[생생경제] 12.16 약발 떨어져 부동산 꿈틀거리는 것, 목동 재건축은 아직 갈 길 멀어

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 12.16 약발 떨어져 부동산 꿈틀거리는 것, 목동 재건축은 아직 갈 길 멀어

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 코로나19로 부동산 시장도 얼어붙었는데, 코로나19는 아직도 맹위를 떨치고 있는데 부동산 시장은 녹고 있다고 합니다. 아파트 매매량이 5월부터 증가 추세를 보이고 있는데요. 특히 고가 아파트 거래가 늘고 있다고 합니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장, 나오셨어요. 어서 오세요.

◆ 이제문 창조도시경제연구소장(이하 이제문)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 코로나19가 터지고 부동산 시장이 확실히 가라앉았잖아요. 그렇죠?

◆ 이제문> 네. 제가 생각했을 때는 코로나19 보다는 12.16 대책의 효과라고 보여지고요. 최근 주택 가격이 조금 흔들리고, 일부에서 조금씩 가격이 상승하는 것은 12.16 대책의 반작용이라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 아, 코로나19와는 별개로? 코로나19도 부동산 열풍은 잡지 못하는 거군요?

◆ 이제문> 아직까지 코로나19에 따른 시장경제의 영향이 직접적으로 부동산 시장에 미쳤다고 보기에는 다소 시기가 이르다는 느낌이죠.

◇ 김혜민> 네. 정부의 부동산 정책 때문이었군요. 이제 그 약발이 좀 떨어져서 다시 부동산 시장이 꿈틀거린다는 말씀이신데, 꿈틀거리는 것은 확실히 맞습니까?

◆ 이제문> 네. 그것은 맞습니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 구체적으로 거래량이 어느 지역에서 어떤 매물을 중심으로 늘었습니까?

◆ 이제문> 가장 큰 특징으로 본다면 일부 강남권 또는 마용성(마포, 용산, 성동) 지역에서 15억 원을 초과하는 고가 아파트들이 일부 거래가 된 것 같고요. 그다음은 인천, 군포, 안산 이런 비규제지역이었죠. 최근에 주택가격이 상승하면서 조정대상지역이 될 것이라는 얘기들이 시중에 회자되면서 규제가 있기 전에 주택을 구입해야겠다는 수요들이 있었던 것 같아요. 그런 수요로 인해 우리가 흔히 말하는 풍선효과가 좀 이루어졌고, 비규제지역을 중심으로 갭(Gap)투자자들이 투자를 하면서 주택가격을 좀 견인하고 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 비규제지역에서 갭투자 투자자들이 조금 활성화되고 있고, 주말 사이에 목동 관련 뉴스도 있었어요. 목동 5단지인가요? 재건축 승인이 되면서, 승인이 된 건가요?

◆ 이제문> 6단지가 승인이 된 것이 아니고요. 안전진단이 통과됐기 때문에, 이제 재건축을 할 수 있는 시작단계라고 보셔야 됩니다. 아직 남은 과정들도 길기 때문에 너무 성급한 판단은 조금 이르다는 생각이죠.

◇ 김혜민> 네. 3억 원 올랐다는 얘기가 있던데 맞습니까?

◆ 이제문> 실거래가와 호가가 있잖아요? 호가 같은 경우는 시장의 특성에 따라 나타나기도 하지만, 어떤 재건축이 안전진단이 통과됐다는 얘기가 들리면 시장에 상당히 호재로 작용하고, 그런 부분들로 인해서 일시적으로 가격을 올리거나 하는 부분이 있는데, 어쩌다가 거래가 하나 계약됐다고 하더라도 추가 매수가 없는 이상은 일반 호가로 해서 호가가 최근에 목동 신시가지 6단지가 안전진단 통과했다는 얘기로 인해서 3억 원 뛰었다는 일부 얘기가 있는데 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네. 아직 갈 길이 멀다고 말씀해주셨어요. 목동 아파트도 고가 아파트이지만, 지금 고가 아파트의 매매 거래량이 늘어나는 배경 어떻게 보세요?

◆ 이제문> 제가 생각했을 때 고가 아파트라고 얘기하면 강남 4구를 중심으로 마용성 지역의 아파트들이라고 보여지는데, 사실 투기 거래지역과 투기 지역, 15억 원 이상의 아파트에 대해서 대출 전면 규제가 이루어져 있기 때문에, 실제로 이런 고가 아파트들의 거래가 증가했을 경우에 현금으로 샀다는 확률이 높아지잖아요. 물론 이런 분들이 다른 지역의 부동산을 처분하고, 그 금액으로 현금을 주고 샀다고 가정할 수는 있지만, 일반인이 접근해서 그 주택을 사기에는 대출 규제라든가, 한도가 있다는 거죠. 결국에 강남 4구 중에서 강남을 예를 들면, 자가 주택 점유율이 34% 정도 됩니다. 그 얘기는 66%가 임차인이라는 얘기죠. 임차인들이 그 주택을 갑자기 그 가격을 주고 샀다는 것은 생각하기 힘들고, 결국에 다주택자라든지, 지방의 현금을 많이 가지신 분들이 서울에 투자를 하면서 현금으로 거래했다고 해석하는 것이 더 맞는 해석이라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 네. 대출 규제 때문에 대출받기가 힘들기 때문에 결국 현금으로 구매한 거고, 현금으로 구매했다는 것은 당연히 부자들인 거고. 실거주자가 아닌 돈이 많은 부자 투자자들이 산 것으로 해석된다는 거네요.

◆ 이제문> 현재까지 무주택자로 계신 분들이 주로 주택을 구매하는 방법이 주택청약 같은 것으로 주택을 구입하는 추세 속에서 이런 강남의 고가 아파트들의 거래가 증가했다는 얘기는 다수의 현금이 유입됐다고 보여지는 겁니다.

◇ 김혜민> 샀다는 건 나온 게 많다는 뜻이기도 하니까, 아마 보유세 부담을 느낀 매도자들과 돈이 많은 투자자들의 이익이 맞은 거겠죠?

◆ 이제문> 저는 그렇게 생각을 안 하는데요. 부자들은 재테크에 대한 정보가 빠릅니다. 수단이 빠르고 정보의 정확도가 높은데, 우리가 종합부동산세라든지, 보유세에 대한 부담이 많이 증가한다고 하는데, 사실 지난 국회에서 보유세 인상분에 대한 것을 통과시키지 않았고, 많은 전문가들이 보유세가 통과되지 않을 것으로 봤기 때문에, 실질적으로 다주택자들이 보유세 부담을 느꼈다는 얘기는 제가 보기에는 좀 과장된 뉴스라고 보고요. 결국 지방에 있던 분들이 최근에 서울에 부동산을 구입한 비율이 많이 높아졌거든요. 지방의 부자들이 현금을 가지고 들어와서 서울에서 주택을 샀다고 저는 그렇게 보고 있습니다. 지방에 계시는 분들이 강남구에만, 우리가 외지인이라고 표현을 하잖아요. 그분들이 산 주택 비율이 약 27.3% 거든요. 강남에 15억 이상 아파트들이 많이 몰려있지 않습니까? 그 아파트들을 지방분들이나 현금을 가진 분들이 투기 수단으로 샀다고 보는 게 저는 적절하다고 봅니다.

◇ 김혜민> 그러면 코로나19로 모든 경제가 얼어붙고, 미래도 밝지 않은 상황 가운데, 저성장, 저물가는 계속될 거란 말이에요. 이런 가운데 아파트값만 오르는 상황이 반복될 것 같다는 추측들이 서서히 나오고 있어요. 소장님은 어떻게 판단하세요?

◆ 이제문> 물론 정책을 기준으로 부동산 시장을 해석한다면 가격의 등락은 경기 순환 곡선상에서 영원히 반복될 것입니다. 반복되면서 장기적인 시각으로 봤을 때는 부동산 가격이 오른다고 많은 분들이 얘기하고 있지 않습니까? 장기적인 시각에서의 부동산 가격이 오르는 과정에서의 부동산 가격은 오르내림을 끊임없이 반복하고 있다는 거죠. 결국 우리가 부동산을 바라볼 때 실수요자가 내가 주택을 구입해서 여기서 오래 거주하겠다는 생각이 아닌, 부동산 상승을 투자 수익의 기회로 삼으시는 분들은 단기 매매라든지, 중기적 매매를 많이 선호를 하게 될 것입니다. 그렇기 때문에 주택 시장이 많이 불안해지는 상황이죠. 그런 것들이 저금리 상황, 양적 완화가 지속되고 있는 상황과 맞물리면서 돈이 갈 곳을 잃어버린 것이죠. 그런데 한국 사람의 특성상 한국 사람은 주식보다는 부동산을 훨씬 선호하고, 부동산을 많이 갖고 있지 않습니까? 그런 부분들이 부동산 가격을 끊임없이 변화시키게 된 하나의 큰 요인이라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 그러니까 저금리, 양적 완화 상황 가운데, 돈을 투자할 곳을 잃었기 때문에 부동산에 더 몰릴 수 있다는 말씀이시군요.

◆ 이제문> 최근 나타난 자료를 보면, 지난 2008년부터 2018년까지 주택이 한 10년 동안 500만 호가 공급이 됐습니다. 정확하게 490만 호 정도가 공급이 됐는데, 이 중 실수요자가 주택을 구입한 세대는 한 240만 가구밖에 안 되거든요. 500만 가구 중에 50%도 안 되는 수요가 실수요자의 것이고 나머지 250만 채는 다주택자에게 주택이 가서, 상위 1%의 부자들이 2018년 현재 가지고 있는 주택 수가 54만 3천 호 정도 된다는 거죠. 한 가구당 7호 정도를 가지고 있는 거죠. 결국 수도권에 있는 주택들은 실수요자에게 공급되기보다는 투기 수단으로 많이 이용됐다는 것을 알 수 있는 수치죠.

◇ 김혜민> 정부가 집값을 잡으려는 이유는 투기 세력 잡고, 실거주자를 위해서 부동산 정책을 펼치기 위함이잖아요?

◆ 이제문> 궁극적인 목적인 주거 안정이 한국 경제 성장에 굉장히 도움이 되기 때문입니다.

◇ 김혜민> 그런데 소장님 말씀을 들으면, 지금까지 정부가 했었던 제도들도 효과가 없을 것 같고, 결국은 정해져 있는 답 같은데요. 제가 너무 비관적입니까?

◆ 이제문> 많은 분들이 그렇게 생각을 하죠. 그런데 정부 정책의 실효성을 논하기에는 제가 생각하기에 ‘닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐?’의 기분이 드는데요. 만약 정부가 부동산 규제 정책을 하지 않고 가만히 놔뒀다면 과연 부동산 가격이 떨어졌을까? 아니면 지금보다 더 오르지는 않았을까? 생각을 한번 해봐야 하는데, 그런 생각을 하기 이전에 이미 정부 정책이 강화됐잖아요. 강화된 반작용들로 인해서 가격들이 많이 상승하고, 또 그것이 세계 경제 흐름과 무관하지 않다는 거죠. 한국 경제에서 주택가격이 올라가면 미국도 올라가고, 뉴질랜드도 올라가는 이런 상황 속에 세계 경제에 연동되어 있기 때문에, 세계 경제에서 풍부한 유동성이 주택 시장으로 만약 들어오게 되면, 정부가 어떤 규제 정책을 하더라도 결국 주택가격은 올라갈 수밖에 없다는 전제하에 이 정책을 평가해야 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 큰 흐름은 우리뿐만 아니라 전 세계적인 흐름을 봐야 하고, 그 흐름을 최소한의 피해로 막기 위한 방향으로 정책이 펼쳐져야 된다는 말씀이세요. 그래서 전셋값 관련해서 정책들이 많이 나오고 있는데, 지금 서울 아파트 전셋값이 49주째 상승 중이란 말이에요. 그리고 최근 박주민 의원이 무기한 전∙월세 연장법까지 발의하겠다고 하고 있고요. 이런 움직임은 어떻게 보세요? 전셋값의 흐름과 정부의 대책들.

◆ 이제문> 그러니까 정부의 대책이 많이 상충되는 부분이 ‘주택에 대한 규제가 정당한가?’ 이 부분이잖아요. ‘자유경제 국가에서 물가 상승은 당연한 것인데, 왜 규제를 해야 되느냐?’고 하는데 세계 어느 정부도 주택 가격이 흔들리게 되면 규제를 강화하지 않는 정부는 하나도 없거든요. 결국 우리나라에서 박주민 의원이 법안을 제기한 거잖아요? 어떻게 보면 무시무시한 법이죠. 소유권자의 자유의사는 전혀 배제된 부분들이 있는데, 아마 그대로 통과될 거라고는 보지 않고요. 단지 ‘전세가가 상승한 요인이 시장의 정상적인 인상이었냐? 아니면 비정상적인 수단이 개입이 되었냐?’로 보여지는데, 최근 서울 일부에서는 저가 아파트들, 중저가 아파트들의 전세가와 매매가의 차이가 5천만 원밖에 되지 않는 곳들이 몇 군데 나오고 있거든요. 이 얘기는 뭐냐면 주택 가격이 많이 올라가고, 9억 이상 아파트들의 규제가 강화돼서 대출을 받거나 거래를 하기에는 좀 힘든 상황이잖아요. 그렇다면 ‘키 맞추기’에 의해서 가격을 추격하는 상황이 생긴 거죠. 결국 4억, 5억 하는 아파트가 5억~7억이 되는데, 거기에 뛰어드는 투자자들이 대출 규제 같은 것을 회피하기 위해서 갭투자 같은 것들을 하게 되면, 전셋값은 필연적으로 상승하게 되어있습니다. 왜냐하면, 전세가와 매매가의 갭이 줄수록 갭투자자 입장에서는 투자금이 덜 들어가잖아요. 나중에 이익을 회수할 수 있는 부분이 많기 때문에 최근에 중저가 아파트에서의 전셋값 상승은 그런 요인에서 기인했다고 생각합니다.

◇ 김혜민> 5월에는 고가 아파트 거래량이 늘었지만, 계속해서 중저가 아파트의 거래량이 늘었단 말이에요.

◆ 이제문> 그것들이 규제지역에서 비규제지역으로 가면서 수도권으로 확산되는 상황이 빚어져서, 정부에서 ‘추가대책을 하겠다.’라는 시그널이 일부 나왔잖습니까? 규제 내용에 어떤 것들이 담길지 우리가 생각해 봐야죠.

◇ 김혜민> 그러니까 그게 풍선효과의 일종이었잖아요. 비규제지역으로 옮겨간 거잖아요. 이번에는 정부가 ‘갭투자를 잡겠다.’ 풍선이 다른 쪽에 올라왔으니 다시 누르겠다는 건데, 그러면 다시 다른 쪽이 올라가지 않겠습니까?

◆ 이제문> 저는 정책당국자들도 알고 있다고 생각합니다. 결국 정책은 선행할 수 있는 것이 아니라, 후행할 수밖에 없는 거고. 후행을 하는데 앞으로 일어날 문제에 대해서 대비해서 정책을 만들 수는 없기 때문에 어떻게 보면 실시간적인 반영 부분이 있다고 보여지는데, 바로 그 틈을 돈은 침투하고 있는 거죠. 돈이 참 피도 눈물도 없고 무섭다는 얘기가 이래서 나온다고 생각해요. 진짜 서민들 아파트가 3, 4억짜리 아파트였는데 최근에 6억까지 막 올라가면, 서민들은 얼마나 불안하겠습니까? 제가 최근의 주택 거래량 측면에서 봤을 때 20대, 30대가 주택시장에 많이 진입한 이유 중 하나가 ‘이러다가 집값이 너무 올라서 집을 못 사는 것 아니냐?’ 내가 전혀 생각지도 않은 지역에 있던 아파트들이 2, 3억씩 올라가니까 불안해지는 거죠.

◇ 김혜민> 그러니까 ‘내일보다 오늘이 아파트값이 더 싸다. 그러니 지금이라도 사자.’ 참 슬픈 일이에요.

◆ 이제문> 20대, 30대 아니면 이런 분들이 시장에 진입을 한다는 것은 재정적으로 다소 무리가 있었을 거라는 거죠. 그런데 여기 규제가 없다 보니까 대출도 다른 곳 보다 많이 나오고, 갭투자 같은 유혹은 우리가 언제든지 받을 수 있는 거고요. 그런 이유로 젊은 분들이 내 집 마련에 대거 진입한 것이 아닌가, 조금 안타까운 상황이긴 해요.

◇ 김혜민> 전국에서 20대, 30대의 아파트 매매거래 건수가 전체 거래의 30%를 차지하고 있거든요. 이게 예전에는 상상도 할 수 없는 거였죠. 보통 아파트는 40대 정도 되어야 사고 그랬는데, 사실 20, 30대가 대출금과 이자 갚으려고 하다 보면, 정말 20, 30대 때 누려야 할 것을 누리지 못하고 지나가는 것이거든요.

◆ 이제문> 빚에 허덕일 수 있는 상황이고, 내가 안정적인 소득이 있다면 그것은 기우에 불과하지만, 대출을 많이 해서 주택을 구입했다면, 만약 주택가격이 앞으로, 아까 제가 말씀드렸지만, 코로나의 경제적 위기는 아직 시작 안 했다고 말씀드렸고, WTO에서는 한국 경제가 -1.2%까지 추락할 수 있다고 애기를 하는데, 작년 2% 경제 성장을 했으니 3.2% 정도 떨어지는 것인데요. 상당히 큰 폭의 진폭이 있는데, 나 홀로 주택가격만 오르고 있다는 것은 아까 말씀드렸듯이 저금리나 유동성에 기인했다고 하더라도 주택 시장이 앞으로 변화가 있을 것이라는 것은 누구나 생각하고 있는 거니까 시간을 두고 좀 따져봐야 할 필요성은 있다고 생각합니다.

◇ 김혜민> 네. 정부가 12.16 부동산 대책 내놓은 지 반년이 됐고, 약발이 좀 떨어져서 꿈틀거리고 있다고 했는데, 그러면 다시 신약을 내놓을까요?

◆ 이제문> 저는 나올 것이라고 봅니다. 글로벌 경제의 유동성은 여전히 확대되어있고, 금리가 제로 금리를 넘어서 마이너스 금리의 상황으로 만들어지게 되면, 틀림없이 많은 자본이 주택 시장으로 유입될 겁니다. 그렇게 된다면 한국 정부에서는 지금까지 견제해 왔던 정책 기조를 한순간에 바꿀 수 없기 때문에, 좀 더 강화된 정책이 나올 것으로 생각됩니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 저성장, 저물가 속에 꿋꿋하게, 도도하게 치솟고 있는 아파트값에 대한 이야기. 창조도시경제연구소 이제문 소장님과 얘기 나눠보았습니다. 소장님 고맙습니다.

◆ 이제문> 네. 수고하셨습니다.