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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2023년 2월 1일 (수요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연: 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 고금리 시대, 이자 부담이 상당하죠. 정부가 이런 부담을 덜어주기 위해서 특례보금자리론 상품을 출시했습니다. 그런데 최근 시중은행의 대출 금리가 또 떨어졌죠. 그러다 보니까 예정보다 0.5%p 금리를 더 낮춰서 출시하게 됐습니다. 그렇다면 특례보금자리론 출시가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결해서 이야기 나눠보겠습니다. 위원님 안녕하십니까?
◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하십니까.
◇ 이현웅: 특례보금자리론. 상당히 많은 관심을 모았었는데, 지금 인기가 많은가요?
◆ 박원갑: 지금 온라인 홈페이지 접속 지연 사태가 일어났고요. 그래서 이게 문의뿐만 아니라 지금 신청이 쇄도하는 게 아니냐 이런 얘기가 나오고는 있는데. 다만 이게 지금 특례보금자리론 온라인 접수가 주택금융공사 홈페이지라든지 앱에서만 가능하거든요. 그러니까 지난해 3차 안심전환대출 신청 때보다 많은 것처럼 보이는데, 그때는 KB국민은행뿐만 아니라 시중은행 6곳에서도 이게 신청이 가능했고 또 오프라인 영업점에서도 신청을 할 수 있었거든요.
◇ 이현웅: 그때 오후제, 이런 것도 하지 않나요?
◆ 박원갑: 예. 그래서 단순 비교하기에는 다소 어렵지 않느냐 이런 얘기들이 나오고 있는데. 어쨌든 전반적으로는 좀 관심이 모아지는 것 같습니다.
◇ 이현웅: 실제로 이 상품을 이용을 얼마큼 하는지는 좀 지켜봐야겠지만 관심만큼은 높은 게 사실인 것 같은데. 특례보금자리론 대출 상품 특징을 간략하게 짚어주신다면요?
◆ 박원갑: 이것은 한시적으로 1년간 운영하는 것이고요. 종전에 정책자금 대비 대출이 있었는데 그걸 다 합친 상품이다, 이렇게 보시면 되고. 다주택자는 빌릴 수 없습니다. 무주택자나 일시적인 1가구 2주택자만 빌릴 수 있고, 집값에 9억까지 고정금리로 최대 5억 원까지 빌릴 수 있다. 이렇게 보시면 되고요. 다만 주로 소득이 낮으신 분들이 DSR이라고 그러죠. 총부채원리금상환비율을 걱정을 많이 하시는데, 이걸 적용을 안 받습니다. 그러니까 주로 DTI라고 해서 총부채상환비율만 60%가 적용이 되고. 금리는 대체적으로 4%대 초중반 정도로 보시면 되고. 최저는 여러 혜택을 받으면 3.25%까지도 뚝 떨어진다. 그리고 중도상환수수료가 없습니다. 지금 금리가 여전히 비싸잖아요. 이럴 때는 고정금리로 받았다가 나중에 이게 금리가 낮아지면 변동금리로 갈아탈 수 있거든요. 그런 메리트가 있다. 당연히 중도상환수수료 자체도 없다. 이런 여러 가지 메리트가 있다고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 홈페이지를 들어가 보니까 ‘2무 2업’이라고 강조를 하고 있던데. 소득 제한하고 중도상환수수료가 없고, 대출 한도가 5억 원으로 올라가고 주택 대상 한도 가격이 9억 원까지 올라간다. 이런 내용입니다. 근데 하다가 만약에 시중금리가 더 싸졌을 경우 중도상환수수료 없이 갈아타면 되는데, 현재 이용하고 있는 사람들은 어떻습니까?
◆ 박원갑: 역시 그것도 갈아탈 수가 있죠.
◇ 이현웅: 특례보금자리론으로 갈아탈 때도 부담이 따로 없는 건가요?
◆ 박원갑: 예, 따로 없습니다. 다만 이게 무조건 대출이 가능하다, 이렇게 생각하시는 분이 있는데. 문의 중에서 많은 분이 ‘그러면 오피스텔도 됩니까?’ 이런 얘기를 하시더라고요. 그건 해당이 안 됩니다. 법상 주택이 아니니까요. 사실상 준주택이라고 할 수도 있죠. 그러니까 최근에 생활용숙박시설, 이것도 안 됩니다. 이번에 분양받은 분들이 많아요. 그리고 기숙사라든지 노인복지시설 이런 것들은 불가능하다, 이렇게 아시는 것도 괜찮을 것 같습니다.
◇ 이현웅: 좋은 정보 전해 주셔서 감사하고. 지금 앞서서 말씀해 주신 것처럼 DSR 적용 안 되는 부분 그리고 중도상환수수료 없는 부분, 이런 부분에서 관심이 많아지는 것 같은데. 만약에 금리 자체만 두고 보자면 현재 어느 정도 경쟁력이 있는 겁니까?
◆ 박원갑: 금리가 신용도에 따라서 많이 차이가 나요. 그런데 대체적으로 지금 담보대출 받으려면 5%대 초중반 정도 된다고 보시면 되거든요. 그런데 이번에 특례보금자리론은 일반형과 우대형이 있는데, 일반형은 연 4.25에서 4.55% 정도가 되고요. 우대형은 4.15에서 4.45% 정도 되는데, 아까 말씀드린 것처럼 4% 초중반 정도 된다고 보면 되고. 다만 우대형은 조건이 있습니다. 주택 가격이 6억 원 이하여야 되고 부부합산 연소득이 1억 원 이하여야 된다, 이렇게 말씀을 드리고. 그리고 우대형 중에서도 여러 가지 조건을 다 갖출 수 있잖아요. 아까 말씀드린 대로 주택 가격하고 부부합산소득뿐만 아니라 저소득층도 있을 수 있고 또 한부모 다자녀 이런 분도 있을 수 있잖아요. 흔히 말하면 사회적배려층이라고 하는데, 이런 분들. 또 신혼 가구들. 여러 가지 어쨌든 혜택을 중복해서 받을 수가 있습니다. 이렇게 되면 최저가 아까 3.25라고 말씀드렸잖아요. 3.25에서 3.55% 정도 금리가 적용이 된다. 이렇게 보시면 됩니다. 그러면 체제로 따져보면요. 한 1.5에서 2%p 정도는 차이가 나지 않느냐, 이렇게 보고 있는 겁니다.
◇ 이현웅: 한 보도를 보니까 5억을 최대로 빌린다고 하고 50년짜리를 한다고 했을 때 최저 금리 3.25%를 하면 매월 169만 원, 그리고 최상단 4.55%를 하면 매월 211만 원 정도가 나온다라고 하니까 참고해서 한번 본인이 지금 빌리고 있는 상품과 비교해 보시면 좋을 것 같고요. 그러면 이전에 안심전환대출이라는 게 나왔었잖아요. 그때는 흥행이 실패한 것으로 분석이 되는 것 같던데, 이번에는 어떤 차이를 가질까요?
◆ 박원갑: 일단은 대출 한도가 늘어났습니다. 아까 제가 5억 원이라고 말씀을 드렸잖아요. 좀 전에 3억 6천 정도가 되었으니까요. 그리고 주택 가격은 9억까지 할 수 있는 거고요. 그리고 여러 용도로 빌릴 수가 있다는 겁니다. 신규로 주택을 구입할 때도 가능하고. 대환이라고 그래서 아까 대출 갈아타기 하시는 것 있잖아요. 그것도 해당이 되고. 또 보전이라고 그래서 갭 투자 하신 분들 있잖아요. 물론 집을 자기가 살지 않고 갭 투자로 사놓은 경우가 해당이 되겠죠. 지금 세입자가 나간다고 그러는데, 전세 값이 빠졌잖아요. 이런 경우에 전세보증금 반환 목적으로 빌릴 수도 있습니다. 그래서 용도가 비교적 다양하다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 아까 과연 흥행할까 아니면 실패할까, 관심을 많이 보통 가지시는데. 제 생각에서는 지원 요건들이 좀 완화가 되어서 결과는 어쨌든 뚜껑을 열어봐야 되겠지만, 주변에 3~40대 후배들 얘기 들어보면 ‘한번 빌려볼까’ 이렇게 생각하는 사람들이 적지 않은 것 같습니다.
◇ 이현웅: 확실히 워낙 고금리 시대에 살고 있다 보니까 좀 매력을 느끼는 분들이 많은 것 같고요. 이 상품이 나온 배경, 지금 부동산 시장의 연착륙을 위한 것 같은데. 얼어붙은 시장의 분위기를 바꿔 놓을 수 있을까요?
◆ 박원갑: 글쎄요. 제 생각에는 이게 군불을 떼는 효과보다는 그냥 옹기를 약간 집힐 수 있다. 이 정도로 저는 보고 있거든요.
◇ 이현웅: 영향력이 크지는 않을 것이다, 이렇게 보시는 건가요?
◆ 박원갑: 어차피 하락 추세인데 하락폭을 다소 둔화시키는 요인이 되지 않을까 생각이 되고요. 이게 아까 시세가 9억 아파트 대상으로 빌리는 거니까 사실상 중저가 아파트들이 수혜를 받는다, 이렇게 보시면 되죠. 한 정보업체 조사를 보니까 전국에서 시세가 9억 원 이하인 아파트가 전체의 79.8%, 그러니까 10채 중에서 8채 정도가 해당이 된다는 얘기잖아요. 서울에서도 많습니다. 노원구 같은 경우도 80% 정도, 구로구 이런 데도 65% 정도가 되니까요. 상대적으로 비강남 지역에서 혜택을 받겠다. 그리고 수도권에서도 경기라든지 인천 쪽에서는 9억 이하 아파트들이 많으니까 이 대출을 활용할 수 있겠다, 이런 생각이 들고요. 그래서 이번에 대출을 해가는 연령대는 주로 2030세대들이 많을 거잖아요. 이렇게 되면 지금 이 세대들이 대출을 빌려서 집을 산다면 집값이 다소 덜 떨어지는 효과가 있지 않을까, 이렇게 내다보고 있는 거고요. 그래서 지금은 그렇게 대출을 해서 사려는 사람은 당장은 그렇게 많지는 않지만, 이게 1년 동안 한시적으로 시행하는 거잖아요. 그래서 아마 상반기보다는 하반기 들어서 다소 이게 효과가 커질 수 있다. 이렇게도 예상을 해 보고 있고요. 이게 지금 연간 공급 풀어주는 금액이 39조 6천억 원인데, 규모를 감안해 보면 글쎄요, 인기가 있으면 이것도 조기에 나갈 가능성도 있다. 이렇게도 저는 예상을 해보고 있습니다.
◇ 이현웅: 그렇군요. 알겠습니다. 그러면 만약에 나중에 시중금리가 특례보금자리론보다 더 떨어지게 될 때는 다시 갈아타면 되는 거죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 그게 가장 이번에 메리트가 있는 겁니다. 그리고 상환 수수료도 없이 그냥 갈아탈 수 있다는 거죠.
◇ 이현웅: 그 부분을 참고하시면 좋을 것 같고요. 전반적인 부동산 시장 전망도 같이 해볼게요. 지금 말씀해 주신 것처럼 특례보금자리론의 출시가 속도는 늦출 수 있겠습니다만 하락 추세를 반등시키지 못할 것이다라고 전망을 하신 것 같은데, 맞습니까?
◆ 박원갑: 그렇죠. 단기적으로 보면 그렇게 될 것 같습니다. 올해는 전체적으로 약세 가능성을 더 많이 보고 있으니까요. 그리고 집값이 빠진 지도 얼마 안 됐지 않습니까. 그리고 지금 집값이 보금자리론 외에도 또 다른 주택들도 있지 않습니까. 그래서 종합적으로 봐야 된다, 이런 말씀을 드리고 지금은 거품이 약간 꺼지는 어떤 그런 과정이라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 거품이 꺼지는 단계이다. 작년 8월에 저희와 인터뷰하셨을 때요, 상반기까지는 가격 조정과 기간 조정이 동시에 진행될 가능성이 있고 그 이후에 약보합 정도로 갈 가능성이 있다. 이렇게 말씀을 해주셨는데. 지금도 같은 전망이신지요?
◆ 박원갑: 네, 지금도 그렇게 보고 있습니다. 하반기로 가면 갈수록 거래량이 다소 살아날 가능성은 있습니다. 하지만 V자형 반등은 어렵다고 보고요. 그것은 세 가지 때문인데요. 첫 번째로는 주택시장의 주력세대인 2030세대들이 그동안 불안 심리로 인해서 패닉 바잉이라든지 영끌, 빚투를 많이 했잖아요. 이미 살 사람은 많이 다 샀다는 거죠. 이걸 선침해라고 얘기를 하거든요. 그래서 지금은 집을 사려는 수요가 많지는 않다. 미리 미래가 불안하니까 당겨서 이렇게 구매할 사람들은 없다, 이런 말씀을 드리고. 그리고 금리도 집값의 또 다른 풍향계잖아요. 그런데 금리가 연내에 인하되기는 어렵지 않느냐. 물론 좀 빨리 한다면 연말에 가능하다 이런 얘기도 하지만, 대체적으로는 금리 인하는 내년 정도로 보고 있거든요. 그리고 지금 ‘무역 적자’ 이런 보도 보셨을 텐데, 경기 침체까지 겹쳐 있어서 전반적으로 조정은 그게 기간 조정이든 가격 조정이든 2~3년 정도 더 갈 게 아니냐, 저는 이렇게 보고 있는 겁니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 이제 마무리 말씀을 드려야겠는데, 지금 이런저런 이유로 또 많이 떨어졌다고도 하고 이런 특례보금자리론도 출시가 됐다고 하니까 ‘지금 사야 하나’ 이런 생각 갖는 분들 계실 것 같거든요. 이런 걸 적극적으로 활용해야 할지 아니면 좀 더 하반기 혹은 내년까지 기다려야 할지, 조언 좀 부탁드리겠습니다.
◆ 박원갑: 대출 이자보다 더 중요한 것은 집값이 어떻게 될 것인지에 대한 전망이잖아요. 그걸 보고 판단하셔야 되는 겁니다. 그러면 저는 두 가지로 나눠 드릴게요. 그러니까 당장 집을 사야 될 분들이 있잖아요. 옮겨야 될 분들 이런 분들도 있을 텐데. 이런 분들은 저는 너무 타이밍 타이밍 하지 마시고 가격 메리트를 보고 판단하시는 게 더 좋을 것 같아요. 왜냐하면 지금 아파트값이 빠진 것은 신축, 대단지, 중소형 편만 빠진 겁니다. 나홀로 아파트, 단독주택, 빌라, 다세대주택은 별로 빠진 게 없어요. 그래서 편차가 좀 심하다는 말씀을 드리고. 급히 좀 내 집 마련을 하실 분들은, 제 생각에는 아파트 기준으로 고점 대비 서울은 30% 이상, 수도권은 40% 이상 떨어진 곳에 가서 저는 베이스캠프를 치라는 말씀을 드리거든요. 그런 아파트를 골라서 내가 한번 고민해 보는 거죠. 막상 가격이 떨어졌더라도 요새 ‘주방 뷰’라고 그런 말이 있잖아요. 아니면 1층이거나 여러 가지 도로변이나 여러 가지 여건이 안 좋을 수 있기 때문에 많이 고려를 해야 할 것 같고. 특히 매매가격이 공시가격보다 더 떨어진 지역들이 있습니다. 이 지역들을 인터넷 검색을 해 보시고 그쪽으로 한번 관심을 가져보는 것도 좋을 것 같고. 그렇지 않고 또 다른 부류가 있잖아요. 느긋한 분들, 보수적으로 생각하는 분들은 그렇게 서둘러서 내 집 장만 안 해도 된다. 아까 말씀드린 것처럼 금리 인하도 당장은 경기 침체도 있고 역전세난도 겹쳐 있기 때문에 조기 반등이 어렵잖아요. 그리고 지금 이번 코로나 사태가 어떻게 보면 코로나 사태에 따른 금리 급등이 어떻게 보면 2008년 글로벌금융위기와 비슷합니다. 그렇지 않습니까. 주로 어떤 외부 변수에 의해서 집값이 급락한 측면이니까요. 2008년도에 집값이 떨어졌는데 2009년도에 집값이 반짝 올랐다가요, 서울 아파트 기준입니다. 4년 연속 빠졌습니다. 물론 그때와 똑같이 따라간다는 보장은 없죠. 그렇지만 여러 가지로 소득이나 물가에 대비해서 집값이 너무 비싸기 때문에 여유를 가지고 접근해도 괜찮다, 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다.
◇ 이현웅: 시간이 다 돼서 여기서 정리하겠습니다. 고맙습니다.
◆ 박원갑: 네, 고맙습니다.
◇ 이현웅: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
□ 방송일시 : 2023년 2월 1일 (수요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연: 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 고금리 시대, 이자 부담이 상당하죠. 정부가 이런 부담을 덜어주기 위해서 특례보금자리론 상품을 출시했습니다. 그런데 최근 시중은행의 대출 금리가 또 떨어졌죠. 그러다 보니까 예정보다 0.5%p 금리를 더 낮춰서 출시하게 됐습니다. 그렇다면 특례보금자리론 출시가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결해서 이야기 나눠보겠습니다. 위원님 안녕하십니까?
◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하십니까.
◇ 이현웅: 특례보금자리론. 상당히 많은 관심을 모았었는데, 지금 인기가 많은가요?
◆ 박원갑: 지금 온라인 홈페이지 접속 지연 사태가 일어났고요. 그래서 이게 문의뿐만 아니라 지금 신청이 쇄도하는 게 아니냐 이런 얘기가 나오고는 있는데. 다만 이게 지금 특례보금자리론 온라인 접수가 주택금융공사 홈페이지라든지 앱에서만 가능하거든요. 그러니까 지난해 3차 안심전환대출 신청 때보다 많은 것처럼 보이는데, 그때는 KB국민은행뿐만 아니라 시중은행 6곳에서도 이게 신청이 가능했고 또 오프라인 영업점에서도 신청을 할 수 있었거든요.
◇ 이현웅: 그때 오후제, 이런 것도 하지 않나요?
◆ 박원갑: 예. 그래서 단순 비교하기에는 다소 어렵지 않느냐 이런 얘기들이 나오고 있는데. 어쨌든 전반적으로는 좀 관심이 모아지는 것 같습니다.
◇ 이현웅: 실제로 이 상품을 이용을 얼마큼 하는지는 좀 지켜봐야겠지만 관심만큼은 높은 게 사실인 것 같은데. 특례보금자리론 대출 상품 특징을 간략하게 짚어주신다면요?
◆ 박원갑: 이것은 한시적으로 1년간 운영하는 것이고요. 종전에 정책자금 대비 대출이 있었는데 그걸 다 합친 상품이다, 이렇게 보시면 되고. 다주택자는 빌릴 수 없습니다. 무주택자나 일시적인 1가구 2주택자만 빌릴 수 있고, 집값에 9억까지 고정금리로 최대 5억 원까지 빌릴 수 있다. 이렇게 보시면 되고요. 다만 주로 소득이 낮으신 분들이 DSR이라고 그러죠. 총부채원리금상환비율을 걱정을 많이 하시는데, 이걸 적용을 안 받습니다. 그러니까 주로 DTI라고 해서 총부채상환비율만 60%가 적용이 되고. 금리는 대체적으로 4%대 초중반 정도로 보시면 되고. 최저는 여러 혜택을 받으면 3.25%까지도 뚝 떨어진다. 그리고 중도상환수수료가 없습니다. 지금 금리가 여전히 비싸잖아요. 이럴 때는 고정금리로 받았다가 나중에 이게 금리가 낮아지면 변동금리로 갈아탈 수 있거든요. 그런 메리트가 있다. 당연히 중도상환수수료 자체도 없다. 이런 여러 가지 메리트가 있다고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 홈페이지를 들어가 보니까 ‘2무 2업’이라고 강조를 하고 있던데. 소득 제한하고 중도상환수수료가 없고, 대출 한도가 5억 원으로 올라가고 주택 대상 한도 가격이 9억 원까지 올라간다. 이런 내용입니다. 근데 하다가 만약에 시중금리가 더 싸졌을 경우 중도상환수수료 없이 갈아타면 되는데, 현재 이용하고 있는 사람들은 어떻습니까?
◆ 박원갑: 역시 그것도 갈아탈 수가 있죠.
◇ 이현웅: 특례보금자리론으로 갈아탈 때도 부담이 따로 없는 건가요?
◆ 박원갑: 예, 따로 없습니다. 다만 이게 무조건 대출이 가능하다, 이렇게 생각하시는 분이 있는데. 문의 중에서 많은 분이 ‘그러면 오피스텔도 됩니까?’ 이런 얘기를 하시더라고요. 그건 해당이 안 됩니다. 법상 주택이 아니니까요. 사실상 준주택이라고 할 수도 있죠. 그러니까 최근에 생활용숙박시설, 이것도 안 됩니다. 이번에 분양받은 분들이 많아요. 그리고 기숙사라든지 노인복지시설 이런 것들은 불가능하다, 이렇게 아시는 것도 괜찮을 것 같습니다.
◇ 이현웅: 좋은 정보 전해 주셔서 감사하고. 지금 앞서서 말씀해 주신 것처럼 DSR 적용 안 되는 부분 그리고 중도상환수수료 없는 부분, 이런 부분에서 관심이 많아지는 것 같은데. 만약에 금리 자체만 두고 보자면 현재 어느 정도 경쟁력이 있는 겁니까?
◆ 박원갑: 금리가 신용도에 따라서 많이 차이가 나요. 그런데 대체적으로 지금 담보대출 받으려면 5%대 초중반 정도 된다고 보시면 되거든요. 그런데 이번에 특례보금자리론은 일반형과 우대형이 있는데, 일반형은 연 4.25에서 4.55% 정도가 되고요. 우대형은 4.15에서 4.45% 정도 되는데, 아까 말씀드린 것처럼 4% 초중반 정도 된다고 보면 되고. 다만 우대형은 조건이 있습니다. 주택 가격이 6억 원 이하여야 되고 부부합산 연소득이 1억 원 이하여야 된다, 이렇게 말씀을 드리고. 그리고 우대형 중에서도 여러 가지 조건을 다 갖출 수 있잖아요. 아까 말씀드린 대로 주택 가격하고 부부합산소득뿐만 아니라 저소득층도 있을 수 있고 또 한부모 다자녀 이런 분도 있을 수 있잖아요. 흔히 말하면 사회적배려층이라고 하는데, 이런 분들. 또 신혼 가구들. 여러 가지 어쨌든 혜택을 중복해서 받을 수가 있습니다. 이렇게 되면 최저가 아까 3.25라고 말씀드렸잖아요. 3.25에서 3.55% 정도 금리가 적용이 된다. 이렇게 보시면 됩니다. 그러면 체제로 따져보면요. 한 1.5에서 2%p 정도는 차이가 나지 않느냐, 이렇게 보고 있는 겁니다.
◇ 이현웅: 한 보도를 보니까 5억을 최대로 빌린다고 하고 50년짜리를 한다고 했을 때 최저 금리 3.25%를 하면 매월 169만 원, 그리고 최상단 4.55%를 하면 매월 211만 원 정도가 나온다라고 하니까 참고해서 한번 본인이 지금 빌리고 있는 상품과 비교해 보시면 좋을 것 같고요. 그러면 이전에 안심전환대출이라는 게 나왔었잖아요. 그때는 흥행이 실패한 것으로 분석이 되는 것 같던데, 이번에는 어떤 차이를 가질까요?
◆ 박원갑: 일단은 대출 한도가 늘어났습니다. 아까 제가 5억 원이라고 말씀을 드렸잖아요. 좀 전에 3억 6천 정도가 되었으니까요. 그리고 주택 가격은 9억까지 할 수 있는 거고요. 그리고 여러 용도로 빌릴 수가 있다는 겁니다. 신규로 주택을 구입할 때도 가능하고. 대환이라고 그래서 아까 대출 갈아타기 하시는 것 있잖아요. 그것도 해당이 되고. 또 보전이라고 그래서 갭 투자 하신 분들 있잖아요. 물론 집을 자기가 살지 않고 갭 투자로 사놓은 경우가 해당이 되겠죠. 지금 세입자가 나간다고 그러는데, 전세 값이 빠졌잖아요. 이런 경우에 전세보증금 반환 목적으로 빌릴 수도 있습니다. 그래서 용도가 비교적 다양하다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 아까 과연 흥행할까 아니면 실패할까, 관심을 많이 보통 가지시는데. 제 생각에서는 지원 요건들이 좀 완화가 되어서 결과는 어쨌든 뚜껑을 열어봐야 되겠지만, 주변에 3~40대 후배들 얘기 들어보면 ‘한번 빌려볼까’ 이렇게 생각하는 사람들이 적지 않은 것 같습니다.
◇ 이현웅: 확실히 워낙 고금리 시대에 살고 있다 보니까 좀 매력을 느끼는 분들이 많은 것 같고요. 이 상품이 나온 배경, 지금 부동산 시장의 연착륙을 위한 것 같은데. 얼어붙은 시장의 분위기를 바꿔 놓을 수 있을까요?
◆ 박원갑: 글쎄요. 제 생각에는 이게 군불을 떼는 효과보다는 그냥 옹기를 약간 집힐 수 있다. 이 정도로 저는 보고 있거든요.
◇ 이현웅: 영향력이 크지는 않을 것이다, 이렇게 보시는 건가요?
◆ 박원갑: 어차피 하락 추세인데 하락폭을 다소 둔화시키는 요인이 되지 않을까 생각이 되고요. 이게 아까 시세가 9억 아파트 대상으로 빌리는 거니까 사실상 중저가 아파트들이 수혜를 받는다, 이렇게 보시면 되죠. 한 정보업체 조사를 보니까 전국에서 시세가 9억 원 이하인 아파트가 전체의 79.8%, 그러니까 10채 중에서 8채 정도가 해당이 된다는 얘기잖아요. 서울에서도 많습니다. 노원구 같은 경우도 80% 정도, 구로구 이런 데도 65% 정도가 되니까요. 상대적으로 비강남 지역에서 혜택을 받겠다. 그리고 수도권에서도 경기라든지 인천 쪽에서는 9억 이하 아파트들이 많으니까 이 대출을 활용할 수 있겠다, 이런 생각이 들고요. 그래서 이번에 대출을 해가는 연령대는 주로 2030세대들이 많을 거잖아요. 이렇게 되면 지금 이 세대들이 대출을 빌려서 집을 산다면 집값이 다소 덜 떨어지는 효과가 있지 않을까, 이렇게 내다보고 있는 거고요. 그래서 지금은 그렇게 대출을 해서 사려는 사람은 당장은 그렇게 많지는 않지만, 이게 1년 동안 한시적으로 시행하는 거잖아요. 그래서 아마 상반기보다는 하반기 들어서 다소 이게 효과가 커질 수 있다. 이렇게도 예상을 해 보고 있고요. 이게 지금 연간 공급 풀어주는 금액이 39조 6천억 원인데, 규모를 감안해 보면 글쎄요, 인기가 있으면 이것도 조기에 나갈 가능성도 있다. 이렇게도 저는 예상을 해보고 있습니다.
◇ 이현웅: 그렇군요. 알겠습니다. 그러면 만약에 나중에 시중금리가 특례보금자리론보다 더 떨어지게 될 때는 다시 갈아타면 되는 거죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 그게 가장 이번에 메리트가 있는 겁니다. 그리고 상환 수수료도 없이 그냥 갈아탈 수 있다는 거죠.
◇ 이현웅: 그 부분을 참고하시면 좋을 것 같고요. 전반적인 부동산 시장 전망도 같이 해볼게요. 지금 말씀해 주신 것처럼 특례보금자리론의 출시가 속도는 늦출 수 있겠습니다만 하락 추세를 반등시키지 못할 것이다라고 전망을 하신 것 같은데, 맞습니까?
◆ 박원갑: 그렇죠. 단기적으로 보면 그렇게 될 것 같습니다. 올해는 전체적으로 약세 가능성을 더 많이 보고 있으니까요. 그리고 집값이 빠진 지도 얼마 안 됐지 않습니까. 그리고 지금 집값이 보금자리론 외에도 또 다른 주택들도 있지 않습니까. 그래서 종합적으로 봐야 된다, 이런 말씀을 드리고 지금은 거품이 약간 꺼지는 어떤 그런 과정이라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 이현웅: 거품이 꺼지는 단계이다. 작년 8월에 저희와 인터뷰하셨을 때요, 상반기까지는 가격 조정과 기간 조정이 동시에 진행될 가능성이 있고 그 이후에 약보합 정도로 갈 가능성이 있다. 이렇게 말씀을 해주셨는데. 지금도 같은 전망이신지요?
◆ 박원갑: 네, 지금도 그렇게 보고 있습니다. 하반기로 가면 갈수록 거래량이 다소 살아날 가능성은 있습니다. 하지만 V자형 반등은 어렵다고 보고요. 그것은 세 가지 때문인데요. 첫 번째로는 주택시장의 주력세대인 2030세대들이 그동안 불안 심리로 인해서 패닉 바잉이라든지 영끌, 빚투를 많이 했잖아요. 이미 살 사람은 많이 다 샀다는 거죠. 이걸 선침해라고 얘기를 하거든요. 그래서 지금은 집을 사려는 수요가 많지는 않다. 미리 미래가 불안하니까 당겨서 이렇게 구매할 사람들은 없다, 이런 말씀을 드리고. 그리고 금리도 집값의 또 다른 풍향계잖아요. 그런데 금리가 연내에 인하되기는 어렵지 않느냐. 물론 좀 빨리 한다면 연말에 가능하다 이런 얘기도 하지만, 대체적으로는 금리 인하는 내년 정도로 보고 있거든요. 그리고 지금 ‘무역 적자’ 이런 보도 보셨을 텐데, 경기 침체까지 겹쳐 있어서 전반적으로 조정은 그게 기간 조정이든 가격 조정이든 2~3년 정도 더 갈 게 아니냐, 저는 이렇게 보고 있는 겁니다.
◇ 이현웅: 알겠습니다. 이제 마무리 말씀을 드려야겠는데, 지금 이런저런 이유로 또 많이 떨어졌다고도 하고 이런 특례보금자리론도 출시가 됐다고 하니까 ‘지금 사야 하나’ 이런 생각 갖는 분들 계실 것 같거든요. 이런 걸 적극적으로 활용해야 할지 아니면 좀 더 하반기 혹은 내년까지 기다려야 할지, 조언 좀 부탁드리겠습니다.
◆ 박원갑: 대출 이자보다 더 중요한 것은 집값이 어떻게 될 것인지에 대한 전망이잖아요. 그걸 보고 판단하셔야 되는 겁니다. 그러면 저는 두 가지로 나눠 드릴게요. 그러니까 당장 집을 사야 될 분들이 있잖아요. 옮겨야 될 분들 이런 분들도 있을 텐데. 이런 분들은 저는 너무 타이밍 타이밍 하지 마시고 가격 메리트를 보고 판단하시는 게 더 좋을 것 같아요. 왜냐하면 지금 아파트값이 빠진 것은 신축, 대단지, 중소형 편만 빠진 겁니다. 나홀로 아파트, 단독주택, 빌라, 다세대주택은 별로 빠진 게 없어요. 그래서 편차가 좀 심하다는 말씀을 드리고. 급히 좀 내 집 마련을 하실 분들은, 제 생각에는 아파트 기준으로 고점 대비 서울은 30% 이상, 수도권은 40% 이상 떨어진 곳에 가서 저는 베이스캠프를 치라는 말씀을 드리거든요. 그런 아파트를 골라서 내가 한번 고민해 보는 거죠. 막상 가격이 떨어졌더라도 요새 ‘주방 뷰’라고 그런 말이 있잖아요. 아니면 1층이거나 여러 가지 도로변이나 여러 가지 여건이 안 좋을 수 있기 때문에 많이 고려를 해야 할 것 같고. 특히 매매가격이 공시가격보다 더 떨어진 지역들이 있습니다. 이 지역들을 인터넷 검색을 해 보시고 그쪽으로 한번 관심을 가져보는 것도 좋을 것 같고. 그렇지 않고 또 다른 부류가 있잖아요. 느긋한 분들, 보수적으로 생각하는 분들은 그렇게 서둘러서 내 집 장만 안 해도 된다. 아까 말씀드린 것처럼 금리 인하도 당장은 경기 침체도 있고 역전세난도 겹쳐 있기 때문에 조기 반등이 어렵잖아요. 그리고 지금 이번 코로나 사태가 어떻게 보면 코로나 사태에 따른 금리 급등이 어떻게 보면 2008년 글로벌금융위기와 비슷합니다. 그렇지 않습니까. 주로 어떤 외부 변수에 의해서 집값이 급락한 측면이니까요. 2008년도에 집값이 떨어졌는데 2009년도에 집값이 반짝 올랐다가요, 서울 아파트 기준입니다. 4년 연속 빠졌습니다. 물론 그때와 똑같이 따라간다는 보장은 없죠. 그렇지만 여러 가지로 소득이나 물가에 대비해서 집값이 너무 비싸기 때문에 여유를 가지고 접근해도 괜찮다, 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다.
◇ 이현웅: 시간이 다 돼서 여기서 정리하겠습니다. 고맙습니다.
◆ 박원갑: 네, 고맙습니다.
◇ 이현웅: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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