[오뉴스] 골드라인 개통으로 주목받는 김포, 실수요자라면 내집마련 기회!

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 10월 14일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 부동산에 대한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 동국대 고준석 겸임교수와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하십니까, 고준석입니다.

◇ 최형진: 이제 가을입니다. 날도 꽤나 쌀쌀한데요. 계절에 따라 부동산 시장도 변화가 있습니까? 어떻습니까?

◆ 고준석: 변화가 있죠. 가을 하면 사실 내년을 준비하는 이사철이기도 하거든요. 그래서 내년 새학기 준비 맞이한 이사철이 이제 곧 시작되고, 지금부터 집을 좀 보러 다니고, 또 학교에 맞춰서 가는 동네가 바뀌고. 이런 이사를 준비하는 시즌이 날씨가 추우면 가을에는 시작하는 시기입니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 물론 다른 요인들에 의해서 부동산 가격이 여파가 있겠지만, 지금 그렇다면 부동산 가격이 조금 오를 시점입니까, 어떻습니까?

◆ 고준석: 가을 이사철에는 평균적으로 가격이 보합보다는 조금 강보합 쪽으로. 약간 계절적인 영향도 약간 있죠. 왜 결혼도 가을에는 조금 많이 하잖아요, 봄가을에는. 마찬가지로 그렇습니다.

◇ 최형진: 지난달 말에 김포도시철도 골드라인이 개통을 했습니다. 골드라인이 지나가는 지역 부동산 시장이 들썩거렸을 것 같은데, 어떻습니까?

◆ 고준석: 지난 9월 28일, 골드라인이라고 명명됐는데 김포도시철도가 개통이 됐죠. 이 도시철도는 23.67km고요. 10개의 역사를 가지고 있습니다. 그런데 여기가 한강신도시를 관통하고 있다라는 거죠. 그래서 예전에 한강신도시에서 서울도심 광화문이나 강남으로 출퇴근 하려면 2시간 이상 사실은 걸렸거든요. 그런데 이러한 도시철도, 또 김포공항 연결해서 환승을 하게 되면 5호선이나 9호선으로 환승하게 되면 1시간 정도 남짓 하면 강남이나 광화문, 서울 도심으로 이동이 가능하고, 출퇴근이 가능하다는 거거든요. 그래서 김포한강신도시가 광명시나 과천, 하남처럼 서울 접경지역으로 등극해버리는 것 같아요. 그래서 그렇다고 하면 접경지역에는 가격이 좀 다소 상승할 수 있다라는 거거든요. 그것을 증명이라도 하듯이 사실은 김포에는 미분양이 조금 많이 있었거든요. 1400세대 이상 미분양 물량이 있었는데 그것이 확 다 줄었습니다, 미분양 물량이. 그래서 100가구 남짓 미만으로 줄어들고요. 가격도 최근에 김포신도시 운양동에 84제곱미터가 최고가가 5억1000에 거래된 게 최근에 나왔어요. 그래서 5억이 넘는 게 그동안 없었거든요. 그래서 가격도 조금 상승하고 있고. 그런데 김포 전 지역이 가격이 상승하는 건 아니다라는 거예요. 그래서 역세권 주변 지역에는 상승하는데, 여기에서도 단지 규모가 좀 크고 새 아파트, 신축 아파트 중심으로 가격이 조금 오른다. 이렇게 보시면 맞을 겁니다.

◇ 최형진: 그럼 현재 김포 쪽에 관심 있으신 분들은 역세권 주변의 아파트를 사두시는 게 좋을까요, 어떻겠습니까?

◆ 고준석: 투자라기보다는요. 실수요자라고 하면 역세권, 골드라인 역세권 주변 지역으로 우리가 내집마련을 하는 것도 괜찮아 보인다라는 거죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 3442번님께서 질문 주셔서 먼저 답변부터 드리도록 하겠습니다. ‘인천 청라에 거주하고 있습니다. 청라국제도시 전망을 어떻게 보시는지 궁금합니다. 7호선 연장 예정, 스타필드 코스트코 등도 들어온다고 하는데 좀 늦어지고 있어요. 의견 부탁드립니다’ 하셨네요.

◆ 고준석: 청라는 송도·검단과 같이 붙어있는 신도시거든요. 그래서 향후에 지금 7호선이 연장이 된다라고 하면 서울 접근성이 굉장히 좋은 지역으로 거듭날 거고요. 그동안에는 가격침체에서 벗어나지 못하던 지역이었는데 이게 교통환경이 개선된다고 하면 분명히 아파트 가격에는 영향을 줄 수밖에 없는데, 다만 역세권 주변지역이 그런 가능성이 크고 역세권에서 조금 떨어질수록 그 가격의 효과는 미미하다. 이렇게 보시면 될 겁니다.

◇ 최형진: 역세권 주변으로 오를 것이다라고 전망하셨습니다. 골드라인 아파트 거래가 급증하고 있는데, 김포 쪽은 입주물량이 앞으로도 많이 남아 있어서 실거주자들 외에 투자 목적인 사람들은 전매 등의 거래에 주의해야 한다는 이런 지적도 나옵니다. 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 주의해야 할 것 같고요. 정말 실수요자에 투자자들이 김포라고 하면 다 미래가치가 있을 것이다라고 이렇게 투자를 무작위적으로 하는 것은 지양해야 할 것 같습니다. 그래서 실수요자 위주로 철저히 내집마련을 하는 것을 저는 권하는 바이고요. 특히 새 아파트가 역세권에만 있는 건 아니거든요. 역세권에서 멀리 떨어져 있는 데도 있는데 이런 지역은 굉장히 조금 조심해야 합니다. 이렇게 보고 있고. 분양권 전매를 이게 분양권 사두고 입주할 때 쯤 되면 오르는 것 아니냐. 이런 이야기가 있는데 이 지역은 워낙 물량이 많은 지역이기 때문에 그런 것도 상당히 주의를 해야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 서울에서는 3억원대 전세 아파트가 씨가 말랐다. 이런 이야기 나오는데, 어떻습니까?

◆ 고준석: 씨가 마른 건 아니고요. 우리가 신축 아파트 중심으로 보면 사실은 3억원대 전세는 없습니다. 그런데 우리가 구축을 조금 거기에다가 감안해서 고려를 해보면 3억원대 전세는 없는 건 아니고요. 우리가 못 찾아서 그런 것 같습니다. 그래서 서울 강북 지역을 보면 상계동, 중계동, 하계동, 월계동 이런 지역에 가면 충분히 3억원대 전세 물량을 구할 수 있습니다.

◇ 최형진: 마침 8002번님께서도 질문 하셨는데요. ‘1억원에서 1억5000만원 정도로 구할 수 있는 서울 시내 집 없을까요? 아파트는 전세라 해도 불가능일 것 같고요. 비교적 저렴한 동네라도 알려주시면 감사하겠습니다’ 하셨는데.

◆ 고준석: 방금 전에 말씀한 지역에 전세를 끼고 1억~1억5000, 1억5000 정도 감안해서 집 장만을 할 수 있는데. 평수가 그렇게 큰 건 아니겠죠. 그래서 15평 18명 전용면적 기준으로, 이 정도의 아파트는 구입할 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 최근에 서울대입구역, 그리고 왕십리, 신흥상권으로 떠오른다는데 맞습니까?

◆ 고준석: 특히 서울대입구역, 샤로수길이라고 돼 있는데 우리가 알다시피 예전에 경리단길 가로수길 이런 이야기 많이 들어보셨죠. 상권은 사실은 굉장히 많이 흔들립니다. 그래서 로컬의 그 지역에 정말 문화가 없다라고 하면 그 상권이 오래 버티질 못합니다. 그래서 식음료 상권으로만 이루어진 상권은 흔들릴 가능성이 높다라는 거죠. 그리고 최근에는 우리가 지난해 온라인 판매 비중이요. 114조원을 넘어서고 있어요. 그래서 오프라인에서 상품을 구매하는 것보다는 온라인으로 자꾸 들어가고 있거든요. 그래서 오프라인 상권은 우리가 정말 조심해야 하고요. 학교 앞에 정말 문화가 없는, 예를 들어서 홍대에 가면 인디밴드라든가 언더그라운드라든가 이런 청소년들, 청년들의 문화를 즐길 수 있잖아요. 그런 독특한 문화가 없다라고 하면 소비인구가 안 온다는 거죠. 그래서 우리는 상가에 투자할 때 유동인구 역세권을 보고 투자하는데, 유동인구가 아무리 많아도 이 유동인구가 소비인구로 전환되지 않으면 그 상권은 죽은 상권이다. 이렇게 보는 거거든요. 그래서 사실은 왕십리나 또 서울대입구역 같은 데는 사실은 우리가 상당히 조심해서 접근해야 할 필요가 있다라고 보여지고 있습니다.

◇ 최형진: 사실 서울대입구, 샤로수길 같은 경우는 말 그대로 식음료로만 이뤄진 상권이잖아요. 사실 문화가 좀 즐길 게 없습니다. 알겠습니다. 0237번님께서 ‘요즘 주택 구입 시 대출한도가 많이 줄고 까다롭다는데, 직장이 없으면 담보대출이 아예 안 됩니까?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: DTI라고 해서요. 소득 대비해서 대출을 상환할 수 있는 능력을 보는 거거든요. 그래서 이게 소득이 없으면 주택담보대출이 받기 어렵습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 올해 4분기에 새 아파트 분양 물량이 크게 늘어날 거라고 하는데요. 무주택자들의 내집마련 계획, 어떻게 짜야겠습니까?

◆ 고준석: 지금 분양가상한제도 앞두고 있죠. 분양가상한제의 골자는 뭐냐면 분양가를 낮추겠다는 거거든요. 그래서 내집마련에 나서는 무주택자들이 분양가상한제가 시행되면 분양가 낮아질 때 그때 사야지, 하고 기다리는 경우가 있습니다. 사실 그게 맞는 전략일 수 있어요. 하지만 그때 내가 청약을 한다라고 하면 경쟁률은 좀 더 심해질 수밖에 없거든요. 그래서 기회가 될 때마다 청약에 나서는 게 좋고요. 특히 청약에 나서는 분들은 9억원 이상이 되는, 분양가가 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 되거든요. 그래서 자금계획이 일단 서 있어야 합니다. 자금계획이 충실하게 서 있다라고 하면 내가 원하는 지역에 청약물량이, 공급물량이 나오면, 분양물량이 나오면 바로바로 청약을 하는 것이 좋을 것 같아요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 감사합니다.

◆ 고준석: 고맙습니다.

◇ 최형진: 동국대 고준석 겸임교수였습니다.