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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘부터 전·월세 신고제가 시행되고 다주택자의 양도세가 중과되는 등 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 구체적인 내용과 전망까지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 윤지해 부동산114 수석연구원 나오셨습니다. 연구원님, 먼저 임대차 3법의 마지막 퍼즐로 불리지 않습니까? 전월세 신고제가 오늘부터 시행되는 거죠? 어떤 제도입니까?
[윤지해]
일단 임대차 3법에 대한 취지부터 확인을 하셔야 될 것 같아요. 일단 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 관련된 부분이 작년 7월 말에 시행이 됐었고요. 그 이후에 사실 시스템 정비 이슈 때문에 전월세 신고제는 시행을 못하다가 이번에 시행을 하게 됩니다. 간단합니다. 명칭 그대로 전월세 계약이 이루어지게 되면 임차인과 임대인이 30일 이내에 시군구청에 신고하게 돼 있고요. 신고를 안 하게 되면 최대 100만 원 정도의 과태료가 부과됩니다마는 1년 정도의 유예기간이 있다 보니까 일단은 시장 투명성 확보 차원에서 시행되는 제도다 할 수 있고요. 앞서 설명드린 임대차 2법의 후선 지원 성격이 강한 그런 제도라고 할 수 있습니다.
[앵커]
구체적인 금액이 있습니다. 전세보증금이 6천 만원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 경우. 둘 중에 하나라도 포함되면 대상이 되는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 둘 중의 하나라도 해당사항이 있다면 당연히 30일 내에 신고를 해야 되는 거고요. 다만 도 단위에서는 경기도를 제외하고는 도 지역에서는 신고할 의무가 없고요. 그리고 신고대상에서 군 지역도 이번 대상에서는 제외가 돼 있습니다.
[앵커]
그런데 최근 들어 제주에서 한 달 살기 그리고 고시원 등에서 생활하시는 분들도 있을 텐데 이것 같은 경우에도 신고를 해야 되니까 겁니까?
[윤지해]
일단 초단기 계약이라고 해서 30일 이내에서 이루어지는 계약은 따로 신고할 의무는 없습니다. 다만 특징적인 부분들은 이 부분들을 악용할 여지가 있죠. 그래서 30일 단위로 계속 계약을 하시는 케이스들이 생길 수가 있어요. 그러다 보면 30일을 초과하지 않습니까? 그런 경우에는 신고해야 된다, 이렇게 명시돼 있습니다.
[앵커]
누적했을 때 30일을 넘으면 신고해야 된다, 이 말씀이신 거죠?
[윤지해]
맞습니다.
[앵커]
구체적인 신고방법도 알아보겠습니다. 계약 체결을 하면 누가 어디에 언제까지 신고를 해야 하는 건지 설명해 주시죠.
[윤지해]
기본적으로는 임차인과 임대인이 공동으로 신청을 하게 돼 있습니다. 30일 이내에 시군구청에 신고를 하면 되는데요. 다만 이 부분들은 아까 설명드린 것처럼 30일 이내에 신고를 안 했다고 해도 일단 정부가 1년여 정도의 유예기간을 줬다 보니까 1년 동안은 신고할 의무는 없습니다.
다만 거기에 대해서 과태료를 물지 않겠다는 거죠. 그래서 일종의 계도기간이라고 표현하는데 그렇다고 1년이 지난 후에 신고해도 과태료를 무냐 하면 자진신고했을 때는 1년이 지난 다음에 신고를 하더라도 일단 그 부분은 과태료를 물지 않는다, 이렇게 평가하고 있습니다. 그래서 사실은 1년여 동안은 일단 유예기간 동안은 크게 그 부분과 관련된 진통은 없을 것 같고요. 1년이 지난 다음에 그 이전에 거래계약을 신고하더라도 과태료는 물지 않습니다마는 1년이 지난 다음에 그때부터 이루어지는 계약들은 당연히 30일 내에 신고를 안 하면 과태료 대상이 됩니다.
[앵커]
지금 관련된 그래픽이 쭉 나가고 있는데 앞서 그래픽이 좀 나가기는 했습니다. 그런데 임차인과 임대인 입장에서는 신고하는 게 번거로울 수가 있어서 공인중개사분들이 대신 신고도 가능한 거죠?
[윤지해]
대위해서 공인중개사분이 위임장을 받게 되면 그 위임장을 근거로 해서 거래신고 양식이 있습니다. 거기에 보시면 임차인과 임대인의 개인정보를 적게 돼 있고요. 거기서 물건 현황과 관련된 정보를 적고 나머지 계약과 관련된 날인을 하고 나서 공인중개사분에게 위임을 하게 되면 그 부분을 기준으로 공인중개사가 신고를 대위할 수도 있고요. 그리고 온라인상에서도 신고를 할 수 있게 제도가 정비됐기 때문에 간편하게 집에서 온라인으로 신고하셔도 됩니다.
[앵커]
아무래도 임대차 시장의 정보가 투명하게 공개가 될 수 있고 또 임차인의 권익이 보호될 수 있다는 기대감이 나옵니다. 하지만 그 반면에는 임대인 입장에서는 이게 새로운 규제로 받아들여질 수 있잖아요. 그런 부담이 또 다른 세입자에게 전가될 수 있지 않을까라는 우려도 나오지 않습니까?
[윤지해]
앞서 설명드린 것처럼 임대차 2법과 관련된 후선지원 성격이 강하다고 설명을 드렸는데 그 의미가 뭐냐 하면 굉장히 중립적인 이슈입니다. 말 그대로 정부가 얘기하는 것처럼 거래 투명성을 확보하려는 차원이기 때문에 명분은 명확하고요.
다만 말씀하신 대로 다주택자분들 같은 경우 혹은 임대를 주시는 분들 같은 경우는 이 부분, 소득이 노출되다 보니까 과세를 목적으로 하는 부분들이 아니냐 하고 우려하시는 부분들이 없지 않습니다마는 일단 과세와 관련된 부분은 지금 당장은 정부가 그 부분을 목적으로 하고 있지는 않고요. 다만 중장기적으로는 그 부분들이 논란이 될 수는 있습니다마는 일단 소득 부분이 명확하게 노출이 되는 부분에 있어서 적정한 세금 확보 차원이라면 일정 수준 감내하셔야 되는 상황이라고 할 수 있고요.
일단 음성적으로 거래되던 거래 건수들이 임차인을 중심으로 확정일자가 자동으로 부여되면서 그분들을 보호하려는 취지가 강하다 보니까 일단 세원 확보와 관련된 문제점은 앞으로 2년에서 3년 정도 이 제도를 시행하고 나서 불거질 수 있는 이슈이기는 합니다.
[앵커]
그러니까 말씀하신 내용을 들어보면 당장은 과세 목적의 전월세 신고제는 아니다. 하지만 장기적으로, 중장기적으로는 어떻게 될지 모른다는 말씀을 해 주신 것 같은데 만약에 과세 목적으로 실제로 사용이 된다면 임대인 입장에서는 소득이 추가로 노출되는 거고 그에 따라서 자연스럽게 소득세도 더 많이 내야 되는 거잖아요. 그런데 시장에서 나오는 우려는 그렇게 임대인에게 추가적으로 부과된 세금이 결국 집을 빌린 사람, 임차인에게 전가시키는 것 아니냐, 이런 우려가 나오고 있는 거지 않습니까?
[윤지해]
그건 소득세의 수준이 본인이 임대수입을 올리는 수준에서 얼마큼 차출이 되느냐에 따라 다른데요. 최근처럼 종부세와 양도세와 관련된 이슈들이 커지는 것처럼 재산세도 그렇고요. 그 이슈 같은 것들은 워낙에 세금 인상폭이 크다 보니까 그 부분들을 월세입자에게 혹은 전세입자에게 전가하는 이슈가 있는 반면에 지금 임대차 신고제와 관련된 세원 노출 같은 경우는 사실은 이 부분에 대해서 지출되는 비용이 어느 정도 수준이냐에 따라서 전가될 여지는 분명히 있습니다. 다만 전가되는 수준은 조금 더 면밀하게 따져볼 필요는 있다는 거죠.
[앵커]
당장은 과세 목적으로 활용되는 것까지는 확정된 게 아니기 때문에 추가적으로 제도의 안착까지는 좀 지켜봐야 된다 이런 말씀이신 것 같습니다.
[윤지해]
맞습니다. 1년여 정도는 시행을 해 보고 그다음에 후행적으로 판단할 필요가 있습니다.
[앵커]
조금 더 지켜봐야 할 것 같고요. 그리고 다주택자와 단기거래제에 대한 양도세 인상도 오늘부터 시행됐습니다. 얼마나 올라가는 건지 구체적인 내용 정리해 주시죠.
[윤지해]
일단 3주택 이상 다주택자분들 같은 경우는 양도하기가 굉장히 힘들어진 상황이죠. 과거에는 그러니까 어제까지였죠. 5월 31일까지는 최대 65% 수준까지 양도세를 부과했다면 오늘부터는 75%까지 최대 부과하고요. 그리고 2년 미만 단기적으로 거래하시는 경우들이 있지 않습니까?
이 경우에는 기존에는 최대 40% 수준에서 부과가 됐다면 앞으로는 60%에서 70% 수준까지 중과가 됩니다. 그리고 종합부동산세와 관련된 이슈도 있습니다마는 지금 현재 일반세율이 0.5~2.7% 수준이었습니다. 이 부분도 0.6~3% 수준까지 올라가고요. 3주택 이상이거나 2주택자 중에서 규제지역에 가지고 계신 분들 같은 경우는 기존에는 최근 3.2% 수준이었다면 최대 6% 수준까지 올라가게 됩니다. 체감상 2배 이상 뛸 수 있는 수준으로 보유세 부담이 늘어나는 거고요. 그리고 법인과 관련해서는 6% 단일 세율로 부과하게 됩니다.
[앵커]
지금 그래픽이 나가고 있는데 개정된 부분을 보면 결국 3주택 이상자 같은 경우에는 기본세율에 중과세율이 30%포인트가 추가로 더 얹어지니까.
[윤지해]
그래서 75%입니다.
[앵커]
그래서 75%가 되는 거고 양도차익 그러니까 내가 실제로 얻는 이익이 10억일 경우에 7억 5천만 원을 세금으로 내야 된다는 이런 말씀이신 거죠?
[윤지해]
간단하게 계산하면 그렇습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 이렇게 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 사실 오늘부터 시작이 됐는데 정부의 원래 목표는 이렇게 유예기간을 뒀지 않습니까? 6월 1일 그러니까 오늘이 되기 전에 다주택자가 이런 세금 부담을 피하기 위해서 미리 시장에 갖고 있던 매물들을 내놓으면 자연스럽게 공급이 늘어나고 집값이 떨어질 것이다, 이런 기대가 있었는데 사실상 그런 기대, 예상은 빗나갔다고 봐야 되는 겁니까?
[윤지해]
원하는 만큼 나오지는 않았습니다마는 실제 시장에 나오기는 했습니다. 그 부분들이 일부 시장에서 소화가 된 국면이고요. 그리고 특징적인 부분들은 작년에 7.10 대책을 발표하면서 최대 75%, 앞서 설명하신 20%포인트의 중과대상을 늘리는. 그러니까 징벌적인 과세를 하다 보니까 사실은 현재 시점보다는 더 물건을 팔기 어려워진 상황일뿐더러 작년부터 올해까지 이미 아까 설명드린 것처럼 다주택자의 경우 65%까지 중과 상태였습니다.
그래서 그 제도상에서도 중과대상이다 보니까 그래서 팔지 못하신 분들이 상당했고 그러다 보니까 증여 거래가 역대 최대를 기록하는 우회수단으로서 활용되는 그런 형태가 나타났고. 그래서 일부는 정리를 하셨고 일부는 증여로 돌아서셨고요. 일부는 매도는 못했으니 버티기에 들어갈 가능성이 높다. 이렇게 해석이 되는 부분입니다.
[앵커]
결국 다주택자 입장에서는 앞으로 집값이 계속 오를 것이다라는 기대심리가 있었던 걸까요?
[윤지해]
그 부분들을 보시면 저희 부동산114에서 매년 현 정부 들어서 2016년부터 해서 2017년 현 정부가 들어섰습니다. 그때 당시에 5월 대비 6월 상승폭을 확인했더니 5월 대비로 6월이 조금 더 상승폭이 커지는 움직임들이 나타납니다. 왜 그러냐 하면 6월 1일, 과세기준점이 지나게 되면 기존에 보유하고 계신 분들은 급할 게 없어지는 거죠. 이미 올해 6월 1일 이후에 팔든 내년 5월 31일에 팔든 과세는 이미 확정이 돼 있습니다.
반면에 수요자분들은 특징이 달라요. 왜냐하면 지금 사든 5월 31일, 내년 5월 31일에 사든 본인은 과세대상이 아니거든요. 그래서 매물은 축소되는 반면에 사실상 수요자분들은 더 점증해서 늘어나는 경향들을 보이다 보니까 거래량이 늘어나면서 가격이 튀는 움직임들을 보인다는 거죠. 그래서 최근 들어서 사실 올해 상반기 내내 수도권에서 경기도와 인천 권역 중심으로 상승폭이 굉장히 크게 나타났기 때문에 거기에 관련된 기대심리도 여전히 유효하다, 이렇게 평가를 할 수가 있는 거죠.
[앵커]
그리고 최근 민주당을 중심으로 부동산 완화 정책이 논의되고 있는데 하나하나 또 짚어보겠습니다. 일단 오늘이 6월 1일인데 과세 기준일입니다. 조금 있으면 집을 가지고 계신 분들 같은 경우에는 재산세 고지서를 받아보시게 될 텐데 재산세 감면 기준을 완화를 했죠. 어떤 내용입니까?
[윤지해]
기존에 특별대상으로 따로 취급을 해서 6억 원 이하, 그러니까 공시가격 기준입니다. 실거래가가 아니고요. 6억 원 이하에서는 0.05%포인트 세금을 깎아주는 제도를 3년 동안 한시적으로 제도를 시행 중에 있습니다. 그 부분들이 현재 여당 쪽에서 9억 원 수준까지 이 부분들을 확대해서 1가구 1주택자의 세 부담을 완화해 주자 했던 거고요. 거기에 관련된 대상이 6억 원에서 9억 원 수준에 위치한 대상가구가 보시면 한 59만 채 정도가 해당이 되고요. 이 59만 채가 평균적으로 18만 원 정도의 세금을 절약할 수 있는 구조라고 할 수 있습니다.
그래서 늘어난 폭 만큼 이게 절감이 되냐 하면 실상은 그렇지는 않고요. 18만 원 수준이 특정 가구, 특정 저가의 주택을 가지고 계시는 분들한테는 조금 크게 다가올 수도 있습니다마는 고가 주택을 보유하신 분들. 9억 원 수준에 육박하는 주택을 보유하셨다면 그렇게 체감상 크게 다가오지는 않습니다.
[앵커]
연구원님, 일단 시청자 여러분 입장에서는 헷갈리실 수가 있을 것 같아서 공시가 그러니까 6억에서 9억으로 재산세 감면기준을 상한했지 않습니까? 이걸 시가로 편하게 설명해 주시겠어요?
[윤지해]
시가로 표현하면 보통 한 3억 원 정도 추가하시면 됩니다. 공시가격이 6억 원이면 9억 원에 거래되는 가격을 말하는 거고요. 공시가격이 9억 원이면 보통 한 12억 원 정도까지 커버리지를 갖고 있기 때문에 실제 거래가격은 한 12억 원 수준인 9억 원 수준이다, 공시가격으로. 이렇게 평가할 수 있습니다.
[앵커]
그럼 제가 추가로 더 질문을 드리면 시가 기준으로 하면 9억에서 12억으로 재산세 감면 상한기준을 올린 거지 않습니까? 그런데 얼마 전 KB 자료를 봐도 그렇고 서울의 집값, 아파트 가격의 평균 가격이 11억 원 안팎 정도 되는 건데 서울지역의 상당수 아파트도 이런 재산세 감면 혜택을 볼 수도 있게 됐다, 이런 말씀이십니까?
[윤지해]
그렇게 볼 수 있습니다. 다만 감면 폭이 0.05%포인트다 보니까 평균적으로 18만 원 수준이 체감상 많을 수도 있고 혹은 적을 수도 있다, 이렇게 설명을 드린 겁니다.
[앵커]
그리고 민주당이 무주택 실소유자에 한해서 LTV 우대 혜택도 20%포인트 높이고 우대조건 완화도 결정을 했는데 그런데 DSR 규제는 풀지 않았습니다. 그렇기 때문에 LTV 완화 혜택이 비교적 제한이 있는 거 아니냐, 이런 목소리가 있지 않습니까?
[윤지해]
그래서 주택담보인정비율이라고 하는 LTV는 투기과열지구에서는 40% 수준이고요. 그리고 조정대상지역에서는 50% 수준입니다. 이게 기존에는 실수요자, 무주택 실수요자에 한해서는 10%포인트씩 완화해 줘서 50%, 60% 적용을 받고 있었죠. 이 부분들을 현재 여당 쪽에서 20%포인트까지 확대하게 되면 투기과열지구에서 실수요자는 60%까지, 조정대상지구에서는 70%까지 대출 여력이 넓어지는 거죠. 문제는 아까 설영하신 DSR에 있는 건 아니고요. 그 부분보다는 최대 한도, 대출을 받을 수 있는 최대 한도를 4억 원으로 정해놨습니다.
그래서 예를 들어서 설명을 해 드리면 9억 원에 해당하게 되면 LTV 60% 적용받게 되면 5억 원 이상 대출이 나와야 정상이잖아요. 그럼에도 불구하고 최대 한도는 4억 원이기 때문에 결과적으로는 원래 9억 원 수준에서 투기과열지구 40% 아닙니까? 3억 6000밖에 안 나오던 건데 결과적으로는 최대 한도가 4억 원이니까 그 한도를 넓혀주더라도 4000만 원 정도밖에 늘어나지 않는 결과가 나오는 거죠. 그래서 실상은 대출규제 완화 폭 20%포인트가 커 보일 수 있습니다마는 최대치를 4억 원으로 정하면서 사실은 눈 가리고 아웅하는 게 아니냐. 이런 평가들이 일부 나오는 겁니다.
[앵커]
그리고 마지막으로 또 논의되고 있는 게 아직 확정된 건 아니지만 지금 현재 우리 세법상 집을 1채 가지고 있는 1세대 같은 경우에는 시가 기준으로 9억 미만의 집은 세금이 양도소득세가 부과되지 않는 거지 않습니까? 이걸 좀 높이는 방안이 논의되고 있는데 어떤 효과가 있겠습니까?
[윤지해]
굉장히 파장이 커질 수 있는 정책 중의 하나입니다. 기존에 장기간 9억 원 이하에 해당되는 1가구 1주택자는 사실상 양도세 부담이 전혀 없었거든요. 비과세 대상이어서요. 그 부분을 이건 실거래가 기준입니다, 이 부분은. 그래서 이 부분이 12억까지 넓혀지게 되면 어떤 효과가 발생을 하냐면 굉장히 기준점이라는 게 커지지 않습니까? 그래서 서울에서의 평균가격이 11억 원이기 때문에 1가구 1주택자에 대한 혜택이 굉장히 강해지는 거죠. 그러다 보니까 사실상 지금은 다주택자분들은 여전히 매도 관점에서 견지를 하고 있습니다마는 1가구 1주택자의 고가 주택이라고 부를 수 있는 10억 원을 초과하는 주택을 보유하신 분들조차도 사실상 감면대상이 넓어지면서 똘똘한 집 한 채 이슈가 더 확장되는 양상이 불거질 수 있다, 이렇게 평가를 할 수가 있습니다.
[앵커]
그런 논란 때문에 현재 민주당 내에서도 의견접점을 찾지 못한 상황인 거죠? 이 부분에 대해서도 추가적으로 확정되면 다음에 또 기회가 되면 이야기 나눠보겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께 부동산 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
[윤지해]
감사합니다.
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■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘부터 전·월세 신고제가 시행되고 다주택자의 양도세가 중과되는 등 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 구체적인 내용과 전망까지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 윤지해 부동산114 수석연구원 나오셨습니다. 연구원님, 먼저 임대차 3법의 마지막 퍼즐로 불리지 않습니까? 전월세 신고제가 오늘부터 시행되는 거죠? 어떤 제도입니까?
[윤지해]
일단 임대차 3법에 대한 취지부터 확인을 하셔야 될 것 같아요. 일단 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 관련된 부분이 작년 7월 말에 시행이 됐었고요. 그 이후에 사실 시스템 정비 이슈 때문에 전월세 신고제는 시행을 못하다가 이번에 시행을 하게 됩니다. 간단합니다. 명칭 그대로 전월세 계약이 이루어지게 되면 임차인과 임대인이 30일 이내에 시군구청에 신고하게 돼 있고요. 신고를 안 하게 되면 최대 100만 원 정도의 과태료가 부과됩니다마는 1년 정도의 유예기간이 있다 보니까 일단은 시장 투명성 확보 차원에서 시행되는 제도다 할 수 있고요. 앞서 설명드린 임대차 2법의 후선 지원 성격이 강한 그런 제도라고 할 수 있습니다.
[앵커]
구체적인 금액이 있습니다. 전세보증금이 6천 만원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 경우. 둘 중에 하나라도 포함되면 대상이 되는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 둘 중의 하나라도 해당사항이 있다면 당연히 30일 내에 신고를 해야 되는 거고요. 다만 도 단위에서는 경기도를 제외하고는 도 지역에서는 신고할 의무가 없고요. 그리고 신고대상에서 군 지역도 이번 대상에서는 제외가 돼 있습니다.
[앵커]
그런데 최근 들어 제주에서 한 달 살기 그리고 고시원 등에서 생활하시는 분들도 있을 텐데 이것 같은 경우에도 신고를 해야 되니까 겁니까?
[윤지해]
일단 초단기 계약이라고 해서 30일 이내에서 이루어지는 계약은 따로 신고할 의무는 없습니다. 다만 특징적인 부분들은 이 부분들을 악용할 여지가 있죠. 그래서 30일 단위로 계속 계약을 하시는 케이스들이 생길 수가 있어요. 그러다 보면 30일을 초과하지 않습니까? 그런 경우에는 신고해야 된다, 이렇게 명시돼 있습니다.
[앵커]
누적했을 때 30일을 넘으면 신고해야 된다, 이 말씀이신 거죠?
[윤지해]
맞습니다.
[앵커]
구체적인 신고방법도 알아보겠습니다. 계약 체결을 하면 누가 어디에 언제까지 신고를 해야 하는 건지 설명해 주시죠.
[윤지해]
기본적으로는 임차인과 임대인이 공동으로 신청을 하게 돼 있습니다. 30일 이내에 시군구청에 신고를 하면 되는데요. 다만 이 부분들은 아까 설명드린 것처럼 30일 이내에 신고를 안 했다고 해도 일단 정부가 1년여 정도의 유예기간을 줬다 보니까 1년 동안은 신고할 의무는 없습니다.
다만 거기에 대해서 과태료를 물지 않겠다는 거죠. 그래서 일종의 계도기간이라고 표현하는데 그렇다고 1년이 지난 후에 신고해도 과태료를 무냐 하면 자진신고했을 때는 1년이 지난 다음에 신고를 하더라도 일단 그 부분은 과태료를 물지 않는다, 이렇게 평가하고 있습니다. 그래서 사실은 1년여 동안은 일단 유예기간 동안은 크게 그 부분과 관련된 진통은 없을 것 같고요. 1년이 지난 다음에 그 이전에 거래계약을 신고하더라도 과태료는 물지 않습니다마는 1년이 지난 다음에 그때부터 이루어지는 계약들은 당연히 30일 내에 신고를 안 하면 과태료 대상이 됩니다.
[앵커]
지금 관련된 그래픽이 쭉 나가고 있는데 앞서 그래픽이 좀 나가기는 했습니다. 그런데 임차인과 임대인 입장에서는 신고하는 게 번거로울 수가 있어서 공인중개사분들이 대신 신고도 가능한 거죠?
[윤지해]
대위해서 공인중개사분이 위임장을 받게 되면 그 위임장을 근거로 해서 거래신고 양식이 있습니다. 거기에 보시면 임차인과 임대인의 개인정보를 적게 돼 있고요. 거기서 물건 현황과 관련된 정보를 적고 나머지 계약과 관련된 날인을 하고 나서 공인중개사분에게 위임을 하게 되면 그 부분을 기준으로 공인중개사가 신고를 대위할 수도 있고요. 그리고 온라인상에서도 신고를 할 수 있게 제도가 정비됐기 때문에 간편하게 집에서 온라인으로 신고하셔도 됩니다.
[앵커]
아무래도 임대차 시장의 정보가 투명하게 공개가 될 수 있고 또 임차인의 권익이 보호될 수 있다는 기대감이 나옵니다. 하지만 그 반면에는 임대인 입장에서는 이게 새로운 규제로 받아들여질 수 있잖아요. 그런 부담이 또 다른 세입자에게 전가될 수 있지 않을까라는 우려도 나오지 않습니까?
[윤지해]
앞서 설명드린 것처럼 임대차 2법과 관련된 후선지원 성격이 강하다고 설명을 드렸는데 그 의미가 뭐냐 하면 굉장히 중립적인 이슈입니다. 말 그대로 정부가 얘기하는 것처럼 거래 투명성을 확보하려는 차원이기 때문에 명분은 명확하고요.
다만 말씀하신 대로 다주택자분들 같은 경우 혹은 임대를 주시는 분들 같은 경우는 이 부분, 소득이 노출되다 보니까 과세를 목적으로 하는 부분들이 아니냐 하고 우려하시는 부분들이 없지 않습니다마는 일단 과세와 관련된 부분은 지금 당장은 정부가 그 부분을 목적으로 하고 있지는 않고요. 다만 중장기적으로는 그 부분들이 논란이 될 수는 있습니다마는 일단 소득 부분이 명확하게 노출이 되는 부분에 있어서 적정한 세금 확보 차원이라면 일정 수준 감내하셔야 되는 상황이라고 할 수 있고요.
일단 음성적으로 거래되던 거래 건수들이 임차인을 중심으로 확정일자가 자동으로 부여되면서 그분들을 보호하려는 취지가 강하다 보니까 일단 세원 확보와 관련된 문제점은 앞으로 2년에서 3년 정도 이 제도를 시행하고 나서 불거질 수 있는 이슈이기는 합니다.
[앵커]
그러니까 말씀하신 내용을 들어보면 당장은 과세 목적의 전월세 신고제는 아니다. 하지만 장기적으로, 중장기적으로는 어떻게 될지 모른다는 말씀을 해 주신 것 같은데 만약에 과세 목적으로 실제로 사용이 된다면 임대인 입장에서는 소득이 추가로 노출되는 거고 그에 따라서 자연스럽게 소득세도 더 많이 내야 되는 거잖아요. 그런데 시장에서 나오는 우려는 그렇게 임대인에게 추가적으로 부과된 세금이 결국 집을 빌린 사람, 임차인에게 전가시키는 것 아니냐, 이런 우려가 나오고 있는 거지 않습니까?
[윤지해]
그건 소득세의 수준이 본인이 임대수입을 올리는 수준에서 얼마큼 차출이 되느냐에 따라 다른데요. 최근처럼 종부세와 양도세와 관련된 이슈들이 커지는 것처럼 재산세도 그렇고요. 그 이슈 같은 것들은 워낙에 세금 인상폭이 크다 보니까 그 부분들을 월세입자에게 혹은 전세입자에게 전가하는 이슈가 있는 반면에 지금 임대차 신고제와 관련된 세원 노출 같은 경우는 사실은 이 부분에 대해서 지출되는 비용이 어느 정도 수준이냐에 따라서 전가될 여지는 분명히 있습니다. 다만 전가되는 수준은 조금 더 면밀하게 따져볼 필요는 있다는 거죠.
[앵커]
당장은 과세 목적으로 활용되는 것까지는 확정된 게 아니기 때문에 추가적으로 제도의 안착까지는 좀 지켜봐야 된다 이런 말씀이신 것 같습니다.
[윤지해]
맞습니다. 1년여 정도는 시행을 해 보고 그다음에 후행적으로 판단할 필요가 있습니다.
[앵커]
조금 더 지켜봐야 할 것 같고요. 그리고 다주택자와 단기거래제에 대한 양도세 인상도 오늘부터 시행됐습니다. 얼마나 올라가는 건지 구체적인 내용 정리해 주시죠.
[윤지해]
일단 3주택 이상 다주택자분들 같은 경우는 양도하기가 굉장히 힘들어진 상황이죠. 과거에는 그러니까 어제까지였죠. 5월 31일까지는 최대 65% 수준까지 양도세를 부과했다면 오늘부터는 75%까지 최대 부과하고요. 그리고 2년 미만 단기적으로 거래하시는 경우들이 있지 않습니까?
이 경우에는 기존에는 최대 40% 수준에서 부과가 됐다면 앞으로는 60%에서 70% 수준까지 중과가 됩니다. 그리고 종합부동산세와 관련된 이슈도 있습니다마는 지금 현재 일반세율이 0.5~2.7% 수준이었습니다. 이 부분도 0.6~3% 수준까지 올라가고요. 3주택 이상이거나 2주택자 중에서 규제지역에 가지고 계신 분들 같은 경우는 기존에는 최근 3.2% 수준이었다면 최대 6% 수준까지 올라가게 됩니다. 체감상 2배 이상 뛸 수 있는 수준으로 보유세 부담이 늘어나는 거고요. 그리고 법인과 관련해서는 6% 단일 세율로 부과하게 됩니다.
[앵커]
지금 그래픽이 나가고 있는데 개정된 부분을 보면 결국 3주택 이상자 같은 경우에는 기본세율에 중과세율이 30%포인트가 추가로 더 얹어지니까.
[윤지해]
그래서 75%입니다.
[앵커]
그래서 75%가 되는 거고 양도차익 그러니까 내가 실제로 얻는 이익이 10억일 경우에 7억 5천만 원을 세금으로 내야 된다는 이런 말씀이신 거죠?
[윤지해]
간단하게 계산하면 그렇습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 이렇게 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 사실 오늘부터 시작이 됐는데 정부의 원래 목표는 이렇게 유예기간을 뒀지 않습니까? 6월 1일 그러니까 오늘이 되기 전에 다주택자가 이런 세금 부담을 피하기 위해서 미리 시장에 갖고 있던 매물들을 내놓으면 자연스럽게 공급이 늘어나고 집값이 떨어질 것이다, 이런 기대가 있었는데 사실상 그런 기대, 예상은 빗나갔다고 봐야 되는 겁니까?
[윤지해]
원하는 만큼 나오지는 않았습니다마는 실제 시장에 나오기는 했습니다. 그 부분들이 일부 시장에서 소화가 된 국면이고요. 그리고 특징적인 부분들은 작년에 7.10 대책을 발표하면서 최대 75%, 앞서 설명하신 20%포인트의 중과대상을 늘리는. 그러니까 징벌적인 과세를 하다 보니까 사실은 현재 시점보다는 더 물건을 팔기 어려워진 상황일뿐더러 작년부터 올해까지 이미 아까 설명드린 것처럼 다주택자의 경우 65%까지 중과 상태였습니다.
그래서 그 제도상에서도 중과대상이다 보니까 그래서 팔지 못하신 분들이 상당했고 그러다 보니까 증여 거래가 역대 최대를 기록하는 우회수단으로서 활용되는 그런 형태가 나타났고. 그래서 일부는 정리를 하셨고 일부는 증여로 돌아서셨고요. 일부는 매도는 못했으니 버티기에 들어갈 가능성이 높다. 이렇게 해석이 되는 부분입니다.
[앵커]
결국 다주택자 입장에서는 앞으로 집값이 계속 오를 것이다라는 기대심리가 있었던 걸까요?
[윤지해]
그 부분들을 보시면 저희 부동산114에서 매년 현 정부 들어서 2016년부터 해서 2017년 현 정부가 들어섰습니다. 그때 당시에 5월 대비 6월 상승폭을 확인했더니 5월 대비로 6월이 조금 더 상승폭이 커지는 움직임들이 나타납니다. 왜 그러냐 하면 6월 1일, 과세기준점이 지나게 되면 기존에 보유하고 계신 분들은 급할 게 없어지는 거죠. 이미 올해 6월 1일 이후에 팔든 내년 5월 31일에 팔든 과세는 이미 확정이 돼 있습니다.
반면에 수요자분들은 특징이 달라요. 왜냐하면 지금 사든 5월 31일, 내년 5월 31일에 사든 본인은 과세대상이 아니거든요. 그래서 매물은 축소되는 반면에 사실상 수요자분들은 더 점증해서 늘어나는 경향들을 보이다 보니까 거래량이 늘어나면서 가격이 튀는 움직임들을 보인다는 거죠. 그래서 최근 들어서 사실 올해 상반기 내내 수도권에서 경기도와 인천 권역 중심으로 상승폭이 굉장히 크게 나타났기 때문에 거기에 관련된 기대심리도 여전히 유효하다, 이렇게 평가를 할 수가 있는 거죠.
[앵커]
그리고 최근 민주당을 중심으로 부동산 완화 정책이 논의되고 있는데 하나하나 또 짚어보겠습니다. 일단 오늘이 6월 1일인데 과세 기준일입니다. 조금 있으면 집을 가지고 계신 분들 같은 경우에는 재산세 고지서를 받아보시게 될 텐데 재산세 감면 기준을 완화를 했죠. 어떤 내용입니까?
[윤지해]
기존에 특별대상으로 따로 취급을 해서 6억 원 이하, 그러니까 공시가격 기준입니다. 실거래가가 아니고요. 6억 원 이하에서는 0.05%포인트 세금을 깎아주는 제도를 3년 동안 한시적으로 제도를 시행 중에 있습니다. 그 부분들이 현재 여당 쪽에서 9억 원 수준까지 이 부분들을 확대해서 1가구 1주택자의 세 부담을 완화해 주자 했던 거고요. 거기에 관련된 대상이 6억 원에서 9억 원 수준에 위치한 대상가구가 보시면 한 59만 채 정도가 해당이 되고요. 이 59만 채가 평균적으로 18만 원 정도의 세금을 절약할 수 있는 구조라고 할 수 있습니다.
그래서 늘어난 폭 만큼 이게 절감이 되냐 하면 실상은 그렇지는 않고요. 18만 원 수준이 특정 가구, 특정 저가의 주택을 가지고 계시는 분들한테는 조금 크게 다가올 수도 있습니다마는 고가 주택을 보유하신 분들. 9억 원 수준에 육박하는 주택을 보유하셨다면 그렇게 체감상 크게 다가오지는 않습니다.
[앵커]
연구원님, 일단 시청자 여러분 입장에서는 헷갈리실 수가 있을 것 같아서 공시가 그러니까 6억에서 9억으로 재산세 감면기준을 상한했지 않습니까? 이걸 시가로 편하게 설명해 주시겠어요?
[윤지해]
시가로 표현하면 보통 한 3억 원 정도 추가하시면 됩니다. 공시가격이 6억 원이면 9억 원에 거래되는 가격을 말하는 거고요. 공시가격이 9억 원이면 보통 한 12억 원 정도까지 커버리지를 갖고 있기 때문에 실제 거래가격은 한 12억 원 수준인 9억 원 수준이다, 공시가격으로. 이렇게 평가할 수 있습니다.
[앵커]
그럼 제가 추가로 더 질문을 드리면 시가 기준으로 하면 9억에서 12억으로 재산세 감면 상한기준을 올린 거지 않습니까? 그런데 얼마 전 KB 자료를 봐도 그렇고 서울의 집값, 아파트 가격의 평균 가격이 11억 원 안팎 정도 되는 건데 서울지역의 상당수 아파트도 이런 재산세 감면 혜택을 볼 수도 있게 됐다, 이런 말씀이십니까?
[윤지해]
그렇게 볼 수 있습니다. 다만 감면 폭이 0.05%포인트다 보니까 평균적으로 18만 원 수준이 체감상 많을 수도 있고 혹은 적을 수도 있다, 이렇게 설명을 드린 겁니다.
[앵커]
그리고 민주당이 무주택 실소유자에 한해서 LTV 우대 혜택도 20%포인트 높이고 우대조건 완화도 결정을 했는데 그런데 DSR 규제는 풀지 않았습니다. 그렇기 때문에 LTV 완화 혜택이 비교적 제한이 있는 거 아니냐, 이런 목소리가 있지 않습니까?
[윤지해]
그래서 주택담보인정비율이라고 하는 LTV는 투기과열지구에서는 40% 수준이고요. 그리고 조정대상지역에서는 50% 수준입니다. 이게 기존에는 실수요자, 무주택 실수요자에 한해서는 10%포인트씩 완화해 줘서 50%, 60% 적용을 받고 있었죠. 이 부분들을 현재 여당 쪽에서 20%포인트까지 확대하게 되면 투기과열지구에서 실수요자는 60%까지, 조정대상지구에서는 70%까지 대출 여력이 넓어지는 거죠. 문제는 아까 설영하신 DSR에 있는 건 아니고요. 그 부분보다는 최대 한도, 대출을 받을 수 있는 최대 한도를 4억 원으로 정해놨습니다.
그래서 예를 들어서 설명을 해 드리면 9억 원에 해당하게 되면 LTV 60% 적용받게 되면 5억 원 이상 대출이 나와야 정상이잖아요. 그럼에도 불구하고 최대 한도는 4억 원이기 때문에 결과적으로는 원래 9억 원 수준에서 투기과열지구 40% 아닙니까? 3억 6000밖에 안 나오던 건데 결과적으로는 최대 한도가 4억 원이니까 그 한도를 넓혀주더라도 4000만 원 정도밖에 늘어나지 않는 결과가 나오는 거죠. 그래서 실상은 대출규제 완화 폭 20%포인트가 커 보일 수 있습니다마는 최대치를 4억 원으로 정하면서 사실은 눈 가리고 아웅하는 게 아니냐. 이런 평가들이 일부 나오는 겁니다.
[앵커]
그리고 마지막으로 또 논의되고 있는 게 아직 확정된 건 아니지만 지금 현재 우리 세법상 집을 1채 가지고 있는 1세대 같은 경우에는 시가 기준으로 9억 미만의 집은 세금이 양도소득세가 부과되지 않는 거지 않습니까? 이걸 좀 높이는 방안이 논의되고 있는데 어떤 효과가 있겠습니까?
[윤지해]
굉장히 파장이 커질 수 있는 정책 중의 하나입니다. 기존에 장기간 9억 원 이하에 해당되는 1가구 1주택자는 사실상 양도세 부담이 전혀 없었거든요. 비과세 대상이어서요. 그 부분을 이건 실거래가 기준입니다, 이 부분은. 그래서 이 부분이 12억까지 넓혀지게 되면 어떤 효과가 발생을 하냐면 굉장히 기준점이라는 게 커지지 않습니까? 그래서 서울에서의 평균가격이 11억 원이기 때문에 1가구 1주택자에 대한 혜택이 굉장히 강해지는 거죠. 그러다 보니까 사실상 지금은 다주택자분들은 여전히 매도 관점에서 견지를 하고 있습니다마는 1가구 1주택자의 고가 주택이라고 부를 수 있는 10억 원을 초과하는 주택을 보유하신 분들조차도 사실상 감면대상이 넓어지면서 똘똘한 집 한 채 이슈가 더 확장되는 양상이 불거질 수 있다, 이렇게 평가를 할 수가 있습니다.
[앵커]
그런 논란 때문에 현재 민주당 내에서도 의견접점을 찾지 못한 상황인 거죠? 이 부분에 대해서도 추가적으로 확정되면 다음에 또 기회가 되면 이야기 나눠보겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께 부동산 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
[윤지해]
감사합니다.
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