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[앵커]
이번 추석 연휴가 끝나면 본격적인 가을 이사철이 시작됩니다.
전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
부동산 컨설턴트 김인만 대표 나와주셨습니다.
안녕하세요.
[인터뷰]
안녕하세요.
[앵커]
반갑습니다.
우선 추석 이후에 집값이 뛸 것이라는 전망이 나오고 있거든요.
어떻게 전망하시나요?
[인터뷰]
원래 추석은 민심의 흐름을 결정하는 터닝포인트 역할을 하고 있는데요.
이번 추석 전에 9.1 부동산 대책이 발표됨으로써 추석 이후 부동산 거래량은 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다.
다만 목동 등 인기지역들은 거래량이 늘어나고 호가가 상승하고 있지만 다른 수도권 전체 지역들은 아직까지 그런 상황은 아니고요.
매수자들이 추격 매수를 해야 되는데 현재 추격 매수를 하느냐, 마느냐에 심각한 고민에 빠져있기 때문에 추석 이후 부동산 시장을 관심있게 지켜 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
아까도 말씀 중에 9.1 부동산 대책에 대해서 이야기해 주셨어요.
아무래도 9.1 부동산대책이 발표된 이후에 서울 아파트 거래량이 5년 만에 최고치를 경신했어요.
아무래도 거래가 활성화가 될 움직임이 조금씩 있는데 이게 정말 실제로 연결이 될까요?
[인터뷰]
이번 9.1 부동산 대책은 대책은 재건축과 청약시장 청약정책에 포커스를 두고 있습니다.
그렇기 때문에 목동, 인기지역, 위례신도시 등 인기 분양 지역, 강남 등 전통적인 인기지역 위주로 거래량이 급격히 늘어나고 있는데요.
이들 인기 지역들은 과거 2000년대 중반 학습효과가 있고요.
또 전통적인 수요층이 강하기 때문에 거래량도 계속 늘어나면서 상승세를 이어가지만 다른 지역들은 이들 인기지역들이 상승세를 조금 더 이어간 후에 인기가 넘어올 것으로 예상이 됩니다.
다만 이번 9.1 대책으로 매도자는 조금 더 기다려볼까 하는 여유가 생겼지만 매수자들은 지금 들어가야 하는 조급증이 생겼거든요.
여기서 관건이 과연 이 9.1 부동산 대책 효과가 일시적이냐, 아니면 지속적으로 상승세를 이어가냐인데요.
서울의 입주물량 감소, 전세가격 상승 또는 지방과의 가격격차 차이 등을 감안하면 상승세의 전제조건은 마련했다고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
상승의 전제조건은 마련이 됐다, 이렇게 말씀을 해 주셨는데 건설업계에서도 분양물량이 굉장히 많이 나오고 적극적으로 나설 것이라고 보이는데 먼저 그래픽 보면서 살펴보도록 하죠.
한 부동산 업계에 따르면 추석 연휴 이후 본격 분양에 나서는 곳이 이달에만 전국 69개 단지, 6만 2894구에 달한다고 합니다.
지난해 같은 기간에 비해 227%나 증가한 수치입니다.
수도권은 지난해와 비교했을 때 66%가 증가한 2만 3931가구가 분양에 나서게 되고요.
또 지방은 지난해보다 무려 707%가 급증한 3만 8963가구가 분양 시장에 쏟아진다고 예측을 했습니다.
이렇게 신규분양이 늘어나는 곳이 있으면 아무래도 뜨는 지역도 있을 것 같아요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
더 이상 신도시 같은 대규모 공급이 이제 중단됐기 때문에 서울, 수도권에서는 대규모 택지지구인 세곡보금자리, 위례신도시, 하남강변미사지구, 동탄2신도시 같은 대규모 신도시 잔여 물량에 관심을 가져볼 필요가 있겠고요.
그다음 지방 같은 경우에는 단기 투자보다는 장기 실수요 관점에서 세종시나 전주, 나주 등지방혁신도시 위주로 관심을 가져볼 만한 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다, 이렇게 되면 아무래도 청약 열기도 굉장히 뜨거워 질 것 같아요.
9.1부동산대책 중 하나가 청약과정을 간소화하고 쉽게 한다, 이런 얘기가 있었거든요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
9.1 부동산 대책은 재건축과 청약제도로 나눠지는데요.
청약 같은 경우는 청약 1순위 요건이 기존 2년에서 1년으로 완화가 되었고요.
85제곱미터 이하 민영 주택 가점제는 내년 1월부터 시장, 군수, 구청장이 공급물량의 40% 이내 자율적으로 운영하게 됨으로써 사실상 폐지됐다고 봐도 될 것 같고요.
민영주택가점제에서는 2주택자 이상 보유자에게 해당되는 주택 1채당 5점에서 10점의 감점제도가 폐지됨으로써 가점제의 종말을 맞이했다고 볼 수 있겠습니다.
그리고 청약저축예금, 청약부금, 청약종합저축 4개로 나눠져 있었는데 이것이 청약종합저축으로 한 개로 일원화됐습니다.
[앵커]
알겠습니다, 하지만 분위기에 휩쓸리면서 이른바 묻지마 청약제도, 그러니까 청약을 경계해야 된다는 목소리도 높거든요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
그렇습니다.
우리나라는 후분양제도를 도입하고 있는데요.
후분양제도라는 것이 계약금 분양을 받고 계약금을 내고 중도금 잔금을 한 다음에 2, 3년 후에 입주하는 제도입니다.
그러다 보니까 분양권 투자에서 부동산 시장의 상승기에는 계약금을 내고 잔금 전에 분양권을 프리미엄을 갖고 전매를 하면 상당히 좋은 투자를 할 수 있지만 반대로 예상치 못하게 잔금 전에 분양권 전매를 하지 못하는 경우에는 상당한 어려움이 예상이 됩니다.
그렇기 때문에 실수요자들은 문제가 안 되지만 단기투자자들, 계약금 정도만 가지고 투자하시는 분들이라면 충분한 자금 계획을 가지고 보수적으로 실거주까지 생각하면서 청약계획을 세워야 될 것 같습니다.
[앵커]
자금 얘기가 나와서 그런데요.
지금 대출금리는 조금 떨어지는 건가요?
어때요?
지금 현재 상황이?
[인터뷰]
정부에서 기준금리를 한국은행이죠.
기준금리가 2.25포인트로 가장 낮은 수준입니다.
그래서 정부에서는 대출금리도 낮췄는데요.
안타깝게도 시중금리는, 그러니까 은행에서 주는 대출금리는 지난 달보다 소폭 상승을 했습니다.
물론 은행 내부 사정이 있겠지만 현재 부동산 거래활성화를 위해서 기준금리를 내리고 있는데 은행 대출금리가 소폭 상승했기 때문에 조금 안타깝고요.
이런 점을 감안해서 은행대출금리도 기준금리가 내려가는 것을 반영해서 좀 낮춰졌으면 하는 바람입니다.
[앵커]
그러면 혹시 시중은행의 대출금리가 낮아질 가능성도 있다고 보시는 건가요?
[인터뷰]
시간이 지나면 조금 반영이 되지 않을까 싶고요.
은행 입장에서는 자금 조달을 기준금리 인하 전에 조달을 했기 때문에 아마 빨리 반영하기 힘든 부분이 있지 않나 싶습니다.
[앵커]
이번 9.1 부동산대책 중의 또 하나가 재건축입니다.
재건축 연한을 낮춰줬고요.
40년에서 10년 정도 낮춰졌고 그다음 재건축할 수 있는 기준이 층간소음같이 사실 재건축을 해야 되나, 이런 생각이 들 정도로 있는데도 층간소음도 하나의 기준으로 포함됐거든요.
그만큼 재건축이 활성화될 것 같은데요.
먼저 그래픽을 보시면서 어떤 상황인지 살펴보고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
지난 1990년 이전에 준공된 서울 일반 아파트 매매 변동률입니다.
9월 1일 부동산대책 발표 전에는 0.1%의 미미한 변동률을 보였지만 정부의 발표 직후 0.22%로 상승을 했습니다.
아무래도 사업 추진까지는 재건축이라는 게 오래 걸려요.
단점도 있을 것 같은데 어떻게 보세요?
[인터뷰]
이번 9.1 대책으로 재건축 허용연한이 축소되었고요.
안전진단도 대폭 완화가 되었습니다.
하지만 재건축이라는 사업이 여러 가지 사업 단계가 있고요.
복잡한 이해관계와 특히 사업성이 확보되어야 하기 때문에 일부 시장에서 기대하는, 그러니까 재건축 허용연한이 축소되고 안전진단이 완화되었지만 기대만큼의 그런 빠른 재건축을 하기는 현실적으로 쉽지는 않습니다.
그렇기 때문에 분위기에 휩쓸려서 너무 무리한 투자를 하기보다는 투자 기간과 투자 자금을 장기적으로 보수적으로 세우고 접근하는 것이 좋겠습니다.
[앵커]
실수요자가 있으면 집을 매매를 할 수도 있지만 전세를 찾으시는 분들은 사실 굉장히 걱정이 많아요.
지금 전세대란이거든요.
뚫을 수 있는 방법이 없을까요?
[인터뷰]
전세 문제는 수요와 공급 측면에서 전세를 원하는 수요는 많은데 서울, 수도권 같은 경우에는 신규입주물량이 부족함으로써 전세대란이 지속되고 있는데요.
이런 문제는 단기간에 공급물량이 늘어나지 않는 한 쉽게 해결되기는 어려운 문제고요.
단 실수요자 입장에서는 대규모 택지지구나신도시 입주물량이 나올 때는 인프라가 부족하니까 아무래도 시중 시세보다는 전세 시세보다는 낮게 나오는 경향이 있어서 이런 대규모 입주물량이 나오는 곳을 노려볼만하고요.
대신 인프라가 갖춰지면 기존 시세를 회복하기 때문에 그런 점은 감안을 해야 될 부분입니다.
또한 실수요자들이라면 내집마련 투자 목적이 아니기 때문에 전세는 꼭 서울 중심지역 인기지역보다는 다소 불편하더라도 자금에 맞춰서 외곽지역이나 수도권 지역에도 관심을 가져보는 것이 좋을 것 같습니다.
[앵커]
오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.
지금까지 부동산 컨설턴트 김인만 대표와 이야기 나눠봤습니다.
고맙습니다.
[인터뷰]
감사합니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
이번 추석 연휴가 끝나면 본격적인 가을 이사철이 시작됩니다.
전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
부동산 컨설턴트 김인만 대표 나와주셨습니다.
안녕하세요.
[인터뷰]
안녕하세요.
[앵커]
반갑습니다.
우선 추석 이후에 집값이 뛸 것이라는 전망이 나오고 있거든요.
어떻게 전망하시나요?
[인터뷰]
원래 추석은 민심의 흐름을 결정하는 터닝포인트 역할을 하고 있는데요.
이번 추석 전에 9.1 부동산 대책이 발표됨으로써 추석 이후 부동산 거래량은 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다.
다만 목동 등 인기지역들은 거래량이 늘어나고 호가가 상승하고 있지만 다른 수도권 전체 지역들은 아직까지 그런 상황은 아니고요.
매수자들이 추격 매수를 해야 되는데 현재 추격 매수를 하느냐, 마느냐에 심각한 고민에 빠져있기 때문에 추석 이후 부동산 시장을 관심있게 지켜 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
아까도 말씀 중에 9.1 부동산 대책에 대해서 이야기해 주셨어요.
아무래도 9.1 부동산대책이 발표된 이후에 서울 아파트 거래량이 5년 만에 최고치를 경신했어요.
아무래도 거래가 활성화가 될 움직임이 조금씩 있는데 이게 정말 실제로 연결이 될까요?
[인터뷰]
이번 9.1 부동산 대책은 대책은 재건축과 청약시장 청약정책에 포커스를 두고 있습니다.
그렇기 때문에 목동, 인기지역, 위례신도시 등 인기 분양 지역, 강남 등 전통적인 인기지역 위주로 거래량이 급격히 늘어나고 있는데요.
이들 인기 지역들은 과거 2000년대 중반 학습효과가 있고요.
또 전통적인 수요층이 강하기 때문에 거래량도 계속 늘어나면서 상승세를 이어가지만 다른 지역들은 이들 인기지역들이 상승세를 조금 더 이어간 후에 인기가 넘어올 것으로 예상이 됩니다.
다만 이번 9.1 대책으로 매도자는 조금 더 기다려볼까 하는 여유가 생겼지만 매수자들은 지금 들어가야 하는 조급증이 생겼거든요.
여기서 관건이 과연 이 9.1 부동산 대책 효과가 일시적이냐, 아니면 지속적으로 상승세를 이어가냐인데요.
서울의 입주물량 감소, 전세가격 상승 또는 지방과의 가격격차 차이 등을 감안하면 상승세의 전제조건은 마련했다고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
상승의 전제조건은 마련이 됐다, 이렇게 말씀을 해 주셨는데 건설업계에서도 분양물량이 굉장히 많이 나오고 적극적으로 나설 것이라고 보이는데 먼저 그래픽 보면서 살펴보도록 하죠.
한 부동산 업계에 따르면 추석 연휴 이후 본격 분양에 나서는 곳이 이달에만 전국 69개 단지, 6만 2894구에 달한다고 합니다.
지난해 같은 기간에 비해 227%나 증가한 수치입니다.
수도권은 지난해와 비교했을 때 66%가 증가한 2만 3931가구가 분양에 나서게 되고요.
또 지방은 지난해보다 무려 707%가 급증한 3만 8963가구가 분양 시장에 쏟아진다고 예측을 했습니다.
이렇게 신규분양이 늘어나는 곳이 있으면 아무래도 뜨는 지역도 있을 것 같아요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
더 이상 신도시 같은 대규모 공급이 이제 중단됐기 때문에 서울, 수도권에서는 대규모 택지지구인 세곡보금자리, 위례신도시, 하남강변미사지구, 동탄2신도시 같은 대규모 신도시 잔여 물량에 관심을 가져볼 필요가 있겠고요.
그다음 지방 같은 경우에는 단기 투자보다는 장기 실수요 관점에서 세종시나 전주, 나주 등지방혁신도시 위주로 관심을 가져볼 만한 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다, 이렇게 되면 아무래도 청약 열기도 굉장히 뜨거워 질 것 같아요.
9.1부동산대책 중 하나가 청약과정을 간소화하고 쉽게 한다, 이런 얘기가 있었거든요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
9.1 부동산 대책은 재건축과 청약제도로 나눠지는데요.
청약 같은 경우는 청약 1순위 요건이 기존 2년에서 1년으로 완화가 되었고요.
85제곱미터 이하 민영 주택 가점제는 내년 1월부터 시장, 군수, 구청장이 공급물량의 40% 이내 자율적으로 운영하게 됨으로써 사실상 폐지됐다고 봐도 될 것 같고요.
민영주택가점제에서는 2주택자 이상 보유자에게 해당되는 주택 1채당 5점에서 10점의 감점제도가 폐지됨으로써 가점제의 종말을 맞이했다고 볼 수 있겠습니다.
그리고 청약저축예금, 청약부금, 청약종합저축 4개로 나눠져 있었는데 이것이 청약종합저축으로 한 개로 일원화됐습니다.
[앵커]
알겠습니다, 하지만 분위기에 휩쓸리면서 이른바 묻지마 청약제도, 그러니까 청약을 경계해야 된다는 목소리도 높거든요.
어떻게 보세요?
[인터뷰]
그렇습니다.
우리나라는 후분양제도를 도입하고 있는데요.
후분양제도라는 것이 계약금 분양을 받고 계약금을 내고 중도금 잔금을 한 다음에 2, 3년 후에 입주하는 제도입니다.
그러다 보니까 분양권 투자에서 부동산 시장의 상승기에는 계약금을 내고 잔금 전에 분양권을 프리미엄을 갖고 전매를 하면 상당히 좋은 투자를 할 수 있지만 반대로 예상치 못하게 잔금 전에 분양권 전매를 하지 못하는 경우에는 상당한 어려움이 예상이 됩니다.
그렇기 때문에 실수요자들은 문제가 안 되지만 단기투자자들, 계약금 정도만 가지고 투자하시는 분들이라면 충분한 자금 계획을 가지고 보수적으로 실거주까지 생각하면서 청약계획을 세워야 될 것 같습니다.
[앵커]
자금 얘기가 나와서 그런데요.
지금 대출금리는 조금 떨어지는 건가요?
어때요?
지금 현재 상황이?
[인터뷰]
정부에서 기준금리를 한국은행이죠.
기준금리가 2.25포인트로 가장 낮은 수준입니다.
그래서 정부에서는 대출금리도 낮췄는데요.
안타깝게도 시중금리는, 그러니까 은행에서 주는 대출금리는 지난 달보다 소폭 상승을 했습니다.
물론 은행 내부 사정이 있겠지만 현재 부동산 거래활성화를 위해서 기준금리를 내리고 있는데 은행 대출금리가 소폭 상승했기 때문에 조금 안타깝고요.
이런 점을 감안해서 은행대출금리도 기준금리가 내려가는 것을 반영해서 좀 낮춰졌으면 하는 바람입니다.
[앵커]
그러면 혹시 시중은행의 대출금리가 낮아질 가능성도 있다고 보시는 건가요?
[인터뷰]
시간이 지나면 조금 반영이 되지 않을까 싶고요.
은행 입장에서는 자금 조달을 기준금리 인하 전에 조달을 했기 때문에 아마 빨리 반영하기 힘든 부분이 있지 않나 싶습니다.
[앵커]
이번 9.1 부동산대책 중의 또 하나가 재건축입니다.
재건축 연한을 낮춰줬고요.
40년에서 10년 정도 낮춰졌고 그다음 재건축할 수 있는 기준이 층간소음같이 사실 재건축을 해야 되나, 이런 생각이 들 정도로 있는데도 층간소음도 하나의 기준으로 포함됐거든요.
그만큼 재건축이 활성화될 것 같은데요.
먼저 그래픽을 보시면서 어떤 상황인지 살펴보고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
지난 1990년 이전에 준공된 서울 일반 아파트 매매 변동률입니다.
9월 1일 부동산대책 발표 전에는 0.1%의 미미한 변동률을 보였지만 정부의 발표 직후 0.22%로 상승을 했습니다.
아무래도 사업 추진까지는 재건축이라는 게 오래 걸려요.
단점도 있을 것 같은데 어떻게 보세요?
[인터뷰]
이번 9.1 대책으로 재건축 허용연한이 축소되었고요.
안전진단도 대폭 완화가 되었습니다.
하지만 재건축이라는 사업이 여러 가지 사업 단계가 있고요.
복잡한 이해관계와 특히 사업성이 확보되어야 하기 때문에 일부 시장에서 기대하는, 그러니까 재건축 허용연한이 축소되고 안전진단이 완화되었지만 기대만큼의 그런 빠른 재건축을 하기는 현실적으로 쉽지는 않습니다.
그렇기 때문에 분위기에 휩쓸려서 너무 무리한 투자를 하기보다는 투자 기간과 투자 자금을 장기적으로 보수적으로 세우고 접근하는 것이 좋겠습니다.
[앵커]
실수요자가 있으면 집을 매매를 할 수도 있지만 전세를 찾으시는 분들은 사실 굉장히 걱정이 많아요.
지금 전세대란이거든요.
뚫을 수 있는 방법이 없을까요?
[인터뷰]
전세 문제는 수요와 공급 측면에서 전세를 원하는 수요는 많은데 서울, 수도권 같은 경우에는 신규입주물량이 부족함으로써 전세대란이 지속되고 있는데요.
이런 문제는 단기간에 공급물량이 늘어나지 않는 한 쉽게 해결되기는 어려운 문제고요.
단 실수요자 입장에서는 대규모 택지지구나신도시 입주물량이 나올 때는 인프라가 부족하니까 아무래도 시중 시세보다는 전세 시세보다는 낮게 나오는 경향이 있어서 이런 대규모 입주물량이 나오는 곳을 노려볼만하고요.
대신 인프라가 갖춰지면 기존 시세를 회복하기 때문에 그런 점은 감안을 해야 될 부분입니다.
또한 실수요자들이라면 내집마련 투자 목적이 아니기 때문에 전세는 꼭 서울 중심지역 인기지역보다는 다소 불편하더라도 자금에 맞춰서 외곽지역이나 수도권 지역에도 관심을 가져보는 것이 좋을 것 같습니다.
[앵커]
오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.
지금까지 부동산 컨설턴트 김인만 대표와 이야기 나눠봤습니다.
고맙습니다.
[인터뷰]
감사합니다.
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