'8월 부동산종합대책' 주요 내용과 평가는?

'8월 부동산종합대책' 주요 내용과 평가는?

2017.08.02. 오후 2:09
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■ 김규정 / NH투자증권 부동산전문위원

[앵커]
전문가의 더 친절하고 자세한 해설 듣겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원 초대했습니다. 안녕하십니까?

[인터뷰]
안녕하세요.

[앵커]
어떻습니까? 예상만큼 강도 높은 겁니까, 아니면 예상보다 조금 낮습니까, 조금 더합니까?

[인터뷰]
예상보다는 강도가 높은 것으로 판단하고 있습니다. 어제도 사실 예상대책에 대해서 많은 논의들이 이루어졌는데 그때보다도 다주택자 중과 부분이라든가 재개발에 관련된 전매제한이라든가 이런 부분들은 예상보다 조금 강도 높게 다가도로 포함된 것으로 분석이 됩니다.

[앵커]
그러니까 집 여러 채 갖고 있는 사람한테 세금 많이 물리겠다는 부분하고 그다음에 전매 제한한 부분. 투기지역하고 투기과열지구를 동시에 지정했다는 부분을 조금만 더 설명을 해 주십시오.

[인터뷰]
투기과열지구, 투기지역. 과거 집값 폭등 시절에 지정했었던 적이 있는 제도죠. 그래서 들어는 보셨을 텐데 기본적으로 주택 가격이 과도하게 급등하는 지역에 대해서 지정하는 제도인 것은 유사한데요. 투기과열지구 같은 경우에는 청약이 과열된다거나 재건축이나 정비사업 등지에 투기적인 요소가 많을 때 규제를 해서 청약이나 정비사업 쪽에 규제가 조금 더 집중되고요. 투기지역 같은 경우에는 주택 가격 급등 중심으로 지정이 되다 보니까 대출 규제라든가 양도세, 가산세 같은 일반 주택 거래에 타격을 주는 부분들이 보통 적용됩니다.

[앵커]
그러니까 재건축, 재개발에 주로 해당되는 투기과열지역, 지정되면 어떤 효력이 발생하는 거죠?

[인터뷰]
지금 이번에 투기과열지구로 서울 25개구 전체와 세종시, 과천시 27곳이 지정이 됐는데요. 그중에서 강남권 등은 투기지역도 중복 지정이 된 것이고요. 그래서 투기과열지구 같은 경우에는 일단 청약 관련해서 1순위 자격제한래든가 전매 제한 강화라든가 이런 부분들. 그리고 재건축 조합원 거래 금지나 또 조합원 분양권의 전매 금지 이런 재건축에 관련된 규제. 그리고 재건축, 이번에는 포함되지 않았습니다마는 지속적으로 후분양제라든가 이런 것들도 강화가 될 수 있는 부분이고요. 무엇보다 지정 즉시 효력이 다음 날부터 발효된다는 점 때문에 법개정 등이 필요 없다는 점 때문에 강력한 규제로 인식이 되고 있습니다.

[앵커]
특히 재건축, 재개발 이쪽 시장이 요즘 뜨거웠던 모양이죠?

[인터뷰]
그렇죠. 재건축, 재개발 쪽에서 분양으로 넘어가면서 청약 과열로 연결되는 부분들도 있었고 대표적으로 아파트 재건축이 많이 이뤄지는 서울 강남권이라든가 용산, 여의도 등지까지 재건축 이후에 수익을 목적으로 거래하시는 단기 투기적인 수요도 상당히 볼 수 있었던 상황이었습니다.

[앵커]
그리고 일반 주택시장 중에 과열되는 지역, 투기지역 서울 강남을 비롯한 그리고 세종, 과천. 투기지역 지정되면 어떤 제한이 생기는 겁니까?

[인터뷰]
투기지역 같은 경우에 투기과열지역도 마찬가지인데요. 기본적으로 LTV, DTI 금융규제를 40% 적용을 받기 때문에 최근에 10%포인트 가산된 금융규제보다도 더 강력한 규제가 적용이 되고요. 무엇보다 투기과열지구 또 투기지역에 해당되는 서울 주요 지역 같은 경우에는 기존 주택담보대출을 쓰고 계신 세대의 경우에 세대별로 한 건만 주택담보대출을 쓰실 수가 있고 추가 대출을 만약에 받으시게 되는 경우에 LTV, DTI가 30%까지 최저 수준으로 떨어지게 됩니다. 그래서 자금 마련에 상당한 규제가 있고요. 기본적으로 양도세가 중과되는 규제들이 있죠. 그래서 기본적으로 3주택 이상자에 대한 양도세 중과가 투기지역에 지정되는데요. 이번에는 그것뿐만 아니라 조정 대상 지역에 대해서 양도세를 종전 세율의 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 더 가산해서 많이 내게 하는 부분들이 같이 발표가 됐습니다.

[앵커]
LTV, DTI 아시는 분들은 다 아시는 얘기겠습니다마는 모르는 분들이 계시니까 조금만 설명을 다시 드리겠습니다. LTV는 'Loan to value' 집값에 대한...

[인터뷰]
그렇죠. 담보로 잡는 주택 가격의 비율을 맞춰서 대출을 받을 수 있는 거죠.

[앵커]
얼마까지 받을 수 있느냐.

[인터뷰]
예를 들어서 1억에 40%라면 4000만 원 대출이 이뤄지는 이런 것이고 DTI는 Debt to income이라고 해서 소득 대비 원리금을 상환할 수 있는 능력을 가지고 대출 규모를 정하게 되는 것이죠. 그래서 근로소득이 적은 분들은 월급에 맞춰서 대출 상환할 수 있는 소득이 낮다 보니까 대출 액수는 더 낮아지게 되는 기본적인 구조를 가지고 있습니다.

[앵커]
그러니까 예를 들면 1년에 5000만 원 받는 분이 그중에서 부채하고 원리금 상환 비율을 얼마까지 할 수 있느냐.

[인터뷰]
그렇죠. 그게 현재 원래 저희가 70~60%였던 것이 6. 19 대책에서 60~50%로 조정 대상 지역에서 더 낮춰져 있었는데 이번에 투기과열지구나 투기지역 지정된 서울이나 강남권 주요구 같은 경우에는 기본적으로 40% 그리고 추가대출자의 경우에는 최저 30%까지 더 낮아지게 되는 셈입니다. 그러니까 자기 자본을 조금 더 많이 마련을 해야만 주택거래가 가능해진다는 점에서 무리한 대출을 일으키는 투자자들을 억제하는 제도라고 볼 수 있죠.

[앵커]
서울 강남에 집 살 정도면 LTV, DTI 별 영향 안 받는 분들이 사는 거 아닙니까?

[인터뷰]
사실 6.19 대책 때 그런 지적이 있었습니다. 대출 규제를 하면서 자산이 많거나 유동성이 풍부한 분들은 오히려 영향을 덜 받고 실수요자들이 영향을 받는 것이 아니냐 이런 지적도 있었는데요. 이번에도 비슷한 우려들이 있기는 합니다. 말씀하신 것처럼 이미 조금 여유 자금이 많으신 분들보다는 실수요자 분들이 같은 규제를 받지 않는가라는 부분인데요.

다행히 그 부분에 대해서 서민 실수요자 무주택자에 대해서는 10%포인트씩 그 규제를 조금 더 완화해 주는 내용 내지는 신혼부부 주택 같은 것처럼 공급 증가나 이런 걸 통해서 확대하는 부분이 다행히 조금은 포함돼서 그런 부분들이 밸런스를 맞출 수 있기를 기대해 보고 있습니다.

[앵커]
세종시도 요즘에 뜨거웠던 모양이죠?

[인터뷰]
세종시 같은 경우는 대선 과정에서부터 주목을 받았던 지역이죠. 그래서 국회 분원 설치라든가 행자부 추가 이전 같은 얘기들이 나오면서 사실상 가격이 많이 떨어졌던 상가 가격 같은 것들도 회복을 하고 있는 상황이었고요. 도시가 아무래도 더 개발될 거라는 기대감 때문에 주택 가격이나 사업용 부동산도 요즘 오르는 상황이어서 이번에 투기과열지구, 투기지역으로 중복 지정이 됐습니다.

[앵커]
원론적인 질문인데요. 왜 이렇게 집값이 많이 오르고 왜 이렇게 뜨거워지는 겁니까, 부동산 시장이?

[인터뷰]
기본적으로는 예상보다 저금리가 유지되면서 유동성이 풍부한 게 근본적인 요인인 것 같습니다. 어쨌든 그런 유동자금, 부동자금을 투자해서 자산관리나 수익을 내려는 수요 시장이 있는데 마땅한 투자 자산시장이 저희가 사실 주식 같은 이런 금융권 시장 일부와 부동산밖에 없다 보니까 부동산 쪽으로 안전형 투자를 하려는 수요자들의 자금 유입이 계속 있었고요.
그리고 가까이는 6.19 대책에 대한 실효성 비판을 하시는 목소리들도 좀 있었고 또 일부 지역, 투기적인 수요나 아니면 일반 실수요자들까지 집중하게 되는 대도시 일부 지역 같은 경우에는 정비사업 등이 일어나면서 전세 가격이 계속 강세이고 공급이 부족하다는 지적도 있었습니다. 이런 것들이 다각도로 집중된 서울 지역이 특히 최근에 강세를 보였던 것이죠.

[앵커]
우리가 원인을 정확하게 아는 것이 처방이 나오는 데 중요한 앞으로, 대책 집행하는 데 중요할 텐데 조금 전 야당에서는 시장 원리에 역행하는 것 아니냐라고 했다는데 실제로 이런 수요가 많은 것인지 아니면 지금 여당에서 보는 것처럼 투기 세력들이 집중적으로 여기에 결정적인 영향을 미치고 있는 것인지. 현장에서 보시기에는 어떻습니까?

[인터뷰]
일단은 리치그룹이나 슈퍼리치그룹 같은 추가 주택 구매나 부동산 투자를 하시는 수요들이 상당히 있기는 합니다. 그런 측면에서 일단 단기 투기적 수요를 차단하고 가수요를 걷어내는 작업들을 하는 것은 상당히 긍정적이라고 판단이 되고 6.19 대책에 비해서 이번에 사실 강력하고 종합적인 대책이 나왔기 때문에 시장에 상당한 영향을 줄 수 있을 것으로 예상이 되는 부분이 있고요.

다만 일부 도심 선호 주거지역 같은 경우에는 정비사업의 속도 저하나 이런 부분들이 장기적인 공급 흐름에 차질을 줄 수 있는 부분도 있기 때문에 이 대책 이후에 시장 흐름도 지켜봐야 되고 어쨌든 도시 지역에 저희가 수요 억제 중심의 도시 계획 관리를 하고 있는 것은 맞습니다. 그래서 그런 부분에 대한 종합적인 토론이나 공론화 과정도 이제는 필요해 보이기도 합니다.

[앵커]
저희가 지금 아까 제일 이번에 주목할 만한 부분이 다주택자, 집 여러 채 갖고 있는 사람들에 대한 중과세, 세금 많이 매기는 거라고 했는데. 저희가 지금 보여드렸거든요. 조금만 다시 이 부분을 쉽게 설명을 해 주시죠.

[인터뷰]
다주택자, 여러 채 주택을 소유하고 계신 분들의 경우에는 양도세, 기본 양도세율을 저희가 양도차익 단계에 따라서 6~40%까지 적용을 하고 있는데 2주택자나 3주택 이상자에 대해서는 종전 기본 세율에다가 10%포인트, 20%포인트를 더 높여서 더해서 높인 세율로 양도세를 내시게 됩니다. 그러면 원래 만약에 40% 세율이 적용되던 분은 60% 양도세니까 차익이 난 부분의 60%는 세금으로 다시 내게 된다는 거고요.

다만 이 적용 시점이 세법 개정을 통해야 되기 때문에 내년 4월 1일 이후 양도하신 주택부터 이 부분은 적용이 됩니다. 그렇다고 하면 일부 다주택자 분들은 그 전에 처분을 하거나 아니면 장기적으로 팔지 않고 보유하게 되는 이런 부분들로 나타날 수도 있어서 실제로 거래 시장이 어떻게 정상적으로 이 규제를 받아들이고 정상 거래 시장이 활동을 하는지는 지켜봐야 됩니다.

만약에 거래가 너무 소강상태를 보이면 사실 실주택이 필요하신 분들이 매물 찾기도 어려워지는 부분이 있기 때문에 그런 부분으로 혹시 부작용이 나타나지 않는지는 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
마지막으로 한 가지만 더 짚어보겠습니다. 공급 부족이 어느 정도 지금 영향을 미친 것인지와 그래서 공급에 대한 대책도 나왔지 않습니까? 그것은 어느 정도 실효가 있을 것으로 보시는지요?

[인터뷰]
일단은 저희가 공적임대 연간 17만 호 공급하면서 그걸 수도권에 선호지역에 집중적으로 공급하겠다는 취지나 아니면 주거사다리가 필요한 젊은 계층에 조금 더 집중 공급을 하겠다는 부분은 해당 계층에는 상당히 긍정적인 부분이고요. 다만 그 계층 외에 전반적으로 계층별 주거사다리가 될 수 있는 공급지원책 같은 것들은 조금 더 마련이 돼야 될 것 같습니다.

최근에 주로 대학생이나 신혼부부 위주로 지원 분위기가 되고 있다 보니까 일반 중산층 시민들도 주택 지원이나 자금 지원책 같은 것들이 필요하기 때문에 조금 더 보강될 필요는 있겠고요. 전국적으로는 지금 공급이 부족하지 않습니다. 입주가 많은 지방 지역 같은 경우에 지금 가격이 떨어지는 곳도 있기 때문에 그렇지는 않지만 일부 상대적으로 투자 및 실수요자가 집중되는 일부 선호 지역 같은 경우에는 공급이 좀 부족한 지역들도 있어 보입니다.

그래서 그 부분에 대해서는 시장이나 이런 분석 의견과 정부나 당정의 입장이 지금 엇갈리고 있기 때문에 공급 부족 실태에 대해서는 조금 더 논의가 필요한 부분들도 있고요.

[앵커]
강남 말씀하시는 겁니까?

[인터뷰]
서울 지역이라고 말하는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
서울에 공급이 부족하다?

[인터뷰]
상대적으로 공급 양이나 물건 회전양에 비해서는 투자나 아니면 주택 마련하려는 수요가 상대적으로 많다라고 보는 게 맞겠죠. 그래서 그런 부분에 대해서는 정밀한 수급 균형을 점검해 보는 것이 좋겠고 이번에 재건축, 재개발 규제를 통해서 혹시 내년 차부터 연말에 또 초과이익환수제 부활 같은 것도 지금 확정 발표가 다시 됐기 때문에 내년부터 사업 속도가 저하되면서 정비사업 위주로 주택을 공급하는 서울 지역 등지에서 새 아파트들 입주 공급 같은 것들이 차질을 빚지는 않는지 이런 것들에 대해서는 검토가 필요해 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 김규정 전문위원님 자세한 해설 잘 들었습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
감사합니다.


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