정부 '분양가 상한제' 카드, 집값 영향은?

정부 '분양가 상한제' 카드, 집값 영향은?

2019.07.09. 오전 11:21
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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 고종완 / 한국자산관리연구원 원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
서울 집값이 다시 들썩이기 시작하면서 정부가 분양가 상한제 카드를 만지작거리기 시작했습니다. 실질적으로 제도가 시행되면 사실상 폐지가 됐다가 5년 만에 부활되는 건데요. 민간아파트 분양가 상한제 카드가 서울 집값 안정을 되찾을 특단이 될 수 있을지 부동산 전문가 고종완 한국자산관리연구원 원장 연결해서 짚어보겠습니다. 나와 계시죠, 원장님.

[인터뷰]
안녕하십니까? 고종완입니다.

[앵커]
서울 집값이 다시 조금 꿈틀대고 있습니다. 정부가 분양가 상한제 카드를 다시 꺼내 들었는데 이게 토지비에 기본형 건축비 더해서 분양가를 정하는 것이 분양가 상한제인데 지금까지는 이게 공공택지 아파트에만 적용이 됐었거든요. 이걸 민간으로 확대할 수도 있다는 이런 얘기인 거죠.

[인터뷰]
그렇죠. 정부가 그동안 민간 택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다, 이런 예고를 이번이 처음이 아니고요. 검토하고 있다는 얘기를 해왔는데 어제 김현미 국토부 장관의 발표를 보면 조만간 민간택지에도 분양가 상한제를 곧 시행에 들어갈 것으로 이렇게 예상이 됩니다. 그렇게 되면 아무래도 시장에 주는 영향은 상당히 파급효과는 클 것으로 이렇게 예상이 되고요.

[앵커]
어떻게 보면 정부가 마지막까지 가지고 있었던 카드인데 지난 1년간 서울 집값이 상승한 원인을 정부는 지금 아파트 분양가 영향이 크다 이렇게 보는 것 같습니다. 1년 동안 분양 가격이 실제로 많이 올랐습니까?

[인터뷰]
그렇죠. 1년 동안 5월 기준으로 보니까 작년 5월 대비해서 분양가가 약 12.5% 급등을 했거든요. 1년 만에 12% 오른 것은 많이 오른 것이고 실제로 집값이 오른 것은 한 2% 내외임을 감안하면 실질 집값 상승률보다 신규 분양 가격이 5배, 6배 이상 많이 올랐다라고 볼 수 있죠. 그러니까 정부가 지금 앵커께서 말씀하신 대로 그동안 마지막 카드, 추가 카드 이런 것들로 아껴두었던 것들인데 집값이 지금 많이 들썩거리니까 지금 이런 비상 카드를 쓰는 것으로 생각이 듭니다.

제가 볼 때도 지금 정도면 민간택지에도 과거 경험을 보면 쓸 때가 아닌가 싶은데. 지난 2007년도에도 고 노무현 대통령 때 분양가 상한제가 나오지 않았습니까. 그랬다가 2015년에 박근혜 정부 때죠. 이때 다시 유야무야가 됐었어요, 보류가 되면서. 그랬던 것들이 이제 12년 만에 다시 민간택지 분양가 상한제가 도입이 된다, 이렇게 이해하시면 되고 그만큼 정부는 부동산 가격의 상승이 심상치 않다. 심상치 않은 조짐으로, 위기 상황으로 인식하고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
그러면 만약에 정부가 시행 의지가 있다면 지금쯤 시행하는 것도 방법이다, 이렇게 보시는 겁니까?

[인터뷰]
그렇죠. 어제 기자회견을 통해서 사실상 추가 대책을 내놓은 거나 다름없다는 것으로 그렇게 보여지고 한 8번째 대책이 나오는 거예요, 벌써 문재인 정부 들어서 2년 동안 이렇게 많이 나오는 것으로. 어제 분위기로 봐서는 이렇게 여러 가지 준비가 다 돼 있는 것처럼 이렇게 보이고요. 시행상에 여러 가지 난관이나 방해물은 없는 것으로 보여서 이르면 이번 달부터 시행에 들어가지 않을까 이렇게 예측을 해 봅니다.

[앵커]
원장님 보시기에는 뭔가 정부가 준비는 다 돼 있고 곧 발표가 될 것 같다, 이런 감이 있다는 건데요.

[인터뷰]
그렇게 임박한 것으로 보입니다.

[앵커]
실제 시행에 들어가면 강남의 재건축 추진 단지 집값에 영향이 있을 텐데 지금 이 지역 재건축단지 아파트값 상승세를 보면 지난 2월까지 84제곱미터형이 16억 6000만 원에 거래가 됐었거든요. 그런데 지난달에 19억 원 정도에 거래됐다, 이런 기사도 나와서 이렇게 되면 9.13 대책 직전 시세를 넘어서는 이런 상황인데요. 만약에 이 제도가 시행이 되면 어느 정도 재건축단지에 영향이 있을까요?

[인터뷰]
상당히 재건축 아파트 단지가 가장 큰 타격을 받을 것으로 일단 보이고요. 좀 전에 앵커께서 말씀하셨습니다마는 지금 현재 움직이는 대상주라고 하죠. 그러니까 집값이 들썩이는 선두주자에 강남 재건축이 있고요. 은마아파트라든지 잠실주공5단지 이런 것들이 사실상 작년 9월, 10월 그쯤에 임박하거나 고점을 넘어선 경우도 나타나고 있거든요. 그렇게 보이는데 재건축 같은 경우가 타격이 큰 경우가 있는데요. 왜냐하면 분양가 상한제가 적용이 되면 분양가를 높게 받을 수 없기 때문에 대부분 조합원들의 추가 부담이 늘어날 수밖에 없습니다. 그렇게 되면 아무래도 재건축 아파트는 지금 분양에 들어가기보다는 재건축 억제 정책과 맞물려서 조금 더 미뤄질 가능성도 있다 이렇게 보여집니다.

[앵커]
그렇군요. 그런데 앞서 말씀하신 것처럼 과거에도 분양가 상한제를 시행했다가 폐지가 됐었잖아요.

[인터뷰]
그랬었죠. 완전 폐지는 아니고 유명무실해졌었죠.

[앵커]
그렇죠. 왜 유명무실화가 됐는지 이 부분하고요. 또 만약에 다시 시행한다면 그렇다면 현 시장에 맞게 어떤 보완책이 필요한지 이 부분도 말씀해 주시겠습니까?

[인터뷰]
그렇죠. 노무현 정부 때 이때도 집값이 많이 급등하지 않았습니까? 그게 소위 말하는 12년 전, 2006년 정도였거든요. 그래서 도입이 되었습니다마는 그 이후에 부동산 경기가 가라앉았거든요, 2007년 이후에. 그러다가 박근혜 정부 때는 부동산 경기를 활성화시키기 위해서 지금과 달리 규제를 완화하지 않았습니까. 거기에 맞물려서 이때 분양가 상한제가 사실상 사라졌다라고 볼 수 있죠. 그리고 분양가 상한제가 시행이 되면 아무래도 분양가는 인하 효과는 크잖아요. 분양가가 낮아지게 되면 정부가 바라는 것이 결국은 주변 집값을 낮추는 효과도 있을 거다, 이런 기대를 하고 있는 것 같아요.

그런데 제가 볼 때는 상당 부분악순환의 고리를 끊는다. 말하자면 분양가를 낮추면 주변 집값이 내리고 또 집값 전체 안정에 도움이 될 것이다. 어느 정도 그렇게 봅니다만 또 문제가 있습니다. 보완책으로서. 뭐냐 하면 아까 말씀드렸습니다마는 재건축, 재개발이나 민간택지에 있어서 공급이 줄어드는 문제가 가장 우려되는 부분이에요.

[앵커]
중장기적으로.

[인터뷰]
중장기적으로는 그렇죠. 그렇게 되면 결국 2~3년 후에는 공급 부족으로. 지금 서울이나 특히 강남, 집값이 많이 오르는 마용성, 이런 지역은 수요 초과, 그러니까 공급이 부족해서 발생하는 가장 큰 이유거든요. 그렇게 되면 2~3년 후에는 다시 공급 부족으로, 수급 불안으로 집값이 다시 오를 수 있는 전세가와 매매가격이 불안한 게 하나 있고. 두 번째는 로또 청약으로 변질될 우려가 있어요.

말하자면 분양가와 시세와의 차이가 크다면 당첨만 되기만 하면 로또에 버금가는 대박이 나잖아요. 소위 돈벼락을 강남 같은 경우는 맞을 수 있는데 이런 것들에 대한 보완이 저는 채권 입찰제라든지 이런 정도의 대책도 보완대책도 필요하다라고 보여지고 또 하나 품질 저하 문제도 있습니다. 품질이 저하되는 이런 문제를 어떻게 최소화할 것인가 다각적인 보완 대책도 함께 나왔으면 좋겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이런 우려들 다 고려해서 정부가 여러 가지 시나리오를 검토 중일 텐데요. 이번 달이나 다음 달쯤 발표가 되는지 지켜보도록 하겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원 원장과 오늘 이야기 나눠봤습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
감사합니다.


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