[생생경제] 전세대책 발표, 물량과 정부 주도에 대한 강박 버려야

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 날짜 : 2020년 11월 19일 (목요일)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 두성규 건설산업연구원 선임연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 물량과 정부 주도에 대한 강박 버려야


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 앞으로 2년 동안 전국 11만4천 가구, 수도권 7만 가구, 서울에는 3만5천 가구 규모의 임대 주택을 매입 임대나 공공전세 방식으로 공급하겠다고 정부가 오늘 밝혔습니다. 건설산업연구원 두성규 선임연구위원과 자세한 내용 살펴볼게요. 어서오세요, 박사님.

◆ 두성규 건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘 나온 전세 대책 들어가기 전에, 현 상황을 조금 짚어주세요. 오늘 김현미 장관도 최근 전세 시장이 불안정한 상황이라며 국민들게 송구하다며 사과는 했어요. 불안정하죠?

◆ 두성규> 지금 부총리께서도 아침에 그런 말씀을 하셨는데 매매 시장은 어느정도 관망세를 보이는 식으로 안정을 찾고 있는데 전세 시장은 많은 국민들께서 언론을 통해 알 수 있듯이 전세 가격도 오르고 물량도 찾기 어려운 상황입니다. 전세난이라고 얘기하는데요. 72주간 전세 가격이 오르는 상황이고 이러다 보니까. 굉장히 오른 상황인데 최근에 이렇게 심각하게 된 건 아무래도 7월 말부터 시행되고 있는, 개정된 임대차 3법 그 부분들이 아마 큰 영향을 주지 않았나. 그동안 정부는 부정적인, 임대차 3법에 의한 것이 아니다, 라고 했는데 이번에 부총리께선 그런 부분도 하나의 원인으로 포함시켜서 전반적으로 시장으로서의, 상황이 녹록치 않다는 말씀은 하셨던 것 같습니다.

◇ 김혜민> 부총리는 그렇게 얘기했지만. 김현미 국토교통부 장관은 전세난의 원인은 정부가 내놓은 임대차법 때문이 아니라고 분명히 오늘 얘기하긴 했습니다. 저금리와 1인 가구 증가 때문이고 오히려 임대차법 때문에 많은 분들이 나가지 않고 전세 만료가 돼도 나가지 않고 있는, 혜택을 누리고 있다고 얘길 하셨거든요.

◆ 두성규> 그런 말씀을 하셨는데 사실 물론 아까 제가 72주 간 지속되고 있는 그런 상황을 보면 가격이 오르고 물량이 없고 하는 부분들이 순간적으로 생긴 건 아닙니다. 아니고, 하지만 전반적으로 임대차 3법이, 그 중 2법이 사실 시행에 들어가 있는 상황인데요. 그 중 핵심적인 건 계약 갱신 청구권. 아마 많이 들어 보셨을 거예요, 청취자 분들도. 그 다음 전월세 상한제, 이 두 가지가 직접적으로 적용되면서 많은 전세 거래나 이런 부분들이 우리가 쓰는 말로 경색되는, 그런 상황이 벌어졌습니다. 그러다 보니까 전세 물량 자체 절대적인 상황들이 사라진 건 아닌데, 그런 부분에 있어서 서로 수요와 공급 자체가 미스매치되는 부분이 생겼고요. 그 다음에 정부가 작년에 12. 16 대책 등을 통해서 사실은 실거주 요건 등을 굉장히 강화했습니다. 그러다보니 집주인들이 그러한 조건을 충족해야만 세제 부분과 관련해 혜택을 받을 수 있다 보니까 필요하지 않는데도 불구하고 거기 전세를 줬던 곳에 굳이 들어가서 사시는, 그런 상황도 시장에 있어서 기존 물량을 갑자기 줄게 만드는, 그런 부분에 영향을 미치지 않나. 저는 임대차 3법이 충분히 영향을 줬다. 이렇게 생각하고 있습니다.

◇ 김혜민> 임대차 보호법이 몇 십년 만에 바뀐 법이다 보니 당연히 충격이 있을테고. 단기, 장기적일 줄 모르겠으나 단기적인 충격은 분명히 있었다, 말씀해주셨어요. 오늘 내용 좀 살펴보죠. 우선 규모부터 볼게요. 21년부터 22년 사이 총 지금 11만 4천 가구 전세형 주택이 추가 공급된다는 건데, 어디에 어떻게 추가공급하겠단 겁니까?

◆ 두성규> 네, 저도 숫자 부분이 복잡해서 한 번 신문에 나온 부분들을 정리해서 봤습니다. 전국적으로 11만 호가 넘는, 아마 정말 정부가 그동안 물량 맞추기 하는데 상당 시간이 소요됐던 것 같아요. 전세형 공공임대 공급 전체 전국적 물량은 11만 가구가 넘고요. 그 중에 우리가 관심있는 서울 같은 경우는 3만 5천 호, 수도권에 한 7만 호가 넘는데요. 세부적인 내용을 보면 지금 공공임대로 나가있는 물량 중에 지금까지는 6개월 방치가 되면 공실이라 해서 적절한, 비워져 있는 부분들은 앞으로는 3개월만 지나면 공실로 처리해서 누구든지 들어올 수 있도록, 임대 조건 자체를 완화시킨다든지, 그런 물량으로 전국적으로 한 3만 5천 호를 공급할 예정에 있고요. 서울 같은 경우는 4900호 정도 예상하고 있습니다. 이번에 새롭게 만들어진 유형이라고 볼 수 있는데요. 공공에서 전세 물량을 공급하는, 공공전세라는 이름으로 그 부분에 있어서 전국적으로 18000호가 예정돼 있고요, 그 다음에 정부가 사실은 이런 부분들을 당장에 내놓을 수는 없는 상황이다 보니까 민간에서 이런 부분들에 대해 적극적으로 참여하는 걸 유도하거나 그런 부분들을, 우리가 매입을, 신축하는 것에 대해 신축을 해서 완료하게 되면 매입을 하겠다, LH등에서 매입하겠다고 약속하는 신축 매입 약적이 전국적으로 4만 4천 호, 서울 같은 경우도 2만 호가 예정돼 있습니다. 그리고 주택이 아닌 경우에, 그동안 말이 많이 나왔죠. 호텔이라든지 빈 상가라든지, 그런 부분들 공실에 대한 걸 리모델링해서 전국적으로 13000호, 서울 같은 경우는 5400호로 예측되고 있습니다. 김현미 장관 같은 경우도 요새 호텔에 대한 이야기가 많이 기하급수적으로 얘기들이 커지니까 사실 서울은 5400호밖에 안 되니까. 너무 이슈화시키지 않았으면 좋겠다. 조금 부담을 느끼신 것 같아요.

◇ 김혜민> 그렇겠죠. 지금 유형을 설명해주셨습니다. 공공임대 같은 경우 6개월 후면 공실처리가 되는데 그게 나올 물량이 39000호, 공공에서 전세 물량을 공급하는 게 18000호, 민간 건설사에게 신규 건설 유도해서 짓게 하고 그걸 LH가 임대해서 약정하는 방식 4만 4천 호. 그리고 지금 논란이 됐던 호텔 상가 매입이 13000호 정도 된다. 이렇게 설명해주셨습니다. 말씀하신 것처럼 호텔 논란, 많았어요. 사실 야당에서도 공격 많이 했고 SNS상에서도 비웃는 분들도 많았고. 그래서 저 이 정책 발표 내용 자세히 봤는데, 공실상가, 오피스, 숙박시설을 리모델링해서 2.6만 호를 공급하겠다 한 거예요. 이 계획은 어떻게 보세요?

◆ 두성규> 네, 이제 일단 사실 지금 임대주택을 공급하는 부분도 서울이나 수도권 같은 경우에 마땅한 택지를 확보하기가 쉽지 않은 상황이고요. 또 전세나 월세의 세입자 같은 경우도 직장의 문제나 자녀 양육 문제와 관련해서 상당히 여러 문제, 도심에 거주하는 경우가 많은데요. 그런 택지 확보가 잘 안 되다 보니까 기존에 사실 호텔 같은 경우 최근에 관광 부분과 관련해서 경기가 침체되고 이런 부분들에 호텔이 제대로 본 기능을 갖지 못하는 그런 경우를 포함해 빈 상가나 이런 걸 리모델링 해서 주택을 공급하겠다, 이런 건데요. 사실 물량 부분에 있어서 크게 많지도 않지만 이 자체가 지금 도심의 공급이 추가적으로 임대 물량을 공급하는 게 쉽지 않다는 걸 반증하고 있고요. 그리고 지금 이런부분과 관련해서 걱정되는 부분은 오히려 이런 물량을 할 정도로 지금 정부가 상당히 위기 상황을 느끼고 있는 것 같은데요. 부총리께서도 잠깐 언급을 하셨어요. 내년의 경우는 사실 입주 물량 자체가 서울 같은 경우 원래 대비해서 한 45%정도 감소되는, 그런 걸로 예정돼 있습니다. 민간조사기관에서는 내후년까지 이런 게 이어질 것으로 보는데요. 정부가 이번에 호텔까지 개조해서 물량을 확보하려 하는 것은 내년과 내후년의 입주 물량이 급격히 감소함에 따른 시장의 충격을 이번에 계기를 통해 수요 심리 불안이라든가 이런 걸 사전에 대응해보고자 하는, 그런 부분도 반영돼 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 김현미 장관도 오늘 그런 말을 했어요. 내년 공급 물량, 서울의 경우 10년 평균치보다 줄어든 상황이다. 그런데 이번에 11만 4천 가구를 추가 공급하면 서울은 만 호 이상 공급이 늘어난다고 했거든요. 박사님 말씀처럼 선제적 대응이긴 한데, 지금 김현미 장관은 이 호텔, 오피스텔, 이런 것들은 1인 가구를 대상으로만 한다는 겁니까? 그걸 명확하게 잘 모르겠는데.

◆ 두성규> 그게 사실 조금 문제가 있는데 이게 잘못되면 공실만 늘어나고 오히려 정말 정부 예산이 지출되는 문제가 생길 수 있고. 과거에 보면 짧은 기간에 주택을 매매, 수요 부분을 충족시키기 위해 도시형 생활주택이란 것을 공급한 적이 있죠. 이게 나중에 많은 문제를 낳았습니다. 하자문제라든지 주거 환경이 열악하다든지. 그런데 지금 이제 정부가 이야기 하는 많은 공급 물량을 보게 되면요, 호텔 개조함에 있어서도 주로 원룸식을 예상하고 있는 게 아닌가 하는 의구심이 드는데요. 1인가구가 사실 굉장히 기존 전체 가구 부분에 있어서 30%까지 올라갔다가 최근에는 35%까지 증가하는, 그런 양상을 보여주고 있습니다. 1인 가구는 정부가 생각할 때 적은 면적의 경우에도 거주하는 데는 문제가 없다는 그 생각들이 전제가 되는 거 같은데요. 제가 볼 때는 1인 가구라 해서 원룸을 선호하는 것도 아니고 여건만 되면 충분히 쾌적하고 넓고 편리한 설비들이 구축된 그런 부분들을 원하는 게 일반적이라고 볼 수 있거든요. 그래서 제가 볼 땐 여러 경제 문제 등이나 그런 거로 인해서 원룸을 선호하는 양상이 나타난다 하더라도 그런 부분들을 어떻게, 우선 더 좋은 환경으로 가기 위한 일시적인 상황으로 이야기 하면서 적절한 수요에 맞는 대응을 해야 하는데 정부는 숫자 부분, 질적인 부분에 있어서는 상대적으로 양적인 부분에 치우치다 보니 소홀히 다루고 있다는 느낌을 지울 수가 없습니다.

◇ 김혜민> 저는 1인 가구로 살아본 적이 없거든요. 제 남편이 1인 가구로 오랜 시간을 살았습니다. 그 분이 하는 말씀이 원룸으로 1인 가구에 살면 집에 있고 싶지 않다는 거예요. 작은 공간이라도 방이 있고 거실이 있고 구분이 돼야 1인 가구로서 질 높은 삶을 살 수 있다, 그 얘길 한 게 기억이 나요. 그래서 제가 지금 단순히 얘기하는 게 아니라 오프닝에도 얘기했지만 이 정책을 해 보신 분들이 1인 가구 생활을 안 해 봤을 가능성이 굉장히 크고요. 제가 이 얘길 하는 이유는 우리가 절대 주택 수가 모자란 건 절대 아니잖아요. 결국은 사람들이 원하는 형태의 공급이 이뤄져야 하는데 이렇게 숫자맞추기에 급급하면 악순환은 계속되지 않을까 싶거든요.

◆ 두성규> 사실 굉장히 중요한 말씀을 해주셨는데요. 지금 사실 시장에 있어서 물량 맞추기가 원체 당장 불을 꺼야 하는 정부의 상황을 대변해주고 있는데요. 지금 시장에선 제가 단정적으로 말씀드리기는 힘듭니다만, 사실 임대주택을 원하는 양상은 저는 감소했다고 보고 있습니다. 오히려 이번에 전세난, 직전까지 매매 가격, 주택 가격이 상승하면서 많은 분들이 2030 세대의 영끌이라든지 패닉 바잉, 이런 걸 잘 대변해주고 있는데요. 어쨌든 내집마련에 대한 꿈이 상당히 커지는 상황입니다. 임대 주택 등을 통해 월세나 전세로 있는 건 결국은 자기가 전체적 라이프사이클을 감안할 때 안정적인 생활을 하기는 어렵지 않느냐, 이런 생각들이 많이 퍼져 있거든요. 그런 상황인데 정부가 이번에 보면 임대 주택을 물량을 충분히 공급해야겠다는 강박관념도 상당히 있는 것 같고요. 그 다음 제가 조금 아쉬운 건 이런 부분들에 대한 문제 해결에 민간이 주도적으로 해결하길 유도하기 보다는, 공공에서 어쨌든 이 부분을 다 해결해보겠다는 생각들이 너무 많이 배어있는 것 같아요. 사실 저는 공공에서 여러 측면에서 애를 쓰고 있으니까 이런 부분들을 공공에서 참여, 혹은 공공에서 주도하기 보다는 민간 참여, 민간 주도를 유도하는 게 제도적 환경이라든지, 이런 걸 만들어줬으면 조금 더. 그리고 많은 분들이 공감할 수 있고 관심을 둘 수 있는데. 제가 잘못하면 공공임대라는 건 지금까지의 공공주택과 마찬가지로 정부는 열심히 비용과 예산을 들여서 세금을 비용으로 만들었는데 많은 실제 들어가야 하는 부분들을 외면하는 상황이 돼 버리면 사회적 문제로 비화될 수 있는 여지가 있거든요. 이런 부분들을 정부가 조금 더 깊이 생각했으면 하는 아쉬움이 있습니다.

◇ 김혜민> 물량을 내놔야 된단 것과 정부가 주도해야 하는 강박이 대책을 만든 게 아닌가, 이런 말씀해주셨는데, 민간 건설사에서 신규 건설 유도해서 짓게하고 그걸 LH가 매입약정 방식으로 확대하겠다는 건 밝히긴 했어요. 이건 어떻게 보세요. 그러면.

◆ 두성규> 매입약정 방식도 이것은 사실은 민간에서 참여를 유도하는 측면이 있는 거죠. 그런데 이 매입 약정 방식의 사실 주요 대상, 건축물들이 많은 분들이 생각하는 아파트는 아닌 것 같아요. 오피스텔이라든지 빌라라든지 이런 형태의 규모, 형식을 가진 걸 LH에서 매입하겠다는 약정을 하거나.

◇ 김혜민> 근데 그거 왜요? 왜 그렇죠, 박사님? 왜냐면 우리는 절대적으로 아파트에 대한 수요가 거주에 있어선 많은데, 있는 걸 사는 건 이해하겠는데 신규 건설조차도 왜 아파트로 하지 않고.

◆ 두성규> 시간이 사실은 아파트 건설은 실제적으로 단지 규모에 따라 차이가 있겠지만요. 최소한 2년 이상의 시간이 소요되고. 요즘같이 대규모 단지로 이뤄지는 경우는 3년 이상의 기간이 걸리기도 합니다. 그래서 지금 당장은 예전 도시생활주택처럼 정부가 내년 상반기 기준으로 물량들을 직접 내놔서 시장 안정에 직접 효과가 있도록 하는 그 측면에 많이 비중이 둬진 것 같아요. 그러다 보니 지금 아파트를 건축할만한, 건설할만한 부지도 확보되지 않은 상황이다보니, 자투리라든지, 소규모 택지 부근에 빨리 주택의 수를 채울 수 있는 공급을 위해선 오피스텔, 빌라 이런 쪽의 형태를 작은 부분에 있어서 LH도 지금 재정적으로 어려운 부분이 많거든요. 그래서 민간에서 할 수 있는 그런 부분들을 하나의 방안이 아니라 다른 방안과 함께 이런 걸 하는데. 사실 처음에 서두에 말씀드렸다시피 물량 전체를 보다보면 매입 약정 비중이 11만 가구가 넘는 가운데 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 40%차지하고 있는셈이거든요. 이 부분을 감안하면 시장에서 생각하는 전세물량이 당장 없어서 이사도 하기 힘든 그런 분들한테는 상당한, 그래도 빨리 하더라도 시간을 기다려야 하는 그런 측면이 있습니다. 제가 봤을 때 4만 4천 호 중에 절반 이상이 22년도, 2022년이 돼야 한다는 점에서 정부 계획의 수지를 잘 보게 되면 아마 많은 세입자, 전세 확보하려는 분들에겐 당장 큰 도움은 안 될 것으로 보입니다. 전국적으로 7천 호가 내년 상반기에 예정돼 있을 뿐입니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 아파트보단 시간이 덜 걸리지만 그래도 2022년도나 돼야 지금 설명해주신 매입약정방식으로 확대하는 게 되기 때문에 당장 어려움을 해결할 수 있는 방안은 아니다. 이런 말씀이세요. 지금 정부가 얘기하기로는 질좋은 아파트 내놓겠다, 보이는 라디오 창에 손인섭님도 질높은 주택들 공급돼야 한다고 하셨는데, 중산층도 살 수 있는 30평대 공공임대주택, 내년부터 짓기 시작하면 2025년 건설 되고 6만 3천 가구 정도 확충한다 했어요. 그 이후부턴 연 2만 가구, 꾸준히 공급하겠다. 이게 어떤 겁니까, 많잖아요. 주택 종류가, 워낙.

◆ 두성규> 그렇죠. 지금 공공임대가 굉장히 복잡한 부분이 있는데요. 이 부분과 관련해서 정부가 전반적으로 생각하는 건 이번 전세난에 있는 분들이 무주택 중 서민만 해당되는 게 아니라 중산층에 해당되는 분들도 많이 있는 것 같습니다. 그래서 이번에 그런 부분을 같이 망라해서 과거 정부에서 했던 유스테이 정책과 유사한 측면들이 있지 않나, 하는 생각이 듭니다. 그 쪽은 서비스까지 포함돼 있는 상황인데 이 쪽은 면적을 넓혀주고 소득이나 자산 기준 자체를 굉장히 파격적으로 가져가면서 기존 임대주택 같은 경우는 청년을 대상으로 하는 건 최대 6년, 신혼부부는 10년 정도 해서 그 해당되는 임대주택에서 퇴거를 해야 하는 그런 부분들이 있습니다. 그리고 이번에 이런 유형 통합해서 공공임대나 이런 건 최대 30년까지 그걸 인정을 해 주고 소득기준도 중위 소득의 120%이렇게 인정하다 보니까 이렇게 하다 보니 공공임대에서 또 하나의 문제점이 뭐냐면 그 사시는 분이 열심히 노력해서 소득 수준이 올라가게 되면 그 임대주택에서 쫓겨나야 되는 부분이 있거든요. 이번에 유형통합을 해서 중산층을 수용하는 이 부분에 있어서는 만약 소득이 올라가면 임대료를 할증해서 그 부분에 머물 수 있도록. 안정적인 주거를, 그런 부분들이 있는 것 같습니다. 그리고 나아가서 정부의 기대감이 큰 편인데요. 중산층과 서민이 같은 주택 내에서 머무르게 하면서 소셜 믹스라는, 그런 부분까지의 효과도 기대하고 있는. 제가 볼 땐 현안도 해결하기 힘든데 너무 멀리 기대를 하는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 부동산 정책이라는 게 사실 먼 그림을 그리는 게 맞다고 생각해요. 그런데 지금 당장 정말, 이런 표현 죄송하지만 곡소리 나는 상황이 많으니까. 4244님도 요새 전세구하러 다니는데 저같이 당장 구하러 다니는 사람한테 적용되는 게 오늘 있나요? 이렇게 보내주셨어요.

◆ 두성규> 하, 지금 보시게 되면 정부가 제가 생각할 때 그동안 전세 대책도 시기 늦출 정도로 너무 늦게 나왔는데요. 이런 전세 대책들이 궁극적으로 약이 된 근본 원인에 대한 성찰이 약한 것 같아요. 당장 지금 전세 구해야 되는 분들은 어쩔 줄 모르는 상황인데 그런 부분에 대한 절박함을 부총리는 느끼신 것 같고, 세입자 문제와 본인이 살고 있는 전세에서 퇴거하는 그런. 느껴보셨는데 김현미 장관께선 아직까지 현실 전세난의 절박함을 못 느끼시는 가운데 진행되고 있는 것 같습니다. 저는 근본원인이라고 하는 임대차 3법, 직후부터 이 상황이 심각해졌단 점을 정부가 이번 대책 속에는 전혀 반영하고 있지 않다는 점에서 제가 이런 부분에 대한 효과에 대해서 반신반의하고 있는. 그런 측면이 있습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 정부가 전세대책 발표한 내용에 대해서 건설산업연구원 두성규 박사와 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규> 네, 감사합니다.