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[뉴스큐] 지붕 뚫은 부동산...'전세 품귀' 어디까지 갈까?

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[뉴스큐] 지붕 뚫은 부동산...'전세 품귀' 어디까지 갈까?

2021년 06월 25일 17시 12분 댓글
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■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
수도권 아파트값이 9년 만에최고 수준으로 상승한 것으로 나타난 가운데 전셋값도 천정부지로 뛰고 있습니다. 특히 서울 외곽의 경기 지역전세 시장 불안도 더 커지고 있습니다. 부동산 관련 현안, 김규정 한국투자증권자산승계연구소장 나왔습니다. 어서 오세요.

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
수도권 집값부터 이야기해 보겠습니다. 서울 외곽 지역 수도권의 집값이 9년 만에 가장 큰 폭의 오름세를 보였다는데 이유가 뭘까요?

[김규정]
말씀하신 것처럼 6월 20일 기준으로 한국부동산원이 발표한 수도권 아파트 가격이 한 주 만에 0.35% 오른 것으로 발표됐어요. 그래서 최근 몇 주째 주간변동률 최고치를 계속 경신하고 있는데 12년 한국부동산원이 이 주간 통계를 작성하기 시작한 이후로 주간 단위 상승률로는 최고 수준입니다.

그래서 지금 연일 상승세에 금리인상 예고까지 계속 나오는 상황에서 우려감이 높아지고 있는 건데 아파트시장의 최근에 매물 잠김에 대한 지적들이 많았었잖아요. 특히 6월부터는 다주택자들의 양도세나 종부세 부담 때문에 처분이 더 어려워지고 장기보유에 돌입하는 보유자들이 늘어나면서 매물이 잘 나오지 않아서 시장에서 매도우위의 호가 강세가 이어지고 있고요.

이런 것들이 아직은 추가상승 기대를 하는 수요자들 혹은 전세 불안에 내집마련을 생각하시는 수요자분들이 간혹 거래를 할 때마다 최고치를 계속 경신하고 있는 상황이어서 상승세가 서울에서도 이어지고 있고요. 이런 서울의 상승세가 수도권까지 확산되고 있습니다.

특히 서울 같은 경우에는 재건축 지역 대표적으로 노원구 같은 곳이 상대적으로 가격대가 저렴한 편에 속하는 재건축지구들이 최근에 강세를 띠고 있는데 이런 흐름이 안양이라든가 의왕, 시흥, 안산 같은 경기지역의 교통호재 지역까지도 확산되고 있는 상황이어서 수도권 전반적으로 당분간 상승세가 이어질 것으로 예측하고 있습니다.

[앵커]
수도권 전세가격 같은 경우도 상당히 많이 올랐고 또 전세 매물을 찾으려고 해도 찾을 수가 없더라고요. 왜 이런 겁니까?

[김규정]
일단은 집값이 오르면서 사용가치라고 할 수 있는 전세가격도 덩달아서 따라오르는 경향을 같이 보이고 있는 상황이고요. 특히 전세시장은 임대차3법이 모두 시행에 들어가면서 전세시장 역시 아파트 중심으로는 역세권 주변에서 신규 매물 찾기가 굉장히 어려운 상황입니다.

임대차 2법이 시행되고 나서 매물이 한참 부족하다가 올해 1분기 지나면서 조금 숨통이 트이는 듯했는데 최근에는 매물이 다시 줄어들고 있어서 온라인 집계하는 민간사들의 통계에서도 계속해서 전세매물이 줄어들면서 전세 수급지수가 상대적으로 높아지고 있는 상황입니다.

전세 수급지수가 높아진다는 건 그만큼 매물이 부족하고 전세를 찾는 분들은 많다는 뜻인데요. 그러다 보니 간혹 거래되는 신규 전세계약에서는 가격이 계속 강세를 보이고 있고 기존의 계약갱선청구권을 써서 재계약하신 분들의 계약가격하고는 배 이상 차이가 나는 경우들까지 나타나고 있습니다.

[앵커]
최근 전세가격이 50%, 1년 만에 오른 곳도 있고요. 그리고 같은 아파트 또 같은 평형인데도 전세가격이 달라요. 그런 곳들이 많죠?

[김규정]
방금 말씀드린 것처럼 임대차 3법이 시행되면서 계약갱신청구권을 쓰신 계약 아니면 새로 첫 계약을 하신 경우에 계약가격이 시세하고 굉장히 차이를 보이다 보니까 같은 아파트단지의 유사평형에서도 가격 격차가 굉장히 벌어지고 있고요. 사실 이런 격차가 또 계약갱신청구권을 쓰신 분이 나가고 새로운 계약이 될 때는 2년 후나 4년 후 계약에서 다시 오를 것으로 예상되다 보니까 현재의 격차도 문제지만 이후에 계속해서 가격이 오를 수 있다는 지적들이 있습니다.

아까 1년 동안 거의 50% 가까이 오른 지역도 있다고 말씀하셨는데 지금 대표적으로 KB국민은행 통계로 분석해 봤을 때 하남, 용인, 화성 등지가 1년 동안 거의 50%에 육박하는 수준의 상승률을 보인 것으로 나타나고 있어요. 이들 지역들은 서울의 전세가격이 너무 오르고 물건 찾기가 어렵다 보니까 서울을 벗어나서 가깝게 서울로 출퇴근할 수 있는 지역으로 찾는 수요자들이 계속 유입된 것으로 조사되고 있고요.

특히 하남 같은 경우에는 대표적으로 가장 많이 통계상으로 오른 것으로 분석되고 있는데. 3기 신도시 또 사전청약을 염두에 둔 이주 수요들이 미리 의무거주요건을 채워야 하기 때문에 전세를 찾아서 이주해 간 경우들도 조사가 되고 있습니다.
그래서 여러 가지 제도적인 변화 이슈들이 맞물리면서 가격이 크게 오르고 있는 상황입니다.

[앵커]
이게 악순환의 고리인 것 같은 게 서울에서 전세를 살다가 전세 매물이 없고 또 전세가가 많이 오르다 보니까 또 경기도로 전세를 찾으러 가는 사람도 많아지는 거 아니겠습니까? 그러면 경기도도 전세가격이 또 오르잖아요.

[김규정]
맞습니다. 그래서 서울 강남권 특히 처음에 어떻게 보면 반포나 노량진 같은 재건축 개발에 따른 이주 수요가 먼저 움직인 지역들이 가격상승세를 먼저 보였고 그 흐름이 서울 외곽 그리고 현재는 경기, 인천지역까지 퍼지고 있는 건데요. 특히 서울, 수도권의 올해, 내년 입주물량이 부족하다는 점도 이런 상승 흐름을 계속 부추기고 있습니다.

서울 같은 경우에 올해입주 예정집계된 물량이 3만 호 정도로 전년에 비해서 한 40% 정도 물량이 줄어들게 되고요. 수도권 같은 경우는 하반기까지 남아 있는 입주예정량이 한 8만 가구 정도인데 예년에 비하면 한 25% 정도 부족한 물량입니다. 그러다 보니 입주시장에서 싼 전세 찾기도 과거보다는 굉장히 어렵고. 특히나 입주하는 곳에서도 실거주요건을 따지는 대출규제라든가 양도세 규정 같은 것들이 강화되면서 전월세를 잘 내놓지 않는 경향들이 나타나서 과거에 비해서 입주도 부족하지만 입주를 해도 신규 단지에서 전월세 물량을 찾기가 여전히 어려운 이런 상황들이 복합적으로 영향을 미치고 있습니다.

[앵커]
정부가 부동산값을 잡기 위해서 세제 혜택을 줄이고 세금을 강화하지 않았습니까? 그래서 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있게 하고 또 한편으로 공급도 많이 늘리고. 그런데 일단 타이밍이 좀 늦었다는 말씀 같은데 공급 같은 경우에는 올 하반기 3기 신도시 청약에 있잖아요. 그러면 공급이 여유로워지는 거 아닙니까?

[김규정]
말씀하신 것처럼 3기 신도시를 포함해서 수도권 사전청약이 한 3만 가구 정도 7월부터 공급이 됩니다. 그래서 적은 물량은 아니기 때문에 이런 물량에 사전당첨이 되셔서 입주 때까지 기다리시게 되면 내집마련이나 구매하시는 수요자들은 조금 분산이 될 수 있긴 한데. 이런 분들이 실제 완공이될 때까지는 또 전월세시장에 머물러야 되기 때문에 전월세시장에서는 여전히 수요가 해소되지 않는 상황이.

[앵커]
이게 3만여 가구라고 하는데 언제쯤 완공되는 거예요, 그러면?

[김규정]
빠른 택지지구 같은 경우에는 한 24년부터 소규모 택지에서는 입주가 가능할 것 같은데요. 3기 신도시 같은 경우에는 25년은 넘어야 될 것으로 보입니다. 지금 인천 계양이나 하남 교산 그리고 남양주 왕숙 같은 3기 신도시 물량이 아까 말씀드린 3만 호 중에 1만 채가 조금 못 되는 물량이고 나머지 중소 규모의 수도권 위치한 택지들에서 한 2만 가구 정도가 이제 나오는 건데. 조금 빠른 지역들은 규모가 작은 곳들은 한 24년부터 완공이 될 수도 있겠지만.

[앵커]
24년이요? 그러면 3년 남았잖아요.

[김규정]
그렇습니다. 그래서 전월세시장에서의 수요 분산이 여전히 어렵기도 하고 또 특히 사전청약 같은 경우에 알아보신 분들 수요자분들 지금 고민하고 계시겠지만 신혼희망타운이라든가 신혼부부, 다자녀 같은 특별공급 물량이 거의 대부분을 차지합니다. 그러다 보니 한 40대 후반 이런 신혼부부 조건을 채우지 못한 분들은 혜택이 덜 돌아가는 상황들도 있어서 그런 분들은 3기 신도시 사전청약을 하더라도 전세를 계속 옮겨야 되거나 혹은 전세를 찾기 힘들다 그러면 내 집 마련을 계속 검토할 수밖에 없는 상황이어서 수요가 그렇게 완벽하게 해소되기는 여전히 어려운 공급상황이라고 보겠습니다.

[앵커]
3기 신도시 사전청약의 경우에도 부동산에서 그러더라고요. 아이 셋이 아니면 사실은 청약점수가 안 된다. 그래서 되기 어려울 거다, 이런 이야기도 하더라고요. 그만큼 요즘 보면 공공분양에 대해서 청약도 굉장히 경쟁이 치열한 것 같거든요.

[김규정]
일단 그래서 신혼희망타운이나 신혼특공 같은 경우에는 결혼한 지 7년 이내의 신혼부부나 혹은 앞으로 1년 이내에 결혼하시게 되는 예비 신혼부부들에게도 기회가 돌아가기는 하는데 지적하신 것처럼 자녀 수 같은 걸로 점수를 따지는 대상에 대해서는 자녀가 없는 신혼부부들은 사실상 당첨이 어려워서 그런 분들은 오히려 생애최초 같은 추첨제 물량이 있는 특별공급 등을 고려해 보실 수도 있겠고요. 지금 말씀드린 것처럼 이번 사전청약 공급에서 신혼부부들 대상 물량이 월등히 많다 보니 이런 것들에 불리하신 분들은 사실은 사전청약보다는 다른 대안들을 검토하실 수밖에 없지 않나 싶습니다. 그리고 대신 최근에 서울의 강남권 청약에서도 가점 84점 만점 사례가 나오면서 굉장히 열기인데 이렇게 가점이 높으신 분들은...

[앵커]
84점 만점이면 가족 수가 몇 명입니까?

[김규정]
부양가족 수가 본인 빼고 6명 이상 되셔야 되고요. 그러니까 가족이 기본적으로 7명 정도는 되셔야 된다는 거고. 청약통장 가입하신 지 15년 이상, 무주택으로 15년 이상 있어야 만점이 되시거든요. 그래서 사실 굉장히 달성이 어려운 점수일 것 같은데. 이번에 강남권의 소위 로또단지라고 불렸던 단지, 사업장에서 만점 사례가 나와서 이렇게 가점이 월등히 높으신 분들이 아무래도 민간분양에서는 당첨 가능성이 월등히 높기 때문에 그런 분들은 이런 유망 지역에서 청약을 하되시 서울 같은 경우에는 아무래도 중도금 대출이 나오지 않는다든가 분양가격에 따라서 대출 규제가 있으니까 검토를 하시면 되고 신혼부부나 이렇게 공공분양에 유리하신 분들은 사전청약을 검토해 보시면 적절할 것으로 판단됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 부동산 현안 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다.

[김규정]
감사합니다.


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