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■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 한문도 / 연세대 정경대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 수도권에 주택 13만호 추가 공급하기로 했습니다.
수도권 집값 안정에 얼마나 효과가 있을지 연세대 정경대학원의 한문도 겸임교수와 함께 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다. 한 교수님 어서 오십시오.
[한문도]
안녕하세요.
[앵커]
그동안 한 십몇 년치를 보면 대개 1년에 7만, 아니면 8만. 평균 잡으면 그 정도 내놓은 것 같습니다. 이번에는 13만 이렇게 나오니까 예상보다 상당히 많이 나왔습니다.
[한문도]
일단 느낌으로 신호를 준 것 같습니다. 총 127만 호라는 시장에 충분한 양이 2021년부터 2028년까지 7년 동안에 걸쳐서 충분히 공급하겠다는 내용을 던졌고요.
이번에 13.2만 호를 추가해서 저번 5월에 발표한 신규택지 7만 호에다 사전분양 6만 호 더하면 총 26.2만 호 이렇게 발표한 거죠. 그래서 느낌으로 일단 신호는 시장에 충분히 주었습니다.
주었는데 지금 앵커님께서 말씀 주신 어떤 재건축 고밀도 그 부분에 대해서 약간의 유보가 될 것이냐, 사업이 잘될 것이냐라는 여러 가지 논란들이 조금 나타나고 있습니다.
[앵커]
보니까 태릉골프장 얘기가 나와서 거기는 들어가겠구나 싶었고 또 어디가 들어갈까 살펴보다 보니까 여기저기에 정부기관의 각종 연수원도 이렇게 많은지 수십 곳 있고 해서 저런 데인가 했더니 그게 아니고 찾아내니까 상당히 나옵니다. 눈에 띌 만한 곳은 어디입니까?
[한문도]
지금 일단 눈에 띄는 곳이 외교원 자리하고요. 서울의료원 자리가 강남 한복판에 있습니다. 양재역 사거리 바로 옆에 있고 또 삼성역 사거리에 있기 때문에 일단 눈여겨볼 만하고 또 한 가지는 태릉은 이미 언급이 많이 됐고요.
우리가 용산공원 물량이 큰데 용산 캠프킴이라고 삼각지역에 일단 신호를 던졌어요. 그래서 표현을 삼각지 이렇게 해도 되는데 용산캠프킴 하는 것에 대해서 조금 시청자분들이 제 생각인데 용산공원이 서울 면적하고 뉴욕 면적하고 비교하면 뉴욕의 센트럴파크 있지 않습니까?
그것보다 1.5배 큽니다, 비교하면. 그러면 역으로 말씀드리면 센트럴파크만 한 공원을 그대로 유지하고 녹지를. 나머지 50%를 만약에 조립형이든지 임대형으로 국가형으로 공공을 짓는다고 하면 거기다 10만 호가 들어갈 수 있거든요.
그 얘기가 이미 예전에 나왔었는데 용산캠프킴이라는 단어를 놓고 고작 3000호에 대해서 이렇게 넣어놨기 때문에 이게 연구하고 있지 않나 이런 생각을 할 수 있고요.
말씀드린 대로 아주 요지에 많이 들어가 있고 미매각 부지가 상당히 좋은 요지들이 많이 있습니다.
제가 말씀 안 드려도 보도에 많이 나왔는데 상암DMC지구, 마곡지구 또 문정지구. 아주 좋은 장소들의 물량이 조금조금씩 있지만 이걸 짜 모아서 상당히 많은 양을 최대한 만들었습니다.
다만 아쉬운 것은 정부 사업 공공성 강화가 이 13.2만 호 중에 7만 호거든요. 이 부분이 완전히 완벽하게 공급되는 것이 아니라 말씀드린 대로 조합원이나 재건축하고 정부의 조건 이런 것들이 유보되고 협의하는 과정이 필요하다는 게 약간 퀘스천이 하나 있습니다.
[앵커]
정부도 걱정이 있는 것 같습니다. 예를 들면 재건축조합들이 대거 함께하자고 참여하면 좋은데 거기서 생기는 이익을 상당히 환수해서 도로 가져가겠다고 하니까 재건축조합 입장에서는 그렇게 선뜻선뜻 응할 것 같지 않아서 일부에서는 걱정이 많습니다.
[한문도]
재건축이 정부 입장에서 고민이 많죠. 예를 들면 재건축 단지에 너무 많은 혜택을 주면 지금도 많이 올라서 수익을 받는데 또 혜택을 정부에서 제공하냐는 비판에 시달릴 수 있고 그렇다고 또 안 주자니 이런 어려운 상황입니다.
그래서 최대한 짜낸 것이 말씀 주신 고밀도 재건축을 통해서 최대한 5:5 정도 이렇게 배려를 했는데 이것에 대해서 사실 시장 반응은 지역별로 좀 다를 거라고 봅니다.
왜냐하면 강남 지역은 소셜믹스를 약간 거부하는 어떤 상황이 많고. 강북지역은 소셜믹스를 받아들이는 분들이 많은 편이기 때문에 그리고 강북지역은 뉴타운 해제지역이 많지 않습니까?
그 지역들은 추진 동력이 없는 해제 지역들은 정부에서 고밀도를 던져주고 만약에 지원을 강력하게 한다면 받아들일 가능성이 높은 반면에 강남 지역은 자체적으로 가격이 많이 올라서 수익성이 담보되어 있기 때문에 이 부분에 대해서 약간은 조합원들의 의견이 갈릴 수가 있습니다.
그래서 정부가 발표한 내용이 그대로 진행되기는 시간도 필요하고 논의도 필요합니다.
[앵커]
그리고 LH라든가 공공기관이 참여한다면 그 부분에 대해서는 용적률이든지 층고 제한이라든지 완화를 대폭 하겠다 이렇게 나온 것 같습니다. 효과는 있겠죠, 분명히?
[한문도]
그럼요. 일단 예를 들면 500가구가 있고 용적율이 250, 250이 상한선인데요. 정부가 던진 안이 500% 올려준다는 겁니다.
500%를 올리면 똑같은 층고를 지으면 답답하니까 고밀도로 올려야겠죠, 지금 나오는. 50층을 허락해 주고 그렇게 했을 때 가구수가 500가구에서 250에서 500%니까 2배가 되잖아요.
가구수가 500가구가 늘어납니다. 500가구가 물량이 되지 않습니까? 공급물량이 되는데 그중에 이익에 대해서 5:5 정도 배분으로 정부에서는 125가구는 임대 125는 분양, 250은 조합이 가져가라. 이런 형태를 취했는데 조합원들이 이걸 받아들일지는 조합원들이 다 생각이 있으실 테니까 논의를 거쳐봐야겠죠.
[앵커]
앞에 공공이 붙기는 했습니다마는 고밀도니까 대개 지역분들은 그걸 제일 걱정하는 것 같습니다. 인프라도 대충 갖춰놓은 건 아닐 데도 있을 것 아닙니까?
교통이 갑자기 밀릴 수도 있고 그렇게 들어서면 학교도 과밀학급이 될 수 있고 그리고 대개 주민들은 여기에 공원도 넉넉하게 들어오고 그다음에 IT 첨단산업단지도 들어와서 집값이 좀 뛰었으면 하는 바람이 있으실 텐데 다 주택단지로 들어온다고 하니까 반갑지 않습니다.
[한문도]
고밀도 개발의 장점도 있지만 대한민국이 인구가 서울에 집중되다 보니까 이런 현상이 빚어졌는데 전통적으로 세계적인 용적률의 기본적인 형태가 200% 이하가 제일 쾌적하거든요.
지금 벌써 나오는 얘기가 고밀도이고 교통이나 이런 부분, 앵커님께서 말씀 주신 그런 부분도 사실 고려대상이 되어야 하잖아요.
교통도 그렇고. 그런 것들이 공급 부족과 주택 가격 폭등으로 인해서 여러 가지 겹치면서 정부가 고육지책과 여러 가지 최선의 대책을 내놓은 것인데 제가 볼 때는 일단 던진 의도는 정책의 일관성은 인정해 주고 논의될 내용은 차근차근히 전문가나 또 여러 가지 여야 다 합의하셔서 조합원들도 생각하시고 공청회 같은 거 많이 하시면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
서울시하고의 갈등은 어떤 부분입니까?
[한문도]
서울시의 입장을 저는 개인적으로 이해하는 것이 아까도 말씀드렸지만 지금 고밀도 개발하다 보면 여러 가지 다른 문제가 발생합니다. 그리고 다른 지역과 형평성 문제도 있지 않습니까?
지금 정부에서 말하는 것은 7만 호예요. 7만 호에 국한해서 고밀도 개발하면 나머지는 어떻게 하나요? 형평성이 없잖아요.
그러면 다른 단지에서 만약에 저쪽 다른 지역에서 여기는 왜 500% 줘서 조합원들이 원래 재산이 250%에 500%, 250%면 50%의 이득이 생겨요, 원래 재산에. 그 이득을 거기만 주고 우리는 안 주냐고 했을 때 서울시에서 답변할 게 없지 않습니까?
그런 부분에서도 조금 논의할 대상이 필요하고 조금 급하게 내지 않았나 하는 부분이 이 부분입니다. 그래서 저는 충분히 해서 다시 한 번 조정해서 다시 발표하는 것도 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 전반적인 주택과 관련된 정책들이 막 쏟아져 나오는데 한 가지 계속 걱정하는 문제는 이러다가 전세가 다 들어가고 월세로 다 바꾸고 하면 갑자기 전세 수요가 없어지면 사람들은 어떻게 하나. 이 걱정이 많은데 지금 나온 대책들이 과연 그렇게 몰아갈 것 같습니까?
[한문도]
이것과 상관없이 전세시장에 대해서는 시장에 많은 정보들이 있는데 제가 개인적으로 정확한 팩트를 조사한 결과로는 지금 전세시장과 월세시장 비율이 1995년부터 5년 단위로 계산을 보면 95년도에 75:25였습니다.
전세가 75. 지금 2020년 기준으로 역전됐습니다. 65:35 정도로. 전국을 볼 때입니다. 서울은 좀 예외입니다. 이게 중요한 팩트인데요. 서울은 2015년도에 65, 66% 수준이었는데 현재 시점으로 말씀드리면 지금 73%입니다, 전세가.
그러니까 생각하시는 것보다 전세가 없어지고 그런 것이 전국으로 볼 때 맞는데 서울만 5년, 10년을 볼 때는 전혀 다릅니다.
[앵커]
50% 밑으로 내려온 줄 알았는데 전혀 아니군요.
[한문도]
전혀 아닙니다. 이것은 뭐냐 하면 시청자분들도 아시겠지만 전세자금대출의 금리가 싸다 보니까 무주택서민분들이 주택자금을 받아서 전세자금을 받아서 전세를 들어가고 갭투자한 분들은 그걸 레버리지 삼아서 전세를 놓게 되잖아요.
그 물량이 급속히 늘어난 거죠. 그래서 지금 혹자에서 그렇게 전세와 월세 가속화돼서 없어진다.
이건 사실 서울시에는 전혀 다른 내용입니다, 팩트가. 서울시는 갭투자를 하셨기 때문에 보증금에 대해서 상환할 수 있는 능력이 은행에서 대환을 한다고 해도 비용의 이자환원율을 계산하면 별 차이가 없습니다. 실익이 없죠.
그렇다 보면 전세는 당분간 임대차보호법이 통과됐기 때문에 일단 2년은 기본 유예 기간이 있고 4년 까지는 전혀 그런 일이 없을 것 같고 도리어 전세가 더 늘어날 수 있는 상황도 발생합니다.
추세는 하여간 시간이 장기적으로 가면 월세화가 되는 것은 맞기는 맞지만, 역사적으로도. 지금 서울에는 전혀 해당하지 않는 상황이라고 분명히 말씀드리고요.
앞으로 10년 동안 50% 수준을 유지할 것 같습니다, 전세가.
[앵커]
임대차 3법에 공급 확대 방안까지 다 나왔습니다. 웬만한카드는 다 나왔는데 이렇게 되면 정말 꼭 필요한 지역이 수도권인데 수도권의 집값 안정에 어느 정도 효과가 있을지, 그리고 효과가 발휘되려면 얼마나 걸릴까요?
[한문도]
일단 이번 임대차보호법 시행으로 인해서 2~6개월 정도는 전세시장이 혼돈하면서 자정작용을 거쳐야 되고요.
그걸 거치고 나면, 다행인 건 서울에 8월달하고 9월달에 신규 아파트 주택 물량이 3000, 3000 해서 10월까지 하면 7000가구가 입주합니다. 고덕지구, 개포지구 해서. 많은 물량이 입주해요.
그래서 이번 전세 물량이 약간 폭등하고 급감한 지역에는 완충 역할을 충분히 할 거고요.
그 부분이 가세되면 갭투자하신 분들이 탈출하셔야 되는데 그 부분이 지금 막혀 있잖아요, 정부에서 막아놔서. 제가 거기서 만약에 정부에서 이번에 이것을 감안하셔서 지금 이렇게 막 짰는데 13만 호 나왔잖아요.
저희 대한민국 213만 호가 1가구 2주택자입니다. 그러면 집이 213만 개가 사실 유동성을 갖고 있지 않습니까?
거기서 서울 반 하면 100만 채가 서울에 있다는 건데 그것에 대해서 출구전략을 해 준다라면 양도세 합리적 감면. 이미 1월~6월에 증명됐거든요.
10년 주택보유자들 한시적 감면하니까 물건이 많이 나와서 1월부터 5월까지 안정적이었거든요. 이번에 그런 제도를 너무 징벌적으로만 대할 것이 아니라 출구전략도 만들어준다면 너무 짧게 단기간 이런 예외를 두고 3년, 5년, 6년 전부터 하신 분들은 크게 어떤 투기성보다는 투자성이 더 많지 않습니까?
그런 부분들을 선별해서 출구를 열어주면 그 100만 채 중에 200~300만 채만 나와도 지금 13만 2000채 만드느라 얼마나 고생했어요.
정부가. 그걸 같이 해서 합리적으로 포용해서 가는 정책이 필요하다고 봅니다.
[앵커]
있는 힘을 다해서 짜내도 13만인데 사실은 갖고 계신 물량들이 무주택자나 처음 집을 장만한 사람들이나 젊은 사람들한테 풀릴 수만 있다면 큰 효과겠네요. 그런 방안까지 또 고민을 해 봐야 되겠군요.
한 교수님, 오늘 도움말씀 고맙습니다.
[한문도]
고맙습니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 한문도 / 연세대 정경대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 수도권에 주택 13만호 추가 공급하기로 했습니다.
수도권 집값 안정에 얼마나 효과가 있을지 연세대 정경대학원의 한문도 겸임교수와 함께 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다. 한 교수님 어서 오십시오.
[한문도]
안녕하세요.
[앵커]
그동안 한 십몇 년치를 보면 대개 1년에 7만, 아니면 8만. 평균 잡으면 그 정도 내놓은 것 같습니다. 이번에는 13만 이렇게 나오니까 예상보다 상당히 많이 나왔습니다.
[한문도]
일단 느낌으로 신호를 준 것 같습니다. 총 127만 호라는 시장에 충분한 양이 2021년부터 2028년까지 7년 동안에 걸쳐서 충분히 공급하겠다는 내용을 던졌고요.
이번에 13.2만 호를 추가해서 저번 5월에 발표한 신규택지 7만 호에다 사전분양 6만 호 더하면 총 26.2만 호 이렇게 발표한 거죠. 그래서 느낌으로 일단 신호는 시장에 충분히 주었습니다.
주었는데 지금 앵커님께서 말씀 주신 어떤 재건축 고밀도 그 부분에 대해서 약간의 유보가 될 것이냐, 사업이 잘될 것이냐라는 여러 가지 논란들이 조금 나타나고 있습니다.
[앵커]
보니까 태릉골프장 얘기가 나와서 거기는 들어가겠구나 싶었고 또 어디가 들어갈까 살펴보다 보니까 여기저기에 정부기관의 각종 연수원도 이렇게 많은지 수십 곳 있고 해서 저런 데인가 했더니 그게 아니고 찾아내니까 상당히 나옵니다. 눈에 띌 만한 곳은 어디입니까?
[한문도]
지금 일단 눈에 띄는 곳이 외교원 자리하고요. 서울의료원 자리가 강남 한복판에 있습니다. 양재역 사거리 바로 옆에 있고 또 삼성역 사거리에 있기 때문에 일단 눈여겨볼 만하고 또 한 가지는 태릉은 이미 언급이 많이 됐고요.
우리가 용산공원 물량이 큰데 용산 캠프킴이라고 삼각지역에 일단 신호를 던졌어요. 그래서 표현을 삼각지 이렇게 해도 되는데 용산캠프킴 하는 것에 대해서 조금 시청자분들이 제 생각인데 용산공원이 서울 면적하고 뉴욕 면적하고 비교하면 뉴욕의 센트럴파크 있지 않습니까?
그것보다 1.5배 큽니다, 비교하면. 그러면 역으로 말씀드리면 센트럴파크만 한 공원을 그대로 유지하고 녹지를. 나머지 50%를 만약에 조립형이든지 임대형으로 국가형으로 공공을 짓는다고 하면 거기다 10만 호가 들어갈 수 있거든요.
그 얘기가 이미 예전에 나왔었는데 용산캠프킴이라는 단어를 놓고 고작 3000호에 대해서 이렇게 넣어놨기 때문에 이게 연구하고 있지 않나 이런 생각을 할 수 있고요.
말씀드린 대로 아주 요지에 많이 들어가 있고 미매각 부지가 상당히 좋은 요지들이 많이 있습니다.
제가 말씀 안 드려도 보도에 많이 나왔는데 상암DMC지구, 마곡지구 또 문정지구. 아주 좋은 장소들의 물량이 조금조금씩 있지만 이걸 짜 모아서 상당히 많은 양을 최대한 만들었습니다.
다만 아쉬운 것은 정부 사업 공공성 강화가 이 13.2만 호 중에 7만 호거든요. 이 부분이 완전히 완벽하게 공급되는 것이 아니라 말씀드린 대로 조합원이나 재건축하고 정부의 조건 이런 것들이 유보되고 협의하는 과정이 필요하다는 게 약간 퀘스천이 하나 있습니다.
[앵커]
정부도 걱정이 있는 것 같습니다. 예를 들면 재건축조합들이 대거 함께하자고 참여하면 좋은데 거기서 생기는 이익을 상당히 환수해서 도로 가져가겠다고 하니까 재건축조합 입장에서는 그렇게 선뜻선뜻 응할 것 같지 않아서 일부에서는 걱정이 많습니다.
[한문도]
재건축이 정부 입장에서 고민이 많죠. 예를 들면 재건축 단지에 너무 많은 혜택을 주면 지금도 많이 올라서 수익을 받는데 또 혜택을 정부에서 제공하냐는 비판에 시달릴 수 있고 그렇다고 또 안 주자니 이런 어려운 상황입니다.
그래서 최대한 짜낸 것이 말씀 주신 고밀도 재건축을 통해서 최대한 5:5 정도 이렇게 배려를 했는데 이것에 대해서 사실 시장 반응은 지역별로 좀 다를 거라고 봅니다.
왜냐하면 강남 지역은 소셜믹스를 약간 거부하는 어떤 상황이 많고. 강북지역은 소셜믹스를 받아들이는 분들이 많은 편이기 때문에 그리고 강북지역은 뉴타운 해제지역이 많지 않습니까?
그 지역들은 추진 동력이 없는 해제 지역들은 정부에서 고밀도를 던져주고 만약에 지원을 강력하게 한다면 받아들일 가능성이 높은 반면에 강남 지역은 자체적으로 가격이 많이 올라서 수익성이 담보되어 있기 때문에 이 부분에 대해서 약간은 조합원들의 의견이 갈릴 수가 있습니다.
그래서 정부가 발표한 내용이 그대로 진행되기는 시간도 필요하고 논의도 필요합니다.
[앵커]
그리고 LH라든가 공공기관이 참여한다면 그 부분에 대해서는 용적률이든지 층고 제한이라든지 완화를 대폭 하겠다 이렇게 나온 것 같습니다. 효과는 있겠죠, 분명히?
[한문도]
그럼요. 일단 예를 들면 500가구가 있고 용적율이 250, 250이 상한선인데요. 정부가 던진 안이 500% 올려준다는 겁니다.
500%를 올리면 똑같은 층고를 지으면 답답하니까 고밀도로 올려야겠죠, 지금 나오는. 50층을 허락해 주고 그렇게 했을 때 가구수가 500가구에서 250에서 500%니까 2배가 되잖아요.
가구수가 500가구가 늘어납니다. 500가구가 물량이 되지 않습니까? 공급물량이 되는데 그중에 이익에 대해서 5:5 정도 배분으로 정부에서는 125가구는 임대 125는 분양, 250은 조합이 가져가라. 이런 형태를 취했는데 조합원들이 이걸 받아들일지는 조합원들이 다 생각이 있으실 테니까 논의를 거쳐봐야겠죠.
[앵커]
앞에 공공이 붙기는 했습니다마는 고밀도니까 대개 지역분들은 그걸 제일 걱정하는 것 같습니다. 인프라도 대충 갖춰놓은 건 아닐 데도 있을 것 아닙니까?
교통이 갑자기 밀릴 수도 있고 그렇게 들어서면 학교도 과밀학급이 될 수 있고 그리고 대개 주민들은 여기에 공원도 넉넉하게 들어오고 그다음에 IT 첨단산업단지도 들어와서 집값이 좀 뛰었으면 하는 바람이 있으실 텐데 다 주택단지로 들어온다고 하니까 반갑지 않습니다.
[한문도]
고밀도 개발의 장점도 있지만 대한민국이 인구가 서울에 집중되다 보니까 이런 현상이 빚어졌는데 전통적으로 세계적인 용적률의 기본적인 형태가 200% 이하가 제일 쾌적하거든요.
지금 벌써 나오는 얘기가 고밀도이고 교통이나 이런 부분, 앵커님께서 말씀 주신 그런 부분도 사실 고려대상이 되어야 하잖아요.
교통도 그렇고. 그런 것들이 공급 부족과 주택 가격 폭등으로 인해서 여러 가지 겹치면서 정부가 고육지책과 여러 가지 최선의 대책을 내놓은 것인데 제가 볼 때는 일단 던진 의도는 정책의 일관성은 인정해 주고 논의될 내용은 차근차근히 전문가나 또 여러 가지 여야 다 합의하셔서 조합원들도 생각하시고 공청회 같은 거 많이 하시면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
서울시하고의 갈등은 어떤 부분입니까?
[한문도]
서울시의 입장을 저는 개인적으로 이해하는 것이 아까도 말씀드렸지만 지금 고밀도 개발하다 보면 여러 가지 다른 문제가 발생합니다. 그리고 다른 지역과 형평성 문제도 있지 않습니까?
지금 정부에서 말하는 것은 7만 호예요. 7만 호에 국한해서 고밀도 개발하면 나머지는 어떻게 하나요? 형평성이 없잖아요.
그러면 다른 단지에서 만약에 저쪽 다른 지역에서 여기는 왜 500% 줘서 조합원들이 원래 재산이 250%에 500%, 250%면 50%의 이득이 생겨요, 원래 재산에. 그 이득을 거기만 주고 우리는 안 주냐고 했을 때 서울시에서 답변할 게 없지 않습니까?
그런 부분에서도 조금 논의할 대상이 필요하고 조금 급하게 내지 않았나 하는 부분이 이 부분입니다. 그래서 저는 충분히 해서 다시 한 번 조정해서 다시 발표하는 것도 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 전반적인 주택과 관련된 정책들이 막 쏟아져 나오는데 한 가지 계속 걱정하는 문제는 이러다가 전세가 다 들어가고 월세로 다 바꾸고 하면 갑자기 전세 수요가 없어지면 사람들은 어떻게 하나. 이 걱정이 많은데 지금 나온 대책들이 과연 그렇게 몰아갈 것 같습니까?
[한문도]
이것과 상관없이 전세시장에 대해서는 시장에 많은 정보들이 있는데 제가 개인적으로 정확한 팩트를 조사한 결과로는 지금 전세시장과 월세시장 비율이 1995년부터 5년 단위로 계산을 보면 95년도에 75:25였습니다.
전세가 75. 지금 2020년 기준으로 역전됐습니다. 65:35 정도로. 전국을 볼 때입니다. 서울은 좀 예외입니다. 이게 중요한 팩트인데요. 서울은 2015년도에 65, 66% 수준이었는데 현재 시점으로 말씀드리면 지금 73%입니다, 전세가.
그러니까 생각하시는 것보다 전세가 없어지고 그런 것이 전국으로 볼 때 맞는데 서울만 5년, 10년을 볼 때는 전혀 다릅니다.
[앵커]
50% 밑으로 내려온 줄 알았는데 전혀 아니군요.
[한문도]
전혀 아닙니다. 이것은 뭐냐 하면 시청자분들도 아시겠지만 전세자금대출의 금리가 싸다 보니까 무주택서민분들이 주택자금을 받아서 전세자금을 받아서 전세를 들어가고 갭투자한 분들은 그걸 레버리지 삼아서 전세를 놓게 되잖아요.
그 물량이 급속히 늘어난 거죠. 그래서 지금 혹자에서 그렇게 전세와 월세 가속화돼서 없어진다.
이건 사실 서울시에는 전혀 다른 내용입니다, 팩트가. 서울시는 갭투자를 하셨기 때문에 보증금에 대해서 상환할 수 있는 능력이 은행에서 대환을 한다고 해도 비용의 이자환원율을 계산하면 별 차이가 없습니다. 실익이 없죠.
그렇다 보면 전세는 당분간 임대차보호법이 통과됐기 때문에 일단 2년은 기본 유예 기간이 있고 4년 까지는 전혀 그런 일이 없을 것 같고 도리어 전세가 더 늘어날 수 있는 상황도 발생합니다.
추세는 하여간 시간이 장기적으로 가면 월세화가 되는 것은 맞기는 맞지만, 역사적으로도. 지금 서울에는 전혀 해당하지 않는 상황이라고 분명히 말씀드리고요.
앞으로 10년 동안 50% 수준을 유지할 것 같습니다, 전세가.
[앵커]
임대차 3법에 공급 확대 방안까지 다 나왔습니다. 웬만한카드는 다 나왔는데 이렇게 되면 정말 꼭 필요한 지역이 수도권인데 수도권의 집값 안정에 어느 정도 효과가 있을지, 그리고 효과가 발휘되려면 얼마나 걸릴까요?
[한문도]
일단 이번 임대차보호법 시행으로 인해서 2~6개월 정도는 전세시장이 혼돈하면서 자정작용을 거쳐야 되고요.
그걸 거치고 나면, 다행인 건 서울에 8월달하고 9월달에 신규 아파트 주택 물량이 3000, 3000 해서 10월까지 하면 7000가구가 입주합니다. 고덕지구, 개포지구 해서. 많은 물량이 입주해요.
그래서 이번 전세 물량이 약간 폭등하고 급감한 지역에는 완충 역할을 충분히 할 거고요.
그 부분이 가세되면 갭투자하신 분들이 탈출하셔야 되는데 그 부분이 지금 막혀 있잖아요, 정부에서 막아놔서. 제가 거기서 만약에 정부에서 이번에 이것을 감안하셔서 지금 이렇게 막 짰는데 13만 호 나왔잖아요.
저희 대한민국 213만 호가 1가구 2주택자입니다. 그러면 집이 213만 개가 사실 유동성을 갖고 있지 않습니까?
거기서 서울 반 하면 100만 채가 서울에 있다는 건데 그것에 대해서 출구전략을 해 준다라면 양도세 합리적 감면. 이미 1월~6월에 증명됐거든요.
10년 주택보유자들 한시적 감면하니까 물건이 많이 나와서 1월부터 5월까지 안정적이었거든요. 이번에 그런 제도를 너무 징벌적으로만 대할 것이 아니라 출구전략도 만들어준다면 너무 짧게 단기간 이런 예외를 두고 3년, 5년, 6년 전부터 하신 분들은 크게 어떤 투기성보다는 투자성이 더 많지 않습니까?
그런 부분들을 선별해서 출구를 열어주면 그 100만 채 중에 200~300만 채만 나와도 지금 13만 2000채 만드느라 얼마나 고생했어요.
정부가. 그걸 같이 해서 합리적으로 포용해서 가는 정책이 필요하다고 봅니다.
[앵커]
있는 힘을 다해서 짜내도 13만인데 사실은 갖고 계신 물량들이 무주택자나 처음 집을 장만한 사람들이나 젊은 사람들한테 풀릴 수만 있다면 큰 효과겠네요. 그런 방안까지 또 고민을 해 봐야 되겠군요.
한 교수님, 오늘 도움말씀 고맙습니다.
[한문도]
고맙습니다.
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