"수도권 대부분 규제지역 묶는다"...전문가가 본 실효성은?

"수도권 대부분 규제지역 묶는다"...전문가가 본 실효성은?

2020.06.17. 오후 1:12
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■ 진행 : 박광렬 앵커
■ 출연 : 함영진 / 직방 빅데이터 랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 오늘 오전 수도권 대부분을 규제 지역으로 지정하는 내용의 주택시장 안정을위한 관리방안을 발표했습니다. 현 정부 들어 21번째 대책입니다.

핵심 내용과 전망 짚어보겠습니다. 말씀드린 대로 수도권 대부분이 주택담보 대출 등에 제한이 있는 규제 지역에 포함됐습니다. 그래픽을 보고 계신데. 대전 전 지역과 청주, 세종시 일부까지 새로 조정 지역에 이름을 올렸습니다. 또 경기 수원시와 안양, 군포, 인천 일부와 대전 일부는 가장 높은 단계 규제가 적용되는 투기과열지구에 포함됐습니다.

모레부터 효력이 발생합니다. 이렇게 규제지역에서 빚을 내 집을 살 경우 6개월 안에 기존 주택을 팔고 새로 산 집에 들어가야 합니다. 또 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택을살 때는 전세자금대출을 회수합니다. 기존 9억 원 초과에서 대폭 엄격해진 겁니다.

또 재건축 심사도 강화하고, 법인 소유 주택에 대해 세금도 더 걷기로 했습니다.

관련 내용, 전문가 연결해서 더 자세히 짚어보겠습니다. 함영진 직방 빅데이터 랩장 연결되어 있습니다. 팀장님, 나와 계시죠?

[함영진]
안녕하세요, 함영진입니다.

[앵커]
안녕하세요. 먼저 이번 대책의 수위부터 짚어보겠습니다. 이게 속도조절을 한 건지 아니면 예상보다 더 강한 대책인지 이 부분 궁금하거든요.

[함영진]
규제 수위는 상당히 높은 편이기는 합니다. 조정이 투기과열지구 같은 규제지역 확대를 통해서 세제 강화 그리고 대출규제 외에도 법인 거래와 정비사업자에 대한 투기적 과수요를 제한하는 대책이 들어가 있기 때문에 정부가 관련 대책의 정책 효과를 상당히 집중시키고 있는데요. 강도는 여느 대책 못지않게 수위가 높았고요.

특히 풍선효과가 발생한 비규제 지역의 국지적 과열 현상을 일부 진정시키고 또 단기적으로는 거래시장의 소강상태를 보이는 현상까지도 기대할 수 있기 때문에 수요자들도 이번 대책에 한동안 전망하는 움직임이 현실화될 것으로 보여집니다.

[앵커]
지금 얘기해 주셨는데 이번에도 규제지역을 확대하는 데 방점이 찍혔습니다. 이게 풍선효과를 막겠다 이런 건데 지금도 사실 파주나 김포 같은 접경지역은 제외가 됐고 그러다 보니까 그런 지역에 벌써부터 매수 관련 문의가 온다 이런 얘기도 있거든요. 이게 과연 집값을 잡겠다는 목표를 달성할 수 있을지 이 부분 어떻게 보십니까?

[함영진]
일단 부동산 비규제 지역에 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해서 말씀하신 대로 경기, 인천, 대전, 청주 같은 일부지역을 대부분 조정대상지역으로 지정을 했습니다. 경기 10개 지역, 인천 3개 지역 그리고 대전 4개 지역도 투기과열지구로 중복규제해서 집값 과열현상이 해소되지 않는 지역에 상당한 비규제지역들을 오히려 투기과열지구로 격상하기도 했는데요.

오는 9월부터 조정지역대상 지역과 모든 주택거래에 대해서 자금조달계획서 제출이 의무화되고 또 다주택자에 대해 양도소득세가 중과됩니다. 거기에 시가 10억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출도 금지되게 되는데요. 이외에도 전매제한 그리고 가점제 적용 확대같이 청약규제가 동반되기 때문에 비규제 지역으로 이동하는 풍선효과를 제한하는 효과가 단기적으로는 나타날 수 있다고 보여집니다.

다만 이번에 규제지역으로 지정되지 않은 경기 북부지역이라든지 또는 충북이나 충남 일부 지역들에서 풍선효과가 나타날 수는 있는데. 최근 남북관계가 얼어붙어서 나타나고 있기도 하고 또 대부분 시장이 양극화되면서 시세차익을 기대할 만한 지역을 위주로 수요자가 움직이는 모습들이 나타난다는 것을 생각했을 때 풍선효과가 외곽지역으로 무한대로 퍼지기는 제한적이라고 보여집니다.

[앵커]
이번에 제외된 다른 지역으로의 풍선효과는 일단은 제한적이라고 전망을 해 주셨고. 이 부분 보겠습니다. 전세 끼고 집 사는 갭투자를 막겠다. 예를 들어서 서울은 전세자금대출 있는 상태에서 3억 초과하는 집을 사면 대출금 바로 갚아야 합니다. 그동안에는 9억 초과였는데 3억 초과로 아주 많이 엄격하게 적용하는 건데. 두 가지가 궁금한데. 하나는 이로써 갭투자라는 게 많이 방지가 될지. 그리고 두 번째는 장기적으로 집값이 잡힐지 궁금하거든요.

[함영진]
평균 아파트 전세가율이 지금 60% 정도 되는데요. 사실상 40% 정도의 자금을 자비로 낼 수 있는 수요자라면 정부의 이번 규제에서 벗어나기 때문에 여유자금이 있는 갭투자 수요까지 막기는 제한적이라고 생각이 됩니다. 다만 대출을 통한 규제지역 주택구입에 대해서 실입주 요건을 강화하면서 갭투자나 원정 투자 수요를 제한하고 또 실거주와 소유를 분리해서 전세대출을 통해서 갭투자에 나선 수요자는 일부 타격을 받을 것으로 보여지는데요.

실제 오는 7월 1일부터 전 규제지역 내 주택구입자 중에 주택담보대출을 받는 경우는 주택가격과 관계없이 6개월 내에 전입신고를 하셔야 되고요. 그리고 전세대출을 받은 후에 투기지역, 투기과열지구는 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우도 전세대출을 즉시 회수하기 때문에 장기적인 정책효과는 조금 더 지켜보겠어야 되겠지만 단기적으로 최근 번져나가고 있는 풍선효과를 제동거는 효과는 기대할 만하다고 보여집니다.

[앵커]
마지막 질문으로 드리겠습니다. 지금 사실 집값에 낀 거품 제대로 없앨 수 있다면 무주택자가 당연히 환영을 할 텐데 문제는 규제만 생기고 또 집값은 안 잡히는 게 아니냐. 집 사기만 어려워지는 거 아니냐, 이런 우려가 나오는 것도 사실입니다. 지금 상황에서 정부가 대책을 내놨지만 함께 동반돼야 하는 정책이라든가 이런 게 있다면 어떤 게 있을까요?

[함영진]
일단 풍선효과 유발지역에 대한 꾸준한 현상 모니터링이 필요할 것으로 보여지고요. 그리고 단기적인 집값 안정을 위해서 대체 투자처 발굴이 필요하다고 보여집니다. 실제 저금리가 2022년까지도 이어질 수 있고 또 하반기에 3기 신도시의 토지보상금 유입 그리고 30조를 넘는 대규모 추경이 예고되고 있기 때문에 사실 부동자금이 시중에 부동산시장에 다시 유입될 가능성을 완전히 배제하기는 어렵거든요. 그래서 어렵더라도 도심지역에 꾸준한 주택 공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색 그리고 대체 투자처 발굴 이런 것들이 병행될 필요는 있을 것으로 보여집니다.

[앵커]
정부도 계속 시장 상황 모니터링 한다고 하는데 시중에 많이 풀린 돈의 갈 곳을 찾는 것 이것도 중요할 것 같다는 생각이 듭니다. 지금까지 함영진 직방 빅데이터 랩장 연결해서 부동산 대책 관련 내용 들어봤습니다. 오늘 연결 감사합니다.

[함영진]
감사합니다.


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