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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
3기 신도시 등 수도권 주요 공공분양주택 사전청약 계획이 나왔습니다. 오늘 입주자 모집 공고를 시작으로 올해 모두 4번의 청약이 예정돼 있습니다.
특히 신혼부부들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있을지 기대가 크죠. 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 사전청약 궁금증, 전문가와 함께 정리해보겠습니다.
김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장과 함께합니다. 어서 오십시오. 소장님, 사전 청약이라는 개념 자체가 조금 낯설어서 쉽게 얘기해서 이렇게 이해하면 되겠습니까?
아파트 계약할 때 중개업소에서 저희가 이 집 마음에 든다, 다른 사람한테 보여주지 마라 하면서 가계약금을 거는데 이런 개념이라고 생각하면 되는 겁니까?
[김규정]
약간 비슷한 개념이라고 볼 수도 있을 것 같습니다. 사전청약에 당첨되시면 본청약까지 그 자격이 유지되니까 비슷하게 볼 수도 있는데 정확하게 표현하자면 공공택지에서 공급하는 분양 물량 중에 일부를 본청약이 시작하기 1년~2년 정도 앞당겨서 사전에 청약자를 결정하는 제도입니다.
최근에 주택시장이 너무 불안하다 보니까 가격 불안이나 수급 문제가 수요자들의 불안심리를 자극한다는 분석이 많았죠. 그래서 사전청약을 통해서 미리 당첨자를 가려놓으면 수요도 분산되고 집값이 덜 오르겠다라는 판단 하에서 시행하는 제도입니다.
[앵커]
궁금증들 하나씩 짚어볼게요. 일단 어디서 어떻게 신청할 수 있습니까?
[김규정]
이번 7월에 공급되는 물량은 총 4333채, 물량으로 연간 공급 물량 중에서는 4번에 나눠서 하는 물량 중에서는 그렇게 많은 물량은 아닌데요.
위치는 남양주 진접, 인천 계양, 성남 복정, 위례 의왕천계 5곳에서 공급이 됩니다. 각각 물량이 가장 많은 곳은 남양주의 진접2지구로 1535가구 공급이 되고요.
물량이 적은 곳은 선호도가 높은 위례 등이 1000가구가 못 되는 물량이어서 치열할 것으로 분석이 나오고 있는데 이 물량들에 대해서 오늘 입주자 모집공고가 나왔고요.
실제로 청약은 온라인 기반으로 진행되기 때문에 사전청약 홈페이지가 따로 전용으로 마련이 됐습니다.
그래서 사전청약.kr 홈페이지에 들어가시면 지금 방금 말씀드린 내용을 좀 더 자세하게 공고를 포함해서 보실 수 있고 청약도 해당 페이지에서 공동인증서를 준비하셔서 체크를 해 보신 후에 진행하실 수가 있는데 일부 인터넷 사용이 어려우신 분 같은 경우에는 현장 접수도 받는다고 해요.
현장 접수 장소 등은 공고문 등에 실려 있기 때문에 인터넷 사용이 어려우신 분들은 미리 확인해 두실 필요가 있습니다.
[앵커]
지금 청약하는 방법 구체적으로 설명을 해 주셨는데 이 청약 요건도 있을 것 같아요. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 일단 거주 요건, 소득 요건 여러 개가 있을 것 같은데 구체적으로 설명을 해 주시죠.
[김규정]
기본적으로 올해 사전청약 접수를 하시려면 기본적으로 수도권 현재 거주를 하고 계셔야 되고요. 해당 지역 우선순위나 이런 것들을 맞추시려면 해당 지역에 현재 거주는 하고 계셔야 합니다.
그리고 당연히 알고 계시겠지만 무주택 세대주, 세대원. 무주택 세대의 구성원이셔야 되고 주택청약 종합저축통장이나 청약저축통장을 갖고 계셔야 기본적으로 요건을 갖추실 수 있습니다.
그리고 말씀하신 것처럼 아무래도 이게 무주택 서민들을 위해서 공급되는 제도이기 때문에 소득요건이나 자산요건, 예를 들어 자동차 금액이라든가 건물이나 토지 같은 부동산 소유하고 계신 분들에 대해서 자산요건 같은 것들이 정해져 있어서 그 이내의 요건이 기본적으로 충족되셔야 되고요.
다만 본청약 때까지 채우셔야 되는 조건들이 조금 다르게 있습니다. 방금 말씀드린 무주택 세대주 요건 등이라든가 주택을 소유하면 안 되는 기본적인 내용들은 사전청약 당첨이 되셔도 본청약 때까지는 유지를 하셔야 되고요.
다만 해당 지역에 우선 거주요건 지역별로 최소 6개월에서 최대 한 2년까지 우선 요건들이 정해져 있는데 그것들은 본청약 입주자 모집공고가 나기 전까지만 채우시면 조건을 유지하실 수 있습니다.
그리고 소득요건 같은 경우에는 저희가 사전청약이 굉장히 다양한 공급 유형으로 공급돼요. 일반 청약분도 있고 또 특별공급 중에서 신혼부부라든가 생애최초라든가 다자녀 우선이라든가 여러 가지 특별공급.
또 신혼희망타운이라는 것도 있는데 이 다양한 공급유형별로 소득요건이 다 다릅니다. 그래서 이 부분을 공고를 통해서 본인이 어떤 유형의 청약을 할 수 있는지 확인이 필요하신데 대표적으로 보시면 지금 공공분양 신혼부부 특별공급 같은 경우에는 배우자 소득이 없는 3인 가구 기준으로 월평균 소득이 783만 원 이내인 가구가 대상이 되시겠고요.
생애최초 우선 공급 순위에서 당첨이 가능하시려면 3인 가족 기준으로 603만 원 이하의 월평균 소득이 정해져 있습니다.
그래서 본인 가계 소득이라든가 자산요건 그리고 거주 현재 지역 이런 것들을 유형별로 다 꼼꼼하게 확인해 보셔야 어떤 부분의 청약이 가능한지 확인이 되실 것 같습니다.
[앵커]
지금 저희가 그래픽 한 개의 화면상 3인 가구 기준 소득만 보여드리고 있는데 저도 들어오기 전에 네이버나 다음 같은 포털 사이트에서 사전청약 검색어를 넣고 홈페이지에 들어가니까 보다 자세하게 소득 관련된 기준, 여러 대상 관련된 기준이 적혀 있더라고요.
그래서 일단 해당 사이트에 들어가서 확인하실 수 있다는 점도 참고로 전해 드리고요. 그리고 앞서 거주요건과 관련해서 소장님께서 수도권 거주자라고 말씀을 하셨는데 좀 더 명확하게 구분을 지어야 될 필요가 있을 것 같아서.
수도권이 서울, 경기, 인천을 포함한 개념일 수도 있고 서울이 빠진 개념일 수도 있고 헷갈릴 수도 있잖아요. 서울에 살고 있는 무주택자도 가능한 겁니까?
[김규정]
포함되어 있습니다. 지금 수도권 공공분양 청약 물량의 경우에는 마지막 순위에 수도권 전체가 경쟁하는 순위가 있기 때문에 서울, 경기, 인천 거주하시는 분들도 해당은 되시고요.
다만 좀 더 당첨순위가 앞서게 되는 우선 순위 같은 경우에는 해당 지역에 거주하셔야 요건이 달성이 되기 때문에. 예를 들어 성남지구 같은 경우에는 성남시에 현재 거주하시는 분들이 청약을 하실 수 있고 성남시의 우선 거주요건 2년을 채우시는 부분은 본청약 공고 전까지는 유지를 하시거나 연장을 하셔야 되는 부분이 되겠습니다.
그래서 기본적으로는 수도권에 살고 계시면 마지막 순위에 수도권 전체 경쟁에서 넣어보실 수는 있지만 좀 더 당첨 확률을 높이기 위해서는 지역 우선 경쟁이라든가 앞순위에서 당첨이 되시는 게 좋기 때문에 그런 경우에는 해당 성남시나 위례나 이런 곳에 현재 거주지를 갖고 있으면서 필요한 거주요건 최대 2년까지의 거주요건을 앞으로 채워나가시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 3기 신도시가 서울 주변에 여러 개가 조성이 되는데 서울, 경기, 인천 모두 지원은 할 수 있지만 좀 더 당첨 확률을 높이려면 해당 지역에 넣는 게 좋다라는 말씀이신 것 같네요.
[김규정]
그건 당연히 당첨 확률상 좋은데 그게 안 되시는 분들 같은 경우에는 이주나 이런 것들을 미리 준비하셨던 상황이었죠.
그리고 방금도 여러 번 설명을 드린 것처럼 지역별로 우선순위에서 경쟁하는 거주 기간 요건들도 6개월인 곳도 있고 1년인 곳도 있고 순위별로 다 다르기 때문에 그 부분들도 공고나 아니면 아까 말씀하신 것처럼 인터넷상에서의 검색을 통해서 정확히 확인을 하셔야 나중에 조건이 안 돼서 부적격 당첨 탈락이 되거나 이런 것들을 미연에 방지하실 수 있습니다.
[앵커]
꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있어 보이고요. 이 부분을 궁금해하시는 분들도 많을 것 같아요. 사전청약이라는 건 여러 번 도전을 해도 되는 건가요?
[김규정]
여러 번 도전하실 수는 있지만 사전청약 한 곳에 당첨된 후에 다른 곳에 또 사전청약을 하실 수는 없습니다. 사전청약을 넣으시고 이번 1차 같은 경우에는 7월에 접수를 8월 중순까지 하시고 당첨자가 9월 1일에 가려지거든요.
그리고 여러 가지 조건을 확인한 후에 최종 확정이 11월에 됩니다. 그러면 사실은 이것을 거치신 분들이 다음 차수나 이런 것들을 하시기에는 조금 시간이 걸려서 중간에 나오는 10월분이나 이런 데 청약을 하게 될 수도 있는데 그럴 경우에는 앞순위로 결정이 되면 뒤에서는 중복적으로 당첨이 되실 수는 없고요.
다만 사전청약에 당첨되신 분들이 이후에 다른 공공분양의 본청약 일정에 맞춰서 본청약, 일반청약을 하실 수는 있습니다.
다만 본청약에 당첨되고 사전청약을 기다리고 계시다가 본청약에 당첨되면 본청약이 더 우선되기 때문에 사전청약은 조건이 사라지게 되겠죠.
그리고 이번에 공급되는 물량 중에 일반 공공분양 신혼희망타운 또 그 유형들도 특별공급, 일반공급 여러 가지가 있는데 특별공급 같은 경우에는 우선하는 당첨자를 가리는 제도이기 때문에 특별공급과 일반공급을 같이 하실 수는 있습니다.
그런데 다만 신혼희망타운과 예를 들어 공공분양에 있는 신혼부부 특별공급 같은 경우에는 중복해서 하실 수 없는 걸로 현재 되어 있어서 그런 부분들 세밀하게 Q&A나 이런 부분을 꼼꼼하게 확인해 보실 필요가 있습니다.
그래서 이번에 공부하실 게 너무 많아서 걱정되는데 이 부분을 간과하시면 나중에 당첨 누락 탈락이 되면서 1년만 사전청약을 할 수가 없게 되거든요.
그런데 이번에 올해 나오는 사전청약뿐만 아니라 내년에도 3만 가구 정도 사전청약이 기다리고 있기 때문에 혹시 정확하게 확인을 하지 않아서 자격이 박탈되거나 피해를 보지 않도록 하시는 게 중요할 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀하신 것 중에 가장 어떻게 보면 일반적인 사례를 제가 하나 추가로 쉽게 질문을 드리면 일단 이번에 3기 신도시 사전청약을 넣었습니다. 그런데 얼마 지나지 않아서 서울의 다른 민간 건설사 아파트 공고가 떴어요.
거기 공고에 청약은 할 수 있고 만약에 서울에 있는 민간건설 아파트 청약에서 당첨됐을 때 사전청약을 할 건지 아니면 민간건설사 아파트 청약을 할 건지 선택을 해서 서울에 있는 민간건설사로 가겠다. 이걸 선택했을 때 사전청약 자격이 사라진다, 이렇게 이해하면 되겠습니까?
[김규정]
맞습니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그리고 또 궁금한 게 사전 청약 그리고 1~2년 뒤에 본청약이 목표이지 않습니까? 그런데 청약이라는 게 아직 공사도 시작이 안 된 거잖아요. 입주자분들이 가장 궁금해하는 건 내가 그렇다면 새 집에 언제 들어가서 살 수 있을지인데 언제쯤이 가능하겠습니까?
[김규정]
사실 정부가 발표했던 3기 신도시가 26만 가구 정도가 되는데 그중에서 올해 공급분이 9000채가 안 돼요, 사전청약이. 물량이 그렇게 많지 않은데 그 이유가 최대한 일정이 지연되지 않을 만한 확실한 곳들 위주로 사전청약 물량을 준비했다는 것이거든요.
그래서 정부의 계획대로 될 가능성도 기대를 해 보는데 일단 정부 발표로는 7월이 제일 먼저 지구 지정이 되어 있는 인천 계양 같은 경우에는 21년 7월에 사전청약을 하면 23년에 본청약을 하고 25년에는 입주를 할 수 있다라고 발표한 상황입니다.
그래서 만약에 그렇게 된다면 한 4~5년 안에 본격적인 입주가 되는 상황일 텐데. 다만 시장에서는 지적하신 것처럼 여전히 걱정이 많습니다.
중간에 문화재가 갑자기 발굴돼서 지연이 된다거나 여러 가지 주민들의 반발이나 이런 것 때문에 일정이 지연되는 문제들이 과거 예를 들면 2010년경에 진행됐던 보금자리 사전청약 당시에도 있었기 때문에 그런 것들이 반복될 가능성에 대해서 계속 걱정을 하고 계세요.
왜냐하면 사전청약 당첨되면 계속 전월세에서 무주택으로 자격을 유지하셔야 되기 때문에 그동안 계속 임차시장에 머무르셔야 되는데 기간이 길어지면 길어질수록 거주 불편이나 불안정성이 커서 그 부분에 대해서 가장 걱정이 많으신 것 같습니다.
[앵커]
소장님, 마지막으로 결국 가장 중요하고 또 궁금한 건 분양가가 아닐까 싶은데 현재 상황에서 추정 분양가는 어느 정도로 보면 될까요?
[김규정]
지금 인천 계양 같은 경우에는 전용면적 74 형태가 4억 3000만 원 정도 발표가 됐고요. 조금 비싼 편에 속하는 성남 복정 지구 같은 경우에는 전용면적 59타입이 6억 7000만 원 정도까지, 거의 7억 원 육박하는 가격이어서 단위당 가격을 따져보면 평당 2500만 원 전후로 계산이 되거든요.
그래서 선호도가 높고 입지가 좀 더 양호한 곳들은 생각보다 공공분양인데도 조금 비싼 편이다라는 불평들이 있었고 인천 계양 같은 경우에도 주변에 있는 기존 아파트 시세랑 거의 엇비슷해서 공공분양인데도 별로 싼 것 같지 않다라는 지적들이 많이 있었습니다.
그런데 전체적으로 국토부의 발표로는 평균적으로 주변 시세의 60 내지 80% 선이라고 발표가 됐고 평균 수준만 고려하면 가격 자체는 어느 정도 매력이 있다고 볼 수 있겠습니다.
그런데 다만 지역별로는 좀 더 비싼 경우들이 있고 그리고 주변 시세와 차이가 그렇게 크지 않은 경우들도 있어서 개인별로 투자성 부분에서는 좀 더 고려하실 부분이 있겠고요.
그리고 면적이나 이런 거에 따라서 지역별 토지 가격에 따라서 분양가 상한제로 가격이 책정되다 보니까 가격 차이가 많이 나는 편이기도 합니다. 그래서 본인들의 자금 여력이나 이런 것에 따라서도 선택을 해 보셔야 되지 않나 생각됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 분양가라는 게 결국 땅값, 건축비 그리고 시공사 이득 등이 합쳐진 개념인 거잖아요. 그런데 말씀하셨던 것처럼 땅값이나 건축 자재 물가 상승률이나 이런 것에 따라서 추가적으로 최종 분양가는 변동될 수 있다, 이런 말씀이신 것 같습니다.
지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 관련된 이슈 나눠봤습니다.
오늘 말씀 고맙습니다.
[김규정]
감사합니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
3기 신도시 등 수도권 주요 공공분양주택 사전청약 계획이 나왔습니다. 오늘 입주자 모집 공고를 시작으로 올해 모두 4번의 청약이 예정돼 있습니다.
특히 신혼부부들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있을지 기대가 크죠. 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 사전청약 궁금증, 전문가와 함께 정리해보겠습니다.
김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장과 함께합니다. 어서 오십시오. 소장님, 사전 청약이라는 개념 자체가 조금 낯설어서 쉽게 얘기해서 이렇게 이해하면 되겠습니까?
아파트 계약할 때 중개업소에서 저희가 이 집 마음에 든다, 다른 사람한테 보여주지 마라 하면서 가계약금을 거는데 이런 개념이라고 생각하면 되는 겁니까?
[김규정]
약간 비슷한 개념이라고 볼 수도 있을 것 같습니다. 사전청약에 당첨되시면 본청약까지 그 자격이 유지되니까 비슷하게 볼 수도 있는데 정확하게 표현하자면 공공택지에서 공급하는 분양 물량 중에 일부를 본청약이 시작하기 1년~2년 정도 앞당겨서 사전에 청약자를 결정하는 제도입니다.
최근에 주택시장이 너무 불안하다 보니까 가격 불안이나 수급 문제가 수요자들의 불안심리를 자극한다는 분석이 많았죠. 그래서 사전청약을 통해서 미리 당첨자를 가려놓으면 수요도 분산되고 집값이 덜 오르겠다라는 판단 하에서 시행하는 제도입니다.
[앵커]
궁금증들 하나씩 짚어볼게요. 일단 어디서 어떻게 신청할 수 있습니까?
[김규정]
이번 7월에 공급되는 물량은 총 4333채, 물량으로 연간 공급 물량 중에서는 4번에 나눠서 하는 물량 중에서는 그렇게 많은 물량은 아닌데요.
위치는 남양주 진접, 인천 계양, 성남 복정, 위례 의왕천계 5곳에서 공급이 됩니다. 각각 물량이 가장 많은 곳은 남양주의 진접2지구로 1535가구 공급이 되고요.
물량이 적은 곳은 선호도가 높은 위례 등이 1000가구가 못 되는 물량이어서 치열할 것으로 분석이 나오고 있는데 이 물량들에 대해서 오늘 입주자 모집공고가 나왔고요.
실제로 청약은 온라인 기반으로 진행되기 때문에 사전청약 홈페이지가 따로 전용으로 마련이 됐습니다.
그래서 사전청약.kr 홈페이지에 들어가시면 지금 방금 말씀드린 내용을 좀 더 자세하게 공고를 포함해서 보실 수 있고 청약도 해당 페이지에서 공동인증서를 준비하셔서 체크를 해 보신 후에 진행하실 수가 있는데 일부 인터넷 사용이 어려우신 분 같은 경우에는 현장 접수도 받는다고 해요.
현장 접수 장소 등은 공고문 등에 실려 있기 때문에 인터넷 사용이 어려우신 분들은 미리 확인해 두실 필요가 있습니다.
[앵커]
지금 청약하는 방법 구체적으로 설명을 해 주셨는데 이 청약 요건도 있을 것 같아요. 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 띄워주시겠습니까? 일단 거주 요건, 소득 요건 여러 개가 있을 것 같은데 구체적으로 설명을 해 주시죠.
[김규정]
기본적으로 올해 사전청약 접수를 하시려면 기본적으로 수도권 현재 거주를 하고 계셔야 되고요. 해당 지역 우선순위나 이런 것들을 맞추시려면 해당 지역에 현재 거주는 하고 계셔야 합니다.
그리고 당연히 알고 계시겠지만 무주택 세대주, 세대원. 무주택 세대의 구성원이셔야 되고 주택청약 종합저축통장이나 청약저축통장을 갖고 계셔야 기본적으로 요건을 갖추실 수 있습니다.
그리고 말씀하신 것처럼 아무래도 이게 무주택 서민들을 위해서 공급되는 제도이기 때문에 소득요건이나 자산요건, 예를 들어 자동차 금액이라든가 건물이나 토지 같은 부동산 소유하고 계신 분들에 대해서 자산요건 같은 것들이 정해져 있어서 그 이내의 요건이 기본적으로 충족되셔야 되고요.
다만 본청약 때까지 채우셔야 되는 조건들이 조금 다르게 있습니다. 방금 말씀드린 무주택 세대주 요건 등이라든가 주택을 소유하면 안 되는 기본적인 내용들은 사전청약 당첨이 되셔도 본청약 때까지는 유지를 하셔야 되고요.
다만 해당 지역에 우선 거주요건 지역별로 최소 6개월에서 최대 한 2년까지 우선 요건들이 정해져 있는데 그것들은 본청약 입주자 모집공고가 나기 전까지만 채우시면 조건을 유지하실 수 있습니다.
그리고 소득요건 같은 경우에는 저희가 사전청약이 굉장히 다양한 공급 유형으로 공급돼요. 일반 청약분도 있고 또 특별공급 중에서 신혼부부라든가 생애최초라든가 다자녀 우선이라든가 여러 가지 특별공급.
또 신혼희망타운이라는 것도 있는데 이 다양한 공급유형별로 소득요건이 다 다릅니다. 그래서 이 부분을 공고를 통해서 본인이 어떤 유형의 청약을 할 수 있는지 확인이 필요하신데 대표적으로 보시면 지금 공공분양 신혼부부 특별공급 같은 경우에는 배우자 소득이 없는 3인 가구 기준으로 월평균 소득이 783만 원 이내인 가구가 대상이 되시겠고요.
생애최초 우선 공급 순위에서 당첨이 가능하시려면 3인 가족 기준으로 603만 원 이하의 월평균 소득이 정해져 있습니다.
그래서 본인 가계 소득이라든가 자산요건 그리고 거주 현재 지역 이런 것들을 유형별로 다 꼼꼼하게 확인해 보셔야 어떤 부분의 청약이 가능한지 확인이 되실 것 같습니다.
[앵커]
지금 저희가 그래픽 한 개의 화면상 3인 가구 기준 소득만 보여드리고 있는데 저도 들어오기 전에 네이버나 다음 같은 포털 사이트에서 사전청약 검색어를 넣고 홈페이지에 들어가니까 보다 자세하게 소득 관련된 기준, 여러 대상 관련된 기준이 적혀 있더라고요.
그래서 일단 해당 사이트에 들어가서 확인하실 수 있다는 점도 참고로 전해 드리고요. 그리고 앞서 거주요건과 관련해서 소장님께서 수도권 거주자라고 말씀을 하셨는데 좀 더 명확하게 구분을 지어야 될 필요가 있을 것 같아서.
수도권이 서울, 경기, 인천을 포함한 개념일 수도 있고 서울이 빠진 개념일 수도 있고 헷갈릴 수도 있잖아요. 서울에 살고 있는 무주택자도 가능한 겁니까?
[김규정]
포함되어 있습니다. 지금 수도권 공공분양 청약 물량의 경우에는 마지막 순위에 수도권 전체가 경쟁하는 순위가 있기 때문에 서울, 경기, 인천 거주하시는 분들도 해당은 되시고요.
다만 좀 더 당첨순위가 앞서게 되는 우선 순위 같은 경우에는 해당 지역에 거주하셔야 요건이 달성이 되기 때문에. 예를 들어 성남지구 같은 경우에는 성남시에 현재 거주하시는 분들이 청약을 하실 수 있고 성남시의 우선 거주요건 2년을 채우시는 부분은 본청약 공고 전까지는 유지를 하시거나 연장을 하셔야 되는 부분이 되겠습니다.
그래서 기본적으로는 수도권에 살고 계시면 마지막 순위에 수도권 전체 경쟁에서 넣어보실 수는 있지만 좀 더 당첨 확률을 높이기 위해서는 지역 우선 경쟁이라든가 앞순위에서 당첨이 되시는 게 좋기 때문에 그런 경우에는 해당 성남시나 위례나 이런 곳에 현재 거주지를 갖고 있으면서 필요한 거주요건 최대 2년까지의 거주요건을 앞으로 채워나가시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 3기 신도시가 서울 주변에 여러 개가 조성이 되는데 서울, 경기, 인천 모두 지원은 할 수 있지만 좀 더 당첨 확률을 높이려면 해당 지역에 넣는 게 좋다라는 말씀이신 것 같네요.
[김규정]
그건 당연히 당첨 확률상 좋은데 그게 안 되시는 분들 같은 경우에는 이주나 이런 것들을 미리 준비하셨던 상황이었죠.
그리고 방금도 여러 번 설명을 드린 것처럼 지역별로 우선순위에서 경쟁하는 거주 기간 요건들도 6개월인 곳도 있고 1년인 곳도 있고 순위별로 다 다르기 때문에 그 부분들도 공고나 아니면 아까 말씀하신 것처럼 인터넷상에서의 검색을 통해서 정확히 확인을 하셔야 나중에 조건이 안 돼서 부적격 당첨 탈락이 되거나 이런 것들을 미연에 방지하실 수 있습니다.
[앵커]
꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있어 보이고요. 이 부분을 궁금해하시는 분들도 많을 것 같아요. 사전청약이라는 건 여러 번 도전을 해도 되는 건가요?
[김규정]
여러 번 도전하실 수는 있지만 사전청약 한 곳에 당첨된 후에 다른 곳에 또 사전청약을 하실 수는 없습니다. 사전청약을 넣으시고 이번 1차 같은 경우에는 7월에 접수를 8월 중순까지 하시고 당첨자가 9월 1일에 가려지거든요.
그리고 여러 가지 조건을 확인한 후에 최종 확정이 11월에 됩니다. 그러면 사실은 이것을 거치신 분들이 다음 차수나 이런 것들을 하시기에는 조금 시간이 걸려서 중간에 나오는 10월분이나 이런 데 청약을 하게 될 수도 있는데 그럴 경우에는 앞순위로 결정이 되면 뒤에서는 중복적으로 당첨이 되실 수는 없고요.
다만 사전청약에 당첨되신 분들이 이후에 다른 공공분양의 본청약 일정에 맞춰서 본청약, 일반청약을 하실 수는 있습니다.
다만 본청약에 당첨되고 사전청약을 기다리고 계시다가 본청약에 당첨되면 본청약이 더 우선되기 때문에 사전청약은 조건이 사라지게 되겠죠.
그리고 이번에 공급되는 물량 중에 일반 공공분양 신혼희망타운 또 그 유형들도 특별공급, 일반공급 여러 가지가 있는데 특별공급 같은 경우에는 우선하는 당첨자를 가리는 제도이기 때문에 특별공급과 일반공급을 같이 하실 수는 있습니다.
그런데 다만 신혼희망타운과 예를 들어 공공분양에 있는 신혼부부 특별공급 같은 경우에는 중복해서 하실 수 없는 걸로 현재 되어 있어서 그런 부분들 세밀하게 Q&A나 이런 부분을 꼼꼼하게 확인해 보실 필요가 있습니다.
그래서 이번에 공부하실 게 너무 많아서 걱정되는데 이 부분을 간과하시면 나중에 당첨 누락 탈락이 되면서 1년만 사전청약을 할 수가 없게 되거든요.
그런데 이번에 올해 나오는 사전청약뿐만 아니라 내년에도 3만 가구 정도 사전청약이 기다리고 있기 때문에 혹시 정확하게 확인을 하지 않아서 자격이 박탈되거나 피해를 보지 않도록 하시는 게 중요할 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀하신 것 중에 가장 어떻게 보면 일반적인 사례를 제가 하나 추가로 쉽게 질문을 드리면 일단 이번에 3기 신도시 사전청약을 넣었습니다. 그런데 얼마 지나지 않아서 서울의 다른 민간 건설사 아파트 공고가 떴어요.
거기 공고에 청약은 할 수 있고 만약에 서울에 있는 민간건설 아파트 청약에서 당첨됐을 때 사전청약을 할 건지 아니면 민간건설사 아파트 청약을 할 건지 선택을 해서 서울에 있는 민간건설사로 가겠다. 이걸 선택했을 때 사전청약 자격이 사라진다, 이렇게 이해하면 되겠습니까?
[김규정]
맞습니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그리고 또 궁금한 게 사전 청약 그리고 1~2년 뒤에 본청약이 목표이지 않습니까? 그런데 청약이라는 게 아직 공사도 시작이 안 된 거잖아요. 입주자분들이 가장 궁금해하는 건 내가 그렇다면 새 집에 언제 들어가서 살 수 있을지인데 언제쯤이 가능하겠습니까?
[김규정]
사실 정부가 발표했던 3기 신도시가 26만 가구 정도가 되는데 그중에서 올해 공급분이 9000채가 안 돼요, 사전청약이. 물량이 그렇게 많지 않은데 그 이유가 최대한 일정이 지연되지 않을 만한 확실한 곳들 위주로 사전청약 물량을 준비했다는 것이거든요.
그래서 정부의 계획대로 될 가능성도 기대를 해 보는데 일단 정부 발표로는 7월이 제일 먼저 지구 지정이 되어 있는 인천 계양 같은 경우에는 21년 7월에 사전청약을 하면 23년에 본청약을 하고 25년에는 입주를 할 수 있다라고 발표한 상황입니다.
그래서 만약에 그렇게 된다면 한 4~5년 안에 본격적인 입주가 되는 상황일 텐데. 다만 시장에서는 지적하신 것처럼 여전히 걱정이 많습니다.
중간에 문화재가 갑자기 발굴돼서 지연이 된다거나 여러 가지 주민들의 반발이나 이런 것 때문에 일정이 지연되는 문제들이 과거 예를 들면 2010년경에 진행됐던 보금자리 사전청약 당시에도 있었기 때문에 그런 것들이 반복될 가능성에 대해서 계속 걱정을 하고 계세요.
왜냐하면 사전청약 당첨되면 계속 전월세에서 무주택으로 자격을 유지하셔야 되기 때문에 그동안 계속 임차시장에 머무르셔야 되는데 기간이 길어지면 길어질수록 거주 불편이나 불안정성이 커서 그 부분에 대해서 가장 걱정이 많으신 것 같습니다.
[앵커]
소장님, 마지막으로 결국 가장 중요하고 또 궁금한 건 분양가가 아닐까 싶은데 현재 상황에서 추정 분양가는 어느 정도로 보면 될까요?
[김규정]
지금 인천 계양 같은 경우에는 전용면적 74 형태가 4억 3000만 원 정도 발표가 됐고요. 조금 비싼 편에 속하는 성남 복정 지구 같은 경우에는 전용면적 59타입이 6억 7000만 원 정도까지, 거의 7억 원 육박하는 가격이어서 단위당 가격을 따져보면 평당 2500만 원 전후로 계산이 되거든요.
그래서 선호도가 높고 입지가 좀 더 양호한 곳들은 생각보다 공공분양인데도 조금 비싼 편이다라는 불평들이 있었고 인천 계양 같은 경우에도 주변에 있는 기존 아파트 시세랑 거의 엇비슷해서 공공분양인데도 별로 싼 것 같지 않다라는 지적들이 많이 있었습니다.
그런데 전체적으로 국토부의 발표로는 평균적으로 주변 시세의 60 내지 80% 선이라고 발표가 됐고 평균 수준만 고려하면 가격 자체는 어느 정도 매력이 있다고 볼 수 있겠습니다.
그런데 다만 지역별로는 좀 더 비싼 경우들이 있고 그리고 주변 시세와 차이가 그렇게 크지 않은 경우들도 있어서 개인별로 투자성 부분에서는 좀 더 고려하실 부분이 있겠고요.
그리고 면적이나 이런 거에 따라서 지역별 토지 가격에 따라서 분양가 상한제로 가격이 책정되다 보니까 가격 차이가 많이 나는 편이기도 합니다. 그래서 본인들의 자금 여력이나 이런 것에 따라서도 선택을 해 보셔야 되지 않나 생각됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 분양가라는 게 결국 땅값, 건축비 그리고 시공사 이득 등이 합쳐진 개념인 거잖아요. 그런데 말씀하셨던 것처럼 땅값이나 건축 자재 물가 상승률이나 이런 것에 따라서 추가적으로 최종 분양가는 변동될 수 있다, 이런 말씀이신 것 같습니다.
지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 관련된 이슈 나눠봤습니다.
오늘 말씀 고맙습니다.
[김규정]
감사합니다.
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