![전셋값 고공행진...정책적 대안은? [김은경, 삼성증권 부동산 전문 위원]](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2013/0727/201307271811381325_h.jpg)
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[앵커멘트]
이번주에는 취득세 영구 인하 방침과 주택 공급 축소 등 부동산 매매 시장을 살리기 위한 정책들이 잇따라 발표됐습니다.
하지만 부동산 정책들이 국회 논의를 통과해야 하는 만큼 시행과는 시간 차가 상당히 있다보니 부동산 시장의 불안감은 여전합니다.
특히 전통적인 이사 비수기인 이달에 전셋값이 고공행진을 하는 기현상을 보이고 있어 매매 시장 활성화를 위한 빠른 결단이 필요해 보입니다.
삼성증권 김은경 부동산 전문 위원과 함께 이번주 부동산 시장 동향에 대해 자세히 알아보겠습니다.
[질문]
전셋값 고공행진이 멈출 기미가 안보이는 것 같은데요.
서울 지역 전세 가격이 크게 올랐다고요?
[답변]
부동산114 조사를 보면, 서울 지역 아파트의 3.3㎡당 전세가격이 평균 900만 원을 처음으로 돌파하면서 역대 최고치를 기록했습니다.
서울 지역의 평균 3.3㎡당 전세가격은 900만1900원으로, 2011년 7월 3.3㎡당 800만 원을 넘은 이후 불과 2년만에 또 100만 원이 오른 것. 앞서 2007년 1월에 600만 원을 돌파한 데 이어서 2010년 2월에 700만 원대를 넘었을 당시 평균 100만 원이 오르는 데 3년이 걸렸었는데, 이번엔 2년만에 또 오르면서 기간이 더 단축된 셈입니다.
[질문]
지역별로 본다면, 전세가격이 특히 높은 곳은 어디고, 낮은 곳은 어딘가요?
[답변]
3.3㎡당 전세가격은 강남구가 1,363만 원으로 가장 높고, 이어 서초(1320만 원), 송파(1124만 원), 용산(1052만 원), 광진(1014만 원) 순으로 1000만 원대 이상의 높은 전세가격 기록했습니다.
반면 가장 낮은 곳은 도봉구와 금천구로 602만 원씩입니다.
또 강북(655만 원), 노원(660만 원), 중랑(664만 원), 은평(690만 원) 등 6개구도 600만 원대입니다.
서울을 뺀 수도권 아파트의 3.3㎡당 전세가격은 경기도가 539만 원이고, 인천은 409만 원으로 지난 6월 400만 원대 돌파했습니다.
[질문]
전통적으로 여름은 부동산 시장에서는 비수기라고 알려져 있었는데요.
비수기에도 이렇게 전셋값이 오르는 현상을 어떻게 봐야할까요?
[답변]
보통 날씨가 양호한 봄과 가을에 이사를 많이 하기 때문에 전세시장은 봄, 가을 이사철이 성수기고 여름은 연중 가장 거래량과 가격 움직임이 적은 비수기입니다.
요즘 전세값은 성수기 비수기 구분이 따로 없는 모습입니다.
7월 한달간 서울 수도권 전세상승률이 지난 2011년 9월 이후 최고치를 기록하기도 했고, 전국 아파트 전세가격은 48주 연속 상승세를 계속하고 있습니다.
우선 전국적으로 입주물량이 과거 평년치를 밑돌면서 신규 매물은 부족한 상황입니다.
반면 집값 하락 추세가 지속되는 가운데 향후 집값 전망에 대한 불확실성이 큰 탓에 주택 구매 수요는 갈수록 줄어들고, 임대시장으로 수요가 몰리는 현실입니다.
기존 세입자들은 재계약에 나서고, 집주인들은 월세를 선호하면서 시중 전세 매물은 계속해서 품귀 현상을 보이고 있습니다.
더구나 최근 정부의 취득세 영구 인하 발표로, 정책이 시행될 때까지 임대시장에 더 머물려는 수요로 인해 하반기 전세 시장 불안 가중될 가능성을 배제할 수 없을 전망입니다.
[질문]
지금 말씀하신대로 최근 정부의 취득세 영구 인하 발표가 부동산 시장에는 새로운 이슈가 되고 있는 것 같은데요.
어떤 내용이죠?
[답변]
정부는 지난 22일, 취득세율을 영구 인하하겠다고 발표했습니다.
취득세율이 기본적으로 높은 만큼 이를 낮추는 것이 주택시장을 정상화하는 바탕이 될 것이라는 전제하에 관계부처간 논의 진행중으로, 현행 법정 취득세율 자체를 내리겠다는 방향성 제시했습니다.
구체적인 규모와 방법은 오는 8월말까지 관계부처 및 지자체와 협의를 거쳐서 개정 법안을 마련한 뒤 9월 정기국회 제출 예정입니다.
다만, 지방세인 취득세를 내리는 것은 지자체의 세수 부족으로 직결되기 때문에 실제로 발표 직후 전국 시도지사들이 모여서 중앙정부의 재원대책 마련을 촉구하는 등 반발이 큰 상황입니다.
이미 지자체 세수결손 규모가 작년 하반기부터 올 상반기까지 약 1조6000억 원에 달하는 것으로 집계됩니다.
올해 6월까지 지속된 취득세 감면방안을 그대로 이어갈 경우 연간 2조9000억 원의 지방세수 결손 예상되는 상태입니다.
따라서 지자체 운영의 핵심인 취득세수 부족분을 중앙정부가 보전해야 한다는 입장입니다.
결국 거래활성화를 통한 자연스런 세수증대로 지방세 부족분을 어느정도 메꿀 수 있다는 정부와, 확실한 세수결손 대책이 선행되어야 한다는 지자체의 입장이 팽팽히 맞선 모양새입니다.
[질문]
그렇다면 인하폭이 얼마나 될지가 관건이 될 것 같은데요.
얼마나 줄어들게 되는 건가요?
[답변]
정부는 구체적인 인하 규모와 방법에 대해서는 발표를 미룬 상태입니다.
현재 취득세의 법정 세율은 4%. 주택거래가격이 9억 원 이하일 경우 2%, 9억 원을 초과할 경우 4%. 지난 6월까지 9억 원 이하면 2%→1%, 9억 원 초과 12억 원 이하면 4%→2%, 12억 원 초과에 대해서는 4%→3% 한시 적용됩니다.
현재 논의중인 인하방안은 올해 6월까지 적용됐던 3단계 세율을 그대로 지방세법 개정안으로 하는 방안을 비롯해 9억 원 이하에 2%, 9억 원 초과에 4%인 현행 취득세율을 절반으로 낮추되, 과표구간을 추가로 나눠서 다른 인하율을 적용하는 방안과 1주택자에게 추가 감면혜택을 주고 다주택자에게 차등 적용해 세수 감소를 최소화하는 등 다양한 방안 논의중입니다.
이러한 가운데 최근 안행부가 세율에 대한 새로운 절충안을 제시했습니다.
취득세 1% 대상 주택의 거래가격을 9억 원에서 최대 3억 원까지 하향 조정하는 방안입니다.
3억 원 이하 주택에 대해서만 1%의 취득세율을 적용하겠다는 것은 지자체 재원보전 대책이 녹록치 않은 점을 고려한 절충안으로 해석됩니다.
실제로 안행부에 따르면 취득세율 인하범위를 3억 원 이하 주택으로 한정할 경우 거래주택 60% 정도가 감면혜택을 받을 것으로 예상됩니다.
정부는 지방세수 결손 정도를 감안해 인하범위를 현행 9억 원에서 3억 원~6억 원으로 낮추는 방안을 고심중인 상황입니다.
[질문]
일단 인하가 된다면 시장에 미치는 영향이나 기대되는 효과는 어떻게 보십니까?
[답변]
우리나라의 취득세 법정세율은 2005년 4%로 규정됐지만 8년간 제대로 적용하지 못한 데다 미국이나 영국, 캐나다 등 선진국들의 취득세율이 1~2%선인 데 반해 비교적 높은 편이고 양도세율도 높은 수준이라는 점에서 현재 얼어붙어있는 부동산 시장의 거래를 좀더 활발하게 순환시키는 수단으로서 거래세율 자체를 재정비할 필요가 있다는 데 의미가 있습니다.
특히 부동산 경기가 어려울 때마다 한시적으로 법정 취득세율을 깎아주는 정책을 쓰다보니 일시적으로 거래가 급증했다가 다시 '절벽'이 나타나는 부작용의 악순환이 이어질 수 밖에 없는 구조입니다.
또한 부동산 과열기 나왔던 정책의 재손질이 불가피하다는 점에서 의미입니다.
따라서 한시적인 처방이 아닌 근본적인 정책 개편을 통해 시장의 불확실성을 해소하고 궁극적으로 거래 안정화에 도움을 줄 수 있다는 점에서 긍정적입니다.
이미 거래절벽 현상이 악재로 작용하고 있는 시장에서 최악의 거래절벽 상황을 막는 효과로 기대됩니다.
[질문]
반면 우려되는 점도 있을 것 같은데요?
[답변]
일단 크게는 지자체 반발이 클 수밖에 없다는 점입니다.
지방세에서 취득세가 차지하는 비중이 2011년 기준 41%에 달하는 만큼 지자체 재원 마련이 필요한 상황입니다.
문제는 정책의 효과가 있기도 전에 부작용이 초래될 가능성이 크다는 점입니다.
정부는 법 개정 이전 거래에 대한 소급적용은 기술적으로 불가하다는 입장입니다.
따라서 법 시행 전까지 수요자들은 관망할 가능성이 크고, 결국 거래 공백이 불가피합니다.
거래절벽 현상이 오히려 장기화되는 것을 배제하기 어려움이 있습니다.
하반기 내내 이렇게 거래가 단절된다면 가뜩이나 불안한 전세 시장이 더 자극될 가능성도 있습니다.
정책이 확정될때까지 임대시장에 머물려는 수요로 인해 오히려 하반기 전세대란이 더 가중될 가능성도 배제할 수 없습니다.
또한 기존 현상유지 정도는 수요자에게 체감적으로 세율 인하 효과를 발휘하기 어렵고 직접적인 구매 유인 효과에는 한계가 예상됩니다.
현재 안행부가 검토중인대로 취득세 인하 기준을 3억 원으로 낮출 경우 지방이나 일부 다세대주택 등에만 혜택이 돌아갈 뿐 수도권 내 상당수 주택은 제외되기 때문에 거래활성화를 위한 취지 자체에도 모순입니다.
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이번주에는 취득세 영구 인하 방침과 주택 공급 축소 등 부동산 매매 시장을 살리기 위한 정책들이 잇따라 발표됐습니다.
하지만 부동산 정책들이 국회 논의를 통과해야 하는 만큼 시행과는 시간 차가 상당히 있다보니 부동산 시장의 불안감은 여전합니다.
특히 전통적인 이사 비수기인 이달에 전셋값이 고공행진을 하는 기현상을 보이고 있어 매매 시장 활성화를 위한 빠른 결단이 필요해 보입니다.
삼성증권 김은경 부동산 전문 위원과 함께 이번주 부동산 시장 동향에 대해 자세히 알아보겠습니다.
[질문]
전셋값 고공행진이 멈출 기미가 안보이는 것 같은데요.
서울 지역 전세 가격이 크게 올랐다고요?
[답변]
부동산114 조사를 보면, 서울 지역 아파트의 3.3㎡당 전세가격이 평균 900만 원을 처음으로 돌파하면서 역대 최고치를 기록했습니다.
서울 지역의 평균 3.3㎡당 전세가격은 900만1900원으로, 2011년 7월 3.3㎡당 800만 원을 넘은 이후 불과 2년만에 또 100만 원이 오른 것. 앞서 2007년 1월에 600만 원을 돌파한 데 이어서 2010년 2월에 700만 원대를 넘었을 당시 평균 100만 원이 오르는 데 3년이 걸렸었는데, 이번엔 2년만에 또 오르면서 기간이 더 단축된 셈입니다.
[질문]
지역별로 본다면, 전세가격이 특히 높은 곳은 어디고, 낮은 곳은 어딘가요?
[답변]
3.3㎡당 전세가격은 강남구가 1,363만 원으로 가장 높고, 이어 서초(1320만 원), 송파(1124만 원), 용산(1052만 원), 광진(1014만 원) 순으로 1000만 원대 이상의 높은 전세가격 기록했습니다.
반면 가장 낮은 곳은 도봉구와 금천구로 602만 원씩입니다.
또 강북(655만 원), 노원(660만 원), 중랑(664만 원), 은평(690만 원) 등 6개구도 600만 원대입니다.
서울을 뺀 수도권 아파트의 3.3㎡당 전세가격은 경기도가 539만 원이고, 인천은 409만 원으로 지난 6월 400만 원대 돌파했습니다.
[질문]
전통적으로 여름은 부동산 시장에서는 비수기라고 알려져 있었는데요.
비수기에도 이렇게 전셋값이 오르는 현상을 어떻게 봐야할까요?
[답변]
보통 날씨가 양호한 봄과 가을에 이사를 많이 하기 때문에 전세시장은 봄, 가을 이사철이 성수기고 여름은 연중 가장 거래량과 가격 움직임이 적은 비수기입니다.
요즘 전세값은 성수기 비수기 구분이 따로 없는 모습입니다.
7월 한달간 서울 수도권 전세상승률이 지난 2011년 9월 이후 최고치를 기록하기도 했고, 전국 아파트 전세가격은 48주 연속 상승세를 계속하고 있습니다.
우선 전국적으로 입주물량이 과거 평년치를 밑돌면서 신규 매물은 부족한 상황입니다.
반면 집값 하락 추세가 지속되는 가운데 향후 집값 전망에 대한 불확실성이 큰 탓에 주택 구매 수요는 갈수록 줄어들고, 임대시장으로 수요가 몰리는 현실입니다.
기존 세입자들은 재계약에 나서고, 집주인들은 월세를 선호하면서 시중 전세 매물은 계속해서 품귀 현상을 보이고 있습니다.
더구나 최근 정부의 취득세 영구 인하 발표로, 정책이 시행될 때까지 임대시장에 더 머물려는 수요로 인해 하반기 전세 시장 불안 가중될 가능성을 배제할 수 없을 전망입니다.
[질문]
지금 말씀하신대로 최근 정부의 취득세 영구 인하 발표가 부동산 시장에는 새로운 이슈가 되고 있는 것 같은데요.
어떤 내용이죠?
[답변]
정부는 지난 22일, 취득세율을 영구 인하하겠다고 발표했습니다.
취득세율이 기본적으로 높은 만큼 이를 낮추는 것이 주택시장을 정상화하는 바탕이 될 것이라는 전제하에 관계부처간 논의 진행중으로, 현행 법정 취득세율 자체를 내리겠다는 방향성 제시했습니다.
구체적인 규모와 방법은 오는 8월말까지 관계부처 및 지자체와 협의를 거쳐서 개정 법안을 마련한 뒤 9월 정기국회 제출 예정입니다.
다만, 지방세인 취득세를 내리는 것은 지자체의 세수 부족으로 직결되기 때문에 실제로 발표 직후 전국 시도지사들이 모여서 중앙정부의 재원대책 마련을 촉구하는 등 반발이 큰 상황입니다.
이미 지자체 세수결손 규모가 작년 하반기부터 올 상반기까지 약 1조6000억 원에 달하는 것으로 집계됩니다.
올해 6월까지 지속된 취득세 감면방안을 그대로 이어갈 경우 연간 2조9000억 원의 지방세수 결손 예상되는 상태입니다.
따라서 지자체 운영의 핵심인 취득세수 부족분을 중앙정부가 보전해야 한다는 입장입니다.
결국 거래활성화를 통한 자연스런 세수증대로 지방세 부족분을 어느정도 메꿀 수 있다는 정부와, 확실한 세수결손 대책이 선행되어야 한다는 지자체의 입장이 팽팽히 맞선 모양새입니다.
[질문]
그렇다면 인하폭이 얼마나 될지가 관건이 될 것 같은데요.
얼마나 줄어들게 되는 건가요?
[답변]
정부는 구체적인 인하 규모와 방법에 대해서는 발표를 미룬 상태입니다.
현재 취득세의 법정 세율은 4%. 주택거래가격이 9억 원 이하일 경우 2%, 9억 원을 초과할 경우 4%. 지난 6월까지 9억 원 이하면 2%→1%, 9억 원 초과 12억 원 이하면 4%→2%, 12억 원 초과에 대해서는 4%→3% 한시 적용됩니다.
현재 논의중인 인하방안은 올해 6월까지 적용됐던 3단계 세율을 그대로 지방세법 개정안으로 하는 방안을 비롯해 9억 원 이하에 2%, 9억 원 초과에 4%인 현행 취득세율을 절반으로 낮추되, 과표구간을 추가로 나눠서 다른 인하율을 적용하는 방안과 1주택자에게 추가 감면혜택을 주고 다주택자에게 차등 적용해 세수 감소를 최소화하는 등 다양한 방안 논의중입니다.
이러한 가운데 최근 안행부가 세율에 대한 새로운 절충안을 제시했습니다.
취득세 1% 대상 주택의 거래가격을 9억 원에서 최대 3억 원까지 하향 조정하는 방안입니다.
3억 원 이하 주택에 대해서만 1%의 취득세율을 적용하겠다는 것은 지자체 재원보전 대책이 녹록치 않은 점을 고려한 절충안으로 해석됩니다.
실제로 안행부에 따르면 취득세율 인하범위를 3억 원 이하 주택으로 한정할 경우 거래주택 60% 정도가 감면혜택을 받을 것으로 예상됩니다.
정부는 지방세수 결손 정도를 감안해 인하범위를 현행 9억 원에서 3억 원~6억 원으로 낮추는 방안을 고심중인 상황입니다.
[질문]
일단 인하가 된다면 시장에 미치는 영향이나 기대되는 효과는 어떻게 보십니까?
[답변]
우리나라의 취득세 법정세율은 2005년 4%로 규정됐지만 8년간 제대로 적용하지 못한 데다 미국이나 영국, 캐나다 등 선진국들의 취득세율이 1~2%선인 데 반해 비교적 높은 편이고 양도세율도 높은 수준이라는 점에서 현재 얼어붙어있는 부동산 시장의 거래를 좀더 활발하게 순환시키는 수단으로서 거래세율 자체를 재정비할 필요가 있다는 데 의미가 있습니다.
특히 부동산 경기가 어려울 때마다 한시적으로 법정 취득세율을 깎아주는 정책을 쓰다보니 일시적으로 거래가 급증했다가 다시 '절벽'이 나타나는 부작용의 악순환이 이어질 수 밖에 없는 구조입니다.
또한 부동산 과열기 나왔던 정책의 재손질이 불가피하다는 점에서 의미입니다.
따라서 한시적인 처방이 아닌 근본적인 정책 개편을 통해 시장의 불확실성을 해소하고 궁극적으로 거래 안정화에 도움을 줄 수 있다는 점에서 긍정적입니다.
이미 거래절벽 현상이 악재로 작용하고 있는 시장에서 최악의 거래절벽 상황을 막는 효과로 기대됩니다.
[질문]
반면 우려되는 점도 있을 것 같은데요?
[답변]
일단 크게는 지자체 반발이 클 수밖에 없다는 점입니다.
지방세에서 취득세가 차지하는 비중이 2011년 기준 41%에 달하는 만큼 지자체 재원 마련이 필요한 상황입니다.
문제는 정책의 효과가 있기도 전에 부작용이 초래될 가능성이 크다는 점입니다.
정부는 법 개정 이전 거래에 대한 소급적용은 기술적으로 불가하다는 입장입니다.
따라서 법 시행 전까지 수요자들은 관망할 가능성이 크고, 결국 거래 공백이 불가피합니다.
거래절벽 현상이 오히려 장기화되는 것을 배제하기 어려움이 있습니다.
하반기 내내 이렇게 거래가 단절된다면 가뜩이나 불안한 전세 시장이 더 자극될 가능성도 있습니다.
정책이 확정될때까지 임대시장에 머물려는 수요로 인해 오히려 하반기 전세대란이 더 가중될 가능성도 배제할 수 없습니다.
또한 기존 현상유지 정도는 수요자에게 체감적으로 세율 인하 효과를 발휘하기 어렵고 직접적인 구매 유인 효과에는 한계가 예상됩니다.
현재 안행부가 검토중인대로 취득세 인하 기준을 3억 원으로 낮출 경우 지방이나 일부 다세대주택 등에만 혜택이 돌아갈 뿐 수도권 내 상당수 주택은 제외되기 때문에 거래활성화를 위한 취지 자체에도 모순입니다.
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