'2년 실거주'에 재건축 논란...보완책 나오나?

'2년 실거주'에 재건축 논란...보완책 나오나?

2020.06.19. 오후 1:05
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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 양지영 / R&C연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 고강도의 부동산 대책을 내놨지만 발표 직후부터 규제 대상에서 빠진 지역의 부동반값이 또 들썩이고 있습니다. 재건축 분양권을 받기 위해서는 2년 거주 의무가 생기면서 재산권 침해 논란도 거센데요. 정부가 실수요자를 보호하는 보완책 마련을 시사많습니다. 자세한 내용 양지영 R&C 연구소 소장과 이야기 나눠보겠습니다. 소장님, 나와 계십니까?

[양지영]
안녕하세요.

[앵커]
6.17 부동산 대책. 돈줄 옥죄고 규제 범위 넓힌 21번째 정부의 부동산 대책인데 지금 이 대책에 요란하게 시장이 반응을 하고 있습니다. 기대도 있고 불만도 있고 그런데 지금 비판이 나오는 지점은 어느 지점입니까?

[양지영]
우선 대출 부분들이 큰데요. 그러니까 우선 실수요자, 무주택자들. 선의의 피해자들이 많이 생길 거다라는 내용들입니다. 그러니까 이번 대책에서 대출을 조금 더 까다롭게 했어요. 담보대출을 받으려면 6개월 안에 해당 집으로 전입을 해야 하고요. 1주택자는 규제지역에서 신규 주택을 구입을 하면 6개월 안에 기준 주택을 처분을 하고 신규 주택으로 이전을 해야 대출을 받을 수가 있습니다. 즉, 바로 들어가서 살 집이 아니라면 사실상 신규 대출을 해 주지 않겠다는 의미고요. 여기보다 더 문제는 전세대출 기준이 많이 강화가 됐는데 규제 지역 내 전세대출 받은 후에 3억 원 초과 주택을 구입을 하면 기존에 받았던 전세대출은 즉시 해소가 됩니다. 즉 전세대출을 받아서 전셋집에 살던 사람이 다른 집을 전세를 끼고 산 뒤에는 자금이 생기면 그 집으로 옮기는 식으로 내 집 마련을 하는 실수요자들이 많았었잖아요. 그런데 이런 방식이 불가능해진 거죠. 가뜩이나 투기과열지구가 이번 대책으로 서울과 과천 등을 넘어서 수원이나 안성, 군포, 의왕까지 확산된 상황에서 투기과열지구에서 3억 원 이하 아파트는 보기도 힘들다는 게 문제고 이런 대출규제가 투기수요를 견제하는 수준을 넘어서서 무주택자들의 내집마련도 어렵게 한 거다라는 논란이 많은 거죠.

[앵커]
그리고 수도권 투기과열지구 재건축단지의 경우에 2년간 실제로 거주를 해야 분양권을 받을 수 있도록 했는데 이게 임대사업자의 재산권을 침해한다, 이런 주장이 나오고 있습니다. 정부 방침에 따라서 임대사업자로등록한 경우 피해를 볼 수 있다고 하는데 어떤 이유에서 그렇습니까?

[양지영]
우선 현재 투기과열지구가 재건축 부분에 있어서는 서울을 비롯해서 수도권 투기과열지구의 재건축 아파트 조합원이 분양권을 받으면 해당 주택에서 총 2년 거주를 해야 합니다. 그래서 재건축 아파트가 투기수단으로 변질되는 상황을 방지하기 위한 조치이기는 한데 이 부분들이 더욱 문제가 되는 것은 사유 재산에 대한 침범이죠. 그런 부분들이 논란이 되고 있는 거죠.

[앵커]
앞서 말씀하셨던 가장 큰 논란이 되는 부분은 1주택자, 다주택자뿐만 아니라 무주택자가 전세를 끼고 집을 사는 것도 제한하는 내용이 이번에 담겨 있다 보니까 이게 투기 막으려다가 실수요자들한테 피해가 예상되다 보니까 불만이 많은 건데 정부가 뭔가 여기에 대해서 보완책을 마련한다고 합니다. 예외를 인정하는 규정도 만든다고 하는데 어떤 부분이 들어갈까요?

[양지영]
글쎄요. 그러니까 지금 전세대출 제한 부분들이 실수요자 피해가 아니라는 일부 해명도 했고 또 이것은 전세대출 규제를 강화하는 것은 갭투자가 유입이 돼서 집값이 급등했기 때문에 서민이라든가 젊은 층들의 내집마련 기회마저 박탈하는 것을 막기 위한 조치라는 해명인 거고요. 그러니까 우선은 전세대출 강화 내용의 예외 조항을 마련을 하고 있다라고 밝히고 있고요.

[앵커]
예를 들자면요? 어떤 경우의 예외를 둘 수 있는 건가요? 예를 들면 내가 6개월 안에 팔려고 그래도 임대차 기간이 남아 있는 경우가 있을 수 있잖아요. 이런 경우에 예외를 인정해 주는 건가요?

[양지영]
맞습니다. 그리고 예를 들면 아직 제대로 시행을 하려면 한 달 정도 시간이 남아 있는 상황인 거고요. 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아 있는 경우 해당 기간까지 세수규제 유예를 인정을 해 주는 그런 부분들 조건을 검토하고 있는 것으로 예상이 돼요.

[앵커]
언제부터 주택담보대출 규제를 받게 되냐, 이 시점도 궁금한데요. 이미 계약을 했고 대출신청도 했는데 규제지역에 들어갔다, 이렇게 되면 어떻게 되는 겁니까?

[양지영]
우선 지금 대출 규제 3억 원 부분을 말씀하시는 거죠? 투기수요, 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 아파트를 사면 전세자금대출을 즉시 회수하는 거고요. 기존에 받은 대출을 갚아야 한다는 얘기고요. 여기에서 만약에 이미 전세자금대출을 받고 있는 경우에는 만기까지는 대출이 인정이 됩니다.

[앵커]
그렇군요. 풍선효과를 우려하는 목소리에 대해서도 보겠습니다. 실제로 대책이 발표된 직후부터 지금 경기도에 있는 김포나 파주, 이 규제 지역에서 빠졌던 이런 곳에서 일부 아파트 가격이 호가가 올라가는 상황이 다음 날부터 나타나고 있어요. 현재 상황 어떻게 진단하십니까?

[양지영]
풍선효과는 사실 예상했던 부분이죠. 그러니까 이번 대책이 21번째 대책이잖아요. 대책이 나올 때마다 일시적으로 하락은 했지만 일정 기간이 지나고 나서 다시 반등을 했고 오히려 더 집값이 올랐습니다. 특히 규제를 피했던 지역들은 풍선효과를 받으면서 가격이 더 급등을 했었고요. 그러니까 이번 역시도 풍선효과는 예상이 되어 왔어요. 그러니까 6.17 대책이 발표가 되자마자 규제지역에서 빠진 곳은 매물을 거둬들인다든가 프리미엄을 더 높여서 매물을 내놓는다든가 이런 상황이 보이고 있는 거고요. 정부가 대책을 너무 자주 내놓다 보니까 수요자들은 그에 반해서 너무 공급을 많이 합니다. 그러니까 어떤 구멍을 찾는 거죠. 그리고 그뿐만 아니라 이미 너무 잦은 대책으로 내성이 생긴 부분도 있고요.

[앵커]
이런 곳들이 집값이 오르기는 하는데 이것는 집값 상승 어떤 일이 있어도 막겠다는 것 아니겠습니까? 이렇게 풍선효과 나타나는 지역들, 다음에도 규제 지역이 될 가능성 있을 거고 그럼 또 위험할 것 같도 같은데요.

[양지영]
그러니까 지금 같은 경우 또 빠진 비규제 지역들이 있거든요. 지금 현재 같은 경우에는 그럼에도 불구하고 부동산이다. 어차피 부동산을 가지고 있으면 오를 것이다. 이런 어떤 학습 효과가 돼 있고 시장의 기대감이 꺾이지 않는 상황이기 때문에 지금 같은 경우 어떤 강력한 6.17 대책이 발표가 됨에도 불구하고 또 다른 풍선효과를 낳을 수 있는 거죠.

[앵커]
마지막 질문드리겠습니다. 어쨌든 여기를 잡으면 저기가 오르고 정부도 답답할 것 같은데 어쨌든 이번에도 집값 오르면 22차, 23차 대책들 계속 나올 텐데요. 수요만 규제해서 될까, 이런 이야기도 나옵니다. 앞으로 정부 대책이 나온다면 어떤 대책들이 필요하다고 보시는지요?

[양지영]
시장에서는 계속해서 얘기를 하는 부분들이 공급입니다. 그러니까 집값 상승의 근본적인 원인이라고 할 수가 있고요. 공급 부족과 매물 잠김 현상인데 사실은 그렇잖아요. 서울에 인프라가 다 갖춰져 있기 때문에 누구나 서울에 들어오고 싶어 하는 거고 그렇다 보니까 지금 수요는 들어오는데 공급 부분들이 받쳐주지 않다 보니까 서울에서 아파트 가격이 오르는 거고 새 아파트 가격이 오르니까 기존 아파트 가격이 오르는 거고요. 그리고 서울이 또 오르다 보니까 또 상대적으로 저렴한, 서울과 접경지역들. 경기 지역들이 오르는 겁니다. 그러니까 지금 같은 경우에 계속해서 갭메우기식의 반응이 나타나다 보니까 전국적으로 집값이 오르고 있는 상황인 거거든요. 그렇기 때문에 어떤 수요가 있는 곳에 공급의 대책들을 조금 더 추진 속도를 내야 될 부분들이 있고요. 또 하나의 문제가 매물 잠김 현상인데 집값이 조정되기 위해서는 매물이 쌓여야 되는 부분이거든요. 그런데 지금 같은 경우에는 양도세 부담으로 오히려 집을 매도하지 않고 증여를 하고 있기 때문에 지금 상황에서는 매물 가격이 오르게 되면, 팔리게 되면 그것보다 더 높은 가격으로 또 가격이 올라서 매물이 나오는 거죠. 그래서 결과적으로는 수요 억제책만이 아니라 공급 대책과 동반이 되어야 된다라는 부분입니다.

[앵커]
공급 대책이 마련돼야 되고 더 구체적으로 들어가면 수요가 있는 곳. 그러니까 사람이 살고 싶어 하는 곳에 대한 현실적인 대책이 보완돼야 된다, 이런 말씀이시군요. 알겠습니다. 지금까지 양지영 R&C 소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.


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