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■ 진행 : 이재윤 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 시장 분위기 살펴보겠습니다. 전셋값이 치솟으면서 이럴 바에는 차라리 집을 사자는 수요도 많아지고 있습니다. 그런데 정부가 신용대출도 옥죄는 방향을 내면서 이것도 쉽지 않다는 전망이 나오고 있는데요. 이와 함께 최악의 전세난에 숨통을 틔워줄 전세 대책이 이르면 내일 발표될 전망입니다.
어떤 대책들이 예상되는지 전문가와 함께 주요 동향 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까? 정부가 지난 14일 주택 구입 목적의 신용대출을 제한하는 쪽으로 규제를 예고했습니다. 신용대출로 주택을 구하지 못하게 하겠다는 건데요. 어떤 대책인지 좀 풀어서 설명해 주시죠.
[김규정]
골자를 벌써 말씀해 주셨는데요. 신용대출을 사용해서 집을 구매하는 수요자들, 규제하겠다라는 게 골자가 되겠습니다. 정부 발표로는 고소득자들이 고액의 신용대출을 쓰는 것을 핀셋형으로 규제하겠다라는 건데 일단 핵심적인 내용은 연소득 8000만 원 이상인 분이 1억 원 초과하는 신용대출을 쓰게 되면 DSR, 총부채원리금 상환비율이죠. DSR를 관리하면서 대출금을 줄이겠다라는 게 골자입니다. 그리고 대출을 1억 원 이상 초과해서 받으신 분이 1년 이내에 규제 지역에서 집을 사게 되면 해당 대출을 2주 내에 회수한다라는 게 골자입니다. 해당 내용은 11월 30일부터 시행이 됩니다.
[앵커]
지금 화면을 통해서 주요내용을 보여드리고 있는데 말이죠. 지금 연소득 8000만 원 이상인 경우에 1억 원 초과 신용대출 시에 DSR 적용, 그러니까 DSR이 총부채원리금상환비율인데 그러면 이 DSR 자체를 조금 더 설명해 주실까요? 40%까지를 넘어서는 신용대출을 받을 수 없다, 그런 얘기인 거죠?
[김규정]
맞습니다. 본인의 연소득 대비해서 이자를 얼마나, 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐, 그 비율을 관리하는 게 DSR이 되겠는데요.
[앵커]
40%라고 하면 만약에 1억 원 연봉인 직장인 같은 경우 얼마까지 대출을 받는다는 겁니까?
[김규정]
연소득 중에서 4000만 원 이내에서 원금과 이자를 갚는 정도 수준의 대출만 가능하다라는 거죠. 그래서 종전에는 DSR이 최대한 한 신용대출 같은 경우에 70%까지 일상적으로 금융권에서 적용이 됐었는데 이 규정이 시행되게 되면 40%로 줄어들게 되니까 상당 부분 고소득자가 1억 원 초과하는 많은 금액의 신용대출을 받게 되시면 DSR 적용이 되면서 신용대출 금액 자체가 줄게 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 이 규제 내용 때문에 지금 30일부터 적용되는 것 아니겠습니까? 앞으로 어떻게 구체적으로 적용되는지 궁금해하는 전화들이 은행 지점마다 온다고 하는데 말이죠. 기존에 1억 원 넘게 신용대출을 받은 사람의 경우는 적용에서 제외되는 건가요?
[김규정]
네, 맞습니다. 30일 이후에 새로 받은 신용대출부터 적용이 되기 때문에 종전에 1억 원 넘게 신용대출을 받으셨더라도 해당 규제가 적용돼서 회수가 되거나 연장이 되지 않거나 이런 적용은 해당되지 않습니다.
[앵커]
그러면 30일 이전에 신용대출로 받은. 만약에 1억 원이 있다고 하면 이걸로 집을 사도 문제는 없는 거네요?
[김규정]
네, 상관없습니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 또 이게 지금 부부가 합산되느냐, 이것도 궁금증이에요.
[김규정]
지금 발표된 규정으로는 부부 합산이 되지 않고 개인별로 DRS을 관리하도록 발표가 됐습니다. 그래서 예를 들어 부부가 각각 9000만 원씩 신용대출을 받았다고 그러면 합산이 되지 않기 때문에 해당 사항이 없겠고요, 예를 들자면. 그리고 개인별로 관리를 하기 때문에 예를 들어 남편이 1억 원 초과하는 대출을 받고 부인이 주택 구입을 한다. 이럴 경우에는 해당자가 다르기 때문에 또 이번 규제에도 해당되지 않습니다.
[앵커]
그런데 신용대출 규모를 산정할 때 이게 한도가 있지 않습니까? 한도를 1억 원으로 할 경우도 있고 1억 5000만 원으로 할 경우도 있고 사람에 따라, 결국 신용도에 따라서 달라지는데. 이건 실제로 대출이 일어나기 전의 상황이거든요. 1억 원 한도로 신용대출을 미리 터놓은 사람 같은 경우에는 이게 30일 이후에 적용이 안 되는 건가요?
[김규정]
맞습니다. 이전에 마이너스 대출이라든가 이런 거 받아놓은 부분은 30일 시행 이후부터 해당 규정으로 관리를 하기 때문에 대상이 되지 않고요. 다만 직전에 받아놓은 대출이 1억 원 조금 안 됐다던가 혹은 1억 원을 넘으셨던 분이 추가적으로 자금이 필요해서 30일 이후에 신용대출을 더 받게 되면 추가로 받은 그 금액, 1억 초과한 30일 이내에 받은 분들은 1년 이내에 집을 사거나 그런 경우가 발생하게 되면 회수 대상이 되실 수 있고요. 해당 부분에 대해서만 DRS이 적용되게 됩니다. 그러니까 30일 이후에 1억 원 초과하는 신규 대출이 있게 된다면 그 부분은 해당이 되고 그 이전에 있었던 것들은 기존 규정대로 관리가 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 한도를 1억 원으로 해 놨다고 해서 대출이 일어나지 않은 상황에서는 이건 적용이 안 되는데...
[김규정]
마이너스 통장을 얘기하시는 것 같은데요. 마이너스 통장 같은 경우에는 이번에 정확하게 규정 발표가 나온 게 한도설정액을 기준으로 하겠다는 발표가 있었습니다. 그래서 말씀하신 경우에 따르면 예를 들어 1억 원을 한도로 해 놨으나 실제 사용은 내가 1000만 원밖에 안 썼다고 하더라도 실제 신용대출 규모는 1억 원으로 책정이 되게 되기 때문에 넘어가시게 되면 규정에 걸리시는 게 되겠죠. 그래서 신용대출 중에서도 마이너스 통장은 유의를 하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 마이너스 통장을 만약에 설정을 하려는 분들은 30일 이전에 미리 한도를 해 놔야 되겠네요.
[김규정]
이전에 하시든가 1억 초과를 하지 않도록 관리하시는 부분이 일종의 방법일 수 있겠습니다.
[앵커]
이렇다 보니까 지금 신용대출을 포함해서 마이너스 통장, 이런 것들 포함해서 대출이 급속도로 많이 늘었다고요?
[김규정]
30일 이후부터 규제 적용을 받기 때문에 가능하면 그 이전에 미리 대출을 발생시키려는 문의자들의 전화 문의가 특히 창구에 많았다고 확인되고 있습니다. 그리고 당장 DSR 관리 적용을 받지 않는 분이라 할지라도 이번에 금융 당국의 발표를 보면 내년 1분기부터 본격적으로 DSR 수치가 높은 대출자들에 대해서 관리를 강화하겠다, 비율 관리를 하겠다라는 전면적인 발표도 있었기 때문에 점점 대출이 어려워질 거다라는 예상들 때문에 사전에 대출을 받아야 되는 게 아닌가, 이런 질문들과 불안감이 커지고 있는 것으로 알려집니다.
[앵커]
이렇게 규제가 하나 더 더해지면 지금까지 영끌 투자라고 해서 영혼까지 끌어모아서 투자를 한다는 그런 얘기인데 말이죠. 이 영끌 투자 같은 경우 사실상 불가능해지는 것이 되겠네요?
[김규정]
아무래도 주택 가격대가 조금 높은 지역에서는 현재 가지고 계신, 예를 들면 전세보증금에 주택담보대출 추가분 약간 더하고 이래도 금액이 모자란 경우에 보통 신용대출들을 추가로 쓰고 계신데 이런 경우에 어느 정도 주택 구매가 예를 들어 서울, 수도권 같은 주요 도심 지역에서 가능하셨던 분들은 연소득 기준에 해당될 가능성이 꽤 높아서 이런 분들이 신용대출 추가적으로 쓰시는 데는 앞으로 30일 이후부터는 규제가 까다로워지는 거죠. 그러면 신용대출을 쓰지 못하면 자금 마련이 한층 더 어려워질 수밖에 없는 상황입니다.
그래서 일단 시장에서는 신용대출이나 전체적인 가계부채를 관리하는 건 당연히 맞고 필요하지만 현재 주택 가격이 너무 비싸져서 주택 구매가 어려운 무주택자 입장에서는 전체적으로 자금 마련책이 점점 줄어들고 있다. 그래서 이런 부분에 대한 지원이 필요하다는 볼멘소리와 함께 결국에는 이런 규제가 점점 강해지면 혹여 내년 상반기에 다주택자들이 세금 때문에 물건을 내놓더라도 여유자금이 있는 분들만 구매가 가능한 게 아니냐라는 지적들도 하고 있어서 이 부분들에 대해서는 시행 이후에 실제로 무주택자 실소유자들의 주택구매자금책, 이런 자금 현황, 구매 상황에 대해서 저희가 살펴보고 문제가 있다면 계속 관리를 해 나갈 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 신용대출을 이용해서 주택 구매를 하는 데 제한이 가해지는데요. 이게 지역이나 또는 주택 가격이나 이것에 따른 규제는 없습니까?
[김규정]
네, 그것에 따른 분류는 따로 이번에 없습니다.
[앵커]
규제지역만 해당한다라든가.
[김규정]
네, 집을 산 지역이 규제지역일 경우에 회수를 한다라는 내용만 포함돼 있어서 이 부분도 지적이 되고 있는데요. 규제지역만 회수 대상이다 보니까 혹시 또 그동안 있었던 풍선효과 같은 것들이 여기서도 나타나지 않을까, 비규제 지역에서는 신용대출을 일으켜서 1년 이내에 구매해도 회수 대상이 아닌 내용이기 때문에 오히려 또 비규제지역에서는 신용대출이 가능한 부분, 이런 것들이 어떻게 보면 풍선효과를 자극할 수 있다라는 판단과 분석도 나오고 있습니다.
[앵커]
주택 가격으로는 기준이 따로 없나요? 그러니까 6억이나 9억, 이런 식의 규정은?
[김규정]
그런 세부 규정은 이번에는 포함되지 않은 상황입니다.
[앵커]
그러니까 무조건 규제지역에서의 부동산 구매에 대한 문제가 되겠네요.
[김규정]
맞습니다. 그러다 보니까 가격이나 지역, 이런 것들에 대한 풍선효과라든지 실제로 지원이 필요한 주택 구입 가격대, 이런 것들에 대한 분류나 이런 것들이 부족하다라는 지적도 있고 말씀하신 것처럼 실제로 현금성 자금을 가진 분들 위주로 주택 구매가 가능해지는 상황으로 점점 양극화되는 것이 아니냐라는 지적이 있습니다.
[앵커]
지금 현재 임대차3법 때문에 석 달이 흘렀습니다마는 전셋값이 급등하고 있는 상황이에요. 그래서 차라리 이번에 집을 사야 되겠다라고 생각하는 사람들도 많은데 앞으로 주택 가격에 대해서 불안하게 바라보는 수요자들이 많이 있는 것 같습니다.
[김규정]
최근에 전세시장이 불안해진 탓이 있는데요. 전세시장에서 수요에 비해서 지금 공급이 부족해서 가격이 신규 계약에서 치솟는 상황이다 보니까 결국에는 전세가 불안해지면서 매매 가격도 다시 오를 수 있다라는 불안감이 최근에 형성되고 있습니다.
실제로 기관들이나 연구소들이 발표하는 수치는 조금씩 다르겠지만 구매 심리 같은 것들이 지방에서 특히 많이 급등하고 있는 상황이고 서울, 수도권도 종전보다는 3분기보다는 조금 높아지는 상황이어서 전세난에서 촉발된 전세가격 상승이 결국 매매시장까지 자극을 하고 더 오를 수 있다는 불안감, 여기에 대출 규제 같은 것들이 겹치면서 서두르지 않으면 점점 더 주택 마련이 어려워지는 것이 아니냐, 이런 불안감들이 생기고 구매를 고려하시는 실수요자분들이 늘어나고 있는 양상입니다.
[앵커]
그러니까 결국은 정부의 이 같은 신용대출 규제는 주택 가격 상승을 막아보겠다, 그러니까 수요를 줄여서 막아보겠다 하는 것이잖아요. 그런데 시장에서는 반응이 그렇게 호의적인 것 같지는 않습니다.
[김규정]
계속해서 규제를 쓰다 보니 풍선효과 등에 따라서 저희가 계속 강도 높은 추가 규제를 반복해서 내놓을 수밖에 없는 악순환이 반복되고 있는데 수요자들의 시장 심리는 사실 규제가 목표로 했던 것과는 조금 다르게 서둘러서 주택 구매를 해야 가격 양극화나 이런 것에서 도태되지 않는다라는 불안감들을 가지고 서두르면서 시장에 계속 집중돼 있는 상황이다 보니 수요도 별로 해소되지 않고 가격적으로도 전세, 매매 동반 상승세가 지금 지방까지도 확산이 되고 있는 상황이어서 계속된 규제만으로 주택이 필요하다라고 생각하는 수요자들의 심리를 완벽히 통제할 수 있는 것인가에 대해서는 조금 더 원론적인 고민이 필요해 보입니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 현재는 전셋값도 오르고 매매 가격도 상승세를 보이고 있는데. 이러다 보니까 거래는 사실 여러 가지 규제 때문에 거래는 그렇게 많지는 않아요.
[김규정]
매매 거래도 그렇고 전세 거래도 그렇고 거래량은 급감한 상황입니다. 그런데 보통은 매매 거래가 줄어들고 물건이 나오면서 가격이 떨어지는 것들을 기대를 했는데 거래는 줄었지만 매물 출시량도 그렇게 많지 않고 나오는 매물들의 가격 조정도 그렇게 크지 않은 상황이어서 실질적인 가격 하락 효과로 나타나지는 않고 있고요.
전세의 경우에는 계약갱신청구권 사용 되면서 실제 신고되는 전세 건수는 급감한 상황입니다마는 신규 신고되는 전세계약 보증금 사례들은 신규 계약에서 급등하는 상황이 벌어지면서 거래는 줄었지만 가격은 급등하고 관련된 전세대출 잔액도 계속해서 높아지고 있는 상황입니다.
[앵커]
다주택자를 잡기 위해서 내놓은 대책들이 있는데 말이죠. 그런데 지금 시장에서는 다주택자 매물이 나오고 있는 것이냐, 소폭 나오고 있다고도 얘기도 되고 있는데 생각보다는 그렇게 활발한 거래는 이루어지지 않고 있는 것 같아요.
[김규정]
네, 내년 6월 1일 기준으로 다주택자의 종부세율이 더 오르게 되고 양도세 중과 비율도, 세율도 더 올라가기 때문에 상반기 중에 일부 처신하시는 물건들이 나올 것으로 시장에서 일단 기대는 하고 있습니다. 그런데 아직 내년 상반기까지는 검토할 수 있는 시기가 있다 보니 아직은 확정돼서 매물로 출시되는 건수가 말씀하신 것처럼 그렇게 많지는 않고요. 나오는 물건들 자체도 가격 조정이 그렇게 되지 않은 상황입니다.
그리고 시장에서는 혹시 물건이 좀 나올 수는 있겠지만 가격 하락으로 이어질 만큼 충분한 양이 나오지 않으면 하락 효과가 별로 없을 텐데라는 걱정들을 하고 있어서 사실 내년 상반기에 일부 양도세 중과라든가 이런 걸, 올해 상반기에 했던 것처럼 한시적으로 유예를 해 주거나 이런 처분을 할 수 있는 약간 퇴로를 열어주면 물건이 조금 더 나올 수 있지 않겠느냐라는 목소리들이 여전히 있기는 합니다. 그런데 정부에서는 아직은 그런 부분에 대해서는 기존의 규제책들을 조금 완화하거나 한 수 뒤로 미루는 내용들에 대해서는 아직 이렇다 할 대응이 나오지 않고 있습니다.
[앵커]
내일 정부에서 또 한 번의 부동산 대책이 예고돼 있습니다. 전세대책이 중심이 될 것으로 보이는데요. 지금 현재 상황에서 불안한 매매 시장 또 전월세 시장을 잡기 위한 대책이 나올 수 있을지 시장에서 조심스럽게 전망하고 있는데 특별한 대책이 나올 수 있을까요?
[김규정]
일단 즉시 공급할 수 있는 전세 물량을 최대한 확보해서 시장의 수급을 해소하겠다는 게 골자가 될 것 같습니다. 그래서 알려진 내용으로는 최대 10만 가구에 가까운 물량을 정부가 사들이거나 임대를 해서 다시 재임대를 하겠다는 매입 임대나 전세 임대 같은 정책들이 얘기들고 있는데요. 중요한 것은 수요자들이 살 만한 지역, 원하는 지역에 어느 정도 수준이나 질을 맞춘 전세 물건을 확보해서 공급을 할 수 있느냐라는 게 관건이 되겠습니다.
그러다 보면 최근에 전세 금액도 워낙 높아졌기 때문에 예산도 좀 더 늘어나게 될 것이고요. 그리고 정부라 할지라도 지금 빈 집 말고는 쓸 만한 전세를 구하기가 쉽지 않은 상황이다 보니 수요자들 눈높이에 맞는 전세가 과연 시장에 남아 있을 것인가, 이런 부분이 다들 고민이 되고 있습니다. 그래서 양적인 부분, 질적인 부분, 속도적인 부분에서 최대한 많이 공급을 하는 게 중요한데 그러다 보니까 정부도 빈 집 외에도 상가라든가 공장, 오피스. 어제는 호텔 얘기도 나왔습니다만 다양한 비주거용 상품들을 리모델링하거나 개조해서 주택으로 공급하겠다라는 방안까지 흘러나오고 있습니다.
[앵커]
지금 화면을 통해서 저희가 보여드리고 있는데요. 말씀하신 이낙연 대표가 어제 했던 얘기입니다. 호텔 방도 주거용으로 바꿔서 전월세로 내놓는 방안 등을 고려하고 있는 것으로 알고 있다. 이렇게 얘기를 했는데 말이죠. 호텔 방이나 오피스텔 같은 것을 전환하는 것들은 과거에도 전문가들 사이에서는 이런 것도 검토를 했었던 모양이죠?
[김규정]
계속적으로 검토됐던 내용 중의 하나입니다. 특히 도심 근접 지역에 있는 오피스텔이나 오피스 같은 경우에는 주거용으로 개조해서 공급을 하자는 내용들. 특히 서울시에서 주요 정책으로 계속 검토를 해 왔던 것 중 하나인데요. 물론 인프라가 갖춰져 있는 도심 직주근접형 오피스나 오피스텔 같은 경우에는 주거용으로 전환해서 공급하는 것들이 효과가 있을 수 있습니다마는 만약에 주거용으로 적합하지 않은 지역, 인프라가 부족한 지역에 이런 비주거용 시설들이 마구잡이로 양에만 맞춰서 공급이 된다라고 하면 결국에는 거주하시는 분들이 불편을 호소하게 되는 상황일 테고.
특히 호텔이나 소규모 오피스텔 같은 경우에는 가족 단위로 거주하는 분들에게는 적합치 않은 규모일 가능성이 높기 때문에 사실 이게 어느 정도 전세 공급의 양적인 효과를 낼 수 있느냐, 그리고 질적으로도 어느 정도 괜찮은 전세가 공급이 되는 것이냐에 대해서 우려를 표명하시는 분들이 적지 않은 상황입니다.
[앵커]
전세난이 심화하면서 결국은 호텔이나 상가까지도 지금 주거용으로 전환하는 것까지 고민을 해야 되는 상황이 됐는데 말이죠. 내일로 예정돼 있는 정부의 발표 지켜보도록 하겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번에는 부동산 시장 분위기 살펴보겠습니다. 전셋값이 치솟으면서 이럴 바에는 차라리 집을 사자는 수요도 많아지고 있습니다. 그런데 정부가 신용대출도 옥죄는 방향을 내면서 이것도 쉽지 않다는 전망이 나오고 있는데요. 이와 함께 최악의 전세난에 숨통을 틔워줄 전세 대책이 이르면 내일 발표될 전망입니다.
어떤 대책들이 예상되는지 전문가와 함께 주요 동향 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까? 정부가 지난 14일 주택 구입 목적의 신용대출을 제한하는 쪽으로 규제를 예고했습니다. 신용대출로 주택을 구하지 못하게 하겠다는 건데요. 어떤 대책인지 좀 풀어서 설명해 주시죠.
[김규정]
골자를 벌써 말씀해 주셨는데요. 신용대출을 사용해서 집을 구매하는 수요자들, 규제하겠다라는 게 골자가 되겠습니다. 정부 발표로는 고소득자들이 고액의 신용대출을 쓰는 것을 핀셋형으로 규제하겠다라는 건데 일단 핵심적인 내용은 연소득 8000만 원 이상인 분이 1억 원 초과하는 신용대출을 쓰게 되면 DSR, 총부채원리금 상환비율이죠. DSR를 관리하면서 대출금을 줄이겠다라는 게 골자입니다. 그리고 대출을 1억 원 이상 초과해서 받으신 분이 1년 이내에 규제 지역에서 집을 사게 되면 해당 대출을 2주 내에 회수한다라는 게 골자입니다. 해당 내용은 11월 30일부터 시행이 됩니다.
[앵커]
지금 화면을 통해서 주요내용을 보여드리고 있는데 말이죠. 지금 연소득 8000만 원 이상인 경우에 1억 원 초과 신용대출 시에 DSR 적용, 그러니까 DSR이 총부채원리금상환비율인데 그러면 이 DSR 자체를 조금 더 설명해 주실까요? 40%까지를 넘어서는 신용대출을 받을 수 없다, 그런 얘기인 거죠?
[김규정]
맞습니다. 본인의 연소득 대비해서 이자를 얼마나, 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐, 그 비율을 관리하는 게 DSR이 되겠는데요.
[앵커]
40%라고 하면 만약에 1억 원 연봉인 직장인 같은 경우 얼마까지 대출을 받는다는 겁니까?
[김규정]
연소득 중에서 4000만 원 이내에서 원금과 이자를 갚는 정도 수준의 대출만 가능하다라는 거죠. 그래서 종전에는 DSR이 최대한 한 신용대출 같은 경우에 70%까지 일상적으로 금융권에서 적용이 됐었는데 이 규정이 시행되게 되면 40%로 줄어들게 되니까 상당 부분 고소득자가 1억 원 초과하는 많은 금액의 신용대출을 받게 되시면 DSR 적용이 되면서 신용대출 금액 자체가 줄게 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 이 규제 내용 때문에 지금 30일부터 적용되는 것 아니겠습니까? 앞으로 어떻게 구체적으로 적용되는지 궁금해하는 전화들이 은행 지점마다 온다고 하는데 말이죠. 기존에 1억 원 넘게 신용대출을 받은 사람의 경우는 적용에서 제외되는 건가요?
[김규정]
네, 맞습니다. 30일 이후에 새로 받은 신용대출부터 적용이 되기 때문에 종전에 1억 원 넘게 신용대출을 받으셨더라도 해당 규제가 적용돼서 회수가 되거나 연장이 되지 않거나 이런 적용은 해당되지 않습니다.
[앵커]
그러면 30일 이전에 신용대출로 받은. 만약에 1억 원이 있다고 하면 이걸로 집을 사도 문제는 없는 거네요?
[김규정]
네, 상관없습니다.
[앵커]
그렇군요. 그런데 또 이게 지금 부부가 합산되느냐, 이것도 궁금증이에요.
[김규정]
지금 발표된 규정으로는 부부 합산이 되지 않고 개인별로 DRS을 관리하도록 발표가 됐습니다. 그래서 예를 들어 부부가 각각 9000만 원씩 신용대출을 받았다고 그러면 합산이 되지 않기 때문에 해당 사항이 없겠고요, 예를 들자면. 그리고 개인별로 관리를 하기 때문에 예를 들어 남편이 1억 원 초과하는 대출을 받고 부인이 주택 구입을 한다. 이럴 경우에는 해당자가 다르기 때문에 또 이번 규제에도 해당되지 않습니다.
[앵커]
그런데 신용대출 규모를 산정할 때 이게 한도가 있지 않습니까? 한도를 1억 원으로 할 경우도 있고 1억 5000만 원으로 할 경우도 있고 사람에 따라, 결국 신용도에 따라서 달라지는데. 이건 실제로 대출이 일어나기 전의 상황이거든요. 1억 원 한도로 신용대출을 미리 터놓은 사람 같은 경우에는 이게 30일 이후에 적용이 안 되는 건가요?
[김규정]
맞습니다. 이전에 마이너스 대출이라든가 이런 거 받아놓은 부분은 30일 시행 이후부터 해당 규정으로 관리를 하기 때문에 대상이 되지 않고요. 다만 직전에 받아놓은 대출이 1억 원 조금 안 됐다던가 혹은 1억 원을 넘으셨던 분이 추가적으로 자금이 필요해서 30일 이후에 신용대출을 더 받게 되면 추가로 받은 그 금액, 1억 초과한 30일 이내에 받은 분들은 1년 이내에 집을 사거나 그런 경우가 발생하게 되면 회수 대상이 되실 수 있고요. 해당 부분에 대해서만 DRS이 적용되게 됩니다. 그러니까 30일 이후에 1억 원 초과하는 신규 대출이 있게 된다면 그 부분은 해당이 되고 그 이전에 있었던 것들은 기존 규정대로 관리가 됩니다.
[앵커]
그렇군요. 그러면 한도를 1억 원으로 해 놨다고 해서 대출이 일어나지 않은 상황에서는 이건 적용이 안 되는데...
[김규정]
마이너스 통장을 얘기하시는 것 같은데요. 마이너스 통장 같은 경우에는 이번에 정확하게 규정 발표가 나온 게 한도설정액을 기준으로 하겠다는 발표가 있었습니다. 그래서 말씀하신 경우에 따르면 예를 들어 1억 원을 한도로 해 놨으나 실제 사용은 내가 1000만 원밖에 안 썼다고 하더라도 실제 신용대출 규모는 1억 원으로 책정이 되게 되기 때문에 넘어가시게 되면 규정에 걸리시는 게 되겠죠. 그래서 신용대출 중에서도 마이너스 통장은 유의를 하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 마이너스 통장을 만약에 설정을 하려는 분들은 30일 이전에 미리 한도를 해 놔야 되겠네요.
[김규정]
이전에 하시든가 1억 초과를 하지 않도록 관리하시는 부분이 일종의 방법일 수 있겠습니다.
[앵커]
이렇다 보니까 지금 신용대출을 포함해서 마이너스 통장, 이런 것들 포함해서 대출이 급속도로 많이 늘었다고요?
[김규정]
30일 이후부터 규제 적용을 받기 때문에 가능하면 그 이전에 미리 대출을 발생시키려는 문의자들의 전화 문의가 특히 창구에 많았다고 확인되고 있습니다. 그리고 당장 DSR 관리 적용을 받지 않는 분이라 할지라도 이번에 금융 당국의 발표를 보면 내년 1분기부터 본격적으로 DSR 수치가 높은 대출자들에 대해서 관리를 강화하겠다, 비율 관리를 하겠다라는 전면적인 발표도 있었기 때문에 점점 대출이 어려워질 거다라는 예상들 때문에 사전에 대출을 받아야 되는 게 아닌가, 이런 질문들과 불안감이 커지고 있는 것으로 알려집니다.
[앵커]
이렇게 규제가 하나 더 더해지면 지금까지 영끌 투자라고 해서 영혼까지 끌어모아서 투자를 한다는 그런 얘기인데 말이죠. 이 영끌 투자 같은 경우 사실상 불가능해지는 것이 되겠네요?
[김규정]
아무래도 주택 가격대가 조금 높은 지역에서는 현재 가지고 계신, 예를 들면 전세보증금에 주택담보대출 추가분 약간 더하고 이래도 금액이 모자란 경우에 보통 신용대출들을 추가로 쓰고 계신데 이런 경우에 어느 정도 주택 구매가 예를 들어 서울, 수도권 같은 주요 도심 지역에서 가능하셨던 분들은 연소득 기준에 해당될 가능성이 꽤 높아서 이런 분들이 신용대출 추가적으로 쓰시는 데는 앞으로 30일 이후부터는 규제가 까다로워지는 거죠. 그러면 신용대출을 쓰지 못하면 자금 마련이 한층 더 어려워질 수밖에 없는 상황입니다.
그래서 일단 시장에서는 신용대출이나 전체적인 가계부채를 관리하는 건 당연히 맞고 필요하지만 현재 주택 가격이 너무 비싸져서 주택 구매가 어려운 무주택자 입장에서는 전체적으로 자금 마련책이 점점 줄어들고 있다. 그래서 이런 부분에 대한 지원이 필요하다는 볼멘소리와 함께 결국에는 이런 규제가 점점 강해지면 혹여 내년 상반기에 다주택자들이 세금 때문에 물건을 내놓더라도 여유자금이 있는 분들만 구매가 가능한 게 아니냐라는 지적들도 하고 있어서 이 부분들에 대해서는 시행 이후에 실제로 무주택자 실소유자들의 주택구매자금책, 이런 자금 현황, 구매 상황에 대해서 저희가 살펴보고 문제가 있다면 계속 관리를 해 나갈 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
그러니까 신용대출을 이용해서 주택 구매를 하는 데 제한이 가해지는데요. 이게 지역이나 또는 주택 가격이나 이것에 따른 규제는 없습니까?
[김규정]
네, 그것에 따른 분류는 따로 이번에 없습니다.
[앵커]
규제지역만 해당한다라든가.
[김규정]
네, 집을 산 지역이 규제지역일 경우에 회수를 한다라는 내용만 포함돼 있어서 이 부분도 지적이 되고 있는데요. 규제지역만 회수 대상이다 보니까 혹시 또 그동안 있었던 풍선효과 같은 것들이 여기서도 나타나지 않을까, 비규제 지역에서는 신용대출을 일으켜서 1년 이내에 구매해도 회수 대상이 아닌 내용이기 때문에 오히려 또 비규제지역에서는 신용대출이 가능한 부분, 이런 것들이 어떻게 보면 풍선효과를 자극할 수 있다라는 판단과 분석도 나오고 있습니다.
[앵커]
주택 가격으로는 기준이 따로 없나요? 그러니까 6억이나 9억, 이런 식의 규정은?
[김규정]
그런 세부 규정은 이번에는 포함되지 않은 상황입니다.
[앵커]
그러니까 무조건 규제지역에서의 부동산 구매에 대한 문제가 되겠네요.
[김규정]
맞습니다. 그러다 보니까 가격이나 지역, 이런 것들에 대한 풍선효과라든지 실제로 지원이 필요한 주택 구입 가격대, 이런 것들에 대한 분류나 이런 것들이 부족하다라는 지적도 있고 말씀하신 것처럼 실제로 현금성 자금을 가진 분들 위주로 주택 구매가 가능해지는 상황으로 점점 양극화되는 것이 아니냐라는 지적이 있습니다.
[앵커]
지금 현재 임대차3법 때문에 석 달이 흘렀습니다마는 전셋값이 급등하고 있는 상황이에요. 그래서 차라리 이번에 집을 사야 되겠다라고 생각하는 사람들도 많은데 앞으로 주택 가격에 대해서 불안하게 바라보는 수요자들이 많이 있는 것 같습니다.
[김규정]
최근에 전세시장이 불안해진 탓이 있는데요. 전세시장에서 수요에 비해서 지금 공급이 부족해서 가격이 신규 계약에서 치솟는 상황이다 보니까 결국에는 전세가 불안해지면서 매매 가격도 다시 오를 수 있다라는 불안감이 최근에 형성되고 있습니다.
실제로 기관들이나 연구소들이 발표하는 수치는 조금씩 다르겠지만 구매 심리 같은 것들이 지방에서 특히 많이 급등하고 있는 상황이고 서울, 수도권도 종전보다는 3분기보다는 조금 높아지는 상황이어서 전세난에서 촉발된 전세가격 상승이 결국 매매시장까지 자극을 하고 더 오를 수 있다는 불안감, 여기에 대출 규제 같은 것들이 겹치면서 서두르지 않으면 점점 더 주택 마련이 어려워지는 것이 아니냐, 이런 불안감들이 생기고 구매를 고려하시는 실수요자분들이 늘어나고 있는 양상입니다.
[앵커]
그러니까 결국은 정부의 이 같은 신용대출 규제는 주택 가격 상승을 막아보겠다, 그러니까 수요를 줄여서 막아보겠다 하는 것이잖아요. 그런데 시장에서는 반응이 그렇게 호의적인 것 같지는 않습니다.
[김규정]
계속해서 규제를 쓰다 보니 풍선효과 등에 따라서 저희가 계속 강도 높은 추가 규제를 반복해서 내놓을 수밖에 없는 악순환이 반복되고 있는데 수요자들의 시장 심리는 사실 규제가 목표로 했던 것과는 조금 다르게 서둘러서 주택 구매를 해야 가격 양극화나 이런 것에서 도태되지 않는다라는 불안감들을 가지고 서두르면서 시장에 계속 집중돼 있는 상황이다 보니 수요도 별로 해소되지 않고 가격적으로도 전세, 매매 동반 상승세가 지금 지방까지도 확산이 되고 있는 상황이어서 계속된 규제만으로 주택이 필요하다라고 생각하는 수요자들의 심리를 완벽히 통제할 수 있는 것인가에 대해서는 조금 더 원론적인 고민이 필요해 보입니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 현재는 전셋값도 오르고 매매 가격도 상승세를 보이고 있는데. 이러다 보니까 거래는 사실 여러 가지 규제 때문에 거래는 그렇게 많지는 않아요.
[김규정]
매매 거래도 그렇고 전세 거래도 그렇고 거래량은 급감한 상황입니다. 그런데 보통은 매매 거래가 줄어들고 물건이 나오면서 가격이 떨어지는 것들을 기대를 했는데 거래는 줄었지만 매물 출시량도 그렇게 많지 않고 나오는 매물들의 가격 조정도 그렇게 크지 않은 상황이어서 실질적인 가격 하락 효과로 나타나지는 않고 있고요.
전세의 경우에는 계약갱신청구권 사용 되면서 실제 신고되는 전세 건수는 급감한 상황입니다마는 신규 신고되는 전세계약 보증금 사례들은 신규 계약에서 급등하는 상황이 벌어지면서 거래는 줄었지만 가격은 급등하고 관련된 전세대출 잔액도 계속해서 높아지고 있는 상황입니다.
[앵커]
다주택자를 잡기 위해서 내놓은 대책들이 있는데 말이죠. 그런데 지금 시장에서는 다주택자 매물이 나오고 있는 것이냐, 소폭 나오고 있다고도 얘기도 되고 있는데 생각보다는 그렇게 활발한 거래는 이루어지지 않고 있는 것 같아요.
[김규정]
네, 내년 6월 1일 기준으로 다주택자의 종부세율이 더 오르게 되고 양도세 중과 비율도, 세율도 더 올라가기 때문에 상반기 중에 일부 처신하시는 물건들이 나올 것으로 시장에서 일단 기대는 하고 있습니다. 그런데 아직 내년 상반기까지는 검토할 수 있는 시기가 있다 보니 아직은 확정돼서 매물로 출시되는 건수가 말씀하신 것처럼 그렇게 많지는 않고요. 나오는 물건들 자체도 가격 조정이 그렇게 되지 않은 상황입니다.
그리고 시장에서는 혹시 물건이 좀 나올 수는 있겠지만 가격 하락으로 이어질 만큼 충분한 양이 나오지 않으면 하락 효과가 별로 없을 텐데라는 걱정들을 하고 있어서 사실 내년 상반기에 일부 양도세 중과라든가 이런 걸, 올해 상반기에 했던 것처럼 한시적으로 유예를 해 주거나 이런 처분을 할 수 있는 약간 퇴로를 열어주면 물건이 조금 더 나올 수 있지 않겠느냐라는 목소리들이 여전히 있기는 합니다. 그런데 정부에서는 아직은 그런 부분에 대해서는 기존의 규제책들을 조금 완화하거나 한 수 뒤로 미루는 내용들에 대해서는 아직 이렇다 할 대응이 나오지 않고 있습니다.
[앵커]
내일 정부에서 또 한 번의 부동산 대책이 예고돼 있습니다. 전세대책이 중심이 될 것으로 보이는데요. 지금 현재 상황에서 불안한 매매 시장 또 전월세 시장을 잡기 위한 대책이 나올 수 있을지 시장에서 조심스럽게 전망하고 있는데 특별한 대책이 나올 수 있을까요?
[김규정]
일단 즉시 공급할 수 있는 전세 물량을 최대한 확보해서 시장의 수급을 해소하겠다는 게 골자가 될 것 같습니다. 그래서 알려진 내용으로는 최대 10만 가구에 가까운 물량을 정부가 사들이거나 임대를 해서 다시 재임대를 하겠다는 매입 임대나 전세 임대 같은 정책들이 얘기들고 있는데요. 중요한 것은 수요자들이 살 만한 지역, 원하는 지역에 어느 정도 수준이나 질을 맞춘 전세 물건을 확보해서 공급을 할 수 있느냐라는 게 관건이 되겠습니다.
그러다 보면 최근에 전세 금액도 워낙 높아졌기 때문에 예산도 좀 더 늘어나게 될 것이고요. 그리고 정부라 할지라도 지금 빈 집 말고는 쓸 만한 전세를 구하기가 쉽지 않은 상황이다 보니 수요자들 눈높이에 맞는 전세가 과연 시장에 남아 있을 것인가, 이런 부분이 다들 고민이 되고 있습니다. 그래서 양적인 부분, 질적인 부분, 속도적인 부분에서 최대한 많이 공급을 하는 게 중요한데 그러다 보니까 정부도 빈 집 외에도 상가라든가 공장, 오피스. 어제는 호텔 얘기도 나왔습니다만 다양한 비주거용 상품들을 리모델링하거나 개조해서 주택으로 공급하겠다라는 방안까지 흘러나오고 있습니다.
[앵커]
지금 화면을 통해서 저희가 보여드리고 있는데요. 말씀하신 이낙연 대표가 어제 했던 얘기입니다. 호텔 방도 주거용으로 바꿔서 전월세로 내놓는 방안 등을 고려하고 있는 것으로 알고 있다. 이렇게 얘기를 했는데 말이죠. 호텔 방이나 오피스텔 같은 것을 전환하는 것들은 과거에도 전문가들 사이에서는 이런 것도 검토를 했었던 모양이죠?
[김규정]
계속적으로 검토됐던 내용 중의 하나입니다. 특히 도심 근접 지역에 있는 오피스텔이나 오피스 같은 경우에는 주거용으로 개조해서 공급을 하자는 내용들. 특히 서울시에서 주요 정책으로 계속 검토를 해 왔던 것 중 하나인데요. 물론 인프라가 갖춰져 있는 도심 직주근접형 오피스나 오피스텔 같은 경우에는 주거용으로 전환해서 공급하는 것들이 효과가 있을 수 있습니다마는 만약에 주거용으로 적합하지 않은 지역, 인프라가 부족한 지역에 이런 비주거용 시설들이 마구잡이로 양에만 맞춰서 공급이 된다라고 하면 결국에는 거주하시는 분들이 불편을 호소하게 되는 상황일 테고.
특히 호텔이나 소규모 오피스텔 같은 경우에는 가족 단위로 거주하는 분들에게는 적합치 않은 규모일 가능성이 높기 때문에 사실 이게 어느 정도 전세 공급의 양적인 효과를 낼 수 있느냐, 그리고 질적으로도 어느 정도 괜찮은 전세가 공급이 되는 것이냐에 대해서 우려를 표명하시는 분들이 적지 않은 상황입니다.
[앵커]
전세난이 심화하면서 결국은 호텔이나 상가까지도 지금 주거용으로 전환하는 것까지 고민을 해야 되는 상황이 됐는데 말이죠. 내일로 예정돼 있는 정부의 발표 지켜보도록 하겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[김규정]
감사합니다.
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