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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2022년 6월 27일 (월요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 이어서 부동산 백과사전 시간입니다. 지난주 윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 발표가 됐죠. 거래 절벽, 금리 인상, 물가 상승, 이런 여러 악재 속에서 새로 나온 부동산 대책이 효과를 발휘할 수 있을지 한번 알아보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결돼 있습니다. 위원님 안녕하십니까.
◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네 안녕하십니까.
◇ 이현웅: 반갑습니다. 오늘 부동산 얘기 나눠볼 텐데, 들어가기 앞서서 저희 청취자분들께 내드린 퀴즈가 있어서요. 이거 한번 다시 내드리고 또 이야기 이어가보도록 하겠습니다. 오늘 퀴즈는 이겁니다. 북대서양 조약을 기초로 12개국이 발족시킨 집단방위기구입니다. 윤석열 대통령이 오늘 이곳 정상회담 참석차 출국하게 되는데요. 우리나라 대통령으로는 처음 참가하는 것이라고 합니다. 이것은 무엇일까요. 1번 un, 2번 우루과이 라운드, 3번 나토, 4번 포테이토, 정답 아시는 분은 단문 50원 장문 100원 #0945로 보내주시면 되겠고요. 우리 위원님 혹시 이거 정답 아시죠.
◆ 박원갑: 네 알고 있습니다.
◇ 이현웅: 힌트 하나 부탁드려도 될까요?
◆ 박원갑: 그래요? n자로 시작하지 않습니까?
◇ 이현웅: n으로 시작한다. 좋습니다. 1번 유엔, 2번 우루과이 라운드, 3번 나토, 4번 포테이토. 영어 n으로 시작한다는 힌트를 주셨습니다. 정답 아시는 분은 보내주시기 바랍니다. 그러면 이제 우리 힌트보다도 더 전문적으로 알고 계신 부동산 얘기해볼 텐데, 지난주 첫 부동산 대책 보셨죠.
◆ 박원갑: 네 봤습니다.
◇ 이현웅: 총평을 좀 부탁드려도 될까요. 어떻게 보셨나요.
◆ 박원갑: 전반적으로 지금 현안이 임대차 3법에 따른 전세가격 급등 문제 있잖아요. 이거를 해결하기 위한 대책하고 또 공급에 좀 더 물꼬를 트기 위한 분양가 상한제에 대한 일부 보안, 이런 내용들이 골자라고 보시면 되는데, 주로 민감한 부분들은 좀 빠진 것 같아요. 가령 재건축에 대한 이슈라든지 그리고 신도시 특별법이라든지 이런 그동안에 이슈가 됐던 내용들은 이번에는 나오지 않고요. 제 생각에는 그때 8월 말까지 공급대책을 내놓기로 했다고 그러니까 아마 그때 나올 것으로 보이고, 당장은 지금 전세 문제하고 약간 공급의 에러 문제를 해결하는, 이 부분에 초점을 맞추고 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 일단 말씀을 해 주신 두 가지 꼭지를 먼저 얘기를 나눠볼 텐데, 이제 8월이면 임대차 3법 시행 2년이 되고요. 그동안 묶인 임대료가 한꺼번에 오를 수 있다는 우려가 나오면서 지금 이런 당근이라고 할까요. 대책이 주어진 건데, 이 부분 수준이나 이런 것들 적당하다고 보시나요?
◆ 박원갑: 그렇죠. 그러니까 임대차 3법은 세입자를 위한 법이잖아요. 그런데 집주인이 사실상 4년간 임대를 해야 하죠. 그런데 재계약을 할 때 5%밖에 올리지 못하니까, 집주인 입장에서는 금전적으로 손해 본다고 생각할 수 있는 거거든요. 그래서 그러면 집주인에게 보상을 해 주는 구조, 일종의 인센티브를 주는 구조로 가져가겠다는 건데, 이게 상생임대인 제도라는 겁니다. 그러니까 재계약을 할 때에 5% 이내로 올리면 조정대상지역에서 2년 산 것과 다름없는 혜택을 주겠다는 겁니다.
◇ 이현웅: 나중에 팔 때 양도세나 이런 부분의 혜택을 볼 수 있다는 거죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 그러니까 집주인 입장에서는 전셋값을 덜 올리는 대신에, 나중에 거주 요건을 어떻게 보면 혜택을 받을 수 있잖아요. 그러니까 서로 세입자와 윈윈 구조로 끌고 가겠다. 이런 구상이라고 보면 되는데요. 그래서 지난번 대책에 보면 금액 제한도 따로 두지 않고요. 집값이 옛날에는 복잡했었는데 이제 금액 제한도 없고, 그리고 임대사업자도 보통 재계약을 할 때 5% 이상 못 올리거든요. 그러니까 임대사업자도 그러면 그 정도 혜택을 준다는 것, 그리고 다가구 주택들도 보면 집이 호수가 많게는 19호수되거든요. 이런 경우는 다가구는 건축법상 단독주택이기 때문에 다 일일이 세입자한테 5% 이내로 올리면 역시 거주한 것으로 간주하겠다. 이렇게 되어서 이렇게 되면 앞으로 임대차 3법에 따른 어떤 충격들이 조금 완화되는 연착륙 하는 어떤 그런 과정으로 봐야 되지 않을까 생각이 들고요. 그리고 분양가 상한제 주택에 대해서 의무 거주 요건도 이번에 완화를 했거든요. 그러니까 종전에는 입주하자마자 일정 기간 이내에 무조건 들어가 살아야 된단 말이에요. 그런데 그렇지 않고 팔 때까지 의무 거주 요건을 지킨다고 그러면 아무래도 입주 단지에서 전세 매물이 나올 수가 있거든요. 그러면 전세 유통 매물이 결국 늘어나는 거고 이렇게 되면 전세시장에도 숨통을 트는 효과가 있지 않을까, 이렇게 생각을 해 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 앞서서 말씀해 주신 상생임대인 제도는 다주택자는 해당은 안 되는 거죠?
◆ 박원갑: 다주택자는 최종 주택을 팔 때에 해당이 되겠죠.
◇ 이현웅: 최종을 팔 때.
◆ 박원갑: 어차피 마지막 집을 팔 때는 거주권 2년을 따지거든요. 그래서 다주택자 입장에서도 이번에 상생임대인 혜택을 받을 수가 있습니다. 다만 마지막 집을 팔 때 적용된다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 그리고 분양가 상한제 개편 관련해서, 지금 산정할 때 가산비 항목에 주어진 세입자 주거 이전비, 그런 것들을 반영할 수 있도록 하고 원자재 값 인상도 반영을 할 수 있도록 한다는 건데, 그러면 분양가는 당연히 올라가는 건가요?
◆ 박원갑: 분양가가 오를 수밖에 없죠. 그래서 지금 추산인데요. 한 7월부터 재개발 아파트 분양가는 많게는 4% 정도, 재건축은 한 1.5% 정도 오를 것으로 예상을 하는데, 다만 신도시에서 보통 분양을 하잖아요. 그건 해당이 안 됩니다. 이번에.
◇ 이현웅: 신도시는 해당이 안 되고.
◆ 박원갑: 정비사업이라고 그래서 정비사업이 재건축 재개발을 얘기하잖아요. 그러니까 아까 말씀하신 것처럼 너무 이게 지금 자재값이 많이 오르고 그러다 보니까, 주로 아까 말씀하신 가상비 이런 거거든요. 그러니까 주로 조합원 이주비 대출에 따른 이자가 들어갈 거잖아요. 그다음에 세입자가 안 나가면 이에 따른 또 명도소송을 해야 되는데, 이런 비용을 필수적으로 어떻게 보면 발생하는 비용을 반영해 주겠다. 이렇게 보고 있는데, 이러면 조금 분양가는 올라갈 것으로 예상을 하고 있는데, 지금 둔촌주공 얘기 많이 하시잖아요. 사업이 중단된. 분양을 만약에 이번에 조치를 적용을 받으면 어느 정도 되느냐 보니까 전용면적 84제곱미터가 흔히 34평짜리잖아요. 이게 분양가가 한 12억 5800만 원 정도에서 12억 8316만 원 정도. 그래서 약간 좀 늘어난다. 이렇게 보고 있는데, 그런데 이게 턱없이 올라가냐, 이 수준은 아닌 것 같아요. 왜냐하면 지금 서울에서 분양을 받으시면 거의 시세보다 엄청나게 낮잖아요. 그래서 조금은 부담은 되기는 되겠지만 주변 시세보다 그렇게 높거나 그런 상황은 아니기 때문에 실수요자분들은 너무 그렇게까지 예민하게 생각하실 것 없고요. 그냥 소신대로 청약하셔도 되겠다. 이런 생각을 하고 있습니다.
◇ 이현웅: 앞서서 얘기한 상생 임대인 제도 등과 관련해서는 이제 전월세 부분에서의 뭔가 공급을 유도하는 정책이고, 또 방금 이야기한 부분도 건설사 수익성을 높여서 결국은 공급을 늘려볼까 하는 구상인 것 같은데, 이게 전격적인 실제로 집을 구매하고자 하는 구입하고자 하는 분들의 공급 확대랑은 좀 거리가 멀어 보이기도 하고요.
◆ 박원갑: 그렇죠. 그거는 원래 윤석열 정부의 핵심 부동산 공약이 250만 가구 알파잖아요. 이거는 이번에 내놓는 게 아니고요. 8월 말쯤 제 생각에는 나올 것 같아요.
◇ 이현웅: 8월 말쯤.
◆ 박원갑: 그거는 준비를 하겠다고 얘기를 했거든요. 그래서 아마 주로 주택공급에 대한 계획뿐만 아니라, 청년 맞춤형 주거지원 방안 등도 나올 것 같고요. 그런 거 있잖아요. 청년 원가주택이라든지, 역세권 첫 집 주택. 이런 주택에 대한 조기 청약, 이런 내용들이 구체화돼서 나올 것으로 보이는데, 전반적으로 아마 공급에 대한 마스터플랜이 공개되지 않을까. 이렇게 보고 있는 겁니다.
◇ 이현웅: 250만 호 플러스알파 정도면 지금 가격 적정으로 돌아가기에는 적당한 수준인 건가요?
◆ 박원갑: 엄청나게 많은 물량입니다.
◇ 이현웅: 엄청나게 많은 물량이다.
◆ 박원갑: 그래서 중요한 것은 계획보다 실행이거든요. 그래서 무주택자들이 이런 시장에 공급이 많아진다는 신호를 액면 그대로 받아들일 수 있도록 하는 게 좋겠죠. 그래서 이런 공급에 대한 어떤 신호, 시그널을 믿음으로 바뀔 수 있도록 굉장히 디테일하고 세부적인 어떤 그런 계획들이 나와야 되지 않을까. 이렇게 생각을 해 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 아마 계속해서 다듬고 있는 시간인 것 같고, 지금 서울 부동산 상황 좀 알아볼게요. 아파트가 팔리지도 않고 가격은 떨어지고 있다. 이런 얘기들 들려오는데 지금 서울 지역 아파트 어떤 상황인가요?
◆ 박원갑: 지금은 본격적인 조정장이라고 보시면 되고요. 이런 약보합 장세가 좀 더 앞으로 좀 더 심해지는 양상, 그게 거래 절벽과 지표로 보면 가격이 마이너스로 나타나는 구조인데요. 계속해서 지금 서울 아파트는 하락세를 계속해서 이어가고 있고, 매수 심리도 7주 연속 하락입니다. 그러니까 대체적으로 시장의 흐름을 보면 이런 단기적인 변화는 매도자들이 갑자기 매물을 쏟아내는 그런 국면은 아니고요. 물론 매물이 늘기는 하지만 주로 매수자들의 변심이거든요. 그러니까 영끌 이런 걸 안 하는 겁니다. 금리가 지금 계속해서 오를 것으로 보이잖아요. 그래서 지금 5년 혼합형 주담대라고 흔히 얘기를 하는데, 그게 한 5% 정도가 되거든요. 그런데 문제는 앞으로 금리가 적어도 연말까지 한 2번, 많게는 4번 정도 보고 있거든요.
◇ 이현웅: 상승할 수 있다.
◆ 박원갑: 그렇죠. 기준금리가 지금 많게는 내년쯤 가면 3%대 갈 수 있다는 얘기까지 한단 말이에요. 그러면 지금 아까 5%라고 말씀을 드렸는데, 그러면 고정금리가 한 6%대 중반까지 가지 않겠습니까? 그러면 실수요자들이 집을 사기가 굉장히 부담스럽죠. 그래서 이런 금리 인상에 대한 정보를 집을 사려는 사람들도 다 알고 있단 말이에요.
◇ 이현웅: 그렇죠.
◆ 박원갑: 그러면 지금 내가 무리하게 집을 왜 사, 좀 기다리자. 적어도 금리가 어느 정도 안정 국면으로 접어들고 나서, 혹은 금리가 어느 정도 다 오르고 나서 그때 가서 사도 늦지 않겠다는 생각을 하는 것 같아요. 그래서 대체적으로 얘기를 들어보면 어쨌든 금리를 보고 판단하겠다는 이런 관망파들이 굉장히 많아서, 제 생각에는 가격이 크게 떨어지지 않는 한 내년 상반기까지도 거래량은 거의 지금처럼 절벽 상태가 되지 않을까. 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 이 얘기를 들으시면서 7592님께서 물량이 풀린다고 집값이 바로 내려갈 것 같지는 않은데, 언제쯤 적정 가격이 될까요. 내 집 마련 꿈꾸는 30대입니다. 주담대 껴서 사야 할 것 같고요. 올해 분양받아도 될까요? 이렇게 물어보시는데, 말씀하신 대로면 내년 상반기까지는 일단 지켜봐라. 이렇게 답을 주실 수 있을까요.
◆ 박원갑: 기존 매매는 그렇고요. 그런데 이 분양하고 매매는 구분하셔야 돼요.
◇ 이현웅: 분양하고 매매.
◆ 박원갑: 분양은 내가 원하는 시기에 당첨이 된다는 보장이 없지 않습니까?
◇ 이현웅: 청약 말씀하시는 거고.
◆ 박원갑: 물론 분양도 옥석 가리기를 해야 합니다. 지금 미분양이 계속 늘고 있기 때문에, 소규모 단지라든지 아니면 입지가 좀 나쁘다든지 분양가가 비싼 곳들은 그건 청약을 하시면 안 되고요. 그렇긴 하지만 인기 단지들이 있지 않습니까? 아까 둔촌주공이라든지 이런 것들은 저는 여전히 분양가가 싸기 때문에 굳이 시기를 따지지 마시고 그냥 청약을 한다는 전략이 더 나을 것 같고요. 만약에 분양이 여의치가 않을 수가 있잖아요. 가점이 낮다든지 이런 경우는 내가 청약을 하고 싶어도 할 수 없으니까 이런 경우에 기존 매매 시장에 가서 급매물 중심, 주로 양도세 감면이 내년 5월 9일까지 시행이 되잖아요. 이때까지 잔금을 받아야 한다는 얘기니까 아무래도 양도세 절세 매물은 올 연말부터 내년 3월 말 정도까지 나올 것 같아요. 제 생각에는 지금도 물론 나오고 있지만, 그래서 그때의 이른바 일종의 바겐세일 기간일 수도 있어요. 그래서 실수요자분들은 지금 서서히 준비를 하시는 것도 좋을 것 같고요. 과연 내가 분양을 받을 건지 아니면 집을 사야 할 건지는 일단 청약을 계속 해보시고 안 되면 매매로 돌아서는 방법이 좋은데, 다만 지금 가격을 어느 정도 보고 판단할 거냐. 제가 전국이 다 비슷합니다. 고점이 언제냐 하면 작년 9월부터 11월정도 사이입니다. 그래서 한 10월 정도로 보시면 돼요. 10월보다 제 생각에는 적어도 한 10%, 많게는 한 20% 정도 싼 걸 중심으로 접근을 하셔야 되고, 지금은 무조건 집을 싸게 사셔야 돼요. 왜냐하면 집값이 어떻게 될지 아무도 모르기 때문에 불확실한 만큼 할인해서 내가 집을 사야 되거든요. 그래서 지금은 집을 선뜻 사야 할 시기는 아닌 것 같고요. 적어도 올 연말은 좀 넘기고 사셔도 괜찮겠다. 지금은 대세 상승 국면이 아니잖아요. 그래서 올해 집 사는 것은 저는 필수가 아니라 선택이라고 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 앞서서 청약 말씀도 해주셨는데 물론 공개가 되고 분양가가 나와 봐야 알겠습니다만, 위치나 등등으로 봤을 때 눈여겨볼 만한 예정이 있나요. 청약할만한 곳이.
◆ 박원갑: 분양이 거의 역시 절벽이거든요. 지금 왜냐하면 원자재 값이 너무 많이 올라가서 분양에 엄두를 못 내고 있는데, 아마 8월 말쯤에 아마 주로 젊은 분들이 관심 많이 갖는 신도시라든지 이런 데 아마 청약 일정이 어느 정도 나올 겁니다. 그때까지 조금 언론을 뉴스를 지켜보시는 것도 괜찮을 것 같아요.
◇ 이현웅: 일각에서 규제 지역 해제에 대한 얘기도 계속하던데 가능성 있다고 보시나요?
◆ 박원갑: 아마도 이달 말이나 곧 나오지 않겠습니까? 규제 지역을 완화해 달라는 요청들이 지역에서 많이 올라오고 있어요. 대구도 그렇고. 그런데 지금 시장이 완전히 하락기라고 볼 수는 없거든요. 약간 울퉁불퉁한 모습이라서 아마 규제 완화가 이루어진다고 하더라도, 지역적으로 그렇게 많지는 않을 것 같고요. 주로 지역에 대해서 그러니까 수도권보다는 지역이 좀 더 제한적으로 국지적으로 이루어지지 않을까. 이렇게 생각을 해 보고 있습니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.
◆ 박원갑: 네 고맙습니다.
◇ 이현웅: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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