왔어요. 이건 역대 최저치거든요. 그러면 지금 경제위기가 온 것이 아니라 위드 코로나를 거쳐서 경제 정상화하는 과정에서 이렇게 됐다는 것은 우리가 다른 요인들이 이 시장에 분명히 존재한다. 가격이 너무 고점이고 대체제가 있다라는 큰 팩트가 있기 때문에 입주물량이 부족해서 오를 것이다라는 논리는 원론적으로는 맞지만 이명박 정부 때도 2012년, 13년도에도 입주 물량이 1만 9900, 2만 수준이었습니다. 그런데 마이너스 4%였거든요. 내려갔습니다, 시장이. 그러면 결국은 뭐냐 하면 모든 것이 종합된 요인을 함께 봐야지 단지 대출규제, 입주물량 부족 이렇게 하나의 단편적인 팩트를 가지고 시장을 결정하거나 판단하는 것은 좀 성급한 겁니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 교수님께서 대체제를 말씀하셔서 자연스럽게 다음 주제로 넘어가면 될 것 같아요. 결국 그 대체재라는 게 정치권, 그리고 현 정부에서 강조하고 있는 공급 확대와 연관돼 있는 거지 않습니까? 지금 주요 대선 후보들, 어떤 부동산 공약을 냈는지 관련된 그래픽이 있는데요. 그래픽을 띄워주시겠습니까?
먼저 민주당 이재명 후보의 주택공급 계획입니다. 전국 311만 호 주택 신속 공급. 그리고 이른바 반값 아파트를 공급해겠다. 그리고 생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에게는 주택담보대출 비율을 최대 90%로 해 주겠다라는 내용 등이 있고요. 다음 그래픽 보여주시죠. 이건 국민의힘 윤석열 후보의 주택공급 계획입니다. 역시 공급에 방점이 찍혀 있습니다. 수요에 부응하는 주택 250만 호 이상을 공급하겠다. 그리고 청년 원가주택 30만 호를 공급하겠다. 그리고 역세권 첫 집 주택 20만 호를 공급하겠다. 보시면 두 양강후보 모두 결국은 집값 잡는 데는 공급만 한 게 없다라는 데는 인식을 같이하는 것 같습니다.
[한문도]
두 후보, 일단 기존 문재인 정부에서 발표했던 주거복지론의 공급확대 계획이 217만 호인데 거기에 250만 호를 똑같이 했다가 최근에 이재명 후보가 김포공항 부지, 이런 것들을 용산공원 부지를 추가해서 311만 호를 늘렸죠. 그래서 너무 공급 물량이 포퓰리즘이다라는 시장의 비판도 있습니다. 있는데 실제 기존에 217만 호에다가 추가적인 것은 만약에 누가 대통령이 되든 본인들의 의지겠지만. 제가 볼 때 차이점은 특별히 보이지는 않는데 이 공급 내용은 똑같은데 한 분은 기본주택이 좀 눈에 들어고요.
한 분은 청년원가주택이 눈에 들어옵니다. 둘 다 내용은 되게 좋은데 실제 디테일에 들어가보면 두 후보 다 재원 부분에서 문제가 있습니다. 기본주택은 ABS나 리치를 활용한다라고 하는데 명료한 디테일안이 아직 부족하게 나오지 않은 상태고 원가주택도 사실 50%에 분양하고 70%에 나중에 5년 뒤에 나가면 돈을 이익을 공유해서 제공해 준다는 계획에서 만약에 10억짜리면 5억이면 2억을 얹어서 줘야 되거든요. 30만 호면 이게 5년 뒤에 60조가 되거든요. 상당히 많은 혈세가 나가는 재원 문제가 부딪힙니다. 그래서 이 부분이 두 후보가 해결해야 될 문제고. 세제나 대출 문제는 둘 다 똑같습니다. 똑같고 조성원가제가 이재명 후보가 하나 나온 것이 눈에 띄는데요. 조성원가제가 사실은 말을 던지고 실제로 100% 실행하는 경우가 드뭅니다.
이렇게 지역별로 나누기도 하는데 이것이 어떻게 진행될지가 부분이고. 윤석열 후보는 제가 볼 때는 원래 있던 문재인 정부의 로드맵을 충실히 이행하는 상태에서 이번에 GTX 하면서 주위에다가 콤팩트시티, 조금 실현 가능성이 있는 부분을 많이 찾고 있는 상태인 것 같습니다. 둘 다 결론적으로 공급 확대에 방점이 찍혀있습니다. 그리고 생애최초나 이런 대출 부분에 있어서 무주택자가 집을 구매할 때는 대출을 확대하자, 이런 부분은 거의 대동소이하기 때문에 시장에서 이미 다 받아들여졌고 시장에서도 녹아나 있다고 보고 있습니다.
[앵커]
지금 교수님께서 GTX 말씀하셔서 자연스럽게 이야기 나눠보면 될 것 같은데 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 일단 지금 이재명 후보도 그렇고 윤석열 후보도 그렇고 두 양강후보가 내놓고 있는 것, 집값 잡기 위해서 공급을 확대하겠다는 건데 또 어떻게 보면 GTX 노선 확대도 비슷합니다. 그런데를 일각에서는 이런 얘기를 하는 것 같아요. GTX 노선 교통 기반시설을 확충한다는 게 오히려 또 집값을 자극하는 요소인 거잖아요. 그래서 공급을 확대하고 또 GTX 노선을 확대하면 상충되는 것 아니겠느냐, 이런 지적을 하시는 분들도 계시던데 교수님께서는 어떻게 생각하십니까?
[한문도]
저는 그 의견이 좀 다른 의견입니다. 왜냐하면 교통은 우리가 김포 실제로 출퇴근하시는 분들은 다 아실 겁니다, 시청자분 중에. 자제분들 통해서도 얘기를 들으실 거고. 지옥철이라는 얘기가 아직 안 없어졌거든요. 김포 노선뿐만 아니라 서울에 직주근접하시는 분들은, 경기도에 있는 분들은 교통 지옥을 느끼고 있습니다.
그래서 저는 개인적으로 이런 지금 예산이 17조에서 20조 보고 있거든요, 전체 노선 3개를 추가하는 데. 이 부분에 있어서 4대강이 20조였는데 서울, 수도권에 50% 이상이 거주하고 있고, 전 국민의. 교통편의를 제공하는 것은 정부가 할 일이라고 봅니다, 저는 개인적으로. 그래서 이 공약은 두 분 다 저는 박수 치는 공약입니다. 그래서 잘 실행만 하면 되고 세부적인 내용에 대해서 여러 가지 문제나 세세한 문제는 있지만 가는 방향은 저는 아주 옳다고 봅니다.
이것이 설치가 됐을 때 20조라는 재원과 그 지역 주민과 국민들의 편의를 생각해 보고 또 앞으로 젊은층이 계속 생산적이고 정신적으로 행복하다는 느낌이 있어야 생산적인 국가발전에 도움이 되지 않습니까? 그런 부분에서 이것은 국가가 국민들에게 제공해야 될 기본적인 책무의 하나인데 이제서야 나온 것도 저는 사실 박수 칠 일이지만 이것은 실행됐으면 좋겠고, 이건 비판보다는 시민들이나 전문가들이 마음을 합해서 잘 될 수 있도록 독려했으면 좋겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 마지막으로 잘 실행됐으면 좋겠다라고 말씀하셔서 간략하게 질문드리면 결국 지금 2기 신도시도 교통망이 확충이 안 된 곳이 아직 있지 않습니까? 그리고 3기 신도시 추진하는 것도 토지수용이 아직 제대로 안 돼서 언제 제대로 첫 삽을 뜰 수 있을지라고 우려하시는 분들도 많은데 지금 앞서 두 양강 후보들이 내놓은 주택공급 대책, 대통령 임기는 5년인 거잖아요. 5년 안에 실행은 가능할 것인지에 대해서 우려하시는 분들도 계시던데요.
[한문도]
저는 두 후보의 실현 가능성은 한 60~70%밖에 보고 있지 않습니다. 일단 현재 있는 물량도 우리가 예전을 더듬어보면 어마어마한 물량이거든요. 특히 지금은 인구가 늘지 않고 있는 시대에도 많은 물량이 과연 소화될 수 있는 수준인가도 시장 변화를 체크하면서 가야 되는데 이 물량들이 5년 안에 첫 삽은 뜰 수 있겠죠. 뜰 수 있으나 제가 볼 때는 시장 상황을 보면서. 그리고 재개발, 재건축 조합원 물량들이 한 50~80만 호가 포함돼 있습니다. 그분들은 조합원의 의사가 결정이 돼야 진행되는 것이지, 정부의 뜻과는 별개인 부분이 있거든요. 그런 부분 물량을 뺀다라면 이 물량은 정부가 공급 확대를 하겠다는 의지로 받아들이셔야지 100% 될 것이라고 믿는 것은 조금은 너무 믿음이 강한 것이고 제가 볼 때는 한 60~80% 수준에서 실현 가능성이 있는 것으로 저는 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 어떻게 보면 집값이라는 게 우리 일반 시민들의 가장 중요한 삶과 직결된 부분이기 때문에 여러 후보들 공약 잘 세워서 잘 실천해 줬으면 좋겠습니다. 지금까지 연세대 정경대학원 금융부동산학과의 한문도 겸임교수와 부동산 시장에 대한 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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