“대출 규제 효과 벌써 나타나..강남 재건축 호가 2억씩 하락”..내 집 마련 적정 시기는

[YTN 라디오 신율의 뉴스정면승부]

■ 방송 : FM 94.5 (17:00~19:00)
■ 방송일 : 2025년 7월 4일 (금)
■ 진행 : 신율 명지대 정치외교학과 교수
■ 대담(전화) : 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수

- 대출 규제 효과 벌써 나타나…강남 재건축 호가 2억씩 하락
- 풍선효과 과장됐다…전세 끼고 매수 수요 크게 줄어
- 3기 신도시 공급 계획 신속 발표돼야 시장 안정 가능
- 문재인 정부와 달리 전 금융권 동시 규제…갭투자 원천 차단
- 무주택자·신혼부부는 추가 대책 확인 후 전략 세워야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.




◇ 신율 명지대 정치외교학과 교수 (이하 신율) : 신율의 뉴스 정면 승부 4부 시작하겠습니다. 오늘 4부 정면 인터뷰에서 만나볼 분은요. 우리나라 국민들 다 관심 있는 부분에 대한 얘기입니다. 명지대학교 대학원 실물투자분석학과 한문도 교수 연결해서 우리들의 관심사 부동산 문제에 대해서 생각해 보겠습니다. 지금 전화 연결돼 있습니다. 한 교수님 안녕하세요.

★ 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수 (이하 한문도) : 네 안녕하세요.

◇ 신율 : 지금 ‘6억 이상은 대출 못 받는다’ 이거잖아요. 그렇죠?

★ 한문도 : 네 맞습니다.

◇ 신율 : 이렇게 되면 효과가 있다라고 보십니까? 지금 시장 상황이 어떻습니까?

★ 한문도 : 네. 시장 상황은 벌써 효과가 나타나고 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 신율 : 나타나고 있다. 가격이 떨어진다?

★ 한문도 : 일단 호가라고 그럴까요? 강남 일대 재건축 단지라든지 일단 예전에 좀 고가가 좀 많이 폭등한 지역들에서요. 1억은 기본이고요. 2억 정도씩 하락해서 매물이 나오고 있습니다. 그래서 일주일 됐지만 일단 시장에 효과는 있는 것 같습니다.

◇ 신율 : 2억씩 떨어진 매물이 나오고 있군요.

★ 한문도 : 게다가 또 계약 취소 물량도 2022년도 하반기에 약간 폭락할 때 그때 취소 물량만큼 나오고 있어요. 그래서 효과는 분명히 있다고 보여집니다.

◇ 신율 : 근데 효과는 있는데 이게 문제가 되는 게 뭐냐 하면 재건축 들어간 단지들이 있잖아요. 일반적으로 재건축 담당하는 회사들이 대출해 주고 막 이러잖아요. 그렇죠?

★ 한문도 : 네네

◇ 신율 : 근데 막힌다고 그러더라고요.

★ 한문도 : 그 부분은 거기까지 금융위원회가 체크를 안 하고 일단 재투기 바람이 분 거를 좀 막으려고 하다 보니까 제가 알기로는 말씀하신 내용에 대해서 금융위원회에서 실제로 실수요자들한테는 피해가 안 가도록 조처를 살펴보겠다고 했으니까요. 조만간에 아마 대안이 나올 것 같습니다.

◇ 신율 : 그런데 교수님 보실 때 이게 지금 떨어지는데 문제는 우리가 흔히 얘기하는 약발이 어느 정도까지 갈 것이냐 이게 중요할 것 같은데 어떻게 보세요?

★ 한문도 : 일단 단기적으로는 효과를 볼 것 같은데요. 중요한 것은 주택 가격이 올해 상반기에 서울이 좀 폭등하지 않았습니까? 그러면 서울에 대해서 우리가 수요 공급 이론에 맞춰서 볼 때 기본적인 원칙을 할 때 공급이 내년에 입주 물량이라고 하죠. 이게 부족하거든요. 말씀드리면 공급 물량이 있냐. 그게 짧은 기간 내에 입주 물량이 나올 수는 없으니까 정부에서 3기 신도시가 사실 서울 수요의 어떤 대체 효과가 있으니까요. 3기 신도시가 그동안 공급을 많이 안 했었고 그 부분에 대해서 추가 대책을 좀 면밀하게 정부가 확실히 해 가지고 빠른 시간 내에 발표를 한다라면 제가 볼 때는 대기 수요자나 잠재 수요자들한테 기다려 볼 만하다라는 신뢰성을 줄 수 있을 것 같습니다. 다만 늦게 나온다 이러면 시장에서는 다시 어느 정도 시간이 지나면 다시 시장이 강보합에서 상승으로 갈 소지가 많아 보입니다.

◇ 신율 : 아까 교수님께서 말씀하신 2억 정도 떨어졌다라고 얘기를 하는 그거는 강남 쪽에 말씀하시는 거예요. 초강파라고 얘기하는 서초 강남 송파. 거기에서 한 2억 정도 떨어진다. 그런데
뉴스 보니까 풍선 효과가 일어나가지고 노도강 지역이 오른다 뭐 이런 식으로 얘기가 나오거든요. 그것도 맞습니까?

★ 한문도 : 그거는 좀 확대 해석한 것 같습니다. 왜냐하면 생애 최초 담보 대출을 활용해서, 예를 들어서 10억짜리 집이면 심하게 얘기하면 자기 돈이 없어도 전세가 5억이면 LTV가 80%니까 나머지 50%를 대출로 충분히 하잖아요. 그러니까 집을 사둬야겠다라는 심리가 상반기에는 좀 팽배했었거든요. 그러면 실수요자 개념에서 보면 지금 6억 밖에 안 되는데 그동안 7월에 DSR 시행을 앞두고 미리 하실 분 수요자 분들이 뭐 올 가을이나 내년에 주택 마련을 하시려고 했던 분들이 지금 4월 5월 이쪽에 막 몰렸었거든요. 수요가 좀 앞당겨진 거죠. 실제 실수요자들이 그러면 수요가 공백 현상이 좀 생깁니다. 부분에서 풍선 효과를 말씀하시는 분들의 말씀도 일리는 일부 있지만 예전같이 생애 최초를 갖다가 전세를 끼고 사는 걸 막아놨거든요. 이번에 그렇기 때문에 최근의 상황하고는 좀 다릅니다. 바꿔 말씀을 올리면 전세를 끼고 살려는 수요를 많이 감소시키는 효과가 있기 때문에 풍선 효과가 심리적으로는 이해가 되나 실제 시장에서 잠재 수요자들이 시장에 진입을 해야 되는데 만약에 추가 대책이 나온다고 하면 지금보다 더 저렴한 주택을 살 수 있는 기회가 올 수 있다라고 얘기를 하게 되겠죠. 그러면 생각보다 일부는 그럴 수 있지만 우리가 예상하는 수준보다 풍선 효과는 있지 않을 것이라는 게 저의 생각입니다.

◇ 신율 : 그거 다행이네요. 근데 전세 끼고 사는 게 좀 힘들어진 거 말씀하셔서 여쭤보는데 전세 들어가 있는 집을 샀어요. 근데 6개월 이내까지 들어가서 살아야 된다는 거 아니에요?

★ 한문도 : 맞습니다. 전입을 해야 되는 거죠.

◇ 신율 : 근데 중요한 거는 제가 어떤 집을 샀는데 거기 전세 입주자가 계세요. 그럼 내가 샀으니까 당신네들 6개월 이내로 이사 나가 이렇게 해야 되는 거예요?

★ 한문도 : 그건 할 수가 없죠.

◇ 신율 : 할 수가 없잖아요. 그럼 어떻게 해요?

★ 한문도 : 그러면 이제 임차 기간이 만료되는 분들 주택 대상에 대해서만 매매 거래가 가능할 수 있다는 얘기죠. 그러면 매물은 한정되겠죠. 한정되고 거래량은 감소하는 효과가 있을 겁니다. 왜냐하면 딱 들어맞는 임차 만료 기간이 6개월 이내인 주택만 우리가 실수요자 입장에서 매수할 수 있는 대상이 되다 보니까 예전보다는 그 물량이 상당히 축소가 되겠죠. 그래서 시장 추이를 봐야 되는데, 그러면 그 정도는 소화가 돼야 되는데. 만약에 주택 거래량이 7월에 감소 효과로 나타난다면 시장에서는 이번에 신호를 실수요자나 대기 수요자들이 강력하게 받아들이고 있다고 생각할 수도 있습니다.

◇ 신율 : 그러니까 두 가지 의미 효과를 볼 수가 있는 것 같은데요. 예를 들면 제가 집을 가졌어요. 근데 전세를 줬어요. 그런데 갑자기 집을 팔아야 되는 거예요. 갑자기 돈 쓸 일이 있어 가지고. 그럼 못 팔겠네요. 전세를 주고 앞으로 한 1년 반 남아 있으면.

★ 한문도 : 현실적으로 힘든데 그럴 경우에는 제가 볼 때 임차인분한테 주인분이 양해를 구해서 이사비나 이런 걸 지원해 드릴 테니 임차 만료를 좀 빨리 당겨달라고 양해를 구하셔서 임차인분도 주인분의 상황이 위중하다고 판단되면 협조할 겁니다. 그렇게 해서 해결해 나가시는 게 현재로서는 할 수 있는 길인 것 같아요. 그 외에는 사실 말씀 주신 대로 난처한 상황이 발생할 수 있어서 이 부분에 대해서는 정부도 사실 조금 시간을 더 갖고 이런 부분에 대해서도 인정된다고 하면 예외 조항을 두는 어떤 대책도 추가적으로 나온다면 실수요자 분들의 어떤 피해를 줄이는 데 효과가 있겠습니다.

◇ 신율 : 어제 이재명 대통령 기자회견에서 이재명 대통령이 이번 거 맛보기라고 그랬거든요. 근데 솔직한 얘기로 과거에 문재인 정권 시절 당시 문재인 대통령도 맛보기라는 표현, 비슷한 얘기를 했어요. 이번에는 그때랑 다르겠죠?

★ 한문도 : 다를 것 같습니다. 그때의 맛보기 개념과 표현은 사실 대통령으로서는 적절하지는 않은 것 같습니다. 왜냐하면 맛보기라는 표현은 사실 품위가 있다는 단어로 느껴지지는 않잖아요. 이왕이면 일단 이거는 기본 대책이고 추가 대책이 많다 이렇게 말씀하셨으면 더 좋았을 것 같아요. 근데 그건 접어두고 제가 볼 때 이번 정부랑 저번 정부랑 다른 점은 뭐가 있냐 하면 문재인 정부때는 대출을 강력하게 조이지 않았습니다. 기억하시겠지만 15억 이상 대출 금지만 있었거든요. 그러니까 지금의 6억 한도하고는 일단 내용이 다르죠. 그 얘기는 뭐냐면 주택가격 상승의 요인을 제거한다는 가능성이 되게 높은 거죠. 게다가 당시에는 3기 신도시가 없었잖아요. 주택 가격이 폭등하고 나서 부랴부랴 공급 대책을 마련했잖아요. 그때는 공급에 신호는 줬지만 바로 내일 되는 것도 아니고 몇 년 기다려야 되고 예전에 사례를 보면 택지 개발을 하는 사업들이 보통 10년 12년 걸리더라. 너무 먼 미래의 일이다 보니까 접근성이 떨어졌지만 이번에는 만약에 3기 신도시를 신속하게 한다는 표현도 하셨는데 이번 말씀에 그게 입주할 수 있는 기간이 짧습니다. 실시계획승인인가라고 토지 조성이 거의 완료가 됐거든요.

◇ 신율 : 그거 어디예요?

★ 한문도 : 3기 신도시에 5곳이 주요 지역이고 나머지 공공택지지구라고 해서 과천 쪽도 있지 않습니까?

◇ 신율 : 과천 쪽도 있어요?

★ 한문도 : 많이 있습니다. 동탄도 있고 이걸 다 합하면 물량이 한 35만 호 됩니다. 그런데 이 부분을 정부가 만약에 강력하게 신속하게 하겠다 이렇게 신호를 던져주는 게 있다면 예전하고 완전히 다르죠. 왜냐하면 대체 수요지가 생기잖아요. 그러면 수요자들이 기다릴 수 있는 심리적인 안정 상태가 되겠죠. 이 집을 사느냐 아니면 다음에 3기 신도시에 나오는 집이 분양가가 얼마인지 모르지만 시세보다 저렴할 거라는 판단이 들면 제가 볼 때는 현재의 수요가 미래 수요로 이연되는 효과가 있지 않습니까? 지연되는 그러면 시장이 안정적인 방향으로 갈 수 있는 초석이 될 수 있다고 개인적으로 보고 있습니다. 특히 갭투자 형태를 원천 차단했기 때문에. 또 다른 점이 한 가지가 있습니다. 예전에는 대출 규제를 하면 전부 은행이 만약에 5대 은행과 2금융권도 있고 그렇지 않습니까? 그러면 5대 은행에서 4대 은행은 맞고 1개 은행은 약간 사각지대를 둬서 일시적 차단에 의한 피해를 줄이느라고 약간 풀어줬어요. 그런데 이번 발표 보도자료를 보시면 전 금융권 동시 시행이라는 것을 명확하게 강력하게 표현을 했어요. 그러니까 만약에 1금융권에서 안 되면 2금융권 가서 대출을 받고 이런 형태로 수요들을 확장시킬 수 있었는데 이번에 그것도 막았거든요. 예전 정부하고 다른 점이 그 점이 특이합니다.

◇ 신율 : 막아놨다 이런 얘기 나오는데 불만이 있으신 분들이 있을 수밖에 없을 것 같아요. 누구는 미리 받아놔 가지고 괜찮고 예를 들면 나는 진짜 이거는 돈이 없는 사람인데 고소득 흑수저들은 유리하고 막 이렇게 되는 거 아니냐 이런 얘기 나오는데. 이건 어떻게 보세요?

★ 한문도 : 그런데 고소득 흑수저라는 표현이 앞뒤가 안 맞지 않습니까? 고소득자인데 흑수저가 될 수는 없죠. 고소득자 분들도 사실 주택을 사실 때 주거용으로 사시겠지만 주택 가격이 미래의 투자 가치로 확인된다면 더 주택을 매수하겠지만 주택 가격이 하락할 가능성이 많으면 기다릴 수 있겠죠. 그리고 말씀 주신 대로 주거 사다리가 끊기지 않냐는 피해자 분들, 예를 들면 올해 말이나 내년 봄에 주택을 마련할 신혼부부가 있어요. 그러면 얘가 자기들이 집 보러 다니고 봐뒀던 집이 가격이 한 15억 대예요. 서울에 만약에 그러면 6억 받아가지고 대출을 지금은 못 살고 예전에는 살 수 있었단 말이에요. 그럼 이런 분들은 예산이 흔들리잖아요. 그런데 일시적으로 보면 피해를 보는 상황이 되죠. 자기들의 어떤 라이프스타일에 맞는 것을 대출을 막다 보니까 원하는 형태로 못 가잖아요. 그런데 이것을 조금만 더 생각하시면 시간이 더 흐른다고 가정을 할 때 계속 일관성을 가지고 유지가 된다고 하면 주택 가격은 연착륙을 할 가능성이 높거든요. 그러면 대출을 나중에 덜 받고 살 수 있잖아요. 소수의 피해자라고 하시는 분들이 극단적인 예를 빼고 나머지를 보시면 지금은 예산에서 어긋나서 계획이 틀어져서 피해를 볼 수 있어요. 그런데 어떤 공공성을 생각하셔서 조금만 기다린다고 생각하시면, 시간이 지나면 전체적인 서울 주택 가격이 하향 안정화되면 내가 기다리겠지만 나중에 대출받을 때 액수를 줄여서 가도 그 집 가격이 될 수 있거든요. 그렇게 마음을 추스리시면 나으실 것 같고요. 아까 말씀 주신 극단적인 분들은 정부가 예외 조항을 두면 좋을 것 같습니다.

◇ 신율 : 교수님 보실 때 얼마까지 떨어질 것 같으세요?

★ 한문도 : 공급 대책이 강력하게 나오고 예를 들면 재개발 재건축 현장들조차도 정부가 합리적인 선에서 공공성 기여 원칙을 강화한다고 했지만 재건축 재개발이 늦어지고 있는 현장들에 대해서 정부가 전향적으로 공급을 신속하게 할 수 있는 지원책이 나온다면 제가 볼 때는 시장에서는 다 기다려줄 수 있는 상황이 되거든요. 현재 갭투자하시는 분들이 꽤 많습니다. 한 400만 명 정도 계세요. 서울은 한 150만 정도 되고 물건들이 자꾸 매물로 나올 수 있는 소지가 있지 않습니까? 그러면 가격이 내려오고 그 시간 동안에 소비자들은 자본 축적을 할 수 있는 시간들이 생기잖아요. 이런 걸 계산해 봤을 때 현재 갭이 꽤 벌어져 있기 때문에 제가 볼 때 일관성을 갖고 계속 간다면 쭉 이어질 가능성이 높다고 보입니다. 한 2-3년 정도.

◇ 신율 : 이재명 대통령이 부동산을 투기나 투자로 생각하는 그런 거 말고 다른 데 투자할 수 있도록 만들겠다 이런 얘기를 했는데 저는 사실 생각이 다른 게 우리나라에서 국민들이 이 부동산이 이렇게 관심을 갖는 거는 물론 투기나 투자 수요도 있겠지만 내 집 마련에 대한 애착이 굉장히 강하거든요. 왜 그러냐 하면 우리 사회가 미래가 지극히 불투명하니까 일단 내 걸로 만들어 만들고 보자는 심리 때문에 그렇다고 보거든요. 대통령이 투자 관심을 주식쪽으로 돌릴 수 있게 하겠다, 가능할 거라고 보십니까?

★ 한문도 : 일단 좋은 말씀을 대통령이 하셨지만 부동산 30년 한 전문가로서 입장에서 보면 그거는 완화의 수준에 그칠지, 근본적으로 앵커님께서 말씀 주신 국민들의 기본적인 어떤 주택에 대한 기본적인 욕구를 충족할 수 없습니다. 그래서 애초에 접근할 때 물론 그 뜻은 이해합니다. 주식 시장의 어떤 투자성이 높아졌을 때 자금 유동이 있겠지만 그렇게 말씀하실 때 제가 반론을 드린다면 미국은 주식시장이 세계 최고인데 주택 가격이 왜 오르죠? 그 얘기는 뭐냐 하면 신율 진행자님 말씀이 맞습니다. 그 얘기도 일리는 있지만 그 효과가 미미할 거라고 저는 말씀드리고, 서울의 어떤 밀집도를 감안해서 공급의 속도라든지 아니면 지방 균형 발전 시간은 걸릴지라도 그쪽 방향이 기본이다. 그런데 주택 시장도 주식 시장도 활성화해서 분산 수요를 이끌어내겠다 이게 맞다고 저는 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 신율 : 아무도 모르죠. 우리가 어떻게 미래를 알 수 있겠습니까? 그럼에도 불구하고 그냥 우리 청취자 여러분 참고하시라 이런 차원에서 만일 내 집 마련을 준비하고 계신 분들은 어느 시점에서 한번 생각을 본격적으로 해보는 게 좋다는 의견을 제시하실 수 있으십니까?

★ 한문도 : 무주택자나 청년 신혼부부들은 일시적으로 충격이 있을 수 있겠지만 생각해 보시면 중장기적으로는 도움이 되는 정책인 건 맞습니다. 그러면 이번에 집을 사시려다가 일단 멈추셨을 텐데요. 정부의 추가 대책을 확인하고 나신 다음에 내 집 마련 전략을 세우시는 게 제일 안정성이 있다고 보여집니다. 만약에 정부에서 강력한 공급 대책이 나오거나 다른 대책들이 포함돼서 나온다면 제가 볼 때는 시장은 안정성이 높아질 거라고 보여지거든요. 그러면 내 집 마련은 추가 대책이 나온 이후에 시장 변화가 나타날 거 아닙니까? 그 부분에서 접근하시고 3기 신도시를 만약에 속도전을 내겠다고 한다면 3기 신도시에 대한 본인들의 어떤 타임 스케줄, 주거에 최대한 맞춰보셔 가지고 그쪽 공략을 먼저 하시고 또 빨리 집을 마련해야겠다 이런 분들은 아마 이런 시장이 장세가 이어지면 경매 물건이 나올 겁니다. 그러면 경매 매수인 대리제도라고 있어요.

◇ 신율 : 갭투자 이런 거 하시는 분들이 막 던지는 물건들이 있을 수 있죠.

★ 한문도 : 맞습니다. 경매 지식이 없더라도 경매 매수 대리인이라고 공인중개사 분들이 대리를 해 주는 제도가 있어요. 그러면 그 지역에 자기가 필요한 주택이 있으시면 공인중개사분이 그 지역에서 한 10년 이상 하셨다. 그런데 자격증을 갖고 계시다 그러면 그분을 통해 가지고 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 길들도 있습니다. 이렇게 세 가지 정도 생각하시면서 시장 대처하시면 크게 무리 없을 거라고 말씀드리겠습니다.

◇ 신율 : 경매 매수인 대리제도라는 게 공인중개사 하시는 분들이 하는 거죠?

★ 한문도 : 네 맞습니다. 시험을 봐서 합니다. 그분들은 뭐 10년, 15년 하셨으면 또 지역에서 신뢰성이 담보되지 않습니까?

◇ 신율 : 그럼요. 잘 알겠죠.

★ 한문도 : 네 맞습니다. 그분들 통하시면 도움 되실 겁니다.

◇ 신율 : 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다. 지금까지 명지대학교 대학원 실물 투자 분석학과의 한문도 교수였습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)