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■ 진행 : 박광렬 앵커
■ 전화 연결 : 고종완 / 한국자산관리연구원장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이 같은 수도권 공급대책, 앞으로 시장에 미치는 영향은 어떨지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 전화 연결돼 있습니다. 원장님, 나와 계시죠? 지금 저희가 방금 간략하게 대책을 봤습니다
대책을 봤는데 일단 오늘 발표된 공급량, 신규 건설주택이 13만 2000채라고 제가 말씀드렸는데. 현 여당과 정부는 예상보다 훨씬 많은 물량이다 이렇게 자평을 하고 있습니다. 어떻게 평가하십니까?
[고종완]
우선 예상보다는 다소 높거나 또 적합하다, 이렇게 걸맞다고 볼 수 있고요. 우선 서울권역을 중심으로 수도권 전체로는 26만 호가 공급되잖아요.
[앵커]
기존 발표분 포함해서.
[고종완]
그런데 그중에서 눈에 띄는 대폭이 한 세 가지가 있어서 말씀드리면 그동안 공급이 절대적으로 구조적 만성적으로 부족했던 게 서울이잖아요. 그리고 서울의 공급부족이 결국은 집값 상승을 촉발했다. 그런 면에서 이번 서울에 주택공급되는 물량이 13만 2000호가 공급되는데 이 물량은 당초 저희 전문가들이 예상했던 10만 가구를 좀 넘는 거여서 물량 면에서는 다소 긍정적으로 평가됩니다.
그리고 두 번째는 얘기 나오겠습니다마는 이번에 공급대책의 내용들이 가능한 이런 것들이 거론됐던 것들이 그린벨트 빼고는 거의 다 포함되었다, 이것도 정부가 공급확대에 신경을 썼다는 점은 다소 긍정적으로 보이고 무엇보다도 이번에는 규제대책 이런 것들은 다 빠졌어요. 법으로 보완되니까. 그래서 공급 위주의 정책전환이 됐다는 점은 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 저는 그렇게 판단합니다.
[앵커]
지금 긍정적인 부분, 하나씩 뜯어서 보겠습니다. 서울과 수도권 공공유휴부지 그러니까 공공기관이 가지고 있는 지금 놀거나 앞으로 놀 가능성이 있는 땅에 주택공급 3만 3000채, 이게 어느 정도 효과가 있을까요?
[고종완]
상당히 효과가 있을 것으로 봅니다. 왜냐하면 13만 호 중에 가장 많은 것들은 역시 공공참여 고밀재건축이라고 할 수 있고요. 7만호를 공급을 제외하면 가장 많은 공급원이 군부대라든지 골프장 또 공공기관 이전부지 이런 신규 택지라고 볼 수 있겠죠. 이전에 나왔던 도심의 유휴부지를 이용해서 7만 가구 공급을 하겠다는 게 이미 발표가 되어 있었잖아요.
이런 연장선상에서 이번에 신규 택지를 발굴해서. 예를 들면 태릉골프장, 용산 캠프킴 또 정부과천청사, 서울지방조달청, 독립외교관 또 서부면허시험장 총망라되어 있거든요. 그래서 여기에서 이런 3만 3000호 정도가 공급된다면 시기가 좀 빨라질 수도 있을 것 같아서 이 정도 물량이 나오면 서울의 주택가격 안정에는 상당히 도움이 될 걸로 보입니다.
참고로 서울은 인구 천만이잖아요. 그래서 매년 4만 5000호, 4만 5000가구 정도가 신규로 입주를 해야 소위 가구 분할이라든지 신혼부부 등의 주택수요를 충당할 수 있는 것으로 되어 있거든요. 그러니까 4만 가구 이상이 돼야 전셋값과 집값이 안정된다고 수급 측면에서 볼 수 있는데 이 3만 호가 넘는 이런 공급이 이루어지면 서울지역의 주거 안정에는 상당히 도움이 될 것으로 예상됩니다.
[앵커]
그러니까 서울지역에 4만 가구 정도가 지어져야 주택공급 안정이 되는데.
[고종완]
매년 입주물량이죠.
[앵커]
이번만 3만 3000가구가 추가로 유휴부지에 지어지는 거니까 그만큼 효과가 있을 것이다, 이런 얘기해 주셨고. 이번에는 공공성 강화한 재건축 규제 완화 이 측면도 보겠습니다. 지금 용적률도 크게 더 높이고 또 층수도 기존 35층에서 50층까지 제한을 더 풀어주는 대신에 기부채납 같은 조건을 걸었습니다. 그러니까 최대 50층까지 허용을 해 줄 테니까 대신 공공성을 더 강화하라, 이런 얘기죠. 이거 어느 정도 힘이 실릴까요?
[고종완]
저도 이런 내용은 상당히 가뭄에 단비처럼 그동안 재건축을 억제만 해 왔잖아요. 그런데 가장 이번에 주목할 만한 부분이 공공재건축 이걸 고밀 재건축을 도입을 해서 공공이 참여하는 고밀 재건축 이렇게 말할 수 있는데. 재건축을 통해서 약 5만 가구 그리고 공공재개발의 활성화를 통해 2만 가구. 도합 7만 가구가 공급될 예정이거든요.
그래서 저는 이 부분도 시장에는 상당히 긍정적인 영향을 공급확대 효과를 나타낼 거라고 보는데요. 예를 들면 좀 전에 앵커께서 말씀하셨던 게 두 가지잖아요. 고밀이라는 게. 용적률을 300에서 500%까지 그리고 층고를 현재 서울시 가이드라인이죠. 법은 아닌데 35층 이게 굉장히 재건축의 걸림돌이 됐던 거거든요. 이걸 50층으로 높여준다면 조합원 입장에서는 그만큼 인센티브, 즉 당근책이 되는 겁니다.
그러니까 늘어나는 용적률만큼 또 층고가 올라가기 때문에 재건축 조합원 입장에서는 그만큼 경제적으로 유리해졌다라고 볼 수 있죠. 그러나 여기에 또 다른 걸림돌이 또 하나 있는데요. 소위 기부채납이라고 해서 늘어나는 용적률의 50 내지 70%를 환수하게 돼 있습니다. 그러니까 늘어나는 용적률을 전부 조합원이 가져가는 게 아니죠. 그래서 이게 공공 참여 했을 때 기부채납 방식으로 될 텐데 그렇게 되면 현재도 지금 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대를 짓게 되어 있단 말이죠.
이것 때문에도 사실은 재건축이 층고나 용적률 때문에도 이게 걸림돌이 되고 있었는데 이렇게 분양가상한제도 시행되고 있고 재초환이라고 해서 재건축초과환수제도 지금 시행되고 있지 않습니까? 여기다가 기부채납까지 50 내지 70%가 들어간다면 과연 경제성이 있을까. 조합원들 입장에서는 흔쾌히 찬성하고 동의할까. 이 부분은 다소 미지수라고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그러니까 조합원들이 동의할지 이 부분을 봐야 된다, 이런 말씀을 해 주셨고. 지금 저희가 공급물량 확대 얘기를 하고 있는데 여기에 덧붙여서 이번에 정부가 발표한 것 중에서 공공분양 아파트 가운데 사전 청약 물량을 기존 9천에서 6만 가구까지 확대를 하겠다 이런 내용도 있었습니다.
집을 새로 짓는 건 아니고 기존에 지을 예정이 되어 있는 거지만 어쨌든 사전 청약을 확대하겠고 확대에는 생애 최초 구입자나 청년, 신혼부부들한테 50% 이상을 공급하겠다 이런 내용인데. 이게 어떤 효과가 있을까요?
[고종완]
이 부분도 심리적 안정. 정부도 이번에 발표하면서 불안심리를 해소하겠다는 데 방점을 두었잖아요. 저는 심리적인 불안을 해소하고 또 내집마련의 기회가 늘어날 것이다 이런 심리적 안정 효과는 매우 클 것으로 보입니다. 당초에는 3기 신도시 같은 경우 한 30만 호가 공급되는데 사전청약, 내년부터 시행할 것으로 9천 호였잖아요.
이게 6만 호로 계속 대폭 확대가 됩니다. 그러니까 내년에 3만 호, 2022년에 3만 호 해서 6만 호가 사전분양을 공급한다는 내용인데요. 이 부분이 왜 중요한가 하면 지금 소위 패닉바잉이라고 해서 30대, 40대가 문제잖아요. 집을 뒤늦게 추경매수, 묻지 마식 투자라고 할 수 있을 정도로 부동산 광풍이 불고 있는데 이렇게 선분양 상태에서 또 사전분양을 통해서 사실은 내 집을 갖게 된다면 앞으로 공급물량이 충분히 늘어난다는 이런 기대감과 함께 또 내 집 마련의 실질적인 당첨의 기회가 늘어남으로 인해서 서둘러서 집을 매수하려는 그런 조급함 이런 마음은 불안심리는 상당히 가라앉을 것이라고 봅니다.
왜냐하면 사전 분양을 통해서 내집마련을 하게 되면 사실은 정식 계약은 아니더라도 이미 내가 이사 갈 집을 마련한 거나 마찬가지 효과는 나올 것으로 기대가 됩니다.
[앵커]
그러니까 패닉 바잉 방지에 도움이 되는 심리적 안정감을 줄 수 있다, 이런 이야기를 해 주셨고. 원장님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 부동산 대책 관련해서 전화 연결해 봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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■ 전화 연결 : 고종완 / 한국자산관리연구원장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이 같은 수도권 공급대책, 앞으로 시장에 미치는 영향은 어떨지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 전화 연결돼 있습니다. 원장님, 나와 계시죠? 지금 저희가 방금 간략하게 대책을 봤습니다
대책을 봤는데 일단 오늘 발표된 공급량, 신규 건설주택이 13만 2000채라고 제가 말씀드렸는데. 현 여당과 정부는 예상보다 훨씬 많은 물량이다 이렇게 자평을 하고 있습니다. 어떻게 평가하십니까?
[고종완]
우선 예상보다는 다소 높거나 또 적합하다, 이렇게 걸맞다고 볼 수 있고요. 우선 서울권역을 중심으로 수도권 전체로는 26만 호가 공급되잖아요.
[앵커]
기존 발표분 포함해서.
[고종완]
그런데 그중에서 눈에 띄는 대폭이 한 세 가지가 있어서 말씀드리면 그동안 공급이 절대적으로 구조적 만성적으로 부족했던 게 서울이잖아요. 그리고 서울의 공급부족이 결국은 집값 상승을 촉발했다. 그런 면에서 이번 서울에 주택공급되는 물량이 13만 2000호가 공급되는데 이 물량은 당초 저희 전문가들이 예상했던 10만 가구를 좀 넘는 거여서 물량 면에서는 다소 긍정적으로 평가됩니다.
그리고 두 번째는 얘기 나오겠습니다마는 이번에 공급대책의 내용들이 가능한 이런 것들이 거론됐던 것들이 그린벨트 빼고는 거의 다 포함되었다, 이것도 정부가 공급확대에 신경을 썼다는 점은 다소 긍정적으로 보이고 무엇보다도 이번에는 규제대책 이런 것들은 다 빠졌어요. 법으로 보완되니까. 그래서 공급 위주의 정책전환이 됐다는 점은 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 저는 그렇게 판단합니다.
[앵커]
지금 긍정적인 부분, 하나씩 뜯어서 보겠습니다. 서울과 수도권 공공유휴부지 그러니까 공공기관이 가지고 있는 지금 놀거나 앞으로 놀 가능성이 있는 땅에 주택공급 3만 3000채, 이게 어느 정도 효과가 있을까요?
[고종완]
상당히 효과가 있을 것으로 봅니다. 왜냐하면 13만 호 중에 가장 많은 것들은 역시 공공참여 고밀재건축이라고 할 수 있고요. 7만호를 공급을 제외하면 가장 많은 공급원이 군부대라든지 골프장 또 공공기관 이전부지 이런 신규 택지라고 볼 수 있겠죠. 이전에 나왔던 도심의 유휴부지를 이용해서 7만 가구 공급을 하겠다는 게 이미 발표가 되어 있었잖아요.
이런 연장선상에서 이번에 신규 택지를 발굴해서. 예를 들면 태릉골프장, 용산 캠프킴 또 정부과천청사, 서울지방조달청, 독립외교관 또 서부면허시험장 총망라되어 있거든요. 그래서 여기에서 이런 3만 3000호 정도가 공급된다면 시기가 좀 빨라질 수도 있을 것 같아서 이 정도 물량이 나오면 서울의 주택가격 안정에는 상당히 도움이 될 걸로 보입니다.
참고로 서울은 인구 천만이잖아요. 그래서 매년 4만 5000호, 4만 5000가구 정도가 신규로 입주를 해야 소위 가구 분할이라든지 신혼부부 등의 주택수요를 충당할 수 있는 것으로 되어 있거든요. 그러니까 4만 가구 이상이 돼야 전셋값과 집값이 안정된다고 수급 측면에서 볼 수 있는데 이 3만 호가 넘는 이런 공급이 이루어지면 서울지역의 주거 안정에는 상당히 도움이 될 것으로 예상됩니다.
[앵커]
그러니까 서울지역에 4만 가구 정도가 지어져야 주택공급 안정이 되는데.
[고종완]
매년 입주물량이죠.
[앵커]
이번만 3만 3000가구가 추가로 유휴부지에 지어지는 거니까 그만큼 효과가 있을 것이다, 이런 얘기해 주셨고. 이번에는 공공성 강화한 재건축 규제 완화 이 측면도 보겠습니다. 지금 용적률도 크게 더 높이고 또 층수도 기존 35층에서 50층까지 제한을 더 풀어주는 대신에 기부채납 같은 조건을 걸었습니다. 그러니까 최대 50층까지 허용을 해 줄 테니까 대신 공공성을 더 강화하라, 이런 얘기죠. 이거 어느 정도 힘이 실릴까요?
[고종완]
저도 이런 내용은 상당히 가뭄에 단비처럼 그동안 재건축을 억제만 해 왔잖아요. 그런데 가장 이번에 주목할 만한 부분이 공공재건축 이걸 고밀 재건축을 도입을 해서 공공이 참여하는 고밀 재건축 이렇게 말할 수 있는데. 재건축을 통해서 약 5만 가구 그리고 공공재개발의 활성화를 통해 2만 가구. 도합 7만 가구가 공급될 예정이거든요.
그래서 저는 이 부분도 시장에는 상당히 긍정적인 영향을 공급확대 효과를 나타낼 거라고 보는데요. 예를 들면 좀 전에 앵커께서 말씀하셨던 게 두 가지잖아요. 고밀이라는 게. 용적률을 300에서 500%까지 그리고 층고를 현재 서울시 가이드라인이죠. 법은 아닌데 35층 이게 굉장히 재건축의 걸림돌이 됐던 거거든요. 이걸 50층으로 높여준다면 조합원 입장에서는 그만큼 인센티브, 즉 당근책이 되는 겁니다.
그러니까 늘어나는 용적률만큼 또 층고가 올라가기 때문에 재건축 조합원 입장에서는 그만큼 경제적으로 유리해졌다라고 볼 수 있죠. 그러나 여기에 또 다른 걸림돌이 또 하나 있는데요. 소위 기부채납이라고 해서 늘어나는 용적률의 50 내지 70%를 환수하게 돼 있습니다. 그러니까 늘어나는 용적률을 전부 조합원이 가져가는 게 아니죠. 그래서 이게 공공 참여 했을 때 기부채납 방식으로 될 텐데 그렇게 되면 현재도 지금 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대를 짓게 되어 있단 말이죠.
이것 때문에도 사실은 재건축이 층고나 용적률 때문에도 이게 걸림돌이 되고 있었는데 이렇게 분양가상한제도 시행되고 있고 재초환이라고 해서 재건축초과환수제도 지금 시행되고 있지 않습니까? 여기다가 기부채납까지 50 내지 70%가 들어간다면 과연 경제성이 있을까. 조합원들 입장에서는 흔쾌히 찬성하고 동의할까. 이 부분은 다소 미지수라고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그러니까 조합원들이 동의할지 이 부분을 봐야 된다, 이런 말씀을 해 주셨고. 지금 저희가 공급물량 확대 얘기를 하고 있는데 여기에 덧붙여서 이번에 정부가 발표한 것 중에서 공공분양 아파트 가운데 사전 청약 물량을 기존 9천에서 6만 가구까지 확대를 하겠다 이런 내용도 있었습니다.
집을 새로 짓는 건 아니고 기존에 지을 예정이 되어 있는 거지만 어쨌든 사전 청약을 확대하겠고 확대에는 생애 최초 구입자나 청년, 신혼부부들한테 50% 이상을 공급하겠다 이런 내용인데. 이게 어떤 효과가 있을까요?
[고종완]
이 부분도 심리적 안정. 정부도 이번에 발표하면서 불안심리를 해소하겠다는 데 방점을 두었잖아요. 저는 심리적인 불안을 해소하고 또 내집마련의 기회가 늘어날 것이다 이런 심리적 안정 효과는 매우 클 것으로 보입니다. 당초에는 3기 신도시 같은 경우 한 30만 호가 공급되는데 사전청약, 내년부터 시행할 것으로 9천 호였잖아요.
이게 6만 호로 계속 대폭 확대가 됩니다. 그러니까 내년에 3만 호, 2022년에 3만 호 해서 6만 호가 사전분양을 공급한다는 내용인데요. 이 부분이 왜 중요한가 하면 지금 소위 패닉바잉이라고 해서 30대, 40대가 문제잖아요. 집을 뒤늦게 추경매수, 묻지 마식 투자라고 할 수 있을 정도로 부동산 광풍이 불고 있는데 이렇게 선분양 상태에서 또 사전분양을 통해서 사실은 내 집을 갖게 된다면 앞으로 공급물량이 충분히 늘어난다는 이런 기대감과 함께 또 내 집 마련의 실질적인 당첨의 기회가 늘어남으로 인해서 서둘러서 집을 매수하려는 그런 조급함 이런 마음은 불안심리는 상당히 가라앉을 것이라고 봅니다.
왜냐하면 사전 분양을 통해서 내집마련을 하게 되면 사실은 정식 계약은 아니더라도 이미 내가 이사 갈 집을 마련한 거나 마찬가지 효과는 나올 것으로 기대가 됩니다.
[앵커]
그러니까 패닉 바잉 방지에 도움이 되는 심리적 안정감을 줄 수 있다, 이런 이야기를 해 주셨고. 원장님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 부동산 대책 관련해서 전화 연결해 봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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