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■ 진행 : 박광렬 앵커
■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
심각한 전세난, 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께 현재 상황 그리고 대안까지 알아보겠습니다. 연구원님 나와계시죠?
[윤지해]
안녕하세요.
[앵커]
안녕하세요. 성공보수까지 당장했고 조금 전 앵커 리포트로 보셨지만 지금 부총리까지 전세난민이라는 이야기가 나오고 있습니다.
임대차3법 때 가장 우려했던 상황과 맞아떨어진다 이런 분석도 있는데 지금 현 상황 어떻게 진단을 하십니까?
[윤지해]
결국 기저에 깔려 있는 가장 큰 문제점은 시장에 나와 있는 전세물건이 부족하다는 점에 있습니다.
집주인들은 비과세 요건이나 주택담보대출 승인조건들을 채우기 위해서 본인 집에 거주하는 비율이 과거보다 늘어나고 있고요.
반면에 임차인들은 특정 지역에서의 교육이나 청약 당첨을 목적으로 전세계약이 필요하다 보니 수요와 공급 사이에 미스매칭 현상이 심화되는 양상입니다.
여기에 임대차3법 중에서 계약갱신청구권 시행 이후에 재계약을 중심으로 시장이 재편됐다는 점도 당장의 전세물건이 눈에 띄게 부족해지는 현상들을 불러왔습니다.
[앵커]
지금 본인 집에 사는 사람이 늘어나고 있고 재계약 중심으로 이루어지다 보니까 전세난이 심해지고 있다 이런 원인을 짚어주셨는데 그렇다면 이런 추세 언제까지 이어질 것으로 보십니까?
[윤지해]
일단 현장에서 느끼는 부분들은 지금 전세난의 가장 큰 원인이 사상 최저금리에 따라서 저금리 기조가 주된 원인이라고 볼 수 있는데요.
집주인들이 전세금을 받아서마땅히 돈을 굴릴 곳이 없는 상황이다 보니까 이 때문에 자연스럽게 전세보다는 수익성이 좋은 월세를 선호하게 됩니다.
반면에 임차인은 월세보다는 저금리 상황을 활용해서 대출이 상대적으로 쉬운 전세물건을 찾게 되는데요.
말 그대로 임대인과 임차인이 원하는 부분이 전혀 다른 상황인 거죠. 이렇다 보니까 저금리 원인이 계속되는 상황에서 집주인들의 거주비율이 늘어났고 계약갱신청구권도 시행이 되면서 전세 불안이 더 가중됐는데 이러한 저금리 기조와 관련된 부분들이 내년까지도 이어질 예정이니까 사실은 내년 혹은 내후년에도 계속될 여지가 있습니다.
[앵커]
말씀하신 저금리 이 부분을 지금 당장 손을 대자니 그랬다가 유동성이 또 문제가 생길까 봐 어떻게 대책을 세우기가 쉽지 않은 상황인데 지금 전세를 찾는 사람은 많고 수요는 적습니다.
이렇게 불균형 현상이 심각한데 그럼에도 사람들이 전세 선호를 하는 이유, 어떤 게 있을까요?
[윤지해]
결국은 임차인들이 생각하는 손해가 덜한 계약형태가 도대체 뭐냐 이런 부분에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 예를 들어서 월세의 경우는 만약 월세가 50만 원이라면 매월 사라지는 돈이 되는데. 전세의 경우는 사실은 더 높게 올려주더라도 계약이 종료되는 시점에 온전하게 돌려받는 돈입니다.
이 때문에 만약 임차인이 자금이 부족해서 전세대출을 받는다고 하더라도 지금의 연 0.5% 기준금리 상황에서는 사실상 월세를 내는 것보다 부담감이 상대적으로 적게 됩니다.
때문에 이른바 매매가격보다 전세가격이 높은 깡통전세라는 용어도 최근 들어 언급이 되고요.
사실 대출이 전혀 없는 주택이라면 전세금을 더 많이 주더라도 경매에 넘어갈 가능성은 그리 높지 않습니다.
이 때문에 이러한 유형들, 전세가 매매가에 육박하거나 더 높아지는 이런 현상들이 조금씩 생긴다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
이런 전세시장 불안, 전체 부동산에 미칠 영향, 어떤 부분으로 봐야 될까요?
[윤지해]
아직은 전세시장의 불안이 전세난이다라고 부를 정도의 폭등세는 아닙니다마는 상승 폭이 지금 상황에서 추가적으로 확대가 된다면 전세난이 여러 가지 부작용들을 불러올 수 있습니다.
특히 과거부터 전세가격의 상승세는 장기적으로 매매가격을 밀어올리는 효과로 인해서 이런 부분들이 무주택 실수요자를 중심으로 전세난을 못 이기고 매매로 갈아탈 가능성을 높이고요.
이렇게 되면 다소 안정된 지금의 매매시장이 다시금 불안해지는 부작용이 발생할 수 있습니다.
반대의 경우도 있습니다. 전세가격이 매매가격에 아까 말씀드린 것처럼 육박한 상황이라면 매매가격이 만약에 하락 전환할 경우에 전세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우도 생길 수가 있습니다.
[앵커]
여론조사 결과 하나 보겠습니다. 임대차3법에 대한 평가가 다소 박한 상황인데요. YTN 여론조사 결과 국민 2명 가운데 1명은 법을 고쳐야 한다, 이렇게 답을 했습니다.
그렇다면 지금 상황에서 어떤 입법적 대안이나 보완이 가능할 수 있을까요?
[윤지해]
아직은 법 시행 이후 한 두 달여 정도의 시간만 지난 시점이다 보니까 계약과 관련된 케이스들이 충분히 확보되지 않은 상황입니다.
따라서 아직은 법에 대한 전면적인 수정을 거론하기에는 이른 시점이라고 평가가 되고요. 다만 정부도 최근에 몇 가지 문제들을 발견하고 보완작업에 나서고 있는데요.
최근에는 임대차 계약 시에 갱신청구권 사용 여부에 대한 부분을 명문화하려는 움직임도 보이고 있습니다.
이러한 부분 외에도 전월세전환율이나 전월세상한제의 제한 룰이 시장에서 잘 지켜지게 하기 위한 보다 구체적인 계약과 관련된 가이드를 명확하게 제시해 줄 필요가 있습니다.
[앵커]
홍남기 부총리 같은 경우는 당정청 협의에서 전세 거래 늘고 또 매매는 안정세다 이렇게 밝혔습니다. 이 부분, 동의하십니까?
[윤지해]
일단 전세시장에서 아까 설명드린 것처럼 재계약을 중심으로 시장이 돌아가고 있다 보니까 지금 눈에 보이는 신규 계약만으로 현재의 임대차시장을 온전하게 평가하기는 어렵습니다.
과거와 다르다는 거죠. 임대차 3법 시행 전과 지금 후의 시장 상황이 완전히 다르기 때문인데요. 과거 수치와 거래량 비교가 지금은 불가능합니다.
그래서 특히 임대인과 임차인 당사자 사이에서 이루어지는 재계약건 같은 경우는 통계적으로 전혀 드러나지 않기 때문에 더 확인이 어렵고요.
전세물건이 없는 와중에 정부에서 내걸었던 사전 청약을 위한 대기수요가 특정지역 중심으로 가세하는 국면에 있다 보니까 불안감은 더욱 커지고 있는 국면이고요.
반면 매매시장은 7.10대책 발표 이후에 강보합 수준으로 변동률이 낮아져 있어서 과거보다는 안정세에 진입했다고 평가되는 부분입니다.
[앵커]
짧게 이 질문을 드릴게요. 문 대통령이 앞서서 공공임대주택 질 좋은 평생주택으로 만들어야 된다 이런 얘기를 했는데. 지금 당국에서도 공공임대 면적 확대와 관련한 대안을 만지작거리고 있다 이런 분석이 나오고 있습니다.
이 부분이 전세난에 대한 유력한 대안이 될 수가 있을까요?
[윤지해]
일단 공공주택이 과거부터 사실 소면적 중심으로 공급됐던 부분이 있다 보니까 특히 신혼부부 같은 경우 전용 59, 이른바 25평 수준에서 공급되다 보니까 자녀가 많아지거나 이사가는 경우들이 더러 발생했습니다.
그렇다 보니까 면적을 전용 84 수준까지 넓히는 부분이 있다면 중산층이나 혹은 신혼부부, 4인 가족 기준으로 봤을 때 그런 부분들을 정부에서 양질의 주택으로 공격적으로 공급을 할 필요는 있습니다.
다만 그런 부분들이 공급되는 대까지의 시간차가 상당하다 보니까 4분기에 이뤄지는 지금움 전월세시장 불안 현상을 잠재울 수 있는 그런 대책으로 보기에는 한계가 있습니다.
[앵커]
마지막으로 지금 금융당국이 총부채원리금 상환비율 규제 강화카드를 만지작거리고 있습니다. 이 부분에 대해서 부동산시장에 어떤 영향을 줄지 짚어주시죠.
[윤지해]
일단 전세시장에도 DSR 규제를 적용하게 되면 자금여력이 한계가 있는 서민층의 경우에는 원하는 지역에서 전셋집을 구하기가 더 어려워질 가능성을 배제할 수 없습니다.
특히 특정지역에서의 교육목적이나 혹은 청약을 목적으로 반드시 거주해야 하는 임차인들의 경우에는 제2금융권의 신용대출 등을 통해서 추가대출을 받더라도 전세계약에 나설 가능성을 배제할 수 없고요.
이 때문에 실제 대출규제 효과가 있는지 의문이고요. 특히나 전세물건이 없는 와중에 대출규제가 시행될 경우에 어쩔 수 없이 반전세나 월세 유형의 물건에 임차인들이 계약할 가능성이 높아지는데요.
이런 결과들이 정부 정책이 유도하는 부분인지 다소 심각하게 고민해볼 필요가 있는 부분입니다.
[앵커]
지금까지 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
[윤지해]
감사합니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
심각한 전세난, 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께 현재 상황 그리고 대안까지 알아보겠습니다. 연구원님 나와계시죠?
[윤지해]
안녕하세요.
[앵커]
안녕하세요. 성공보수까지 당장했고 조금 전 앵커 리포트로 보셨지만 지금 부총리까지 전세난민이라는 이야기가 나오고 있습니다.
임대차3법 때 가장 우려했던 상황과 맞아떨어진다 이런 분석도 있는데 지금 현 상황 어떻게 진단을 하십니까?
[윤지해]
결국 기저에 깔려 있는 가장 큰 문제점은 시장에 나와 있는 전세물건이 부족하다는 점에 있습니다.
집주인들은 비과세 요건이나 주택담보대출 승인조건들을 채우기 위해서 본인 집에 거주하는 비율이 과거보다 늘어나고 있고요.
반면에 임차인들은 특정 지역에서의 교육이나 청약 당첨을 목적으로 전세계약이 필요하다 보니 수요와 공급 사이에 미스매칭 현상이 심화되는 양상입니다.
여기에 임대차3법 중에서 계약갱신청구권 시행 이후에 재계약을 중심으로 시장이 재편됐다는 점도 당장의 전세물건이 눈에 띄게 부족해지는 현상들을 불러왔습니다.
[앵커]
지금 본인 집에 사는 사람이 늘어나고 있고 재계약 중심으로 이루어지다 보니까 전세난이 심해지고 있다 이런 원인을 짚어주셨는데 그렇다면 이런 추세 언제까지 이어질 것으로 보십니까?
[윤지해]
일단 현장에서 느끼는 부분들은 지금 전세난의 가장 큰 원인이 사상 최저금리에 따라서 저금리 기조가 주된 원인이라고 볼 수 있는데요.
집주인들이 전세금을 받아서마땅히 돈을 굴릴 곳이 없는 상황이다 보니까 이 때문에 자연스럽게 전세보다는 수익성이 좋은 월세를 선호하게 됩니다.
반면에 임차인은 월세보다는 저금리 상황을 활용해서 대출이 상대적으로 쉬운 전세물건을 찾게 되는데요.
말 그대로 임대인과 임차인이 원하는 부분이 전혀 다른 상황인 거죠. 이렇다 보니까 저금리 원인이 계속되는 상황에서 집주인들의 거주비율이 늘어났고 계약갱신청구권도 시행이 되면서 전세 불안이 더 가중됐는데 이러한 저금리 기조와 관련된 부분들이 내년까지도 이어질 예정이니까 사실은 내년 혹은 내후년에도 계속될 여지가 있습니다.
[앵커]
말씀하신 저금리 이 부분을 지금 당장 손을 대자니 그랬다가 유동성이 또 문제가 생길까 봐 어떻게 대책을 세우기가 쉽지 않은 상황인데 지금 전세를 찾는 사람은 많고 수요는 적습니다.
이렇게 불균형 현상이 심각한데 그럼에도 사람들이 전세 선호를 하는 이유, 어떤 게 있을까요?
[윤지해]
결국은 임차인들이 생각하는 손해가 덜한 계약형태가 도대체 뭐냐 이런 부분에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 예를 들어서 월세의 경우는 만약 월세가 50만 원이라면 매월 사라지는 돈이 되는데. 전세의 경우는 사실은 더 높게 올려주더라도 계약이 종료되는 시점에 온전하게 돌려받는 돈입니다.
이 때문에 만약 임차인이 자금이 부족해서 전세대출을 받는다고 하더라도 지금의 연 0.5% 기준금리 상황에서는 사실상 월세를 내는 것보다 부담감이 상대적으로 적게 됩니다.
때문에 이른바 매매가격보다 전세가격이 높은 깡통전세라는 용어도 최근 들어 언급이 되고요.
사실 대출이 전혀 없는 주택이라면 전세금을 더 많이 주더라도 경매에 넘어갈 가능성은 그리 높지 않습니다.
이 때문에 이러한 유형들, 전세가 매매가에 육박하거나 더 높아지는 이런 현상들이 조금씩 생긴다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
이런 전세시장 불안, 전체 부동산에 미칠 영향, 어떤 부분으로 봐야 될까요?
[윤지해]
아직은 전세시장의 불안이 전세난이다라고 부를 정도의 폭등세는 아닙니다마는 상승 폭이 지금 상황에서 추가적으로 확대가 된다면 전세난이 여러 가지 부작용들을 불러올 수 있습니다.
특히 과거부터 전세가격의 상승세는 장기적으로 매매가격을 밀어올리는 효과로 인해서 이런 부분들이 무주택 실수요자를 중심으로 전세난을 못 이기고 매매로 갈아탈 가능성을 높이고요.
이렇게 되면 다소 안정된 지금의 매매시장이 다시금 불안해지는 부작용이 발생할 수 있습니다.
반대의 경우도 있습니다. 전세가격이 매매가격에 아까 말씀드린 것처럼 육박한 상황이라면 매매가격이 만약에 하락 전환할 경우에 전세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우도 생길 수가 있습니다.
[앵커]
여론조사 결과 하나 보겠습니다. 임대차3법에 대한 평가가 다소 박한 상황인데요. YTN 여론조사 결과 국민 2명 가운데 1명은 법을 고쳐야 한다, 이렇게 답을 했습니다.
그렇다면 지금 상황에서 어떤 입법적 대안이나 보완이 가능할 수 있을까요?
[윤지해]
아직은 법 시행 이후 한 두 달여 정도의 시간만 지난 시점이다 보니까 계약과 관련된 케이스들이 충분히 확보되지 않은 상황입니다.
따라서 아직은 법에 대한 전면적인 수정을 거론하기에는 이른 시점이라고 평가가 되고요. 다만 정부도 최근에 몇 가지 문제들을 발견하고 보완작업에 나서고 있는데요.
최근에는 임대차 계약 시에 갱신청구권 사용 여부에 대한 부분을 명문화하려는 움직임도 보이고 있습니다.
이러한 부분 외에도 전월세전환율이나 전월세상한제의 제한 룰이 시장에서 잘 지켜지게 하기 위한 보다 구체적인 계약과 관련된 가이드를 명확하게 제시해 줄 필요가 있습니다.
[앵커]
홍남기 부총리 같은 경우는 당정청 협의에서 전세 거래 늘고 또 매매는 안정세다 이렇게 밝혔습니다. 이 부분, 동의하십니까?
[윤지해]
일단 전세시장에서 아까 설명드린 것처럼 재계약을 중심으로 시장이 돌아가고 있다 보니까 지금 눈에 보이는 신규 계약만으로 현재의 임대차시장을 온전하게 평가하기는 어렵습니다.
과거와 다르다는 거죠. 임대차 3법 시행 전과 지금 후의 시장 상황이 완전히 다르기 때문인데요. 과거 수치와 거래량 비교가 지금은 불가능합니다.
그래서 특히 임대인과 임차인 당사자 사이에서 이루어지는 재계약건 같은 경우는 통계적으로 전혀 드러나지 않기 때문에 더 확인이 어렵고요.
전세물건이 없는 와중에 정부에서 내걸었던 사전 청약을 위한 대기수요가 특정지역 중심으로 가세하는 국면에 있다 보니까 불안감은 더욱 커지고 있는 국면이고요.
반면 매매시장은 7.10대책 발표 이후에 강보합 수준으로 변동률이 낮아져 있어서 과거보다는 안정세에 진입했다고 평가되는 부분입니다.
[앵커]
짧게 이 질문을 드릴게요. 문 대통령이 앞서서 공공임대주택 질 좋은 평생주택으로 만들어야 된다 이런 얘기를 했는데. 지금 당국에서도 공공임대 면적 확대와 관련한 대안을 만지작거리고 있다 이런 분석이 나오고 있습니다.
이 부분이 전세난에 대한 유력한 대안이 될 수가 있을까요?
[윤지해]
일단 공공주택이 과거부터 사실 소면적 중심으로 공급됐던 부분이 있다 보니까 특히 신혼부부 같은 경우 전용 59, 이른바 25평 수준에서 공급되다 보니까 자녀가 많아지거나 이사가는 경우들이 더러 발생했습니다.
그렇다 보니까 면적을 전용 84 수준까지 넓히는 부분이 있다면 중산층이나 혹은 신혼부부, 4인 가족 기준으로 봤을 때 그런 부분들을 정부에서 양질의 주택으로 공격적으로 공급을 할 필요는 있습니다.
다만 그런 부분들이 공급되는 대까지의 시간차가 상당하다 보니까 4분기에 이뤄지는 지금움 전월세시장 불안 현상을 잠재울 수 있는 그런 대책으로 보기에는 한계가 있습니다.
[앵커]
마지막으로 지금 금융당국이 총부채원리금 상환비율 규제 강화카드를 만지작거리고 있습니다. 이 부분에 대해서 부동산시장에 어떤 영향을 줄지 짚어주시죠.
[윤지해]
일단 전세시장에도 DSR 규제를 적용하게 되면 자금여력이 한계가 있는 서민층의 경우에는 원하는 지역에서 전셋집을 구하기가 더 어려워질 가능성을 배제할 수 없습니다.
특히 특정지역에서의 교육목적이나 혹은 청약을 목적으로 반드시 거주해야 하는 임차인들의 경우에는 제2금융권의 신용대출 등을 통해서 추가대출을 받더라도 전세계약에 나설 가능성을 배제할 수 없고요.
이 때문에 실제 대출규제 효과가 있는지 의문이고요. 특히나 전세물건이 없는 와중에 대출규제가 시행될 경우에 어쩔 수 없이 반전세나 월세 유형의 물건에 임차인들이 계약할 가능성이 높아지는데요.
이런 결과들이 정부 정책이 유도하는 부분인지 다소 심각하게 고민해볼 필요가 있는 부분입니다.
[앵커]
지금까지 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
[윤지해]
감사합니다.
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