[뉴스큐] 정부, 주택시장 안정 보완대책 발표...시장 영향은?

[뉴스큐] 정부, 주택시장 안정 보완대책 발표...시장 영향은?

2020.07.10. 오후 5:12
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■ 진행 : 김영수 앵커,
■ 출연 : 선대인 선대인경제연구소 소장 / 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
6.17 대책이 나온 지 이제 한 달도 안 돼서 또 부동산 대책이 나왔습니다. 과연 어느 정도 효과가 있을까요? 선대인경제연구소 소장님 그리고 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원 나오셨습니다.

두 분과 함께 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 안녕하세요. 부동산 대책, 이제 몇 번째라는 게 별로 의미가 없는 것 같습니다. 또 나왔습니다. 전반적으로 어떻게 평가하십니까? 선대인 소장님.

[선대인]
시장이 지금 넘쳐나는 유동성 때문에 집값이 많이 뛰었죠. 그러다 보니까 정부가 연거푸 대책을 내놓고 있는데 오늘 나온 대책도 제가 보기에는 세제 중심의 대책이에요.

세금을 중과하겠다는 대책이었는데 사실은 지금 시장이 뛰는, 그러니까 집값이 뛰는 근본 원인은 사실 과잉유동성이고요. 이걸 잡아야 되고 또 한편으로는 다주택 투자자, 또는 투기자들을 잡겠다라는 정부가 목표를 계속 내세우고 있는데도 불구하고 주택임대사업자에 관해서 충분하게 지금 예전에 만들었던 이른바 조세피난처.

다주택자들을 위한 조세피난처 역할을 했던 주택임대사업자 정책에 대해서 근본적으로 아직 손질을 못 보고 있다, 저는 그런 생각이 들었고요.

그래서 시장에 미치는 영향이 상당히 제한적일 수 있다, 이런 생각이 듭니다.

[앵커]
알겠습니다. 과잉유동성 때문에 지금 집값이 오르고 있고 특히 투기자들을 잡기 위한 대책이 약간 미흡하지 않았나라는 분석이셨고요.

[두성규]
제가 보기에는 제일 큰 문제는 이번에 여러 가지 고위공직자 분들을 포함해서 다주택자가 상당히 많았다는 것. 정책 추진을 했던 담당자들이 그렇게 했다는 점에서 국민들이 많이 정책에 대한 신뢰감이 떨어진 것 같아요.

그 부분이 전체적으로 앞으로 정책의 효과를 담보할 수 없는 가장 전제적인 배경이 되는 것 같고요. 두 번째로는 시장에 있어서 이번에 징벌적으로 조세 부분을 굉장히 강화했는데 강도 부분에 대해서 부인하지 않습니다.

그런데 시장에서 필요로 하는 공급 부분에 대한 내용들이 사실은 추후로 미루고 충분하게 내놓지 못한 상황이 되다 보니까 실질적으로 정책 당국자들에 대한 여러 가지 국민들이나 시장에서 불만이 많은 것 같습니다.

예를 들자면 지금 야구경기로 쳤을 때는 이미 투수가 그동안 계속해서 강속구만 가지고 승부를 하고 있는 상황이거든요.

선수 교체를 할 때가 됐고 변화구에 의해서 새로운 어떤 국면전환이 필요한 시점인데 이번에 내용은 기존의 강속구 위주의 그런 게임의 분위기를 계속 이어간다는 점에서 이번에 대책의 효과도 앞으로 장담하기는 쉽지 않을 것 같은 그런 느낌을 가지고 있습니다.

[앵커]
오늘 두 전문가 모두 대책이 나오기는 했습니다마는 집값을 잡기에는 한계가 있다라는 말씀을 해 주셨는데요. 오늘 보유세, 그러니까 비싼 집을 여러 채 갖고 있으면 세금을 더 많이 내야 한다라는 겁니다.

그래서 최고세율을 종합부동산세율의 경우 4%에서 6%까지 올렸습니다. 그렇게 되면 예를 들어서 10억 정도, 20억 정도는 되어야 되겠군요.

20억 정도의 아파트를 2채 정도 갖고 있으면 그러면 세금이 얼마 정도 늘게 됩니까?

[두성규]
기본적으로 제가 당장 계산은 못하겠는데요. 일단 2채 이상의 다주택자는 6억을 공제하고 시작합니다.

6억을 공제하고 나머지 부분과 관련해서 구간별로 세율들이 달라져 있는 상황이기 때문에 최대 6%라는 부분은 최대 구간까지 갔을 때를 이야기하는 것이기 때문에 사실 시중에 있는 일반적인 고가 주택이라 하더라도 거기에 해당되지는 않습니다.

어쨌든 그런 다주택자들 경우에 있어서 기존에 그냥 편하게 말씀을 드리면 지금까지 냈던 부분들이 한 2배 정도로 올랐다 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
전체적으로 2배 정도 올랐다. 선대인 소장님, 보유세를 그동안 더 높여야 한다, 계속 주장해 오셨는데 두 배 정도 높였습니다. 두 배 정도 높이면 다주택자들이 주택을 좀 내놓을 것 같습니까? 어떻습니까?

[선대인]
일단 2배 정도 높인 게 아닙니다.

[앵커]
아니라고요?

[선대인]
왜냐하면 보유세라는 것은 종부세만 이야기하는 게 아니라 재산세도 해당이 되고요. 사실은 더 중요한 것은 이게 과표가 현실을 제대로 반영해야 되는데 아직까지 과표가 시세 오른 만큼 제대로 반영 못하는 경우가 많고요.

특히 집값이 많이 오른 지역일수록 예를 들어서 공시가격은 1년에 한 번씩 새로 정하기 때문에 그 사이에 많이 급등한 지역의 경우는.

[앵커]
지금 실거래가하고 공시가가 지금 다르다는 말씀이신데. 지금 하여튼 정부가 80%까지는 높여놨어요.

[두성규]
지금 90%까지 높여놨죠.

[선대인]
그게 말은 그런데 실제로 저희가 조사 분석을 해 보면 현실화율이 그렇게 높지가 않고요. 실제로는 현실화율이 정부가 발표하는 것보다는 상당히 낮습니다.

[앵커]
그러니까 세금도 높이고 현실화율도 높여야 된다는 말씀이시죠?

[선대인]
그러니까 이게 현실화율을 높이지 않으면 과세표율 자체가 충분히 올라가 있지 않기 때문에 집을 사는 사람들 입장에서 생각해 보면 집값은 예를 들어서 막 3억, 5억씩 올라가는데 과표현실화율도 충분히 따라가지 못하는 상황에서 최고 세율 구간을 예를 들어서 2%포인트 정도 더 올린다, 실제로 부자들 입장에서 체감하는 것은 예를 들어서 5억 올랐는데 6000만 원, 1억 정도 최대 더 낸다.

이게 충분히 감이 와닿지는 않죠. 그런데 실제로 적용대상 범위가 되는 것은 생각보다 훨씬 더 적거든요.

[앵커]
그러면 과표를 조금 더 현실에 맞게 높여야 된다는 말씀으로 이해하겠습니다.

[선대인]
하나 더 문제는 뭐냐 하면 집값은 지금 뛰고 있는 건데 보유세 부담은 당장 느끼는 게 아니라 한 해, 한 해 가면서 나눠서 부담이 느껴지는 것이기 때문에 당장 느껴지는 부담이 아니거든요.

그래서 지금 뛰는 집값을 잡는 대책으로서 종부세 대책을 내놨다는 것은. 뭐 방향이야 그렇게 가는 것 자체가 저는 나쁘다고 생각하지 않지만 지금의 집값을 잡는 데는 한계가 있는 대책이라고 생각합니다.
[앵커]
두성규 위원님은 어떻습니까? 지금 시가 50억 다주택자들이 1억 원 정도 종부세를 낼 것으로 예상이 되고 있거든요. 그렇다면 다주택자들에게 큰 부담이 되지는 않을까요?

[두성규]
부담이 되죠. 세금이라는 것은 사실 반대급부 없이 내는 거고 그다음에 그런 50억 정도의 자산이라고 하면 자산 자체로 인해서 사실은 이익이라는 게 현실화된 건 아니거든요.

미실현 이익의 성격을 갖는다고 볼 수 있는데요. 그러니까 장부상의 자산가치가 오른 것에 대해서 세금을 일방적으로 더 많이 내라고 하는 거니까 부담이 되죠.

그런데 그러면 세금을 높였을 때 계속 감당하지 못해서 물건으로 내놓을 것이냐라는 생각을 했을 때 제가 볼 때는 우리가 이번 상반기 동안에 양도소득세 부분에 있어서 중과 부분을 유예시켜주는 그 기간 동안에도 사실 생각만큼 많은 매물들이 나오지 않았습니다.

그보다는 오히려 결과적으로 같은 부담이라면 내가 자녀나 그런 쪽에 있어서 증여를 선택하는 경우들이 많았거든요.

그래서 제가 제일 걱정스러운 것은 정부가 충분한 시장 상황에 매물을 내놓을 수 있는 분위기를 만들어주고 세제를 그쪽 방면으로 가져가야 되는데 그런 쪽이 아닌 징벌적 과세의 성격이 강한 굉장히 고통만 안겨주는 쪽으로 가다 보니까 매물들이 시장에 출회되는 일들을 다 막아버리는 형국으로 나가고 있습니다.

그래서 제가 볼 때는 이 부분이 당장에서는 시장에 충격을 주고 많은 사람들이 부담을 갖겠지만 우리가 매물로 내놓는다든지 매도, 처분하는 그런 쪽으로 이어지기를 기대하기는 다소 거리감이 있는 것처럼 보입니다.

[앵커]
그렇다면 보유세가 1억 정도 늘었다고 하더라도 양도세, 그러니까 본인이 갖고 있는 주택을 팔았을 때 차익에 대한 세금이 너무 많기 때문에 내놓지 않을 것이다, 이런 뜻이잖아요.

[두성규]
그렇죠. 지금 상황에서는 물론 내년 6월 1일까지 유예를 하고 있습니다마는 양도소득세 부분에 있어서 현재도 지금 예를 들어 2주택자 같은 경우에는 기존 양도소득세 최고가 사실 42%인데요.

거기에다 10%포인트를 가미하는데 3주택자는 20%포인트를 가미하는데 거기에다 10%씩 포인트를 더 추가하는 것으로 얘기하고 있거든요.

[앵커]
그러면 예를 들어서 10억 정도의 차액을 낸 아파트가 있다면 현재는 6억인데. 세금이 6억이죠?

[두성규]
3주택자인 경우에.

[앵커]
조정대상은 2주택 이상. 6억 원인데 내년 6월이면 7억 원이 되는 것 아닙니까? 그러면 6억 원 내고 4억 원이라도 남기기 위해서 일단 내놔야 된다, 내놓는 게 좋지 않겠느냐는 게 정부의 의도죠?

[두성규]
그렇죠. 그런데 거기에 제가 아까 말씀드린 대로 그 선택보다는 내년부터 공급이 훨씬 더 줄어들 것으로 예상이 되고 있고 그렇게 함으로써 시중에 서울에서 많은 수요자들이 원하는 서울이라는 지역 내에서 희소성이 강화되면서 가격은 아마도 그 조세부담보다는 더 상승할 가능성의 기대감들이 여전히 많기 때문에 제가 볼 때는 처분하는 쪽으로 선택을 안 할 것 같고요.

만약에 처분을 해야 되는 불가피한 부담을 느낀다면 매각하는 쪽보다는 아까 말씀드린 대로 증여...

[앵커]
양도세를 그러면 얼마나 더 낮춰야 될 것 같습니까?

[두성규]
제가 그냥 혼자서 한번 생각을 해 봤습니다. 정부가 아마 도저히 받아들일 수 없는 거겠지만 저는 시중에 충분히 보유세를 올림으로써 거래세를 낮추는 쪽으로 해서 시장에 매물이 나오려고 하면 현재의 양도세, 구간별 일반적인 양도세율 그 부분에 있어서 저는 절반 정도 한다면 한번 시도를 해 볼 수 있는 여지가 있지 않을까 혼자 생각을 해 봤습니다.

[앵커]
그러면 또 양도세를 낮춰주면 또 수요도 증가할 것 같은데 선대인 소장님은 어떻게 보세요?

[선대인]
그런 측면도 있을 거고요. 또 한편으로는 집값이 뛰어서 차익을 남겨도 사실 세금으로 내는 부분이 얼마 없구나. 그래서 오히려 사실 지금 실제로는 시장에 공급이 부족해서라기보다는 없던 수요조차도 이게 돈이 된다라고 해서 투기적 가수요들이 들끓어서 집값이 오른 측면이 많거든요.

그러면 차익을 대부분 고스란히 갖고 갈 수 있다라는 생각이 커지면 오히려 투기적 가수요는 더 커질 수 있다고 저는 생각을 하고요. 정부 정책에서 제가 볼 때 문제는 뭐냐 하면 이거 같습니다.

지금 문재인 정부 정책에서 가장 실패한 부분은 뭐냐 하면 지금까지 이번 뿐만 아니라 지난 3년 동안 가장 문제점은 다주택자 또는 다주택 투기자들이 문제라고 하면서도 실제로는 이 사람들한테 다주택 임대사업자 제도를 통해서 이른바 그 사람들을 위한 집단적인 조세피난처를 만들어줬거든요.

그러니까 조세피난처를 만들어주니까 그 사람들이 그 안에서 8년 동안 임대하면 정부가 어떤 압박 수단을 쓰더라도 8년 동안 들어가서 버티면 웬만큼 그 이후로 상황 변화가 있겠지, 또는 정책 변경이 있겠지 이런 기대감을 준다는 거예요.

그런데 이게 이미 3년 동안 시행되는 과정에서 굉장히 숫자가 늘어나 있고 이번 같은 경우에도 매입 임대 같은 것들은 그런 혜택을 주지 않겠다고 했지만 여전히 상당 부분의 혜택들이 있고 또 기존 사업자들은 그대로 있는데 그 숫자가 이미 굉장히 수백만 채 정도 될 정도로 커져 있는 상황이기 때문에 이 사람들의 매물들이 계속 잠겨 있는 상황에서 한계가 저는 있다고 보고요.

[앵커]
두 위원님, 등록임대사업자에 대한 혜택 부분을 말씀하셨는데 그 혜택을 좀 축소하는 방안이 나올지도 모른다고 했는데 실제로는 나온 건 아니죠?

[두성규]
현재 지금 임대사업자에 대한 혜택은 많이 줄어 있는 상황이고요. 첫 번째부터 시작해서 현재는 정부도 그런 여론들을 감안해서 많이 준 상태로 있고요.

그리고 이번에는 임대사업자 부분에 대한 기존의 8년 임대 부분의 경우에 있어서도 그 기간이 만료되고 나면 더 이상 인정해 주지 않는 쪽으로 해서 지금 많이 그 내용들은 첨가돼 있습니다.

첨가되어 있기 때문에 임대사업자 등록과 관련해서는 사실은 저는 오히려 임대차하고 관련되는 전월세3법이 거의 국회에 계류돼 있는 상황이고 통과될 가능성이 높은 상태에서 본다면 향후에 있어서는 임대차와 관련해서도 임대소득에 대해서 다 과세하는 쪽으로 나와 있거든요, 월세 같은 경우에는.

그렇다 한다면 지금 그 이야기 속에 다주택자가 대부분의 경우는 민간 임대를 담당하고 있는데 그런 측면에서 볼 때 다주택자들에게 여러 가지 조세 등을 통해서 공격만 할 것이 아니라 민간 임대 시장에서 긍정적인 기능을 하는 부분을 오히려 좀 받아들이는 쪽으로 제도를 순환시켜나간다면 시장에 있어서의 어떤 여러 가지 공급 부족의 문제라든지 아니면 전체적으로 그런 시세차익만이 아니라 이제는 임대소득에 대해서 과세까지 하다 보니까 정부도 충분히 세수를 확보할 수 있는 차원들도 있기 때문에.

[앵커]
등록임대사업자가 지금 2017년 대책 나오고 나서 수정됐죠. 수정됐는데 그때 늘어난 임대등록업자가 약 100만?

[두성규]
지금 한 50만 넘는 상태고 전체 물량이 150만 채인가 그렇죠.

[앵커]
많이 늘었잖아요. 대부분 그분들은 종합소득세 과세가 안 되고요, 그 주택에 대해서는. 그리고 취등록세도 대부분 면제받았고요.

[두성규]
처음에 등록하신 분들이.

[앵커]
이런 혜택을 받은 분들이 집 안 내놓죠.

[두성규]
그걸 이름하여 저희가 매물잠김으로 표현하고 있는데요. 그 부분들은 지금 8년간에 물건을 내놓을 수 없도록 지금 정부가 규제를 해 놓고 내놓게 되면 과태료라든지 그런 부분들에 대한 부담을 안게 되는 상황이다 보니까 그래서 그런 상태를 스스로 정부가 초래했는데 다른 어떤 제도적 환경이 구축되면서 그 사람들에 대한 혜택을, 처음에는 사실 소급해서 없애려고 시도를 했었는데 아마 그게 지나치게 법치주의를 훼손시키거나 그런 부분이 있다고 생각해서 이번에는 그런 부분이 아니라 기존에 장기로 하는 쪽의 임대사업자 등록은 인정을 해 주되 새롭게 하는 부분에 있어서는 8년짜리를 10년짜리로 늘리고 그리고 4년짜리는 없애는 쪽으로 해서 전체적인 질서를 새로 재편하는 그런 내용으로 이번에 담겨져 있는 것 같습니다.

[선대인]
그런데 저는 그 부분 관련해서 이게 사실은 굉장히 핵심적인 문제인데 주택임대사업자 관련해서는 앞으로 신규로 발생하는 혜택을 점차 줄여나가고 대상 범위를 줄이겠다는 식으로 가고 있는 건데 기존 사업자 수가 두성규 실장님 말씀하셨지만 이미 150만 호 정도 되고요.

이 정도면 전체 주택이 1500만 호 정도 되기 때문에. 그리고 이런 사업자들이 대부분 사실 수도권에 몰려 있습니다.

그러면 실제로 주택시장에 미치는 범위가 굉장히 크고 다주택자들이 실제로는 이 주택 수를 어마어마하게 갖고 있는 거거든요. 그러면 기존의 이 혜택들을 사실은 첫 단추부터 잘못 꿴 겁니다.

그러니까 다주택 투기자들이 문제라고 하면서 그 사람들한테 일정한 조건만 갖추면 혜택을 엄청나게 줬거든요. 그러면 이 사람들이 여기로 계속 도망간다는 말이에요.

그러면 이제 와서라도 그 부분이 지금 국내 부동산 정책, 특히 문재인 정부의 각종 부동산 정책들이 제대로 먹히지 않는 이른바 정책의 블랙홀을 만들어버렸어요.

그러면 이제라도 그 잘못을 인정하고 그 부분을 근본적으로 수술해야 된다고 저는 보는 거죠. 그래서 일시적으로 완전히 한꺼번에 다 폐지하지는 않더라도 점진적으로 그 기존 주택에 대해서도 점진적으로 대상 범위라든지 또는 혜택이라든지 세 감면이라든지 여러 가지 혜택들.

또 그와 함께 의무임대 기간하고 맞물리겠습니다마는, 혜택을 주는 기간도 점차로 연도별로 줄여나가는 그런 조치들을 최소한 취해 가야 되거든요.

그래야 되는데 지금도 아까 말씀하셨지만 양도세 중과를 한다고 해서 팔겠느냐. 안 팔고 버티는 이유가 그냥엄청나게 좋은 조세피난처가 있으니까요. 그 사람들한테는 양도세 중과한다, 종부세 준다, 아무런 적용이 안 됩니다.

[두성규]
그분들은 지금 이미 혜택을 초기에 받은 분들이기 때문에 지금 이번의 정부 정책은 그런 추가적인 혜택 부분은 주지 않는 것으로 결정을 하고 있고.

[선대인]
그러니까 추가적인 혜택은 안 주는데 이른바 징벌적 과세라고 하는데 그 징벌적 과세를 실제적으로 받게 되는 굉장히 많은 다주택자라든지 이런 사람들이 그 안에 거의 대부분 들어가 있어요.

그러면 실제로는 적용이 안 되는 집단이 이만큼 있는데 그 나머지 새로 발생하거나 또는 그 범위에서 벗어나고 있는 상대적으로 오히려 적은 사람들을 대상으로 엄청나게 과세를 하겠다고 한들 그게 잘 먹히겠느냐라는 겁니다.

[앵커]
사실은 임대사업자들이 2017년 대책이 나온 다음에 크게 증가를 했고요. 임대사업자분들이 갖고 있는 주택 수가 지금 100만채 이상 될 것으로 예상이 되잖아요.

그런데 신도시를 더 늘린다고 하더라도, 3기 신도시 늘린다고 하더라도 30만 가구 정도 되잖아요. 그러니까 100만 가구 정도를 갖고 있으니까, 이게 안 풀리니까.

그리고 이게 주로 수도권, 서울에 집중돼 있단 말입니다. 그러니까 어떻게 하든지 임대사업자가 갖고 있던 그런 주택들을 내놔야지 어느 정도 공급 측면이 되는 것 아니겠습니까?

[두성규]
그 부분은 충분히 사실은 매물 잠김 현상을 풀어야 되는 부분이라고 보여지는데요. 그렇게 하려면 그러면 기존 임대사업자 등록하신 분들에게 소급해서 그 모든 혜택을 뺏어가는 식의 문제가 생기는 결과가 되거든요.

그렇게 했을 때는 자칫하면 지금까지 정부 정책 부분에 있어서 가지고 있었던 기본적인 신뢰마저 다 상실되는 상황이 발생하게 되고요.

그리고 앞으로 하는 모든 정책에 대해서도 시장에서나 아니면 국민들이 생각할 때는 그러면 상황이 변하면 정부는 이렇게 약속했던 부분을 또 다음에도 얼마든지 조변석개식으로 바꿀 수도 있겠다라는 부분이 있기 때문에 다음에 새롭게 나오는 모든 정책들에 대한 의구심을 가지게 될 것이고 그것은 그 정책적 신뢰감에 대해 더욱 떨어뜨리는 상황이 되기 때문에 그 부분을 하기에는 선택의 여지가 쉽지 않을 것 같습니다.

[앵커]
선대인 소장님, 어떻게 하면 좋겠습니까? 매물을 내놓도록 하는 대안, 어떤 게 있겠습니까?

[선대인]
두성규 실장님 말씀하고도 연결되는데요. 저는 정책 일관성도 중요하긴 한데 예를 들어서 정책이라는 것이 모든 게 딱 처음 생각한 대로 작동하는 게 아니고 한편으로는 실행을 해보면 잘못된 경우들이 있습니다.

지금 사실은 다주택 임대사업자과 관련해서는 이른바 주택 전문가라고 하는 사람들 중에서도 보수, 진보를 가리지 않고 굉장히 과도한 혜택이었다라고 이야기하는 분들이 많습니다.

그러면 그 부분은 근본적으로 지금 뭔가 잘못되어 있다라는 것이기 때문에 지금 와서 정책의 일관성 측면에서는 좀 신뢰의 손상이 분명히 있을 수는 있어요.

하지만 이게 지금 오히려 주택시장을 근본적으로 제대로 작동, 그러니까 정부의 정책이 제대로 작동하지 못하게 하고 계속 부동산 투기적 가수요가 들끓는 가운데 정부의 정책이 먹히지 않게 하는 블랙홀이라고 한다면 지금이라도 이걸 수술하지 않고는 이 부동산 정책을 제대로 갖고 갈 수도 없고 설사 이런 대책들을 강하게 내놓는 것처럼 보여도 이게 시장에서 먹히지 않는다라는 거예요.

그러면 정부는 선택을 해야 되는 거죠. 어떻게 할 것인가.

[앵커]
정부가 선택을 해야 되겠죠. 일단 정부는 이번에는 그와 관련해서는 추가 대책을 내놓지 않았습니다. 그런데 문제가 생겼습니다.

세금, 종합부동산세 그러니까 보유세가 늘어나면서 전세가가 더 오를 가능성이 있다라는 그런 주장들이 나오고 있습니다. 전세가는 이미 다 아시다시피 53주 연속 상승하고 있습니다.

두성규 위원님, 전세가가 더 오를 가능성이 더 커진 겁니까? 어떻습니까?

[두성규]
지금 국회에서 임대차 3법 부분에 대해서 여당에서는 이번 달 내에, 7월달 내에 법안 처리를 다 하겠다, 이렇게 이야기를 하고 있고.

[앵커]
임차인을 보호하는 법안이죠.

[두성규]
그런데 그게 임대차 신고제가 포함이 되어 있고요. 그다음에 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 포함돼 있기 때문에 그런 상황이다 보니까 그런 상황들이 확실하게 시행에 들어가기 전에 전세가를 충분히 규제로부터 미리 확실히 올려놓자는 그런 분위기가 시장에 있는 상황들이 있고요.

그다음에 또 하나가 뭐냐 하면 현재 사실은 제한된 가운데 주택 가격이 너무 많이 오르다 보니까 유독 정부가 가장 추천하는 저렴한 주택을 공급받을 수 있는 것은 결국 청약 시장이거든요.

청약이 주택을 마련하기 위해서 무주택자들은 가장 주거 비용을 줄이면서 머무를 수 있는 게 전세 제도를 통해서 있습니다.

그런데 전세에 모든 수요가 같이 몰리다 보니까 상당히 지금 전세 물량이 줄어드는 상황에서 사실은 수요자들은 많이 늘어난 상황이고요.

그리고 6.17 대책을 통해서 사실은 실거주 요건을 강화하는 쪽으로 제도를 개선하다 보니까 많은 집주인들이 실거주 요건을 충족시키기 위해서 불가피하게 굉장히 혼란스러운 상황들이 초래되는 측면들이 있죠. 그러다 보니까 전세시장을 더욱더 자극시키는 상황이 됐어요.

지금 53주째, 54주째 1년 이상 굉장히 전세가가 상승하는 모습을 보여주고 있는데요. 향후에도 추가적인 전세 물량이 충분히 확보되지 않는 한, 그리고 또 저금리 기조 하에서는 집주인들은 전세를 기피하는 현상마저 나타나고 있습니다.

그런 것들이 맞물려서 향후에 있어서도 전세 시장의 안정을 단기간 내에 기대하기는 쉽지 않은 상황으로 가고 있습니다.

[앵커]
선대인 소장님, 어떻게 하는 게 좋겠습니까? 집이 없는 분들은 일단 청약 등을 통해서 집을 구하고 싶어요. 그리고 청약 등을 통해야지만 집값을 싸게 살 수가 있으니까요.

그래서 전세로 많이 살고 계신데 전세값이 계속 오르고 있습니다.

[선대인]
사실 전세 가격을 잡는 가장 좋은 방법은 매매가를 안정시키는 겁니다. 자꾸 전세시장이 따로 작동하는 것처럼 많은 분들이 이야기를 하시는데요.

지금까지 역대 국내 부동산 시장의 추이를 보면 매매가가 움직이는 것에 따라서 전세가가 따라 움직였습니다. 쉽게 말하면 매매가가 안정되면 전세가는 그냥 안정됐고요.

지금 전세가가 뛰는 것도 사실 매매가가 뛰기 때문입니다. 매매가를 잡아야 되는데 그러면 매매가를 어떻게 잡느냐. 지금 제가 보기에는 정부가 계속 실기한 측면이 있는데 이게 계속 유동성이 흘러넘친단 말이에요.

그러면 자꾸 이게 투기과열지구다, 투기지역이다, 이렇게 자꾸 묶어서 이렇게 핀셋규제라는 식으로 말은 그럴 듯한데 계속 핀셋 규제를 하니까 이게 계속 어디론가 새나가는 거죠.

그래서 저는 보편적인 대출규제 체제를 만들어야 되고요. 사실은 이게 투기과열지구나 이런 핀셋 지역만 말고 전반적으로 사람들이 사실은 무리하게 빚 내서 집 사는 것은 위험할 수 있다라는 시그널을 자꾸 줘야 하고요.

그러면서 오늘 정부가 내놓은 대책은 집값 뛰는 것을 인정하고 그래도 그러면 실수요에 가까운 사람들한테는 빚을 더 내게 해 줄게, 이렇게 이야기를 하는데요. 저는 그건 접근이 잘못됐다고 생각합니다.

[앵커]
알겠습니다. 여러 가지 참 어려운 상황이에요. 대책은 내놓고 있습니다마는 시장에서 이게 작동이 안 되고 있으니까요. 내 집 마련하고 싶어 하는 분들 많은데 집값은 계속 오르고.

두 분 모두 추가 대책이 나왔으면 좋겠다라는 의견이 나왔습니다.

[두성규]
대출을 좀 더 손쉽게 받을 수 있는 그 길을 많이 넓혀줬으면 좋겠습니다.

[앵커]
대출을 제한하는데 또 거꾸로 대출 규제를 풀어주면 또 다른 투기수요가 나올 수 있다 것 아니에요?

[선대인]
지금 전 세계적으로 유동성이 워낙 과잉돼 있고요. 거기에 또 코로나 충격이 오다 보니까 또 한국도 기준금리를 상당히 떨어뜨리지 않았습니까?

과거에도 사실 금리가 떨어지면 집값이 올라갔고요. 금리가 올라가는 시기에는 아무래도 집값이 안정됐습니다. 사실은 저희가 정책 이야기를 오늘 많이 떠들었지만 지금 집값이 뛰는 현상이 굉장히 많은 부분은 저금리와 과잉 유동성 때문이거든요.

그러면 시장 상황이 이렇다라는 것을 인식하고 정부가 훨씬 더 강하게 대출 규제를 보편적으로 좀 더 강화해야 되는 거예요.

[두성규]
일반적으로 완화하자라는 게 아니라 서민들에게 재정지원금 13조도 풀었지 않습니까. 그래서 저는 서민들에게 내 집 마련의 꿈마저 정부가 사실은 앗아가버린다면 서민들은 무엇을 기대하면서 살겠습니까?

그래서 그 꿈을 유지시켜주는 차원에서 정부가 물론 유동성 부분에서 여러 가지 어려움도 있겠지만 또 가계부채의 문제도 있지만 제가 볼 때는 서민들에게 대출 문턱만큼은 같이 열어줘야만이 현금 부자들과 그래도 조금의 경쟁의 자리라도 가볼 수 있는 기회의 장이 열리지 않을까 싶어서 말씀드렸습니다.

[선대인]
제가 30초만 말씀드리면요, 그러니까 두성규 실장님의 취지도 저는 선의로 이해를 하고 싶으나 실제로 그렇게 하면 어떤 현상이 발생하냐, 서민주택이라고 해서 오늘도 6억 원 이하 대출을 확대해 주고 소득 기준도 높여주겠다 했잖아요.

그러면 그쪽 시장의 유동성이 또 늘어나서 그 집값도 뛰어버려요. 이게 그런데 과연 서민들을 위해서 길게 보면 바람직한 거냐. 오히려 이게 자꾸 언론에서는 이게 부자들은 이미 다 사게 해 놓고 서민들은 돈 없어서 못 사게 하니까 사다리 걷어차기다.

그렇게 자꾸 이야기를 하는데요. 이걸 자꾸 이야기하면 그러면 계속 다 집값이 올라주도록 해야 되고 사람들도 다 비싼 집값을 따라서 추격 매수하게 하는 게 맞느냐.

그러면 정부는 기본적으로 집값을 안정시키는 방향으로 가야 되고 그러자면 기본적으로 지금 대출 유동성이 워낙 넘쳐나 있으니까 사실은 대출을 자꾸 해서 집값이 뛰게 하는 것보다는 집값을 안정시키는 게 진짜 서민대책이다.

그런 면에서는 오히려 보편적인 대출 규제 체제를 비롯해서 이것들을 핀셋이라고 하지 않고 보편적인 규제 체제를 강화해야 된다.

[앵커]
알겠습니다.

[두성규]
저는 그런 부분도 유동성과 관련해서도 저는 많은 자리에서 얘기를 하고 있는데 물론 맞습니다. 그래서 저는 가장 좋았다면 이번에 기재부에서 발표를 주도적으로 할 때 유동성을 흡수할 수 있는 방안들에 대한 것들이 담겼으면 더 좋았겠죠.

그런데 사실 지금 현재 코로나 사태에서 경기도 침체돼 있는 상황에서 현금을 가지고 있는 분들은 단순히 시중의 유동성이 늘어나고 줄어드는 것과 상관없이 또한 상대적으로 부동산이 안전자산이라는 인식도 지금 굉장히 많이 확산되고 있습니다.

그래서 만일에 주택을 정부는 자꾸 주택에는 투자를 하지 마세요. 주택은 공공재에 가까운 성격도 있습니다라고 얘기를 하는데요.

그러면 그렇지 않고 지금 초저금리 시대에서 내가 현금을 들고 방에 가만히 앉아가지고만 있어야 되냐라는 문제점이 생기는 거거든요.

그래서 정부가 제일 좋은 방법은 이번에 선대인 소장님 말씀대로 유동성을 흡수할 수 있는 다른 뾰족한 대책들을 같이 겸해서 부동산 대책을 발표했더라면 훨씬 더 풍부한 대책으로써의 의미가 있을 건데 그 방법은 지금 국회에게도 제가 며칠 전에 국회에서 토론회를 하면서 말씀드렸는데 그 방법이 지금 묘하게 찾기가 쉽지 않은 상황입니다.

많은 분들이 당위성은 이야기하는데 구체적인 방법론에 있어서는 아직도 명쾌한 어떤 해답을 내고 있지 못하고 저도 지금 사실은 아직 명확하게 찾고 있지 못하다 보니까 그런 부분에서, 이 와중인데 그래도 우리는 서민들은 챙겨줘야 되지 않을까라는 생각에서 제가 아까 말씀을 드린 겁니다.

[앵커]
알겠습니다. 두 분 다 대책이 나온 지 반나절도 안 됐는데요. 두 전문가 모두 일단 좀 더 추가대책이 필요할 것 같다라는 말씀을 다 해 주셨습니다.

아직도 부동산 가격의 상승 요인이 주변에 너무 많기 때문이라는 건데요. 아무래도 추가대책 또 나오지 않을까, 이런 생각도 듭니다.

오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 선대인경제연구소 선대인 소장님, 그리고 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원이었습니다. 잘 들었습니다.


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