[팩트체크] 공시가격 오류 많다? 심지어 공시가가 실거래가 초과?

[열린라디오 YTN]
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (20:20~21:00)
■ 방송일 : 2021년 4월 10일 (토요일)
■ 진행 : 김양원 PD
■ 대담 : 송영훈 뉴스톱 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[팩트체크] 공시가격 오류 많다? 심지어 공시가가 실거래가 초과?


◇ 김양원 PD(이하 김양원)> 지난 한주간 있었던 뉴스들 가운데 사실 확인이 필요한 뉴스를 팩트체크해 보는 시간입니다. 팩트체크 전문미디어 뉴스톱의 송영훈 팩트체커 전화 연결 되어있습니다. 안녕하세요?

◆ 송영훈 기자(이하 송영훈)> 네. 안녕하세요?

◇ 김양원> 최근까지 서울 등 수도권 아파트 값이 폭등하면서 덩달아 주택관련 세금의 기준이 되는 주택 공시가격도 논란이 뜨겁습니다. 공시가격 산정을 놓고 일부 지자체장과 정부 간 공방이 나왔는데요. 이 내용 팩트체크해보셨다고요?

◆ 송영훈> 네. 국토교통부가 지난 3월 16일 ‘2021년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)’을 공개하고, 4월 5일까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행했습니다.
공시가격이란 정부가 토지와 건물에 대해 조사·산정해 공시하는 가격을 말합니다. 부동산 가격의 지표로 보유세 등 부동산 세제는 물론 건강보험료와 기초연금, 부동산 가격평가 등 60여 가지 행정 업무의 기준이 됩니다.

공시가격이 올라가면 주택 수요가 떨어져 집값을 안정화하는 데 도움을 주지만, 공시지가로 측정되는 보유세에 대한 부담이 커질 수 있습니다. 현 정부 들어 부동산 대책의 하나로 공시가격 현실화가 시작됐는데, 2017년 4.44%, 2018년 5.02%, 2019년 5.23%에 이어 지난해 5.98% 등으로 완만한 상승곡선을 그려 오다가 올해 갑자기 두 자릿수 상승률을 기록한 것입니다.
이에 따라 올해 공동주택 공시가격은 지난해 대비 전국 평균 19.08% 올라 2007년(22.7%) 이후 가장 높은 상승폭을 보였습니다. 이 때문에 1가구1주택 기준 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억 원 초과 아파트가 작년에 비해 70%가까이 늘어났고, 집값 과열이 심각했던 세종시의 경우 공시가격이 작년보다 70% 이상 크게 올랐습니다.

◇ 김양원> 그래서 공시가격에 대한 항의와 이의신청이 줄을 잇고 있다죠?

◆ 송영훈> 부동산업계에서는 공시가격 상승폭이 높은 만큼 이의신청 건수도 역대 최대 규모가 될 것으로 전망하고 있습니다.

서울 송파구와 강동구, 노원구. 세종시의 일부 아파트 단지 등 여러 곳에서 공시가격이 너무 많이 올랐다며 집단항의와 이의신청이 이어졌습니다. 특히 국민의힘 소속인 원희룡 제주도지사와 조은희 서초구청장은 지난 5일 공동기자회견을 열고 “현행 공시가 산정에 많은 오류가 발생하고 있다”고 주장했습니다.

“제주도는 같은 아파트 같은 동에서 한 라인만 공시가격이 상승·하락하거나, 소형·저가 주택일수록 공시가격 상승률이 높다”, “제주도 납세자 6분의 1의 공동주택 공시가격이 10% 넘게 상승했고, 공동주택이라고 공시한 주택 가운데는 펜션으로 영업하는 숙박시설도 존재하는 등 한국부동산원의 현장조사가 부실하다”고 주장했고,
또 서초구의 공동주택 4284건 가운데 공시가격이 실거래가를 넘는 사례가 3%였고, 공시가격의 현실화율이 70%라는 정부 발표와 달리 서초구는 90%에 달한다고도 주장했습니다.

◇ 김양원> 네, 원희룡 제주지사와 조은희 서울 서초구청장, 이 분들의 지적을 팩트체크해보죠. 먼저 '같은 아파트 동인데도 한 라인만 공시가격이 다르다', '소형 주택일수록 상승했다' 이런 주장 확인해보셨습니까?

◆ 송영훈> 국토부가 두 지자체장이 오류의 근거로 제시한 사례를 조목조목 반박했습니다.
먼저 제주도에 대해서는 “제주도 공동주택의 51.2%는 공시가가 하락했고, 공시가 3억원 이하 주택은 52.8%가 공시가가 하락했다”며 “제주도는 주택 99%가 공시가 6억원 이하라 1주택자는 올해 재산세 부담이 줄었다”고 밝혔습니다.
또, 앞서 숙박시설을 공동주택으로 공시했다는 것에 대해서는 “제주도가 공동주택으로 허가를 내준 곳을 상대로 공시가격을 산정했다”며 “공동주택으로 허가받은 곳에서 숙박영업을 한 것은 위법 행위로, 지자체가 과태료를 부과할 일이지 공시가격 산정 오류와는 무관한 일”이라고 밝혔습니다.

◇ 김양원> 서초구청장은 '정부가 말한 공시가격의 현실화율 70%는 오류'라는 취지의 주장을 했는데, 이건 어떻습니까?

◆ 송영훈> 서초구에서 주장한 공시가격이 실거래가를 넘는 사례의 경우 실거래가 기준이 들쑥날쑥하다며 공시가격 산정 체계 상 기준으로 삼는 12월을 기준으로 했을 때 서초구에서 시세반영률이 80%를 넘는 주택은 없는 것으로 조사됐다고 밝혔습니다.

특히 서초구가 대표 사례로 든 아파트의 경우, 지난해 10월 실거래가는 12억 6천만원인데, 이번에 발표된 공시가격은 15억 3천만원이었습니다. 현실화율이 122.1%에 달했다는 게 서초구의 주장인데요.
이 아파트는 단 한 건만 거래됐는데, 거래 당시 주변 시세 기준보다 약 5억 원 이상 낮은 금액에 거래돼 가족 등 특수 관계인 사이의 거래일 가능성이 매우 크다는 게 전문가들의 분석입니다. 실거래가는 앞서 사례처럼 세금회피 목적의 다운계약 등 ‘이상거래’ 사례도 있어 시세를 정확히 반영한다고 보기 어려운 경우도 있습니다.

◇ 김양원> 실거래가격이 시세보다 5억 싸게 거래된 단 1건의 사례라, 시세대비 공시가는 문제가 없지만, 실거래가로 대비하니 공시가가 실거래가보다 월등히 높아졌다? 자, 올해 이렇게 아파트 공시가격이 급등하고 논란이 된 이유는 무엇인가요?

◆ 송영훈> 국토부는 올해 공동주택 공시가격을 산정할 때 작년 발표한 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 적용했지만, 로드맵보다는 아파트 등 공동주택 시세가 작년 워낙 많이 올랐기에 공시가격도 그만큼 많이 상승했다고 설명했습니다. 로드맵에 따르면 공동주택 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라갑니다. 국토부는 올해는 현실화율을 1.2%포인트만 올렸다고 했습니다. 또한, 전체의 92%가 넘는 공시가격 6억 원 이하 주택은 오히려 세 부담이 줄어든다고 강조했습니다.

실제로 공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억 원 이하 주택은 전체의 92.1%인 1천308만8천 호입니다. 서울의 경우에는 공동주택의 70.6%인 182만5천 호입니다. 공시가격 6억 원 이하 1주택자는 세율 인하효과가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과보다 크기 때문에 작년 대비 재산세 부담액이 줄어들게 됩니다.

◇ 김양원> 그런데, 조은희 서초구청장은 이런 주장도 폈어요. “지난해 실거래가 기준으로 올해 공시가를 산정해야 하는데, 올해 실거래가 기준으로 공시가를 산정해놓고 거짓 해명을 했다"는 건데요?

◆ 송영훈> 현재 이의신청을 검토하는 단계인데요. 국토부는 “공시가격에 대해선 3단계 심사체계를 통해 면밀히 검증하고, 올해부턴 감정평가사 등 외부 전문가 등의 추가 검토도 시행하고 있다”고 밝히기는 했는데, 노원구에서 같은 층 같은 평형 아파트인데도 다른 공시가격이 나온 사례도 있어서 추가 조사가 필요한 부분도 있습니다.
그래서 그간 산출 근거 및 과정 등을 놓고 문제가 제기됐던 현행 공시가격 제도를 개선해야 한다는 지적도 나왔습니다. 일단 국토부는 올해부터 공동주택 공시가격 산정 기초자료를 공개하기로 한 상황입니다. 이달 29일 참고자료 등을 공개할 계획입니다.

◇ 김양원> 일부 언론에서는 공시가 산정방식을 두고 ‘깜깜이’다 라고도 하던데, 정리해보면 국토부의 2021년 공시가격 산정에 오류가 많다... 이 주장은 판정이 어떻게 내려져야 할까요?

◆ 송영훈> 현재로서는 국토부의 주장에 조금 더 힘이 실리는 것 같기는 한데, 의견수렴과 공시가격 산정 기초자료가 공개되어야 정확한 판정이 나올 것 같습니다. ‘판정 보류’가 맞을 것 같습니다.