[생생경제] 현 정부 21번째 부동산 대책 "부드러워 보이지만 강할 건 다 나와"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 현 정부 21번째 부동산 대책 "부드러워 보이지만 강할 건 다 나와"


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민) > 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 문재인 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔습니다. 주택 담보대출은 받기도 어려워지고요. 수도권을 비롯해서 대전, 청주까지 규제의 칼끝이 겨눠졌습니다. 재건축 규제도 강화됐고요. 어떤 신약들이 오늘 쏟아져 나왔는지 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수 나오셨어요. 어서 오세요~ 교수님

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네. 안녕하십니까?

◇ 김혜민> 제가 왜 신약이라고 표현했냐면 최근에 집값이 꿈틀거렸잖아요. 그게 정부의 12.16 약발이 떨어져서다, 정부에서 곧 신약을 발표할 거다, 제가 며칠 전에 그렇게 이야기했거든요. 이번 신약 강력합니까?

◆ 한문도> 제가 볼 때는 얼핏 하도 우리가 21번째이다 보니 그만하지 않을까 그런데, 이번에는 핵심적인 내용이, 생각지 못한 것들이 깊이 박혀있습니다. 내용은 부드러운데 주택 시장 안정화 관리 방안, 부드러운데 깊이 들여다보면 주택 투기 수요를 근절할 수 있는 내용들이 아주 잘 포진되어 있어요. 투기수요 조정대상 지역 뿐 아니고 정비 사업 꿈틀거리는 거, 목동이 이번에 꿈틀거렸잖아요. 그것도 확 잡는 내용이 들어있고 법인이 계속 소리 없이 조금 선두 역할을 하는 경향이 있었는데, 시장에 그 부분도 잡겠다고 하시고, 그다음에 1가구자, 1주택자 중에 갭 투자를 하시는 분들이 사실 많아요. 특히 젊은 층에서. 그런데 그 부분도 이번에 다 발표했어요. 그래서 공급 대책에 대한 것까지도 후속 조치까지 던져놨기 때문에 만만해보일 상황은 좀 아닌 거 같습니다.

◇ 김혜민> 내용은 부드럽지만 투기 수요를 근절하겠다는 의지가 가득 담긴, 엄청난 실속 있는 내용이었다고 총평해주셨고, 최근에 목동 집값이 호가가 3억 원 정도 올랐다고 할 정도로, 이거는 재건축 이슈이고요. 안전 진단과 관련해서. 그리고 이것 관련한 정책도 이번에 들어가 있고, 법인들의 부동산 투자. 그것도 들어가 있고 갭 투자 관련해서도 들어가 있고. 요약해주셨어요. 자세하게 한 번 알아보죠. 가장 두드러지는 게 역시 수도권 내 비규제 지역 대부분을 조정대상 지역으로 지정한 겁니다. 구체적으로 어떤 지역들이 포함되어 있습니까??

◆ 한문도> 예전에는 핀셋이라고 해서 지역을 일일이 명명해야 했는데 이번에는 상황이 좀 다릅니다. 왜 다르냐면, 아예 거의 대부분을 묶어놨어요. 서울 전 지역, 그 전에 서울 전 지역은 해당되고 경기하고 지방이 핀셋으로 몇 개가 되어 있었는데 이번에 그걸 다 잡아버렸어요. 경기는 전 지역입니다. 딱 일부 지역을 제외하고는 포지티브 네거티브가 거꾸로 역전을 해버렸어요. 다 해당된다고 보시면 돼요. 그래서 이 강력한 게 조정 대상이 되면 분양권, 양도세 중과가 과세돼요. 50%예요. 무조건. 그 와중에 또 지방세까지 내면 한 55%까지 내요. 그런데 2주택자가 만약 분양권에 투자를 했을 때는 또 10% 추가. 거의 65% 거기에다가 3주택자면 20% 추가예요. 그러면 75%예요. 75% 세금을 내면 뭐가 남겠어요. 쉽게 말하면 현금 집중, 이런 분들이 투자할 수 있는 길을 막아놓은 거죠. 그래서 경기 지역이 좀 많이 움직였는데 그걸 다 잡아버렸었기 때문에 전 지역으로 했고. 인천도 강화, 옹진, 북한 그쪽에서 시끄러운데 그거 빼고는 다 묶어놨어요.

◇ 김혜민> 그러니까 비규제 지역에 가서 투자하려고 해도 할 지역이 없네요. 다 묶어놔서.

◆ 한문도> 수도권, 경기 지역에는 거의 없다고 보시면 되고, 지방도 세종시하고 대전 쪽이 좀 움직였는데 그쪽도 다 묶었어요. 그런데 다행히 대전은 뛰는 곳만, 오창하고 오송만 지정했는데 이것도 조금 움직이면 또 지정하겠죠. 그래서 투자하시는 분이 조심하셔야 할 거 같아요.

◇ 김혜민> 아니, 이럴 거면, 다 오르고 난 다음에. 진작 범위를 넓혀놨으면 풍선 효과 같은 거 없었잖아요.

◆ 한문도> 제가 국토부 장관이 아니고 홍남기 기재부장관이 아니라 죄송한데, 정부는 그걸 바랐던 거 같아요. 시장이 자정작용을 일으켜서 안정적으로 가고. 경제 활동에 매진하고 싶었는데

◇ 김혜민> 알아서 말을 잘 들어주길 바랐는데 말을 안 들어서 회초리를 들었군요.

◆ 한문도> 좋은 말로 투자하시는 분들, 나쁜 말로 투기 쪽으로 표현할 수 있는데. 그분들의 액션이 또 다시 나타나기 시작하고 코로나 경제 상황이 막중한데 부동산 문제까지 시끄러우면 피곤하다고 생각이 들지 정부가 회의를 해서 바로 지금 예고한 대로 준비했던 것들을 발표한 거 같습니다. 아쉽긴 하죠. 미리 했으면 이럴 일이 없었고. 국민들도 덜 머리가 아팠을 텐데. 그죠? 그런 아쉬움은 좀 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면, 이렇게 조정 대상 지역을 확대하는 것만으로도 집값 안정에는 확실히 효과가 있습니까?

◆ 한문도> 일단 집값의 상승이라는 것은 주로 분양 주택에서 청약 열풍과 함께 기존 주택이 따라가면서 추세적 상승을 이어갈 때 붐이 일어나고 법으로 넘어가는데. 지금 조정대상 지역을 양도세 중과라는 게, 사실 목적은 투자에서 수익을 얻기 위한 것인데. 지금 던진 정부의 대책을 보면 투자의 의미가 많이 없어졌어요. 거의 없어요. 도리어 세무조사 받을까봐 현금 집중하는 사람들도 비규제 지역에 있으니까 그동안 했지만 규제가 됐기 때문에 물론 6억 이상은 그동안 자금조달 계획서를 냈지만. 이번에 자금조달 계획도 깐깐해져서 조금 여유 있고, 투자를 선도하던 분들이 쉽게 시도할 확률이 전혀 안 되죠. 그러면 역으로 무슨 말이냐면 넘치던 물량들이 미분양이 날 소지도 없지 않아 있을 거예요. 차후에 가면. 그럴 경우에는 시장 반응이 확실히 편견 쪽이 아니라, 중재점을 찾을 수 있는 어떤 시장 신호들을 우리가 일반 무주택자나 유주택자든 상관없이 모두 판단할 수 있는 시장의 상황이 벌어지겠죠. 그렇기 때문에 제가 볼 때는 강력하다고 보는 거죠.

◇ 김혜민> 그러니까 이렇게 투자할 상황이 안 되기 때문에, 미분양들이 쏟아져 나올 수 있고.

◆ 한문도> 쏟아지지는 않죠. 실수요자 많잖아요.

◇ 김혜민> 그러다보니까 집값 안정에는 확실히 효과를 좀 거둘 수 있을 것이다.

◆ 한문도> 약한 것 같지만 은근히 이게 셀 겁니다.

◇ 김혜민> 투자 이야기 나왔으니까. 정부가 사활을 걸고 있는 것 중에 하나가 갭 투자 차단입니다. 그러니까 빚내서 전세 끼고 집 사는 거 완전 원천봉쇄하겠다는 건데. 관련해서 어떤 대책들이 있었습니까.

◆ 한문도> 이번에 전세 자금을 받아서 대출한 분들에 한해서 새로 시작하는 분들은 아예 6개월 내에 입주를 안 하면 다 회수한다는 거예요. 그전에 그나마 입주 조건을 따지지를 않았어요. 우리 애청자 분들이 그동안 언론에서 노출이 많이 안 돼서 그런데 일시적 2주택 양도세 비과세 조건을 이용해서 한 주택을 가진 분들이 한 주택을 전세 보증금 끼고 대출 레버리지를 껴서 돈 안들이고 주택을 구매해서 상승효과를 보고 세금을 안냈잖아요. 그거를 저번 대책 때 잡았는데 젊은 층에서 요즘 아시겠지만, 대학생들도 동아리가 있거든요. 간단하잖아요. 투자할 수 있는 씨드 머니가 있고, Equity가 다른데 투자했을 때 내가 지금 집을 갖고 잇을 것이 아니라 전세 보증금을 들고 있고 전세 보증금에 대출을 받으면 그 집을 살 수는 있어요. 그런데 나는 살 곳이 없잖아요. 그러면 전세 보증금 대출에 내 돈은 들어갔나요. 안 들어갔나요. 하나도 안 들어가잖아요. 그 상태에서 자기는 전세 대출을 또 받아요. 그러면 전세 대출금 요즘 이율이 적으니까 3억 받아야 한 달에 70만 원 밖에 안 되잖아요. 70만 원 이니까 3억 짜리 전세를 가볍게 얻는 게 낫지. 그래도 투자한 주택이 전세 보증금 끼고 대출 꼈잖아요. 그것이 만약에 이자가 100만 원이라고 하면 1년이면 1,000만 원 이잖아요. 주택가는 1년에 1억이 뛰니 그것이 젊은 층에 퍼져서 내가 주택을 갖더라도 전세 살면서 투자를 해야겠다는 게 많이 번졌어요. 이런 분들이 갑자기 갭 투자로 다 나서다 보니까 의외로 시장이 가라앉지 않고. 3주택자, 2주택자, 다주택자 다 막아놨는데 의외의 복병인 거죠. 이것도 이번에 잡은 거예요.

◇ 김혜민> 그러니까 앞으로 어떻게 하겠다는 거예요.

◆ 한문도> 이분들도 전세 대출을 안 해준다는 거예요.

◇ 김혜민> 안 해주고 실거주자로 살아야 한다는 거죠.

◆ 한문도> 그렇죠. 만약에 전세를 살고 있는데 주택을 하나 사게 됐어요. 또 다른 분도 이거 하려고 준비하시던 분들이 있어요. 만약에 이런 걸 알아서, 나는 전세로 살고 있는데 이거로 대출을 받아. 그리고 이 전세자금을 집 살 때 전세보증금과 약간의 대출금과 내 돈을 보태면 집을 부담 없이 살 수 있거든요. 그래서 그것을 아예 막는 게 뭐냐면 이 전세대출금을 회수한다는 거예요. 6개월 내에 회수한다는 거죠. 그런데 그전에는 그게 없었어요. 그래서 내가 전세자금 대출을 받아서 아까 말씀드린 그런 투자형태는 취할 수가 없는 거예요. 그러면 1주택 갭 투자는 없어지는 거죠. 쉽게 말하면.

◇ 김혜민> 그렇네요. 종전에는 시세 9억 원 이상 주택 보유자에 대해서만 전세 대출 보증이 제한됐지만 앞으로는 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우에 거의 기준이 강화되는 거네요. 거의 다죠. 3억 원이면. 그럼요. 그리고 보금자리론, 이게 보통 서민 대출 상품인데 이것 역시 거주의무가 부과되고요.

◆ 한문도> 그것도 활용하는 똑똑한 분들이 많이 계셔서, 정부에서 이런 것들을 알고는 있었지만 필요악이라고 해야 할까요. 그런데 그 수준보다 심하니까 완전히 잡겠다는 의사를 강력하게 던진 것 같습니다.

◇ 김혜민> 또 하나. 재건축 규제 강화입니다. 앞서 우리가 목동 이야기를 했지만 안전 검사만 통과했을 뿐인데 호가가 3억 원이 넘는 그런 일이 일어났고, 재건축 관련해서 앞으로 어떻게 바뀝니까.

◆ 한문도> 안전 진단에 대해서 강력하게, 이게 뭐냐면 안전 진단이라는 게 그렇습니다. 재건축하기 전에 안전 진단을 먼저 받아요. 그 내용들이 구조, 노후도, 안전성, 골조 형태 이런 걸 다 체크하거든요. 그러면 안전성 평가표가 나옵니다. 그럼 점수가 나오잖아요. 그 점수가 우리가 말하는 점수 기준에서 통과가 되면 올해 됐다, 재건축을 해야 된다, 통과된 거죠. 재건축 요건이 된 건데. 그 표로 제대로 검사를 했는지, 그게 1차 안전검사예요. 이번에 목동이 통과한 게 1차입니다. 그러면 2차도 당연히 되겠지가 그동안의 관례였습니다. 방금 말씀드린 표를 위원들이 앉아서 2차 안전 진단 적정성 검사를 해요. 점수표가 잘 됐는지, 잘못된 게 아닌지, 짜고 쳤는지를 보는데 이미 검사표가 통과로 나와 있어요. 그런데 그거를 강하게 부정하기가 쉽지 않잖아요. 그래서 이번에는 2차 안전 진단을 강하게 하기 위해서 과별로, 안전도별로, 노후도별로, 분야별로 모아서 의견을 블라인드로 취하니까 적정성에 문제가 있으면 바로 브레이크를 걸 수 있는 게 생겼고, 중요한 것은 이게 시군구청에서 하던 것인데 이걸 시도로 이관시키는 거예요. 공익적인 요소가 더 많아지죠. 점점 지자체로 갈수록, 주민들과의 협의성과 긴밀성이 높아지는데 시도 쪽으로 가다보면 공적 부분이 더 강해지잖아요. 그 권한을 시도로 좀 이관하는 거죠. 두 가지가 강하게 나온 거예요. 그래서 목동에 일시적으로 3억이 떴지만 이 발표로 인해서 이렇게 말씀드리긴 뭐하지만 1.5억 원 다시 하향안정화로 돌아가지 않을까, 하루 이틀 만에. 이런 생각이 좀 들고 그다음에 시간이 좀 걸린다는 얘기에요. 거기다가 추가로 하나를 더 넣었어요. 거주요건 강화. 뭐냐면 예전에는 조합원들이 만약에 투자를 했어요. 그러면 나중에 조합원 추첨할 때 받아요. 그런데 이걸 넣은 거예요. 조합원 자격 요건에 대해서 거기서 2년을 거주해야 되는 거예요.

◇ 김혜민> 그러니까 예전에는 다른 아파트 살면서 투자 목적으로 개건축할 거 같은 아파트를 사놨는데 이제는 안 된다는 거잖아요. 2년 살아야 한다는 거죠.

◆ 한문도> 투자는 되는데 가서 2년을 살지 않으면 투자자분들이 제일 싫어하는 현금청산 대상이 돼요. 표에는 이번에 발표하면서 말은 예쁘게 했어요. 그렇게 하는 경우에는 적정한 데서 보상해서 처리해줄 것이다.

◇ 김혜민> 그리고 조합원 자격은 주지 않겠다.

◆ 한문도> 조합원은조합원인데 주택 분양권은 안 주는 거예요. 현금 청산이라는 말을 돌려서 적정한 보상은 이루어지게 하겠다고 에둘러서 표현한 거예요. 결론은 투자하지 마라는 얘기입니다.

◇ 김혜민> 그러면 조합원의 의미가 없는 거잖아요. 현금 청산해서 보내겠다는 거는.

◆ 한문도> 줍줍도 안 되는 거죠. 자기가 2년을 가서 살아야 하는 거죠. 다만 기자분들이 캐물으니까 이런 표현을 했어요. 2년을 쭉 살아야 하나. 그건 아니다. 총 합산 기간 동안 2년을 살면 된다고 약간의 여유는 또 줬습니다. 이 두 가지가 재건축 단지들에 대해서 약간 브레이크 요소가 충분히 됩니다.

◇ 김혜민> 그러면 지금 재건축 기대하고 있는 아파트들 되게 많았잖아요. 물론 이번 정권 들어서 쉽지는 않을 거라고 우리가 예상은 했지만

◆ 한문도> 아쉬운 면도 하나 있어요. 팔 수가 없잖아요 .조합원들 중에 혹시 코로나 때문에 어려운 건 맞는데. 예를 들어서 어느 상인이 지금 힘들어해요. 이걸 팔아야겠어. 그런데 사는 사람이 없어지면 어떻게 해요. 이런 것까지 세세하게 나왔으면 좋았을 텐데, 그것까지 하기는 좀 벅찼겠죠. 앵커님 말씀대로 분명히 충격이 있습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 또 하나, 서울 송파, 그리고 강남구 일대가 토지거래 허가 구역으로 지정된다. 이 토지거래 허가구역이 도대체 뭐고, 이렇게 해서 투기 과열을 막을 수 있다는데 이게 무슨 상관관계인지도 궁금해요.

◆ 한문도> 많이 막을 수가 있죠. 일단 주택 분양은 100% 막을 수 있고요. 왜냐하면 토지거래 허가구역으로 묶이게 되면 허가 목적으로만 부동산을 사용하게 돼요. 그런데 주택은 18 제곱미터 이상, 상가용 상업 업무시설, 이런 것들은 20 제곱미터 이상이면 무조건 거래 허가를 받아야 해요. 받는데 주택에 대해서 매입을 할 경우에 ,만약 40 제곱미터를 매입했다면 들어가서 2년을 거주하는 사용 목적 외에는 거래 허가를 안 해주는 형태예요. 그래서 쉽게 말하면 투자를 할 수 없는 거예요. 들어가지 않고, 거주를 할 생각이 없으면. 그러면 투자하기가 쉽지 않잖아요. 그걸 사전 차단하는 효과가 있어서 제가 볼 때는 거의 거래가 그럼에도 강력하게 자기 몸 던져서 2년 거주할 분들은 계시겠지만 가수요는 충분히 잡는다. 그래서 정부에서 삼성 일대, 현대 개발하는 한전 그 일대에 가격 폭등이나 이런 조짐을 사전에 충분히 제어하는 효과가 있다고 봅니다.

◇ 김혜민> 그렇네요. 앞서 한문도 교수님께서는 정말 내용도 짱짱하고 강도도 세다.

◆ 한문도> 부드러운 정책인데 내용을 들여다보면, 의외로 강한 게 많다.

◇ 김혜민> 제가 보기에 나올 것들은 다 나온 거 같은데 앞으로 더 나올 게 있습니까? 어떤 부분에 있어서?

◆ 한문도> 저는 알고는 있는데 방송에 나가기는 적절하지 않은 것 같고. 왜냐하면 이번에 발표한 내용을 보면 거의 두더지 잡기로 지금 다 잡는 분위기이거든요. 제가 볼 때. 그런데 더 강력하게 던지면 시장이 너무 얼어붙잖아요. 또 거래량도 사실 주택 가격이 살짝 오른다고 하지만, 거래량이 지금 수반되지는 않았거든요. 그래서 저는 개인적으로 그냥 놔두고, 한두 달 뒤 까지 이어질지가 의문이었어요. 왜냐하면 코로나로 주식도 그러잖아요. 쭉 올랐다가, 쭉 내려갔다가 다시 반등했다가 하향 안정화하는 그런 기술적 반등이 있는데, 저는 그런 경우를 살짝 봤거든요. 분양가가 8월 말 되면 상한제 있잖아요. 상한제 때문에 분양가 심의위원회에서 주택 가격이 좋을 때, 좋으면 분양가를 조금 올려서 받을 수 있잖아요. 조합원들끼리 이럴 수 있잖아요. 우리가 10개 값을 올리자. 조합원 분들 얘기하는 게 아니라 그러면 공인중개사분들이나 시장 편향적인 분들이, 이번 발표 중에 중요한 게 하나 있어요. 계약을 하고 호가를 올려놓으면 시세가 형성되잖아요. 그러면 분양가를 심의할 때 주변 단지의 인근 시세, 주변 단지 분양가의 몇 퍼센트 이상 못 받게 되어 있어요. 그런데 만약에 1년 이내에 주변 단지 분양한 게 없어요. 그럴 경우는 어떻게 돼요. 그러면 비교할 게 현재 시세인데 현재 시세가 두 달 전에 한 2만 세대 되는데 달랑 10개가 거래됐는데 그게 호가가 다 올라가있어요. 그런데 그게 알고 보니 계약만 하고 잔금을 안 치렀어. 그러면 호가만 올라가고 실거래는 뜨잖아요. 그 부분을 정부가 12.16 대책 때 발표했죠. 뭐냐면 해제를 30일 내에 신고 안 하면 과태료를 매기겠다. 그래도 60일 동안 그게 시장에 떠 있잖아요. 누가 계약을 했다 그래서 2억을 올려서 계약을 했다면 60일 동안 그게 시장에 떠 있는 거잖아요. 그러면 이게 효과가 있잖아요. 그런데 그런 부분에 대해서 정부에서 강력하게 할 수 있는 방법들도 다 있는데 약간 놔두고 있어요. 그래서 개인적으로는 가서 싸우고 싶어요. 앵커님 청원 올라온 거 아시죠. 문재인 대통령은 집값을 잡을 의지가 있습니까 하고 청원 올라왔잖아요. 제가 봐도 좀 그래요. 액션을 다 취하는데 안 잡히잖아요.

◇ 김혜민> 정책들 때문에 울고 계신 분들 있는데 거기다가 얼음물 붓는 멘트에요. 울고 있는 사람들 있겠죠. 실거주자들은 아니겠지만 나올 게 더 있다는 말씀이시잖아요.

◆ 한문도> 주택 가격이 지금 많이 올랐다고 판단한 거고 더 올라가면 경제에 부담이 될 거 같으니 정부는 준비를 다 해놓은 거 같아요.

◇ 김혜민> 오늘 쏟아져 나온 부동산 대책에 대한 내용들, 그리고 평가 앞으로 더 나올 수 있다는 전망까지, 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수와 나눠봤습니다. 교수님 고맙습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.