[이동형의뉴스정면승부]2.20 부동산대책? 전문가 “매운맛 추가, 달래며 고춧가루 뿌렸다"

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:10~19:00)
■ 방송일 : 2019년 2월 20일 (목요일)
■ 대담 : 구본기 생활경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[이동형의뉴스정면승부]2.20 부동산대책? 전문가 “매운맛 추가, 달래며 고춧가루 뿌렸다"


◇ 앵커 이동형(이하 이동형)> 정부가 지난해 12.16 대책을 발표한 이후 두 달여 만에 추가 부동산 대책을 내놨습니다. 풍선효과가 확대되는 수원 3구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상 지역으로 추가 지정하고 주택담보대출을 강화하는 방안을 담았는데요. 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 구본기 생활경제연구소장 연결합니다. 소장님?

◆ 구본기 생활경제연구소장수(이하 구본기)> 네, 안녕하세요.

◇ 이동형> 우선 오늘 정부가 발표한 추가 부동산 대책, 어떤 내용인지 설명 좀 부탁드리겠습니다.

◆ 구본기> 청취자 분들이 한 번에 알아듣게 우선 정리를 해드릴게요. ‘매운맛 추가했다,’ 이렇게 생각하시면 돼요.

◇ 이동형> 어떤 의미죠?

◆ 구본기> 정부가 규제대상지역을 관리할 때 크게 세 그룹으로 나누거든요? 조정대상지역이랑 투기과열지구, 투기지역, 이렇게 나누는데 이 규제를 매운맛에 비유하면 투기지역과 투기과열지구는 아주 매운맛을 줘요. 그런데 조정대상지역은 보통 매운맛을 줘요. 그런데 이번에 어떻게 하기로 했냐면, 아까 풍선효과 말씀을 하셨잖아요. 아주 매운맛 주는 곳에 자꾸 고춧가루를 치면서 규제를 높이니까 상대적으로 조정대상지역의 매운맛이 순해진 거예요. 그래서 거기다가 매운맛을 더 쳤어요. 크게 세 가지의 매운맛을 쳤는데요. 첫 번째가 대출을 조였어요. 조정대상지역 같은 경우는 조정대상지역 같은 경우는, 이번 대책 이전에는 주택가격 구분 없이 LTV, 그러니까 주택가격 대비 대출을 받을 수 있는 비율이 60%였어요. 1억짜리 주택이라고 하면 6000만 원 대출을 받을 수 있었는데요. 이것을 어떻게 한다고 발표했냐면 9억 원을 기준으로 나눠서 9억 원 이하 같은 경우는 50%를 받을 수 있게 해주고, 9억 원을 초과하면 30% 받을 수 있게 조정을 했어요. 두 번째가 자금 출처를 조사하겠다고 했어요. 이거 우리가 다 안단 말이에요. 30대, 20대 친구들이 결혼할 때 집에서 아파트를 해주거나 하는 경우가 많거든요. 사실은 현행 세법에 의하면 5000만 원 초과 분에 대해서는 다 증여세를 내야 해요. 그런데 이거 안 내는 친구들이 많단 말이에요. 그래서 이런 것들을 조사하겠다고 말했어요. 그래서 아주 매운맛을 주는 투기과열지구랑 투기지역 같은 경우는 3억 원 이상 주택을 살 때는 자금조달 계획서를 써서 냈어야 했어요. 이거 돈 어디서 난 겁니까? 증명을 해야 했는데요. 이번에 그것을 확대한 거죠. 그러니까 조정대상지역도 3억 원이 넘으면, 돈 어디서 가지고 오는지 출처를 명확히 밝히세요, 라고 했어요. 이제 마지막이에요. 마지막은 지정확대예요. 조정대상지역을 확대했어요. 조정대상지역, 그러니까 규제지역을 확대한 건데요. 수원 영통, 권선, 장안, 그리고 안양 만안, 의왕, 이렇게 2월 말쯤에 규제를 넓히기로 했어요.

◇ 이동형> 그런데 이거 12.16 대책 발표를 할 때 풍선효과가 분명히 있어서 지방, 특히 수도권 지방으로 내려갈 것이다, 이런 예상이 있어서 처음부터 고춧가루를, 매운맛을 추가했으면 어땠을까요?

◆ 구본기> 그거 전문가들이 늘 하는 이야기예요. 왜냐하면 정부가 부동산을 어떻게 잡는지를 알아요. 왜냐하면 대책이 나올 때마다 약발이 먹혀요, 계속. 이번 대책도 먹혔잖아요. 그런데 풍선효과가 발생할 것도 분명히 안단 말이에요. 그런데 이게 저는 이번 문재인 정부 스타일이라고 보는 게 시장을 달래면서 가요. 그러니까 여기에 풍선효과가 발생했어요. 여기에도 고춧가루를 쳐야 합니다, 하는 여론이 있으면 그때 막 치기 시작해요. 이게 두 가지 효과가 있어요. 이게 규제는 규제대로 나아가면서 시장으로부터 급격한 반대에는 부딪히지 않아요. 그래서 일종의 전략이지 않을까 하는 생각도 한편으로는 해요.

◇ 이동형> 정무적 판단일 수도 있겠네요?

◆ 구본기> 네.

◇ 이동형> 다만 이 부동산 대책에 대해서 답답해하는 분들은 왜 선제적 조치를 하지 못하느냐, 이렇게 비판을 할 수 있겠고요.

◆ 구본기> 네, 이게 아무래도 아까 말씀드린 것처럼 현 정부의 스타일인 것 같아요. 지금 정부의 스타일을 생각해보면 부동산 대책이 이번이 19번째거든요. 19번째 나왔는데, 이게 시민들로부터 극렬한 반대에 부딪힌 게 없어요, 지금까지.

◇ 이동형> 그러면 제가 다시 한 번 여쭤볼게요. 이게 소위 말하는 핀셋 대책 아니겠습니까? 그런데 여기 수원 3구하고 안양 만안구, 의왕을 조정대상지역으로 추가하고, 여러 가지 대책을 마련했는데요. 그러면 또 다른 쪽으로 튀는 거 아닙니까?

◆ 구본기> 네, 제가 아까 말씀드렸잖아요. 정부가 부동산을 어떻게 잡는지 안다. 우선은 계속 튀는 쪽은 계속 고춧가루를 칠 거예요. 그런데 그러다가 계속 국민들 여론이 그것 봐라, 안 잡히지 않느냐, 라고 하면 나올 대책은 사실 우리 알거든요. 뻔하거든요. 보유세 강화해야 한다, 이게 나올 거예요. 그래서 이것을 건드리지 않을까 생각을 하는데요. 지금 19번째까지 대책이 나온 것을 보면 대부분이 규칙이나 대통령령을 개정하면서 계속 규제를 가했어요. 그런데 세법을 개정해야 아무래도 보유세를 강화할 수 있거든요. 그래서 이번 총선이 변곡점이 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 그런데 총선 전에 보유세를 강화할 수는 없을 테고, 그러면 총선 끝나서 만일 집권당이 승리하게 되면 조치를 취한다, 이런 예상이십니까?

◆ 구본기> 저는 그럴 가능성도 없지 않아 있다고 보고 있어요. 왜냐하면 지금 총선 정국인데 여기에서 부동산 대책을 발표했다는 것 자체가 사실은 되게 흥미롭거든요. 부동산 대책을 발표하면 해당 지역에 어쨌든 호불호가 갈릴 수밖에 없어요. 그런데 그것을 감수하고 냈다고 하는 것은 메시지를 분명히 줬다는 거거든요. 집값 문제는 분명히 잡겠습니다, 라고요. 그래서 총선 이후에도 어떻게 될지 관심을 가지고 지켜보는 게 중요할 것 같아요.

◇ 이동형> 지금 정부에서 내놓은 다양한 대책에 더해서 또 다른 대책이 있다고 하면 보유세밖에 없는 건가요?

◆ 구본기> 아니에요. 지금 정부가 실책이라고 인정한 대책이 있어요. 임대주택자요. 임대주택자한테 혜택을 엄청 줬었어요. 2017년 8.2 대책 때 줬다가 어이쿠, 이거 실수했구나, 하면서 9.13 대책에서 그것을 뺐거든요. 그런데 문제는 뭐냐면 그 사이에 사람들이 임대주택을 등록하면 세금을 안 내도 되는구나, 하면서 38만 호 이상이 더 공급이 돼버렸어요. 그래서 이 부분에 대해서 이 혜택을 철회해야 한다고 하는 이야기가 나오고 있으니까요. 이 부분도 고려해볼 수 있어요.

◇ 이동형> 지금까지 시장의 반발이 그렇게 크지 않았다고 아까 말씀을 해주셨는데요. 보유세를 인상한다고 하면 그때 시장의 반발이 커질 것 같은데요?

◆ 구본기> 그래서 지금 이게 스텝이 재밌는 거예요. 보유세를 정부 쪽에서 말을 하는 게 아니고요. 이게 시장 쪽에서 얘기가 나오게 자꾸 만들어요. 그것 봐라, 안 잡히지 않느냐, 결국은 보유세밖에 없다, 이렇게 유도하는 것 같기도 해요. 자꾸 왜 뒤를 쫓으면서 고춧가루를 뿌리느냐고 하면서 혼나고 있잖아요. 저는 이게 흥미로워요. 19번째까지 이렇게 내는구나 하면서 지켜보고 있습니다.

◇ 이동형> 흔히 보유세는 올리고, 거래세는 내리자, 이런 이야기가 있지 않습니까?

◆ 구본기> 네, 그것은 교과서죠. 그래서 정부가 알 수밖에 없다는 거예요.

◇ 이동형> 그러면 보유세를 올리면 자동으로 거래세는 내려가는 겁니까?

◆ 구본기> 아무래도 보유세를 올린 후에 그다음 거래세를 내리자, 이 부분에 대해서는 전문가들 대부분이 찬성하고 있어요. 대신 보유세를 어느 정도 올려야 하느냐, 이 부분에 대해서 의견이 조금 갈리고 있습니다.

◇ 이동형> 1가구 1주택도 해당되겠죠, 당연히?

◆ 구본기> 그럼요. 그리고 지금 보유세 같은 경우는 보통 종부세를 말하죠. 재산세 말고요. 종부세 같은 경우는 사실 이게 처음에 참여정부에서 먼저 도입이 됐는데, 이게 위헌 판결을 맞으면서 처음에는 세대를 합산했어요. 왜 세대를 합산했냐면, 가족들끼리 자꾸 편법증여를 하니까 세대를 합쳤는데요. 이게 위헌 판결을 맞으면서 개인으로 나뉘고, 가족들끼리 증여해서 효과가 1/3 토막이 났거든요. 그래서 만약에 종부세를 올려야 한다고 하면 지금보다 최소 3배는 올려야 하지 않을까, 저는 이런 생각을 하고 있습니다.

◇ 이동형> 잘 모르시는 청취자들을 위해서 거래세는 어떤 것들이 포함되는 겁니까?

◆ 구본기> 거래세는 두 가지가 포함돼요. 재산세, 그리고 종부세. 재산세 같은 경우는 부동산 가지신 분들이 계속해서 내시는 거고, 그다음에 종부세 같은 경우는 공시지가 9억 원 초과 주택에 대해서 내는 거니까 또 이게 공시가격이기 때문에 실제로 거래되는 것은 14억, 15억, 이 정도의 아파트를 가지시고 계신 분이 내는 거다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 제 질문은 거래세를 여쭤봤는데요.

◆ 구본기> 거래세요. 아, 죄송합니다. 양도소득세가 있습니다. 양도소득세를 지금 낮추자, 이런 이야기를 하고 있는 겁니다.

◇ 이동형> 집을 살 때 내는 세금도 취득세나 이런 것도 포함이 되는 것이죠?

◆ 구본기> 네, 양쪽에서 발생하죠. 집을 사고 팔 때 판 사람은 양도세를 내는 거고요. 사는 사람은 취득세를 냈는데, 취득세는 예전에 취득세와 등록세로 나뉘어 있는데 이게 취득세로 합쳐졌고요. 그러니까 거래세라고 하면 양도소득세와 취득세를 동시에 말하는 겁니다.

◇ 이동형> 그 두 가지는 내려갈 가능성도 있다, 만약에 보유세를 올리게 된다고 가정했을 때?

◆ 구본기> 그럼요. 전제조건이에요. 보유세 올리고 그다음 거래세는 내린다. 왜 그러냐 하면 그렇게 하지 않으면 지금 집값이 상승한 상태에서 거래세를 내려 줘버리면 집값이 오른 사람들이 팔고 떠날 출구를 만들어준다는 비판에 직면하거든요. 그래서 전제적으로 먼저 집값을 잡은 다음에 보유세를 올려서 그 뒤에 거래세를 낮춰야 한다, 이런 이야기들이 나오고 있는 겁니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 그러면 늘 우리 전문가들 모시면 여쭤보고 또 궁금해 하는 게 지금 집이 없는 사람들은 과연 언제 집을 구매해야 할까. 어떤 사람들은 지금 너무 올라서 고점이기 때문에 빠질 때까지 기다려야 한다, 이런 분들도 있고요. 지금도 늦었다고 하는 분들도 있는데 어떻게 보세요?

◆ 구본기> 저는 명확한 답을 알아요. 왜냐하면 부동산 가격의 미래를 예측할 수 있는 사람은 없어요. 그것을 예측할 수 있으면 다들 돗자리를 깔았겠죠. 그러니까 실수요자라고 하면, 서민들이라고 하면 어떻게 해야 하냐면, 집값을 예측할 수 있다고 하는 가능성 자체를 포기하시고요. 내가 원하는 집이 있을 거예요. 그리고 내가 가용할 수 있는 돈, 그리고 대출금을 따져볼 수 있잖아요. 따져봤을 때 그것이 내 소득수준에서 능히 가능하다고 하면 그때가 집을 살 수 있는 적기예요.

◇ 이동형> 어떤 말씀인지 알겠습니다. 명쾌한 해답 감사합니다. 소장님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

◆ 구본기> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금가지 구본기 생활경제연구소장이었습니다.