[슬기로운라디오] 은퇴 후 중요하다는 캐쉬 플로우... "집 팔고 전세로 가?"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 6월 15일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김동엽 미래에셋은퇴연구소 상무

- 자산의 대부분 차지하는 부동산 유동화 방법 고민해야
- 국민연금 주택연금 등 연금형 자산 총동원
- 국민연금 개시 최대 5년까지 늦추면 연 7.2%씩 수령액 늘어나는 잇점 활용할 필요


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 봅니다. 부동산이 가계 자산의 대부분을 차지하는 우리나라, 은퇴 후 현금 흐름을 만들기 위해서는 적절한 분산 투자가 필요한데요. 어떤 방법들이 있는지 자세히 알아봅니다. 그럼 오늘 함께 말씀 나눌 전문가 모셔보죠. 미래에셋은퇴연구소의 김동엽 상무 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 김동엽 미래에셋은퇴연구소 상무(이하 김동엽): 안녕하세요.

◇ 최형진: 은퇴 후 금융 상담. 많은 분들께서 기다리고 계실 텐데, 사실 은퇴 후에 어떻게 살아야 할까 막막하신 분들 참 많으시잖아요?

◆ 김동엽: 그렇죠. 아직 경험해보지 않은 거니까 불안함이 많죠.

◇ 최형진: 우리나라 가계 자산 구조를 보면, 금융자산보다는 비금융자산의 비율이 높습니다. 특히 부동산에 자산을 집중하는 경향이 적다고 할 수 없는데, 어떻습니까?

◆ 김동엽: 부동산 자산에 집중한다기보다는 집 한 채는 다 가지고 싶잖아요. 집 가격이 올라가건, 아니면 부동산의 비중이 워낙 커지다 보니까 그런 비중이 나타나는 것 같은데 2019년 가계복지조사를 보면 전체 가구가 4억 3000 정도 평균 자산을 가지고 있는데, 그게 3억 2000 정도가 실물 자산이고요. 그중에 거주 주택이 차지하는 게 1억 8000 정도 돼서 전체적으로 75%가 실물 자산 정도를 차지한다고 보면 되고요. 저희 연구소에서 지난해 연말에 직장인들만 대상으로 한 번 50대 분들을 대상으로 조사를 해봤더니 전체 평균 보유 자산이 6억 6000 정도 나오고요. 그중 72%가 부동산이었습니다. 부동산 중에서 주거·주택이 차지하는 게 4억 2000 정도 돼서 전체 자산의 주거·주택 차지 비중이 64% 정도 나오는 것으로 나왔습니다.

◇ 최형진: 이 정도면 부동산의 비율이 높다고 볼 수 있겠죠?

◆ 김동엽: 높은 것보다는 대다수의 자산이 부동산이라고 보고, 금융자산이 일부 더 있다고 보면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 사실 은퇴 후에는 내가 얼마짜리 집에 살고 있느냐, 이런 자산 총액보다 한 달에 얼마를 운용하면서 쓸 수 있는가. 캐시 플로우가 중요하다는 이야기를 합니다. 은퇴 후에 월급처럼 매달 가용할 수 있는 캐시 플로우 만들기 위해서 어떻게 해야겠습니까?

◆ 김동엽: 직장 다닐 때는요. 매달 소득이 들어잖아요. 그거 가지고 소비를 하면 되기 때문에 덩어리 자산의 가치가 올라가는 게 중요했어요. 그런데 은퇴를 하고 나면 들어오는 소득이 상당 부분 크게 줄거든요. 그러면 가지고 있는 자산을 허물어가면서 소비, 지출을 해나가야 하거든요. 그렇기 때문에 말씀하셨듯이 캐시 플로우의 중요성 같은 것들이 있고요. 제일 먼저 해야 할 점이 내가 동원할 수 있는 연금형 자산들이 뭐가 있는지를 다 살펴보셔야 합니다. 본인 국민연금, 아니면 퇴직연금, 아니면 주택을 담보로 해서 받을 수 있는 주택연금까지 해서 연금형 자산들의 총동원령을 내리실 필요가 있고요. 두 번째 해야 할 일은 연금 맞벌이를 하셔야 합니다. 요즘 40~50대 직장인들은 거의 맞벌이 하지 않습니까? 은퇴 이후에도 똑같습니다. 나의 연금뿐만 아니고 배우자의 연금까지 합쳐서 캐시 플로우를 만들어내는 형태로 만들어나가자고 해서 연금을 총동원하고, 그다음에 부부 연금도 다 같이 동원해서 연금 맞벌이의 형태로 전략을 구축해나가는 것이 필요할 것 같습니다.

◇ 최형진: 우리나라 대다수 은퇴자들처럼 이렇게 부동산 비중이 높고, 금융자산이 적을 때 은퇴 준비는 어떻게 해야 할까요?

◆ 김동엽: 부동산을 유동화시키는 방법들을 생각해야 할 것 같아요. 방법은 몇 가지를 생각해볼 수 있는데, 첫 번째 집을 팔고 전세로 간다. 하나의 방법일 수는 있죠. 중요한 것은 뭐냐고 하면, 그럴 경우에 부딪힐 수 있는 문제도 분명히 있어요. 주거의 안정성이 상당히 떨어지는 부분들도 있고요. 그리고 판 자산의 가격이 올라갈 때 정신적으로 받는 고통도 상당할 수 있기 때문에 그런 것 때문에 함부로 그런 것들을 할 수는 없고, 자기 살고 있는 집의 가치를 지키면서 생활비도 마련할 수 있는 방법들을 고안을 해봐야 하거든요. 그게 대표적인 방법이 자기가 살고 있는 집을 담보로 맡기고 연금을 받는 형태의 주택연금 같은 제도가 있습니다. 그래서 그것 관련해서 고민을 해봐야 하는데, 주택연금도 자녀들하고 갈등이 있어요. 아들, 딸 입장에서는 이 집이 부모님 돌아가시면 자기 집이라고 생각하는데, 부모님 입장에서는 그렇게 해주고 싶다고 하더라도 한 60대 때 은퇴생활을 시작해서 70세가 넘어가시면 현금 자산이 거의 다 떨어지거든요. 과거에는 이 시점에 뭘 했느냐고 하면 내가 집을 물려줄 테니 네가 나를 모셔라, 하는 식으로 일종의 가족 간의 협의가 이루어졌는데, 수명이 늘어나다 보니까 이게 안 돼요. 70세 이후에도 100세 시대라고 그러면 30년 가까이 살아야 하는데, 자녀가 30~40년을 부양하기도 만만치가 않고. 자기들도 생활해야 하는데, 부모님 모시기도 힘드니까 부모님이 가지고 있는 집, 아니면 내가 가지고 있는 집을 유동화시키지 않으면 자기도 힘들어지고, 자녀도 힘들어지는, 그 과정에서 갈등이 나타나는 부분들이 있어요. 그래서 실질적으로 주택연금 상담 받으러 다니시는 분 중에 고충을 호소하는 게 뭐냐면 나는 이거 받고 싶은데 아들이 반대한다. 특히 딸이랑 아들이랑 주택연금을 받으러 가면 딸보다 아들이 더 많이 반대한다고 하는 이야기도 있어요. 그래서 사실상 이 부분에 대한 것들은 가족 간에 허심탄회하게 이야기할 필요도 있는 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 요즘 서울 아파트의 구매자 절대 다수가 30대라고 하고요. 갭 투자도 30대 인기 재테크 수단이 됐습니다. 젊었을 때부터 자산을 늘리기 위한 투자는 좋지만 대출이자 무시할 수 없잖아요. 부동산 중심의 자산 늘리리가 괜찮습니까?

◆ 김동엽: 지금까지는 틀렸다고 할 수는 없는 것 같아요. 지금까지 계속 부동산이 상승 국면에 있었으니까 그렇다고 볼 수 있는데, 솔직히 부채가 늘어났을 때 고통스러운 것은 언제냐고 하면 부채 저당 잡힌 삶을 살아야 하잖아요. 자산가격이 계속 올라가는 동안은 괜찮은데, 이게 멈추거나 정체되거나 하락했을 때에 대한 대비는 별로 안 하는 것 같아요. 특히나 우리나라가 크게 보면 소득이나 금리, 인구 수준 같은 게 부동산에 영향을 미치잖아요. 전체적으로 소득이 늘어나고 있고, 인구가 늘어나거나 가구 수가 늘어나는 구조에 있거나 금리가 떨어지는 구조에서는 부동산 가격이 계속 올라갈 여지들이 상당히 많은데, 앞으로도 그럴 거냐. 인구는 계속 늘어날 거냐, 가구는 계속 늘어날 거냐, 하는 것을 본인한테 물어보시면 잘 아실 거예요. 금리는 거의 제로 수준에 가깝게 와 있는데, 더 떨어질 데가 없는 상황에서 부동산 가격은 어떻게 갈까 하는 것도 고민을 한 번 해봐야 하고요. 그다음에 소득 부분에 있어서는 자기 소득수준에 맞춰서 설계하거든요. 부채를 과도하게 많이 끼는 이유 중 하나가 뭐냐면, 금리가 너무 낮아지다 보니까 예전에는 대출금리가 4%면, 1억을 대출받으면 연 400만 원 이자를 내야 하잖아요. 그런데 금리가 절반 수준으로만 떨어지면 1억을 받을 수 있는 사람이 2억을 받을 수 있는 구조가 되거든요. 그런데 그 과정에서 소득이 단절됐을 때 생길 수 있는 문제들도 한 번 고민을 하고 자산관리를 해야 하는데, 그 부분에 대해서는 많이 신경을 안 쓰고 자산가격 올라가는 쪽만 쳐다보고 있는 것 같습니다.

◇ 최형진: 제 이야기를 하시는 것 같군요.

◆ 김동엽: 대부분이 그렇습니다.

◇ 최형진: 대한민국 대다수의 직장인들이 은퇴준비는 국민연금이나 퇴직연금 외에는 없을 것 같습니다. 방금 주택연금 말씀하셨지만, 자녀와의 불화도 있고요. 금액의 많고 적음을 떠나서 일단 연금 수령하려면 60세 넘겨야 가능하지 않습니까?

◆ 김동엽: 고정관념은 그런데요. 국민연금은 원래 60세부터 받는데 점차 늦춰지면서 65세까지 늦춰지고 있는 과정이고요. 올해 국민연금 받으시는 분이 58년 개띠 분들이 올해 국민연금 받기 시작하십니다. 그런데 정해진 나이는 그렇고요. 본인이 원하면 5년 정도까지는 당겨서 받으실 수 있습니다. 자기 수급 개시 연령보다는 한 5년 정도는 당겨 받을 수 있는데, 이 시기에 당겨 받게 되면 연금액이 감액되는 부분이 있습니다. 1년 당길 때마다 6%씩 감액되니까 5년을 당기면 한 30% 정도 덜 받는 거죠. 그러니까 빨리 받는 대신 덜 받는 방법이 있고요. 그다음에 퇴직 연금 같은 것은 55세 이후에 퇴직하면 그때부터 바로 수령이 가능하시니까 그거는 감안하셔야 하고, 주택연금 같은 경우도 작년까지는 부부 중 연장자가 60세가 넘어가야 가입할 수 있었는데, 올해 3월부터인가 바뀌어서 부부 중 한 사람만 55세가 넘어가시면 신청해서 받으실 수 있게끔 바뀌었습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. “국민연금을 가능한 늦게 개시하라, 이런 이야기를 하더라고요. 70세까지는 어떻게든 근무를 해서 월 수입을 만들고, 국민연금을 늦춰서 받는 게 좋을까요?” 하셨네요.

◆ 김동엽: 그것도 하나의 방법이고요. 요즘 많이 선택하시는데, 국민연금 제가 아까 당겨 받을 때는 6%씩 매년 감액한다고 했잖아요? 국민연금 수급 시기를 뒤로 미룰 수도 있는데, 자기가 만약에 65세 받으시는 분 같으면 1년을 뒤로 미룰 때마다 연금액이 7.2%씩 늘어납니다. 그러니까 최장 5년을 늦추실 수 있는데, 그러면 한 36% 정도가 늘어나지 않습니까? 현재 국민연금에서 노령연금 가장 많이 받으시는 분이 한 달에 212만 원을 받으시는 분이 있으세요. 꽤 많죠. 이분이 원래는 140만 원을 받으실 수 있는 분이셨는데, 5년을 뒤로 연기하시면서 연금액이 올라가고 물가 상승률이 반영돼서 조금 더 올라가는 부분이 있어서요. 그래서 전략적으로 생각을 해보시는 거죠. 내가 지금 받는 게 좋을지, 아니면 수급시기를 조금 늦춰서 연금액을 더 키워서 받는 게 좋은 건지. 이때 고려해야 하는 게 자기의 건강상태도 같이 고려해야죠. 왜냐하면 연금이라는 게 죽을 때까지만 나오는 거니까요. 그런 부분도 감안하셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 연금을 조금 늦춰서 받으면 혹시 국민연금 고갈될까 봐 걱정하시는 분들도 있지 않겠습니까?

◆ 김동엽: 그런 고민들은 다들 하시는데, 국가가 지급하는 거기 때문에 거기에 대한 신뢰가 없는 상황에서는 아무것도 행동을 할 수가 없죠.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 고령사회로 가면서 국민연금을 비롯한 연금 개시 시기가 더 늦춰질 수 있다고 하는 보도도 나오는데, 연금만 바라보면 안 된다는 이야기 같기도 하고요. 이런 연금 외에 다른 소득원, 어떻게 준비를 해야 할까요?

◆ 김동엽: 아까 제가 말씀드린 주택연금. 주택에 대한 활용도는 진짜 많이 고민을 해보셔야 해요. 왜냐하면 전체 자산의 70%가 넘는 게 주택이다 보면 이것을 어떻게 할 거냐 하는 것들. 제가 아까 주택연금에 대해서 이야기를 할 때 자녀와 갈등이 있다고 그랬잖습니까. 제가 많이 하는 게 다 쓰고 죽으라는 표현을 해줍니다. 왜냐하면 어차피 70세, 80세에 사는 게 아니라 90세, 100세를 산다고 하면 자녀랑 부모가 같이 늙어 가거든요. 그렇다고 하면 나한테 주어진 자산들은 다 소진하고 자식한테 손 안 내미는 게 오히려 자산관리에서 훨씬 더 좋다는 표현을 쓰거든요. 외국에서는 재무 설계할 때 어떤 식으로도 하냐고 하면 자기가 가진 것들은 다 쓰고 가고요. 대신에 자녀한테 뭔가 물려주고 싶으면 종신보험을 남겨놓는 경우도 있어요. 내가 자녀한테 1억 남겨주고 싶다고 하면 1억짜리 종신보험 들어서 그것만 물려주고 나머지 자산은 자기가 다 쓰고 가는 방식으로 설계를 하기도 합니다. 그래서 내가 할 수 있는 일이 뭔가를 봤을 때 자녀한테 자산을 물려주는 것도 방법이지만, 자녀한테 폐를 안 끼치는 것도 방법이거든요. 부모한테도 우리가 기대하는 것들이 부모한테 재산을 물려받는 것보다 부모님이 잘 쓰시고 가실 수 있게끔 도와드리는 것들도 하나의 방법이라서 자녀들 입장에서 부모하고 이 문제에 대해서 잘 이야기를 하시는 게 필요하겠습니다. 서로 이야기 안 하고 있으면 이심전심은 안 통하더라고요. 마지막 순간에 갈등이 터지기 때문에 미리 자녀들하고 부모님들하고 이야기를 하시는 게 필요한 것 같습니다.

◇ 최형진: 은퇴 앞둔 50대의 연금 등의 활용이 어려울 경우에 가지고 있는 부동산 규모를 줄여서 다른 자산으로 투자를 한다고 하면 고려해야 할 점은 어떤 게 있겠습니까?

◆ 김동엽: 일단 주택 규모를 줄이거나 할 때 제일 먼저 고려하는 게 지역 이전을 고려하시는 것들이 있거든요. 조금 비싼 지역에서 싼 지역으로 간다고 할 때는 이때 제가 만나보면 많이 이야기하시는 게 뭐냐면 친구 관계 때문에 어려워하세요. 그러니까 자기 주변에 이때까지 살아왔던 지역을 떠나야 하는 거니까 그 부분에 대한 어려움을 이야기하시고요. 그다음에 같이 고려해야 하는 게 자녀와의 거리 부분도 고려를 하셔야 합니다. 외국 쪽에서는 이야기하는 게 방금 끓인 스프가 식지 않을 정도의 거리를 이야기하거든요. 이게 뭐냐고 하면 부모, 자식 간에 15분 정도 거리에 떨어져 살면 보고 싶은 것만 보고, 보고 싶지 않은 것은 안 봐도 되는 거리가 그 거리거든요. 그래서 적정한 거리들을 유지하면서 자녀들 보고 싶을 때 볼 수 있는 그런 것까지 고려해서 위치를 선정할 필요가 있고요. 규모를 축소하는 경우도 있죠. 아파트 살다가 자녀들 다 독립하면 작은 아파트로 옮겨가는 경우들이 있는데, 이러면 일부 현금화하는 경우가 있고요. 그다음에 주택 규모를 줄인 다음에 목돈을 일부 가지고 나머지 자금 집은 주택 연금으로 연금화시키면 소득도 마련하고, 목돈도 마련하는 방법으로 주택 규모를 줄이면서 주택연금 신청하는 것도 하나의 방법일 수는 있을 것 같아요. 최근에는 주택 규모 줄이는 게 힘든 경우에 어떤 게 나오냐면 아파트 임대도 아파트 내를 분할해서 쓰는 경우가 있습니다. 현관 출입구를 나눠서요. 방 한 칸짜리랑, 보통 85m²라고 하면 방 세 칸짜리잖아요. 두 칸짜리 방이랑 한 칸 짜리 방으로 구분해서. 한쪽은 자기가 살고, 한쪽은 세를 주는 형태로 해서 그게 기존 주택도 그렇게 하고, 분양하는 주택 중에 그런 옵션이 붙어서 나오는 경우도 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 시간이 어느 새 이렇게 흘렀군요. 다음번에 더 풍부한 시간 때 모시겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김동엽: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 김동엽 미래에셋은퇴연구소 상무와 함께했습니다.