[노영희의출발새아침] 초강력대책 집값 잡나? 부동산전문가 “효과 있다”

YTN라디오(FM 94.5) [노영희의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2019년 12월 17일 (화요일)
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치본부장

-인기지역 거래절감 거래절벽으로 가격 하향조정 될 것
-12·16부동산대책 강력규제 종합판, 효과 있을 것
-대출, 청약 다 막힌 30대 전·월세로 몰릴 것
-주택구입예정자들 대출 막혀 계층 격차 벌어질지도


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 노영희 변호사(이하 노영희): 앞서 헬마늬우스에서도 내용 잠시 살펴봤습니다. 어제 급작스러운 정부의 부동산 대책 발표로 시장이 지금 깜짝 놀라고 있고요. 은행으로는 계속 문의전화가 끊이지 않는다고 하죠. 나 대출 되는 거예요, 안 되는 거예요? 이렇게 물어본다는데. 사실 이런 식으로해서 집값이 잡힐까? 이런 이야기를 하는 사람들도 있습니다. 시장에서 어떻게 보고 있는지, 한 번 전문가 의견 들어보도록 하죠. 장재현 리얼투데이 리서치본부장, 전화로 연결되어있습니다. 본부장님, 안녕하세요.

◆ 장재현 리얼투데이 리서치본부장(이하 장재현): 안녕하세요. 

◇ 노영희: 어제 부동산 대책 발표가 갑작스럽게 나왔어요. 이게 갑자기 나오게 된 배경이 정확히 뭘까요?

◆ 장재현: 그러니까 쉽게 이야기하면 그동안 정부가 10개 이상의 많은 정책들을 쏟아냈는데도 불구하고 강남발 혹은 강남을 비롯한 주요 지역의 아파트값은 계속해서 올라가고 있었거든요. 그러다 보니까 좀 더 강력한 규제를 내놓겠다, 정부에서 그렇게 계속 이야기를 했었고 그것의 종합판이 나온 게 아닌가. 이렇게 생각은 드는데. 시기적으로는 조금 늦은 게 아닌가라는 생각도 좀 해봅니다.

◇ 노영희: 시기적으로 늦었다. 이게 사실 분양가 상한제를 핀셋적용하면서 뭔가 효과를 노렸지만 결국 그게 실패로 돌아갔다. 풍선효과가 오히려 더 심해졌다. 이런 평가 때문에 나온 것 아니겠습니까?

◆ 장재현: 우선 핀셋규제 나왔을 때 사실 이 정책이 같이 나왔으면 오히려 좀 더 효과를 봤을 거라는 생각이 드는데요. 의외로 핀셋규제를 했을 때 일부 지역을 제외하고, 과천이라든지 또 하남이라든지, 지금 서울의 많은 지역들까지도 전부 지정되지 않은 상황이었거든요. 그러다 보니까 강남권을 비롯한 몇몇개 지역, 강남권 내에서도 몇몇개 지역에서만 규제를 받다 보니까 그 주변 지역의 집값을 반사이익으로 올리는 어떤 그런 경향이 생겨나기 시작했습니다. 그러다 보니까 정부가 좀 더 강력한 규제를 내놓게 됐고, 그래서 지금 종부세 상향 조정이라든지 혹은 9억 초과되는 아파트에 대한 대출규제라든지, 15억 이상 되는 아파트는 아예 대출을 안 한다. 이렇게까지 고강도 대책을 내놓은 게 아마 대부분의 서울에 있는 아파트들이 전용 84㎡, 구 34평 이상 되는 아파트들은 대부분 다 10억이 넘거든요. 그러다 보니까 그런 아파트의 거래 자체를 아마 막는 부분에 좀 더 많은 포커스를 둔 것 아닌가. 이렇게 생각이 듭니다.

◇ 노영희: 그런데 이렇게 지금 말씀하신 것처럼 늦게 대책이 나온 것도 있는데, 이런 대책이 나오면 효과가 있을까요?

◆ 장재현: 물론 효과 있습니다. 과거에 참여정부에도 사실은 그때보다 지금이 더 강력한 규제였지만 지난 참여정부 때 DTI를 비롯해서 대출규제 시작했고 여러 가지 어떤 사항들, 어떤 종합부동산세라든지 이런 어떤 세금이나 대출규제로 인해서 가격이 어느 정도 하향 조정된 건 있었거든요. 물론 저축은행 사태라든지 세계금융위기라든지 이런 외부적인 요인 때문에 가격이 더 폭락한 부분들도 있긴 하지만 특히 이런 규제들을 하게 되면 거래 자체가 안 되기 때문에 아무래도 가격이 하향 조정받을 수밖에 없거든요. 반대로 지금 상황을 생각해보면 재건축 아파트들 같은 경우에는 분상제, 내년 4월까지 분상제 유예기간이 되는 어떤 그런 사업장들을 제외한 나머지의 재건축·재개발 단지들은 수익성 악화로 인해서 재건축·재개발이 좀 더 진행하기 어려워진 상황이거든요. 그런데 그런 상황에다가 기존 아파트 사려고 실수요자들에 서울에서 둘러보다 보면 대부분의 아파트들, 좀 더 중대형 아파트들 같은 경우 대부분 9억원 이상이기 때문에 제대로, 실수요자들이 들어가야겠다라고 생각되는 지역들의 주택은 매입하기가 좀 어려워집니다. 그러다 보니까 이런 인기지역들의 거래가 절감되다 보면 아무래도 거래절벽이 생기면서 가격이 하향 조정받긴 합니다. 다만 이 기간이 단기적이냐, 장기적이냐. 이런 부분들 좀 지켜봐야 할 것 같은데요. 이번 정책이 워낙 좀 거래에 대한 부분을 막는 부분에 포커스가 많이 돼 있다 보니까 실질적으로는 내년 하반기 정도에는 어느 정도 거래가 급감하면서 가격이 좀 조정받지 않을까. 이런 생각은 듭니다.

◇ 노영희: 그런데 얼마 전에 나온 보도에 따르면 사실 이번에 부동산을 산 연령층을 보니까 30대에서 많이 샀다, 이렇게 이야기하던데. 지금 이런 대책을 내놓게 되면 결국 30대들이 치명타를 입는 거 아닐까요? 그들이 돈이 다 있지는 않을 텐데.

◆ 장재현: 일단 30대들에 포커스를 맞추려면, 30대가 가장 중요한 게 뭐냐면 경제활동을 할 수 있는 기간은 굉장히 긴데요. 문제는 뭐냐면 지금 대출을 받으려고 해도 대출이 안 나오고, 청약시장으로 가도 청약 경쟁이 안 되는 부분들이 있습니다. 그래서 정부에서 행복주택이라든지 그다음에 정책에서도 발표했지만 앞으로 몇 십만 가구가 되는, 20만호 이상의 주택들을 수도권에 공급하겠다고 이야기했는데, 문제는 이제 필요한 지역, 지금 30대들이 가장 살아야 하는 서울이라든지 서울 주변의 주요 업무지구 인근에 있는 지역들에서는 공급이 어떻게 하겠다라는 명확한 구체적인 가이드라인이 없거든요. 그러다 보니까 이제 3기 신도시라든지 택지지구 옆에 있는 어떤 지역이라든지, 아니면 택지지구 내에서 공급을 해야 하는 부분들이 있기 때문에 실제 수요들이 많이 그렇게 가지 않는 곳일 수 있습니다. 그래서 그렇게 되다 보면 결국에는 이게 또 똑같은 상황이 벌어지는데, 이렇게 되다 보면 집을 살 수 없고, 30대들이 그러면 전세시장이나 월세시장으로 몰리기 때문에 그러면 서울에 있는 주요 지역에 있는 임대료도 불안한 부분들이 있는 거거든요. 그래서 이런 부분들이 좀 더 구체적인 부분들이 조금 더 나와야 하지 않을까. 그래서 뭔가 공급을 좀 더 안정적으로 바로 할 수 있는 부분들이 당장은 어렵기 때문에 실제로 시장에서 보기에는 아무래도 당분간 그러면 전월세 가격이 좀 불안해지지 않을까라는 어떤 그런 우려스러운 생각은 하고 있습니다.

◇ 노영희: 그러니까요. 그런데 또 이게 한편으론 금융권에서 불만도 많이 나오고 있는 것 같아요. 왜냐하면 은행권이든 어쨌든 대출이자, 특히 주택담보대출 이자가 사실 상당히 안정적인 그런 자금인데. 이걸 아예 원천적으로 막아버리게 되면 우리는 어떡하란 말이냐, 이런 이야기도 하더라고요.

◆ 장재현: 글쎄요. 지금 물론 금융권에서는 그런 이야기들을 할 수 있는데, 그것 외에도 신용대출이나 다른 상품들이 많으니까 오히려 그런 것보다 지금 중요한 부분들이, 결국에는 최근 과거 2년 동안 주택을 매입했던 사람들은 불로소득을 이미 누릴 만큼 누렸거든요. 그런데 이제 앞으로 집을 사기 위해서 준비했던 사람들, 특히 대부분의 실수요자들은 대출이 어느 정도 필요한 상황이기 때문에 이런 사람들까지 어떤 거래에 대한 부분들을 조금 막아놓게 된다면 사실은 이런 어떤 계층 간의 격차가 많이 벌어질 것 같거든요. 실제 집을 산 사람과 사지 않은 사람이 벌어질 것 같고. 가장 중요한 게 지금 서울 내에서도 강남과 강북의 격차가 이미 너무 많이 벌어졌어요. 그래서 서울 내에서도 이런 어떤 양극화 현상이 심해지고 있는데 집을 산 사람과 집을 사지 않은 사람의 불로소득의 격차도 굉장히 많이 벌어졌기 때문에 이런 부분들을 지금 막는다고 한다면 이게 사실은 받아들이는 입장에서는 어떻게 받아들일지 모르겠지만, 이제 집을 사면 안 되는 시대다, 이런 것보다는 왜 진작 사지 못했을까라는 어떤 생각을 더 많이 하게 되지 않을까. 이런 심리적인 부분은 좀 있다고 생각합니다.

◇ 노영희: 내년에 총선이 또 있어서 어떻게 될지 모르긴 한데. 어쨌든 홍남기 경제부총리가 이 대책도 안 먹히면 앞으로 더 강력한 대책을 내놓을 수 있다, 이런 취지로 말하지 않았습니까. 그러면 앞으로 또 더 내놓을 수 있는 대책이 뭐가 있습니까, 이거 이외에?

◆ 장재현: 지금 이제 이거 이외에 지금 재건축·재개발에서는 채권입찰제가 들어갈 수 있고요. 그러니까 어느 정도 분양을 통해서 얻을 수 있는 수익을 국가에서 세금으로 거둬가는 부분들이 있을 수 있고. 아니면 보유세 부분에서 장기보유특별공제라든지 혹은 과금한도, 그러니까 지금 9억원 초과였지만 이걸 좀 더 낮춰서 6억원 초과라든지 이런 부분들을 이용해서 서울이나 어떤 수도권 주요 지역의 거래를 좀 더 막을 수 있는 그런 쪽으로 가지 않을까 생각이 들거든요.

◇ 노영희: 마지막 질문 하나 드릴게요. 지금 전문가 입장에서 보시기에 집값이 안 잡히는 이유는 정확히 뭘까요?

◆ 장재현: 일단 지금 서울 내에, 필요한 곳에 주택이 없다라는 부분들이 좀 있고요. 그러니까 결국에는 실수요자들, 그다음에 서울에 살고 있는, 수도권에 살고 있는 사람들이 들어가고 싶은 지역은 있는데 그 지역의 주택은 한정돼 있거든요. 그런 상황에서 이제 재건축을 통해서 계속해서 개발행위가 이뤄지다 보니까 그 재건축을 통한 어떤 가격 상승이 주변의 아파트 시세까지 가격을 같이 끌어올렸던 거거든요. 그래서 정부에서는 계속해서 강남권 재건축에 대한 부분들을 규제하려고 했고, 거래를 못하게 하려고 했고, 그래서 가격을 좀 안정화시키려고 했는데 그게 잘 안 됐던 부분들이었거든요. 그런 부분들이 있는 것 같습니다. 

◇ 노영희: 알겠습니다. 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 장재현: 감사합니다.

◇ 노영희: 지금까지 장재현 리얼투데이 리서치본부장과 함께 했습니다.