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■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커
■ 출연 : 백종규 / 경제부 기자, 윤지해 / 부동산114 연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 어제 대규모 수도권 주택공급 방안을 발표했습니다. 수요 규제에 더한 공급 확대로 부동산 시장을 안정화하겠다는 계획으로 풀이되는데요. 이번 대책에 대한 분석과 전망, 부동산 시장 취재하고 있는 경제부 백종규 기자 그리고 부동산114 윤지해 연구원 두 분과 함께 짚어보겠습니다. 두 분 어서 오세요. 먼저 백종규 기자, 정부가 지금까지 대부분 수요 억제, 대출 규제 이런 대책을 내놨다가 공급대책을 어제 내놓은 거예요. 어떤 내용들이 담겨 있는지부터 먼저 정리해 볼까요.
[기자]
이번 주택 공급대책은 8.4 주택공급대책이라고 볼 수 있는데요. 신규 주택을 13만 2000호 이상 새로 공급하겠다는 내용이 담겼습니다. 군부지와 이전기관 부지 등을 활용한 신규 택지 발굴로 3만 3000호, 3기 신도시 용적률 상향과 기존 사업 고밀화로 2만 4천호 공공참여형 고밀 재건축 제도를 도입하고 공공재개발활활성화해서 7만 호를 공급하겠다고 정부는 밝혔습니다. 여기에 규제 완화 등을 통한 도심공급으로 5천 호를 확보하겠다는 계획인데요. 먼저 신규택지 발굴에 대해지도 그래픽을 보면서 설명을 드리면요. 그동안 언급됐던 태릉골프장에 1만 가구가 공급되고요. 정부 과천청사 일대에 4천 가구, 용산 캠프킴 부지에 3100여 가구, 서울 마포 서부면허시험장 부지에 3500여 가구가 공급될 예정입니다. 그 외에도 공공기관 유휴부지 17곳을 활용해9,400여 호의 주택을 공급하기로 했습니다. 이번 대책에 핵심은 공공참여형고밀 재건축을 도입하기로 한 건데요. 그러니까 소유자의 3분의 2 이상이 동의하면 LH나 SH 등 공공이 참여해서 용적률을 300~500%까지 완화해 주고요. 주택을 2배 이상 공급해주고 개발 이익은 기부채납 방식으로 환수하겠다는 내용입니다. 이렇게 증가한 용적률의 50~70%는 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택신혼부부와 청년 등을 위한 공공분양으로 활용할 계획입니다. 여기에 층수 제한도 35층으로 제한되어 있었는데 50층으로 완화하기로 하면서 한강 변 고밀 재건축도 가능하도록 만들었습니다.
[앵커]
실제 13만 2000호가 지어질 수 있느냐, 전망이 엇갈리는 상황입니다. 사실 빈 공공기관 땅에 집 짓는 건 가능하겠지만 공공재건축 같은 경우에는 주민 3분의 2 이상 동의가 필요한 상황이고 수익성이 화두인데 현장 분위기 실제 다녀오셨으니까 어떻습니까?
[기자]
어제 저희가 서울의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트를 다녀왔는데요. 현장에서는 혼선이 잇따랐습니다. 일부 주민들은 10여 년 동안 재건축사업의 진척이 없었으니까, 사업의 진행이 더뎠으니까 공공참여형 고밀 재건축을 해야 한다는 의견도 있었고 실제로 기대감을 나타내기도 했는데요. 재건축 추진 위원회는 서둘러 주민들을 불러 의견들을 듣는 모습도 있었습니다. 하지만 반대 의견도 있었습니다. 주민들 사이에서는 재건축을 통해 수익을 낼 수 있는지를 두고 의견이 분분했습니다. 주민들 이야기 직접 들어보시겠습니다.
[재건축 추진단지 주민 : 대부분 찬성할 거에요. 그동안 10여 년 동안 재건축이 이뤄지지 않았기 때문에….
[재건축 추진단지 주민 : 재건축을 했을 경우에 초과 이익을 얼마나 환수해갈지 그게 문제죠. 선뜻 대답이 안 나올 거 같아요.]
[기자]
공공 참여형 고밀 재건축은 조합 참여가 관건인데요. 조합들은 늘어난 가구 수의 50~70%를 기부 채납해야 하고 LH나 SH가 사업을 주도하는 공공 주도 방식이기 때문에 사업성이 없는 방안이라는 평가를 내놓기도 했습니다. 또 층수 제한도 35층에서 50층까지 완화하기로 했는데 이렇게 되면 환경적 측면에서 주민들이 겪을 불편함도 있다 이렇게 평가하고 있는데요. 은마아파트뿐만 아니라 다른 재건축 단지에서도 부정적 평가가 슬금슬금 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
그러니까 지금 500%, 50층. 공공참여형 고밀 재건축 지금 기부채납이 조건으로 걸려 있는 이런 상황입니다. 현장을 다녀온 기자 이야기를 들어봤지만 조합원들 사이에서도 의견이 엇갈리는 상황이거든요. 이렇게 해서 7만 호를 공급하겠다. 정부 계획은 이런데 전문가께서 보시기에는 어떻습니까?
[윤지해]
13만 2000가구를 공급하는 부분에 대해서 일단 긍정적으로 보는 부분이 맞고요. 다만 거기 절반 이상이 재개발, 재건축 아무래도 정비사업과 관련된 부분이다 보니까 이게 조합원들 사이에서 의견이 갈리는 부분들이 아까 보셨듯이 있잖아요. 다만 이게 조합원들의 동의율이라는 게 있습니다. 3분의 2 이상이 일단 동의해야 되는 부분이다 보니까 이견이 있다는 것 자체가 동의를 그 이상 구하기 어렵다는 의미가 될 수도 있는 거고요.
[앵커]
3분의 2 이상의 동의를 받아야 되는 거군요.
[윤지해]
그렇습니다. 그러다 보니까 사실은 지금 현재 정부에서 재건축 초과이익환수제부터 분양가상한제까지 이런 전방위적인 규제를 하는 상황에서 과연 재건축초과이익환수제를 뚫고 기부채납까지 하면서까지 조합원들이 과연 동의를 얼마나 해 줄 거냐 하는 부분에서 사실 시장에서 의문이 있는 거고요. 그리고 공급 시기와 관련해서도 사실은 사전청약으로 공급받는 부분들이 3기 신도시가 한 6만 가구 정도 됩니다. 내년과 내후년이죠. 다만 정비사업을 통해서 공급하는 부분은 2023년 이후입니다. 그러다 보니까 현재 시장이 과열돼 있는데 그러면 2023년 이후에 공급되는 물량으로 과연 지금의 시장이 안정될 거냐. 거기서 또 한계점이 있다고 볼 수 있을 것 같아요.
[앵커]
사실 공공재건축을 이야기하는 게 결국 빈 땅에 집을 지어야 되는데 빈 땅이 그만큼 마땅치 않기 때문인데 앞서서 그린벨트 지역 해제 얘기가 나왔었습니다. 지금은 태릉에 있는 군골프장 지역 제외하고는 나머지 지역에 대한 그린벨트 해제는 없다 이렇게 선을 그은 상태인데 혹시 다시 거론될 가능성이 있을까요?
[기자]
태릉골프랑 역시도 그린벨트 중에 하나입니다. 그런데 주택공급 대책을 논의하면서 그동안 가장 문제가 됐던 게 그린벨트 해제 논란이었어요. 강남권에서는 내곡동과 세곡동 그린벨트가 해제된다는 소식에 주변 아파트값이 오르는 등 시장 과열 문제도 발생했는데요. 하지만 정부는태릉 골프장을 제외한 그린벨트 지역에는 추가로 주택을 공급하지 않기로 방침을 정했습니다. 홍남기 부총리는 어제 주택 공급 부지로 태릉골프장은 검토하되 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해보전한다는 원칙을 세웠다고 밝혔습니다. 이 때문에 일단 그린벨트 해제 문제는 당분간은 다시 거론되지는 않을 것으로 보입니다.
[앵커]
어제 정부가 발표한 그런 내용 중에서 젊은층을 위한 대책들, 젊은층을 배려하는 대책들이 많이 있었습니다. 공공분양 장단기 임대 같은 것들이 그런 것인데. 지금 30대들이 영끌 해서 정말 다 끌어모아서 집을 계속 사고 있는 이런 상황 아니겠습니까? 어제 나온 대책을 가지고 이런 시장의 불안심리 이걸 잠재울 수 있을까요? 이 부분 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 공급되는 물량의 절반 정도는 젊은 세대, 생애최초나 신혼부부, 청년층에게 공급을 한다고 정부가 발표했습니다. 절반 정도다 보니까 한 6만, 7만 정도가 되겠죠. 이 부분들은 아무래도 정부 차원에서 취약계층을 배려하는 차원입니다. 가점도 낮고 자금 여력도 떨어지다 보니까 이 부분들에 대해서 어느 정도 배려를 하겠다고 한 부분인데 사실은 이분들 같은 경우는 앞으로 공급이 많이 나올 거니까 또 특별공급 대상이니까 어느 정도 기다릴 수 있는 심리적인 안정효과를 주는 부분은 맞습니다. 다만 전 세대를 아우르는 공급정책이라는 건 정부도 마련하는 데 한계가 있어요. 그러다 보니까 아무래도 중장년층에 대한 안배는 떨어지는 부분들이 있는데 이분들이 잠깐 모르시는 부분들이 있는 게 사실은 생애최초와 관련된 부분은 청년층을 대상으로 하는 게 아닙니다. 중장년층에서 생애최초에 해당되시는 분들도 대상이니까 약간씩, 조금씩은 양보하는 부분에서 배려하는 차원이 필요하다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
정부가 이번에 발표한 게 공급방식에서 지분적립형 분양주택을 도입하기로 했다. 용어가 생소한 분들이 많으실 텐데 어떤 내용입니까?
[윤지해]
일단 예시를 들면 5억 원짜리 주택의 40% 그러면 한 2억 정도가 되죠. 이 정도만 일단 납입을 하고 20년 정도 거주하면서 순차적으로 지분을 가져오는 형태가 되는 거죠.
[앵커]
할부로 집을 산다 이렇게 보면 됩니까?
[윤지해]
일종의 할부가 되는 거죠. 그래서 일부의 지분을 가져오는 형태니까 일단은 초기 자금 마련 부분에서 아까 말씀드린 것처럼 젊은 세대는 아무래도 자금 여력이 떨어지지 않습니까? 그러다 보니까 그런 부분을 배려해서 이런 지분형 주택도 공급하겠다고 정부가 밝혔던 부분이죠.
[앵커]
그런데 20년 전매제한이 걸려 있어서 이게 현실적으로 어떻게 젊은층들이 받아들일까 이 부분은 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 임대 형태가 되는 거죠. 그래서 소유권을 가져오지 않는 부분인데 사실은 이 형태에서는 공공임대라는 형태가 있습니다. 과거에 LH 쪽에서 많이 공급을 했는데 10년 뒤에 분양 전환이 되는 형태들이었죠. 그 경우에는 뭐였느냐면 보증금 일정 수준의 임대료를 납입하면서 10년 정도가 되면 분양 전환이 되는 형태였습니다. 그것과 크게 다르지는 않습니다. 일단은 지분 형태로 아까 말씀드린 것처럼 5억 원짜리를 2억 원에 일단 들어가서 내 집이 20년 뒤에 되기는 하지만 현재는 너의 집은 아니다라는 부분이니까 그래서 그 부분에서 지금의 젊은 세대를 아우를 수 있냐? 과연 패닉 바잉이라고 하는 부분에서 소유권을 가져와야 된다는 부분에서 사실은 만족도를 충족하는 데는 한계가 있죠.
[앵커]
그러니까 이게 40% 정도로 사게 하는 대신에 자산증식 목적으로 이 집을 활용하지 않도록 하는 정부의 입장인 것 같고. 지금 이렇게 정부가 공급대책, 그동안에 수요 억제에 집중했다면 공급대책에 신경을 썼다는 점에서 긍정적으로 보는 분들이 많은데. 그럼에도 이런 의견도 나와요. 1000세대면 거기에 로또 분양이 되지 그 주변 집값을 내리는 요인으로 작용하지 못할 게 아니냐 이런 우려도 나오는데 어떻게 보십니까?
[윤지해]
공급하는 부분들, 그 부분들이 사실은 많으면 많을수록 미래 그러니까 지금 현재 조급하게 사시는 분들의 수요를 일정 수준 끌어가는 효과가 있습니다. 그렇기 때문에 단순히 그분이 싸게 들어가서 그 부분이 시세에 수렴하다 보면 그 부분이 효과가 없었다라고 볼 수는 없는 거죠. 일단 공급은 최대한 정부 차원에서 많이 하는 게 맞고요. 지금 정부에서 말하는 부분, 지금 발표한 것 외에도 사실은 기존에 공급했던 대책들 그리고 수도권 전체를 아울러서 보면 사실은 정부 입장에서는 100만 가구 이상을 공급할 계획을 가지고 있습니다. 다만 이게 현실에서 어느 정도 실현될 거냐 하는 부분에서의 이슈가 있는 거죠.
[앵커]
그런데 어제 정부가 대책 발표하자마자 50층까지 올리겠다고 했는데 서울시는 주거지역은 35층까지밖에 못 짓는다 이렇게 이야기를 했다가 국토부하고 조율 끝에 준주거지역으로 바꾸면 이게 가능하다. 또 이렇게 번복하는 일도 있었어요. 여기뿐만 아니라 마포, 노원 여기 지역구 의원들도 지금 반대 목소리가 나오는 이런 상황이라 시장이 조금 정책의 혼선이 있는 게 아니냐 이런 지적이 있었는데 이게 시장에 어떤 영향을 줄까요?
[기자]
일단 시장에 혼선을 일으킨 부분은 아까 말씀하셨다시피 공급주택, 공급을 한다는 것 자체는 긍정적인 신호가 있을 거라고 봅니다. 장기적인 관점에서 공급하겠다는 시그널, 신호를 줬으니까 그런 부분들은 충분히 긍정적인 신호로 다가오겠지만 이렇게 서울시와 국토부가 협의하는 과정에서 엇갈린 반응들을 내놓고 있는 상황인데요. 그런 상황 같은 경우에는 어떻게 해야 되냐. 대기수요자들이 부동산시장에 많은데 이분들은 어떻게 움직여야 되냐 이런 관점에서 보면 혼란이 당연히 이어질 수밖에 없는 상황입니다. 그렇기 때문에 정부와 서울시가 의견을 하나로 정해서 가겠다, 공공재건축을 가겠다 이렇게 이야기를 했는데. 이 와중에도 혼선이 있었기 때문에 그 과정에서도 수요자들이 혼란을 느끼고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 이번 개발 관련해서 태릉골프장이 1만 세대 정도로 많은데 주변 시세에 영향을 미쳤다, 이런 이야기도 나오고 있습니다. 실제 가봤을 때 어땠습니까?
[기자]
일단 태릉골프장 같은 경우에는 1만 가구가 공급이 되는데요. 인근 공릉동 일대에는 이번 대책이 확정되기 전부터 기대감이 높아져 있는 상황이었습니다. 때문에 인근 아파트에 호가가 높아지고 있고요. 집주인들이 가격이 오를 것이라고 생각해서 매물을 거둬들이는 모습도 나타나고 있었습니다. 태릉골프장 인근 공인중개사 이야기 직접 들어보겠습니다.
[김별이 / 태릉 지역 공인중개사 : 아무래도 그동안 많이 묶여있었잖아요, 오랫동안. 긴 시간 묶여있었는데 풀린다고 하니까 주민들이 기대도 많이 있고 (2주 전에) 많이 문의가 있었고 지금은 매물 같은 걸 많이 거둬들인 상태예요. 별로 있지도 않고 찾는 분들은 많아요.]
[조근식 / 태릉 지역 부동산업체 : 6억 초중반에서 7억 이렇게까지도 띄워놓고만 있는 상태예요. 투기적인 목적이 있는 분들은 좋아하는 편이고 이 지역에 살러 들어오고 실거주 목적인 사람들은 조금 안 좋아하는 편이고 반반으로….]
[기자]
이처럼 집값 상승에 대한 기대도 있지만 교통 혼잡 등에 대한 걱정도 나와서 전망이 엇갈리고 있는 상황인데요. 여당 의원들도 반대하고 나섰는데요. 노원구를 지역구로 둔 민주당 의원이 우원식, 김성환, 고용진 의원인데 모두 공개적으로 반대 메시지를 냈습니다. 고 의원은 국토부 관계자 등에게 주민들의 우려를 강하게 전달했다면서 태릉CC는 녹지공원으로 만드는 것이 더 바람직하다 이렇게 주장했습니다. 우원식, 김성환 의원도 태릉골프장이 택지 개발로 가닥 지어진 데 대해서 유감을 표하고 1만 세대 고밀도 개발에 반대한다고 밝혔습니다. 주민들 반발도 이어지고 있는 상황인데요. 노원구 일부 주민들은 그린벨트 해제로 인한 환경파괴와 교통문제 등에 대한 우려가 크다며 반대 의사를 내놓고 있습니다. 노원구는 갈매와 다산 신도시로 인해 이미 교통체증이 심각한 상황이라며만약 교통대책이 나오지 않는 상황에서 대규모 주택공급이 이뤄지면 인구 과밀화로 삶의 질이 하락할 수밖에 없다는 입장입니다. 또 주민들은 공공 임대주택이 대거 들어서는 것도 우려하고 있습니다. 주민들의 반발이 커지면 정부가 계획했던 진행에 차질을 빚을 가능성이 있는데 주민들과 협의를 어떻게 추진할 것인가에 대한 고민이 과제로 남아 있습니다.
[앵커]
교통 같은 인프라에 대한 대책 없이 공급대책이 나오다 보니까 주민들 사이에 불만의 목소리도 나오는 것 같은데요. 어쨌든 세부적인 정책이 앞으로 나올 것이라고 보고요. 그런데 사실 이번 대책으로 고공행진한 집값이 잡혔으면 좋겠는데요. 지난달만 해도 서울 아파트값이 초강세였습니다. 그리고 현 정부 들어서 서울 집값 상승률 경실련은 30% 넘는다 이런 발표를 했었는데. 국토부에서 보는 수치는 또 다르고 통계치마다 또 다르거든요. 어떻게 보고 계십니까?
[윤지해]
일단 저희는 민간 조사기관이고요. 부동산114 시세로 보시면 7월 같은 경우 여러 가지 대책이 발표되지 않았습니까. 그럼에도 불구하고 서울은 1% 정도 누적 상승폭을 보였습니다. 그리고 6.17과 7.10 대책 이후에도 10주 연속으로 상승세를 보이고 있는데요. 이 부분들이 저희 통계로 보시면 현 정부 임기가 2017년 5월에 시작했습니다. 그래서 아파트 기준으로 보시면 누적으로 50% 이상 상승한 것으로 확인되고요. 다만 아파트와 아파트 외 주택, 비아파트를 모두 포함해서 보면 저희 통계로도 30% 정도 상승한 것으로 확인이 됩니다. 이러다 보니까 아무래도 정부의 정책이 과거에는 발표가 되면 워낙 초강력 대책이었다 보니까 한 3개월, 2개월 정도 시차를 두고 하락 전환했었던 부분이 있었습니다. 다만 지금은 정부 정책에 대한 내성이 생긴 부분들이 있다 보니까 이 부분들이 효과를 발휘하지 못하는 부분이 있고 일단 앞서 설명드린 것처럼 누적 상승폭이 30%, 50% 이러다 보니까 아무래도 통계적으로 봤을 때 정부 정책이 제대로 효과 발휘를 못했다고 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
집값이 이렇게 오른 상황인데 이번에 13만 2000호 잘 공급이 돼서 집값 낮추는 데 영향이 있었으면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 지금까지 경제부 백종규 기자 그리고 부동산114 윤지해 연구원 두 분과 함께 부동산 시장 관련 움직임 짚어봤습니다. 두 분 수고하셨습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 백종규 / 경제부 기자, 윤지해 / 부동산114 연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 어제 대규모 수도권 주택공급 방안을 발표했습니다. 수요 규제에 더한 공급 확대로 부동산 시장을 안정화하겠다는 계획으로 풀이되는데요. 이번 대책에 대한 분석과 전망, 부동산 시장 취재하고 있는 경제부 백종규 기자 그리고 부동산114 윤지해 연구원 두 분과 함께 짚어보겠습니다. 두 분 어서 오세요. 먼저 백종규 기자, 정부가 지금까지 대부분 수요 억제, 대출 규제 이런 대책을 내놨다가 공급대책을 어제 내놓은 거예요. 어떤 내용들이 담겨 있는지부터 먼저 정리해 볼까요.
[기자]
이번 주택 공급대책은 8.4 주택공급대책이라고 볼 수 있는데요. 신규 주택을 13만 2000호 이상 새로 공급하겠다는 내용이 담겼습니다. 군부지와 이전기관 부지 등을 활용한 신규 택지 발굴로 3만 3000호, 3기 신도시 용적률 상향과 기존 사업 고밀화로 2만 4천호 공공참여형 고밀 재건축 제도를 도입하고 공공재개발활활성화해서 7만 호를 공급하겠다고 정부는 밝혔습니다. 여기에 규제 완화 등을 통한 도심공급으로 5천 호를 확보하겠다는 계획인데요. 먼저 신규택지 발굴에 대해지도 그래픽을 보면서 설명을 드리면요. 그동안 언급됐던 태릉골프장에 1만 가구가 공급되고요. 정부 과천청사 일대에 4천 가구, 용산 캠프킴 부지에 3100여 가구, 서울 마포 서부면허시험장 부지에 3500여 가구가 공급될 예정입니다. 그 외에도 공공기관 유휴부지 17곳을 활용해9,400여 호의 주택을 공급하기로 했습니다. 이번 대책에 핵심은 공공참여형고밀 재건축을 도입하기로 한 건데요. 그러니까 소유자의 3분의 2 이상이 동의하면 LH나 SH 등 공공이 참여해서 용적률을 300~500%까지 완화해 주고요. 주택을 2배 이상 공급해주고 개발 이익은 기부채납 방식으로 환수하겠다는 내용입니다. 이렇게 증가한 용적률의 50~70%는 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택신혼부부와 청년 등을 위한 공공분양으로 활용할 계획입니다. 여기에 층수 제한도 35층으로 제한되어 있었는데 50층으로 완화하기로 하면서 한강 변 고밀 재건축도 가능하도록 만들었습니다.
[앵커]
실제 13만 2000호가 지어질 수 있느냐, 전망이 엇갈리는 상황입니다. 사실 빈 공공기관 땅에 집 짓는 건 가능하겠지만 공공재건축 같은 경우에는 주민 3분의 2 이상 동의가 필요한 상황이고 수익성이 화두인데 현장 분위기 실제 다녀오셨으니까 어떻습니까?
[기자]
어제 저희가 서울의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트를 다녀왔는데요. 현장에서는 혼선이 잇따랐습니다. 일부 주민들은 10여 년 동안 재건축사업의 진척이 없었으니까, 사업의 진행이 더뎠으니까 공공참여형 고밀 재건축을 해야 한다는 의견도 있었고 실제로 기대감을 나타내기도 했는데요. 재건축 추진 위원회는 서둘러 주민들을 불러 의견들을 듣는 모습도 있었습니다. 하지만 반대 의견도 있었습니다. 주민들 사이에서는 재건축을 통해 수익을 낼 수 있는지를 두고 의견이 분분했습니다. 주민들 이야기 직접 들어보시겠습니다.
[재건축 추진단지 주민 : 대부분 찬성할 거에요. 그동안 10여 년 동안 재건축이 이뤄지지 않았기 때문에….
[재건축 추진단지 주민 : 재건축을 했을 경우에 초과 이익을 얼마나 환수해갈지 그게 문제죠. 선뜻 대답이 안 나올 거 같아요.]
[기자]
공공 참여형 고밀 재건축은 조합 참여가 관건인데요. 조합들은 늘어난 가구 수의 50~70%를 기부 채납해야 하고 LH나 SH가 사업을 주도하는 공공 주도 방식이기 때문에 사업성이 없는 방안이라는 평가를 내놓기도 했습니다. 또 층수 제한도 35층에서 50층까지 완화하기로 했는데 이렇게 되면 환경적 측면에서 주민들이 겪을 불편함도 있다 이렇게 평가하고 있는데요. 은마아파트뿐만 아니라 다른 재건축 단지에서도 부정적 평가가 슬금슬금 나오고 있는 상황입니다.
[앵커]
그러니까 지금 500%, 50층. 공공참여형 고밀 재건축 지금 기부채납이 조건으로 걸려 있는 이런 상황입니다. 현장을 다녀온 기자 이야기를 들어봤지만 조합원들 사이에서도 의견이 엇갈리는 상황이거든요. 이렇게 해서 7만 호를 공급하겠다. 정부 계획은 이런데 전문가께서 보시기에는 어떻습니까?
[윤지해]
13만 2000가구를 공급하는 부분에 대해서 일단 긍정적으로 보는 부분이 맞고요. 다만 거기 절반 이상이 재개발, 재건축 아무래도 정비사업과 관련된 부분이다 보니까 이게 조합원들 사이에서 의견이 갈리는 부분들이 아까 보셨듯이 있잖아요. 다만 이게 조합원들의 동의율이라는 게 있습니다. 3분의 2 이상이 일단 동의해야 되는 부분이다 보니까 이견이 있다는 것 자체가 동의를 그 이상 구하기 어렵다는 의미가 될 수도 있는 거고요.
[앵커]
3분의 2 이상의 동의를 받아야 되는 거군요.
[윤지해]
그렇습니다. 그러다 보니까 사실은 지금 현재 정부에서 재건축 초과이익환수제부터 분양가상한제까지 이런 전방위적인 규제를 하는 상황에서 과연 재건축초과이익환수제를 뚫고 기부채납까지 하면서까지 조합원들이 과연 동의를 얼마나 해 줄 거냐 하는 부분에서 사실 시장에서 의문이 있는 거고요. 그리고 공급 시기와 관련해서도 사실은 사전청약으로 공급받는 부분들이 3기 신도시가 한 6만 가구 정도 됩니다. 내년과 내후년이죠. 다만 정비사업을 통해서 공급하는 부분은 2023년 이후입니다. 그러다 보니까 현재 시장이 과열돼 있는데 그러면 2023년 이후에 공급되는 물량으로 과연 지금의 시장이 안정될 거냐. 거기서 또 한계점이 있다고 볼 수 있을 것 같아요.
[앵커]
사실 공공재건축을 이야기하는 게 결국 빈 땅에 집을 지어야 되는데 빈 땅이 그만큼 마땅치 않기 때문인데 앞서서 그린벨트 지역 해제 얘기가 나왔었습니다. 지금은 태릉에 있는 군골프장 지역 제외하고는 나머지 지역에 대한 그린벨트 해제는 없다 이렇게 선을 그은 상태인데 혹시 다시 거론될 가능성이 있을까요?
[기자]
태릉골프랑 역시도 그린벨트 중에 하나입니다. 그런데 주택공급 대책을 논의하면서 그동안 가장 문제가 됐던 게 그린벨트 해제 논란이었어요. 강남권에서는 내곡동과 세곡동 그린벨트가 해제된다는 소식에 주변 아파트값이 오르는 등 시장 과열 문제도 발생했는데요. 하지만 정부는태릉 골프장을 제외한 그린벨트 지역에는 추가로 주택을 공급하지 않기로 방침을 정했습니다. 홍남기 부총리는 어제 주택 공급 부지로 태릉골프장은 검토하되 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해보전한다는 원칙을 세웠다고 밝혔습니다. 이 때문에 일단 그린벨트 해제 문제는 당분간은 다시 거론되지는 않을 것으로 보입니다.
[앵커]
어제 정부가 발표한 그런 내용 중에서 젊은층을 위한 대책들, 젊은층을 배려하는 대책들이 많이 있었습니다. 공공분양 장단기 임대 같은 것들이 그런 것인데. 지금 30대들이 영끌 해서 정말 다 끌어모아서 집을 계속 사고 있는 이런 상황 아니겠습니까? 어제 나온 대책을 가지고 이런 시장의 불안심리 이걸 잠재울 수 있을까요? 이 부분 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 공급되는 물량의 절반 정도는 젊은 세대, 생애최초나 신혼부부, 청년층에게 공급을 한다고 정부가 발표했습니다. 절반 정도다 보니까 한 6만, 7만 정도가 되겠죠. 이 부분들은 아무래도 정부 차원에서 취약계층을 배려하는 차원입니다. 가점도 낮고 자금 여력도 떨어지다 보니까 이 부분들에 대해서 어느 정도 배려를 하겠다고 한 부분인데 사실은 이분들 같은 경우는 앞으로 공급이 많이 나올 거니까 또 특별공급 대상이니까 어느 정도 기다릴 수 있는 심리적인 안정효과를 주는 부분은 맞습니다. 다만 전 세대를 아우르는 공급정책이라는 건 정부도 마련하는 데 한계가 있어요. 그러다 보니까 아무래도 중장년층에 대한 안배는 떨어지는 부분들이 있는데 이분들이 잠깐 모르시는 부분들이 있는 게 사실은 생애최초와 관련된 부분은 청년층을 대상으로 하는 게 아닙니다. 중장년층에서 생애최초에 해당되시는 분들도 대상이니까 약간씩, 조금씩은 양보하는 부분에서 배려하는 차원이 필요하다고 볼 수 있습니다.
[앵커]
정부가 이번에 발표한 게 공급방식에서 지분적립형 분양주택을 도입하기로 했다. 용어가 생소한 분들이 많으실 텐데 어떤 내용입니까?
[윤지해]
일단 예시를 들면 5억 원짜리 주택의 40% 그러면 한 2억 정도가 되죠. 이 정도만 일단 납입을 하고 20년 정도 거주하면서 순차적으로 지분을 가져오는 형태가 되는 거죠.
[앵커]
할부로 집을 산다 이렇게 보면 됩니까?
[윤지해]
일종의 할부가 되는 거죠. 그래서 일부의 지분을 가져오는 형태니까 일단은 초기 자금 마련 부분에서 아까 말씀드린 것처럼 젊은 세대는 아무래도 자금 여력이 떨어지지 않습니까? 그러다 보니까 그런 부분을 배려해서 이런 지분형 주택도 공급하겠다고 정부가 밝혔던 부분이죠.
[앵커]
그런데 20년 전매제한이 걸려 있어서 이게 현실적으로 어떻게 젊은층들이 받아들일까 이 부분은 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 임대 형태가 되는 거죠. 그래서 소유권을 가져오지 않는 부분인데 사실은 이 형태에서는 공공임대라는 형태가 있습니다. 과거에 LH 쪽에서 많이 공급을 했는데 10년 뒤에 분양 전환이 되는 형태들이었죠. 그 경우에는 뭐였느냐면 보증금 일정 수준의 임대료를 납입하면서 10년 정도가 되면 분양 전환이 되는 형태였습니다. 그것과 크게 다르지는 않습니다. 일단은 지분 형태로 아까 말씀드린 것처럼 5억 원짜리를 2억 원에 일단 들어가서 내 집이 20년 뒤에 되기는 하지만 현재는 너의 집은 아니다라는 부분이니까 그래서 그 부분에서 지금의 젊은 세대를 아우를 수 있냐? 과연 패닉 바잉이라고 하는 부분에서 소유권을 가져와야 된다는 부분에서 사실은 만족도를 충족하는 데는 한계가 있죠.
[앵커]
그러니까 이게 40% 정도로 사게 하는 대신에 자산증식 목적으로 이 집을 활용하지 않도록 하는 정부의 입장인 것 같고. 지금 이렇게 정부가 공급대책, 그동안에 수요 억제에 집중했다면 공급대책에 신경을 썼다는 점에서 긍정적으로 보는 분들이 많은데. 그럼에도 이런 의견도 나와요. 1000세대면 거기에 로또 분양이 되지 그 주변 집값을 내리는 요인으로 작용하지 못할 게 아니냐 이런 우려도 나오는데 어떻게 보십니까?
[윤지해]
공급하는 부분들, 그 부분들이 사실은 많으면 많을수록 미래 그러니까 지금 현재 조급하게 사시는 분들의 수요를 일정 수준 끌어가는 효과가 있습니다. 그렇기 때문에 단순히 그분이 싸게 들어가서 그 부분이 시세에 수렴하다 보면 그 부분이 효과가 없었다라고 볼 수는 없는 거죠. 일단 공급은 최대한 정부 차원에서 많이 하는 게 맞고요. 지금 정부에서 말하는 부분, 지금 발표한 것 외에도 사실은 기존에 공급했던 대책들 그리고 수도권 전체를 아울러서 보면 사실은 정부 입장에서는 100만 가구 이상을 공급할 계획을 가지고 있습니다. 다만 이게 현실에서 어느 정도 실현될 거냐 하는 부분에서의 이슈가 있는 거죠.
[앵커]
그런데 어제 정부가 대책 발표하자마자 50층까지 올리겠다고 했는데 서울시는 주거지역은 35층까지밖에 못 짓는다 이렇게 이야기를 했다가 국토부하고 조율 끝에 준주거지역으로 바꾸면 이게 가능하다. 또 이렇게 번복하는 일도 있었어요. 여기뿐만 아니라 마포, 노원 여기 지역구 의원들도 지금 반대 목소리가 나오는 이런 상황이라 시장이 조금 정책의 혼선이 있는 게 아니냐 이런 지적이 있었는데 이게 시장에 어떤 영향을 줄까요?
[기자]
일단 시장에 혼선을 일으킨 부분은 아까 말씀하셨다시피 공급주택, 공급을 한다는 것 자체는 긍정적인 신호가 있을 거라고 봅니다. 장기적인 관점에서 공급하겠다는 시그널, 신호를 줬으니까 그런 부분들은 충분히 긍정적인 신호로 다가오겠지만 이렇게 서울시와 국토부가 협의하는 과정에서 엇갈린 반응들을 내놓고 있는 상황인데요. 그런 상황 같은 경우에는 어떻게 해야 되냐. 대기수요자들이 부동산시장에 많은데 이분들은 어떻게 움직여야 되냐 이런 관점에서 보면 혼란이 당연히 이어질 수밖에 없는 상황입니다. 그렇기 때문에 정부와 서울시가 의견을 하나로 정해서 가겠다, 공공재건축을 가겠다 이렇게 이야기를 했는데. 이 와중에도 혼선이 있었기 때문에 그 과정에서도 수요자들이 혼란을 느끼고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 이번 개발 관련해서 태릉골프장이 1만 세대 정도로 많은데 주변 시세에 영향을 미쳤다, 이런 이야기도 나오고 있습니다. 실제 가봤을 때 어땠습니까?
[기자]
일단 태릉골프장 같은 경우에는 1만 가구가 공급이 되는데요. 인근 공릉동 일대에는 이번 대책이 확정되기 전부터 기대감이 높아져 있는 상황이었습니다. 때문에 인근 아파트에 호가가 높아지고 있고요. 집주인들이 가격이 오를 것이라고 생각해서 매물을 거둬들이는 모습도 나타나고 있었습니다. 태릉골프장 인근 공인중개사 이야기 직접 들어보겠습니다.
[김별이 / 태릉 지역 공인중개사 : 아무래도 그동안 많이 묶여있었잖아요, 오랫동안. 긴 시간 묶여있었는데 풀린다고 하니까 주민들이 기대도 많이 있고 (2주 전에) 많이 문의가 있었고 지금은 매물 같은 걸 많이 거둬들인 상태예요. 별로 있지도 않고 찾는 분들은 많아요.]
[조근식 / 태릉 지역 부동산업체 : 6억 초중반에서 7억 이렇게까지도 띄워놓고만 있는 상태예요. 투기적인 목적이 있는 분들은 좋아하는 편이고 이 지역에 살러 들어오고 실거주 목적인 사람들은 조금 안 좋아하는 편이고 반반으로….]
[기자]
이처럼 집값 상승에 대한 기대도 있지만 교통 혼잡 등에 대한 걱정도 나와서 전망이 엇갈리고 있는 상황인데요. 여당 의원들도 반대하고 나섰는데요. 노원구를 지역구로 둔 민주당 의원이 우원식, 김성환, 고용진 의원인데 모두 공개적으로 반대 메시지를 냈습니다. 고 의원은 국토부 관계자 등에게 주민들의 우려를 강하게 전달했다면서 태릉CC는 녹지공원으로 만드는 것이 더 바람직하다 이렇게 주장했습니다. 우원식, 김성환 의원도 태릉골프장이 택지 개발로 가닥 지어진 데 대해서 유감을 표하고 1만 세대 고밀도 개발에 반대한다고 밝혔습니다. 주민들 반발도 이어지고 있는 상황인데요. 노원구 일부 주민들은 그린벨트 해제로 인한 환경파괴와 교통문제 등에 대한 우려가 크다며 반대 의사를 내놓고 있습니다. 노원구는 갈매와 다산 신도시로 인해 이미 교통체증이 심각한 상황이라며만약 교통대책이 나오지 않는 상황에서 대규모 주택공급이 이뤄지면 인구 과밀화로 삶의 질이 하락할 수밖에 없다는 입장입니다. 또 주민들은 공공 임대주택이 대거 들어서는 것도 우려하고 있습니다. 주민들의 반발이 커지면 정부가 계획했던 진행에 차질을 빚을 가능성이 있는데 주민들과 협의를 어떻게 추진할 것인가에 대한 고민이 과제로 남아 있습니다.
[앵커]
교통 같은 인프라에 대한 대책 없이 공급대책이 나오다 보니까 주민들 사이에 불만의 목소리도 나오는 것 같은데요. 어쨌든 세부적인 정책이 앞으로 나올 것이라고 보고요. 그런데 사실 이번 대책으로 고공행진한 집값이 잡혔으면 좋겠는데요. 지난달만 해도 서울 아파트값이 초강세였습니다. 그리고 현 정부 들어서 서울 집값 상승률 경실련은 30% 넘는다 이런 발표를 했었는데. 국토부에서 보는 수치는 또 다르고 통계치마다 또 다르거든요. 어떻게 보고 계십니까?
[윤지해]
일단 저희는 민간 조사기관이고요. 부동산114 시세로 보시면 7월 같은 경우 여러 가지 대책이 발표되지 않았습니까. 그럼에도 불구하고 서울은 1% 정도 누적 상승폭을 보였습니다. 그리고 6.17과 7.10 대책 이후에도 10주 연속으로 상승세를 보이고 있는데요. 이 부분들이 저희 통계로 보시면 현 정부 임기가 2017년 5월에 시작했습니다. 그래서 아파트 기준으로 보시면 누적으로 50% 이상 상승한 것으로 확인되고요. 다만 아파트와 아파트 외 주택, 비아파트를 모두 포함해서 보면 저희 통계로도 30% 정도 상승한 것으로 확인이 됩니다. 이러다 보니까 아무래도 정부의 정책이 과거에는 발표가 되면 워낙 초강력 대책이었다 보니까 한 3개월, 2개월 정도 시차를 두고 하락 전환했었던 부분이 있었습니다. 다만 지금은 정부 정책에 대한 내성이 생긴 부분들이 있다 보니까 이 부분들이 효과를 발휘하지 못하는 부분이 있고 일단 앞서 설명드린 것처럼 누적 상승폭이 30%, 50% 이러다 보니까 아무래도 통계적으로 봤을 때 정부 정책이 제대로 효과 발휘를 못했다고 평가할 수밖에 없는 거죠.
[앵커]
집값이 이렇게 오른 상황인데 이번에 13만 2000호 잘 공급이 돼서 집값 낮추는 데 영향이 있었으면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 지금까지 경제부 백종규 기자 그리고 부동산114 윤지해 연구원 두 분과 함께 부동산 시장 관련 움직임 짚어봤습니다. 두 분 수고하셨습니다. 잘 들었습니다.
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