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■ 진행 : 김선영 앵커, 박석원 앵커
■ 출연 : 김용범 / 기획재정부 1차관
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 신규 택지를 개발하고 공공 참여를 전제로 고밀 재건축을 통해 서울과 수도권에 주택 13만 2000가구를 추가로 공급하는 대책을 발표했습니다.
[앵커]
오후에는 종부세율을 최대 6%까지 올리는 등 다주택자의 투기를 막는 부동산 3법도 국회를 통과했습니다. 정부의 집값 잡기 대책이 어떤 효과를 발휘할 수 있을지 직접 들어보겠습니다.
[앵커]
지금 스튜디오에 김용범 기획재정부 1차관이 나와 계십니다. 안녕하세요.
[김용범]
안녕하십니까.
[앵커]
오늘 공급대책 보고 언론반응이 집 지을 수 있는 땅은 다 긁어모은 것 같다 이런 반응이 나오고 있는데. 어떤 부분을 가장 핵심적으로 봤을까요?
[김용범]
이번 대책을 마련함에 있어서 정부가 세 가지 원칙에 중점을 두었습니다. 제일 먼저 말씀하신 대로 주택 공급 물량을 최대한 확보하기 위해서 활용 가능한 모든 수단을 제로 베이스에서 검토한다 이게 첫 번째 원칙이었고요. 두 번째는 환경적 보존가치가 낮은 태릉골프장 외에는 그린벨트 경우에는 미래세대를 위해서 보존한다. 이게 두 번째 원칙입니다. 세 번째는 양적 확대뿐만 아니라 그 내용에 있어서도 무주택자, 청년 등을 위한 분양과 임대주택이 최대한 균형되도록 노력한다. 이 세 가지 원칙을 가지고 이번 공급대책을 마련했습니다.
이번에 13만 호 정도가 신규 발굴한 택지입니다. 신규 물량인데 물량을 좀 분류해 보면 태릉골프장같이 군시설 등을 이전해서 확보한 택지가 있고요. 그다음에 3기 신도시 이미 발표한 내용을 기존 택지를 고밀화해서 추가적으로 한 2만 호 정도 확보한 게 있고 그리고 재건축, 재개발의 공공성을 강화해서 공공참여형 고밀재건축을 새로 도입하는 등 그래서 한 13만 호가 확보가 될 예정입니다.
그리고 무엇보다도 이번에 추가로 공급되는 물량의 절반 정도를 생애최초 주택 구입자 그리고 청년, 신혼부부 등에 공급해서 실수요자 주거안정을 확실히 챙기겠다 이런 다짐을 가지고 대책을 마련했습니다.
[앵커]
앞서 서두에 말씀하셨던 세 가지 원칙 중에 그린벨트는 태릉골프장 외에는 건드리지 않겠다 이런 원칙들도 있었는데 그러다 보니까 강남지역 그린벨트 해제 조치는 없었다. 지역 차별이다. 이런 지적들이 나오고 있거든요. 혹시 이 부분에 대해서는 어떤 입장이 있습니까?
[김용범]
그동안에 사실 최근에 한 10년 정도 보면 한 20년 정도 되겠네요. 2000년 이래로 보면 강남 쪽에 주로 신규택지 개발이 많았습니다. 강남이나 서초, 세곡, 내곡 그쪽으로. 그래서 상대적으로 강남 쪽에는 많은 신규택지 개발이 있고 공급됐고요. 임대주택도 그렇고요.
강북지역이 상대적으로 그런 기회가 별로 없었습니다. 그래서 이번에 태릉 쪽은 그런 측면도 있고 태릉골프장은 사실 그린벨트 제도는 1971년에 도입됐는데 66년에 건설된 골프장이니까 그린벨트 제도 이전부터 골프장이었습니다.
그리고 환경영향평가를 해 보면 4, 5등급이 한 98% 정도가 4, 5등급으로 사실 녹지로서의 기능이 거의 상실된 그런 지역이어서 형식적으로는 그린벨트지만 사실상 오랫동안 골프장으로 이용됐던 택지를 일반 국민들의 임대주택이나 일반 분양 쪽으로 개발하는 것이 더 효율이 크겠다 그런 생각을 한 거고요. 그렇더라도 그 안에 또 호수가 있고 그렇습니다. 호수를 보존해서 녹지로 전부를 아파트를 짓고 그러지는 않고 그렇게 하려고 하고 그 지역에 교통대책을 확실히 마련해서.
[앵커]
많이 밀릴 거다 이런 걱정이 있잖아요.
[김용범]
그렇습니다. 거기에 경춘선 열차 운행 횟수를 늘리고 그다음에 신내 IC나 그쪽, 그다음에 화랑대역 그쪽에 관련된 도로도 넓히고 그런 여러 관련된 주변 지역의 교통대책을 확실하게 마련해서 인근 지역 주민들의 교통이 혼잡하지 않도록 그렇게 할 예정입니다.
[앵커]
저희가 지금 지도로도 보여드리고 있지만 신규 택지 발굴, 어디 됐나. 이것도 상당히 관심이고 가장 중요한 건 살고 싶은 데 집이 많아지는 게 중요한 거잖아요. 지금 그래서 관심이 가는 곳 중에 하나가 알짜배기다라고 하는 게 서울지방조달청 부지랑 국립외교원 유휴부지입니다.
이곳이 서울 강남에 많은 사람들이 살고 싶어하는 부지에다 집을 짓겠다는 건데 분양방식에 대해서는 얘기가 없어서 이건 어떻게 되는 건지 궁금합니다.
[김용범]
그래서 서울지방조달청은 고속터미널역 근처이고 그다음에 외교원 같은 경우에는 양재 쪽에 있지 않습니까? 굉장히 선호되는 지역이라서 이 지역은 아까 서두에 말씀드린 대로 생애최초 주택구입자, 청년 등을 위한 임대주택으로 생각을 하고 있고.
[앵커]
100% 임대주택으로 생각하시는 건가요?
[김용범]
그것까지는 결정을 안 했지만 임대를 중점을 두려고 하고 있고 일반분양을 하는 경우라도 실제 거주요건을 굉장히 강하게 두고 저희가 일반 공공 고밀 재건축 때도 지분 매입형을 많이 고려하고 있습니다. 지분매입형이라는 게 최초에는 30~40% 정도만 자기 지분을 사고 그다음에 거기에 살면서 나머지 동안에는 임대료를 내면서 지분을 조금조금씩 자기가 늘려갑니다.
그래서 실제 거주하는 그런 사람들에. 결국 시세차익을 기대하는 사람들이 왔다가 그 시세차익을 노리는 그런 부작용은 없도록 임대나 아니면 분양을 하더라도 지분 매입형까지 실거주할 수 있는 그런 사람들 위주로 그렇게 공급이 되도록 하겠습니다.
[앵커]
말씀하셨던 공공참여형 고밀 재건축이 이번 공급대책 중에서도 가장 관심을 많이 모으고 있는데. 이 부분에서 조금 용적률과 층고제한을 완화하고 대신에 기부채납을 받는 방식으로 이뤄집니다. 이 기부채납 방식에 대해서는 쉽게 와닿지 않거든요. 어떤 방식인지 설명을 해 주시죠.
[김용범]
이게 사실 용적률을 배로 높이고 보통 한 35층을 50층으로 하니까 추가로 거의 2배 정도 주택 공급되는, 호수가 늘어납니다. 그러면 기존 조합원들이 합의해서 재건축을 하시는 건데. 그런데 일반분양 그러니까 조합원들이 본인들이 가지고 있는 지분만큼 더 넓힌, 새로 아파트를 받으실 거 아니에요.
그것 말고도 2배 정도 새로 공급되는 물량이 있으니까 이 중에 일부를 일반 분양을 해서 통상은 조합원들이 자기 건축비용이나 이런 것을 충당하시잖아요. 지금은 재건축 초과이익환수분도 내시고 그래서 그런 추가로 50%가 늘어나는 호수를 그러면 일부는 일반 분양을 해서 조합원들이 아까 말한 초과비용을 일부 회수하는 데 아마 충당을 하시겠죠. 그러고도 남는 분양을 임대주택이나 조합원이 아닌, 조합원들이 결정하는 일반조합이 아니고 일반 분양은 조합원들이 결정하는 거고요.
그렇지 않고 그냥 공공이 환수를 해서 그걸 환수한 분을 임대주택이나 아니면 그냥 공공주택으로 분양하는 그런 방식인데 50% 새로 추가되는 분량 중에 어느 정도까지를 공공이 가져가고 어느 정도까지는 조합원들이 그냥 일반 분양으로 분양을 해서 본인들의 추가비용을 환수하는 데 사용하느냐가 사실은 단지별로 다릅니다.
그래서 결국 사적이익과 조합원들의 재산권이 다시 재건축하시는 거니까. 그리고 조합원들이 동의를 해야 되니까요. 사적 이익도 적정하게 보장이 되면서 또 특별한 용적률을 높이고 그다음에 종상향이라고 해서 준주거지역으로 일반 주거지역을 바꿔주는 겁니다.
여러 가지 건축 특혜가 주어지기 때문에 초과이익부분을 또 그걸 공공성과 사적이익이 조화를 이룰 수 있는, 균형을 이룰 수 있는 게 어느 정도일까. 여기에 대해서는 많은 논의를 서울시하고 했고 그래서 이번에는 공공참여형 고밀 재건축으로 이번에 합의한 것입니다.
[앵커]
어쨌든 50층까지 올릴 수 있다는 허가가 난다는 것은 상당히 특혜를 주는 것이지만 어쨌든 개발이익은 상당부분을 환수하는 것이기 때문에 조합원들이 찬성을 할까. 민간참여가 많지 않을 것 같다는 회의적인 반응이 벌써부터 나오고 있거든요.
[김용범]
조합원 3분의 2가 참여해야 LH나 SH 같은 데가 참여해서 공공형이 되는 건데요. 공공형이 그렇다고 건설사를 LH가 지정한다든가 그런 건 아니고요. 그다음에 아파트 이름도 LH 그렇게 안 하고 다 개인이...
[앵커]
민간건설사가 들어갈 수 있는 건가요?
[김용범]
그렇습니다. 민간건설사가 들어가고 아파트 브랜드도 다 자율적으로 결정할 수 있는데 공공참여형이라는 것은 LH가 그 과정에 아까 말한 대로 일정 지분을 공공이 받아와서 임대로 하거나 그렇기 때문에 재건축 과정에 LH나 SH가 들어가서 그 과정을 참여한다는 것인데 그러면 투명성도 높아지고 그런 장점이 많지만 또 일부 조합원들 위주로만 재건축해 왔던 관행들이 있어서 이 부분에 대해서는 오늘 발표가 됐으니까 앞으로 많은 논의가 있어야 될 것 같습니다. 서울시, 지자체 그다음에 참여 해당 구 그리고 조합원들이 TF를 만들어서 논의를 할 예정입니다.
[앵커]
지금 언론에서 거론되는 곳은 재건축이 상당히 미뤄져왔던 대치동 은마아파트나 잠실 주공단지 등이 거론되고 있는데요. 지금 이게 실질적으로 공급물량이 늘어날 수 있도록 하는 게 중요하잖아요. 민간의 참여를 늘리려면 핵심적으로 어떤 부분을 주안점을 둬야 된다고 보십니까?
[김용범]
그러니까 아까 말씀드린 대로 결국은 조합원들이 합의를 해야 됩니다, 고밀개발에. 고밀개발인데 고밀로 개발이라는 그런 일종의 기존과는 다른 많은 특혜나 혜택이 있는데 그것을 아까 말한 대로 공공이익과 균형을 이루기 위해서 적정한 조합원의 이익과 상당히 많은 부분은 또 그걸 초과하는 부분은 공공으로 환수하겠다는 원칙이 있잖아요. 그런데 이 원칙에 합의를 해야 되는데 제가 말씀드리지만 50층이라는 아파트가 갖는 상징성들이 있습니다.
[앵커]
조망권 같은 걸 말씀하시는 건가요?
[김용범]
그렇습니다. 그렇지만 또 옆의 인근에는 그게 조합원들은 좋지만 인근지역에서 꼭 좋아할 수도 없고. 제가 말씀드리면 사적이익은 명백하지만 공공의 이익과 여러 가지로 조화를 이뤄야 되기 때문에 그건 균형점을 찾아야 될 과제라고 생각합니다.
[앵커]
지자체와의 논의도 필요하다고 앞서 말씀하셨는데 서울시 경우에는 별도 브리핑도 열고 공공 재건축에 대해서 찬성하지 않는다는 입장입니다. 정부와는 조금 엇박자가 나는데 이 부분에 대해서는 어떤 협의가 필요하지 않겠습니까?
[김용범]
서울시 권한대행이 11시에 정부 합동발표할 때 참석했고 서울시도 공공참여형 고밀재건축에 합의한 겁니다. 그래서 권한대행도 발표한 거고 주택본부장께서 백그라운드 브리핑에서 하신 말씀은 현장에서 이게 개별 사업장별로 기부채납 비율도 높고 임대주택 공급의무가 주어지고 그러면 현장에서 조합원들이 많은 참여가 있을까라는 걱정을 하신 것 같습니다.
그런데 아까 말씀드린 대로 공공이 들어가면 한 10년 정도 걸리는 절차가 많이 단축될 수 있고 고층 아파트라는 상징성 등 상당히 많은 혜택이 있기 때문에 저희는 앞으로 적극적으로 제도 홍보하고 설명하고 그렇게 하면 성공 사례가 나올 겁니다, 분명히. 하나의 성공 단지가 갖는 좋은 선례가 마련되면 조합원들도 점점 이쪽 공공참여형 고밀 개발에 관심이 늘어날 것으로 봅니다.
[앵커]
어쨌든 시장의 반응은 예상했던 것보다 더 많은 공급물량을 정부가 준비했다, 상당히 노력한 흔적이 보인다 이런 반응도 나오고 있는데 반면에 이런 지적도 있습니다. 지금까지 공급물량 부족은 없다고 했는데 이렇게 많이 발표한 거 보니까 결국은 물량 부족했다는 것 인정하는 것 아니냐 또 이런 지적도 있는데 어떻게 보십니까?
[김용범]
물량이 아파트가 보통 빠르면 3년, 보통 한 5년 정도 걸립니다, 주택 공급이라는 것이. 그래서 대체로 한 서울시만 국한해 보면 연 4만 호에서 5만 호 정도가 공급돼 왔습니다. 그런데 어떤 해는 똑같지는 않아요. 그래서 한 5만 호가 공급된 해도 있고 예를 들면 내년 같은 경우에는 조금 부족합니다.
3.6만 호 정도가 되고. 그런데 지금은 보면 금리도 낮아지고 그다음에 가구 분화도 빠르게 되고 있고 그다음에 여러 가지 주택 수요가 집중될 요인들이 있기 때문에 특정 시기에는 과부족이 생길 수 있습니다. 그래서 공급이 절대물량이 부족하고 그렇다기보다도 지금 시기에는 이번에 지난번에 12.16 대책을 발표했는데 입법도 안 되고 그래서 조금 한 6개월간 보면 수요가 대개 소위 패닉 바잉이라고 그래서 수요가 집중되는 불안요인이 있어서 앞으로 몇 년 내를 보면 절대적으로 공급이 부족하지 않습니다라는 걸로 충분하지 않아서 저희가 이번에 공급대책을 내놓게 된 겁니다.
[앵커]
이번에 대책 나온 것도 실질적으로 풀리는 데는 한 3~4년 걸리잖아요.
[김용범]
몇 년 걸리는 거고요. 3기 신도시 조기분양하는 건 바로 그건 할 수 있고요, 21~22년에. 그다음에 태릉골프장이나 조달청 같은 경우는 단지별로 어떤 데는 바로 한 6개월 내에 이주시키고 바로 착수할 수도 있고 어떤 데는 조금 더 걸리고 그러는데 앞으로 21년부터 한 25년 사이에 공급이 됩니다.
[앵커]
내집 마련이라는 게 주거의 목적도 있지만 자산가치 상승에 대한 목적도 있지 않습니까? 그러다 보니까 이렇게 공급이 대량으로 풀리게 된다면 이 호재 때문에 다시 부동산 가격이 요동치는 것 아니냐 이런 비판적인 시각도 있거든요.
[김용범]
그렇습니다. 그래서 그게 특히 고밀 재건축 같은 경우에 누차 말씀드리지만 이런 공급을 절대 총량을 늘리겠다라는 기대를 가지고 하는 것인데 그게 공급이 늘어나도 그 주변 지역에 또 전체적으로 업그레이드를 시켜서 가격이 오르는 부작용도 있을 수 있습니다. 그래서 고밀 재건축에 대해서는 참 저희가 사적이익과 공공성이 균형을 이루기도 해야 되고 옆에 토지거래허가제 같은 게 만약에 그렇게 되면 시행이 되겠지만 인근지역이나 더 넓게는 부동산 시장 전반에 미치는 가격상승의 예측하지 못한 부작용이 더 커지면 안 되잖아요. 그래서 그런 부분도 유념을 해야 됩니다.
[앵커]
지금 결국은 공급대책도 가장 중요한 목적이 집값을 잡기 위한 건데 오늘 국회에서는 그런 일환으로 부동산 3법이 통과되지 않았습니까? 결국 다주택자 세금 부담 늘리는 게 핵심적으로 들어가 있는데 실질적으로 집값 내려가는 데 효과가 있다고 보십니까?
[김용범]
분명한 효과가 있을 것으로 봅니다. 공정한 과세원칙이 이번에 확립돼서 아까 말씀드린 다주택자, 실제 거주하지 않은 다주택자나 단기 투기 쪽에 중점을 둔 투자들은 이번에 적극적으로 억제되는 장치들이 마련됐기 때문에 앞으로는 실수요자 위주로 부동산 시장이 재편될 것이다.
그리고 그 과정에서 다주택자나 이런 분들이 조금 더 조세 부담을 더 갖게 되는데. 지금 시점에서는 주택이 아까 말한 대로 아주 유망한 투자대상이다. 이런 생각은 점점 우리가 억제해나가야 된다고 봅니다. 실수요의 대상이다. 그래서 주택이 가장 오랫동안 보면 안정되고 투자수익이 많이 나는 분야라는 것을 많은 사람들이 그렇게 학습을 한다거나 그래서는 안 될 것 같고 이번에 다주택자 중과나 취득세를 더 올린다거나 그런 것들이 일관된 흐름이 다주택 투기, 단기 투자 수혜를 억제하는 것인데 법이 다 입법이 됐고 내년 6월 1일부터 본격적으로 많은 부분은 내년 6월까지는 팔 수 있는 기간이 주어졌습니다.
그 이후부터는 여러 다주택이나 단기 투자에 대한 효과적인 억제수단이 완비됐기 때문에 실수요가 아닌 주택의 투자 수익률은 현저하게 낮아질 것이다. 그래서 장기적으로 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 그렇게 봅니다.
[앵커]
집값 떨어질 수 있다 이렇게 보시는 건데 지금 워낙에 부동산 대책이 관심사이다 보니까 국회에서도 여야 간에 갑론을박이 상당히 치열하게 벌어지고 있고요. 그 가운데 하나가 바로 전월세 논쟁인 것 같습니다. 이른바 어느 게 선이냐, 어느 게 악이냐. 이런 논란까지 벌어지고 있는데 장기적으로는 일부에서는 월세로 가야 되는 게 아니냐. 이런 목소리도 나오고 있는데 정책 방향과 관련해서 어떻게 보십니까?
[김용범]
그것은 전세 제도가 우리나라의 굉장히 오래된 제도이기 때문에 분명히 이번에 임대차 3법 때문에 임대인과 임차인의 이해관계가 조금씩 다르고 전세보다는 월세를 선호할 수 있겠다는 그런 관측들이 많지만 몇 십 년간 확립되어 온 제도라는 것은 하루아침에 바뀌지는 않기 때문에 전세는 전세대로 월세는 월세대로 임대인과 임차인의 이해관계가, 임대인은 본인이 투자해서 주택을 공급하는 것이고 임차인은 적정한 임대료를 내고 거주하시는 건데 그 이익이 적정한 선에서 서로 보호가 되어야 되는데요. 일률적으로 전세가 없어질 거다 이렇게 보지는 않고요.
[앵커]
병행돼서 가야 된다고 보십니까?
[김용범]
정부로서는 전세도 상당히 과부족이 생길 수 있으니까 공급이 적정하게 이루어질 수 있도록 하고 사실 전세도 신규공급이 얼마큼 되느냐 이 주기와 상당히 밀접하게 연관이 되어 있습니다. 서울시에서 한 5000호 정도, 1만 호 정도의 단지가 재건축이 들어가고 새로 입주하고 이럴 때 보면 전세가격이 많이 움직이거든요. 그래서 임대차 3법도 중요하지만 그 정착도 시켜야 되지만.
[앵커]
전세 물량 관리도 중요하다.
[김용범]
전세물량은 사실 아까 말한 대로 신규 아파트에 멸실되고 새로 공급되고 그 와중에 또 이주하고 이럴 때 너무 특정 시기에 집중되지 않도록 적정하게 관리하는 것도 전세가격 안정에 굉장히 중요합니다.
[앵커]
이번 공급대책이 7.10 대책 이후에 상당히 빠른 시간 안에 또 수급대책까지 나왔습니다. 혹시 이후에 추가대책이 나올 가능성도 있는 겁니까?
[김용범]
정부는 이번에 상당히 획기적인 공급대책이 나왔고 그다음에 공급 물량도 더 구체화시켰고요. 이번에 국회에서 관련법이, 부동산법이 통과됐기 때문에 수요와 공급 측면에서는 상당히 강력한 두 양축의 제도가 완비됐다고 보고 실행에 앞으로 중점을 둘 예정입니다.
그래서 부동산 시장이 차차 안정될 것으로 보는데 부동산시장에 불안이 있는 경우에는 언제든지 정부는 수요와 공급 측면에서 특단의 대책을 계속 강구할 예정입니다.
[앵커]
끝으로 간략하게요. 이번에 공급에 상당히 방점을 둔 대책이 나온 건데 이것이 시장에 반응을 주고 실질적으로 효과를 보이기까지는 어느 정도 걸릴 걸로 보십니까?
[김용범]
일단 아까 말씀드린 대로 작년 12.16 대책이 상당히 강력했는데 그리고 효과를 꽤 내다가 최근 두어 달 동안에 가격이 조금 이렇게 된 것은 그때 예고된 입법이 될 거냐 여기에 대한 의구심이 시장에 좀 있었는데 입법은 다 오늘 국회에서 통과됐기 때문에 그건 확실하게 된 거고요.
그래서 그런 의구심 그다음에 미리 당겨서 주택을 사겠다는 소위 패닉 바잉이라고 표현했던 현상들이 있었는데 그것도 이번에 좀 더 선호되는 지역에 주택이 공급된다는 계획이 나왔기 때문에 좀 더 차분해지면 부동산 시장은 안정될 것으로 봅니다.
[앵커]
공급 확대 청사진이 오늘 나온 건데요. 실질적으로 혜택을 받는 분들이 많아지고 또 집값 안정에 도움이 됐으면 하는 바람입니다. 김용범 기획재정부 1차관이었습니다. 고맙습니다.
[김용범]
감사합니다.
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■ 출연 : 김용범 / 기획재정부 1차관
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 신규 택지를 개발하고 공공 참여를 전제로 고밀 재건축을 통해 서울과 수도권에 주택 13만 2000가구를 추가로 공급하는 대책을 발표했습니다.
[앵커]
오후에는 종부세율을 최대 6%까지 올리는 등 다주택자의 투기를 막는 부동산 3법도 국회를 통과했습니다. 정부의 집값 잡기 대책이 어떤 효과를 발휘할 수 있을지 직접 들어보겠습니다.
[앵커]
지금 스튜디오에 김용범 기획재정부 1차관이 나와 계십니다. 안녕하세요.
[김용범]
안녕하십니까.
[앵커]
오늘 공급대책 보고 언론반응이 집 지을 수 있는 땅은 다 긁어모은 것 같다 이런 반응이 나오고 있는데. 어떤 부분을 가장 핵심적으로 봤을까요?
[김용범]
이번 대책을 마련함에 있어서 정부가 세 가지 원칙에 중점을 두었습니다. 제일 먼저 말씀하신 대로 주택 공급 물량을 최대한 확보하기 위해서 활용 가능한 모든 수단을 제로 베이스에서 검토한다 이게 첫 번째 원칙이었고요. 두 번째는 환경적 보존가치가 낮은 태릉골프장 외에는 그린벨트 경우에는 미래세대를 위해서 보존한다. 이게 두 번째 원칙입니다. 세 번째는 양적 확대뿐만 아니라 그 내용에 있어서도 무주택자, 청년 등을 위한 분양과 임대주택이 최대한 균형되도록 노력한다. 이 세 가지 원칙을 가지고 이번 공급대책을 마련했습니다.
이번에 13만 호 정도가 신규 발굴한 택지입니다. 신규 물량인데 물량을 좀 분류해 보면 태릉골프장같이 군시설 등을 이전해서 확보한 택지가 있고요. 그다음에 3기 신도시 이미 발표한 내용을 기존 택지를 고밀화해서 추가적으로 한 2만 호 정도 확보한 게 있고 그리고 재건축, 재개발의 공공성을 강화해서 공공참여형 고밀재건축을 새로 도입하는 등 그래서 한 13만 호가 확보가 될 예정입니다.
그리고 무엇보다도 이번에 추가로 공급되는 물량의 절반 정도를 생애최초 주택 구입자 그리고 청년, 신혼부부 등에 공급해서 실수요자 주거안정을 확실히 챙기겠다 이런 다짐을 가지고 대책을 마련했습니다.
[앵커]
앞서 서두에 말씀하셨던 세 가지 원칙 중에 그린벨트는 태릉골프장 외에는 건드리지 않겠다 이런 원칙들도 있었는데 그러다 보니까 강남지역 그린벨트 해제 조치는 없었다. 지역 차별이다. 이런 지적들이 나오고 있거든요. 혹시 이 부분에 대해서는 어떤 입장이 있습니까?
[김용범]
그동안에 사실 최근에 한 10년 정도 보면 한 20년 정도 되겠네요. 2000년 이래로 보면 강남 쪽에 주로 신규택지 개발이 많았습니다. 강남이나 서초, 세곡, 내곡 그쪽으로. 그래서 상대적으로 강남 쪽에는 많은 신규택지 개발이 있고 공급됐고요. 임대주택도 그렇고요.
강북지역이 상대적으로 그런 기회가 별로 없었습니다. 그래서 이번에 태릉 쪽은 그런 측면도 있고 태릉골프장은 사실 그린벨트 제도는 1971년에 도입됐는데 66년에 건설된 골프장이니까 그린벨트 제도 이전부터 골프장이었습니다.
그리고 환경영향평가를 해 보면 4, 5등급이 한 98% 정도가 4, 5등급으로 사실 녹지로서의 기능이 거의 상실된 그런 지역이어서 형식적으로는 그린벨트지만 사실상 오랫동안 골프장으로 이용됐던 택지를 일반 국민들의 임대주택이나 일반 분양 쪽으로 개발하는 것이 더 효율이 크겠다 그런 생각을 한 거고요. 그렇더라도 그 안에 또 호수가 있고 그렇습니다. 호수를 보존해서 녹지로 전부를 아파트를 짓고 그러지는 않고 그렇게 하려고 하고 그 지역에 교통대책을 확실히 마련해서.
[앵커]
많이 밀릴 거다 이런 걱정이 있잖아요.
[김용범]
그렇습니다. 거기에 경춘선 열차 운행 횟수를 늘리고 그다음에 신내 IC나 그쪽, 그다음에 화랑대역 그쪽에 관련된 도로도 넓히고 그런 여러 관련된 주변 지역의 교통대책을 확실하게 마련해서 인근 지역 주민들의 교통이 혼잡하지 않도록 그렇게 할 예정입니다.
[앵커]
저희가 지금 지도로도 보여드리고 있지만 신규 택지 발굴, 어디 됐나. 이것도 상당히 관심이고 가장 중요한 건 살고 싶은 데 집이 많아지는 게 중요한 거잖아요. 지금 그래서 관심이 가는 곳 중에 하나가 알짜배기다라고 하는 게 서울지방조달청 부지랑 국립외교원 유휴부지입니다.
이곳이 서울 강남에 많은 사람들이 살고 싶어하는 부지에다 집을 짓겠다는 건데 분양방식에 대해서는 얘기가 없어서 이건 어떻게 되는 건지 궁금합니다.
[김용범]
그래서 서울지방조달청은 고속터미널역 근처이고 그다음에 외교원 같은 경우에는 양재 쪽에 있지 않습니까? 굉장히 선호되는 지역이라서 이 지역은 아까 서두에 말씀드린 대로 생애최초 주택구입자, 청년 등을 위한 임대주택으로 생각을 하고 있고.
[앵커]
100% 임대주택으로 생각하시는 건가요?
[김용범]
그것까지는 결정을 안 했지만 임대를 중점을 두려고 하고 있고 일반분양을 하는 경우라도 실제 거주요건을 굉장히 강하게 두고 저희가 일반 공공 고밀 재건축 때도 지분 매입형을 많이 고려하고 있습니다. 지분매입형이라는 게 최초에는 30~40% 정도만 자기 지분을 사고 그다음에 거기에 살면서 나머지 동안에는 임대료를 내면서 지분을 조금조금씩 자기가 늘려갑니다.
그래서 실제 거주하는 그런 사람들에. 결국 시세차익을 기대하는 사람들이 왔다가 그 시세차익을 노리는 그런 부작용은 없도록 임대나 아니면 분양을 하더라도 지분 매입형까지 실거주할 수 있는 그런 사람들 위주로 그렇게 공급이 되도록 하겠습니다.
[앵커]
말씀하셨던 공공참여형 고밀 재건축이 이번 공급대책 중에서도 가장 관심을 많이 모으고 있는데. 이 부분에서 조금 용적률과 층고제한을 완화하고 대신에 기부채납을 받는 방식으로 이뤄집니다. 이 기부채납 방식에 대해서는 쉽게 와닿지 않거든요. 어떤 방식인지 설명을 해 주시죠.
[김용범]
이게 사실 용적률을 배로 높이고 보통 한 35층을 50층으로 하니까 추가로 거의 2배 정도 주택 공급되는, 호수가 늘어납니다. 그러면 기존 조합원들이 합의해서 재건축을 하시는 건데. 그런데 일반분양 그러니까 조합원들이 본인들이 가지고 있는 지분만큼 더 넓힌, 새로 아파트를 받으실 거 아니에요.
그것 말고도 2배 정도 새로 공급되는 물량이 있으니까 이 중에 일부를 일반 분양을 해서 통상은 조합원들이 자기 건축비용이나 이런 것을 충당하시잖아요. 지금은 재건축 초과이익환수분도 내시고 그래서 그런 추가로 50%가 늘어나는 호수를 그러면 일부는 일반 분양을 해서 조합원들이 아까 말한 초과비용을 일부 회수하는 데 아마 충당을 하시겠죠. 그러고도 남는 분양을 임대주택이나 조합원이 아닌, 조합원들이 결정하는 일반조합이 아니고 일반 분양은 조합원들이 결정하는 거고요.
그렇지 않고 그냥 공공이 환수를 해서 그걸 환수한 분을 임대주택이나 아니면 그냥 공공주택으로 분양하는 그런 방식인데 50% 새로 추가되는 분량 중에 어느 정도까지를 공공이 가져가고 어느 정도까지는 조합원들이 그냥 일반 분양으로 분양을 해서 본인들의 추가비용을 환수하는 데 사용하느냐가 사실은 단지별로 다릅니다.
그래서 결국 사적이익과 조합원들의 재산권이 다시 재건축하시는 거니까. 그리고 조합원들이 동의를 해야 되니까요. 사적 이익도 적정하게 보장이 되면서 또 특별한 용적률을 높이고 그다음에 종상향이라고 해서 준주거지역으로 일반 주거지역을 바꿔주는 겁니다.
여러 가지 건축 특혜가 주어지기 때문에 초과이익부분을 또 그걸 공공성과 사적이익이 조화를 이룰 수 있는, 균형을 이룰 수 있는 게 어느 정도일까. 여기에 대해서는 많은 논의를 서울시하고 했고 그래서 이번에는 공공참여형 고밀 재건축으로 이번에 합의한 것입니다.
[앵커]
어쨌든 50층까지 올릴 수 있다는 허가가 난다는 것은 상당히 특혜를 주는 것이지만 어쨌든 개발이익은 상당부분을 환수하는 것이기 때문에 조합원들이 찬성을 할까. 민간참여가 많지 않을 것 같다는 회의적인 반응이 벌써부터 나오고 있거든요.
[김용범]
조합원 3분의 2가 참여해야 LH나 SH 같은 데가 참여해서 공공형이 되는 건데요. 공공형이 그렇다고 건설사를 LH가 지정한다든가 그런 건 아니고요. 그다음에 아파트 이름도 LH 그렇게 안 하고 다 개인이...
[앵커]
민간건설사가 들어갈 수 있는 건가요?
[김용범]
그렇습니다. 민간건설사가 들어가고 아파트 브랜드도 다 자율적으로 결정할 수 있는데 공공참여형이라는 것은 LH가 그 과정에 아까 말한 대로 일정 지분을 공공이 받아와서 임대로 하거나 그렇기 때문에 재건축 과정에 LH나 SH가 들어가서 그 과정을 참여한다는 것인데 그러면 투명성도 높아지고 그런 장점이 많지만 또 일부 조합원들 위주로만 재건축해 왔던 관행들이 있어서 이 부분에 대해서는 오늘 발표가 됐으니까 앞으로 많은 논의가 있어야 될 것 같습니다. 서울시, 지자체 그다음에 참여 해당 구 그리고 조합원들이 TF를 만들어서 논의를 할 예정입니다.
[앵커]
지금 언론에서 거론되는 곳은 재건축이 상당히 미뤄져왔던 대치동 은마아파트나 잠실 주공단지 등이 거론되고 있는데요. 지금 이게 실질적으로 공급물량이 늘어날 수 있도록 하는 게 중요하잖아요. 민간의 참여를 늘리려면 핵심적으로 어떤 부분을 주안점을 둬야 된다고 보십니까?
[김용범]
그러니까 아까 말씀드린 대로 결국은 조합원들이 합의를 해야 됩니다, 고밀개발에. 고밀개발인데 고밀로 개발이라는 그런 일종의 기존과는 다른 많은 특혜나 혜택이 있는데 그것을 아까 말한 대로 공공이익과 균형을 이루기 위해서 적정한 조합원의 이익과 상당히 많은 부분은 또 그걸 초과하는 부분은 공공으로 환수하겠다는 원칙이 있잖아요. 그런데 이 원칙에 합의를 해야 되는데 제가 말씀드리지만 50층이라는 아파트가 갖는 상징성들이 있습니다.
[앵커]
조망권 같은 걸 말씀하시는 건가요?
[김용범]
그렇습니다. 그렇지만 또 옆의 인근에는 그게 조합원들은 좋지만 인근지역에서 꼭 좋아할 수도 없고. 제가 말씀드리면 사적이익은 명백하지만 공공의 이익과 여러 가지로 조화를 이뤄야 되기 때문에 그건 균형점을 찾아야 될 과제라고 생각합니다.
[앵커]
지자체와의 논의도 필요하다고 앞서 말씀하셨는데 서울시 경우에는 별도 브리핑도 열고 공공 재건축에 대해서 찬성하지 않는다는 입장입니다. 정부와는 조금 엇박자가 나는데 이 부분에 대해서는 어떤 협의가 필요하지 않겠습니까?
[김용범]
서울시 권한대행이 11시에 정부 합동발표할 때 참석했고 서울시도 공공참여형 고밀재건축에 합의한 겁니다. 그래서 권한대행도 발표한 거고 주택본부장께서 백그라운드 브리핑에서 하신 말씀은 현장에서 이게 개별 사업장별로 기부채납 비율도 높고 임대주택 공급의무가 주어지고 그러면 현장에서 조합원들이 많은 참여가 있을까라는 걱정을 하신 것 같습니다.
그런데 아까 말씀드린 대로 공공이 들어가면 한 10년 정도 걸리는 절차가 많이 단축될 수 있고 고층 아파트라는 상징성 등 상당히 많은 혜택이 있기 때문에 저희는 앞으로 적극적으로 제도 홍보하고 설명하고 그렇게 하면 성공 사례가 나올 겁니다, 분명히. 하나의 성공 단지가 갖는 좋은 선례가 마련되면 조합원들도 점점 이쪽 공공참여형 고밀 개발에 관심이 늘어날 것으로 봅니다.
[앵커]
어쨌든 시장의 반응은 예상했던 것보다 더 많은 공급물량을 정부가 준비했다, 상당히 노력한 흔적이 보인다 이런 반응도 나오고 있는데 반면에 이런 지적도 있습니다. 지금까지 공급물량 부족은 없다고 했는데 이렇게 많이 발표한 거 보니까 결국은 물량 부족했다는 것 인정하는 것 아니냐 또 이런 지적도 있는데 어떻게 보십니까?
[김용범]
물량이 아파트가 보통 빠르면 3년, 보통 한 5년 정도 걸립니다, 주택 공급이라는 것이. 그래서 대체로 한 서울시만 국한해 보면 연 4만 호에서 5만 호 정도가 공급돼 왔습니다. 그런데 어떤 해는 똑같지는 않아요. 그래서 한 5만 호가 공급된 해도 있고 예를 들면 내년 같은 경우에는 조금 부족합니다.
3.6만 호 정도가 되고. 그런데 지금은 보면 금리도 낮아지고 그다음에 가구 분화도 빠르게 되고 있고 그다음에 여러 가지 주택 수요가 집중될 요인들이 있기 때문에 특정 시기에는 과부족이 생길 수 있습니다. 그래서 공급이 절대물량이 부족하고 그렇다기보다도 지금 시기에는 이번에 지난번에 12.16 대책을 발표했는데 입법도 안 되고 그래서 조금 한 6개월간 보면 수요가 대개 소위 패닉 바잉이라고 그래서 수요가 집중되는 불안요인이 있어서 앞으로 몇 년 내를 보면 절대적으로 공급이 부족하지 않습니다라는 걸로 충분하지 않아서 저희가 이번에 공급대책을 내놓게 된 겁니다.
[앵커]
이번에 대책 나온 것도 실질적으로 풀리는 데는 한 3~4년 걸리잖아요.
[김용범]
몇 년 걸리는 거고요. 3기 신도시 조기분양하는 건 바로 그건 할 수 있고요, 21~22년에. 그다음에 태릉골프장이나 조달청 같은 경우는 단지별로 어떤 데는 바로 한 6개월 내에 이주시키고 바로 착수할 수도 있고 어떤 데는 조금 더 걸리고 그러는데 앞으로 21년부터 한 25년 사이에 공급이 됩니다.
[앵커]
내집 마련이라는 게 주거의 목적도 있지만 자산가치 상승에 대한 목적도 있지 않습니까? 그러다 보니까 이렇게 공급이 대량으로 풀리게 된다면 이 호재 때문에 다시 부동산 가격이 요동치는 것 아니냐 이런 비판적인 시각도 있거든요.
[김용범]
그렇습니다. 그래서 그게 특히 고밀 재건축 같은 경우에 누차 말씀드리지만 이런 공급을 절대 총량을 늘리겠다라는 기대를 가지고 하는 것인데 그게 공급이 늘어나도 그 주변 지역에 또 전체적으로 업그레이드를 시켜서 가격이 오르는 부작용도 있을 수 있습니다. 그래서 고밀 재건축에 대해서는 참 저희가 사적이익과 공공성이 균형을 이루기도 해야 되고 옆에 토지거래허가제 같은 게 만약에 그렇게 되면 시행이 되겠지만 인근지역이나 더 넓게는 부동산 시장 전반에 미치는 가격상승의 예측하지 못한 부작용이 더 커지면 안 되잖아요. 그래서 그런 부분도 유념을 해야 됩니다.
[앵커]
지금 결국은 공급대책도 가장 중요한 목적이 집값을 잡기 위한 건데 오늘 국회에서는 그런 일환으로 부동산 3법이 통과되지 않았습니까? 결국 다주택자 세금 부담 늘리는 게 핵심적으로 들어가 있는데 실질적으로 집값 내려가는 데 효과가 있다고 보십니까?
[김용범]
분명한 효과가 있을 것으로 봅니다. 공정한 과세원칙이 이번에 확립돼서 아까 말씀드린 다주택자, 실제 거주하지 않은 다주택자나 단기 투기 쪽에 중점을 둔 투자들은 이번에 적극적으로 억제되는 장치들이 마련됐기 때문에 앞으로는 실수요자 위주로 부동산 시장이 재편될 것이다.
그리고 그 과정에서 다주택자나 이런 분들이 조금 더 조세 부담을 더 갖게 되는데. 지금 시점에서는 주택이 아까 말한 대로 아주 유망한 투자대상이다. 이런 생각은 점점 우리가 억제해나가야 된다고 봅니다. 실수요의 대상이다. 그래서 주택이 가장 오랫동안 보면 안정되고 투자수익이 많이 나는 분야라는 것을 많은 사람들이 그렇게 학습을 한다거나 그래서는 안 될 것 같고 이번에 다주택자 중과나 취득세를 더 올린다거나 그런 것들이 일관된 흐름이 다주택 투기, 단기 투자 수혜를 억제하는 것인데 법이 다 입법이 됐고 내년 6월 1일부터 본격적으로 많은 부분은 내년 6월까지는 팔 수 있는 기간이 주어졌습니다.
그 이후부터는 여러 다주택이나 단기 투자에 대한 효과적인 억제수단이 완비됐기 때문에 실수요가 아닌 주택의 투자 수익률은 현저하게 낮아질 것이다. 그래서 장기적으로 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 그렇게 봅니다.
[앵커]
집값 떨어질 수 있다 이렇게 보시는 건데 지금 워낙에 부동산 대책이 관심사이다 보니까 국회에서도 여야 간에 갑론을박이 상당히 치열하게 벌어지고 있고요. 그 가운데 하나가 바로 전월세 논쟁인 것 같습니다. 이른바 어느 게 선이냐, 어느 게 악이냐. 이런 논란까지 벌어지고 있는데 장기적으로는 일부에서는 월세로 가야 되는 게 아니냐. 이런 목소리도 나오고 있는데 정책 방향과 관련해서 어떻게 보십니까?
[김용범]
그것은 전세 제도가 우리나라의 굉장히 오래된 제도이기 때문에 분명히 이번에 임대차 3법 때문에 임대인과 임차인의 이해관계가 조금씩 다르고 전세보다는 월세를 선호할 수 있겠다는 그런 관측들이 많지만 몇 십 년간 확립되어 온 제도라는 것은 하루아침에 바뀌지는 않기 때문에 전세는 전세대로 월세는 월세대로 임대인과 임차인의 이해관계가, 임대인은 본인이 투자해서 주택을 공급하는 것이고 임차인은 적정한 임대료를 내고 거주하시는 건데 그 이익이 적정한 선에서 서로 보호가 되어야 되는데요. 일률적으로 전세가 없어질 거다 이렇게 보지는 않고요.
[앵커]
병행돼서 가야 된다고 보십니까?
[김용범]
정부로서는 전세도 상당히 과부족이 생길 수 있으니까 공급이 적정하게 이루어질 수 있도록 하고 사실 전세도 신규공급이 얼마큼 되느냐 이 주기와 상당히 밀접하게 연관이 되어 있습니다. 서울시에서 한 5000호 정도, 1만 호 정도의 단지가 재건축이 들어가고 새로 입주하고 이럴 때 보면 전세가격이 많이 움직이거든요. 그래서 임대차 3법도 중요하지만 그 정착도 시켜야 되지만.
[앵커]
전세 물량 관리도 중요하다.
[김용범]
전세물량은 사실 아까 말한 대로 신규 아파트에 멸실되고 새로 공급되고 그 와중에 또 이주하고 이럴 때 너무 특정 시기에 집중되지 않도록 적정하게 관리하는 것도 전세가격 안정에 굉장히 중요합니다.
[앵커]
이번 공급대책이 7.10 대책 이후에 상당히 빠른 시간 안에 또 수급대책까지 나왔습니다. 혹시 이후에 추가대책이 나올 가능성도 있는 겁니까?
[김용범]
정부는 이번에 상당히 획기적인 공급대책이 나왔고 그다음에 공급 물량도 더 구체화시켰고요. 이번에 국회에서 관련법이, 부동산법이 통과됐기 때문에 수요와 공급 측면에서는 상당히 강력한 두 양축의 제도가 완비됐다고 보고 실행에 앞으로 중점을 둘 예정입니다.
그래서 부동산 시장이 차차 안정될 것으로 보는데 부동산시장에 불안이 있는 경우에는 언제든지 정부는 수요와 공급 측면에서 특단의 대책을 계속 강구할 예정입니다.
[앵커]
끝으로 간략하게요. 이번에 공급에 상당히 방점을 둔 대책이 나온 건데 이것이 시장에 반응을 주고 실질적으로 효과를 보이기까지는 어느 정도 걸릴 걸로 보십니까?
[김용범]
일단 아까 말씀드린 대로 작년 12.16 대책이 상당히 강력했는데 그리고 효과를 꽤 내다가 최근 두어 달 동안에 가격이 조금 이렇게 된 것은 그때 예고된 입법이 될 거냐 여기에 대한 의구심이 시장에 좀 있었는데 입법은 다 오늘 국회에서 통과됐기 때문에 그건 확실하게 된 거고요.
그래서 그런 의구심 그다음에 미리 당겨서 주택을 사겠다는 소위 패닉 바잉이라고 표현했던 현상들이 있었는데 그것도 이번에 좀 더 선호되는 지역에 주택이 공급된다는 계획이 나왔기 때문에 좀 더 차분해지면 부동산 시장은 안정될 것으로 봅니다.
[앵커]
공급 확대 청사진이 오늘 나온 건데요. 실질적으로 혜택을 받는 분들이 많아지고 또 집값 안정에 도움이 됐으면 하는 바람입니다. 김용범 기획재정부 1차관이었습니다. 고맙습니다.
[김용범]
감사합니다.
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