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[생생경제] 국토부 첫 규제 한남3구역 검찰, 무혐의 처분... 수주 2라운드 불붙나
Posted : 2020-01-22 16:08
[생생경제] 국토부 첫 규제 한남3구역 검찰, 무혐의 처분... 수주 2라운드 불붙나
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 국토부 첫 규제 한남3구역 검찰, 무혐의 처분... 수주 2라운드 불붙나





◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 지난해 11월 말입니다. 국토부는 서울 용산구 한남 3구역 시공사 선정과 관련해 수사의뢰와 함께 입찰 무효화 조치를 내렸는데요. 입찰에 참여한 현대건설, 대림산업, 그리고 GS건설은 당시 말 그대로 ‘멘붕’ 상태에 빠졌습니다. 검찰이 어제 이 대형건설사 3사에 대해 불기소 처분을 내려서요. 창조도시경제연구소 이제문 소장과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 11월 말에 이 안건으로 우리가 인터뷰했는데 결과가 나와서 다시 한 번 모셨습니다. 오늘 이야기하기 전에 다시 한 번 한남 3구역 재개발 사업이 어떤 사업인지 설명을 해주시겠어요?

◆ 이제문> 네, 한남 재개발 사업은 2003년 뉴타운 지정 이후에 17년 만에 추진되는 재개발 사업이죠. 역대 최대 규모의 재개발 사업이라고 불리고 있는데요. 한남동 686번지 일대 38만 6000m² 면적의 총 5816가구를 짓는 사업비 7조 원, 공사비 1조 8881억 원에 해당하는 역대 최대 규모의 사업입니다.

◇ 김혜민> 역대 최대 규모의 재개발 사업인 거죠. 그렇기 때문에 많은 사람들, 부동산 관련 업체들, 또 건설업체들, 다 관심이 있었던 사업이었는데요. 앞서 말씀드린 것처럼 11월 말에 국토부와 서울시가 시공사 선정과 관련해서 건설회사들이 무리한 일들을 했다고 의뢰를 했고, 결국 오늘 검찰이 불기소 처분을 내렸습니다. 이 결과, 소장님 어떻게 보셨어요?

◆ 이제문> 일단 당시에 수사의뢰를 했을 때는 위법이다, 적법이다, 하는 것을 판단하기는 어려웠지만, 건설사들이 이익제공 등 과도한 부분의 법률을 위반한 여지가 있기 때문에 이것을 수사해 달라고 수사 요청을 했고요. 그 결과가 무혐의로 나왔습니다. 그런데 무혐의로 나왔는데, 무혐의 자체가 완전한 불법 사항이나 위법 사항이 없었기 때문에 무혐의가 아니라 결국에 뇌물죄로 판단하기 위한 처벌규정이 없었기 때문에 무혐의를 내린 것으로 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 자세한 이야기를 저희가 살펴보겠습니다. 당시 11월 말에 소장님하고 인터뷰할 때 어떤 건설사의 어떤 행위들이 문제가 되고 있느냐, 예를 들어달라고 했을 때 몇 가지 소장님이 예를 들어주셨어요. 첫 번째가 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 비중이 있는데.

◆ 이제문> 네, 10~30% 정도 있죠.

◇ 김혜민> 그것을 않겠다고 공약한 행위, 이게 잘못됐다고 국토부가 이야기했고요. 두 번째는 이주비를 무이자로 대출해주겠다, 이런 이야기들이 있었어요. 아까 임대주택, 이런 부분들은 어떻게 된 거예요?

◆ 이제문> 이 부분에 대해서는 아직까지 판단을 하지 않았기 때문에 향후 재입찰을 통해서 건설사들의 제안서에 만약 이 내용들이 수정 없이 담기게 된다고 하면 국토부에서는 입찰을 무효화할 수 있는 근거가 있다고 오늘 이야기를 하고 있는 상황이죠.

◇ 김혜민> 형사처벌은 할 수 없지만 입찰을 무효화할 수 있는 근거는 된다?

◆ 이제문> 네, 근거는 가지고 있기 때문에. 그 근거가 바로 정비사업 계약업무 처리기준 제30조하고, 서울시 공공지원 시공사 선정기준 제9조를 위반하게 될 경우에는 도시 및 주거환경 정비법 제113조에 따라서 행정청의 입찰무효 등 관리·감독이 가능한 사안으로 보고 있습니다. 참고적으로 말씀드리면 정비사업 계약업무 처리기준 30조에 보면 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 재건축 부담금, 그밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대해 금전이나 재산상의 이익을 제공하는 제공을 하여서는 아니 된다고 하는 규정을 위배할 경우에는 행정청의 행정처분을 내릴 수 있다는 겁니다.

◇ 김혜민> 지금 방금 이야기해주신 부분의 연장선상인 것 같은데요. 이주비 금융비용 무이자로 지원하는 거요. 그 공약. 그 공약을 검찰은 뇌물이라고는 볼 수 없다. 그게 시공사로 채택됐을 때 줄 수 있는 혜택인 거지, 그전에 뭔가 금전적인 이득을 주겠다는 게 아니다, 이런 근거를 대기도 했거든요. 어떻게 보세요?

◆ 이제문> 검찰에서는 입찰제안서 내용이 건설사가 시공사로 낙찰됐을 때 이행해야 할 계약상 채무라는 거죠. 계약상 채무이기 때문에 뇌물죄에 준하는 재산상의 이익에 해당하지 않는다고 이야기했고요. 결국에는 뇌물죄는 부정행위가 있어야 하는데, 건설사들의 이런 제안은 뇌물죄로 보기에는 개개인한테 이익제공이 되지 않았고, 그다음에 공개적으로 전 조합원을 대상으로 해서 이익을 제공했기 때문에 뇌물죄로 볼 수 없다고 판단했습니다.

◇ 김혜민> 아까도 우리 소장님이 말씀하셨지만, 죄가 없다, 혐의가 없다, 이런 게 아니라 처벌할 수 있는 근거가 지금 마련되어 있지 않다는 게 검찰 측의 입장입니다. 그리고 국토교통부는 검찰이 이렇게 판단했지만, 불기소 처분을 했지만 현행법을 위반한 사안인 만큼 입찰무효가 가능하다고 밝힌 상황이고요. 이럴 가능성이 큽니까?

◆ 이제문> 뇌물죄라는 것을 판단했을 때는 도정법에서 만약에 이런 것을 제공했을 때는 뇌물죄에 준해서 처벌한다고 하는 처벌규정이 없었기 때문에 판단을 한 것이고요. 그러면서 검찰에서는 사족을 달았습니다. 이번 불기소 결정은 서울시 의뢰에 따라 입찰 제안서 등의 내용만을 결정했다는 거죠. 그리고 입찰과정 전반에 범법행위가 없다고 판단한 것은 아니라고 해서 선을 그었기 때문에 도시정비법에서 처벌규정이 없어서 어쩔 수 없이 무혐의 처분을 한 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 지금 11월 말부터 지금까지 흘러온 상황을 보면서 애초에 정부가 정확한 법률검토만 없이 행정력만 앞세워서 무리하게 정비사업을 통제하려 한 거 아니냐, 이런 비판도 나오고 있습니다. 어떻게 보세요?

◆ 이제문> 일부에서는 이런 비판들이 나오는데, 물론 국토부의 정보력이라든지, 법조 시스템에 대해서도 충분히 판단할 수 있는 여지가 있지 않았나 하는 생각을 저도 하고 있는데요. 결국에 모든 형법적인 판단은 사법부에서 판단하기 때문에 국토부에서의 자의적인 판단, 이런 것보다는 지금 과열되고 있는 재건축이나 재개발 시장에서의 불법적인 관행들이 지속되고 있고, 그런 불법적인 관행에 의한 도덕적 해이라고 해야 할까요? 그런 것들에 대한 쐐기를 박는 차원에서 조금 더 강경하게 대응한 정책이 아니었나 생각합니다.

◇ 김혜민> 11월에 인터뷰할 때도 소장님이 그런 말씀을 해주셨어요. 그때 반포지구이야기를 하시면서 사실은 시공사가 선정된 이후에도 조합원들의 소송 문제라든지, 이런 것들이 불거져서 사업이 불투명하게 지연되는 사례도 많고, 너무 뜨거운 경쟁 때문에 불법적인 행동들이 많기 때문에 국토부 입장에서는 충분히 할 수 있는 거였다. 지금 생각해보면 국토부에서 이것을 꼭 처벌해야겠다고 하는 것보다 하나의 시그널을, 경고를 준 것으로도 의미가 있겠다는 생각이 드네요.

◆ 이제문> 이게 부수적인 목적이고요. 가장 중요한 것은 위법사항이 있을 때 국토부에서 방관을 하게 되면 법의 남용이라든지, 이런 부분이 있을 수 있기 때문에 국토부에서 수사고발을 했다든지, 이런 조치를 취하려고 한 것은 저는 정당한 권한 행사라고 봅니다. 다만 일부에서의 비판은 뭐냐면, 이것을 충분히 논의하지 않았고, 충분히 법적 검토를 하지 않은 것이 너무 경솔한 판단이 아니었느냐고 하는데요. 물론 그 부분이 전혀 틀렸다는 이야기는 아니지만 어쨌든 행정청에서 행정조치를 취하는 적정성에 대해서는 긍정적이라고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면 부족한 법적근거, 이번 일을 계기로 법령 개정과 같은 제도정비가 불가피하지 않을까 싶은데요?

◆ 이제문> 네, 이번 재입찰을 바라보면서 여기에서 법적 문제가 불거지거나 이렇게 된다고 하면 결국에는 인·허가권을 가지고 있는 서울시와 국토부에서 강력한 제재를 가할 것으로 보고요. 그다음에 처벌규정이 없는 이런 입법의 불비에 대해서는 점차 제도적인 수정, 보완을 하고, 제도적 기반을 확실하게 마련해야겠다는 생각은 들고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면 이제 앞으로의 계획과 향방을 알아보죠. 일단 일부 조합원들은 서울시를 상대로 입찰 지연에 따른 손해배상을 해야 한다, 이렇게 주장을 하기도 한다고 해요. 왜냐하면 원래 계획대로라고 하면 지난해 12월에 마무리했을 시공사 선정이 5월로 미뤄졌기 때문에 이것은 우리 사유재산권을 침범한 거다, 이런 주장이 나오고 있는데요. 이럴 가능성도 있을까요?

◆ 이제문> 물론 감정적인 부분이라든지, 국토부하고 서울시의 규제나 법적 조치에 의해서 사업이 상당히 지연된 것 같은 느낌은 받을 수 있는데요. 설령 그렇게 됐다고 하더라도 건설사가 입찰해서 정해진 이후에도 불법행위라든지, 이런 행위들이 드러나게 되면 중단될 수 있는 여지가 있기 때문에 꼭 그것으로만 해서 늦어졌다고 보기에는 조금 그런 것 같고요. 그다음에 소송 문제는 결국에 아무 근거 없이 국토부나 서울시가 단순하게 주택가격이 올라가니까 폭등하는 주택가격을 억제하기 위해서 만약에 조치를 취했다고 하면 손해배상의 원인이 되겠지만, 분명하게 시행사들의 제안들이 위법되는 내용들이 많았기 때문에 손해배상까지 간다고 하더라도 소기의 목적을 달성하기에는 어렵지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 오늘 한남 3구역 관련한 이야기 나누고 있는데요. 이제문 소장님과 저희가 처음부터 국토부에서 문제제기를 할 때부터 인터뷰를 해왔고, 오늘 후속 인터뷰입니다. 결과가 어떻게 나왔는지에 대해서 소장님과 이야기를 나누고 있습니다. 제가 정리를 해드리면 국토부가 어쨌건 건설사들의 이런 무리한 행동이나 행위에 대해서 문제제기를 했고, 검찰은 오늘 판단하기는 불기소였지만 그것이 문제가 없다는 게 아니라 여러 가지 법령들이 미비했다, 그래서 처벌할 수 있는 근거들이 없다고 이야기를 했고요. 그러나 조합원들 중에서는 손해배상 받아야 한다고 주장하고 있지만, 이게 아까 소장님이 말씀하신 것처럼 집값 너무 올라서 희생양으로 삼는 게 아니냐는 불만의 목소리는 타당하지 않은 것으로 판단된다고 정리를 해주셨어요. 그러면 이제 재입찰을 할 텐데, 현대건설, GS건설, 대림산업 3사가 들어오죠?

◆ 이제문> 당연히 들어오겠죠.

◇ 김혜민> 3파전으로 진행되는 거죠?

◆ 이제문> 저는 3파전으로 보고 있습니다. 이게 아파트가 5000세대가 넘는 대규모의 입찰제안서를 5월까지 만들어낸다고 하는 게 사실 시간적인 제약이 있을 것으로 보고요. 그다음에 3사가 입찰보증금을 1500억 원씩 걸어놓은 상태이기 때문에 입찰에 당연히 참여할 것으로 보고요. 그다음에 이런 시간적 제약을 극복하고, 그다음에 설계비와 영업비를 고려해서 추가로 입찰에 참여할 만한 여력이 있는 건설회사가 딱히 떠오르지 않기 때문에 3사의 재도전이 아닐까, 이렇게 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 소장님이 재개발 쪽에 있어서 전문적이셔서 제가 여쭤보면, 올해 부동산 시장은 계속해서 작년과 같이 위축될 것으로 보이고요. 전세값도 오르고 있다, 이런 이야기가 나오고 있어요. 재개발 시장은 올해 어떨 것으로 전망하십니까?

◆ 이제문> 서울시에서 일부 지역에서 사업계획 승인이라든지, 이런 부분들이 나오는 것은 재개발이라든지, 재건축에서 일부 서두를 부분은 있지만 워낙 재건축과 재개발 사업은 시간을 많이 소요하는 사업이고, 곳곳에서 지뢰밭이 있지 않습니까? 이렇게 되는 상황에 있어서 단기적으로 주택을 공급해서 일시적으로 전세가격을 안정시키거나 주택가격을 안정시키기에는 한계가 있다고 보고요. 단지 미래의 실수요자들에게 시장에 대한 시그널을 분명하게 줘서 정부가 주택가격을 단순하게 억제하기 위한 정책 지도라든지, 이런 것이 아니라 주거를 안정적이고, 가격도 폭등한다든지, 이런 부분이 아니고, 안정적으로 주택공급을 할 수 있는 그런 시그널들을 주고 제도 보완, 즉 용도 변경이라든지, 아니면 이런 것들을 통해서 주택공급을 늘릴 수 있다고 하는 시그널을 분명하게 준다고 하면 시장은 어느 정도 안정될 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 재개발 같은 사업들이 안정적인 공급을 한다는 시그널이 되어야 한다는 말씀이신데요. 며칠 전이었죠. 영등포 쪽방촌이 공공임대 아파트와 민간상업 주거시설이 공존하는 역세권 주거단지로 탈바꿈한다, 이게 나와서 이거는 일종의 재개발인가요?

◆ 이제문> 도시정비사업이라고 보시면 되죠. 그와 같이 대규모 단지가 공급이 되는 것을, 또 대규모 단지들을 투자자들이나 실수요자들이 선호하는 이유는 그 이후에 입주했을 때 부동산 가격이 상승할 때 수혜를 직접적으로 볼 수 있기 때문인 것으로 보이고요. 여기에 공공임대주택이나 소규모 주택의 경우에는 거주하는 데에는 문제가 없지만 자산 가치로서의 이런 부분들이 떨어지기 때문에 호불호가 분명히 갈려서 이런 문제들이 생기는 것 같습니다. 실질적으로 재건축 같은 경우에는 재건축을 했을 경우에는 주택 수는 20~30% 정도 증가하지만, 재개발의 경우에는 평균적으로 보면 15% 정도 감소하는 그런 부분들이 있거든요. 그래서 재개발 같은 것을 해서 어느 지역에서는 주택수요가 늘어날 수도 있지만, 어느 지역에서는 주택 수가 줄어들 수도 있기 때문에 그 줄어드는 지역에서는 오히려 주택난이 가중되는 그런 문제점도 있다는 것을 염두에 두셨으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 지금 문자로 4916님이 본인은 영등포 사시는데, 몇 년간 집값 절대 안 올랐는데, 최근에 이런 호재들이 많아서 혹시 집값 오르지 않을까요? 하시는데요. 영등포에 제2 세종문화회관인가요? 그게 들어온다고도 들었고요. 그런데 영등포는 워낙 넓죠?

◆ 이제문> 그러니까 어느 지역을 특정하지 않고 서울의 25개구 중에 영등포는 어떻게 될까요, 이런 질문이 사실 저희들이 받으면 가장 난해한 질문입니다. 어떻게 찍어서 말씀을 드리기가 뭐한데요. 서울 지역의 대부분 일반적인 인식은 주택은 투자해놓으면 오른다, 그리고 이번에도 여지없이 오르지 않았느냐. 그러니까 어떻게든 집을 사야 한다. 그런 보편적인 정서를 가지고 계시잖아요. 그런 시각에서 본다고 하면 주택을 구입해놓으면 당연히 오를 수 있다고 보겠죠. 그렇지만 주택이라는 것도 하나의 경제재이기 때문에 경기의 흐름, 그다음에 이런 부분을 우선적으로 검토하신 이후에 해당 지역에서의 가격 변화나 공급계획이라든지, 이런 것들을 검토하셔서 투자를 선택하거나 주택을 구입해야 할 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 국토부 첫 규제 한남 3구역 관련된 내용, 검찰 결국 불기소 처분을 내렸습니다. 창지도시경제연구소 이제문 소장과 함께 이야기 나눴습니다. 소장님, 고맙습니다.

◆ 이제문> 고맙습니다.
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