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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 이광수 / 미래에셋증권 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 2.4 부동산 대책을 내놓은 지 3주가 지났습니다. 조금씩 세부적인 내용이 베일을 벗고 있는데요. 어제는 신규 공공택지 25만 가구 가운데 10만 가구 입지를 공개했습니다. 시장에 어떤 영향이 있을지 이광수 미래에셋대우 연구위원과 짚어보겠습니다. 위원님, 어서 오십시오.
정부가 2.4대책 발표하면서 전국에 83만 가구 주택을 공급하겠다, 이렇게 얘기했고요. 어제 일부가 공개가 된 겁니다. 경기 광명 시흥 그리고 부산, 광주에도 공급계획이 발표가 됐는데 특히 지금 광명 시흥에 7만 호. 어느 정도 규모라고 보면 됩니까?
[이광수]
일단 단순 면적으로 하면 여의도의 4.3배 정도 되고요. 여기서 7만 호를 공급한다는 것은 판교신도시가 3만 호였거든요.
[앵커]
2배가 넘는.
[이광수]
그렇죠, 2배가 훨씬 넘는 굉장히 큰 규모입니다. 그리고 수도권에서 최근에 3기 신도시 개발계획을 했는데요. 그 지역에서도 가장 큰 물량이라고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
광명 시흥 하면 항상 신도시 지역으로 거론은 되던 곳이에요. 그런데 우여곡절이 그동안 좀 있었는데 이번에 아예 3기 신도시에 6번째로 추가가 된 거죠?
[이광수]
그렇습니다. 과거에 2014년도에 보금자리 주택으로 지정된 뒤에 개발을 하려고 하다가 그때 당시에 부동산 시장이 안 좋고 그리고 지역 주민들의 반발로 해서 무산된 경험이 있는데요. 지금은 양상이 좀 다릅니다. 왜냐하면 광명이 굉장히 많이 개발됐고 그리고 또 지역에 이점이 생겼기 때문에 과거하고는 다르죠.
[앵커]
그때하고 지금은 다른 상황이다.
[이광수]
그렇습니다.
[앵커]
입지를 좀 볼까요? 일단 서울 접근성은 굉장히 좋아 보여요. 다른 신도시들하고 비교했을 때 어떻습니까?
[이광수]
지도상에서 위치는 굉장히 가깝습니다. 단순하게 거리만 재면 서울에서 진입이 20~30분이면 가능하고요. 그런데 제가 직접 가봤어요. 그런데 지금 가기에는 좀 힘듭니다. 그만큼.
[앵커]
지금은.
[이광수]
그렇죠. 물리적 거리는 가깝지만 거기를 가기 위해서 교통수단이라든가 아니면 진입하기에는 좀 힘든 상황이라고 보시면 됩니다.
[앵커]
그럼 앞으로 교통인프라를 어떻게 구축하느냐 이게 관건 아니겠습니까?
[이광수]
맞습니다.
[앵커]
정부가 어제 교통망 계획도 내놓기는 했는데요. 충분합니까, 부족합니까?
[이광수]
정부가 발표한 대로 제대로 되면 공급망도 충분히 확충될 것으로 보이는데요. 보통 인프라, 고속도로라든지 지하철, GTX 같은 경우는 시간이 오래 걸리기 때문에 신도시 개발에 맞춰서 교통이 제대로 될까, 이런 부분에 대한 걱정은 좀 있습니다.
[앵커]
그러니까 지금 광명 시흥 지하철, GTX-B, 제2경인선 다 연결을 해서 정부 계획대로라면 여의도까지 한 20분, 서울역까지 25분 정도 올 수 있게 한다고 하는데 이게 계획대로 될 수 있는가 이게 관건이다, 이런 말씀이신 거죠?
[이광수]
그렇습니다. 지금 가기에는 굉장히 시간이 오래 걸립니다.
[앵커]
이르면 2023년에 청약에 들어가고 2025년에 분양을 한다. 계획대로 빨리 하면 이렇게 되고요. 그러면 입주하는 시기는 2028년쯤 되는 거 아니겠습니까? 이 안에 사실 이런 교통문제를 다 해결하는 게 물리적으로 가능하다고 보십니까?
[이광수]
속도는 충분히 낼 수 있습니다. 그렇게 보고요. 대신 협상과정이나 정부의 의지의 문제겠죠.
[앵커]
알겠습니다. 집값을 잡으려면 서울 집값이 불이 붙어서 전국에 영향을 미치고 있는 상황이라서 일단 서울 수요를 유인하는 게 관건 아니겠습니까? 지금 정부는 광명 지역을 서남부축 거점이 되는 도시로 만들겠다 이런 계획인데요. 서울 수요 실제로 얼마나 유인할 수 있을까요?
[이광수]
일단 이 계획은 정부가 2.4 대책에서 83만 호 중의 일부예요. 그중에서 공공택지 분야에서 26만 3000호를 개발하겠다. 향후 주택 공급하겠다 이런 공급안이 포함되어 있고 그중에서 수도권 인천 경기가 18만 호였거든요. 그중에서 이번에 7만 호가 발표가 된 겁니다. 그런 차원에서는 정부가 계획대로 가고 있다고 보고 있는데요. 의미가 있는 건 지금 제가 보기에는 양의 문제가 아니고 속도와 질의 문제거든요. 그래서 얼마나 지구나 신도시 개발을 빨리 할 수 있느냐. 그리고 또 하나는 뭐냐 하면 집값을 제대로 안정시키기 위해서는 잘 지어야 됩니다.
그래서 여건이라든가 아니면 인프라라든가 말씀하신 것처럼 아파트도 고급으로 한번 지어보는 거죠. 과거 신도시처럼 공공개발이라든지 임대라든지 물론 필요하지만 그런 부분보다는 일반분양이라든지 고급 아파트를 만들어보고 그래서 그런 질에 대한 부분도 고민하면 충분히 서울 수요자들이 지역적으로 약간 열외에 있잖아요. 아무래도 서울 바깥이니까. 그런데 그걸 보완할 수 있을 다른 부분이 필요하다는 거죠. 그래서 공원도 훨씬 많이 만들고 그리고 질도 좀 좋게 해서 그렇게 계획을 한번 세워볼 필요가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그러니까 서울 수요를 가져오려고 하면 거리는 조금 멀더라도 살고 싶은 뭔가 유인책이 있어야 되니까 양도 중요하지만 질이 중요하다.
[이광수]
그렇습니다. 가보면 아이들도 키우기 너무 좋고 학교도 너무 좋은 데가 있고 이렇게 된다면 수요가 확 올 수 있거든요.
[앵커]
알겠습니다. 그런데 집값이 서울만 오른 게 아니라 서울이 오르면서 전국이 지난해에 다 같이 오른 상황입니다. 어제 부산하고 광주에 공급계획이 발표됐는데 이 지역들이 어제 발표된 내용으로 봤을 때 입지하고 규모는 어떻게 보십니까?
[이광수]
일단 광주 산정이 1만 3000호고요. 부산의 대저지구가 1만 8000호 이렇게 발표를 했습니다. 지방 도시 같은 경우에, 대도시 같은 경우에 오래된 도시인데요. 이렇게 신도시 개발을 하면 분명히 안전요인이 돼요. 안정화 시킬 수 있는 요인이 되고 그런 측면에서 의미가 있다, 위치라든지 규모 차원에서. 그래서 영향은 분명히, 특히 서울하고는 다르게 지방에는 영향을 줄 것으로 판단하고 있습니다.
[앵커]
정부 공급대책들이 계속 발표가 되고 있고요. 이제 4월에도 또 발표가 될 텐데 앞으로 이 지역들 투기 수요를 어떻게 막느냐, 이 부분도 관건 아니겠습니까? 정부가 관련 지역들을 토지거래허가구역으로 지정하겠다, 이렇게 발표를 했습니다. 실효성은 어느 정도나 될까요?
[이광수]
일단 토지허가제도는 이미 법에 규정돼 있는 거고요. 개발호재가 있을 때 정부가 거래를 규제하고 투기나 투자수요를 차단하겠다는 거죠. 그런 차원에서 이미 있는 거고 그럼 이런 질문을 하시겠죠. 개인자산권을 왜 침해하느냐.
[앵커]
그렇죠, 사유재산 침해 논란이 당장 일었습니다.
[이광수]
그런데 여러분 아셔야 될 게 헌법 37조 2항에는 이미 국민의 자유와 권리는 이렇게 나옵니다. 국가안전 보장이나 질서유지 또는 공공복리를 위해서 제한할 수 있다. 그러니까 법률에 의해서면. 그래서 그런 과정 속에서 만약 이 3기 신도시 개발이나 토지거래허가제가 부동산 시장을 안정시킬 수 있는 선한 목적이 있다면 당연히 규제해야죠.
[앵커]
그러면 공공개발에 대해서 앞으로 현금청산하겠다, 정부의 이 방침도 문제가 없다, 이렇게 보십니까?
[이광수]
그렇습니다. 왜냐하면 그게 전체적으로 사회의 안정에 도움이 된다면 그런 분명히 의미를 가지고 있다면. [앵커] 공공의 목적이 크다면. 어쨌든 지금 변창흠 장관 취임 이후에 정부 정책기조가 공급 쪽에 포커스가 맞춰진 이런 상황입니다. 나머지 신규택지 4월 중에 발표한다, 어제 얘기도 들어봤습니다마는 정부의 이런 공급물량도 물량이지만 이런 신호가 불붙은 집값 시장 심리를 안정시키는 역할은 할 수 있을까요?
[이광수]
지난해 말부터 서울을 중심으로, 수도권 중심으로 해서 시장의 불안한 수요가 대표적으로 무주택자분들의 수요였거든요. 집이 부족해. 입주 물량 감소해, 이런 우려가 있었는데.
[앵커]
빨리 사야 될 것 같은 불안감.
[이광수]
그렇죠. 정부가 장기적이기는 하지만 어쨌든 공급을 많이 하겠다고 하면 분명히 심리적 안정을 줄 수 있을 것으로 판단하고 있는데요. 중요한 건 강도의 문제죠. 그러니까 더 안정시켜주려면 지난번에도 말씀드렸듯이 빨리하고 그리고 질이 좋아야 된다. 이런 차원에서 계속 공급에 관심을 가지실 필요가 있어 보입니다. 그러니까 정부도 단순히 83만 호 분양해, 놀랐지? 이게 아니고요. 내가 이만큼 빨리 할 수 있어. 그리고 이만큼 좋은 아파트를 정부가 앞으로 공급해줄게요라는 신호를 계속 줄 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
그러니까 장기적으로 실제 집값을 안정시키기 위해서는 앞서 말씀하신 대로 좋은 집을 공급하겠다, 이런 신호를 계속 지속적으로 줄 필요가 있다?
[이광수]
그렇습니다. 그리고 또 하나 흥미로운 건 뭐냐 하면 아까 판교신도시 얘기도 했고 과거에도 집값이 많이 오를 때 정부가 신도시 개발을 해요. 대표적으로 광교신도시나 이런 데. 그런데 주택이 막상 공급되고 분양될 때는 시장이 또 안 좋거든요. 그래서 대표적으로 광교신도시 이런 데는 미분양 났습니다. 그러니까 시장이 계속 공급은 시간이 걸리는 문제잖아요. 그래서 그런 부분을...
[앵커]
그래서 지금 당장의 집값을 잡을 수 있느냐. 이 문제가 또...
[이광수]
그렇죠. 그래서 당장에 집값을 잡을 수 있는 공급은 양이 아니라는 겁니다.
[앵커]
양이 아니라 질을 높이겠다, 속도를 높이겠다는 시그널.
[이광수]
그래서 제안하고 싶은 건 서울에 32만 3000호가 공급되는데요. 30만 호 엄청나게 많은 물량입니다. 그런데 이게 10년 후, 20년 후 공급되면 의미가 없잖아요.
[앵커]
알겠습니다. 또 하나 문제를 짚어보면 공급계획이 발표되니까 집 사려다가 분양 기다려봐야 되겠다, 이런 분들 많으실 거고요. 또 재개발 때문에 이주를 해야 되는 분들도 있을 겁니다. 그럼 어딘가에서 살아야 되고요. 전세 수요는 또 증가할 수밖에 없는데 안 그래도 전세 때문에 어려움 겪는 분들이 많습니다. 전세난에는 악영향이 있을 것이다, 이런 우려도 나오는데 어떻게 보십니까?
[이광수]
그래서 도심개발은 상당히 유의할 필요가 있어요, 그런 부분 때문에. 그러니까 거주에. 전세라든가 월세는 투자수요나 투기수요가 없잖아요. 전세 사는데 나 투자하려고 전세 살아, 이러시는 분은 없잖아요. 실수요란 말이죠. 그런 차원에서는 주택의 전체적으로 양이 중요한데 최근에 앞으로 2~3년간 입주물량이라든지 이런 양을 감안해 보면 불안한 사항이 있거든요. 그런 차원에서는 전세가격이 이렇게 개발을 갑자기 확 많이 하면 상대적으로 전세시장이 불안해질 수 있다는 전망을 합니다. 그렇기 때문에.
[앵커]
그럼 어떻게 이 문제는 해결해야 될까요?
[이광수]
갑자기 집을 만들 수 없죠. 그래서 어떤 걸 제가 제안하냐면 임대인들의 부담을 늘려야 돼요. 그러니까 지금 전세가격 막 오르는데 전부 다 부담은 임차인이잖아요. 그런데 혜택은 임대인, 집주인이 가져가지 않습니까?
그래서 전세가격을 무작정 올리지 않도록. 예를 들어서 전세가격 올리면 그만큼 보험을 들게 한다든지 아니면 신탁제도를 활용한다든지. 그래서 임대인들에 상응하는 자기가 경제적 이익을 받은 만큼 상응하는 부담을 지게 하면 가파르
게 전세가격이 오르는 것을 조금 방지할 수 있지 않을까라는 생각을 갖고 있습니다.
[앵커]
그런데 임차인을 보호하는 임대차보호법 개정안이 통과되면서 오히려 전세난을 부추긴 측면도 있어서 굉장히 정치하게 접근해야 될 것 같은데요.
[이광수]
그렇습니다. 그런데 저는 이게 당위론적 측면도 있는 게 혜택을 받으면 그만큼 부담도 지워야죠. 그런데 지금 집주인분들은 전세가격 많이 받는데 그에 상응하는 어떤 책임이 없단 말이에요.
[앵커]
알겠습니다. 한 2분 정도 남았다고 해서 이 문제 중요해서 짚어보겠습니다. 최근에 집값이 급등한 지역들을 봤더니 단지 최고가격에 아파트값 거래됐다고 신고했는데 나중에 취소되는 사례. 그러니까 이른바 호가를 띄워놓고 빠지는 이런 의혹이 제기된 물건들이 있는데요. 어떻습니까? 이건 시장의 교란행위라고도 볼 수 있는데 실제 시장에 미칠 영향이 어느 정도나 됩니까?
[이광수]
제가 이 문제는 굉장히 중요한데 시간이 없으니까 빨리 말씀드릴게요. 예를 들어서 서울의 광진구, 서초구는 최고가의 66.7%가 신고된 다음에 취소됩니다.
[앵커]
66.7%가요?
[이광수]
마포구는 63.1%고 강남구는 67%예요. 의도된 조작이에요. 아니, 2건 중의 하나를 어떻게 실수합니까? 최고가를. 그런데 왜 이런 게 통하냐면 예를 들어서 10억짜리가 11억 됐다가 갑자기 15억에 거래됩니다. 그러면 팔려는 사람도 어디에서 출발합니까? 15억이죠. 이게 앵커링 효과라고 하고 단내림 효과라는 거예요. 그런데 살 사람도 어디서부터 출발하냐면 실거래가 15억에 됐으니까 15억부터 생각한다는 거죠. 그래서 둘이 만났어요, 매도자하고 매수자하고. 그런데 갑자기 실거래가가 15억에 됐는데 14억 5000에 해 줄게요 그러면 싸보입니다, 매수자가.
[앵커]
실거래가 신고가 지금 어느 단계에서 하게 되어 있는 거죠?
[이광수]
그건 계약하면, 계약서 작성하면 부동산 중개 사장님들이 하게 되어 있어요. 그런데 그걸 했다가 한 3개월, 4개월에 취소합니다. 어떤 책임도 없는 겁니다. 그런데 그 효과 때문에 닻을 그 가격에 내리면서 매도자와 매수자가 그 가격으로 다시 형성된다는 겁니다.
[앵커]
그러면 이 실거래가 신고시점에 대해서 조정해야 된다, 이런 목소리가 나오는데 이건 반드시 해야 되겠군요.
[이광수]
그렇죠. 그리고 이게 잘못 신고하고 의도된 신고할 때 분명히 페널티를 줘야죠, 책임을. 왜냐하면 시장을 실제로 움직였다는 겁니다. 어떤 10채 중에 6채가 고가 아파트 중에 잘못 신고를 합니까? 최고가로.
[앵커]
알겠습니다. 이 부분은 분명한 시장 교란행위가 맞기 때문에 엄정하게 대처하는 것이 맞다.
[이광수]
제가 증권회사에 있지만 주식을 그렇게 하면 어떻게 됩니까?
[앵커]
주식시장에서 어떻게 보면 주가조작하는 것하고 비슷하다, 이렇게 보시는 거군요.
[이광수]
그리고 훨씬 더 큰 영향이 있다. 왜냐하면 거래가 빈번하지 않기 때문에 한 건으로 가격이 형성될 수 있다는 겁니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 마지막 질문에서 갑자기 가장 의견을 강하게 주셨습니다. 어제 정부의 공급 입지 발표 영향 이광수 미래에셋대우연구위원과 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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■ 출연 : 이광수 / 미래에셋증권 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 2.4 부동산 대책을 내놓은 지 3주가 지났습니다. 조금씩 세부적인 내용이 베일을 벗고 있는데요. 어제는 신규 공공택지 25만 가구 가운데 10만 가구 입지를 공개했습니다. 시장에 어떤 영향이 있을지 이광수 미래에셋대우 연구위원과 짚어보겠습니다. 위원님, 어서 오십시오.
정부가 2.4대책 발표하면서 전국에 83만 가구 주택을 공급하겠다, 이렇게 얘기했고요. 어제 일부가 공개가 된 겁니다. 경기 광명 시흥 그리고 부산, 광주에도 공급계획이 발표가 됐는데 특히 지금 광명 시흥에 7만 호. 어느 정도 규모라고 보면 됩니까?
[이광수]
일단 단순 면적으로 하면 여의도의 4.3배 정도 되고요. 여기서 7만 호를 공급한다는 것은 판교신도시가 3만 호였거든요.
[앵커]
2배가 넘는.
[이광수]
그렇죠, 2배가 훨씬 넘는 굉장히 큰 규모입니다. 그리고 수도권에서 최근에 3기 신도시 개발계획을 했는데요. 그 지역에서도 가장 큰 물량이라고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
광명 시흥 하면 항상 신도시 지역으로 거론은 되던 곳이에요. 그런데 우여곡절이 그동안 좀 있었는데 이번에 아예 3기 신도시에 6번째로 추가가 된 거죠?
[이광수]
그렇습니다. 과거에 2014년도에 보금자리 주택으로 지정된 뒤에 개발을 하려고 하다가 그때 당시에 부동산 시장이 안 좋고 그리고 지역 주민들의 반발로 해서 무산된 경험이 있는데요. 지금은 양상이 좀 다릅니다. 왜냐하면 광명이 굉장히 많이 개발됐고 그리고 또 지역에 이점이 생겼기 때문에 과거하고는 다르죠.
[앵커]
그때하고 지금은 다른 상황이다.
[이광수]
그렇습니다.
[앵커]
입지를 좀 볼까요? 일단 서울 접근성은 굉장히 좋아 보여요. 다른 신도시들하고 비교했을 때 어떻습니까?
[이광수]
지도상에서 위치는 굉장히 가깝습니다. 단순하게 거리만 재면 서울에서 진입이 20~30분이면 가능하고요. 그런데 제가 직접 가봤어요. 그런데 지금 가기에는 좀 힘듭니다. 그만큼.
[앵커]
지금은.
[이광수]
그렇죠. 물리적 거리는 가깝지만 거기를 가기 위해서 교통수단이라든가 아니면 진입하기에는 좀 힘든 상황이라고 보시면 됩니다.
[앵커]
그럼 앞으로 교통인프라를 어떻게 구축하느냐 이게 관건 아니겠습니까?
[이광수]
맞습니다.
[앵커]
정부가 어제 교통망 계획도 내놓기는 했는데요. 충분합니까, 부족합니까?
[이광수]
정부가 발표한 대로 제대로 되면 공급망도 충분히 확충될 것으로 보이는데요. 보통 인프라, 고속도로라든지 지하철, GTX 같은 경우는 시간이 오래 걸리기 때문에 신도시 개발에 맞춰서 교통이 제대로 될까, 이런 부분에 대한 걱정은 좀 있습니다.
[앵커]
그러니까 지금 광명 시흥 지하철, GTX-B, 제2경인선 다 연결을 해서 정부 계획대로라면 여의도까지 한 20분, 서울역까지 25분 정도 올 수 있게 한다고 하는데 이게 계획대로 될 수 있는가 이게 관건이다, 이런 말씀이신 거죠?
[이광수]
그렇습니다. 지금 가기에는 굉장히 시간이 오래 걸립니다.
[앵커]
이르면 2023년에 청약에 들어가고 2025년에 분양을 한다. 계획대로 빨리 하면 이렇게 되고요. 그러면 입주하는 시기는 2028년쯤 되는 거 아니겠습니까? 이 안에 사실 이런 교통문제를 다 해결하는 게 물리적으로 가능하다고 보십니까?
[이광수]
속도는 충분히 낼 수 있습니다. 그렇게 보고요. 대신 협상과정이나 정부의 의지의 문제겠죠.
[앵커]
알겠습니다. 집값을 잡으려면 서울 집값이 불이 붙어서 전국에 영향을 미치고 있는 상황이라서 일단 서울 수요를 유인하는 게 관건 아니겠습니까? 지금 정부는 광명 지역을 서남부축 거점이 되는 도시로 만들겠다 이런 계획인데요. 서울 수요 실제로 얼마나 유인할 수 있을까요?
[이광수]
일단 이 계획은 정부가 2.4 대책에서 83만 호 중의 일부예요. 그중에서 공공택지 분야에서 26만 3000호를 개발하겠다. 향후 주택 공급하겠다 이런 공급안이 포함되어 있고 그중에서 수도권 인천 경기가 18만 호였거든요. 그중에서 이번에 7만 호가 발표가 된 겁니다. 그런 차원에서는 정부가 계획대로 가고 있다고 보고 있는데요. 의미가 있는 건 지금 제가 보기에는 양의 문제가 아니고 속도와 질의 문제거든요. 그래서 얼마나 지구나 신도시 개발을 빨리 할 수 있느냐. 그리고 또 하나는 뭐냐 하면 집값을 제대로 안정시키기 위해서는 잘 지어야 됩니다.
그래서 여건이라든가 아니면 인프라라든가 말씀하신 것처럼 아파트도 고급으로 한번 지어보는 거죠. 과거 신도시처럼 공공개발이라든지 임대라든지 물론 필요하지만 그런 부분보다는 일반분양이라든지 고급 아파트를 만들어보고 그래서 그런 질에 대한 부분도 고민하면 충분히 서울 수요자들이 지역적으로 약간 열외에 있잖아요. 아무래도 서울 바깥이니까. 그런데 그걸 보완할 수 있을 다른 부분이 필요하다는 거죠. 그래서 공원도 훨씬 많이 만들고 그리고 질도 좀 좋게 해서 그렇게 계획을 한번 세워볼 필요가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 그러니까 서울 수요를 가져오려고 하면 거리는 조금 멀더라도 살고 싶은 뭔가 유인책이 있어야 되니까 양도 중요하지만 질이 중요하다.
[이광수]
그렇습니다. 가보면 아이들도 키우기 너무 좋고 학교도 너무 좋은 데가 있고 이렇게 된다면 수요가 확 올 수 있거든요.
[앵커]
알겠습니다. 그런데 집값이 서울만 오른 게 아니라 서울이 오르면서 전국이 지난해에 다 같이 오른 상황입니다. 어제 부산하고 광주에 공급계획이 발표됐는데 이 지역들이 어제 발표된 내용으로 봤을 때 입지하고 규모는 어떻게 보십니까?
[이광수]
일단 광주 산정이 1만 3000호고요. 부산의 대저지구가 1만 8000호 이렇게 발표를 했습니다. 지방 도시 같은 경우에, 대도시 같은 경우에 오래된 도시인데요. 이렇게 신도시 개발을 하면 분명히 안전요인이 돼요. 안정화 시킬 수 있는 요인이 되고 그런 측면에서 의미가 있다, 위치라든지 규모 차원에서. 그래서 영향은 분명히, 특히 서울하고는 다르게 지방에는 영향을 줄 것으로 판단하고 있습니다.
[앵커]
정부 공급대책들이 계속 발표가 되고 있고요. 이제 4월에도 또 발표가 될 텐데 앞으로 이 지역들 투기 수요를 어떻게 막느냐, 이 부분도 관건 아니겠습니까? 정부가 관련 지역들을 토지거래허가구역으로 지정하겠다, 이렇게 발표를 했습니다. 실효성은 어느 정도나 될까요?
[이광수]
일단 토지허가제도는 이미 법에 규정돼 있는 거고요. 개발호재가 있을 때 정부가 거래를 규제하고 투기나 투자수요를 차단하겠다는 거죠. 그런 차원에서 이미 있는 거고 그럼 이런 질문을 하시겠죠. 개인자산권을 왜 침해하느냐.
[앵커]
그렇죠, 사유재산 침해 논란이 당장 일었습니다.
[이광수]
그런데 여러분 아셔야 될 게 헌법 37조 2항에는 이미 국민의 자유와 권리는 이렇게 나옵니다. 국가안전 보장이나 질서유지 또는 공공복리를 위해서 제한할 수 있다. 그러니까 법률에 의해서면. 그래서 그런 과정 속에서 만약 이 3기 신도시 개발이나 토지거래허가제가 부동산 시장을 안정시킬 수 있는 선한 목적이 있다면 당연히 규제해야죠.
[앵커]
그러면 공공개발에 대해서 앞으로 현금청산하겠다, 정부의 이 방침도 문제가 없다, 이렇게 보십니까?
[이광수]
그렇습니다. 왜냐하면 그게 전체적으로 사회의 안정에 도움이 된다면 그런 분명히 의미를 가지고 있다면. [앵커] 공공의 목적이 크다면. 어쨌든 지금 변창흠 장관 취임 이후에 정부 정책기조가 공급 쪽에 포커스가 맞춰진 이런 상황입니다. 나머지 신규택지 4월 중에 발표한다, 어제 얘기도 들어봤습니다마는 정부의 이런 공급물량도 물량이지만 이런 신호가 불붙은 집값 시장 심리를 안정시키는 역할은 할 수 있을까요?
[이광수]
지난해 말부터 서울을 중심으로, 수도권 중심으로 해서 시장의 불안한 수요가 대표적으로 무주택자분들의 수요였거든요. 집이 부족해. 입주 물량 감소해, 이런 우려가 있었는데.
[앵커]
빨리 사야 될 것 같은 불안감.
[이광수]
그렇죠. 정부가 장기적이기는 하지만 어쨌든 공급을 많이 하겠다고 하면 분명히 심리적 안정을 줄 수 있을 것으로 판단하고 있는데요. 중요한 건 강도의 문제죠. 그러니까 더 안정시켜주려면 지난번에도 말씀드렸듯이 빨리하고 그리고 질이 좋아야 된다. 이런 차원에서 계속 공급에 관심을 가지실 필요가 있어 보입니다. 그러니까 정부도 단순히 83만 호 분양해, 놀랐지? 이게 아니고요. 내가 이만큼 빨리 할 수 있어. 그리고 이만큼 좋은 아파트를 정부가 앞으로 공급해줄게요라는 신호를 계속 줄 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
그러니까 장기적으로 실제 집값을 안정시키기 위해서는 앞서 말씀하신 대로 좋은 집을 공급하겠다, 이런 신호를 계속 지속적으로 줄 필요가 있다?
[이광수]
그렇습니다. 그리고 또 하나 흥미로운 건 뭐냐 하면 아까 판교신도시 얘기도 했고 과거에도 집값이 많이 오를 때 정부가 신도시 개발을 해요. 대표적으로 광교신도시나 이런 데. 그런데 주택이 막상 공급되고 분양될 때는 시장이 또 안 좋거든요. 그래서 대표적으로 광교신도시 이런 데는 미분양 났습니다. 그러니까 시장이 계속 공급은 시간이 걸리는 문제잖아요. 그래서 그런 부분을...
[앵커]
그래서 지금 당장의 집값을 잡을 수 있느냐. 이 문제가 또...
[이광수]
그렇죠. 그래서 당장에 집값을 잡을 수 있는 공급은 양이 아니라는 겁니다.
[앵커]
양이 아니라 질을 높이겠다, 속도를 높이겠다는 시그널.
[이광수]
그래서 제안하고 싶은 건 서울에 32만 3000호가 공급되는데요. 30만 호 엄청나게 많은 물량입니다. 그런데 이게 10년 후, 20년 후 공급되면 의미가 없잖아요.
[앵커]
알겠습니다. 또 하나 문제를 짚어보면 공급계획이 발표되니까 집 사려다가 분양 기다려봐야 되겠다, 이런 분들 많으실 거고요. 또 재개발 때문에 이주를 해야 되는 분들도 있을 겁니다. 그럼 어딘가에서 살아야 되고요. 전세 수요는 또 증가할 수밖에 없는데 안 그래도 전세 때문에 어려움 겪는 분들이 많습니다. 전세난에는 악영향이 있을 것이다, 이런 우려도 나오는데 어떻게 보십니까?
[이광수]
그래서 도심개발은 상당히 유의할 필요가 있어요, 그런 부분 때문에. 그러니까 거주에. 전세라든가 월세는 투자수요나 투기수요가 없잖아요. 전세 사는데 나 투자하려고 전세 살아, 이러시는 분은 없잖아요. 실수요란 말이죠. 그런 차원에서는 주택의 전체적으로 양이 중요한데 최근에 앞으로 2~3년간 입주물량이라든지 이런 양을 감안해 보면 불안한 사항이 있거든요. 그런 차원에서는 전세가격이 이렇게 개발을 갑자기 확 많이 하면 상대적으로 전세시장이 불안해질 수 있다는 전망을 합니다. 그렇기 때문에.
[앵커]
그럼 어떻게 이 문제는 해결해야 될까요?
[이광수]
갑자기 집을 만들 수 없죠. 그래서 어떤 걸 제가 제안하냐면 임대인들의 부담을 늘려야 돼요. 그러니까 지금 전세가격 막 오르는데 전부 다 부담은 임차인이잖아요. 그런데 혜택은 임대인, 집주인이 가져가지 않습니까?
그래서 전세가격을 무작정 올리지 않도록. 예를 들어서 전세가격 올리면 그만큼 보험을 들게 한다든지 아니면 신탁제도를 활용한다든지. 그래서 임대인들에 상응하는 자기가 경제적 이익을 받은 만큼 상응하는 부담을 지게 하면 가파르
게 전세가격이 오르는 것을 조금 방지할 수 있지 않을까라는 생각을 갖고 있습니다.
[앵커]
그런데 임차인을 보호하는 임대차보호법 개정안이 통과되면서 오히려 전세난을 부추긴 측면도 있어서 굉장히 정치하게 접근해야 될 것 같은데요.
[이광수]
그렇습니다. 그런데 저는 이게 당위론적 측면도 있는 게 혜택을 받으면 그만큼 부담도 지워야죠. 그런데 지금 집주인분들은 전세가격 많이 받는데 그에 상응하는 어떤 책임이 없단 말이에요.
[앵커]
알겠습니다. 한 2분 정도 남았다고 해서 이 문제 중요해서 짚어보겠습니다. 최근에 집값이 급등한 지역들을 봤더니 단지 최고가격에 아파트값 거래됐다고 신고했는데 나중에 취소되는 사례. 그러니까 이른바 호가를 띄워놓고 빠지는 이런 의혹이 제기된 물건들이 있는데요. 어떻습니까? 이건 시장의 교란행위라고도 볼 수 있는데 실제 시장에 미칠 영향이 어느 정도나 됩니까?
[이광수]
제가 이 문제는 굉장히 중요한데 시간이 없으니까 빨리 말씀드릴게요. 예를 들어서 서울의 광진구, 서초구는 최고가의 66.7%가 신고된 다음에 취소됩니다.
[앵커]
66.7%가요?
[이광수]
마포구는 63.1%고 강남구는 67%예요. 의도된 조작이에요. 아니, 2건 중의 하나를 어떻게 실수합니까? 최고가를. 그런데 왜 이런 게 통하냐면 예를 들어서 10억짜리가 11억 됐다가 갑자기 15억에 거래됩니다. 그러면 팔려는 사람도 어디에서 출발합니까? 15억이죠. 이게 앵커링 효과라고 하고 단내림 효과라는 거예요. 그런데 살 사람도 어디서부터 출발하냐면 실거래가 15억에 됐으니까 15억부터 생각한다는 거죠. 그래서 둘이 만났어요, 매도자하고 매수자하고. 그런데 갑자기 실거래가가 15억에 됐는데 14억 5000에 해 줄게요 그러면 싸보입니다, 매수자가.
[앵커]
실거래가 신고가 지금 어느 단계에서 하게 되어 있는 거죠?
[이광수]
그건 계약하면, 계약서 작성하면 부동산 중개 사장님들이 하게 되어 있어요. 그런데 그걸 했다가 한 3개월, 4개월에 취소합니다. 어떤 책임도 없는 겁니다. 그런데 그 효과 때문에 닻을 그 가격에 내리면서 매도자와 매수자가 그 가격으로 다시 형성된다는 겁니다.
[앵커]
그러면 이 실거래가 신고시점에 대해서 조정해야 된다, 이런 목소리가 나오는데 이건 반드시 해야 되겠군요.
[이광수]
그렇죠. 그리고 이게 잘못 신고하고 의도된 신고할 때 분명히 페널티를 줘야죠, 책임을. 왜냐하면 시장을 실제로 움직였다는 겁니다. 어떤 10채 중에 6채가 고가 아파트 중에 잘못 신고를 합니까? 최고가로.
[앵커]
알겠습니다. 이 부분은 분명한 시장 교란행위가 맞기 때문에 엄정하게 대처하는 것이 맞다.
[이광수]
제가 증권회사에 있지만 주식을 그렇게 하면 어떻게 됩니까?
[앵커]
주식시장에서 어떻게 보면 주가조작하는 것하고 비슷하다, 이렇게 보시는 거군요.
[이광수]
그리고 훨씬 더 큰 영향이 있다. 왜냐하면 거래가 빈번하지 않기 때문에 한 건으로 가격이 형성될 수 있다는 겁니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 마지막 질문에서 갑자기 가장 의견을 강하게 주셨습니다. 어제 정부의 공급 입지 발표 영향 이광수 미래에셋대우연구위원과 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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