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■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
8.4 부동산 대책 가운데, 분양주택과 임대주택을 한 동에 섞는 '공공재건축 방안'에 관심이 집중되고 있습니다. 시장에서도 반응이 엇갈리고 있는데요. 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
시청취자 여러분들도 궁금하신 점,#0945로 문자나, 유튜브 댓글 남겨주시기 바랍니다. 어서 오십시오. 13만 2000호의 공급 계획이 발표가 됐습니다. 그중에서 공공재건축 이 부분이 어떻게 보면 핵심인 것 같습니다.
[이인철]
맞습니다. 앞으로 5년 동안 13만 2000호를 직주 근접성이 좋은 서울과 수도권에 공급하겠다는 건데 절반 정도의 물량은 국공유지, 국가가 보유하고 있거나 군부지거나 그다음에 놀고 있는 땅이어서 물론 일부 지역의 반발에도 불구하고 정부가 마음만 먹으면 사업 시행이 가능한 곳인데 그러나 핵심은 절반 이상인 7만 호가량은 민간 재건축이나 재개발 단지가 공공이 주도하는 사업으로 들어와야 돼요.
이른바 공공이 주도하는 고밀도 재건축입니다. 조건이 있어요. 재건축, 재개발 그동안은 굉장히 집값 상승의 진원지로 봐서 불허해왔지만 일부 SH 공사나 LH공사가 참여하는, 주도하는 재개발 재건축이라면 허용하겠다.
용적률도 2배 정도, 한 최대 500%까지. 그리고 서울시의 경우에는 한강변 라인 때문에 주로 층수 제한을 35층으로 제한해왔지만 이것도 한 50층까지 올려줄 수 있다라는 거예요.
그러면서 단서를 달고 있습니다. 대신 늘어나는 용적률의 50~70%까지는 기부채납을 받아서 거기다 공공임대주택을 짓고 그래도 남는 개발이익이 있다라고 하면 90%는 환수하겠다라는 단서입니다.
[앵커]
앞에서 정리를 해 주셨는데요. 층수 제한이 완화가 돼서 공공재건축이 시행이 되면 35층에서 50층으로 지어지게 되는데요. 공급의 효과가 어느 정도 될 거라고 보십니까?
[이인철]
앞서 도표에서 보셨던 것처럼 500가구가 1000가구가 돼요. 그러니까 정말로 많이 늘어나는 거죠. 5만 호가 어느 정도냐 하면 지금 목동에 사시잖아요. 목동 1단지부터 14단지가 2만 6000호예요.
그러니까 그 2배를 공급할 수 있는 물량이에요. 어마어마한 물량입니다. 그러면 도대체 이런 물량을 정부는 어떻게 추산을 했느냐. 사실은 8월 4일날 기자들이 질문을 했어요, 똑같은 질문을 했어요.
5만 호가 너무 많은 게 아닌가? 도대체 어떤 계단의 근거를 대라라고 했더니 국토부 하는 얘기는 서울시내에 정비구역으로는 지정이 되어 있는데 사업시행인가를 받지 않아서 안전진단도 통과가 안 돼 있고 현행 재건축법에 따르면 20년 이상 걸릴 수 있는 것들이 있다.
그런 사업 시행 초기에 한 93곳, 전체 가구수로는 한 26만 호가 있는데 적어도 그들 가운데 5곳 가운데 1곳 정도는 참여할 것이다라고 추산을 한 겁니다.
물론 정부의 추산대로라면 이제 5만 호가 계획되면 좋겠지만 이게 물어보고 그다음에 당근과 채찍을 계산해 보고 그리고 사실 참여해야 되는 민간의 기업의 경우에는 이게 정말 우리 조합이 해서 될 건지 안 될 건지, 그동안 요구했던 용적률 상향과 층고 제한은 풀렸지만 그 이후에 남아 있는 것들이 있어요.
분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제. 이런 것들이 겹겹이 쌓여 있는데 주판을 튕겨봐야 되겠죠. 그러다 보니까 초기 반응은 썩 긍정적이지 않습니다.
[앵커]
그러니까요. 재건축을 앞두고 있는 아파트 단지들이 강남이냐 강북이냐에 따라서 다른 것 같기도 하고 과연 공공임대와 분양을 섞는 문제에 대해서 나름대로 심리적인 부담들도 갖고 있는 곳이 있고 나름대로 그것도 없는 곳도 있고 상당히 복잡합니다.
[이인철]
그렇습니다. 사업성도 뛰어나고 그리고 모든 실수요자들이 가기를 원하는 강남 재건축 단지들은 시큰둥합니다. 그런데 강북에 있는 일부 단지의 대응은 이 기회에 한번 해볼까라는 관심을 표명하고 있는데 일단 그러면 강남 재건축조합들은 왜 반대를 할까?
크게 3가지 이유가 있어요. 첫 번째는 임대주택이 늘어나는 게 썩 마땅치가 않다. 지금도 사실은 재건축이나 재개발을 통해서 지금 임대주택 비중. 재건축의 경우에는 최고 15%까지, 재개발의 경우는 30%까지 하게 돼 있습니다.
그걸 기부채납이나 현금물납을 통해서 약간 임대 비중은 줄어들 수 있는데 임대주택을 채우고 거기다 더 빡빡하게 위로 짓게 되면 쾌적성이 떨어지고요. 품질이 저하될 수 있다라는 우려가 한 가지가 있고 또 하나는 SH하고 LH가 참여하는 주도하게 되면 시어머니 하나가 더 생기는 거예요.
그런 것에 대한 불만이고 사업성이 뛰어난 강남 아파트의 경우는 이미 예를 들어서 은마아파트다 이런 경우에는 시공사가 선정이 돼 있어요. 삼성물산이나 GS가 참여를 하는데 그러면 SH나 LH가 참여를 하게 된다면 기존 사업 시공사하고는 계약을 해지하는 과정이 필요한데 이건 법정 소송까지 갈 수 있는 부분이거든오.
그리고 이렇게 공공이 참여하기 위해서는 전체 조합원의 3분의 2 이상이 찬성을 해야 되는데 그게 또 넘지 못할 벽이라는 겁니다.
[앵커]
조합의 참여율을 그렇다면 높일 수 있는 방법이 있을까요?
[이인철]
일단 제 개인적인 생각은 이게 정말로 정부는 용적률과 층수를 풀어줬는데 당연히 하겠지. 당연히가 정부가 김칫국을 너무 빨리 마시는 것 같아요.
그러면 적어도 이런 입지가 좋고 지금 공급할 수 있는 방법은 재개발 재건축이라고 방향을 틀었다면 왜 꼭 공공이 주도를 해야 되는지, 그리고 지금 여러 가지 규제를 지렛대 삼아서 재건축 아파트들이 원하는 게 뭔지를 들어봐야 돼요.
논의를 통해서 그걸 지렛대 삼아서 가능한 한 재건축 관련 규제를 풀어주되 거기서 나타나는, 재건축은 사실은 해당 과정이 진행될수록 가격이 많이 오르거든요. 그게 대부분 불로소득입니다.
그런 불로소득은 장기 공공임대로 환수하는 건 방향성은 맞거든요. 그러니까 최후의 보루로 그건 고수하면서라도 일단 재건축 조합들이 뭘 가장 싫어하는지, 임대주택이 싫은 건지, 아니면 정말로 공공이 참여하는 게 싫은 건지, 어떤 건지에 대한 구체적인 얘기를 들어보고 그리고 전체 조합원의 3분의 2 이상 찬성하기가 쉽지가 않거든요. 이 내규도 바꿀 필요가 있습니다.
[앵커]
그런데 문제는 강남의 경우라면 거기에서 조여서 뭔가 집값을 끌어내리려고 했는데 거기서 원망이 많다, 부정적인 시각들이 있어서 그걸 또 달래려고 다시 또 조금 풀어준다면 집값을 또 올리는 효과가 다시 살아나는 것 아니냐. 내리려고 하는 게 우리의 목표인데. 이러면서 원칙대로 밀고 가자는 얘기도 만만치는 않은 것 같아요.
[이인철]
맞습니다. 참 정책을 하기가 어려운 게 그동안 처음부터 22~23차례 정책을 내놓으면서 대부분 정부는 투기, 저금리로 인한 갭투자를 원인으로 해서 갖가지 규제책을 내놨어요. 대출뿐만 아니라 여러 가지, 세제도 그렇고요, 청약도 분명히 다주택자는 못하도록 되어 있거든요.
그러면서 재건축 재개발에 대해서는 한 번도 허용한 적이 없는데 이번에 그나마 공공이 참여하는 재건축 일부를 허용한 것 같은데 그 일부를 대부분 다 수용을 안 하고 있다라는 건 정책 입안한 처음 기획 의도와 안 맞다라는 거거든요.
그러면 실질적으로 앞서 얘기했던 것처럼 재건축, 개개발을 완전히 풀어야 되느냐. 이게 지금 야당의 주장이에요. 그러면 휘발성이 커서 정말 말씀하신 것처럼 인근 지역이 다 뛸 수가 있어요.
대신에 그러면 단서 조건을 다는 겁니다. 늘어나는 용적률의 절반 이상은 공공임대가 들어가야 된다, 이거는 양보할 수 없는 마지노선이다.
그리고 과연 하고 있는 것들 가운데 분양가 상한제를 풀어주는 정도냐, 아니면 재건축 초과이익의 환수제를 없애야 되는 것이냐에 대해서는 요구하는 것에 대한 부작용은 논의가 필요한 부분입니다. 그러니까 그것을 지렛대 삼아서 재건축의 유인조건을 끄집어낼 필요가 있습니다.
[앵커]
다음 주에는 TF 회의도 열리고 한다니까 거기서 충분한 논의는 세심하게 있어야 될 것 같습니다. 이 소장님 고맙습니다.
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■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
8.4 부동산 대책 가운데, 분양주택과 임대주택을 한 동에 섞는 '공공재건축 방안'에 관심이 집중되고 있습니다. 시장에서도 반응이 엇갈리고 있는데요. 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
시청취자 여러분들도 궁금하신 점,#0945로 문자나, 유튜브 댓글 남겨주시기 바랍니다. 어서 오십시오. 13만 2000호의 공급 계획이 발표가 됐습니다. 그중에서 공공재건축 이 부분이 어떻게 보면 핵심인 것 같습니다.
[이인철]
맞습니다. 앞으로 5년 동안 13만 2000호를 직주 근접성이 좋은 서울과 수도권에 공급하겠다는 건데 절반 정도의 물량은 국공유지, 국가가 보유하고 있거나 군부지거나 그다음에 놀고 있는 땅이어서 물론 일부 지역의 반발에도 불구하고 정부가 마음만 먹으면 사업 시행이 가능한 곳인데 그러나 핵심은 절반 이상인 7만 호가량은 민간 재건축이나 재개발 단지가 공공이 주도하는 사업으로 들어와야 돼요.
이른바 공공이 주도하는 고밀도 재건축입니다. 조건이 있어요. 재건축, 재개발 그동안은 굉장히 집값 상승의 진원지로 봐서 불허해왔지만 일부 SH 공사나 LH공사가 참여하는, 주도하는 재개발 재건축이라면 허용하겠다.
용적률도 2배 정도, 한 최대 500%까지. 그리고 서울시의 경우에는 한강변 라인 때문에 주로 층수 제한을 35층으로 제한해왔지만 이것도 한 50층까지 올려줄 수 있다라는 거예요.
그러면서 단서를 달고 있습니다. 대신 늘어나는 용적률의 50~70%까지는 기부채납을 받아서 거기다 공공임대주택을 짓고 그래도 남는 개발이익이 있다라고 하면 90%는 환수하겠다라는 단서입니다.
[앵커]
앞에서 정리를 해 주셨는데요. 층수 제한이 완화가 돼서 공공재건축이 시행이 되면 35층에서 50층으로 지어지게 되는데요. 공급의 효과가 어느 정도 될 거라고 보십니까?
[이인철]
앞서 도표에서 보셨던 것처럼 500가구가 1000가구가 돼요. 그러니까 정말로 많이 늘어나는 거죠. 5만 호가 어느 정도냐 하면 지금 목동에 사시잖아요. 목동 1단지부터 14단지가 2만 6000호예요.
그러니까 그 2배를 공급할 수 있는 물량이에요. 어마어마한 물량입니다. 그러면 도대체 이런 물량을 정부는 어떻게 추산을 했느냐. 사실은 8월 4일날 기자들이 질문을 했어요, 똑같은 질문을 했어요.
5만 호가 너무 많은 게 아닌가? 도대체 어떤 계단의 근거를 대라라고 했더니 국토부 하는 얘기는 서울시내에 정비구역으로는 지정이 되어 있는데 사업시행인가를 받지 않아서 안전진단도 통과가 안 돼 있고 현행 재건축법에 따르면 20년 이상 걸릴 수 있는 것들이 있다.
그런 사업 시행 초기에 한 93곳, 전체 가구수로는 한 26만 호가 있는데 적어도 그들 가운데 5곳 가운데 1곳 정도는 참여할 것이다라고 추산을 한 겁니다.
물론 정부의 추산대로라면 이제 5만 호가 계획되면 좋겠지만 이게 물어보고 그다음에 당근과 채찍을 계산해 보고 그리고 사실 참여해야 되는 민간의 기업의 경우에는 이게 정말 우리 조합이 해서 될 건지 안 될 건지, 그동안 요구했던 용적률 상향과 층고 제한은 풀렸지만 그 이후에 남아 있는 것들이 있어요.
분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제. 이런 것들이 겹겹이 쌓여 있는데 주판을 튕겨봐야 되겠죠. 그러다 보니까 초기 반응은 썩 긍정적이지 않습니다.
[앵커]
그러니까요. 재건축을 앞두고 있는 아파트 단지들이 강남이냐 강북이냐에 따라서 다른 것 같기도 하고 과연 공공임대와 분양을 섞는 문제에 대해서 나름대로 심리적인 부담들도 갖고 있는 곳이 있고 나름대로 그것도 없는 곳도 있고 상당히 복잡합니다.
[이인철]
그렇습니다. 사업성도 뛰어나고 그리고 모든 실수요자들이 가기를 원하는 강남 재건축 단지들은 시큰둥합니다. 그런데 강북에 있는 일부 단지의 대응은 이 기회에 한번 해볼까라는 관심을 표명하고 있는데 일단 그러면 강남 재건축조합들은 왜 반대를 할까?
크게 3가지 이유가 있어요. 첫 번째는 임대주택이 늘어나는 게 썩 마땅치가 않다. 지금도 사실은 재건축이나 재개발을 통해서 지금 임대주택 비중. 재건축의 경우에는 최고 15%까지, 재개발의 경우는 30%까지 하게 돼 있습니다.
그걸 기부채납이나 현금물납을 통해서 약간 임대 비중은 줄어들 수 있는데 임대주택을 채우고 거기다 더 빡빡하게 위로 짓게 되면 쾌적성이 떨어지고요. 품질이 저하될 수 있다라는 우려가 한 가지가 있고 또 하나는 SH하고 LH가 참여하는 주도하게 되면 시어머니 하나가 더 생기는 거예요.
그런 것에 대한 불만이고 사업성이 뛰어난 강남 아파트의 경우는 이미 예를 들어서 은마아파트다 이런 경우에는 시공사가 선정이 돼 있어요. 삼성물산이나 GS가 참여를 하는데 그러면 SH나 LH가 참여를 하게 된다면 기존 사업 시공사하고는 계약을 해지하는 과정이 필요한데 이건 법정 소송까지 갈 수 있는 부분이거든오.
그리고 이렇게 공공이 참여하기 위해서는 전체 조합원의 3분의 2 이상이 찬성을 해야 되는데 그게 또 넘지 못할 벽이라는 겁니다.
[앵커]
조합의 참여율을 그렇다면 높일 수 있는 방법이 있을까요?
[이인철]
일단 제 개인적인 생각은 이게 정말로 정부는 용적률과 층수를 풀어줬는데 당연히 하겠지. 당연히가 정부가 김칫국을 너무 빨리 마시는 것 같아요.
그러면 적어도 이런 입지가 좋고 지금 공급할 수 있는 방법은 재개발 재건축이라고 방향을 틀었다면 왜 꼭 공공이 주도를 해야 되는지, 그리고 지금 여러 가지 규제를 지렛대 삼아서 재건축 아파트들이 원하는 게 뭔지를 들어봐야 돼요.
논의를 통해서 그걸 지렛대 삼아서 가능한 한 재건축 관련 규제를 풀어주되 거기서 나타나는, 재건축은 사실은 해당 과정이 진행될수록 가격이 많이 오르거든요. 그게 대부분 불로소득입니다.
그런 불로소득은 장기 공공임대로 환수하는 건 방향성은 맞거든요. 그러니까 최후의 보루로 그건 고수하면서라도 일단 재건축 조합들이 뭘 가장 싫어하는지, 임대주택이 싫은 건지, 아니면 정말로 공공이 참여하는 게 싫은 건지, 어떤 건지에 대한 구체적인 얘기를 들어보고 그리고 전체 조합원의 3분의 2 이상 찬성하기가 쉽지가 않거든요. 이 내규도 바꿀 필요가 있습니다.
[앵커]
그런데 문제는 강남의 경우라면 거기에서 조여서 뭔가 집값을 끌어내리려고 했는데 거기서 원망이 많다, 부정적인 시각들이 있어서 그걸 또 달래려고 다시 또 조금 풀어준다면 집값을 또 올리는 효과가 다시 살아나는 것 아니냐. 내리려고 하는 게 우리의 목표인데. 이러면서 원칙대로 밀고 가자는 얘기도 만만치는 않은 것 같아요.
[이인철]
맞습니다. 참 정책을 하기가 어려운 게 그동안 처음부터 22~23차례 정책을 내놓으면서 대부분 정부는 투기, 저금리로 인한 갭투자를 원인으로 해서 갖가지 규제책을 내놨어요. 대출뿐만 아니라 여러 가지, 세제도 그렇고요, 청약도 분명히 다주택자는 못하도록 되어 있거든요.
그러면서 재건축 재개발에 대해서는 한 번도 허용한 적이 없는데 이번에 그나마 공공이 참여하는 재건축 일부를 허용한 것 같은데 그 일부를 대부분 다 수용을 안 하고 있다라는 건 정책 입안한 처음 기획 의도와 안 맞다라는 거거든요.
그러면 실질적으로 앞서 얘기했던 것처럼 재건축, 개개발을 완전히 풀어야 되느냐. 이게 지금 야당의 주장이에요. 그러면 휘발성이 커서 정말 말씀하신 것처럼 인근 지역이 다 뛸 수가 있어요.
대신에 그러면 단서 조건을 다는 겁니다. 늘어나는 용적률의 절반 이상은 공공임대가 들어가야 된다, 이거는 양보할 수 없는 마지노선이다.
그리고 과연 하고 있는 것들 가운데 분양가 상한제를 풀어주는 정도냐, 아니면 재건축 초과이익의 환수제를 없애야 되는 것이냐에 대해서는 요구하는 것에 대한 부작용은 논의가 필요한 부분입니다. 그러니까 그것을 지렛대 삼아서 재건축의 유인조건을 끄집어낼 필요가 있습니다.
[앵커]
다음 주에는 TF 회의도 열리고 한다니까 거기서 충분한 논의는 세심하게 있어야 될 것 같습니다. 이 소장님 고맙습니다.
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