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[취재N팩트] 전·월세 전환율 4%→2.5% 하향..."임차인 부담 줄까?"

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[취재N팩트] 전·월세 전환율 4%→2.5% 하향..."임차인 부담 줄까?"

2020년 08월 20일 13시 15분 댓글
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홍남기 "전·월세 전환율 4%→2.5%로 하향 조정"
전세의 월세 전환 잇따라…세입자 부담 커져
"전환율 2.5%는 임차인과 임대인 상황 모두 고려"
[앵커]
정부가 오는 10월부터 전·월세 전환율을 4%에서 2.5% 수준으로 낮춰 적용하기로 했습니다.

주택 임대차 보호법이 시행되면서 전세에서 월세로 바꾸는 집주인들이 많아 임차인들이 피해를 볼 수 있다는 이유 때문인데요.

하지만 전·월세전환율 규정의 강제력이 부족해 실효성이 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

자세한 내용 취재기자와 함께 알아보겠습니다. 백종규 기자!

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 어제 전·월세 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다고 발표했죠?

[기자]
네 그렇습니다.

홍남기 부총리는 어제 정부 서울청사에서 열린 3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전·월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮춘다고 밝혔습니다.

임대차 보호법 개정으로 전세에서 월세 전환이 잇따르면서 세입자의 부담이 커질 수 있다는 지적을 수용한 겁니다.

홍 부총리는 금리와 임대차 시장환경이 크게 바뀌어 이번에 개정이 필요하다는 데 참석자들이 공감했다며,

2.5%는 임차인과 임대인 양측을 균형 있게 고려하고 전세에서 월세로 전환하더라도 주거비 부담이 크지 않는 수준으로 정했다고 강조했습니다.

홍남기 부총리 발언 직접 들어보시겠습니다.

[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 : 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안하여 월 차임 전환율 하향 조정을 추진하기로 했으며, 오늘 이를 논의합니다. 그 수준은 임차인의 전세대출 금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려하여 2.5%로 할 계획입니다.]

[앵커]
전·월세 상환율이 낮아지면 임차인들의 부담이 줄 것이라고 정부는 보고 있는데, 정확히 전·월세 전환율이 무엇인가요?

[기자]
먼저 전·월세 전환율에 대한 개념을 보면요.

전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말하는데, 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월을 곱해 계산합니다.

지금의 전·월세 전환율은 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율 3.5%를 더하는 방식으로 산출됩니다.

정부는 지난 2016년 11월 이러한 계산 방식을 만들었는데요.

새로운 전·월세 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2%로 낮춘 겁니다.

지난 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%인데, 전·월세 전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 되는 효과가 있습니다.

국토교통부는 법무부와 함께 주택 임대차보호법 시행령을 개정해 오는 10월 중에 시행할 방침입니다.

[앵커]
집주인들의 월세 선호현상이 나타나고 있는데, 전·월세 전환율이 조정되면서 전세를 월세로 바꾸는 요인이 약해지는 효과가 있겠군요?

[기자]
정부가 기대하는 효과가 어느 정도는 시장에 작용할 것으로 보입니다.

예를 들어 설명을 해드리겠습니다.

5억 원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간에 보증금을 2억 원으로 낮추고 나머지는 월세를 받겠다고 한다면, 전·월세 전환율 4%는 3억 원에 4%를 곱해 나온 1,200만 원에 12를 나눈 100만 원이 월세가 됩니다.

그런데 오는 9월부터 전·월세 전환율이 2.5%로 바뀌면 월세는 3억 원에 2.5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면 62만 5천 원 정도가 됩니다.

월세가 37만 5천 원 정도 내려가는 겁니다.

같은 방식으로 5억 원짜리 전세를 보증금 3억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환하면 기존에는 2억 원에 4를 곱해 나온 800만 원에서 12를 나눈 66만 6천여 원이 월세가 되지만, 전·월세 전환율이 2.5% 되면 월세는 41만 6천여 원이 됩니다.

[앵커]
전·월세 전환율을 낮추면 월세 부담이 줄 것으로 보이는데, 월세를 전세로 바꿀 때도 적용되는 건가요?

[기자]
아닙니다. 전, 월세 전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않습니다.

법에서 전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용하도록 규정돼 있기 때문입니다.

또 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌릴 수 없습니다.

이와 함께 집주인과 전세를 월세로 바꾸기로 했지만, 월세가 전환율을 적용했을 때보다 많이 책정된 경우 세입자는 전환율 범위 안에서만 월세를 내면 됩니다.

전·월세 전환율을 넘은 금액은 법적 근거가 없어 무효가 되는 건데요.

세입자가 이미 더 많은 월세를 지급한 경우에는 소송을 통해 반환을 청구할 수 있습니다.

좀 드물긴 하지만, 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있는데, 이때도 집주인과 합의가 이뤄져야 변경이 가능합니다.

만약 집주인과 분쟁이 생길 경우 임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.

정부는 조정 신청이 늘 것으로 보고 6곳인 임대차 분쟁조정위원회를

내년까지 18곳으로 늘리고, 이후 인구 50만 명 이상 도시에 최소 1곳 이상 운영하겠다는 방침도 밝혔습니다.

[앵커]
그런데, 시장에서는 전·월세 전환율에 대해 부작용이 클 수 있다며 부정적인 시각도 나오고 있다고요?

[기자]
일단 전환율에 강제성이 없는 만큼 실효성이 의문이라는 지적이 나옵니다.

전환율을 지키지 않았다고 해서 과태료를 낸다거나 하는 등의 처벌 규정이 없기 때문인데요.

또 집주인이 새로운 세입자와 계약을 할 때는 전, 월세 전환율이 적용되지 않아, 집주인이 새로 계약할 때 임대료를 크게 올릴 수 있다는 우려도 제기됩니다.

이와 함께 지금 은행 예금 이자율이 평균 1%도 안 되는 상황에 월세가 수익률이 높아서 월세 전환이라는 대세를 쉽게 막지 못할 것이란 전망도 나옵니다.

전·월세 전환율은 아직 처벌 조항이 없지만 입법을 통해서 강제성을 가질 수는 있습니다.

지금까지 경제부에서 YTN 백종규[jongkyu87@ytn.co.kr]입니다.


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