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■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 이슈 살펴보겠습니다. 7월부터 시작되는 3시 신도시 사전청약 물량이 확정돠는데 모두 3만 200가구로 특히 신혼부부라면 기대해볼 만한 혜택이 많습니다.
[앵커]
한편 여당을 중심으로 실수요자 위주 규제 완화 목소리도 커지는 가운데 서울시가 최근 투기 수요가 몰리는 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
관련 궁금증, 전문가와 살펴보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까.
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
3기 신도시 청약 물량이 얼마 전에 발표됐는데요. 어디에 얼마큼 나오는 건지 한번 살펴볼까요?
[김규정]
발표된 대상지구는 총 30곳입니다. 올해 하반기 7월부터 10월, 11월, 12월. 4차례에 나누어서 총 3만 200가구가 공급이 되는데요.
3기 신도기 9400여 가구를 포함해서 서울하고 가까운 수도권 인접지역에 지구들이 포진해 있기 때문에 서울에 출퇴근을 하시면서 가까운 경기나 인천지역에서 공공분양을 저렴하게 받아서 내 집 마련을 하시려는 무주택 세대주, 세대원들의 관심이 많을 것으로 예상됩니다.
화면을 보시면 최근에 신도시 발표된 곳 중에서는 관심이 높았던 하남 교산지구라든가 고양 창릉지구 또 성남이나 의왕, 과천 같은 서울 남부권에서 가까운 지역들이 상당 부분 포함되어 있어서 지구별로 공급되는 물량들은 다 개개별로 차이가 있습니다마는 시기에 따라서 수요자들이 관심을 가지고 청약에 나설 가능성이 높다고 보고 있습니다.
[앵커]
그런데 이게 사전청약이거든요. 그러니까 일반적인 청약하고 같은 방식인 건가요? 어떻게 차이가 있는 건가요.
[김규정]
신청하는 방식이라든가 자격요건 같은 것들은 본청약과 동일하게 적용이 되게 됩니다.
다만 개념상으로 보시면 보통 저희가 아파트 청약할 때 입주자 모집공고가 나오고 정해진 청약일에 접수를 해서 당첨을 가리게 되는 것을 본청약이라고 한다면 공공분양주택이 본청약보다 1년이나 2년 정도 앞당겨서 사전에 청약을 받는 제도라고 말 그대로 이해를 하시면 됩니다.
그래서 자격요건이 기본적으로 되시는 분들이 앞서서 청약을 하고 당첨자로 미리 내정이 되어 있는 상황이기 때문에 기다리시고 있는 지금 청약시장의 많은 대기 수요자들을 미리 당첨자로 가려서 주택을 기다리시게 하는, 추가적으로 투자나 구매를 조금 서두르시지 않게 하는 이런 효과를 낼 수 있다고 봐서 수요 분산과 가격 안정에 기여할 수 있는 제도라고 정부는 설명을 하고 있습니다.
[앵커]
사전청약이 당장 7월부터 시작되는 거죠?
[김규정]
맞습니다. 7월부터 시작되고 매달 정해진 계획 물량이 한 15일, 보름 정도에 아마 입주자 모집 공고가 새롭게 나오게 될 거고요.
공고가 나오면 해당 지구에 공급되는 물량, 위치 그리고 공급되는 면적형 또 공급되는 세대수, 대략적인 개괄 평면구조나 예상 분양가격 같은 것들이 공개되고요.
그걸 토대로 정해진 날짜에 온라인이나 오프라인으로 접수하시게 되면 이후에 같은 순차 조건으로 각각 공급요건에 따라서 당첨자를 가리게 됩니다.
[앵커]
앞서서 신혼부부들이 공략을 해 볼 만하다고 말씀하셨는데 그러면 청약할 수 있는 자격이라든지 이런 게 어떤 기준으로 나눠지는 건가요.
[김규정]
일단 신혼부부에게 이번에 유리하다, 관심을 가져봐라 얘기가 나오는 이유가 전체 3만 200가구 중에 절반에 가까운 1만 4000여 가구 정도가 신혼희망타운이라는 유형으로 공급됩니다.
그래서 신혼희망타운 같은 경우에 기본적으로 결혼 7년 이내의 신혼부부이거나 혹은 6세 이하의 자녀를 키우고 있는 무주택 세대원들. 혹은 공고 1년 이내에 결혼을 앞두고 있는 예비 신혼부부들도 청약을 하실 수 있는 대상이고요.
또 6세 이하의 자녀를 키우고 있는 한부모가정 같은 경우에도 대상에 포함이 되십니다.
그래서 신혼부부들이 좀 더 특화된 주택을 받을 수 있기도 하고 신혼희망타운 자체가 육아시설이라든가 아니면 층간소음 저감설계라든가 아이를 키우기 좀 더 유리하고 적합한 형태로 만들어지는 단지기 때문에 좀 더 적극적으로 관심을 가지시라는 얘기가 나오는 것이고요.
기본적으로 소득요건이라든가 이런 것들은 기존에 신혼부부 특별공급에서 보셨던 요건들과 거의 대동소이합니다.
그리고 신혼희망타운이 아니더라도 신혼희망타운의 일반 공공분양 중에서 특별분양공급이 85%나 되는데요.
그중에 30% 정도가 신혼부부 특별공급이기 때문에 이중적으로 신혼부부에게는 좀 더 우선적으로 배정되는 물량들이 있습니다.
순서를 조금 확인해 보실 필요는 있는데요. 신혼부부 중에서도 우선적으로 공급받으시는 순서가 당연히 정해져 있습니다.
그래서 일단 신혼희망타운 같은 경우에는 30%가 우선공급 대상자를 2년 이내 결혼하신 지 얼마 안 된 신혼부부 그리고 예비 신혼부부 중심으로 먼저 공급을 하고.
[앵커]
신청 당시 기준이죠, 그러니까?
[김규정]
맞습니다. 그리고 나머지 70%는 또 이런 앞선 우선공급에서 낙첨하신 신혼부부와 전체 신혼희망타운 조건을 갖추신 분들이 다시 재경쟁을 하는 구조여서 아무래도 결혼한 지 얼마 안 된 신혼부부 그리고 기본소득이 적을수록 그리고 해당지역에서 무주택으로 오래 산 조건이 되시는 분일수록 그리고 미성년 자녀수가 3명 이상 이렇게 좀 더 많은 분일수록 각각이 공급순서에 따라서 가점이 매겨지기 때문에 이런 점수들을 따져보실 필요는 있습니다.
같은 신혼부부라도 이런 점수가 높으신 분들이 먼저 당첨자로 결정되시기 때문에 내가 같은 신혼부부라도 우선공급이나 이런 것들이 유리한지는 반드시 세부적으로 알아보셔야 되는 거죠.
[앵커]
얘기를 들어보니까 결혼한 지 얼마 안 된 사람 그러니까 2년 안에 있는 사람들한테는 되게 유리한 청약조건인데 말이죠. 여기 금융적인 조건도 또 있다고요?
[김규정]
신혼희망타운 같은 경우에는 전용 금융상품 지원을 한다는 게 계획인데요.
이 신혼희망타운에 관련된 모기지 가입을 하면서 LTV 최대 70%까지 금융대출 지원을 받으실 수 있다고 합니다.
그런데 보통 저희가 서울 같은 규제 지역에서는 LTV가 40% 정도로 규제를 하고 있는데 이 신혼희망타운에 들어가시는 신혼부부 대상자에 대해서는 아무래도 자금이 좀 부족하실 수 있으니 대출을 조금 더 여유 있게 해 드리겠다는 거고요.
그리고 이제 사전청약 당시에는 당첨자로 결정되시더라도 계약금이라든가 이런 걸 내시지 않거든요, 본청약 때까지는. 그래서 아무래도 자금 부담이 초기에는 그렇게 많지 않다는 점도 유리하게 다가오실 것 같습니다.
[앵커]
그런데 지금 얘기를 들어보면 신혼부부들한테 정말 좋은 혜택인 셈인데 그런데 반대로 또 중장년층들 같은 경우에는 그러면 우리는 기회가 줄어드는 것 아니야? 이런 의구심을 가질 수도 있을 것 같아요.
[김규정]
실제로 이번에 공급되는 물량의 비중을 보면 좀 불리하시긴 합니다. 정부로서는 아무래도 집 마련 때문에 결혼을 미루거나 결혼을 포기하거나 이런 젊은 세대들에게 좀 더 기회를 주겠다.
그리고 저희가 3기 신도시 홈페이지 등을 열어놨더니 20대, 30대 젊은분들의 관심이 훨씬 높았다.
이런 것들을 근거로 해서 비중을 높였다는 게 설명인데 그렇다고 하더라도 일반 분양 자체가 신혼희망타운을 빼면 절반 정도이고 그중에서도 15%만 순차제로 공급되는 일반분양청약이기 때문에 청약저축을 오래 부어오신 장년층분들에게는 기회가 적게 돌아가기는 합니다.
그래서 이런 분들의 경우에는 비중이 적은 만큼 세대수 공급이 많은 지구들을 선택하셔야 그나마 공급 물량이 좀 더 많이 배정되실 수 있을 걸로 보여서 아쉽기는 하지만 그 정도로 1차적인 전략팁으로 생각하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
신혼부부들에게 대폭적인 혜택을 주는 그런 주택공급정책이 될 텐데 말이죠. 그런데 자격조건 가운데 또 1년 이내에 결혼하는 신혼부부들도 대상이에요?
[김규정]
예비신혼부부도 대상입니다. 그래서 그분들 같은 경우에는 가깝게 예식이 준비되신 분들은 청첩장 같은 거라든가 이런 걸로 확인 증빙을 하면 대상 확인을 하실 수 있고요.
일단은 결혼을 앞둔 분들에게 신혼 거주지 마련 이런 것들이 굉장히 중요한 이슈이다 보니까 예비 신혼부부들에게도 기회를 같이 제공하고 있습니다.
[앵커]
그런데 그러다가 또 계획대로 결혼을 하지 않는 경우는 그러면 당첨이 취소됩니까?
[김규정]
그럴 수 있죠. 그리고 사전청약에 당첨되셨다고 하더라도 잘 아시겠지만 기본적으로 사전청약을 하신 당시에 무주택 자격요건은 본청약과 실제 준공돼서 입주할 때까지 쭉 유지를 하셔야 되거든요.
그래서 그동안 혹시 중간에 집을 사시거나 이렇게 되면 자동으로 사전청약 당첨은 포기하시게 되는 게 되겠고요.
사전청약 같은 경우에는 다른 곳에서 사전청약을 또 당첨자가 하실 수는 없지만 방금 말씀 나눈 것처럼 다른 지역의 공공분양 본청약이라든가 일반주택을 개인적으로 개인 간에 사고 파는 이런 거래 자체가 막혀 있는 것은 아닙니다.
선택적으로 하실 수는 있는데. 다만 정부로서는 이번에 위치들도 좋고 사전청약 공공분양들이 분양가상한제의 적용을 받아서 확정되는 분양가격이 주변 시세보다는 저렴할 것이기 때문에 당첨이 되면 무리해서 투자하시기보다는 기다려서 입주를 하시는 쪽으로 계속 안내를 할 것으로 보입니다.
[앵커]
그런데 기간도 궁금해요. 그러니까 사전청약을 하고 계약금을 내는 본청약이 따로 있잖아요. 그리고 입주하는 것. 이 기간은 어느 정도로 각각 잡아야 됩니까?
[김규정]
지금 발표된 30곳들 기본적으로 지구는 지정되어 있고 이제 보상작업들을 진행하고 있는 곳들이 대체로 1차적으로 30곳이 추려져서 이번에 발표가 된 건데요.
이 지역들의 경우 하반기에 사전청약해서 당첨되시게 되면 빠르면 1년 후 정도, 길게는 2년 후 정도에 본청약 일정이 잡힐 것으로 보입니다.
그래서 그때 확정된 단지의 개요, 세대수, 확정 분양가격 이런 것들을 보시고 그때 최종적으로 본청약에도 할 건지를 결정하시면 되고요.
본청약에서 최종결정하시게 되면 입주까지는 보통 아파트 짓는 공기를 생각하시면 한 3년 정도 소요가 되는 걸로 대략 일정을 생각하시면 될 것 같습니다.
그러면 제가 볼 때는 한 25년, 26년깨 정도가 안정적으로 입주가 확정되는 시간이니까 그 사이에 전세 거주나 이런 것들에 대한 계획도 같이 점검하시면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
시간적으로 여유가 있으니까 선택권이 넓다고 이렇게 볼 수 있을 것 같네요.
[김규정]
맞습니다.
[앵커]
그런가 하면 지금 또 여당을 중심으로 해서 무주택 실수요자에게 제도를 완화해 줘야 된다는 목소리가 커지고 있거든요. 그런데 그동안에 정부 기조와는 다른 방향의 목소리 아니겠습니까?
[김규정]
지금 말씀하신 실수요자 대상의 대출규제를 조금 집을 살 수 있도록 완화해야 된다는 내용들 또 그리고 부수적으로 세금에 대해서도 1주택자에 대해서는 부분적으로 완화나 조정이 필요하다는 여러 가지 의견들이 흘러나오고 있는데요.
당연히 기본적인 대출이나 세제를 규제했던 방향과는 조금 배치되는 부분이 있긴 합니다.
그런데 다만 시장에서 다주택자들의 추가적인 투기적 거래를 막고 가격 안정을 시도하는 과정에서 1주택자들도 너무 세금부담이 갑자기 늘어났다든가 혹은 무주택자들이 대출을 통해서 집 마련을 하기가, 가격이 오르기도 했거니와 너무 어렵다는 지적들이 나오다 보니까 적어도 실수요자에 대해서는 조금 검토가 필요하다는 이런 공감이 생겼다고 보여지고요.
그런 부분들이 여당에서도 흘러나오고 있는 상황으로 이해하실 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 실수요자를 중심으로 해서는 대출규제를 완화해 보자 하는 그런 움직임이 있는 건데 말이죠. 그런데 더불어민주당에서는 여기서 한걸음 더 나아가서 한국은행에 대해서 금리를 좀 낮춰줘야 되는 것 아니냐 하는 요구까지 하고 있어요.
그런데 이러다가 또 대출수요가 한꺼번에 몰리면 또 부동산시장에는 위기가 올 수 있는 것 아닙니까?
[김규정]
지금 사실 시장 금리가 오르면서 주택담보대출 금리들이 조금씩 오르고 계실 거예요. 그리고 고정금리가 아니신 분들은 분기나 6개월 단위로 설정되어 있는 금리 문자들 받아보시면 조금씩 오르셨을 거거든요.
그래서 이런 부담들을 실수요자들도 체감할 수밖에 없다는 부분에서 이런 얘기를 하신 것 같은데 일단은 지적하신 것처럼 금리에 인위적으로 개입을 한다든가 또 금리 인하 같은 것들을 잘못된 시그널로 받아들이시는 투자자분들이 계실 경우에는 시장불안요소가 될 수밖에 없기는 합니다.
그런데 다만 제가 개인적으로 볼 때는 사실 저희가 대출총량규제를 하게 되면서 총량규제를 조금 수월하게 할 수 있는 방법으로 금리를 높이는, 쉽게는 우대금리 요건 같은 것들을 강화해서 우대금리 같은 것들을 줄여서 금리가 결과적으로 높아지는 이런 케이스들이 최근에 많아지고 있거든요.
그래서 그런 부분들로 규제를 하는 게 맞느냐 이런 부분들은 생각해 볼 수 있을 것 같아요.
왜냐하면 그 대상들이 대부분 무주택자나 이런 실수요자분들도 많이 포함이 되어 있다 보니까 그런 부분에서는 은행권에서 자체적인 당국 가이드나 이런 거에 따라서 검토해 볼 수 있겠지만 정치적으로 인위적인 금리 조절 얘기를 하는 것은 조금 잘못된 신호로 받아들이는 분들이 있을 수도 있다는 부분은 고려해 볼 필요가 있습니다.
[앵커]
그런가 하면 지금 오세훈 서울시장의 부동산 정책도 상당히 관심을 받고 있는데 오세훈 서울시장이 당선되고 나서도 그렇고 그 전부터도 부동산시장이 조금씩 서울시 같은 경우 반응을 보이는 경우들이 있었거든요.
그러다 보니까 서울시가 압구정, 여의도, 목동, 성수 같은 경우에는 토지거래허가구역으로 지정을 했어요. 아무래도 가격이 오를 기미가 보이니까 허가구역으로 지정한 거죠?
[김규정]
지금 토지거래허가구역, 강남에 청담, 대치, 삼성, 잠실. 4곳이 지정돼 있는데 이곳들은 계속 유지하겠다는 방침이고요. 추가적으로 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역의 주택지와 아파트들을 선별해서 추가적으로 토지거래허가구역 4개구를 확정을 한 상태인데 최근에 재건축 규제완화와 민간 재건축 활성화를 통한 주택공급, 그를 통한 가격안정계획 이런 것들이 계속 얘기가 되면서 재건축 대상지들의 아파트 거래 호가, 매물 호가 같은 것들이 많이 들썩들썩했습니다.
그래서 재건축을 통해서 서울의 도심지 새 아파트 공급을 하고자 하는 의지는 있지만 가격이 불안해지면 안 되기 때문에 최소한의 안전장치로 일단 거래허가제를 지정한 걸로 보여지는데요.
거래허가구역 지정을 하면 일단 거래가 완전히 불가한 건 아니지만 계약을 하시기 전에 지자체에 거래 허가를 먼저 받으셔야 되는 제도거든요.
그런데 대상 면적 기준 자체가 협소해서 웬만한 아파트나 토지, 상가 같은 걸 거래하실 때 다 신고를 하셔서 허가를 먼저 받으셔야 돼요.
그래서 일단 주택 같은 경우는 기본적으로 실거주 하실 분들에게만 허가가 나는 개념이기 때문에 투자 형태나 사서 세를 놓을 이런 목적으로 하시는 분들에게는 허가를 내주지 않는 상황이 되겠죠.
그래서 투자형 수요를 사전에 차단해서 가격 불안 요소를 최대한 없애겠다는 의도인데 시장에서는 이 부분이 당장 거래가 줄기는 하기 때문에 가격이 급등하는 이런 것들을 제어하는 효과가 있긴 하지만 이게 어쨌든 단편적인 효과일 수밖에 없다는 지적이 있고요.
왜냐하면 허가 규제가 풀리고 재건축이 되고 있다고 하면 나중에 또 가격이 반동적으로 오를 수밖에 없어서 일시적인 조치다라는 얘기와 함께 이번에 이제 이 지정이 나오면서 시장에서는 이 지역은 확실하게 재건축을 하는 건가라는 개발의 신호로 받아들이시는 투자자분들이 있다고 하더군요.
그래서 그런 것들에 대한 경계의 목소리도 같이 나오고 있습니다.
[앵커]
그런데 부동산 거래허가제는 이전에도 그렇고 1년 전에 잠실과 청담동 이런 지역을 골라서 또 했잖아요. 효과가 있었다고 평가를 할 수 있습니까, 효과가 없었다고 얘기할 수 있습니까?
[김규정]
방금 말씀드린 것과 유사한 상황입니다. 단편적으로 허가를 받아야 거래를 할 수 있기 때문에 거래수 자체는 줄어들 수밖에 없죠.
그래서 상승폭이나 이런 것들이 제한되어 있기는 한데 해당지역의 가격이 실질적으로 떨어진다거나 가치가 떨어진 것은 아니다 보니까 이후에 이런 규제를 풀게 되는 순간 이런 데는 결국에는 현재 진행되고 있는 해당 지역의 개발 상황이나 이런 인프라에 따라서 가격이 또 한 번에 뛸 수도 있다는 부작용이나 혹은 한계적인 상황들을 계속 지적하고 계시거든요.
그래서 일단 재건축을 저희가 꼭 필요하다고 전부 공감을 해서 진행을 하게 된다면 일정 부분 초반에 가격 불안이나 이런 것들을 피하기는 사실 어렵습니다.
호가가 최근에 오른 것처럼 실제로 가격상승요소가 있을 수밖에 없는데 그렇다 하더라도 공급을 해야 된다고 결정한다면 이런 단편적인 지정으로 기초적인 안전장치를 하는 것뿐만 아니라 확실하게 개발이익환수라든가 이런 부분에 대해서는 확실하게 해서 최대한 가격이 오르더라도 이익을 환수해서 저희가 임대주택공급이라든가 인프라 공급 같은 것들에 다시 재배분해서 쓸 수 있는 이런 조치들이 사실은 원론적으로는 필요한 장치가 아닌가 싶습니다.
[앵커]
그리고 이 허가제가 지정이 되면 이 주변 지역들이 또 풍선효과로 같이 오르는 부작용도 있지 않습니까?
[김규정]
만약에 해당 지역이 재건축을 하게 된다면 신축 대단지들이 거대지구에 들어오면서 지역환경이 좋아져서 전반적으로 가격이 주변까지도 영향을 미치게 되거든요.
그래서 그 주변에 거래허가구역으로 지정되어 있지 않은 곳들을 상대적으로 공략을 하신다든가 이런 흐름들이 나타날 수 있습니다.
그래서 아까 말씀드린 부작용뿐만 아니라 지적하신 이런 풍선효과에 대해서도 지적을 하고 있고요.
실제로 앞서서 청담 등 4곳이 지정이 됐을 때 주변부나 혹은 이런 거래허가나 상대적인 규제가 몰려 있지 않은 곳으로 중저가 상승세나 이런 풍선효과가 실제 있었기 때문에 이런 부분에 대해서 저희가 흘려들을 게 아니라 이후에 나타날 수 있는 주변부의 부작용이나 반작용에 대해서 경계해서 관리해야 되는 게 맞다고 봅니다.
[앵커]
알겠습니다. 참 어려운 문제네요. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 이슈 살펴보겠습니다. 7월부터 시작되는 3시 신도시 사전청약 물량이 확정돠는데 모두 3만 200가구로 특히 신혼부부라면 기대해볼 만한 혜택이 많습니다.
[앵커]
한편 여당을 중심으로 실수요자 위주 규제 완화 목소리도 커지는 가운데 서울시가 최근 투기 수요가 몰리는 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
관련 궁금증, 전문가와 살펴보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까.
[김규정]
안녕하세요.
[앵커]
3기 신도시 청약 물량이 얼마 전에 발표됐는데요. 어디에 얼마큼 나오는 건지 한번 살펴볼까요?
[김규정]
발표된 대상지구는 총 30곳입니다. 올해 하반기 7월부터 10월, 11월, 12월. 4차례에 나누어서 총 3만 200가구가 공급이 되는데요.
3기 신도기 9400여 가구를 포함해서 서울하고 가까운 수도권 인접지역에 지구들이 포진해 있기 때문에 서울에 출퇴근을 하시면서 가까운 경기나 인천지역에서 공공분양을 저렴하게 받아서 내 집 마련을 하시려는 무주택 세대주, 세대원들의 관심이 많을 것으로 예상됩니다.
화면을 보시면 최근에 신도시 발표된 곳 중에서는 관심이 높았던 하남 교산지구라든가 고양 창릉지구 또 성남이나 의왕, 과천 같은 서울 남부권에서 가까운 지역들이 상당 부분 포함되어 있어서 지구별로 공급되는 물량들은 다 개개별로 차이가 있습니다마는 시기에 따라서 수요자들이 관심을 가지고 청약에 나설 가능성이 높다고 보고 있습니다.
[앵커]
그런데 이게 사전청약이거든요. 그러니까 일반적인 청약하고 같은 방식인 건가요? 어떻게 차이가 있는 건가요.
[김규정]
신청하는 방식이라든가 자격요건 같은 것들은 본청약과 동일하게 적용이 되게 됩니다.
다만 개념상으로 보시면 보통 저희가 아파트 청약할 때 입주자 모집공고가 나오고 정해진 청약일에 접수를 해서 당첨을 가리게 되는 것을 본청약이라고 한다면 공공분양주택이 본청약보다 1년이나 2년 정도 앞당겨서 사전에 청약을 받는 제도라고 말 그대로 이해를 하시면 됩니다.
그래서 자격요건이 기본적으로 되시는 분들이 앞서서 청약을 하고 당첨자로 미리 내정이 되어 있는 상황이기 때문에 기다리시고 있는 지금 청약시장의 많은 대기 수요자들을 미리 당첨자로 가려서 주택을 기다리시게 하는, 추가적으로 투자나 구매를 조금 서두르시지 않게 하는 이런 효과를 낼 수 있다고 봐서 수요 분산과 가격 안정에 기여할 수 있는 제도라고 정부는 설명을 하고 있습니다.
[앵커]
사전청약이 당장 7월부터 시작되는 거죠?
[김규정]
맞습니다. 7월부터 시작되고 매달 정해진 계획 물량이 한 15일, 보름 정도에 아마 입주자 모집 공고가 새롭게 나오게 될 거고요.
공고가 나오면 해당 지구에 공급되는 물량, 위치 그리고 공급되는 면적형 또 공급되는 세대수, 대략적인 개괄 평면구조나 예상 분양가격 같은 것들이 공개되고요.
그걸 토대로 정해진 날짜에 온라인이나 오프라인으로 접수하시게 되면 이후에 같은 순차 조건으로 각각 공급요건에 따라서 당첨자를 가리게 됩니다.
[앵커]
앞서서 신혼부부들이 공략을 해 볼 만하다고 말씀하셨는데 그러면 청약할 수 있는 자격이라든지 이런 게 어떤 기준으로 나눠지는 건가요.
[김규정]
일단 신혼부부에게 이번에 유리하다, 관심을 가져봐라 얘기가 나오는 이유가 전체 3만 200가구 중에 절반에 가까운 1만 4000여 가구 정도가 신혼희망타운이라는 유형으로 공급됩니다.
그래서 신혼희망타운 같은 경우에 기본적으로 결혼 7년 이내의 신혼부부이거나 혹은 6세 이하의 자녀를 키우고 있는 무주택 세대원들. 혹은 공고 1년 이내에 결혼을 앞두고 있는 예비 신혼부부들도 청약을 하실 수 있는 대상이고요.
또 6세 이하의 자녀를 키우고 있는 한부모가정 같은 경우에도 대상에 포함이 되십니다.
그래서 신혼부부들이 좀 더 특화된 주택을 받을 수 있기도 하고 신혼희망타운 자체가 육아시설이라든가 아니면 층간소음 저감설계라든가 아이를 키우기 좀 더 유리하고 적합한 형태로 만들어지는 단지기 때문에 좀 더 적극적으로 관심을 가지시라는 얘기가 나오는 것이고요.
기본적으로 소득요건이라든가 이런 것들은 기존에 신혼부부 특별공급에서 보셨던 요건들과 거의 대동소이합니다.
그리고 신혼희망타운이 아니더라도 신혼희망타운의 일반 공공분양 중에서 특별분양공급이 85%나 되는데요.
그중에 30% 정도가 신혼부부 특별공급이기 때문에 이중적으로 신혼부부에게는 좀 더 우선적으로 배정되는 물량들이 있습니다.
순서를 조금 확인해 보실 필요는 있는데요. 신혼부부 중에서도 우선적으로 공급받으시는 순서가 당연히 정해져 있습니다.
그래서 일단 신혼희망타운 같은 경우에는 30%가 우선공급 대상자를 2년 이내 결혼하신 지 얼마 안 된 신혼부부 그리고 예비 신혼부부 중심으로 먼저 공급을 하고.
[앵커]
신청 당시 기준이죠, 그러니까?
[김규정]
맞습니다. 그리고 나머지 70%는 또 이런 앞선 우선공급에서 낙첨하신 신혼부부와 전체 신혼희망타운 조건을 갖추신 분들이 다시 재경쟁을 하는 구조여서 아무래도 결혼한 지 얼마 안 된 신혼부부 그리고 기본소득이 적을수록 그리고 해당지역에서 무주택으로 오래 산 조건이 되시는 분일수록 그리고 미성년 자녀수가 3명 이상 이렇게 좀 더 많은 분일수록 각각이 공급순서에 따라서 가점이 매겨지기 때문에 이런 점수들을 따져보실 필요는 있습니다.
같은 신혼부부라도 이런 점수가 높으신 분들이 먼저 당첨자로 결정되시기 때문에 내가 같은 신혼부부라도 우선공급이나 이런 것들이 유리한지는 반드시 세부적으로 알아보셔야 되는 거죠.
[앵커]
얘기를 들어보니까 결혼한 지 얼마 안 된 사람 그러니까 2년 안에 있는 사람들한테는 되게 유리한 청약조건인데 말이죠. 여기 금융적인 조건도 또 있다고요?
[김규정]
신혼희망타운 같은 경우에는 전용 금융상품 지원을 한다는 게 계획인데요.
이 신혼희망타운에 관련된 모기지 가입을 하면서 LTV 최대 70%까지 금융대출 지원을 받으실 수 있다고 합니다.
그런데 보통 저희가 서울 같은 규제 지역에서는 LTV가 40% 정도로 규제를 하고 있는데 이 신혼희망타운에 들어가시는 신혼부부 대상자에 대해서는 아무래도 자금이 좀 부족하실 수 있으니 대출을 조금 더 여유 있게 해 드리겠다는 거고요.
그리고 이제 사전청약 당시에는 당첨자로 결정되시더라도 계약금이라든가 이런 걸 내시지 않거든요, 본청약 때까지는. 그래서 아무래도 자금 부담이 초기에는 그렇게 많지 않다는 점도 유리하게 다가오실 것 같습니다.
[앵커]
그런데 지금 얘기를 들어보면 신혼부부들한테 정말 좋은 혜택인 셈인데 그런데 반대로 또 중장년층들 같은 경우에는 그러면 우리는 기회가 줄어드는 것 아니야? 이런 의구심을 가질 수도 있을 것 같아요.
[김규정]
실제로 이번에 공급되는 물량의 비중을 보면 좀 불리하시긴 합니다. 정부로서는 아무래도 집 마련 때문에 결혼을 미루거나 결혼을 포기하거나 이런 젊은 세대들에게 좀 더 기회를 주겠다.
그리고 저희가 3기 신도시 홈페이지 등을 열어놨더니 20대, 30대 젊은분들의 관심이 훨씬 높았다.
이런 것들을 근거로 해서 비중을 높였다는 게 설명인데 그렇다고 하더라도 일반 분양 자체가 신혼희망타운을 빼면 절반 정도이고 그중에서도 15%만 순차제로 공급되는 일반분양청약이기 때문에 청약저축을 오래 부어오신 장년층분들에게는 기회가 적게 돌아가기는 합니다.
그래서 이런 분들의 경우에는 비중이 적은 만큼 세대수 공급이 많은 지구들을 선택하셔야 그나마 공급 물량이 좀 더 많이 배정되실 수 있을 걸로 보여서 아쉽기는 하지만 그 정도로 1차적인 전략팁으로 생각하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
신혼부부들에게 대폭적인 혜택을 주는 그런 주택공급정책이 될 텐데 말이죠. 그런데 자격조건 가운데 또 1년 이내에 결혼하는 신혼부부들도 대상이에요?
[김규정]
예비신혼부부도 대상입니다. 그래서 그분들 같은 경우에는 가깝게 예식이 준비되신 분들은 청첩장 같은 거라든가 이런 걸로 확인 증빙을 하면 대상 확인을 하실 수 있고요.
일단은 결혼을 앞둔 분들에게 신혼 거주지 마련 이런 것들이 굉장히 중요한 이슈이다 보니까 예비 신혼부부들에게도 기회를 같이 제공하고 있습니다.
[앵커]
그런데 그러다가 또 계획대로 결혼을 하지 않는 경우는 그러면 당첨이 취소됩니까?
[김규정]
그럴 수 있죠. 그리고 사전청약에 당첨되셨다고 하더라도 잘 아시겠지만 기본적으로 사전청약을 하신 당시에 무주택 자격요건은 본청약과 실제 준공돼서 입주할 때까지 쭉 유지를 하셔야 되거든요.
그래서 그동안 혹시 중간에 집을 사시거나 이렇게 되면 자동으로 사전청약 당첨은 포기하시게 되는 게 되겠고요.
사전청약 같은 경우에는 다른 곳에서 사전청약을 또 당첨자가 하실 수는 없지만 방금 말씀 나눈 것처럼 다른 지역의 공공분양 본청약이라든가 일반주택을 개인적으로 개인 간에 사고 파는 이런 거래 자체가 막혀 있는 것은 아닙니다.
선택적으로 하실 수는 있는데. 다만 정부로서는 이번에 위치들도 좋고 사전청약 공공분양들이 분양가상한제의 적용을 받아서 확정되는 분양가격이 주변 시세보다는 저렴할 것이기 때문에 당첨이 되면 무리해서 투자하시기보다는 기다려서 입주를 하시는 쪽으로 계속 안내를 할 것으로 보입니다.
[앵커]
그런데 기간도 궁금해요. 그러니까 사전청약을 하고 계약금을 내는 본청약이 따로 있잖아요. 그리고 입주하는 것. 이 기간은 어느 정도로 각각 잡아야 됩니까?
[김규정]
지금 발표된 30곳들 기본적으로 지구는 지정되어 있고 이제 보상작업들을 진행하고 있는 곳들이 대체로 1차적으로 30곳이 추려져서 이번에 발표가 된 건데요.
이 지역들의 경우 하반기에 사전청약해서 당첨되시게 되면 빠르면 1년 후 정도, 길게는 2년 후 정도에 본청약 일정이 잡힐 것으로 보입니다.
그래서 그때 확정된 단지의 개요, 세대수, 확정 분양가격 이런 것들을 보시고 그때 최종적으로 본청약에도 할 건지를 결정하시면 되고요.
본청약에서 최종결정하시게 되면 입주까지는 보통 아파트 짓는 공기를 생각하시면 한 3년 정도 소요가 되는 걸로 대략 일정을 생각하시면 될 것 같습니다.
그러면 제가 볼 때는 한 25년, 26년깨 정도가 안정적으로 입주가 확정되는 시간이니까 그 사이에 전세 거주나 이런 것들에 대한 계획도 같이 점검하시면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
시간적으로 여유가 있으니까 선택권이 넓다고 이렇게 볼 수 있을 것 같네요.
[김규정]
맞습니다.
[앵커]
그런가 하면 지금 또 여당을 중심으로 해서 무주택 실수요자에게 제도를 완화해 줘야 된다는 목소리가 커지고 있거든요. 그런데 그동안에 정부 기조와는 다른 방향의 목소리 아니겠습니까?
[김규정]
지금 말씀하신 실수요자 대상의 대출규제를 조금 집을 살 수 있도록 완화해야 된다는 내용들 또 그리고 부수적으로 세금에 대해서도 1주택자에 대해서는 부분적으로 완화나 조정이 필요하다는 여러 가지 의견들이 흘러나오고 있는데요.
당연히 기본적인 대출이나 세제를 규제했던 방향과는 조금 배치되는 부분이 있긴 합니다.
그런데 다만 시장에서 다주택자들의 추가적인 투기적 거래를 막고 가격 안정을 시도하는 과정에서 1주택자들도 너무 세금부담이 갑자기 늘어났다든가 혹은 무주택자들이 대출을 통해서 집 마련을 하기가, 가격이 오르기도 했거니와 너무 어렵다는 지적들이 나오다 보니까 적어도 실수요자에 대해서는 조금 검토가 필요하다는 이런 공감이 생겼다고 보여지고요.
그런 부분들이 여당에서도 흘러나오고 있는 상황으로 이해하실 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 실수요자를 중심으로 해서는 대출규제를 완화해 보자 하는 그런 움직임이 있는 건데 말이죠. 그런데 더불어민주당에서는 여기서 한걸음 더 나아가서 한국은행에 대해서 금리를 좀 낮춰줘야 되는 것 아니냐 하는 요구까지 하고 있어요.
그런데 이러다가 또 대출수요가 한꺼번에 몰리면 또 부동산시장에는 위기가 올 수 있는 것 아닙니까?
[김규정]
지금 사실 시장 금리가 오르면서 주택담보대출 금리들이 조금씩 오르고 계실 거예요. 그리고 고정금리가 아니신 분들은 분기나 6개월 단위로 설정되어 있는 금리 문자들 받아보시면 조금씩 오르셨을 거거든요.
그래서 이런 부담들을 실수요자들도 체감할 수밖에 없다는 부분에서 이런 얘기를 하신 것 같은데 일단은 지적하신 것처럼 금리에 인위적으로 개입을 한다든가 또 금리 인하 같은 것들을 잘못된 시그널로 받아들이시는 투자자분들이 계실 경우에는 시장불안요소가 될 수밖에 없기는 합니다.
그런데 다만 제가 개인적으로 볼 때는 사실 저희가 대출총량규제를 하게 되면서 총량규제를 조금 수월하게 할 수 있는 방법으로 금리를 높이는, 쉽게는 우대금리 요건 같은 것들을 강화해서 우대금리 같은 것들을 줄여서 금리가 결과적으로 높아지는 이런 케이스들이 최근에 많아지고 있거든요.
그래서 그런 부분들로 규제를 하는 게 맞느냐 이런 부분들은 생각해 볼 수 있을 것 같아요.
왜냐하면 그 대상들이 대부분 무주택자나 이런 실수요자분들도 많이 포함이 되어 있다 보니까 그런 부분에서는 은행권에서 자체적인 당국 가이드나 이런 거에 따라서 검토해 볼 수 있겠지만 정치적으로 인위적인 금리 조절 얘기를 하는 것은 조금 잘못된 신호로 받아들이는 분들이 있을 수도 있다는 부분은 고려해 볼 필요가 있습니다.
[앵커]
그런가 하면 지금 오세훈 서울시장의 부동산 정책도 상당히 관심을 받고 있는데 오세훈 서울시장이 당선되고 나서도 그렇고 그 전부터도 부동산시장이 조금씩 서울시 같은 경우 반응을 보이는 경우들이 있었거든요.
그러다 보니까 서울시가 압구정, 여의도, 목동, 성수 같은 경우에는 토지거래허가구역으로 지정을 했어요. 아무래도 가격이 오를 기미가 보이니까 허가구역으로 지정한 거죠?
[김규정]
지금 토지거래허가구역, 강남에 청담, 대치, 삼성, 잠실. 4곳이 지정돼 있는데 이곳들은 계속 유지하겠다는 방침이고요. 추가적으로 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역의 주택지와 아파트들을 선별해서 추가적으로 토지거래허가구역 4개구를 확정을 한 상태인데 최근에 재건축 규제완화와 민간 재건축 활성화를 통한 주택공급, 그를 통한 가격안정계획 이런 것들이 계속 얘기가 되면서 재건축 대상지들의 아파트 거래 호가, 매물 호가 같은 것들이 많이 들썩들썩했습니다.
그래서 재건축을 통해서 서울의 도심지 새 아파트 공급을 하고자 하는 의지는 있지만 가격이 불안해지면 안 되기 때문에 최소한의 안전장치로 일단 거래허가제를 지정한 걸로 보여지는데요.
거래허가구역 지정을 하면 일단 거래가 완전히 불가한 건 아니지만 계약을 하시기 전에 지자체에 거래 허가를 먼저 받으셔야 되는 제도거든요.
그런데 대상 면적 기준 자체가 협소해서 웬만한 아파트나 토지, 상가 같은 걸 거래하실 때 다 신고를 하셔서 허가를 먼저 받으셔야 돼요.
그래서 일단 주택 같은 경우는 기본적으로 실거주 하실 분들에게만 허가가 나는 개념이기 때문에 투자 형태나 사서 세를 놓을 이런 목적으로 하시는 분들에게는 허가를 내주지 않는 상황이 되겠죠.
그래서 투자형 수요를 사전에 차단해서 가격 불안 요소를 최대한 없애겠다는 의도인데 시장에서는 이 부분이 당장 거래가 줄기는 하기 때문에 가격이 급등하는 이런 것들을 제어하는 효과가 있긴 하지만 이게 어쨌든 단편적인 효과일 수밖에 없다는 지적이 있고요.
왜냐하면 허가 규제가 풀리고 재건축이 되고 있다고 하면 나중에 또 가격이 반동적으로 오를 수밖에 없어서 일시적인 조치다라는 얘기와 함께 이번에 이제 이 지정이 나오면서 시장에서는 이 지역은 확실하게 재건축을 하는 건가라는 개발의 신호로 받아들이시는 투자자분들이 있다고 하더군요.
그래서 그런 것들에 대한 경계의 목소리도 같이 나오고 있습니다.
[앵커]
그런데 부동산 거래허가제는 이전에도 그렇고 1년 전에 잠실과 청담동 이런 지역을 골라서 또 했잖아요. 효과가 있었다고 평가를 할 수 있습니까, 효과가 없었다고 얘기할 수 있습니까?
[김규정]
방금 말씀드린 것과 유사한 상황입니다. 단편적으로 허가를 받아야 거래를 할 수 있기 때문에 거래수 자체는 줄어들 수밖에 없죠.
그래서 상승폭이나 이런 것들이 제한되어 있기는 한데 해당지역의 가격이 실질적으로 떨어진다거나 가치가 떨어진 것은 아니다 보니까 이후에 이런 규제를 풀게 되는 순간 이런 데는 결국에는 현재 진행되고 있는 해당 지역의 개발 상황이나 이런 인프라에 따라서 가격이 또 한 번에 뛸 수도 있다는 부작용이나 혹은 한계적인 상황들을 계속 지적하고 계시거든요.
그래서 일단 재건축을 저희가 꼭 필요하다고 전부 공감을 해서 진행을 하게 된다면 일정 부분 초반에 가격 불안이나 이런 것들을 피하기는 사실 어렵습니다.
호가가 최근에 오른 것처럼 실제로 가격상승요소가 있을 수밖에 없는데 그렇다 하더라도 공급을 해야 된다고 결정한다면 이런 단편적인 지정으로 기초적인 안전장치를 하는 것뿐만 아니라 확실하게 개발이익환수라든가 이런 부분에 대해서는 확실하게 해서 최대한 가격이 오르더라도 이익을 환수해서 저희가 임대주택공급이라든가 인프라 공급 같은 것들에 다시 재배분해서 쓸 수 있는 이런 조치들이 사실은 원론적으로는 필요한 장치가 아닌가 싶습니다.
[앵커]
그리고 이 허가제가 지정이 되면 이 주변 지역들이 또 풍선효과로 같이 오르는 부작용도 있지 않습니까?
[김규정]
만약에 해당 지역이 재건축을 하게 된다면 신축 대단지들이 거대지구에 들어오면서 지역환경이 좋아져서 전반적으로 가격이 주변까지도 영향을 미치게 되거든요.
그래서 그 주변에 거래허가구역으로 지정되어 있지 않은 곳들을 상대적으로 공략을 하신다든가 이런 흐름들이 나타날 수 있습니다.
그래서 아까 말씀드린 부작용뿐만 아니라 지적하신 이런 풍선효과에 대해서도 지적을 하고 있고요.
실제로 앞서서 청담 등 4곳이 지정이 됐을 때 주변부나 혹은 이런 거래허가나 상대적인 규제가 몰려 있지 않은 곳으로 중저가 상승세나 이런 풍선효과가 실제 있었기 때문에 이런 부분에 대해서 저희가 흘려들을 게 아니라 이후에 나타날 수 있는 주변부의 부작용이나 반작용에 대해서 경계해서 관리해야 되는 게 맞다고 봅니다.
[앵커]
알겠습니다. 참 어려운 문제네요. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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