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'오락가락' 부동산 정책, 커지는 혼선

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Posted : 2018-09-03 18:48
■ 이인철 / 참조은경제연구소 소장

앵커

국토부가 주택임대사업자로 등록한 다주택자에 대한 세제혜택을 축소하겠다고 밝히면서 시장의 혼란을 가중시키고 있습니다. 기획재정부는 시장 과열 지역에서 신규 주택을 취득해 임대 등록했을 때로 한정될 것이라면서 논란을 진화하고 나섰습니다. 이인철 참조은 경제연구소장과 함께 부동산 이야기 나눠보겠습니다.

서울 아파트 얘기가 되겠습니다마는 평균 가격이 처음으로 7억 원을 돌파했다. 많은 분들은 내 집은 7억 원이 안 되는데 이런 생각을 하실 것 같거든요. 이게 어떤 의미가 있는 겁니까?

[인터뷰]
맞습니다. 한국감정원평가원의 자료입니다. 그리고 KB국민은행의 자료는 이보다 조금 수치가 높은데요. 일단 서울의 아파트 평균 가격이 7억 원을 넘어섰다는 건 평균 직장인들이 집을 사기에는 너무나 먼 거리입니다. 그래서 지금은 강남발 현 정부가 강남발 투기와의 전쟁을 선포하면서 강남의 집값을 잡는가 했습니다마는 오히려 강남 집값이 오른 이후에 부작용으로 만송동이라는 이런 인근 지역으로 키를 맞추는 과정, 그러다 보니까 전반적으로 안 오른, 덜 오른 지역들이 가격이 오르고 있는데 문제는 거래가 급감하고 있습니다.

5년 평균 거래량이 절반 가까이 줄었습니다. 그러다 보니까 거래 위축된 가운데 가격만 오르는 기현상이 나타나고 있는데요. 사실 정부는 이처럼 서울 지역 아파트 가격이 급등한 원인을 세 가지로 분석하고 있습니다.

첫 번째가 투기적인 요인이 크다, 두 번째가 1100조 원이 넘는 유동성이 문제다라는 거고 세 번째가 여의도나 용산 개발계획처럼 복합적으로 개발하겠다는 호재가 일시적으로 작용한 거다, 이렇게 보고 있는데 여기다 한 개를 더 붙이자면 정부의 규제가 되레 집값 상승을 부추기고 있다라는 겁니다.

지금 사실은 서울 지역 아파트 7억 원짜리 평균을 팔아도 세금이 너무 무섭습니다. 이게 다주택자에 대한 4월부터 양도세 중과가 되다 보니까 양도세 거의 60%까지 내야 됩니다. 이러다 보니까 이 집을 팔고 옮길 수가 없습니다. 그러면 무주택자만 실수요자고 나머지 1주택자로 갈아아려는 사람은 투기냐. 투기는 아니다라는 겁니다.

정부는 인정하지 않고 있지만 일단 실수요도 굉장히 존재한다, 지금 서울 지역의 아파트 평균 보급률은 98%가 넘습니다. 그러나 실제로 자가구주율은 43%에 불과합니다. 그만큼 실수요자들, 내집 마련에 대한 꿈이 있고 내가 더 나은 환경으로 이주하고 싶은 욕구, 수요는 존재한다는 건데 이 실수요 부분을 굉장히 간과하고 있는 게 아닌가 합니다.

앵커

너무 투기로만 보는 시각이 있다. 규제가 지금 집값 상승의 원인이다라는 말씀.

[인터뷰]
맞습니다. 이게 왜냐하면 매물 자체가 없습니다. 그러니까 수천 가구 단지에 한두 개 매물이 거래가 되면 바로 다음 날 호가가 수천만 원 내지는 수억 원이 뛰어버립니다. 그러다 보니까 일주일 전에 분명히 계약을 했는데 계약금을 5000만 원을 줬는데 집주인들은 나는 위약금까지 1억 원을 줘서 해약하겠다, 이런 상황이 지금 벌어지고 있는 겁니다.

앵커

집값을 잡기 위한 대책 가운데 하나로 상황이 이렇다 보니까 임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하겠다 이런 언급이 나왔습니다. 그런데 8개월 전에는 김현미 국토부 장관이 어떻게 발표를 했는지 먼저 들어보겠습니다.

[김현미 / 국토부장관(지난해 12월 13일) : 사각지대였던 민간 전·월세 시장에도 세입자의 주거 안정이 확보돼야 합니다. 세입자에게 전·월세 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하는 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여함으로써 세입자와 집주인 모두가 상생할 수 있습니다.]

앵커

김현미 국토부 장관이 이렇게 발표했던 게 불과 8개월 전.

앵커

취지는 좋았던 것 같은데요.

[인터뷰]
맞습니다. 취지는 다주택자에게 당근과 채찍을 제공을 한 겁니다. 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 되니 임대주택으로 등록을 하든가 아니면 빨리 시장에 매물을 내놔라라는 시그널이었습니다. 그런데 지금 임대주택 등록에 대해서 여러 가지 인센티브를 줘서 사실 사업자가 그동안 급증을 했습니다.

신규로 등록한 사람들이 많아졌는데 들여다 보니 부작용이 있더라는 겁니다. 가장 큰 이유가 임대사업자에 대한 대출규제가 좀 느슨하다라는 판단인데요. 임대사업자의 경우에는 일반 주택담보대출 한도가 투기과열지구에서는 40%, 집값의 40%가 채 안 됩니다.

그럼에도 불구하고 임대사업자로 등록할 경우에 신규 주택 가능한 게 집값의 80%까지 대출을 해 준다는 겁니다. 그러다 보니까 임대사업자로 등록을 하고 이렇게 대출을 받아서 이 돈을 가지고 또 주택에 투자를 하고 있다라는 게 김현미 장관의 시각인 겁니다.

그러다 보니까 김현미 장관은 결국 임대사업자 등록을 유도하기 위해서 인센티브, 당근과 채찍을 제시한 지 8개월 만에 다시 한 번 번복하는, 세제혜택을 줄이겠다라고 얘기하는. 이건 자칫 정부가 이런 부작용을 예측을 과연 못했나라는 의문이 제기될 수밖에 없는 상황입니다.

앵커

대출이 상당히 유리한 조건이군요. 임대사업자 같은 경우에 80%까지 대출을 해 줬고. 세제 혜택은 어떤 게 있죠?

[인터뷰]
해석하기 나름인데요.

앵커

양도세나 이런 부분에 대해서도 혜택 있나요?

[인터뷰]
맞습니다. 임대사업자 세제 혜택이 과한 것이냐, 이 부분은 사실 해석하기 나름입니다. 물론 다주택자들한테 굉장히 인센티즈가 많았기 때문에 채찍보다는 당근이 컸기 때문에 임대사업자 등록이 1년 전과 비교하면 50% 가까이 늘어난 게 사실입니다.

그런데 그 내용을 좀 들여다 보면 등록한 임대주택의 경우에는 올 4월부터 시행됐던 양도세 중과 대상에서 제외됩니다. 그리고 종합부동산세 합산 배제에서도 혜택을 받으실 수가 있고 장기 보유할 경우에는 특별공제 혜택까지 누리실 수가 있습니다.

여기다 가장 그동안 우려했던 게 임대사업자로 등록하게 되면 건강보험료가 껑충 뛰더라 이 부분이었는데 이것도 4년 임대 등록할 경우에는 건보료를 40%를, 8년 임대등록을 할 경우에는 80%까지 감면 효과가 있습니다. 그리고 앞서서 제가 대출도 마찬가지로 한도를 기존 투기과열지구에서 40%이던 걸 새로 주택을 구매할 경우 구매해서 임대사업자로 등록할 경우에는 집값의 80%까지 두 배 정도 해 줬던 게 과한 게 아니냐라고 보는 시각입니다.

앵커

주택임대사업자에 대한 세제혜택이 이렇게 많다 보니까 실제로 임대주택 등록이 꽤 늘었다고 하던데요. 얼마나 늘었습니까?

[인터뷰]
맞습니다. 실제로 지난 7월 같은 경우에 보게 되면 한 22만 9000명 수준이던 것이 1년 만에 민간임대주택사업자가 33만 6000명으로 거의 50% 가까이 늘어났습니다. 그리고 주택 가구수도 많이 늘어나게 되는데요. 보통 1년 전만 하더라도 한 88만여 채에 불과했던 것이 지금은 117만 채로 38% 이상 민간임대주택이 늘어난 게 사실입니다.

사실은 그동안 계속해서 다주택자들은 고민을 해 왔습니다. 4월을 기점으로 해서 팔 것인가, 아니면 임대사업자로 등록을 한 건가. 임대사업자도 거의 50% 가까이 급증을 했지만 또 하나는 버티기입니다. 상속이나 증여 내지는 버티기로 일관하다 보니까 시장의 매물이 씨가 마른 겁니다.

앵커

사실은 취지로 보면 집 없는 분들에게 안정적인 주택을 공급하고 또 부동산 가격도 안정화시키기 위해서 시행했던 제도가 그 반대로 가고 있는 상황 아니겠습니까? 그러다 보니까 정부가 세제 혜택을 줄인다든지 정책을 바꾸려고 하는데 또 일관성이 없지 않냐 하는 논란도 있고 그렇지 않습니까? 어떻게 바꾸려고 하는 겁니까?

[인터뷰]
일단 임대사업자 세제혜택 축소 부분에 대해서는 굉장히 지난 주말부터 알려지면서 논란이 커지니까 오늘 사실 세제혜택 분야는 국토교통부가 주무부서가 아닙니다. 기획재정부가 나서서 해명까지 하고 있는데요. 과연 그러면 이 시점에서 김현미 장관의 시각처럼 임대사업자에 대한 세제혜택이 축소가 되면 불안정한 시장이 안정될 거냐 이 부분에 있거든요.

그런데 사실 정부는 원인 분석을 잘못하고 있는 게 아니냐라는 겁니다. 지금 임대사업자들이 대출 받아서 투기한다? 실제 가능성은 그다지 크지 않습니다. 그런데 지금 김현미 장관의 경우에는 일부 특정 카페 대상으로 보게 되면 임대사업자로 등록하게 되면 여러 가지 혜택이 있으니까 그 자금을 가지고 시드머니로 해서 다시 하자 이런 것인데, 이건 인터넷 카페라는 건 부동산에 관심이 있는 특정, 불특정 다수가 올린 글이기 때문에 그걸 확대해석할 필요는 없다.
그리고 임대사업 혜택을 한다 하더라도 사실 매물이 늘 것이냐, 오히려 임대 등록을 덜 하게 된다면 그 파장은 세입자들한테 갑니다.

그래서 지금 당장 김현미 장관의 발언이 나오다 보니까 오히려 일부 세입자들의 경우에는 올 하반기부터 전세 세입자를 구해야 되고 이사를 가야 되는데 실제로 임대주택 등록이 덜하게 되면 임대주택의 경우에는 지금 기본적으로 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 되어 있고요.

한 번 들어가게 되면 거의 4년, 2~4년 이상 살 수 있는 조건이 되는데 만에 하나 정말 임대주택 등록이 감소한다면 되레 그 피해는 집주인이 아니라 전세세입자들한테 전가될 수 있다는 우려가 나오는 겁니다.

앵커

말씀하셨듯이 기재부에서는 이렇게 논란이 되니까 임대주태세제 혜택 축소 방치 논의 대상은 시장 과열 지역에서 신규 주택을 취득했을 때로 한정한다, 이렇게 발표를 했거든요. 논란이 좀 가라앉을 수 있을까요?

[인터뷰]
정부가 부동산 정책에 관한 한 굉장히 일관성이 없게 오락가락하는 조변석개하는, 아침에 다르고 저녁에 다른 이런 대책을 내놓다 보니까 주무부서인 기획재정부가 해명에 나섰습니다. 그 내용을 들여다보면 임대주택 혜택을 축소하겠다는 김현미 장관의 발언은 과열지구에 신규주택을 한정해서 논의하고 있다라는 겁니다.

제도 보완 대상을 전체 지역이 아니라 시장 과열 지역 가운데 신규 주택을 취득해서 임대주택으로 등록하는 경우로 한정해서 협의가 진행 중이다라고 밝히고 있는 겁니다. 만에 하나 임대주택 등록자 전체에 대해서 기존에 등록하신 분까지 세제혜택을 전면 수정하게 된다면 그 혼란은 만만치가 않습니다.

세입자들뿐만이 아니라 임대주택 등록하신 분들의 세금저항도 있을 수 있고요. 그러다 보니까 그리고 또 하나 문제가 앞서 제가 지적을 했습니다마는 임대주택 증가세가 앞서 한 1년 정도 50% 이상 늘어났지만 만약에 세제혜택을 줄이게 된다는 기본에 등록한 것과의 차이, 격차 때문에 오히려 좀 증가세가 꺾이는 이런 부작용을 낳을 수 있기 때문에 신중하게 접근하겠다라는 게 기획재정부의 입장입니다.

앵커

그리고 더불어민주당 이해찬 대표가 공급 대책과 관련해서 주택공급을 좀 늘려야 되지 않겠느냐라는 지적인 것 같은데요. 그렇게 해서 부동산 시장을 안정시키는 게 중요하다, 언급을 하지 않았습니까? 공급 정책으로 선회할 조짐이 있다 이렇게 봐도 되는 건가요?

[인터뷰]
그럴 가능성은 크지는 않고요. 사실 현 정부 들어서 크고 작은 부동산 대책이 10여 차례가 발표가 됐고요. 그리고 8.27 부동산 대책에도 처음으로 그동안 전문가들이 누누이 얘기했던 공급 확대 정책이 껴있는 겁니다. 그걸 다시 한 번 거론한 건데요.

사실 8.27 대책에서 정부가 내놓은 공급대책을 보게 되면 앞으로 4년 후입니다. 2022년까지 서울과 수도권에 30여 개의 공공택지를 추가로 개발하겠다, 이게 한 24만 호 정도 공급 가능한 불량인데 문제는 서울 지역에 대규모로 택지 개발할 곳이 없습니다.

재개발, 재건축은 지금 양도 지위가 불가능하도록, 서울 전 지역은 투기과열지구로 묶여 있고요. 15개 지역이 투기 지역입니다. 그러니까 매매 자체가 안 됩니다. 그러다 보니까 이게 만에 하나 정말 수요자가 원하는 곳에 내놓는 게 아니라 이런 공급이 수도권 이하, 정말 원하지도 않는 곳에 내놓는다면 지금도 미분양으로 굉장히 골머리를 앓고 있는 지역에 오히려 부작용이 더 커질 수 있다는 겁니다.

그러다 보니까 이해찬 민주당 대표의 경우에는 적재적소에 정말 필요한 곳에 내놔라는 공급 계획을 짜보라는 대책이지만 이 일환으로 만일 간다면 정부가 정말 대책을 전화니 한다면 재개발, 재건축을 풀어서 서울시내 요지에 공급을 늘려야 되겠지만 아마 현 정부의 정책기조상 재개발, 재건축의 규제를 풀 가능성은 쉽지 않아 보입니다.

앵커

그렇다면 이렇게 혼란스러운 부동산 시장을 정리할 만한 정부에게 남은 카드가 있다면 어떻게 게 있을까요?

[인터뷰]
많지가 않습니다. 지금까지는 다주택자를 투기꾼으로 봐서 굉장히 다주택자에 대한 규제를 강화했죠. 그런데 지금은 남아 있는 카드는 1주택자에 대한 과세를 좀 더 강화하는 측면의 규제들이 남아 있는데요. 우선 가장 큰 게 보유세를 인상하는 겁니다.

그리고 두 번째가 김현미 국토부 장관이 직접 언급했던 것처럼 지금 공시지가. 공시지가가 지금 한 집값 시세의 60~70%에 형성이 되고 있는데 이걸 얼마나 정상화할 거냐에 달려 있습니다. 이건 이 공시지가라는 건 재산세, 종합부동산세뿐만 아니라 건강보험에도 영향을 미치는 굉장히 큰 겁니다.

이거는 다주택자뿐만이 아니라 1주택자한테도 세금의 부과대상이 되기 때문에 굉장히 민감한 사항입니다. 그래서 보유세를 과연 건드릴 것인가 이 부분이고. 또 하나, 재건축 관련한 규제로 거론되고 있는 게 재건축 연한이 지금까지 30년 이상이지만 40년 이상으로 가는 게 지금 거론되고 있고 또는 1주택자의 장기특별공급을 현행 공제를 10년 보유하면 양도세를 최대 80% 정도 깎아주는 혜택이 있는데 이 비율을 점점 줄일 가능성이 언급이 되고 있는데 결국 남아 있는 규제들의 공통점이 뭐냐. 다주택자가 아니라 1주택자도 영향을 받는다, 민심이 굉장히 표에 연결될 수밖에 없는 부분이어서 이 부분에 대해서는 과연 꺼낼 것인가, 할 것인가에 대한 부분에 의문점이 있습니다.

앵커

여러 가지 정책들이 검토되고 있는 만큼 부동산 시장을 안정시킬 수 있는 정책이 마련되기를 기대해 보겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 잘 들었습니다.
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